Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung
7.12 Wert des Nießbrauchs bzw. des Wohnungsrechts 33
7.12.1 mit Wiederaufbauverpflichtung (für einen männlichen Berechtigten):
B
x
R
(12)
1x
f
E
( t)
2x
mit:
B x
R
Barwert des Rechts
jährlicher Mietwert der Räume/Wohnung
(12)
1x
( t )
2 x
monatlich vorschüssiger Leibrentenbarwertfaktor 34
Kapitalisierung des Mietwerts)
für eine Berechtigte im Alter x (zur
Leibrentenbarwertfaktor der Berechtigten im Alter x einer vorschüssigen t-mal im
Jahresintervall zahlbaren Rente (zur Kapitalisierung des Entgelts (E))
f „Marktanpassung“ nach Bauer/Sprengnetter bei Nießbrauch Erhöhung um bis zu 50%
möglich; bei Ertragswertobjekten gilt f = 0 (Strotkamp/Baumann 2007).
E
eventuelle Erträge (beispielsweise aus einer vom Nießbrauch unbelasteten Einliegerwohnung
oder weil das Nießbrauch entgeltlich ist)
Die Marktanpassung erklärt sich dadurch, dass der Nießbrauch dem Berechtigten Schutz vor Kündigung und
Mietsteigerungen bietet. Der Nutzungswert kann aus diesem Grund nicht allein an der Miete gemessen
werden, die sonst üblicherweise gezahlt wird, sondern ist in der Regel durch einen Zuschlag zur
ortsüblichen Miete zu berücksichtigen. Zuschlag nach Bauer/Sprengnetter für Wohnungsrecht: 35
Mietniveau Monatsmiete [€] Zuschlag [%]
hoch (großstädtisch)
niedrig (ländlich)
unter 125 unter 75 25
über 125 – 250 über 75 – 150 20
über 250 – 500 über 150 – 300 15
über 500 über 300 10
Diese Zuschläge nach Bauer/Sprengnetter (zuletzt aktualisiert durch Strotkamp 2002) beziehen sich
zunächst auf ein Wohnungsrecht. Aufgrund der Tatsache, dass der Nießbrauch in der Regel einen höheren
Nutzungswert als das Wohnungsrecht aufweist, können die Zuschläge in freier Schätzung erhöht werden.
Demnach können diese Zuschläge beim Nießbrauch auf Grund der höheren Nutzungsbefugnis -
beispielsweise durch die Möglichkeit der Überlassung - um bis zu 50 % erhöht werden.
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Vgl. Strotkamp, H.-P.; Baumann, U. (2007): Novellierung der Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006, HLBS Verlag GmbH, S. 42ff.
Leibrentenfaktoren werden beispielsweise auf den Internetseiten des Gutachterausschusses in der Landeshauptstadt Kiel zur
Verfügung gestellt (http://www.gutachterausschuss-kiel.de/).
Die genannten Zuschläge basieren auf empirischen Analysen des Immobilienmarktes des Ballungsraums Stuttgart und bedürfen
daher der ortsspezifischen Anpassung; vgl. Sprengnetter u.a.: Immobilienbewertung, Lehrbuch und Kommentar, Band 13, S.
10/19/3/10.
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