Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung
Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren. 8 Diese Marktdaten sind gemäß §§ 9 und 14 ImmoWertV aus
geeigneten Kaufpreisen abzuleiten. Die i.d.R. von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten und
veröffentlichten Marktdaten sind bei der Gutachtenerstellung vorrangig zu verwenden.
Abbildung 3: Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale
Es wird darauf hingewiesen, dass die Marktanpassung nach der Definition des Verkehrswertes gemäß § 194
BauGB ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (bspw. bedingt durch den
herannahenden Tagebau) zu erfolgen hat (siehe hierzu auch Kapitel 2.1 - Begriffe), d.h. bei der
Verkehrswertermittlung wird von einem vom Tagebau unbeeinflussten Markt ausgegangen.
2.4 Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) wird der Vergleichswert aus Vergleichspreisen
ermittelt, die auf den Wertermittlungsstichtag wegen Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse
sowie der individuellen Merkmale des Bewertungsobjektes anzupassen sind (konjunkturelle und qualitative
Anpassungen; siehe Abbildung 4). Es eignet sich sowohl für unbebaute (§ 16 Ermittlung des Bodenwertes)
als auch für bebaute Grundstücke. Bei bebauten Grundstücken können nach § 15 Abs. 2 neben oder
anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Vergleichsfaktoren (Ertragsfaktoren / Gebäudefaktoren)
herangezogen werden. Wertermittlungen für bebaute Grundstücke, die auf Vergleichswerten basieren,
erfolgen i.d.R. für homogene Bewertungsobjekte (z.B. Reihenhäusern bzw. Eigentumswohnungen).
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Der Sachwertfaktor stellt den Zusammenhang zwischen dem Baumarkt und dem Grundstücksmarkt her und der
Liegenschaftszinssatz stellt den Zusammenhang zwischen dem Mietmarkt und dem Grundstücksmarkt her.
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