Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung Version 2.0

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Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung INHALTSVERZEICHNIS: 1. Rechtliche und sonstige relevante Grundlagen ....................................................................................... 1 2. Verfahren der Immobilienwertermittlung ............................................................................................... 1 2.1 Begriffe .................................................................................................................................................... 1 2.2 Verfahrenswahl ....................................................................................................................................... 3 2.3 Marktanpassung ...................................................................................................................................... 4 2.4 Vergleichswertverfahren ......................................................................................................................... 5 2.5 Ertragswertverfahren .............................................................................................................................. 6 2.6 Sachwertverfahren .................................................................................................................................. 8 2.7 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) ................................................................. 13 2.8 Ableitung des Verkehrswertes aus den Verfahrensergebnissen .......................................................... 14 3. Bodenbewertung .................................................................................................................................... 14 3.1 Qualitätsstufen und Bewertungsansätze .............................................................................................. 14 3.2 Besonderheiten gemischt genutzter Grundstücke ............................................................................... 16 4. Wesentliche Einzelaspekte ..................................................................................................................... 17 4.1 Parkartige Anlagen und Sonderobjekte ................................................................................................ 17 4.2 Außenanlagen ....................................................................................................................................... 18 4.2.1 Bauliche Außenanlagen ......................................................................................................................... 18 4.2.2 Sonstige Außenanlagen (Aufwuchs) ...................................................................................................... 19 4.3 Auswirkungen der EnEV auf die Verkehrswertermittlung .................................................................... 19 4.4 Behandlung von Rechten ...................................................................................................................... 20 4.4.1 Erbbaurecht ........................................................................................................................................... 20 4.4.2 Nießbrauch und Wohnungsrecht .......................................................................................................... 21 5. Implementierung des Handlungsleitfadens ........................................................................................... 22 5.1 Leistungsbild des Gutachtens ................................................................................................................ 22 5.2 Überprüfung von Wertgutachten ......................................................................................................... 22 6. Schlussbemerkungen und Ausblick ........................................................................................................ 23 7. Anhang ................................................................................................................................................... 24 7.1 Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreis Düren ab Oktober 2013 ........................................................................................................................................ 24 7.2 Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen (Kapitalisierungszinssätzen) im Kreis Düren ........ 28 7.3 Finanzmathematisches Modell (werdendes Bauland) .......................................................................... 30 7.4 Beispiel: Resthofstelle – nutzungsdifferenzierter Ansatz ..................................................................... 31 7.5 Beispiel: nutzungsdifferenzierter Ansatz bei Wohnen und Gewerbe ................................................... 32 7.6 Sachwertmodell gemäß SW-RL ............................................................................................................. 33 7.6.1 Brutto-Grundfläche (Nr. 4.1.1.4 SW-RL) ............................................................................................... 33 7.6.2 Anrechenbarkeit von Grundflächen im Dachgeschoss (Nr. 4.1.1.4 (7) SW-RL) .................................... 34 7.6.3 Anrechenbarkeit von Spitzböden im Dachgeschoss (Nr. 4.1.1.5 (3) SW-RL – vergl. Anlage 5 des Modells zur Ableitung von Sachwertfaktoren der AGVGA NRW) ......................................................... 34 7.6.4 Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser in € /m² je Brutto-Grundfläche nach DIN 277-1/2005-02 incl. 17 % Baunebenkosten und 19 % Umsatzsteuer (Anlage 1 SW-RL) ............................................................................................ 35 7.6.5 Beschreibung der Gebäudestandards (Anlage 2 SW-RL) ...................................................................... 36 7.6.6 Anwendungsbeispiel für Tabelle 1 (Anlage 2 SW-RL) ........................................................................... 38 7.6.7 Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen (Anlage 4 SW-RL) .................................................................................................... 39
Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung 7.6.8 Beschreibung des Modells zur Ableitung von Sachwertfaktoren der AGVGA NRW vom 16. Juli 2013 41 7.7 Schreiben des BMVBS vom 9.12.2010 .................................................................................................. 45 7.8 Übergangsregelungen des MIK NRW vom 3.08.2010 ........................................................................... 46 7.9 Auszug aus der EnEV 2009 .................................................................................................................... 49 7.10 Wert des Erbbaurechts ......................................................................................................................... 51 7.11 Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks .................................................................. 53 7.12 Wert des Nießbrauchs bzw. des Wohnungsrechts ............................................................................... 55 7.12.1 mit Wiederaufbauverpflichtung (für einen männlichen Berechtigten): ............................................... 55 7.12.2 ohne Wiederaufbauverpflichtung (für eine weibliche Berechtigte): .................................................... 56 7.13 Verkehrswert eines mit einem Nießbrauch/Wohnungsrecht belasteten Grundstücks ....................... 57 7.13.1 Sachwertobjekte: .................................................................................................................................. 57 7.13.2 Ertragswertobjekte: .............................................................................................................................. 58 8. Rechtsgrundlagen ................................................................................................................................... 59 9. Literatur .................................................................................................................................................. 59
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