Monitoringbericht 2004 - Wohnungsmarkt - Stadtumbau - Stadt Leipzig

gefördert durch // // unter Mitwirkung //
IfS Institut für Stadtforschung und
Strukturpolitik GmbH
Stadt Leipzig
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Kleinräumiges Monitoring
des Stadtumbaus in Leipzig
Monitoringbericht 2004
Planergemeinschaft
Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner -
Leipzig
Stadtplaner, Landschaftsplaner, Architekten
Dezember 2004

Impressum
Herausgeber:
Stadt Leipzig
Der Oberbürgermeister
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Redaktion:
Stefan Heinig (Stadtplanungsamt, Abteilung Stadtentwicklungsplanung)
Mira Bernhardt (Planergemeinschaft Dubach/Kohlbrenner, Leipzig)
Jürgen Veser, Thomas Thrun (IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin)
Das diesem Bericht zugrundeliegende Forschungsvorhaben "Kleinräumiges Monitoring des
Stadtumbaus in Leipzig" wird mit Mitteln des Bundesministeriums für Bildung und Forschung unter
dem Förderkennzeichen 07RBS12 gefördert. Die Verantwortung für den Inhalt dieser Veröffentlichung
liegt beim Herausgeber.
Stand: Dezember 2004

KURZFASSUNG....................................................................................................................................... I
0. EINLEITUNG............................................................................................................................... 1
1. GESAMTSTÄDTISCHE ENTWICKLUNGEN............................................................................. 3
1.1 Rahmenbedingungen für Wohnungsmarktentwicklung und Stadtumbau................................... 3
1.2 Beschäftigung und Einkommen .................................................................................................. 5
1.3 Bevölkerung ................................................................................................................................ 6
1.4 Bautätigkeit und Entwicklung im Wohnungsbestand ................................................................10
1.5 Wohnungsleerstand ..................................................................................................................14
1.6 Innerstädtische Mobilität ...........................................................................................................16
1.7 Wohnungsversorgung und Umzugsabsichten (Kommunale Bügerumfrage)............................16
1.8 Mietpreise..................................................................................................................................18
1.9 Grundstücksmarkt .....................................................................................................................18
2. REGIONALE ENTWICKLUNGEN............................................................................................22
2.1 Wanderungen im Raum Leipzig/Halle.......................................................................................22
2.2 Entwicklungen in den Leipziger Umlandgemeinden .................................................................23
3. ERGEBNISSE DES WOHNUNGSMARKTBAROMETERS.....................................................27
3.1 Aktuelle und erwartete Marktlage in Leipzig und im Umland....................................................27
3.2 Erwarteter Leerstand in Leipzig und im Umland .......................................................................28
3.3 Weitere erwartete Entwicklungstrends in Leipzig und im Umland ............................................29
3.4 Bewertungen zum Stadtumbau.................................................................................................30
4. ENTWICKLUNGEN IN DEN ORTSTEILEN .............................................................................31
4.1 Bautätigkeit und Wohnungsbestand .........................................................................................31
4.2 Wanderungen............................................................................................................................31
4.3 Bevölkerungsentwicklung..........................................................................................................33
4.4 Arbeitslosigkeit ..........................................................................................................................33
4.5 Wohnungsleerstand ..................................................................................................................33
5. ENTWICKLUNGEN IN SCHWERPUNKTGEBIETEN DER STADTENTWICKLUNG.............38
5.1 Altbauquartiere (Teilplan Stadterneuerung)..............................................................................38
5.2 Großsiedlungen.........................................................................................................................39
5.3 Programm-/fördergebiete ..........................................................................................................47
6. VERGLEICH DER ZIELE DES STADTUMBAUS MIT DER TATSÄCHLICHEN
ENTWICKLUNG .......................................................................................................................52
7. HINWEISE AUF WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN .....................................................54

MONITORINGBERICHT 2004
WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG – STADTERNEUERUNG –
STADTUMBAU
Der Monitoringbericht wendet sich an die Akteure des Leipziger Wohnungsmarktes und die Entscheidungsträger
in Politik und Verwaltung. Er informiert über die Entwicklungstendenzen auf
dem Wohnungsmarkt in Leipzig und der Region, stellt die wichtigsten Entwicklungsparameter der
Leipziger Stadtteile sowie der Schwerpunktgebiete des Stadtumbaus dar und legt den Einsatz
städtebaulicher Fördermittel offen. Dadurch soll der Monitoringbericht als Grundlage für die weitere
Diskussion der Entwicklungsstrategien im Stadtumbau und der Stadtteilentwicklung in Leipzig
dienen.
Mit dem Stadtratsbeschluss zum Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (RB
III-423/00 vom 18.10.2000) erfolgte aufgrund der veränderten Entwicklungsbedingungen auf dem
Wohnungsmarkt eine Neuorientierung der Stadtplanungs- und Stadterneuerungsstrategien. Mit
dem Monitoringbericht 2001 wurde die angesichts der besonderen Herausforderungen und Wirkungsziele
des Stadtumbaus notwendige Begleitung der Umsetzung durch die Beobachtung des
Wohnungsmarktes insgesamt sowie auf kleinräumiger Ebene eingeleitet.
Seit August 2002 bearbeitet die Stadt Leipzig in Kooperation mit dem IfS Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH das Forschungsvorhaben "Kleinräumiges Monitoring des
Stadtumbaus in Leipzig". Das Vorhaben wird vom Bundesministerium für Bildung und Forschung
im Rahmen der Fördermaßnahme "Konzeption und Erprobung problemorientierter Berichtssysteme
für eine nachhaltige Entwicklung" gefördert.
Mit dem vorliegenden Monitoringbericht 2004 wird die Berichtssystematik der Vorjahre fortgesetzt
und um weitere Bausteine des Indikatorensystems ergänzt. Auf folgende neuen Bestandteile soll
insbesondere hingewiesen werden:
¬ Ausbau der quantitativen Daten und der Einschätzungen (Wohnungsmarktbarometer) zu den
Entwicklungstendenzen im Umland von Leipzig
¬ Daten zum Fördermitteleinsatz und zum Umsetzungsprozess im Stadtumbau
¬ Vergleich aktueller Entwicklungen mit den Zielen des Stadtentwicklungsplans Wohnungsbau
und Stadterneuerung (STEP W+S)
¬ Hinweise auf weiterführende Daten und aktuelle Studien.
Der Monitoringbericht 2004 stellt die Entwicklungstendenzen auf Basis der Daten bis zum Jahr
2003 (31.12.2003) dar. Aufgrund der späten Verfügbarkeit einzelner Daten der amtlichen Statistik
erscheint der Bericht erst Anfang 2005. Für wichtige Themen wurden nach Möglichkeit auch bereits
Erkenntnisse aus dem Jahr 2004 eingearbeitet.

KURZFASSUNG
ENTWICKLUNGEN AUF BUNDES- UND LANDESEBENE
¬ Der Freistaat Sachsen verlor 2003 entgegen dem bundesweiten Trend an Bevölkerung,
allerdings geringer als in den Vorjahren. Zugleich erhöhte sich in Sachsen das Bruttoinlandsprodukt
je Einwohner leicht, während es im Bundesdurchschnitt stagnierte. Die Mieten
stiegen 2003 im Freistaat geringfügig, die Wohnnebenkosten haben sich dagegen genauso
stark wie im Bundesdurchschnitt erhöht.
GESAMTSTÄDTISCHE ENTWICKLUNGEN
¬ Die Zahl der Arbeitsplätze und der Beschäftigten ging auch 2003 weiter zurück. Gleichzeitig
nahm die Zahl der Personen, die auf Sozialhilfe angewiesen sind, weiter zu.
¬ Die Bevölkerungszahl der Stadt Leipzig wuchs entgegen dem Trend im Freistaat Sachsen
aufgrund von Zuwanderungen. Die Bevölkerungszahl entwickelt sich in der Stadt zunehmend
günstiger als in den Umlandkreisen, deren Bevölkerung zurück geht.
¬ Der positive Wanderungssaldo Leipzigs in 2003 speist sich insbesondere aus den Wanderungsgewinnen
gegenüber den neuen Bundesländern (ohne Umlandkreise) und dem Ausland.
Der Wanderungssaldo gegenüber den Umlandkreisen war 2003 wiederum leicht positiv,
der Wanderungsverlust gegenüber den alten Bundesländern ist deutlich zurück gegangen.
In die Stadt wandern vor allem junge Erwachsene, leichte Wanderungsverluste
gibt es nur noch bei den Unter-10- und den 30- bis 40-Jährigen.
¬ Der Anteil älterer Bewohner nimmt weiter zu, während der Anteil der Kinder und Jugendlichen
zurück geht. Der Anteil mittlerer Altersgruppen bleibt stabil.
¬ Im Mehrjahrestrend stieg die Haushaltszahl aufgrund des anhaltenden Trends zu Singlehaushalten
prozentual stärker als die Bevölkerungszahl an.
¬ Die Zahl der Baufertigstellungen hat sowohl beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern
als auch bei Mehrfamilienhäusern 2003 wieder etwas zugenommen. In den Umlandkreisen
ist die Zahl der Baufertigstellungen dagegen weiter rückläufig.
¬ Die Zahl der Wohnungsabgänge lag 2003 auf dem Niveau des Vorjahres, sodass sich der
Wohnungsbestand in Leipzig wiederum leicht reduzierte. Auch in den Umlandkreisen ist
die Zahl der Wohnungen zurückgegangen, da 2003 erstmals mehr Wohnungen abgingen
als fertig gestellt wurden.
¬ Die Investitionstätigkeit ist nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Modernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen im Bestand deutlich rückläufig.
¬ Der Leerstand ist gegenüber dem Höchststand im Jahr 2000 zwar inzwischen spürbar
gesunken, ist jedoch nach wie vor hoch. Einem starken Rückgang in den gründerzeitlichen
Beständen stehen wachsende Leerstände bei jüngeren Altbauten und insbesondere beim
DDR-Wohnungsbau gegenüber. Zwar wird die Mehrheit der leer stehenden Wohnungen
des DDR-Wohnungsbaus aktiv am Markt angeboten, der Anteil nicht marktaktiver Wohnungen
aufgrund geplanter Abrisse und aktuell durchgeführter Modernisierungen ist jedoch
erheblich.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 I

¬ Die innerstädtische Mobilität ist 2003 geringfügig gesunken. Die rückläufige Tendenz der
letzten Jahre deutet darauf hin, dass der Zenit der Marktentspannung überschritten ist.
¬ Die Umzugsabsicht der Leipziger ist weiterhin hoch. Der Wohnflächenzuwachs je Einwohner
hat sich in 2003 fortgesetzt, jedoch gegenüber den Vorjahren abgeschwächt.
¬ Die Mietpreise sind im Altbaubestand (Baujahre vor 1949) und bei Neubauten mit mittlerem
Wohnwert erstmals wieder leicht angestiegen.
¬ Der Markt für Eigentumswohnungen wird durch eine seit 1999 relativ konstante Zahl von
Kauffällen sanierter Altbauwohnungen geprägt, während neu gebaute Eigentumswohnungen
nur eine marginale Bedeutung haben. Der im Vorjahr kurzzeitig durchbrochene
Trend des Kaufpreisrückgangs setzte sich 2003 auf geringem Niveau fort.
¬ Im Geschosswohnungsbau sind anhaltend niedrige Verkaufshäufigkeiten für unbebaute
Grundstücke zu verzeichnen, weshalb der durchschnittliche Verkaufspreis starken
Schwankungen unterliegt. Trotz einer deutlichen Steigerung der Verkaufszahlen für unsanierte
Mietshäuser fällt der durchschnittliche Verkaufspreis stetig.
¬ Während die Zahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser
wie bereits 2002 wieder zunahm, war die Zahl der Verkäufe von fertiggestellten Ein- und
Zweifamilienhäusern rückläufig. Das Preisniveau ging bei den bebauten Grundstücken gegenüber
2002 leicht zurück, bei den unbebauten Grundstücken waren keine Wertänderungen
zu verzeichnen.
¬ Die Bodenrichtwerte für den Einfamilienhausbau waren auch 2003 stabil. Dagegen sind
die Bodenrichtwerte für den Mehrfamilienhausbau deutlich gesunken.
REGIONALE ENTWICKLUNGEN
¬ Im Raum Leipzig/Halle sind die Wanderungsverflechtungen über die Landesgrenze hinweg
nur gering ausgeprägt. Beide Kernstädte haben die stärksten Zu- und Wegzüge über
die Grenzen des Raumes Leipzig/Halle hinweg zu verzeichnen, wobei der jeweilige
Wanderungssaldo 2003 positiv war.
¬ Die Intensität der Wanderungsverflechtungen zwischen Leipzig und den Umlandgemeinden
ist gegenüber den 1990er Jahren stark zurück gegangen. In 2003 hatten Markranstädt,
Markkleeberg und Borsdorf noch deutliche Wanderungsgewinne gegenüber Leipzig
zu verzeichnen. Der Höhepunkt der Fortzüge aus den Umlandgemeinden nach Leipzig ist
seit 2002 überschritten.
¬ Die Bautätigkeit in allen Umlandgemeinden ist stark rückläufig. Nennenswerte Baufertigstellungen
gab es 2003 nur noch in Markkleeberg und Markranstädt.
ERGEBNISSE DES WOHNUNGSMARKTBAROMETERS
¬ Die befragten Akteure des Wohnungsmarktes gehen für die kommenden drei Jahre sowohl
in der Stadt Leipzig als auch im Umland tendenziell von einem abgeschwächten
Überangebot an Wohnungen aus.
¬ Während die Kommunen im Leipziger Umland überwiegend von einem stagnierenden
Wohnungsleerstand ausgehen, erwartet die Mehrzahl der Leipziger Wohnungsmarktakteure,
dass die Leerstandsquote in den nächsten drei Jahren in Leipzig leicht sinkt.
II Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

