Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung
Baunebenkosten
Korrekturfaktoren für Land und
Ortsgröße
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Restnutzungsdauer(RND)
Alterswertminderung
sind in den NHK 2010 enthalten
Keine
Die GND ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche
Nutzungsdauer der baulichen Anlagen. Sie wird als Modellgröße behandelt und
wird (abweichend von der SW-RL) auf pauschal 80 Jahre festgesetzt. Weiterhin
erfolgt eine ausstattungsabhängige Differenzierung gemäß Anlage 3 des Modells
zur Ableitung von Sachwertfaktoren der AGVGA-NRW (vergl. Anlage 7.10.8):
GND – Alter, ggfl. modifizierte RND aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen
(vergl. Anlage 4 Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren der AGVGA NRW)
linear
Baupreisindex Baupreisindex des statistischen Bundesamtes (2010 = 113,7)
Bodenwert
ungedämpft, zutreffender BRW angepasst an Merkmale des Objekts
Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen
Zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von
durchgeführten Modernisierungen ist grundsätzlich das punktbasierte Modell der SW-RL zu verwenden
(vergl. Anlage 4). Demnach ergibt sich der Modernisierungsgrad aus der Summe der Punkte für die jeweils
bis zum Bewertungsstichtag durchgeführten Maßnahmen. In diesem Zusammenhang ist immer zu prüfen,
ob der maximale Tabellenwert für die einzelnen Modernisierungselemente plausibel ist. Sind beispielsweise
die Maßnahmen bereits vor längerer Zeit durchgeführt worden oder genügen die modernisierten
Bauelemente nicht mehr zeitgemäßen Ansprüchen (z.B. nachträglicher Einbau von entsorgungspflichtigen
Nachtspeicheröfen, Wärmedämmung, die älter als 30 Jahre ist, Asbestfassaden), ist dies bei der
Punktegabe durch keine bzw. verringerte Vergabe von Punkten zu berücksichtigen; ggfs. sind
Entsorgungskosten anzusetzen.
Mit Hilfe des sachverständig ermittelten Modernisierungsgrades kann dann in Abhängigkeit der üblichen
GND und dem Gebäudealter die modifizierte RND ermittelt werden. Bei kernsanierten Objekten kann die
RND bis zu 90% der jeweiligen GND betragen.
Marktanpassung
Gemäß § 8 Abs. 2 ImmoWertV i.V.m. Nr. 5 SW-RL ist eine Marktanpassung zwingend vorzunehmen. Dies
gilt selbst dann, wenn der Gutachterausschuss keine passenden Sachwertfaktoren zur Verfügung stellen
kann (vergl. Nr. 5 SW-RL), wenn beispielsweise die empirische Datengrundlage für eine statistische
Auswertung für einen sachlichen Teilmarkt nicht ausreicht (z.B. lokale Sachwertfaktoren für
Einfamilienhäuser mit einem sehr hohen vorläufigen Sachwert > 350.000 EUR). In diesen Fällen können
hilfsweise Sachwertfaktoren für diesen sachlichen Teilmarkt aus vergleichbaren Gebieten oder
überregionale bzw. bundesweite Auswertungen herangezogen werden. Diese sind jedoch auf die
Gegebenheiten des lokalen Marktes anzupassen. Lediglich in Ausnahmefällen darf die Marktanpassung
unter Berücksichtigung der regionalen Marktverhältnisse sachverständig geschätzt werden (vergl. Nr. 5 der
SW-RL).
Die Höhe der vorgenommenen Marktanpassung bedarf immer einer besonderen Begründung.
12