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Beispiel: Verkauf ein<strong>es</strong> Gemeindegrundstücks im Jahr 2013<br />
Kommunal: Finanzen<br />
21<br />
Annahme: Di<strong>es</strong><strong>es</strong> Grundstück gehört zum sogenannten „Altvermögen“ wurde im<br />
Jahr 1987 erworben und im Jahr 1989 von der Gemeinde in Bauland umgewidmet.<br />
Ermittlung d<strong>es</strong> Veräußerungsgewinns<br />
Veräußerungserlös (2013) € 100.000,00<br />
Anschaffungskosten (1987 – Umwidmung 1989) -€ 50.000,00<br />
Anschaffungsnebenkosten -€ 25.000,00<br />
Kosten der Selbstberechnung -€ 2.500,00<br />
Veräußerungsgewinn vor Inflationsabschlag € 22.500,00<br />
Inflationsabschlag: 14 Jahre x 2% -€ 6.300,00<br />
Veräußerungsgewinn € 16.200,00<br />
Die Immobilienertragsteuer für di<strong>es</strong>e Grundstückstransaktion beträgt 25 Prozent<br />
d<strong>es</strong> Veräußerungsgewinns, <strong>als</strong>o 4050 Euro<br />
setzbar sind hingegen Instandhaltungsaufwendungen<br />
und<br />
Werbungskosten.<br />
Zu den tatsächlichen Anschaffungskosten<br />
gehören der Kaufpreis<br />
samt Nebenkosten (Vertragserrichtungskosten,<br />
Grunderwerbsteuer,<br />
Eintragungsgebühr,<br />
nicht aber z. B. Geldb<strong>es</strong>chaffungskosten<br />
oder Zinsen:<br />
Rz 6660 EStR).<br />
Bei Aufschließungskosten (Herstellen<br />
von Straßen, Kanal- und<br />
Wasser- und /oder Energieversorgung)<br />
handelt <strong>es</strong> sich um<br />
Anschaffungsnebenkosten von<br />
Grund und Boden bzw. Gebäuden.<br />
(Rz 6660 EStR)<br />
Herstellungskosten (Grund und<br />
Boden) von Straßen und Wegen<br />
sind B<strong>es</strong>tandteil der Anschaffungskosten<br />
d<strong>es</strong> Grund und Bodens,<br />
ebenso wie die Anschlusskosten<br />
an das Versorgungsnetz.<br />
(Rz 6660 EStR)<br />
Herstellungskosten (Gebäude)<br />
sind jene Aufwendungen, die für<br />
die Herstellung d<strong>es</strong> Grundstücks<br />
(Gebäud<strong>es</strong>), seine Erweiterung<br />
oder für eine über seinen ursprünglichen<br />
Zustand hinausgehende<br />
w<strong>es</strong>entliche Verb<strong>es</strong>serung<br />
entstehen. Beispiel: Aus- oder<br />
Zubau während der B<strong>es</strong>itzzeit.<br />
(Rz 6662 EStR)<br />
Instandsetzungskosten sind jene<br />
Aufwendungen, die nicht zu den<br />
Anschaffungs- oder Herstellungskosten<br />
gehören und allein<br />
den Nutzungswert d<strong>es</strong> Gebäud<strong>es</strong><br />
erhöhen oder seine Nutzungsdauer<br />
w<strong>es</strong>entlich verlängern.<br />
Beispiele: erstmaliger Einbau<br />
von Aufzügen, Zentral- oder<br />
Etagenheizungen, Dachbodenausbauten<br />
etc. (Rz 6663 EStR)<br />
Vermindernd bei der Ermittlung<br />
d<strong>es</strong> Veräußerungsgewinn<strong>es</strong> wirken<br />
sich auch Veräußerungsnebenkosten<br />
(z. B. die seinerzeitigen<br />
Maklerprovisionen, Verm<strong>es</strong>sungskosten<br />
etc.) aus.<br />
Exkurs: Die Anschaffungskosten<br />
sind um die steuerbefreiten Subventionen<br />
der öffentlichen Hand<br />
zu vermindern, sodass nur die<br />
aus eigenen Mitteln getragenen<br />
Anschaffungs-, Herstellungs- oder<br />
Instandsetzungskosten bei der Ermittlung<br />
der Einkünfte zu berücksichtigen<br />
sind.<br />
Die Frage, ob die den Gemeinden<br />
gewährten Bedarfszuweisungen<br />
im Sinne d<strong>es</strong> Finanzausgleichsg<strong>es</strong>etz<strong>es</strong><br />
(di<strong>es</strong>e Mittel sind finanzausgleichsrechtlich<br />
Gemeindemittel)<br />
<strong>als</strong> Subvention zu werten<br />
sind, wurde zur Klärung an das<br />
BMF herangetragen. Über die<br />
vom BMF dazu vertretene Rechtsansicht<br />
wird in einer der nächsten<br />
Folgen berichtet werden.<br />
Zusätzlich vermindert werden<br />
die Einkünfte (Veräußerungsgewinn)<br />
um die anfallenden Kosten<br />
der Selbstberechnung durch<br />
einen Parteienvertreter (Rz<br />
6666 EStR) sowie um einen<br />
jährlich zweiprozentigen Inflationsabschlag<br />
(höchstens jedoch<br />
50 Prozent), ab dem elften Jahr<br />
nach dem Zeitpunkt der Anschaffung<br />
bzw. ab dem Jahr der<br />
Umwidmung. (Rz 6667 EStR)<br />
Nicht absetzbar hingegen sind<br />
bei der Veräußerung von Gebäuden<br />
Instandhaltungsaufwendungen<br />
wie z. B. die laufenden Wartungen,<br />
Reparaturen, Ausmalen<br />
und Tapezieren, das Ausb<strong>es</strong>sern<br />
d<strong>es</strong> Verputz<strong>es</strong> oder die Erneuerung<br />
von Gebäudeteilen aufgrund<br />
von Einwirkungen durch<br />
höhere Gewalt.<br />
Weiters nicht abziehbar sind<br />
Werbungskosten, wie beispielsweise<br />
die Verkäuferprovision an<br />
den Makler, Kosten für Inserate,<br />
Kosten von Bewertungsgutachten<br />
etc. (Rz 6666 EStR)<br />
Instandsetzungskosten sind jene Aufwendungen,<br />
die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten<br />
gehören und allein den Nutzungswert<br />
d<strong>es</strong> Gebäud<strong>es</strong> erhöhen oder seine<br />
Nutzungsdauer w<strong>es</strong>entlich verlängern.<br />
<strong>Sie</strong>he dazu auch das Beispiel<br />
oben, „Verkauf ein<strong>es</strong> Gemeindegrundstück<strong>es</strong><br />
im Jahr 2013“.<br />
Exkurs: Nicht-Abzugsfähigkeit<br />
von Wirtschaftsförderungen<br />
Zur Steigerung der Attraktivität<br />
d<strong>es</strong> Wirtschaftsstandort<strong>es</strong> „Ge-
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