Boligforsyning og boligmarkedet - Helseetaten

2.6 Vurdering av balanseproblemer og boligdekning
2.6.1 Likevekt på kort og lang sikt
Det har vært en sterk etterspørsel etter boliger i regionen de siste årene, både gjennom et økt
antall etterspørrere, lav arbeidsledighet og vekst i inntekter. Bak dette igjen ligger en kraftig
økning i arbeidsplassetableringer. Husleiene i leiemarkedet har steget kraftig. Synkende renter
har i tillegg gitt rom for en svært stor prisøkning i eiermarkedet. Bokostnadene har imidlertid
steget mindre enn husleiene i perioden 1993 og fram til i dag. Problemene oppleves derfor
sterkest i leiemarkedet. I eiermarkedet må en regne med at mange som skal kjøpe sin første
bolig møter høye egenkapitalkrav eller krav til sidesikkerhet, men det er også mange som har
fått låne langt mer enn 80 prosent av kjøpesummen uten sikkerhet for lånet (Kredittilsynet
2000). Det er sannsynlig at mange med relativt lav inntekt, på grunn av krav til forholdet
mellom samlede lån og inntekt, ikke har hatt muligheter for å oppta boliglån for å kjøpe en
egen bolig.
Balanse vil måtte forstås som priser som klarerer markedet til enhver tid, dvs. skaper likhet
mellom tilbud og etterspørsel. De med lavest kjøpekraft ekskluderes og må velge andre
boligløsninger. Disse betingelsene legger føringer for hvordan en skal innrette boligpolitikken
for unge og vanskeligstilte.
2.6.2 Ulike årsaker til lav nybygging
Den sterke prisstigningen skulle gi incitament til økt nybyggingsaktivitet, men som vi har
drøftet ovenfor, har dette i liten grad skjedd. Årsakene til dette kan settes opp i følgende
punkter:
1. Markedsprisene er ikke høye nok for at nybygging lønner seg
2. Kapasiteten i byggenæringen er sprengt og kostnadene blir for høye for byggherrer
3. Arealsituasjonen, spesielt i byområdene, er kompleks, noe som fører til tidkrevende
planlegging og offentlig saksbehandling
4. Kommunene har en oppfatning om at boligbygging belaster kommunale budsjetter
5. Organiseringen av boligproduksjonen har endret seg siden slutten av 1980-tallet
Alle faktorene har betydning, men med ulik vekt i ulike områder. I de mest perifere
kommunene vil punkt 1 dominere, mens punkt 3 har stor betydning i Oslo. Punkt 1 har også
hatt betydning i Oslo i den forstand at markedsprisene har vært høye nok i områder med
knapphet på areal til boligbygging, mens prisene har vært for lave i områder der det har vært
tilstrekkelig areal til boligbygging.
Sterk kapasitetsutnyttelse rammer hele regionen. På lang sikt må en på grunn av
arealknapphet, spesielt for bygging av småhus, regne med økte boligpriser i sentrale områder
21