Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung
7.3 Finanzmathematisches Modell (werdendes Bauland) 29
Der Preis von werdendem Bauland (Bodenwert W) ergibt sich aus
dem Bodenwert, der für das erschließungs- und ausgleichsbeitragsfreie baureife Land (B ebfr ) nach
den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag (Konjunkturstichtag) zu erwarten
ist, ggf. unter Berücksichtigung gegebener Risiken, z.B. nicht ausräumbarer Verdacht auf schädliche
Bodenveränderungen oder andere anthropogene oder geogene Baugrundmängel oder merkantile
Minderwerte;
den Kosten für die Entwicklung des werdenden Baulandes zu baureifem Land (Planung, Gutachten,
Erschließung, Ausgleich, Bodenordnung = Entwicklungskosten E);
dem Anteil für öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen (Erschließungsflächenanteil f);
den Zinsaufwendungen während der Wartezeit n (in Jahren) bis zur Baureife für das (in das
werdende Bauland) investierte Kapital, erfasst durch den angemessenen Liegenschaftszinssatz p %
und den Zinsfaktor .
Plausible Annahmen erforderlich für:
E = ortsübliche Entwicklungskosten (Erschließung, naturschutzrechtlicher Ausgleich, Vermessungskosten,
Managementkosten, Notarkosten, etc.) Wohnen 40 €/m², Gewerbe 25 €/m²
f = ortsüblicher und gebietsspezifischer Flächenanteil für Erschließung- und Ausgleichsflächen z.B. 15 %
n = übliche Wartezeit bis zur Baureife je nach Rahmenbedingungen und Risiken z.B. 3 Jahre
q = Zinsfaktor q = 1 + p
p = Zinssatz für werdendes Bauland: 5,5 % (Dieser Zinssatz ist kritisch zu hinterfragen und auf
Marktkonformität zu überprüfen.)
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Vgl. Seele, W. (1998): Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich, in VR8/1998 , S. 393-411
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