Fünfter Zusammenfassender Bericht 1997 - Hessischer Rechnungshof

Fünfundzwanzigste Vergleichende Prüfung „Grundstücke“
Preispolitik
3.9 Preispolitik
Die Preispolitik im Sinne der Prüfung umfaßt die Bodenpreise und die Erschließungsbeiträge.
§ 109 Absatz 1 HGO verpflichtet die Gemeinden, Grundstücke in der Regel zu
ihrem vollen Wert zu verkaufen. Die Ermittlung des „vollen Werts“ gestaltet
sich in der Praxis zum Teil schwierig. Zur Bestimmung des Verkehrswerts für
ein Grundstück können die Kommunen die Bodenrichtwerttabellen der Kreisgutachterausschüsse
heranziehen oder Gutachten in Auftrag geben.
Bei der praktischen Preisfindung ließen sich die Städte und Gemeinden von
unterschiedlichen Zielsetzungen leiten: Einige Städte und Gemeinden nahmen
die Verkehrswerte zwar als Richtschnur, jedoch spielten stets weitere Kriterien,
wie etwa soziale Erwägungen, bei der abschließenden Preisfindung unter
dem Verkehrswertniveau ein Rolle. Eine zweite Gruppe von Gemeinden legte
die Verkehrswerte der Grundstücke auskunftsgemäß (und in den Auswirkungen
für die Vergleichende Prüfung dann auch meßbar) überhaupt nicht zugrunde.
Statt dessen wurden die Zielsetzungen beschrieben mit: „Wir als Gemeinde
wollen nicht Preistreiber auf dem Grundstücksmarkt sein“ oder „Wir
wollen Grundstücke zu erschwinglichen Preisen anbieten“.
Demgegenüber formuliert § 109 Absatz 1 HGO den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
Eine systematische Unterschreitung des Verkehrswertniveaus - und
damit eine systematische Nichtbeachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes -
ist nicht zulässig.
Die Überörtliche Prüfung stellte in diesem Zusammenhang fest, daß die Bodenrichtwerttabellen
der Kreisgutachterausschüsse von höchst unterschiedlicher
Qualität waren. So wiesen nur einige der Tabellen die Bodenwerte einschließlich
der Erschließungskosten aus. Auch war die Bandbreite der Grundstücksarten
nicht immer vollständig abgedeckt, so daß den Gemeinden nicht
für alle Grundstückstransaktionen ein Vergleichspreis aus den Tabellen zur
Verfügung stand. Bei Preisunsicherheiten ist eine Ausschreibung des Grundstücks
der geeignete Weg, um den gegenwärtigen Marktpreis zu ermitteln.
Die Gemeinden haben hierauf jedoch verzichtet.
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Verkehrswert als
gesetzlich vorgeschriebenerMaßstab
der Preisermittlung
Praktische Preisermittlung
nach
anderen Kriterien
Bodenrichtwerttabellen
von unterschiedlicher
Qualität