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20<br />
Kommunal: Finanzen<br />
Immobilienertragsteuer 2012<br />
Veräußerungsgewinne für 2012<br />
sind bis 30. April 2013 zu erklären<br />
Die neue Immobilienerstragsteuer 2012 bringt auch für die österreichischen<br />
Gemeinen einig<strong>es</strong> an Neuerungen. KOMMUNAL zeigt, wie die<br />
Bem<strong>es</strong>sungsgrundlage errechnet wird, welch<strong>es</strong> Prozedere für Steuererklärungen<br />
gilt und was in punkto Fälligkeit und Abfuhr zu beachten ist.<br />
Dietmar Pilz<br />
Für alle seit 1. April 2012 im Jahr 2012 getätigten<br />
Grundstücksveräußerungen ist bis 30. April 2013<br />
eine Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt<br />
einzureichen; danach muss die Immobilienertragsteuer<br />
entsprechend abgeführt werden.<br />
Gemäß dem 1. Stabilitätsg<strong>es</strong>etz<br />
2012 unterliegen alle bis 31.<br />
März 2012 nicht steuerverfangenen<br />
Grundstücke (Grund und<br />
Boden einschließlich Gebäude),<br />
die nach dem 1. April 2012 veräußert<br />
wurden, der neu eingeführten<br />
Immobilienertragsteuer.<br />
Davon sind jene Gemeinden betroffen,<br />
deren Immobilienvermögen<br />
bis dahin ertragsteuerlich<br />
nicht erfasst war – im Gegensatz<br />
zu Grundstücken, die<br />
dem B<strong>es</strong>tand ein<strong>es</strong> Betrieb<strong>es</strong> gewerblicher<br />
Art (BgA) oder ein<strong>es</strong><br />
ausgegliederten Rechtsträgers<br />
zuzurechnen sind. Für alle seit<br />
1. April 2012 im Jahr 2012 getätigten<br />
Grundstücksveräußerungen<br />
ist bis 30. April 2013 eine<br />
Steuererklärung beim zuständigen<br />
Finanzamt einzureichen;<br />
danach muss die Immobilienertragsteuer<br />
entsprechend abgeführt<br />
werden.<br />
Das steuerliche Prozedere, das<br />
eine der Immobilienertragsteuer<br />
unterliegende Grundstücksveräußerung<br />
von Gemeinden auslöst,<br />
beginnt mit der Ermittlung<br />
der Bem<strong>es</strong>sungsgrundlage (Veräußerungsgewinn)<br />
und endet<br />
nach Erstellung und Einrei-<br />
Prof. Dietmar Pilz<br />
ist Finanzexperte<br />
d<strong>es</strong> Österreichischen<br />
Gemeindebund<strong>es</strong><br />
chung der Steuererklärung mit<br />
der Fälligkeit bzw. Entrichtung<br />
der Immobilienertragsteuer. Di<strong>es</strong><strong>es</strong><br />
Prozedere wird im folgenden<br />
Beitrag behandelt.<br />
Berechnung d<strong>es</strong><br />
Veräußerungsgewinns<br />
Die bis 31. März 2012 im Eigentum<br />
von Gemeinden befindlichen<br />
Grundstücke zählen – sofern<br />
nicht steuerverfangen –<br />
zum sogenannten „Altvermögen“,<br />
woraus sich bei einer Veräußerung<br />
verschiedene B<strong>es</strong>teuerungsvarianten<br />
ergeben.<br />
3 Pauschalb<strong>es</strong>teuerung für bereits<br />
gewidmete Grundstücke:<br />
Waren die von der Gemeinde erworbenen<br />
Liegenschaften zum<br />
Zeitpunkt d<strong>es</strong> Erwerbs bereits<br />
<strong>als</strong> Bauland gewidmet, beträgt<br />