¬ Sowohl in Leipzig als auch im Umland wird ein Rückgang der Kaufkraft der Nachfrager
erwartet. Darüber hinaus geht die Mehrzahl der Befragten von einer Zunahme der
Nachfrage nach kleinen und nach großen Mietwohnungen in Leipzig aus.
¬ In den Schwerpunktgebieten des Stadtumbaus wird für den Leipziger Westen eine tendenziell
günstige, für den Leipziger Osten und insbesondere Grünau eine tendenziell ungünstige
Entwicklung gesehen. Der bisherige Umfang der Stadtumbaumaßnahmen wird
auch 2004 mehrheitlich als zu gering angesehen, um die Ziele des Stadtumbaus zu erreichen.
ENTWICKLUNGEN IN DEN ORTSTEILEN
¬ Die Wohnungsbautätigkeit pro 1.000 Einwohner ist in den randstädtischen Ortsteilen des
Nord- und Ostraums am höchsten, hat 2003 aber auch in einigen innerstädtischen Ortsteilen
deutlich zugenommen. Aufgrund der inzwischen umfangreichen Wohnungsabgänge
geht die Zahl der Wohnungen vor allem in Grünau sowie den Ortsteilen östlich und nordöstlich
der Innenstadt deutlich zurück.
¬ Die gründerzeitlich geprägten Ortsteile profitieren von Zuwanderungen, wobei sich die
höchsten Wanderungsgewinne 2003 auf den "Leipziger Westen" verlagert haben. Die
Gründerzeitgebiete verbuchen mit wenigen Ausnahmen Zuwanderungen sowohl aus Gebieten
innerhalb als auch außerhalb der Stadtgrenzen. Der Wanderungsgewinn beruht vor
allem auf der Gruppe der 20-40-Jährigen. Ein negativer Wanderungssaldo war 2003 wiederum
in Grünau, aber auch in durch spezifische Alt- bzw. Plattenbaubestände geprägten
Ortsteilen außerhalb der Innenstadt zu beobachten.
¬ Während in den meisten innerstädtischen Ortsteilen die Einwohnerzahl kontinuierlich ansteigt
und sich das Durchschnittsalter der bereits relativ jungen Bevölkerung verringert,
haben vor allem innenstadtferne, teilweise durch Plattenbau geprägte Ortsteile Einwohner
verloren. Die höchsten Verluste seit 2000 sind in Grünau zu verzeichnen.
ENTWICKLUNGEN IN DEN SCHWERPUNKTGEBIETEN DER STADT-
ENTWICKLUNG
¬ Die Altbauquartiere waren auch 2003 durch eine positive Einwohnerentwicklung geprägt.
Die Wanderungsgewinne der Gründerzeitquartiere um die Innenstadt und entlang des Auwaldes
sind tendenziell rückläufig, während sie im Leipziger Westen und Osten ansteigen.
Stadtteile mit Altbaubeständen der 1920/30er Jahre weisen dagegen überwiegend einen
leicht negativen Wanderungssaldo und ein höheres Durchschnittsalter auf.
¬ Die Einwohner- und Wanderungsverluste in Grünau sind anhaltend hoch, liegen aber deutlich
unter denen der Jahre 1998 bis 2000. Besonders hoch sind die Verluste im WK 5.2,
aber auch in den WK 3, 5.1 und 7; gering dagegen im WK 4. Der Wohnungsleerstand ging
2003 gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Stadtumbaumaßnahmen leicht zurück.
¬ Die Einwohnerzahl in den weiteren Großsiedlungen sinkt kontinuierlich, jedoch deutlich
geringer als in Grünau. Einzig Dölitz hat seit mehreren Jahren eine konstante Einwohnerzahl
und eine stabile Entwicklung. Dagegen zeigen sowohl Möckern als auch Mockau-Ost
2003 deutlich negative Entwicklungsindikatoren. Dort steigt auch der Wohnungsleerstand,
während er in den meisten anderen Großsiedlungen stagniert oder sinkt.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 III

¬ Zwischen 1994 und 2003 konnte ein jährliches Volumen städtebaulicher Fördermittel von
30 bis 40 Mio. € gehalten werden. Seit 2000 ist dabei eine veränderte Schwerpunktsetzung
festzustellen: Rückgang der Mittel in den Sanierungsgebieten und Zunahme bei integrierten
Programmen, Erhaltungsgebieten und - seit 2003 - im Stadtumbau Ost. Ab 2004
ist ein deutlicher Rückgang des Fördermitteleinsatzes zu erwarten.
¬ Seit 2001 wurden im Rahmen des Stadtumbaus 3.970 WE mit einem Fördervolumen von
15,1 Mio. € abgerissen, davon zwei Drittel in Plattenbauobjekten. Gleichzeitig wurden mit
Fördermitteln verschiedener Programme umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen umgesetzt:
Seit 1999 entstanden 16,4 ha neuer Grünflächen in Stadtteilparks und 13,8 ha als
höherwertige Zwischennutzungen. Zudem wurden in den Programmgebieten Soziale Stadt
und Urban II fast 800 Arbeitsplätze gesichert oder neu geschaffen sowie im Rahmen des
Leipziger Programms "selbstnutzer.de" 143 Familien bei der Schaffung selbstgenutzten
Wohneigentums in Altbauten oder innerstädtischen Stadthäusern unterstützt.
VERGLEICH DER ZIELE DES STADTUMBAUS MIT DER TATSÄCH-
LICHEN ENTWICKLUNG
¬ Die aktuelle Entwicklung verläuft überwiegend im Rahmen der Prognosen bzw. quantifizierten
Ziele des STEP W+S und des Wettbewerbsbeitrags Stadtumbau Ost. Die
Abrisstätigkeit liegt zwar noch auf einem relativ niedrigem Niveau. Dass der
Wohnungsleerstand trotzdem deutlich zurück geht, ist in dem Einwohner- und
Haushaltszuwachs und der geringen Bautätigkeit bei Eigenheimen begründet. Ein
Fortschreibungsbedarf der gesamtstädtischen Zielstellungen des STEP W+S besteht zum
gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht. Da jedoch eine Reihe der externen
Rahmenbedingungen kontinuierlichen Veränderungen unterliegen und aufgrund fehlender
kommunaler Eigenanteile der Fördermitteleinsatz 2004 in Leipzig drastisch verringert
werden musste, ist die Fortsetzung der bisherigen Trends relativ unsicher.
IV Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

0. EINLEITUNG
Grundlage des Stadtumbaus in Leipzig ist ein Paradigmenwechsel in der Stadtentwicklungs-
und Stadterneuerungspolitik. Angesichts der Dimension der mit dem Wohnungsleerstand
verbundenen Folgewirkungen sowie der sich kleinräumig rasch wandelnden Entwicklung ist
eine gesamtstädtische Ausrichtung und stärkere Prioritätensetzung von Stadterneuerung und
Stadtumbau im Rahmen der Stadtentwicklungspolitik erforderlich. Dafür wurden 1998 in einer
"Stadtwerkstatt" drei ineinander verflochtene Strategieelemente für Leipzig herausgearbeitet:
¬ Wettbewerbsstrategie - Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit der innerstädtischen Altbauquartiere
gegenüber Stadtrand und Stadtumland.
¬ Erhaltungsstrategie - So viel Stadterhalt (insbesondere des geschlossenen gründerzeitlichen
Stadtgürtels) wie möglich.
¬ Umbaustrategie - So viel Stadtumbau wie für die Verbesserung der Wohnumfeldqualität
und die Konsolidierung des Wohnungsmarktes nötig.
Darauf aufbauend hat die Stadt Leipzig mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und
Stadterneuerung (STEP W+S) im Jahr 2000 ein integriertes strategisches Konzept zur Entwicklung
der Wohnfunktion und des Stadtumbaus beschlossen. Vorrangiges Ziel des STEP
W+S ist die Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit in den innerstädtischen und infrastrukturell
gut erschlossenen Stadtteilen. Gleichzeitig soll zur langfristigen Sicherung der Wohnversorgung
für alle Bevölkerungs- und Einkommensgruppen und zur kontinuierlichen Verbesserung
der Wohn- und Lebensbedingungen die Rentabilität von Investitionen im Wohnungsmarkt
wieder hergestellt werden.
Zur Wohnungsmarktkonsolidierung ist bis 2010 voraussichtlich eine Verringerung des Geschosswohnungsbestandes
um 30.000 WE erforderlich. Neben Stilllegung, Umnutzung und
Wohnungszusammenlegung in einer Größenordnung von mindestens 10.000 WE ist dazu
ein strukturell verträglicher Abriss bzw. Rückbau von bis zu 20.000 WE vorgesehen.
Die Handlungsstrategien werden in drei Teilkonzepten für die wichtigsten Leipziger Wohnungsmarktsegmente
konkretisiert:
¬ für die Altbauquartiere im Teilplan Stadterneuerung (2000, Fortschreibung 2003),
¬ für die Wohngebiete des industriellen Wohnungsbaus im Teilplan Großsiedlungen (2002),
¬ für den Wohnungsneubau/Eigenheimbau am Stadtrand im Teilplan Wohnungsbau (2000).
Im Sinne einer Gleichgewichtsstrategie will die Stadt Leipzig die in den jeweiligen Angebotssegmenten
und Standorten gegebenen Potenziale fördern und damit für jeden Teilmarkt ein
hohes Qualitätsniveau sicher stellen. Die Gleichgewichtsstrategie sichert eine ausreichende
Flexibilität des Konzeptes, um auf Nachfrageveränderungen eines noch nicht gefestigten
Wohnungsmarktes in verschiedenen Segmenten bzw. Standorten gezielt reagieren zu können.
Im STEP W+S wurden drei räumliche Schwerpunkte für den Stadtumbau und die Stadtteilentwicklung
in Leipzig herausgearbeitet: der gründerzeitlich geprägte Leipziger Osten (Neustadt-Neuschönefeld,
Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Reudnitz), der ebenfalls gründerzeitlich
geprägte Leipziger Westen (Plagwitz, Lindenau, Altlindenau, Kleinzschocher) sowie die
Großsiedlung Leipzig-Grünau. Auf diese Stadträume werden die verfügbaren städtischen
Ressourcen und Fördermittel zunehmend konzentriert. Für den Leipziger Osten und Westen
wurden zusätzlich integrierte Förderprogramme zur Stadtteilentwicklung akquiriert (Soziale
Stadt/EFRE Stadtentwicklung bzw. URBAN II) und die Entwicklungsstrategien in Konzeptionellen
Stadtteilplänen vertieft. Für Grünau wurde nach Auslaufen des Förderprogramms
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 1

WENG 2004 die Aufnahme in das Programm "Soziale Stadt" beantragt. Darüber hinaus werden
in Grünau schwerpunktmäßig Mittel aus dem Teil Rückbau des Programms Stadtumbau
Ost eingesetzt.
Nach der konzeptionellen Phase der ersten Jahre steht die Stadt Leipzig heute sowohl in den
Altbauquartieren als auch in der Großsiedlung Grünau mitten im Umsetzungsprozess des
Stadtumbaus. Neben dem Abriss von Wohngebäuden erfolgt eine Konzentration auf drei
wesentliche Handlungsfelder des Stadtumbaus:
¬ Schaffung großräumiger Grünstrukturen und kleinteiliger Zwischennutzungen,
¬ Eigentumsbildung in denkmalgeschützten Altbauten und neuen Stadthäusern,
¬ integrierte Stadtteilentwicklung unter Einbindung von Quartiersmanagement und lokaler
Beschäftigungsförderung.
Die weitere Umsetzung des Stadtumbaus sowie die Konzentration seitens der Stadt Leipzig
auf prioritäre Handlungsfelder ist stark von Veränderungen der externen Rahmenbedingungen
abhängig. Dies betrifft insbesondere die Ausrichtung der Förderprogramme sowie die
verfügbaren Eigenmittel der Stadt Leipzig, die für den Einsatz der Fördermittel erforderlich
sind. Angesichts der schwierigen Finanzsituation der Kommunen - nicht nur in Leipzig - werden
die Gestaltungsspielräume vor Ort immer geringer.
Die Beobachtung und Evaluierung des Umsetzungsprozesses ist von besonderer Bedeutung,
um die begrenzten zur Verfügung stehenden Ressourcen effektiv einzusetzen sowie
Strategien und Instrumente bei Bedarf anpassen zu können. Der vorliegende Monitoringbericht
soll dafür eine Grundlage bilden und gleichzeitig Transparenz über wichtige Entwicklungsparameter
für die Wohnungsmarktakteure bieten.
2 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

1. GESAMTSTÄDTISCHE ENTWICKLUNGEN
1.1 RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
UND STADTUMBAU
Als Orientierung zur Einordnung der Ergebnisse der Entwicklungen des Leipziger Wohnungsmarktes
wird einführend ein Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen für die Entwicklung
des Wohnungsmarktes auf der Ebene der Bundesrepublik und des Freistaates
Sachsen gegeben.
Die Bevölkerungszahl der Bundesrepublik Deutschland blieb im Jahr 2003 gegenüber dem
Vorjahr nahezu unverändert (-0,01%). Der Einwohnerrückgang im Freistaat Sachsen lag
2003 mit 0,64% kaum über dem Durchschnitt der neuen Bundesländer. Gegenüber dem Jahr
2002 ist eine leichte Abschwächung des Rückganges erkennbar.
Bevölkerungsentwicklung in der Bundesrepublik Deutschland und im Freistaat Sachsen
Bundesrepublik Deutschland
Einwohner
(in 1.000)
Veränderung
zum Vorjahr
abs.
in %
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
82.012,2 82.057,4 82.037,0 82.163,5 82.259,5 82.440,3 82.536,7 82.531,7
194,7
0,24%
45,2
0,06%
-20,4
-0,02%
126,5
0,15%
96,0
0,12%
180,8
0,22%
96,4
0,12%
-5,0
-0,01%
Neue Bundesländer (mit Berlin)
Einwohner
(in 1.000)
17.590,8 17.509,1 17.414,6 17.334,7 17.232,0 17.117,6 17.009,4 16.912,8
Veränderung abs. -55,0 -81,7 -94,5 -79,9 -102,7 -114,5 -108,1 -96,7
zum Vorjahr in % -0,31% -0,46% -0,54% -0,46% -0,59% -0,66% -0,63% -0,57%
Freistaat Sachsen
Einwohner
(in 1.000)
Veränderung
zum Vorjahr
abs.
in %
4.545,7 4.522,4 4.489,4 4.459,7 4.425,6 4.384,2 4.349,1 4.321,4
-20,9
-0,46%
-23,3
-0,51%
-33,0
-0,73%
-29,7
-0,66%
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen
-34,1
-0,76%
-41,4
-0,94%
-35,1
-0,80%
-27,7
-0,64%
Nachdem in der Bundesrepublik Deutschland das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner (in
Preisen von 1995) 2001 noch um 0,6% anstieg, stagnierte es seitdem. 1 Die neuen Bundesländer
(mit Berlin) verzeichneten im Jahr 2003 im Vergleich zum Vorjahr (Anstieg um 0,5%)
mit 0,4% einen leicht abgeschwächten Zuwachs des Bruttoinlandsproduktes. Demgegenüber
stieg das Wirtschaftswachstum im Freistaat Sachsen von 1,1% im Vorjahr auf 1,9% im Jahr
2003. Trotz der positiven Entwicklung lag das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner in Sachsen
in 2003 mit 16.588 € weiter deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 24.054 €, aber
auch unterhalb des Durchschnitts der neuen Bundesländer (mit Berlin) von 17.224 €.
Die Wohnungsmieten (Nettokaltmiete) und die Wohnnebenkosten verzeichneten im Freistaat
Sachsen eine sehr unterschiedliche Entwicklung. Die Nettokaltmieten stiegen seit 1998 nur
1 Die im Vergleich zum Monitoringbericht 2003 veränderten Vorjahres-Werte erklären sich durch den jeweiligen
Berechnungsstand der Daten. Die aktuellen und hier verwendeten Zahlen des Bundesamtes für Statistik
zum Bruttoinlandsprodukt haben den Stand August 2003 bzw. Februar 2004.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 3

