IMMOBILIEN 2013 - Das eMagazin

IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds
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IMMAC - Pflegezentrum Velbert mit AA- bewertet
Analysemitteilung von Scope Analysis
Die Fondsgesellschaft investiert in eine Bestandspflegeeinrichtung
in Nordrhein-Westfalen.
Der nichtinstitutionelle Initiator ist
Spezialist in diesem Segment. Die wesentlichen
Parameter des Fonds sind langfristig sichergestellt.
Die Einnahmesicherheit ist durch Pachtverträge mit
20-jähriger Laufzeit hoch. Die Zinsen der Fremdfinanzierung
sind für zehn Jahre festgeschrieben. Positiv
wird von Scope die Anzahl der Zimmer (über
100, davon zukünftig 80% Einzelzimmer) und die
Größe der Zimmer zwischen 22 und 30 Quadratmetern
bewertet. Einrichtungen mit 100 und mehr Plätzen
sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht vorteilhaft
und Einrichtungen mit hohem Einzelzimmeranteil
haben im Wettbewerb um Heimbewohner deutliche
Vorteile im Vergleich zu Objekten mit Mehrbettzimmern.
Die Pächterin ist eine Tochtergesellschaft der
Quelle: © Jenny Strum - Fotolia.com
Alloheim Unternehmensgruppe, dem größten privaten
Betreiber von Pflegeeinrichtungen in Deutschland.
Grundsätzlich besteht jedoch das Risiko eines
Ausfalls der Pächterin. Für den Fall eines Ausfalls hat
sich die Fondsgesellschaft die Forderungen auf das
Heimentgelt abtreten lassen. Für die Nutzungsart typisch
besteht nur eine eingeschränkte Indexierung
der Pachteinnahmen. Die Immobilie ist als Pflegeeinrichtung
konzipiert und nur schwer anders nutzbar;
die Drittverwendungsfähigkeit ist eingeschränkt. Im
Zusammenhang mit dem Verkauf der Fondsimmobilie
ist zu berücksichtigen, dass für solche Immobilien
nur ein eingeschränkter potenzieller Erwerberkreis
besteht. Die Scope-Analysten stufen die
Investmentqualität des Fonds als sehr gut ein, was
einem Investment-Rating von AA- entspricht. Im
Rahmen der Sensitivitätsanalyse wurden eine Renditeerwartung
(n. St.)
von 5,07 Prozent (Mid-
Case) und eine Volatilität
von 0,96 Prozent
ermittelt. In der
Risikoklassifizierung
Geschlossene Fonds
wurde der Fonds in die
Risikoklasse 3 – mittleres
Risiko - eingestuft.
Die Hinweise zu
Risiken Geschlossener
Fonds sind zu beachten,
insbesondere das
generelle Totalverlustrisiko.
Im Management
Rating Segment
Immobilien vergaben
die Scope-Analysten
die Gesamtnote AA+,
was einer sehr hohen
Qualität entspricht.
Autor: Scope Group