der Pausch<strong>als</strong>teuersatz 3,5 Prozent<br />
vom Veräußerungserlös.<br />
Der Pausch<strong>als</strong>teuersatz leitet<br />
sich aus einer g<strong>es</strong>etzlichen Fiktion<br />
ab, wonach 14 Prozent d<strong>es</strong><br />
Veräußerungserlös<strong>es</strong> <strong>als</strong> Veräußerungsgewinn<br />
gelten. Der b<strong>es</strong>ondere<br />
Steuersatz der Immobilienertragsteuer<br />
(§ 30 EStG) beträgt<br />
einheitlich 25 Prozent, woraus<br />
sich der Pausch<strong>als</strong>teuersatz<br />
von 3,5 Prozent (14 Prozent mal<br />
25 Prozent) errechnet.<br />
Di<strong>es</strong>e B<strong>es</strong>teuerungsvariante<br />
wird dann zur Anwendung kommen,<br />
wenn der Erwerb der Liegenschaft<br />
schon längere Zeit zurückliegt<br />
und die Anschaffungskosten<br />
gering waren bzw. überhaupt<br />
nicht mehr f<strong>es</strong>tstellbar<br />
sind.<br />
3 Pauschalb<strong>es</strong>teuerung für umgewidmete<br />
Grundstücke:<br />
Hat die Gemeinde eine nicht gewidmete<br />
Liegenschaft erworben<br />
und di<strong>es</strong>e nach dem 31. Dezember<br />
1987 umgewidmet, beträgt<br />
der Pausch<strong>als</strong>teuersatz 15 Prozent<br />
d<strong>es</strong> Veräußerungserlös<strong>es</strong>.<br />
Der Veräußerungsgewinn (fiktiv)<br />
wird <strong>hier</strong> mit 60 Prozent d<strong>es</strong><br />
Veräußerungserlös<strong>es</strong> ang<strong>es</strong>etzt,<br />
was einen Pausch<strong>als</strong>teuersatz<br />
von 15 Prozent (60 Prozent mal<br />
25 Prozent) ergibt.<br />
Di<strong>es</strong>e B<strong>es</strong>teuerungsvariante ist<br />
im Allgemeinen dann zu empfehlen,<br />
wenn über die Anschaffungskosten<br />
hinaus keine nennenswerten<br />
abziehbaren Aufwendungen<br />
(Anschaffungsnebenkosten<br />
bei Grund und Boden<br />
oder Herstellungs- und Instandsetzungskosten<br />
bei Gebäuden)<br />
zu verzeichnen waren.<br />
Exkurs: Als Umwidmung gilt eine<br />
Änderung der Widmung, die erstm<strong>als</strong><br />
eine Bebauung ermöglicht,<br />
die in ihrem Umfang im w<strong>es</strong>entlichen<br />
der Widmung <strong>als</strong> Bauland<br />
oder Baufläche im Sinne der Land<strong>es</strong>g<strong>es</strong>etze<br />
auf dem Gebiet der<br />
Raumordnung entspricht (Randzahl<br />
6669 – Einkommensteuerrichtlinien:<br />
Rz/EStR).<br />
3 Regelb<strong>es</strong>teuerung:<br />
Mittels Antrag gem. § 30 Abs 3<br />
EStG kann für die Regelb<strong>es</strong>teuerung<br />
optiert werden. Bem<strong>es</strong>sungsgrundlage<br />
sind die jeweiligen<br />
Einkünfte, <strong>als</strong>o die Differenz<br />
zwischen Veräußerungserlös<br />
(dazu gehören vor allem ein<br />
empfangener Barkaufpreis sowie<br />
die Übernahme von Verbindlichkeiten<br />
durch den Erwerber)<br />
und den Anschaffungskosten<br />
anzusetzen. Die Anschaffungskosten<br />
sind um die Anschaffungsnebenkosten,<br />
um die<br />
Herstellungsaufwendungen und<br />
um die Instandsetzungsaufwendungen<br />
zu erhöhen. Nicht ab-
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