geringfügig, in 2003 wie im Jahr zuvor um 0,1%. Sie entwickelten sich jeweils deutlich unterhalb
des Bundesdurchschnitts. Die Wohnnebenkosten stiegen dagegen in den letzten Jahren
im Freistaat Sachsen spürbar und überwiegend stärker als im Bundesdurchschnitt. Nachdem
in 2002 die Wohnnebenkostenentwicklung in Sachsen mit 0,9% zwischenzeitlich unter dem
Schnitt der letzten Jahre und unter dem bundesweiten Wert lag, stieg sie in 2003 wieder auf
1,6% an und entsprach damit dem Bundesdurchschnitt. Die Nettokaltmieten sind in Sachsen
seit 1996 überwiegend geringer gestiegen als die Verbraucherpreise, die Wohnnebenkosten
hingegen stiegen überwiegend stärker als die Verbraucherpreise. 2
Veränderung von Verbraucherpreisen, Wohnungsmieten und Wohnnebenkosten gegenüber
dem Vorjahr
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bundesrepublik Deutschland
Verbraucherpreisindex insgesamt 1,5% 1,9% 0,9% 0,6% 1,4% 2,0% 1,4% 1,1%
Wohnungsmieten (Nettokaltmiete) 3,3% 2,4% 1,2% 0,9% 1,2% 1,1% 1,4% 1,1%
Wohnnebenkosten
Freistaat Sachsen
4,3% 4,4% 3,5% 1,9% 1,9% 1,8% 1,4% 1,6%
Verbraucherpreisindex insgesamt 2,0% 2,5% 1,0% 0,4% 1,4% 1,8% 0,9% 0,8%
Wohnungsmieten (Nettokaltmiete) 6,1% 2,4% 0,6% 0,5% 1,2% 0,3% 0,1% 0,1%
Wohnnebenkosten 5,1% 11,1% 4,4% 0,3% 4,8% 2,3% 0,9% 1,6%
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen
Das Zinsniveau für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke ist im Vergleich zum Zinsniveau
Mitte der 90er Jahre stark gesunken und hat inzwischen ein historisches Tief erreicht. Seit
2003 hat sich das Zinsniveau dabei mit jeweils leichten Über- bzw. Unterschreitungen bei der
5%-Marke eingependelt.
105
100
95
90
85
80
Verbraucherpreisindex Freistaat Sachsen (2000 = 100)
102,3
101,8
100,3
75
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
Verbraucherpreisindex Sachsen insgesamt
Wohnungsnettomieten
Wohnnebenkosten
103,2
102,7
100,4
104,9
103,5
100,5
Effektivzins Wohnungsbaukredite
mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland
4 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Prozent p.a.
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
Jan
94
Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul
94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04
Effektivzins Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Bundesbankstatistik bis 06/04)
Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte (EWU-Statistik ab 01/04)
Fazit:
Der Freistaat Sachsen verlor 2003 entgegen dem bundesweiten Trend an Bevölkerung,
allerdings geringer als in den Vorjahren. Zugleich erhöhte sich in Sachsen das Bruttoinlandsprodukt
je Einwohner leicht, während es im Bundesdurchschnitt stagnierte. Die
Mieten stiegen 2003 im Freistaat geringfügig, die Wohnnebenkosten haben sich dagegen
genauso stark wie im Bundesdurchschnitt erhöht.
2 Im Januar 2003 wurde der "Preisindex der Lebenshaltung" durch den "Verbraucherpreisindex" ersetzt und
der Warenkorb sowie das Wägungsschema an die geänderten Verbrauchsgewohnheiten angepasst; die
Zeitreihen beruhen auf den Rückberechnungen der Statistikämter auf Grundlage der neuen Systematik.

1.2 BESCHÄFTIGUNG UND EINKOMMEN
In Leipzig ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in 2003 weiter rückläufig,
jedoch geringer als im Vorjahr. Gegenüber 2002 sank die Zahl der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Wohnort um etwa 4.400 auf 152.400. Im gleichen Zeitraum reduzierte
sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort um etwa 2.000 auf
nunmehr rund 194.200. Die Zahl der nach Leipzig per Saldo einpendelnden Beschäftigten ist
nach dem Rückgang in 2002 damit wieder angestiegen.
220.000
200.000
180.000
172.078
160.000
140.000
120.000
100.000
208.246
* am 30.06. des Jahres
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte*
am Wohn- und Arbeitsort in Leipzig
171.596
209.060
166.221
207.164
162.446
204.116
155.746
196.239 194.235
151.362
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Wohnort SVB Arbeitsort insg.
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Amt für Statistik und Wahlen
Pendlersaldo der Stadt Leipzig 1998-2003*
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 5
43.000
41.000
39.000
37.000
35.000
33.000
36.168
* am 30.06. des Jahres
37.464
40.943
41.670
40.493
42.873
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Amt für Statistik und Wahlen
Ende 2003 betrug die Arbeitslosenquote 19,7% und ist damit gegenüber dem Vorjahr leicht
gesunken. Im November 2004 liegt der Monatswert noch immer auf gleichem Niveau, obwohl
die zum Beginn des Jahres 2004 vorgenommenen Korrekturen bei der Arbeitslosenzählung 3
eine leichte Reduzierung der Arbeitslosenquote hätten erwarten lassen. Diese ungünstige
Beschäftigtenentwicklung schlägt sich in einem stetigen, auch 2003 weiter andauerndem
Anstieg der Empfänger laufender Hilfe zum Lebensunterhalt (Sozialhilfe) nieder. Der Vorjahreswert
von 60 Empfängern pro 1.000 Einwohner erhöhte sich in 2003 auf 65 Personen,
die auf Sozialhilfe angewiesen waren.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
13,5%
Arbeitslosenquote in der Stadt Leipzig (Jahresende)*
17,5%
15,9%
18,3%
18,1%
19,1%
20,0% 19,7% 19,7%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Nov 04
* jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Amt für Statistik und Wahlen
70
60
50
40
30
20
10
0
33,8
Empfänger laufender Hilfe zum Lebensunterhalt*
pro 1.000 Einwohner in Leipzig
36,1
40,7
46,6
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
51,7
* am 31.12. des Jahres; jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Amt für Statistik und Wahlen
3 Mit dem Dritten Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt (in Kraft seit 1. Januar 2004) wurde
der § 16 des Sozialgesetzbuches ergänzt, wodurch sich die Arbeitslosenquote, aufgrund der Korrektur bei
der Erfassung der Arbeitslosen, zum 1.1.2004 um durchschnittlich 0,2 Prozentpunkte verringert.
59,7
64,7

Die Ergebnisse des Mikrozensus weisen auf
eine weiter zunehmende Spreizung der Nettoeinkommen
der Leipziger Haushalte hin, da
sowohl der Anteil hoher als auch niedriger
Einkommen in den letzten Jahren gestiegen
ist. Der Anteil der Haushalte mit Einkommen
unter 900 € ist seit 1997 von 23% auf 26% in
2003 gestiegen (veränderte Klassen beim
Mikrozensus 2002, bis dahin war die Grenze
„unter 920 €“). Die Haushalte mit Einkommen
von 2.600 € und mehr verzeichnen in diesem
Zeitraum einen Anstieg von 10% auf 13%, der
ohne die Veränderung der Klassen in 2002
(bis dahin Klassengrenze „2.556 € und mehr“) noch höher ausgefallen wäre.
Fazit:
Die Zahl der Arbeitsplätze und der Beschäftigten ging auch 2003 weiter zurück. Gleichzeitig
nahm die Zahl der Personen, die auf Sozialhilfe angewiesen sind, weiter zu.
1.3 BEVÖLKERUNG
1.3.1 Entwicklung der Bevölkerungszahl
Das Wachstum der Leipziger Bevölkerung, das 2002 erstmalig seit der deutschen Vereinigung
zu beobachten war, setzte sich 2003 weiter fort. 4 Bezogen auf den aktuellen Gebietsstand
5 wohnten Ende 2003 mit 497.531 Einwohnern 2.736 bzw. 0,6% mehr Personen in der
Stadt als noch Ende 2002. Dieses Wachstum ist auf den positiven Trend beim Wanderungssaldo
der Stadt zurückzuführen, der seit 2002 deutlich über dem Geburtendefizit liegt. Die
Wanderungsgewinne der Stadt von 4.292 Einwohner konnten auch in 2003 das Geburtendefizit
6 von rund 1.500 Einwohnern mehr als kompensieren.
Einwohner
4.000
2.000
0
-2.000
-4.000
-6.000
-8.000
-10.000
-12.000
Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 1993-2003
Veränderung der Bevölkerung gegenüber dem Vorjahr
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-6.286
-8.613
-7.903
-9.874
-8.042
-6.506
-1.416
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
-664
-156
1.743
2.736
-3.000
-3.267
-3.673
-3.937
-5.000
Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig
nach Komponenten
6 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Einwohner
5.000
3.000
1.000
-1.000
-7.000
Anteile der Haushalte der oberen und unteren
Einkommensgruppen an den Leipziger Haushalten (Mikrozensus)
25%
25% 26% 26%
24%
24% 24%
23% 23%
10% 11% 10% 11%
-6.492
-2.708
-5.238
-2.147
-4.251
12% 12%
-1.858
528
-1.676
1.012
-1.609
1.453
-1.584
3.330
-1.547
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
4 Die Ausführungen beziehen sich auf Einwohner mit Hauptwohnsitz. Die Zahl der wohnberechtigten Einwohner
(Haupt- und Nebenwohnsitze) hat sich bereits in den vergangenen Jahren erhöht, nahm in 2003
jedoch prozentual gleich stark zu wie die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz.
5
Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die Darstellungen zu Leipzig immer auf
den aktuellen Gebietsstand.
6 In 2003 stiegen die Zahl der Lebendgeborenen (8,0 Lebendgeborene pro 1.000 Einwohner) und die Zahl
der Gestorbenen (11,1 Todesfälle pro 1.000 Einwohner) in Leipzig im Vergleich zum Vorjahr jeweils leicht
um 0,2 bzw. 0,1 Fälle pro 1.000 Einwohner.
Anteil
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Monatliches Haushalts-
bis 2001 unter 920 € ;ab 2002 unter 900 €
nettoeinkommen (€)*
* Wechsel der Einkommenklassen in 2002
bis 2001 2.556 € und mehr; ab 2002 2.600 € und mehr
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Amt für Statistik und Wahlen
13%
12%
13%
4.292

Die Bevölkerung in Leipzig entwickelt sich spiegelbildlich zu der in den Umlandkreisen (Leipziger
Land, Delitzsch, Muldentalkreis) 7 . Dem Bevölkerungsgewinn in den Umlandkreisen bis
1999 stand in Leipzig im gleichen Zeitraum ein Bevölkerungsverlust gegenüber. Seit 2000
verlieren die Umlandkreise an Bevölkerung, während die Stadt Leipzig seit 2002 gewinnt.
2003 ist der Bevölkerungsverlust der Umlandkreise jedoch etwas geringer als in den beiden
Vorjahren.
Veränderung Einwohner
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
-1,5%
Veränderung der Leipziger Bevölkerung
gegenüber dem Vorjahr 1995-2003
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-1,9%
-1,6%
-1,3%
-0,3%
-0,1%
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
0,0%
0,4%
0,6%
Veränderung der Bevölkerung in den Leipziger Umlandkreisen*
gegenüber dem Vorjahr 1995-2003
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 7
Veränderung Einwohner
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1,3%
1,6%
1,4%
0,5%
0,1%
-0,3%
* Delitzsch, Leipziger Land, Muldentalkreis
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
-0,8% -0,9%
Fazit:
Die Bevölkerungszahl der Stadt Leipzig wuchs entgegen dem Trend im Freistaat
Sachsen aufgrund von Zuwanderungen. Die Bevölkerungszahl entwickelt sich in der
Stadt zunehmend günstiger als in den Umlandkreisen, deren Bevölkerung zurück geht.
1.3.2 Wanderungsbewegungen
Die Wanderungsentwicklung Leipzigs verläuft gegenüber verschiedenen Räumen äußerst
unterschiedlich. Die Wanderungsverflechtungen mit den Umlandkreisen, die durch wohnungsbezogene
Umzüge geprägt sind, waren seit 1997 durch rückläufige Wanderungsverluste
gekennzeichnet. Der in 2002 erstmalig positive Wanderungssaldo Leipzigs gegenüber
den Umlandkreisen setzte sich in 2003 fort. Allerdings blieben 2003 die Fortzüge auf
konstantem Niveau, während sich die Zuzüge aus den Umlandkreisen insgesamt reduzierten
und daher der Wanderungssaldo (125 Einwohner) geringer als im Vorjahr ausfiel. Leipzig
gewinnt weiterhin zunehmend Bevölkerung aus dem Landkreis Delitzsch. Nach leichten Gewinnen
in 2002 ist der Wanderungssaldo gegenüber dem Muldentalkreis in diesem Jahr ausgeglichen.
Die leichten Einwohnerverluste gegenüber dem Kreis Leipziger Land setzten sich
hingegen in 2003 weiter fort.
Einwohner
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Wanderungen Leipzig gegenüber
den Umlandkreisen
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Zuzüge Fortzüge
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Einwohner
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Wanderungen Leipzig gegenüber den
neuen Bundesländern* (ohne Umlandkreise)
-0,7%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Zuzüge Fortzüge
* einschließlich Berlin
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
7
Die Zeitreihen beruhen auf der rückgerechneten Bevölkerung auf Basis des neuen Gebietsstandes nach
den bis 2000 erfolgten Eingemeindungen.

