Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung
hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (§ 16 Abs.
1 Satz 3 ImmoWertV), deren Qualität muss also der eines Vergleichspreises i.S.v. § 15 Abs. 1 Satz 2
ImmoWertV entsprechen. Sie müssen entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung
von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, erschließungsund
abgabenrechtlichem Zustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt
sein.
Die BRW in allen drei Gutachterausschussbezirken beziehen sich auf eine durchschnittliche Lage innerhalb
der Zone. Erhebliche Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks auch die hinsichtlich der
„Durchschnittslage“ sind bei der Ermittlung des Bodenwertes zu berücksichtigen.
Der Wert von landwirtschaftlichen Flächen ist auch an den Ortsrändern auf Grundlage des
Bodenrichtwertes für Flächen der Land- und Forstwirtschaft gemäß § 5 Abs. 1 ImmoWertV abzuleiten.
Lediglich dann, wenn durch Darstellungen bzw. Festsetzungen in der Bauleitplanung (z.B.:
Flächennutzungsplan) eine Änderung des Entwicklungszustands gemäß § 5 Abs. 2 oder 3 ImmoWertV
erfolgt ist, kann von einer dieser Qualitäten ausgegangen werden.
3.2 Besonderheiten gemischt genutzter Grundstücke
Bei der Bodenbewertung von Grundstücken mit gemischter Nutzung (z.B. Wohnen und Landwirtschaft bzw.
Wohnen und Gewerbe) sowie bei Grundstücken, bei denen die tatsächliche von der planungsrechtlich
zulässigen Nutzung abweicht (Wohnen im Gewerbegebiet, Gewerbe im Wohngebiet), ist zunächst von der
planungsrechtlich zulässigen Nutzung auszugehen. Vorhandene Unter- oder Übernutzungen sind als boG in
Ansatz zu bringen.
Bei einem gemischt genutzten Grundstück z.B. in einem allgemeinen Wohngebiet sind ausgehend von
einem BRW für Wohnnutzung die boG auf der Basis eines nutzungsdifferenzierten Ansatzes entsprechend
der vorgefundenen Nutzungssituation des einzelnenn Grundstücks zu quantifizieren. In Mischgebieten (MI)
oder Dorfgebieten (MD) mit entsprechenden BRW kann die Ermittlung der boG entfallen, da die
Nutzungsmischungen typisch für diese Gebiete sind und daher beim BRW berücksichtigt sind.
Bei einem nicht planungsadäquat genutzten Grundstück (z.B. Wohnen im Gewerbe) ist der Bodenwert in
Abhängigkeit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes zu ermitteln (siehe hierzu Seele, W:
Zur Bedeutung und Ermittlung des aktuellen Bodenwertes bebauter Grundstücke, VR 8/1988, S. 363 - 375).
Dabei ist nur der aus planungsrechtlichen Gesichtspunkten notwendige Grundstücksanteil zu
berücksichtigen.
Bei der Nutzungsdifferenzierung ist wie folgt zu verfahren (Beispiel siehe Anhang 7.4 und 7.5):
Anteil Wohnhausgrundstück (baureifes Land): Die Flächenaufteilung ist anhand folgender Kriterien
vorzunehmen:
- faktische Nutzung durch Bestandsgebäude auf dem Grundstück,
- erforderliche Funktionalfläche (z.B. Vorgarten, Garten, Erschließung),
- ortsübliche Umgebungsbebauung sowie
- bauordnungsrechtliche Vorgaben (Abstandsfläche, GRZ/GFZ für MD, MI)
Bewertungsansatz: entsprechender Bodenrichtwert oder Vergleichspreise (Wohnen).
Anteil landwirtschaftlicher oder gewerblich genutzter Grundstücksflächen (baureifes Land): Die
Flächenaufteilung ist anhand folgender Kriterien vorzunehmen:
- faktische Nutzung durch Bestandsgebäude auf dem Grundstück,
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