Auch in 2003 speist sich die Zunahme der Bevölkerung der Stadt Leipzig in besonderem
Maße durch weiter ansteigende Wanderungsgewinne aus den neuen Bundesländern (ohne
Umlandkreise, einschließlich Berlin). Demgegenüber haben sich die Gewinne durch Wanderungen
aus dem Ausland in 2003 (rund 700 Einwohner) gegenüber den Vorjahren nahezu
halbiert. Die bis 2001 stetig angestiegenen Wanderungsverluste in die alten Bundesländer
haben sich im Jahr 2003 hingegen deutlich von rund 1.800 im Vorjahr auf nunmehr etwa 300
Einwohner reduziert. Nach wie vor rekrutieren sich daher die Wanderungsgewinne Leipzigs
aus den neuen Bundesländern sowie (abnehmend) aus dem Ausland. Der Anstieg des Wanderungsgewinns
gegenüber 2002 resultiert allerdings aus den rückläufigen Verlusten in die
alten Bundesländer.
Einwohner
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Wanderungen Leipzig gegenüber den alten Bundesländern
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Zuzüge Fortzüge
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Wanderungen Leipzig gegenüber dem Ausland
8 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Einwohner
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Zuzüge Fortzüge
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Die Zahl der Zuzüge insgesamt erhöhte sich in 2003 gegenüber dem Höchststand im Jahr
2002 und stieg auf 23.274 Zugezogene; die Zahl der Fortzüge reduzierte sich zum Vorjahr
leicht auf 18.982. Seit 1999 ist damit der Wanderungssaldo der Stadt Leipzig mit wachsender
Tendenz positiv.
Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung
Jahr 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Zuzüge 14.023 19.618 20.303 22.149 19.801 20.957 20.840 21.365 22.642 23.274
Fortzüge 18.409 23.291 26.795 27.387 24.052 20.429 19.828 19.912 19.312 18.982
Wanderungssaldo -4.386 -3.673 -6.492 -5.238 -4.251 528 1.012 1.453 3.330 4.292
Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Die Wanderungen verlaufen altersstrukturell sehr unterschiedlich. Während die Stadt bei den
Unter-10-Jährigen weiterhin Wanderungsverluste zu verzeichnen hat, ist bei den älteren Kindern
und Jugendlichen (10-20 Jahre) die Wanderungsbilanz mit steigender Tendenz positiv.
In der Altersgruppe der jungen Erwachsenen (20- bis 30-Jährige) nimmt in 2003 der seit Jahren
positive Wanderungssaldo weiterhin zu. Entgegen dem Bild aus Ostdeutschland abwandernder
junger Erwachsener besitzt Leipzig eine stetig zunehmende Anziehungskraft auf
diese Altersgruppe. Die bisherigen Wanderungsverluste bei den mittleren Altersgruppen setzen
sich in 2003 lediglich – und das mit abnehmender Tendenz – bei den 30- bis 40-Jährigen
fort. Die Gruppen der 40- bis 50-Jährigen sowie der 50- bis 60-Jährigen verzeichnen hingegen
erstmals leichte Wanderungsgewinne, während sich die leicht positive Bilanz des Vorjahres
bei den Rentnern (60-70 Jahre bzw. über 70 Jahre) in 2003 fortsetzt.

Wanderungssaldo der Leipziger Hauptwohnbevölkerung nach Altersgruppen
Einwohner im Alter von ... bis unter ...
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
0 - 10 -988 -991 -872 -649 -416 -163 -167 -248 -39 -101
10 - 20 -1.007 -1.266 -1.194 -818 -557 -22 180 368 622 713
20 - 30 722 1.010 786 1.661 1.110 2.417 2.420 2.583 3.102 3.487
30 - 40 -655 24 -1.445 -1.499 -1.314 -468 -408 -637 -324 -139
40 - 50 -670 -252 -1.095 -1.417 -1.467 -523 -433 -395 -216 43
50 - 60 -628 -706 -946 -1.184 -873 -382 -373 -254 -70 32
60 - 70 -531 -808 -894 -769 -397 -258 -171 -28 75 112
70 und älter -629 -684 -832 -563 -337 -73 -36 64 180 145
Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Fazit:
Der positive Wanderungssaldo Leipzigs in 2003 speist sich insbesondere aus den
Wanderungsgewinnen gegenüber den neuen Bundesländern (ohne Umlandkreise) und
dem Ausland. Der Wanderungssaldo gegenüber den Umlandkreisen war 2003 wiederum
leicht positiv, der Wanderungsverlust gegenüber den alten Bundesländern ist
deutlich zurück gegangen. In die Stadt wandern vor allem junge Erwachsene, leichte
Wanderungsverluste gibt es nur noch bei den Unter-10- und den 30- bis 40-Jährigen.
1.3.3 Veränderung der Altersstruktur
Der Alterungsprozess der Leipziger Bevölkerung schritt in 2003 weiter voran. Der Anteil der
Unter-20-Jährigen reduzierte sich um 0,4 Prozentpunkte auf 15,7%. Während die Altersgruppe
der 20- bis 40-Jährigen leicht um 0,1 Prozentpunkte auf nunmehr 29,7% anstieg, sank der
Anteil der 40- bis 60-Jährigen geringfügig um 0,1%. Wie in den Vorjahren erhöhte sich der
Anteil der Über-60-Jährigen in 2003, und zwar auf 27,7%. Die Zuwachsrate von 0,4 Prozentpunkten
entsprach dabei der des Jahres 2002.
Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Altersgruppen
Jahr 1994 1999 2000 2001 2002 2003
Einwohner am 31.12. des Jahres 527.613 493.872 493.208 493.052 494.795 497.531
darunter Anteil im Alter von ... bis unter ...
0 - 20 19,9% 17,4% 17,0% 16,5% 16,1% 15,7%
20 - 40 29,2% 29,5% 29,6% 29,6% 29,6% 29,7%
40 - 60 28,9% 27,8% 27,4% 27,0% 27,0% 26,9%
60 und älter 22,0% 25,3% 26,1% 26,9% 27,3% 27,7%
Insgesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Fazit:
Der Anteil älterer Bewohner nimmt weiter zu, während der Anteil der Kinder und Jugendlichen
zurück geht. Der Anteil mittlerer Altersgruppen bleibt stabil.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 9

1.3.4 Entwicklung der Haushalte
Der Mikrozensus weist aufgrund des Stichproben- und Hochrechnungsverfahrens für Gebietseinheiten
in der Größe von Leipzig bei Veränderungen in den Einzeljahren Sprünge auf,
die die tatsächliche Entwicklung in Einzeljahren über- bzw. unterschätzen. Daher wird im
Monitoringbericht die Entwicklung der Haushalte auf Grundlage des Mikrozensus jeweils
über mehrere Jahre betrachtet. Bei einer mehrjährigen Betrachtung gleichen sich Über- und
Unterschätzungen der Einzeljahre weitestgehend aus, sodass die tatsächliche Entwicklung
besser dargestellt wird.
Die Zahl der Haushalte nahm von 2000 bis 2003 mit 5,5% stärker zu als die Bevölkerung in
Privathaushalten (0,9%). Der Trend steigender Haushaltszahlen beruht vor allem auf dem
starken Wachstum von Einpersonenhaushalten. Weiterhin nehmen – jedoch gemäßigter –
die Zweipersonenhaushalte im langjährigem Trend zu. Demgegenüber ist die Zahl der größeren
Haushalte rückläufig – insbesondere bei den Haushalten mit fünf und mehr Personen.
Haushalte in der Stadt Leipzig nach Haushaltsgröße (Mikrozensus)
Anzahl Anteil Veränderung
Jahr 1991 1999 2000 2001 2002 2003 2003 2000-2003
Insgesamt 268,1 257,0 264,1 272,1 278,1 278,5 100,0% 5,5%
darunter mit ... Personen
1 94,7 100,9 112,2 122,7 129,5 129,5 46,5% 15,4%
2 92,2 89,6 88,9 90,3 93,0 91,6 32,9% 3,1%
3 47,7 44,3 39,9 36,7 35,7 36,8 13,2% -7,9%
4 27,3 18,7 20,2 19,5 17,7 18,4 6,6% -9,0%
5 und mehr 6,2 3,5 2,9 2,9 2,2 2,2 0,8% -23,2%
Durchschn. Haushaltsgröße 1,9 1,9 1,8 1,8 1,8 -4,6%
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Mikrozensus
Fazit:
Im Mehrjahrestrend stieg die Haushaltszahl aufgrund des anhaltenden Trends zu Singlehaushalten
prozentual stärker als die Bevölkerungszahl an.
1.4 BAUTÄTIGKEIT UND ENTWICKLUNG IM WOHNUNGSBESTAND
1.4.1 Baufertigstellungen
Erstmals seit 1997 erhöhte sich die Anzahl der Baufertigstellungen wieder von 984 in 2002
auf 1.298 Wohnungen in 2003, und zwar sowohl bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
als auch insbesondere in Mehrfamilienhäusern. Neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
entstehen 2003 noch immer mehrheitlich in bestehenden Gebäuden, die Anzahl von
Wohnungen in neu errichteten Mehrfamilienhäusern ist jedoch im Vergleich zum Vorjahr
deutlich angestiegen. 8 Aufgrund der Zuwächse bei den neu errichteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
verteilen sich 2003 die fertig gestellten Wohnungen erstmals gleichmäßig
auf Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.
8 Dieser Anstieg ist vor allem auf die Errichtung von Neubauten für altengerechtes Wohnen zurückzuführen.
10 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

Die deutliche Zunahme der 2003 erteilten Baugenehmigungen von 1.126 in 2002 auf nunmehr
1.533 Wohnungen, lässt für 2004 eine konstante Bautätigkeit, möglicherweise sogar
einen leichten Zuwachs bei den Baufertigstellungen erwarten.
Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Leipzig (Gebietsstand 1.1.2003)
Baufertigstellungen Genehmigungen
Jahr 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2001 2002 2003
Wohnungen insgesamt 9.845 6.031 5.236 4.079 2.525 984 1.298 1.257 1.126 1.533
darunter
in 1-2-Familienhäusern 1.031 716 1.299 1.062 930 541 655 675 499 775
in Mehrfamilienhäusern* 8.814 5.315 3.937 3.017 1.595 443 643 582 627 758
davon in bestehend. Gebäuden 1.549 1.603 2.136 1.934 734 368 361 310 480 443
Anteil in 1-2-Familienhäusern 10% 12% 25% 26% 37% 55% 50% 54% 44% 51%
Wohnungen pro 1.000 Ew. 19,6 12,2 10,6 8,3 5,1 2,0 2,6 2,5 2,3 3,1
* einschließlich Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden
Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
In den Umlandkreisen (Leipziger Land, Delitzsch, Muldentalkreis) gingen in 2003 hingegen
die Baufertigstellungen zurück auf 994. Der Rückgang war mit 13% etwa gleich stark wie im
Vorjahr (15%). Der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern reduzierte sich auch in
2003 weiter auf nunmehr 25%.
Nachdem im letzten Jahr die Zahl der Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner in Leipzig
erstmals den Wert der Umlandkreise unterschritt, haben sich die Zahlen in 2003 wieder umgekehrt:
2,6 Wohnungen pro 1.000 Einwohner gegenüber 2,4 in den Umlandkreisen.
Im Jahr 2003 wurden in den Umlandkreisen rund 9% mehr Baugenehmigungen als im Vorjahr
erteilt. Von den 1.300 Genehmigungen stellen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser
mit nahezu drei Vierteln den größten Anteil. Die vermehrte Erteilung von Baugenehmigungen
lässt auch in den Umlandkreisen auf eine konstante Bautätigkeit, insbesondere bei
Ein- und Zweifamilienhäusern schließen.
Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Umlandkreisen
(Gebietsstand 1.1.2003)
Baufertigstellungen Genehmigungen
Jahr 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2001 2002 2003
Wohnungen insgesamt 4.046 4.251 3.850 3.399 1.340 1.140 994 1.311 1.188 1.300
darunter
in 1-2-Familienhäusern 1.824 2.205 2.405 2.076 900 788 741 916 748 950
in Mehrfamilienhäusern* 2.222 2.046 1.445 1.323 440 352 253 395 440 350
davon in bestehend. Gebäuden 187 397 599 553 206 168 166 177 260 199
Anteil in 1-2-Familienhäusern 45% 52% 62% 61% 67% 69% 75% 70% 63% 73%
Wohnungen pro 1.000 Ew. 9,7 10,1 9,2 8,1 3,2 2,8 2,4 3,2 2,9 3,2
* einschließlich Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden
Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Fazit:
Die Zahl der Baufertigstellungen hat sowohl beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern
als auch bei Mehrfamilienhäusern 2003 wieder etwas zugenommen. In den
Umlandkreisen ist die Zahl der Baufertigstellungen dagegen weiter rückläufig.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 11

1.4.2 Wohnungsabgänge und Bestandsentwicklung
Laut Wohnungsbestandsfortschreibung des Statistischen Landesamtes reduzierte sich, nach
dem erstmaligen Rückgang in 2002, auch im Jahr 2003 der Wohnungsbestand in Leipzig. Mit
rund 400 Wohnungen schwächte sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahr (ca. 700 Wohnungen)
aufgrund gestiegener Baufertigstellungen jedoch leicht ab. Die Zahl der Wohnungsabgänge
erhöhte sich in 2003 hingegen nur geringfügig um etwa 3% auf insgesamt 1.731. 9
Auch in den Umlandkreisen erhöhte sich 2003 die Zahl der Wohnungsabgänge: mit nunmehr
1.179 erfolgten nahezu doppelt so viele Abgänge wie 2002. Gleichzeitig reduzierte sich auch
weiterhin die Zahl der Baufertigstellungen, sodass im Jahr 2003 erstmals ein Rückgang des
Wohnungsbestandes in den Umlandkreisen beobachtet werden kann. Dieser ist in erster
Linie auf eine Reduzierung der Zahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurückzuführen.
Anzahl Wohnungen
9.845
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Baufertigstellungen in Leipzig 1997 bis 2003
6.031
5.236
4.079
2.525
984
1.298
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
Anzahl Wohnungen
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
4.046
Baufertigstellungen in den Umlandkreisen* 1997 bis 2003
4.251
3.850
3.399
1.340
1.140
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
* Delitzsch, Leipziger Land, Muldentalkreis
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
994
Anzahl Wohnungen
Genehmigte Abgänge von Wohnungen
aus dem Leipziger Gebäudebestand 1997 bis 2003*
400 238 288 253
12 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
798
1.687 1.731
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
* Abgänge gemäß Abrissgenehmigungen (keine Vollzugskontrolle)
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
Anzahl Wohnungen
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
161
Abgänge von Wohnungen aus dem Gebäudebestand der
Umlandkreise 1997 bis 2003*
224 211 211 291
607
1.179
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
* Abgänge gemäß Abrissgenehmigungen (keine Vollzugskontrolle); Umlandkreise: Delitzsch, Leipziger Land, Muldentalkreis
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
Der Leipziger Wohnungsbestand ist 2003 geprägt durch die hohe Zahl von 127.624 Wohnungen
mit vier Räumen (inklusive Küche 10 ). Dem folgen Dreiraumwohnungen (93.445) und
Wohnungen mit fünf und mehr Räumen (60.854 Wohnungen). Kleine Ein- und Zweiraumwohnungen
haben, wie bereits in den Jahren zuvor, nur eine geringe Bedeutung (7.091 bzw.
27.327 Wohnungen).
9 Beim Rückgang des Wohnungsbestandes laut Wohnungsbestandsfortschreibung des Statistischen Landesamtes
ist zu berücksichtigen, dass dieser überschätzt wird, da noch nicht alle der dabei zugrunde gelegten
Wohnungsabgänge tatsächlich im Erfassungsjahr realisiert wurden. Die Abgangsstatistik beruht auf den
Abrissgenehmigungen; eine Vollzugskontrolle – wie bei den Baufertigstellungen – erfolgt nicht. Es kann
davon ausgegangen werden, dass Teile der genehmigten Abrisse nicht unmittelbar nach Erteilung, sondern
erst mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden. Darüber hinaus ist ungewiss, ob alle Genehmigungen tatsächlich
zu Abrissen führen.
10 In der amtlichen Wohnungsstatistik wird die Küche als Raum eingerechnet.

Während sich 2003 der Leipziger Wohnungsbestand insgesamt gegenüber dem Höchststand
des Jahres 2001 um 0,3% reduzierte, erhöhte sich der Bestand an Einraumwohnungen in
2003 – von einer geringen Ausgangsbasis – überdurchschnittlich stark um fast 2%. Ebenfalls
deutliche Zuwächse gegenüber 2001 erfuhren Wohnungen mit fünf und mehr Räumen, wohingegen
die Zahl der Zwei-, Drei- und Vierraumwohnungen deutlich rückläufig war.
Die Anzahl der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern stieg wie in den Vorjahren auf
nunmehr 29.609 Wohnungen in 2003. Zwar erhöht sich ihr Anteil am Leipziger Wohnungsbestand
insgesamt stetig, ist aber mit 9,4% im Jahr 2003 weiterhin relativ gering. 11
Anzahl Wohnungen
120.000
90.000
60.000
30.000
0
4.576
7.091
Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl
1995 und 2003*
1995 2003
27.327
21.176
79.816
93.445
127.624
123.209
60.854
57.001
1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen 5 und mehr
Räumen
Wohnungen mit ...
* Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
1,9%
Veränderung des Leipziger Wohnungsbestands 2003
gegenüber 2001 (Höchststand) nach Raumzahl*
-0,4%
-0,7%
1 Raum 2 Räumen 3 Räumen
-0,9%
4 Räumen 5 und mehr
Räumen
Wohnungen mit ...
* Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
0,9%
-0,3%
Insgesamt
Anzahl Wohnungen
Leipziger Wohnungsbestand nach Art des Gebäudes
1995 und 2003*
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 13
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
285.778
316.341
262.510
286.732
Wohnungen insgesamt Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern
* Wohnungsbestandsfortschreibung; Mehrfamilienhaus einschließlich Nichtwohngebäude
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
1995 2003
29.609
23.268
Wohnungen in
1-2-Familienhäusern
Veränderung des Leipziger Wohnungsbestands 2003
gegenüber 2001 (Höchststand) nach Art des Gebäudes*
-0,3%
-0,8%
Wohnungen insgesamt Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern
* Wohnungsbestandsfortschreibung
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen
4,2%
Wohnungen in
1-2-Familienhäusern
Fazit:
Die Zahl der Wohnungsabgänge lag 2003 auf dem Niveau des Vorjahres, sodass sich
der Wohnungsbestand in Leipzig wiederum leicht reduzierte. Auch in den Umlandkreisen
ist die Zahl der Wohnungen zurückgegangen, da 2003 erstmals mehr Wohnungen
abgingen als fertig gestellt wurden.
11 Zum Vergleich: der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am gesamten Wohnungsbestand
beträgt beispielsweise in Essen 18,5% und in Hannover 14,1%.

1.4.3 Investitionen im Wohnungsbestand
Nach Informationen, die von den sieben
größten Vermietern Leipzigs zur Verfügung
gestellt wurden, sind nicht nur die Neubautätigkeit,
sondern auch Modernisierungs- und
Instandsetzungsinvestitionen im Wohnungsbestand
rückläufig. 12 Die Bestandsinvestitionen
der großen Vermieter durch Instandsetzungen
und Modernisierungen reduzierten
sich seit Ende der 1990er Jahre von mehr als
200 Mio. € auf rund 42 Mio. € im Jahr 2003.
Die im Vorjahr für 2003 ermittelten Planwerte
von ca. 71 Mio. € wurden dabei deutlich unterschritten.
Die Planungen für 2004 lassen
wiederum einen leichten Anstieg der Bestandsinvestitionen auf 64 Mio. € erwarten. 13
Fazit:
Die Investitionstätigkeit ist nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Modernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen im Bestand deutlich rückläufig.
1.5 WOHNUNGSLEERSTAND
Bestandsinvestitionen (Instandhaltung/Modernisierung)
großer Vermieter in Leipzig
Die Höhe des Wohnungsleerstandes wurde über verschiedene Wege eingegrenzt bzw. geschätzt:
zum einen über Leerstandsdaten der größeren Wohnungsunternehmen, die in den
Beständen der Zwischenkriegszeit und insbesondere im Bestand des DDR-Wohnungsbaus
über große Anteile verfügen. Zum anderen wurden die Leerstände im vor 1919 errichteten
Altbau über Begehungen in den gründerzeitlichen Quartieren und der Analyse der Einwohnerentwicklung
geschätzt. Zusätzlich erfolgte eine Plausibilisierung dieser Ergebnisse über
einen Vergleich mit Ergebnissen eines weiteren Schätzverfahrens. Dabei wurde die Entwicklung
des Leerstands auf der Grundlage der Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung
von 1995 in Verbindung mit der Wohnungsfortschreibung sowie der Entwicklung der
Bevölkerung und der Haushaltsverkleinerungen bis 2003 nachgezeichnet. 14
Mit dem Anstieg des Wohnungsleerstands in Leipzig von 38.500 Wohnungen im September
1995 (Gebäude- und Wohnungszählung) auf etwa 62.500 Wohnungen im März 2000 hat die
Leerstandsentwicklung ihren Zenit erreicht. Bis Ende 2003 ist der Leerstand um 18% auf
rund 51.000 Wohnungen gesunken. Die geschätzte Leerstandsquote reduzierte sich von
rund 20% in 2000 auf etwa 16% im Jahr 2003. Diese Entwicklung ist Folge des seit 2000
erkennbaren deutlichen Rückgangs des Leerstandes im gründerzeitlichen Bestand (vor 1919
12 Mit einem Anteil von insgesamt 35% wird ein bedeutender Teil des Leipziger Wohnungsbestandes durch
die Angaben der großen Vermieter repräsentiert. Der Bestand der Vermieter ist dabei stärker durch Gebäude
der Bauperiode 1949-1989 und weniger durch Altbauten geprägt.
13 Der Anstieg der Investitionsplanungen für 2004 könnte auf einer Sonderentwicklung beruhen, da aufgrund
des Auslaufens der Investitionszulage in 2004 Maßnahmen möglicherweise vorgezogen werden. Während in
2003 wegen der laufenden Debatte um die Verlängerung der Investitionszulage Planungen noch zurück
gestellt werden konnten, ist das in 2004 nicht mehr möglich.
14 Versuche, den Wohnungsleerstand 2003 zusätzlich über Stromzähler-Daten der Stadtwerke Leipzig einzugrenzen,
mussten aufgrund methodischer Probleme auf das Jahr 2004 verschoben werden: die erstmalige
Aufnahme dieser Daten in die Leerstandsermittlung erfolgt voraussichtlich mit dem Monitoringbericht 2005.
14 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Mio. €
300
250
200
150
100
50
0
258,4
215,3
234,6
245,0
185,7
199,8
110,3
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Planung
2004
60,7
41,8
64,1

errichtete Gebäude), wobei sich der Rückgang überwiegend auf sanierte Wohnungen und
Quartiere mit guten Lagepotenzialen konzentriert. Dennoch liegt der Schwerpunkt des Leerstandes
mit einer Quote von rund 21% bzw. 23.000 Wohnungen weiterhin in diesem Bestand.
Alle anderen Baualtersklassen weisen 2003 indes keine Veränderungen der Leerstände auf.
Wie im Vorjahr stehen daher im Zwischenkriegsbestand rund 19% der Wohnungen leer, im
DDR-Wohnungsbestand sind dies weiterhin etwa 15%. In den seit 1991 errichteten Beständen
besteht – wie in 2002 – immerhin ein Wohnungsleerstand von rund 4%. Zwar gilt nach
wie vor: je jünger die Bestände, desto geringer die Leerstandsquote – diese nähert sich jedoch
insbesondere zwischen Gründerzeit und Zwischenkriegsbestand zusehends an.
Schätzung des Wohnungsleerstands in Leipzig
Wohnungen
mit
Baualter
Wohnungsbestand Leerstand
31.03.2000
31.12.00 31.12.03 absolut Anteil am
Bestand
Leerstand
31.12.2003
absolut Anteil am
Bestand
Veränderung 03/2000-12/2003
absolut relativ Anteil
(Prozentpunkte)
bis 1918 113.232 111.313 43.000 38% 23.000 21% -20.000 -47% -17,3
1919 - 1948 58.413 57.847 9.000 15% 11.000 19% 2.000 22% 3,6
1949 - 1990 101.057 99.337 9.000 9% 15.000 15% 6.000 67% 6,2
seit 1991 42.999 47.844 1.500 3% 2.000 4% 500 33% 0,7
Insgesamt 315.701 316.341 62.500 20% 51.000 16% -11.500 -18% - 3,7
Aufgrund des Rückgangs der Leerstände in den sanierten Altbaubeständen und der Freilenkung
von zum Abbruch vorgesehenen Plattenbauten ist maximal ein Drittel der leer stehenden
Wohnungen als marktaktiv einzuschätzen.
Für den DDR-Wohnungsbaubestand können Aussagen zu den Leerstandsgründen 15 getroffen
werden. Lediglich 12% des Leerstandes sind in diesem Bestand auf Mieterwechsel zurückzuführen
(Leerstand bis zu drei Monate), während 49% der leer stehenden Wohnungen
durch Vermietungsschwierigkeiten (Leerstand von drei und mehr Monaten) gekennzeichnet
sind. 28% der im DDR-Wohnungsbestand leer stehenden Wohnungen werden nicht mehr
aktiv am Markt angeboten, da sie für den Abriss vorgesehen sind (teilweise wurde Abrissförderung
beantragt) und nicht mehr vermietet werden. Weitere 9% stehen wegen Modernisierung
aktuell und 3% wegen Unbewohnbarkeit generell dem Markt nicht mehr zur Verfügung.
Insgesamt handelt es sich somit bei drei Fünfteln des gesamten Leerstandes im DDR-
Wohnungsbau um am Markt angebotene Wohnungen und bei etwa zwei Fünftel um nicht
marktaktive Wohnungen.
Wohnungen
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
38.500
Leerstehende Wohnungen in Leipzig
(Schätzung)
62.500
55.000
51.000
September 1995 März 2000 Dezember 2002 Dezember 2003
Leerstand Ende 2003 im DDR-Wohnungsbau (Baujahre 1949-1990)
nach Leerstandsgrund/Marktaktivität
Anteil am Leerstand
60%
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 15
50%
40%
30%
20%
10%
0%
12%
Mieterwechsel
49%
Vermietungsschwierigkeiten
9%
28%
Modernisierung Nichtvermietung
wegen geplantem
Abriss
Leerstandsgründe
Datengrundlage: Angaben großer Vermieter; Anträge auf Abrissförderung
15 Die dargestellten Leerstandsgründe beruhen auf Angaben der großen Vermieter, die Eigentümer von rund
77% des 1949 bis 1990 errichteten Wohnungsbestandes sind. Für andere Baualtersklassen liegen keine
entsprechenden Daten vor.
3%
Unbewohnbarkeit

Fazit:
Der Leerstand ist gegenüber dem Höchststand im Jahr 2000 zwar inzwischen spürbar
gesunken, ist jedoch nach wie vor hoch. Einem starken Rückgang in den gründerzeitlichen
Beständen stehen wachsende Leerstände bei jüngeren Altbauten und insbesondere
beim DDR-Wohnungsbau gegenüber. Bei den leer stehenden Wohnungen des
DDR-Wohnungsbaus handelt es sich aufgrund geplanter Abrisse und aktuell durchgeführter
Modernisierungen in erheblichem Maße um nicht marktaktive Wohnungen,
mehrheitlich werden sie jedoch aktiv am Markt angeboten.
1.6 INNERSTÄDTISCHE MOBILITÄT
Die innerstädtische Mobilität ist ein Indikator, mit dem auf Veränderungen in der An- bzw.
Entspannung des Wohnungsmarktes geschlossen werden kann und der in der Wohnungsmarktbeobachtung
vielerorts verwendet wird. Aufgrund der Eingemeindungen kann die innerstädtische
Mobilität für Leipzig erst seit 2000 als Zeitreihe dargestellt werden. Die Quote
der Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig bezogen auf die Wohnbevölkerung ist auch in 2003
weiterhin rückläufig und reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr leicht auf 11,0%. Die Entwicklung
der letzten Jahre deutet darauf hin, dass der Zenit der Marktentspannung und damit
dem des Überangebots in Leipzig überschritten ist. Dies korrespondiert auch mit der weiterhin
rückläufigen Tendenz bei den Leerständen.
Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig in Prozent der Wohnbevölkerung
Jahr 2000 2001 2002 2003
Innerstädtische Mobilität (Umzugsquote) 13,2% 11,8% 11,2% 11,0%
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen
Fazit:
Die innerstädtische Mobilität ist 2003 geringfügig gesunken. Die rückläufige Tendenz
der letzten Jahre deutet darauf hin, dass der Zenit der Marktentspannung überschritten
ist.
1.7 WOHNUNGSVERSORGUNG UND UMZUGSABSICHTEN (KOMMU-
NALE BÜGERUMFRAGE)
Der Anteil der Leipziger, die in den nächsten zwei Jahren umziehen möchten, stagniert mit
35% in 2003 weiterhin auf dem hohen Niveau des Vorjahres. Wie in den Jahren zuvor zeigen
Singles eine besonders hohe Umzugsabsicht (48%), die sich gegenüber 2002 (54%) aber
reduziert hat. Rentnerpaare und allein stehende Rentner hegen demgegenüber nur geringe
Umzugsabsichten (14% bzw. 18%). Paare mit und ohne Kind(er) zeigen Umzugsabsichten
auf mittlerem Niveau (40% bzw. 32%), wobei sich das Niveau bei den Paaren mit Kind(ern)
gegenüber 2002 (36%) erhöht hat.
In Bezug auf die Umzugsgründe haben 2003 hohe Mieten bzw. Betriebskosten das größte
Gewicht. Zudem sind berufliche sowie familiäre Gründe bei der Umzugsabsicht von besonderer
Bedeutung. Daneben werden die zu geringe Größe sowie Mängel bzw. schlechter Zustand
der Wohnung, aber auch der Erwerb von Haus- bzw. Wohneigentum relativ häufig
benannt.
16 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

Im Vergleich zu den Erhebungen 1999 und 2001 16 nimmt die Bedeutung beruflicher Gründe
weiterhin deutlich zu, während familiäre Gründe an Bedeutung verlieren. Zu hohe Mieten
oder Betriebskosten waren Ende der 90er Jahre sowie in 2002 ein nachrangiger Umzugsgrund.
Angesichts der problematischen Arbeitsmarktlage stellten die Kosten den wichtigsten
Umzugsgrund in 2003 dar. Bei den wohnungsbezogenen Merkmalen ist die Bedeutung der
Wohnungsgröße (zu groß oder zu klein) wieder leicht angestiegen, während negative Lagemerkmale
sowie alten-/behindertengerechte Ausstattung als Umzugsgründe auf niedrigerem
Niveau stagnieren. Die Bedeutung des Erwerbs von Wohneigentum ist im Vergleich zu 2002
wieder etwas angestiegen, besitzt insgesamt jedoch nur untergeordnete Relevanz.
Nahezu drei Viertel aller Umzugswilligen wollen in Leipzig umziehen. Die Bedeutung der
Stadt Leipzig als Umzugsziel ist im Vergleich zu den Vorjahren deutlich angestiegen. Die
Umgebung Leipzigs war in 2003 lediglich noch für 10% das Umzugsziel, während weniger
als ein Fünftel der Umzugswilligen ein weiter entferntes Ziel angaben.
Anteil
30%
20%
10%
0%
13%
27%
Umzugsabsicht der Umzugswilligen
(Kommunale Bürgerumfrage)
15%
26%
14%
1999 2000 2001 2002 2003
Umzugsabsicht
25%
ja möglicherweise
Datenquelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen
12%
24%
13%
22%
36%
35%
Umzugsabsicht ausgewählter sozialer Gruppen
(Kommunale Bürgerumfrage)
54%
18%
17%
14% 14%
33% 32%
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 17
Anteil
50%
40%
30%
20%
10%
0%
48%
Gesamt Singles alleinstehende
Rentner
Umzugsabsicht 2002 Umzugsabsicht 2003
Datenquelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen
40%
36%
Rentnerpaare Paare mit
Kind(ern)
Gemäß der Kommunalen Bürgerumfrage erhöhte sich die Wohnfläche der Leipziger Haushalte
auch in 2003 weiter. 17 Mit 0,3 Quadratmeter pro Kopf schwächte sich der Anstieg im
Vergleich zu den Vorjahren jedoch etwas ab.
Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Leipzig in m 2 (Bürgerumfrage)
Jahr 1992 1993 1995 1997 1999 2000 2001 2002 2003
Insgesamt 34,8 34,9 36,8 37,6 38,6 39,8 41,4 41,8 42,1
darunter Haushalte mit
mit 1 Person 52,3 53,3 55,2 52,6 51,7 52,8 54,3 56,0 54,3
mit 2 Personen 32,1 33,4 34,5 33,0 34,6 35,1 37,1 34,0 36,2
mit 3 Personen 23,3 24,8 25,4 25,8 26,7 28,6 27,9 28,0 28,2
mit 4 und mehr Personen 19,2 21,0 21,0 22,2 22,5 24,2 23,8 24,5 24,7
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen
Fazit:
Die Umzugsabsicht der Leipziger ist weiterhin hoch. Der Wohnflächenzuwachs je Einwohner
hat sich in 2003 fortgesetzt, jedoch gegenüber den Vorjahren abgeschwächt.
16 Die Umzugsgründe wurden bei den Befragungen nicht exakt gleich abgefragt (unterschiedlicher Differenzierungsgrad),
sind aber in zusammengefasster Form vergleichbar.
17 Die Reduzierung der Wohnfläche bei Teilgruppen in Einzeljahren ist in stichprobenbezogenen Schwankungen
begründet, im mehrjährigen Trend nimmt die Wohnfläche in allen Teilgruppen zu.
Paare ohne
Kind(er)

1.8 MIETPREISE
Die aktuellen Angaben des Rings Deutscher
Makler zu den Neuvermietungsmieten
geben Hinweise darauf, dass in 2003/
2004 die Mieten insgesamt nicht mehr rückläufig
waren. Sowohl bei Neubauten als
auch bei den neu vereinbarten Bestandsmieten
der Altbauten war ein leichter Anstieg
zu verzeichnen. Die in der Vergangenheit
deutlich rückläufigen Erstvermietungsmieten
für Neubauwohnungen mittleren
Wohnwerts sanken in 2003 noch leicht
von 5,35 € pro m² auf 5,30 € pro m². In
2004 zeigte sich hingegen ein deutlicher
Anstieg auf 5,60 € pro m². Auch die Bestandsmieten von Wohnungen mittleren Wohnwerts
der Baujahre vor 1949 verzeichneten mit 4,40 € pro m² in 2003 (4,60 € pro m² in 2004) erstmals
wieder eine steigende Tendenz. Bei Wiedervermietungen von nach 1949 errichteten
Wohnungen mittleren Wohnwerts zeigen sich hingegen leichte Schwankungen, wobei die
Mieten nach einem deutlichen Anstieg auf 4,75 € pro m² in 2003 wieder einen Rückgang auf
4,60 € pro m² in 2004 verzeichnen.
Fazit:
Die Mietpreise sind im Altbaubestand (Baujahre vor 1949) und bei Neubauten mit mittlerem
Wohnwert erstmals wieder leicht angestiegen.
1.9 GRUNDSTÜCKSMARKT 18
1.9.1 Eigentumswohnungen
Euro pro m²
9,00
8,03
Monatliche Nettokaltmiete bei Neuvermietung
in Leipzig nach Baualter*
Im Jahr 1997 ging die Zahl der Kauffälle von Eigentumswohnungen in Neubauten in Folge
des Auslaufens der Sonderabschreibungen zum 31.12.1996 für dieses Marktsegment deutlich
zurück und verblieb seitdem auf diesem niedrigen Niveau. 2003 verdoppelte sich jedoch
die Zahl der Wohnungsverkäufe vom geringen Vorjahresniveau auf 193. Der Anteil der Zweitverkäufe
hat sich dabei von einem Fünftel im Jahr 2002 auf ca. zwei Fünftel erhöht. Der im
Vorjahr kurzzeitig durchbrochene Trend des Preisrückgangs setzte sich 2003 wieder fort, sodass
der durchschnittliche Kaufpreis mit 1.821 € pro m² leicht unter dem Wert des Vorjahres
liegt (-1%) 19 .
18
Die Angaben zum Grundstücksmarkt beziehen sich auf den Gebietsstand des jeweiligen Jahres und sind
nicht auf den aktuellen Gebietsstand zurück berechnet.
19 Wohnungen im Erstverkauf mit Tiefgarage oder Stellplatzanteil; aufgrund der geringen Zahl auswertbarer
Kaufverträge wurde im Vorjahr auf eine Unterscheidung nach Vorhandensein eines Stellplatzes verzichtet.
18 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
6,80
6,29
7,93
6,14
6,14
7,34
5,88
5,70
6,31
5,88
5,98
6,14
5,47
5,47
4,99
4,76
4,47
5,88
4,60
4,45
5,62
4,35
5,35
4,35
5,30
4,40
5,60
4,50 4,50 4,75 4,60
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fertigstellung bis 1948; mittlerer Wohnwert
Fertigstellung nach 1.1.1949; mittlerer Wohnwert
Neubau; mittlerer Wohnwert
* Wieder-/Erstvermietung einer nicht geförderten 3-Zimmer-Wohnung mit mittlerem Wohnwert
Datengrundlage: Ring Deutscher Makler (Daten jeweils 1. Quartal des Jahres)
4,60

Die Anzahl der Kauffälle für Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten bewegt sich seit
dem Höchststand durch das Auslaufen der Sonderabschreibungen 1998 innerhalb einer
Spanne von etwa 1.300 bis 1.700 Wohnungen. Gegenüber dem Tiefstand des Jahres 2002
stiegen in 2003 die Wohnungsverkäufe jedoch um 16% auf 1.557, wobei sich insbesondere
der Anteil der Zweitverkäufe auf rund 10% erhöhte. Der durchschnittliche Kaufpreis sank
gegenüber dem Vorjahr um rund 2% auf 1.802 € pro m² und liegt damit wieder unter dem
Preisniveau für Wohnungen in Neubauten.
Kauffälle
5.000
4.000
3.000
2.266
2.061
2.000
1.566 1.390
1.000
0
Kauffallentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Sondereigentum (Eigentumswohnungen)*
88
5.423
276
1.506
1.687
1.589
1.334
136 121 99 193
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Neubau Sanierter Altbau
* Erst- und Zweitverkäufe; jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
1.557
Preisentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Sondereigentum (Eigentumswohnungen)*
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 19
Kaufpreis in €/m² Grundstücksfläche
2.300
2.200
2.100
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
* Erstverkäufe; jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
Neubau Sanierter Altbau
Fazit:
Der Markt für Eigentumswohnungen wird durch eine seit 1999 relativ konstante Zahl
von Kauffällen sanierter Altbauwohnungen geprägt, während neu gebaute Eigentumswohnungen
nur eine marginale Bedeutung haben. Der im Vorjahr kurzzeitig durchbrochene
Trend des Kaufpreisrückgangs setzte sich 2003 auf geringem Niveau fort.
1.9.2 Geschosswohnungsbau
Unbebaute Grundstücke für den Geschosswohnungsbau wurden 2003 in lediglich 17 Fällen
erworben. Aufgrund der geringen Fallzahlen unterliegt der durchschnittliche Verkaufspreis
starken Schwankungen und ist daher nur eingeschränkt aussagekräftig, weshalb auf eine
Darstellung verzichtet wird.
Die Anzahl der Verkaufsfälle unsanierter Mietshäuser erhöht sich 2003 deutlich um 15% auf
287. Insgesamt wird der Markt bebauter Mietwohnungsgrundstücke wiederum vom Verkauf
unsanierter Mietshäuser geprägt, deren Anteil gegenüber dem Vorjahr von 58% auf 62%
anstieg. Der Anteil sanierter Häuser liegt mit rund 21% hingegen nur leicht über dem Wert
aus 2002. Der durchschnittliche Kaufpreis für unsanierte Mietshäuser ist in 2003 weiterhin
rückläufig und liegt mit nunmehr 157 € pro m² Wohnnutzfläche rund 7% unter dem Wert des
Vorjahres.
Verkaufsfälle
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Kauffall- und Preisentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Unsanierte Mietshäuser*
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Verkaufsfälle insgesamt Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche
* jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
420
360
300
240
180
120
60
0
Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche
Verkaufsfälle
160
140
120
100
80
60
40
20
0
155
Kauffallentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Unbebaute Grundstücke - Geschosswohnungsbau*
58
30
44
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
* jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
26
22
24
17

Fazit:
Im Geschosswohnungsbau sind anhaltend niedrige Verkaufshäufigkeiten für unbebaute
Grundstücke zu verzeichnen, weshalb der durchschnittliche Verkaufspreis starken
Schwankungen unterliegt. Trotz einer deutlichen Steigerung der Verkaufszahlen für
unsanierte Mietshäuser fällt der durchschnittliche Verkaufspreis stetig.
1.9.3 Individueller Wohnungsbau
Im Vergleich zum Jahr 2002 haben sich 2003 die Kauffälle unbebauter Grundstücke für den
individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) um 27% auf 448 deutlich erhöht.
Der durchschnittliche Verkaufspreis für das erschließungsbeitragsfreie Bauland lag unverändert
bei rd. 104 € pro m². 20
Das Niveau der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern konnte 2003 mit 513 Verkaufsfällen
nicht gehalten werden (-11%). Das Preisniveau in diesem Segment verzeichnete ebenfalls
einen, allerdings nur leichten, Rückgang um 1% gegenüber dem Vorjahr. Der Rückgang
der Kauffälle macht sich in allen Segmenten bemerkbar, den größten Verlust gegenüber
2002 verzeichnen jedoch freistehende Einfamilienhäuser (-19%), Zweifamilienhäuser (-17%)
sowie Doppelhaushälften (-14%), den geringsten Rückgang hingegen Reihenhäuser (-3%).
Kauffälle
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Kauffall- und Preisentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Unbebaute Grundstücke - individueller Wohnungsbau*
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Kauffälle (alle) Kaufpreise in €/m² erschlossene Grundstücksfläche
* jeweiliger Gebietsstand; 1996 und 1997 wurde nicht nach Erschließungszustand unterschieden
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
144
126
108
90
72
54
36
18
0
Kaufpreis in €/m² Grundstücksfläche
Kauffall- und Preisentwicklung in Leipzig 1996 bis 2003
Ein- und Zweifamilienhäuser*
20 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Verkaufsfälle
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Kauffälle Kaufpreis in 1.000 €
* jeweiliger Gebietsstand
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig
In der Summe der Verkäufe von unbebauten Grundstücken und fertig gestellten Ein- und
Zweifamilienhäusern blieb damit die Nachfrage in Leipzig relativ konstant. Es ist jedoch eine
Verschiebung von fertig gestellten bzw. Bestandsimmobilien hin zu Grundstücken für den
individuellen Wohnungsbau zu verzeichnen.
Fazit:
Während die Zahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser
wie bereits 2002 wieder zunahm, war die Zahl der Verkäufe von fertiggestellten
Ein- und Zweifamilienhäusern rückläufig. Das Preisniveau ging bei den bebauten
Grundstücken gegenüber 2002 leicht zurück, bei den unbebauten Grundstücken waren
keine Wertänderungen zu verzeichnen.
20 In den Vorjahren berechnete sich der durchschnittliche Verkaufspreis für Bauland aus den Verkaufspreisen
für erschließungsbeitragsfreies und teilerschlossenes Bauland. Aufgrund größerer Schwankungen bei
den Verkaufspreisen für teilerschlossenes Bauland wird zukünftig auf den durchschnittlichen Verkaufspreis
für erschließungsbeitragsfreies Bauland Bezug genommen.
248
186
124
62
0
Kaufpreis in 1.000 €

1.9.4 Bodenrichtwerte für Wohnbebauung
Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Leipzig hat
für Vergleichszwecke die Bodenrichtwerte für typische Lagen, errechnet auf lagetypische
Geschossflächenzahlen und Grundstücksgrößen, ermittelt. Die indexierten Bodenrichtwerte
für Flächen des Mehrfamilienhausbaus zeigen dabei eine lagespezifische Entwicklung. Zwar
haben 2003 alle Lagen einen erheblichen Rückgang der Richtwerte im Vergleich zum Vorjahr
erfahren. Die Richtwerte für gute Lagen sind jedoch bereits seit 1995 stark rückläufig, weisen
gegenüber 2002 aber den geringsten Rückgang auf. Im Gegensatz zu dem in den Vorjahren
relativ gleichmäßigen Rückgang der Richtwerte sowohl der einfachen als auch der mittleren
Lagen gingen diese Werte 2003 deutlich stärker zurück. Insgesamt hat sich die Differenz
zwischen den höheren Bodenrichtwerten für gute Lagen und den niedrigeren Werten für einfache
Lagen gegenüber Mitte der 90er Jahre verringert; im Gegensatz zu den vorherigen
Jahren weichen die Werte für einfache und mittlere Lagen 2003 nur noch geringfügig voneinander
ab.
Die Bodenrichtwerte für den Einfamilienhausbau entwickelten sich von 1995 bis 1997 vollkommen
gegensätzlich: Während die Werte für einfache Lagen anstiegen und für gute Lagen
zurück gingen, blieben die Richtwerte für mittlere Lagen unverändert. Seitdem sind bei den
Bodenrichtwerten der unterschiedlichen Lagetypen jeweils nur geringfügige Veränderungen
zu verzeichnen.
Index (1995=100)
110
100
90
80
70
Bodenwertentwicklung für Wohnnutzung -
Mehrfamilienhausbau nach Lage (Index 1995=100)
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
einfach mittel gut
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Leipzig
Bodenwertentwicklung für Wohnnutzung -
Einfamilienhausbau nach Lage (Index 1995=100)
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 21
Index (1995=100)
120
110
100
90
80
70
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
einfach mittel gut
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Leipzig
Fazit:
Die Bodenrichtwerte für den Einfamilienhausbau waren auch 2003 stabil. Dagegen
sind die Bodenrichtwerte für den Mehrfamilienhausbau deutlich gesunken.

2. REGIONALE ENTWICKLUNGEN
Bereits in den vorher gehenden Monitoringberichten wurden wichtige Entwicklungsprozesse
in wohnungsmarktrelevanten Bereichen sowohl für Leipzig als auch die Umlandkreise dargestellt.
Da die dargestellten Entwicklungen in Leipzig und den Umlandgemeinden in den letzten
Jahren vielfach gegensätzlich verliefen, ist eine genauere Analyse und Differenzierung
erforderlich. Der Monitoringbericht 2004 stellt deshalb erstmals Bautätigkeit und Wanderungsprozesse
für die einzelnen Leipziger Umlandgemeinden dar. Darüber hinaus werden
Verflechtungen im Raum Leipzig/Halle untersucht.
2.1 WANDERUNGEN IM RAUM LEIPZIG/HALLE
Die Wanderungsbeziehungen von Leipzig und Halle sowie ihrem jeweiligen Umland verdeutlichen
die unterschiedlichen Verflechtungen in diesem durch die Landesgrenze getrennten
Raum. Bemerkenswert ist zunächst, dass sich Wanderungen zwischen Leipzig und Halle
bzw. den jeweils anderen Umlandkreisen in 2003 nur in geringem Umfang vollzogen. Dabei
verzeichnet Leipzig gegenüber Halle und den Hallenser Umlandkreisen einen jeweils positiven
Wanderungssaldo auf relativ niedrigem Niveau. Bei den Wanderungen der Umlandkreise
untereinander gewinnt das Leipziger Umland in sehr geringem Umfang Einwohner hinzu.
Lediglich bei den Verflechtungen zwischen Halle und dem Leipziger Umland kann Halle einen
positiven Saldo – jedoch ebenfalls nur auf sehr niedrigem Niveau – verzeichnen. Trotz
der räumlichen Nähe gibt es also nur sehr geringe Wanderungsprozesse; die Landesgrenze
scheint folglich auch die Verflechtungsräume abzugrenzen.
übrige Gebiete
(ohne Leipzig
sowie Umlandkreise
Leipzig
und Halle)
10.815
Umlandkreise Halle
9.512
2.585
> 0 1000 2000 5000 10000
Halle
2.383
328
504
314
454
248
145
96
190
Leipzig
Umlandkreise Leipzig
22 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
4.548
F66_pfeile.rg6 Wanderungen03
12.122
4.673
14.301
1.670
3.342
1.286
6.273
übrige Gebiete
(ohne Sachsen
sowie Halle und
dessen Umland)
1.235
5.141
übriges
Sachsen
Deutlich stärker sind die Wanderungsprozesse von Halle und Leipzig mit ihrem jeweiligen
Umland ausgeprägt. Dabei kann jedoch lediglich Leipzig einen positiven Saldo verbuchen,
während Halle einen leichten Wanderungsverlust gegenüber seinen Umlandkreisen aufweist.

Für beide Städte gilt, dass sie die stärksten Wanderungsbeziehungen jeweils mit den übrigen
Gebieten 21 außerhalb des definierten Raumes Leipzig/Halle verzeichnen. Sowohl Leipzig als
auch Halle können 2003 gegenüber diesen Gebieten insgesamt einen positiven Saldo aufweisen.
Die günstige Wanderungsbilanz von Halle im Jahr 2003 ist auf eine Sonderentwicklung
durch die Einführung einer Zweitwohnsitzsteuer in 2004 zurückzuführen, bei der Neben-
in Hauptwohnsitze umgemeldet wurden.
übrige Gebiete
(ohne Leipzig
sowie Umlandkreise
Leipzig
und Halle)
Umlandkreise Halle
0 =< 200
200 =< 500
500 =< 1.000
1.000 =< 3.000
3.000 =< 999.999
Wanderungssalden 2003 im Raum Leipzig/Halle
1.303
202
Halle
176
140
49
58
Leipzig
Umlandkreise Leipzig
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 23
125
F66_pfeile.rg6 Wanderungssaldo03
2.179
1.672
1.132
übrige Gebiete
(ohne Sachsen
sowie Halle und
dessen Umland)
51
übriges
Sachsen
Fazit:
Im Raum Leipzig/Halle sind die Wanderungsverflechtungen über die Landesgrenze
hinweg nur gering ausgeprägt. Beide Kernstädte haben die stärksten Zu- und Wegzüge
über die Grenzen des Raumes Leipzig/Halle hinweg zu verzeichnen, wobei der jeweilige
Wanderungssaldo 2003 positiv war.
2.2 ENTWICKLUNGEN IN DEN LEIPZIGER UMLANDGEMEINDEN
Die Abgrenzung 22 des Leipziger Umlandes, das sich aus ausgewählten Gemeinden der
Landkreise Delitzsch, Muldentalkreis und Leipziger Land zusammensetzt, erfolgte auf Grundlage
der bisherigen und perspektivischen Wohnungsmarktentwicklung. Das Umland umfasst
somit einerseits die Gemeinden, die bereits in den Vorjahren wohnstandortbezogene Wanderungsverflechtungen
mit Leipzig aufwiesen. Andererseits wurden auch Gemeinden einbezogen,
die bisher keine ausgeprägten Verflechtungen dieser Art verzeichneten, aber aufgrund
von regionalen Entwicklungsprozessen künftig Bedeutung erlangen könnten (z.B. Südraum).
21 "Übrige Gebiete" bezeichnet für Leipzig alle Wanderungsgebiete ohne die Leipziger Umlandkreise,
Sachsen sowie Halle und dessen Umlandkreise. Für Halle umfasst es alle Wanderungsgebiete ohne Leipzig
sowie die Umlandkreise von Leipzig und Halle.
22 Im Vergleich zu den Abgrenzungen des Umlandes in Kapitel 1 sowie 2.1 des Monitoringberichtes (alle
Gemeinden der drei Umlandkreise) werden in diesem Kapitel nur Teilräume dieser Kreise behandelt.

2.2.1 Wanderungsbewegungen
Die Wanderungsbeziehungen zwischen Leipzig und seinem Umland sind seit Anfang der
1990er Jahre durch Wanderungsgewinne der meisten Gemeinden geprägt. Eine Ausnahme
bilden dabei nur Eilenburg und Gemeinden des Südraums. Die deutlichsten Wanderungsgewinne
pro 1.000 Einwohner gegenüber Leipzig verzeichneten zwischen 1994 und 2003 die
Umlandgemeinden im Osten und dem Süd- bzw. Nordosten Leipzigs. Neben Belgershain,
Borsdorf und Machern hat auch die westlich gelegene Stadt Markranstädt seit 1994 einen
Wanderungsgewinn von mehr als 300 je 1.000 Einwohner gegenüber Leipzig erzielt.
Die höchsten Wanderungsgewinne aus Leipzig hatten die Umlandgemeinden bis 1998 zu
verzeichnen, danach sind diese deutlich zurück gegangen. 2003 hatten nur Markkleeberg
(+238 Einwohner), Markranstädt (+124 Einwohner) und Borsdorf (+135 Einwohner) einen
deutlich positiven Wanderungssaldo mit Leipzig. Insgesamt verlor Leipzig in 2003 per Saldo
noch knapp 400 Einwohner an die Gemeinden im Betrachtungsraum.
W iedemar
Groß lehna
M arkranstädt
Kitzen
Schkeuditz
Pegau
Elstertrebnitz
Zwochau
Zwenkau
Groi tzsch
Döb ernitz
Zschortau
Rackwitz
Markkleeberg
Böhlen
Neukiritzsch
Schönwölkau
Rötha
Krostitz
G roß pösna
Lobstädt
Heuersdorf
Deutzen
Regis-Breitingen
Taucha
Bo rs dorf
Espenha in
Borna
Zschepplin
Naunhof
Belgershain
Kit z sc her
Jes ew itz
Eilenburg
Machern
Brandis
Parthenstein
Otterwisch
Bennewitz
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Wanderungssaldo pro 1.000
Einwohner zwischen Leipzig
und den Umlandgemeinden
1994 bis 2003
(bezogen auf Bevölkerung am 31.12.2003)
1995
1994
unter 0
0 bis unter 100
100 bis unter 200
200 bis unter 300
300 bis unter 450
Wanderungssaldo absolut
1999
1998
Symbolgröß e:
Min.: 0 Max.: 1.110
50 5 00
Der Rückgang der Wanderungsgewinne der Umlandgemeinden seit 1999 ist nicht nur auf
deutlich geringere Zuzüge aus Leipzig zurück zu führen. Auch die Fortzüge nach Leipzig sind
bis ca. 2001 in den meisten Gemeinden deutlich angestiegen. Die höchsten Fortzüge mit
mehr als 250 je 1.000 Einwohner zwischen 1994 und 2003 hatten die direkten Nachbargemeinden
Leipzigs zu verzeichnen, insbesondere Markkleeberg, Taucha und Borsdorf. Die
Entwicklung in den Jahren 2002 und 2003 zeigt jedoch, dass der Höhepunkt der Fortzüge
nach Leipzig in fast allen Gemeinden bereits überschritten ist.
24 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
1996
2003
2002
2001
2000
1997
0 10 km
Daten: Statistisches Landesamt Sachsen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
0

W iedemar
Groß lehna
M arkranstädt
Kitzen
Schkeuditz
Pegau
Elstertrebnitz
Zwochau
Zwenkau
Fazit:
Die Intensität der Wanderungsverflechtungen zwischen Leipzig und den Umlandgemeinden
ist gegenüber den 1990er Jahren stark zurück gegangen. In 2003 hatten
Markranstädt, Markkleeberg und Borsdorf noch deutliche Wanderungsgewinne gegenüber
Leipzig zu verzeichnen. Der Höhepunkt der Fortzüge aus den Umlandgemeinden
nach Leipzig ist seit 2002 überschritten.
2.2.2 Bautätigkeit
Groi tzsch
Döb ernitz
Zschortau
Rackwitz
Markkleeberg
Böhlen
Neukiritzsch
Schönwölkau
Rötha
Krostitz
G roß pösna
Lobstädt
Heuersdorf
Deutzen
Regis-Breitingen
Taucha
Bo rs dorf
Espenha in
Borna
Zschepplin
Naunhof
Belgershain
Kit z sc her
Jes ew itz
Eilenburg
Machern
Brandis
Parthenstein
Otterwisch
Bennewitz
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Fortzüge pro 1.000 Einwohner
aus den Umlandgemeinden
nach Leipzig 1994 bis 2003
(bezogen auf Bevölkerung am 31.12.2003)
0 bis unter 50
50 bis unter 100
100 bis unter 150
150 bis unt er 200
200 bis unter 250
Fortzüge absolut
1999
1998
1995
1994
Symbolgröß e:
Min.: 0 Max.: 652
50 5 00
Bei den Fertigstellungen von Wohnungen pro 1.000 Einwohner zeigen sich teilweise deutliche
Überlagerungen mit der Entwicklung der Wanderungen in den Umlandgemeinden. So
wurden zwischen 1995 und 2003 in den östlich von Leipzig gelegenen Gemeinden sowie in
Markranstädt und Markkleeberg mehr als 90 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertig gestellt.
Ähnlich hohe Werte weisen aber auch einzelne Gemeinden nördlich von Leipzig auf, die hingegen
nur über geringe Wanderungsverflechtungen mit der Stadt verfügen.
Der Großteil der Umlandgemeinden erreichte das höchste Niveau der Bautätigkeit in den
Jahren 1995 bis 1997, wobei der Geschosswohnungsbau gegenüber den Ein- und Zweifamilienhäusern
überwog. In einzelnen Gemeinden gab es zudem zwischen 1998 und 2000 Einzeljahre
mit hohen Baufertigstellungszahlen. Damit entspricht auch die Entwicklung der Fertigstellungen
von Wohnungen weitgehend der Entwicklung der Zuzüge in die einzelnen Umlandgemeinden,
die ebenfalls mehrheitlich 1997 bzw. 1998 ihren Zenit erreichte.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 25
1996
2003
2002
2001
2000
1997
0 10 km
Daten: Statistisches Landesamt Sachsen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
0

Seit 2001 ist die Bautätigkeit in allen Umlandgemeinden stark zurück gegangen und findet
nahezu ausschließlich im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser statt. In 2003 wurden die
höchsten Baufertigstellungszahlen in Markkleeberg (132 WE), Markranstädt (65 WE) und
Schkeuditz (44 WE) erreicht.
W iedemar
Groß lehna
M arkranstädt
Kitzen
Schkeuditz
Pegau
Elstertrebnitz
Zwochau
Zwenkau
Groi tzsch
Döb ernitz
Zschortau
Rackwitz
Markkleeberg
Böhlen
Neukiritzsch
Schönwölkau
Rötha
Krostitz
G roß pösna
Lobstädt
Heuersdorf
Deutzen
Regis-Breitingen
Taucha
Bo rs dorf
Espenha in
Borna
Zschepplin
Naunhof
Belgershain
Kit z sc her
Jes ew itz
Eilenburg
Machern
Brandis
Parthenstein
Otterwisch
Bennewitz
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Baufertigstellungen pro 1.000
Einwohner in den Umlandgemeinden
1995 bis 2003
(bezogen auf Bevölkerung am 31.12.2003)
0 bis unter 30
30 bis unter 60
60 bis unter 90
90 bis unter 120
120 bis unter 180
Baufertigstellungen absolut
1999
1998
Symbolgröß e:
Min.: 1 Max.: 1000
50 5 00
Fazit:
Die Bautätigkeit in allen Umlandgemeinden ist stark rückläufig. Nennenswerte Baufertigstellungen
gab es 2003 nur noch in Markkleeberg und Markranstädt.
26 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
1996
1995
2003
2002
2001
2000
1997
0 10 km
Daten: Statistisches Landesamt Sachsen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
0

3. ERGEBNISSE DES WOHNUNGSMARKTBAROMETERS
Das Wohnungsmarktbarometer beruht auf einer in 2004 zum zweiten Mal durchgeführten
Befragung ausgewählter Akteure des Leipziger Wohnungsmarktes sowie – erstmals in diesem
Jahr – von Kommunen des Leipziger Umlandes. 23 Ziel des Wohnungsmarktbarometers
ist zum einen, auf Grundlage jährlicher Befragungen Informationen zu wesentlichen aktuellen
und künftig erwarteten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und zum Stadtumbau in
Leipzig zu erhalten und dadurch die quantitativen Indikatoren des Monitorings durch qualitative
Einschätzungen zu ergänzen. Erstmals können dabei in 2004 für den Leipziger Wohnungsmarkt
Entwicklungstendenzen bzw. Veränderungen aufgezeigt werden. Zum anderen
sollen zusätzliche Informationen zum Umland von Leipzig und damit ein Überblick über die
gesamte Wohnungsmarktregion Leipzig bereit gestellt werden.
3.1 AKTUELLE UND ERWARTETE MARKTLAGE IN LEIPZIG UND IM
UMLAND
Die Antworten der Befragten zur aktuellen Wohnungsmarktlage in Leipzig spiegeln die Überangebotssituation
des Marktes wider: 48% schätzen die derzeitige Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
als viel geringer als das Wohnungsangebot ein und 36% meinen, dass die Nachfrage
zumindest etwas geringer als das Angebot ist. Damit wird die aktuelle Wohnungsmarktlage
2004 positiver als 2003 eingeschätzt, da im Vorjahr noch 57% der Befragten eine viel
geringere Nachfrage als das Angebot ausmachten. Gefragt nach der in drei Jahren erwarteten
Wohnungsmarktlage wird in der Mehrzahl nach wie vor eine Überangebotssituation erwartet,
jedoch mit der Tendenz zu einem weniger unausgewogenen Verhältnis von Angebot
und Nachfrage. Im Gegensatz zur aktuellen Einschätzung mit 48% gehen noch 33% von
einer in drei Jahren sehr viel geringeren Nachfrage gegenüber dem Angebot aus. 37%
schätzen die Nachfrage in drei Jahren etwas geringer als das Angebot ein; immerhin 23%
erwarten ein ausgeglichenes Verhältnis.
Anteil der Befragten
in %
60%
40%
20%
0%
3%
0% 0%
Bewertung der Wohnungsmarktlage in Leipzig -
aktuell und in 3 Jahren
Aktuelle Wohnungsmarktlage (Befragung 2003)
Aktuelle Wohnungsmarktlage (Befragung 2004)
Wohnungsmarktlage in 3 Jahren (Befragung 2004) 37%
36%
34%
...viel größer als das
Angebot
7% 8%
4% 5% 4%
...etwas größer als
das Angebot
23%
...etwa so groß wie
das Angebot
...etwas geringer als
das Angebot
Die Nachfrage nach Wohnungen ist aktuell/in 3 Jahren ...
F66 Pa2004-G(1insg)
57%
48%
33%
...viel geringer als
das Angebot
Anteil der
Be-fragten
in
60%
%
Bewertung der Wohnungsmarktlage im Umland -
aktuell und in 3 Jahren
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 27
40%
20%
0%
0%
0%
...viel größer als
das Angebot
Die Nachfrage nach Wohnungen ist aktuell/in 3 Jahren ...
5%
14%
...etwas größer
als das Angebot
24%
41%
38%
...etwa so groß ...etwas geringer
wie das Angebot als das Angebot
33%
23% 23%
...viel geringer
als das Angebot
Aktuelle Wohnungsmarktlage Wohnungsmarktlage in 3 Jahren
F66 Pa2004-Umland-G G(1insg)
In drei Jahren wird in allen Teilsegmenten des Leipziger Wohnungsmarktes ein – gegenüber
der aktuellen Wohnungsmarktlage etwas reduziertes – Überangebot erwartet, wobei dieses
bei Ein- und Zweifamilienhäusern weitaus geringer ausfällt als bei Mietwohnungen, insbesondere
im Vergleich zum DDR-Wohnungsbau. Für die sanierten Bestände der 20er- und
30er-Jahre gehen die befragten Akteure hingegen von einem leichten Anstieg des Überangebotes
aus. In ihrem Ausblick auf die Situation auf dem Wohnungsmarkt in drei Jahren sind
23 Insgesamt wurden 107 Akteure sowie 39 Umlandgemeinden angeschrieben, von denen 72 bzw. 24 antworteten,
was in beiden Befragungen einer als sehr gut zu bezeichnenden Rücklaufquote von 73% (Leipziger
Akteure) bzw. 62% (Umlandkommunen) entspricht.

neben der Bauwirtschaft die Finanzierungsinstitute am optimistischsten unter den Befragten.
Weitaus geringere Veränderungen werden – wie im Vorjahr – von den großen Vermietern
und von Wissenschaft/Büros erwartet. Die Gruppe der Makler geht hingegen von einer Verschlechterung
der Nachfragesituation aus.
Auch im Leipziger Umland ist die Wohnungsmarktlage durch eine Überangebotssituation
bzw. weitgehende Marktentspannung gekennzeichnet: Mit einem Anteil von insgesamt 71%
bewertete der Großteil der Kommunen die aktuelle Wohnungsnachfrage als etwas (38%)
bzw. viel geringer (33%) als das Angebot. 24% der Befragten gehen von einem ausgeglichenen
Verhältnis aus, während 5% die Nachfrage als etwas größer als das Angebot beurteilen.
Die Wohnungsmarktlage in drei Jahren wird nach Einschätzung der Kommunen zwar weiterhin
durch ein Überangebot geprägt sein, jedoch ebenfalls mit der Tendenz zu einem ausgewogeneren
Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Immerhin 14% rechnen in drei Jahren mit
leichten Angebotsengpässen auf dem Wohnungsmarkt, während 23% der Gemeinden auch
künftig von einer etwas bzw. viel geringeren Nachfrage ausgehen. Ein Anteil von 41% geht in
der Zukunft hingegen von einem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage aus. Demzufolge
wird insgesamt auch im Umland in den nächsten drei Jahren zwar ein Angebotsüberhang
erwartet, gegenüber der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt wird jedoch von einem
(leichten) Rückgang des Überangebots in allen Teilsegmenten – bis auf Ein- und Zweifamilienhäuser
und den DDR-Wohnungsbau – ausgegangen.
Fazit:
Die befragten Akteure des Wohnungsmarktes gehen für die kommenden drei Jahre
sowohl in der Stadt Leipzig als auch im Umland tendenziell von einem abgeschwächten
Überangebot an Wohnungen aus.
3.2 ERWARTETER LEERSTAND IN LEIPZIG UND IM UMLAND
Insgesamt 53% der Befragten rechnen innerhalb der nächsten drei Jahre mit einer sinkenden
Leerstandsquote auf dem Leipziger Wohnungsmarkt, mehrheitlich wird dabei ein leichter
Rückgang erwartet (50%). Von einem Anstieg geht hingegen nur ein relativ kleiner Anteil der
Befragten aus (18%). Für den Teilmarkt der unsanierten Wohnungen erwarten jedoch die
Akteure künftig deutlich steigende, für den sanierten DDR-Wohnungsbau leicht steigende
Leerstände. Damit hat sich die Einschätzung gegenüber 2003 nur geringfügig verändert.
Die Umlandgemeinden, die aktuell sehr unterschiedliche Leerstände aufweisen, rechnen in
den nächsten drei Jahren insgesamt mit einer annähernd gleich bleibenden Leerstandsquote.
Für die Teilmärkte des unsanierten Altbaus und DDR-Wohnungsbaus gehen die Kommunen
dagegen von einer leichten Zunahme des Leerstandes aus.
Anteil der Befragten
in %
80%
60%
40%
20%
0%
0%
Erwartete Entwicklung der Leerstandsquote in Leipzig
Die Leerstandsquote wird in den nächsten 3 Jahren ...
18%
29%
...stark steigen ...leicht steigen ...etwa gleich
bleiben
F66 Pa2004- G(3insg)
50%
3%
...leicht sinken ...stark sinken
Anteil der Befragten
in %
Erwartete Entwicklung der Leerstandsquote im Umland in
den nächsten 3 Jahren
28 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
60%
40%
20%
0%
0%
29%
57%
10%
...stark steigen ...leicht steigen ...etwa gleich
bleiben
...leicht sinken ...stark sinken
Die Leerstandsquote wird innerhalb der nächsten drei Jahre...
F66 Pa2004-Umland-G G(1insg)
5%

Fazit:
Während die Kommunen im Leipziger Umland überwiegend von einem stagnierenden
Wohnungsleerstand ausgehen, erwartet die Mehrzahl der Leipziger Wohnungsmarktakteure,
dass die Leerstandsquote in den nächsten drei Jahren in Leipzig leicht sinkt.
3.3 WEITERE ERWARTETE ENTWICKLUNGSTRENDS IN LEIPZIG
UND IM UMLAND
Tendenziell wird für Leipzig in den nächsten drei Jahren ein Anstieg der Einwohnerzahl und
der Haushaltsnachfrage erwartet. Allerdings geht die Mehrzahl der Befragten von sinkender
Kaufkraft der Nachfrager aus. Neben steigenden Ansprüchen an die Qualität und weiter
wachsender Bedeutung der Lage der Wohnung wird eine steigende Nachfrage für große und
für kleine Mietwohnungen gesehen. Bei Wohnungsmieten und Immobilienpreisen wird überwiegend
nur wenig Veränderung erwartet, wobei ein Anstieg noch am ehesten bei den
Mieten sanierter Altbauten sowie Wohnungen der Baujahre ab 1990 für möglich gehalten
wird. Bei den Mieten sanierter Plattenbauten und den Preisen für Eigentumswohnungen wird
dagegen eher ein Rückgang gesehen.
Im Umland gehen die meisten Befragten von einer gleich bleibenden Einwohnerzahl aus und
erwarten auch bei der Haushaltsnachfrage keine wesentlichen Änderungen. Die Mehrzahl
rechnet jedoch ebenso wie in Leipzig mit sinkender Kaufkraft der Nachfrager. Nach Ansicht
der meisten Kommunen werden in den nächsten drei Jahren die Preise für Eigentumswohnungen
eher sinken, während die für Eigenheimgrundstücke eher konstant bleiben. Bei
den Wohnungsmieten wird überwiegend wenig Veränderung erwartet, am ehesten noch ein
Rückgang bei sanierten Plattenbauten. Die Befragten gehen aber insgesamt von einer zunehmenden
Bedeutung der Lage der Wohnung aus.
Anteil der Befragten
in %
80%
60%
40%
20%
0%
50%
39%
Erwartete Entwicklung von Nachfragermerkmalen
in Leipzig in den nächsten 3 Jahren
11%
Nachfrage der
Haushalte
insgesamt
51%
25% 24%
Nachfrage nach
großen
Mietwohnungen in
Leipzig
57%
28%
15%
Nachfrage nach
kleinen
Mietwohnungen in
Leipzig
17% 15%
68%
Kaufkraft der
Nachfrager
leicht/stark steigen in etwa gleich bleiben leicht/stark sinken
F66 Pa2003-Abb8-12 G(8Nach)
Anteil der Befragten
in %
Erwartete Entwicklung von Nachfrage und Kaufkraft im
Umland in den nächsten 3 Jahren
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 29
80%
60%
40%
20%
0%
18%
64%
18%
Nachfrage der Haushalte
insgesamt
38%
54% 52%
8%
Nachfrage
nach 1-2-FH
13%
35%
Nachfrage nach
Mietwohnungen
5%
37%
58%
Kaufkraft der
Nachfrager
leicht/stark steigen in etwa gleich bleiben leicht/stark sinken
F66 Pa2004-Umland-G G(6Nach)
Fazit:
Sowohl in Leipzig als auch im Umland wird ein Rückgang der Kaufkraft der Nachfrager
erwartet. Darüber hinaus geht die Mehrzahl der Befragten von einer Zunahme der
Nachfrage nach kleinen und nach großen Mietwohnungen in Leipzig aus.

3.4 BEWERTUNGEN ZUM STADTUMBAU
Für die einzelnen Schwerpunktgebiete des Stadtumbaus in Leipzig gehen die Befragten von
einer sehr unterschiedlichen Nachfrageentwicklung innerhalb der nächsten drei Jahre aus.
Während im Leipziger Westen der Großteil der Befragten eine stärkere oder zumindest
gleich bleibende Nachfrage erwartet, rechnet die Mehrzahl der Akteure in Grünau künftig mit
einem leichten bzw. deutlichen Absinken der Nachfrage. Für den Leipziger Osten erwartet
etwa die Hälfte der Befragten in den nächsten drei Jahren eine sinkende Nachfrage.
Im Rahmen des Stadtumbaus wird durch eine Kombination aus Reduzierung und Aufwertung
des Bestandes sowie einer Bestandsergänzung durch marktverträgliche Neubauten eine
Stabilisierung des Wohnungsmarktes und der Wohnquartiere angestrebt. Vor dem Hintergrund
dieser Ziele wurden die Akteure um eine Bewertung verschiedener aktueller Entwicklungen
bzw. Stadtumbaumaßnahmen gebeten.
Anteil der Befragten
in %
100%
80%
60%
40%
20%
0%
41%
Erwartete Entwicklung der Nachfrage in den nächsten 3 Jahren
in den Leipziger Schwerpunktgebieten des Stadtumbaus
Die Nachfrage der Haushalte wird künftig...
34%
...etwas/stark steigen
...in etwa gleich bleiben
...etwas/stark sinken
25%
28%
24%
48%
4%
25%
Leipziger Westen Leipziger Osten Grünau
F66 Pa2003-Abb8-12 G(9)
71%
Anteil der Befragten
in %
Einschätzung aktueller Entwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt in Leipzig
30 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
100%
80%
60%
40%
20%
0%
74%
26%
0%
Stadtumbaumaßnahmen
insgesamt
90%
8%
1%
Abrisse von
Wohnungen
Vor dem Hintergrund der Ziele des Stadtumbaus
sind die aktuellen Entwicklungen...
79%
74%
17%
3%
Stilllegungen
von Wohnungen
60%
39%
Aufwertungsmaßnahmen
im Wohnungsbestand
25%
1% 1%
Aufwertungsmaßnahmen
im Wohnumfeld
11%
58%
31%
Neubau von
Wohnungen
...etwas/viel zu niedrig ...in etwa ausreichend
F66 Pa2004- G(7)
...etwas/viel zu hoch
Der Umfang der gesamten Stadtumbaumaßnahmen in Leipzig wird von der großen Mehrheit
der Akteure als zu niedrig zum Erreichen der Stadtumbauziele eingeschätzt. Insbesondere
die Maßnahmen zur Reduzierung des Wohnungsangebotes (Abrisse und Stilllegungen von
Wohnungen) werden von dem Großteil der Befragten als nicht ausreichend angesehen. Hinsichtlich
der Aufwertungsmaßnahmen im Wohnungsbestand sowie im Wohnumfeld sehen
die meisten Akteure ebenfalls deutliche Defizite, während das Niveau der Neubautätigkeit
überwiegend als ausreichend bzw. angemessen erachtet wird.
Fazit:
In den Schwerpunktgebieten des Stadtumbaus wird für den Leipziger Westen eine
tendenziell günstige, für den Leipziger Osten und insbesondere Grünau eine tendenziell
ungünstige Entwicklung gesehen. Der bisherige Umfang der Stadtumbaumaßnahmen
wird auch 2004 mehrheitlich als zu gering angesehen, um die Ziele des Stadtumbaus
zu erreichen.

4. ENTWICKLUNGEN IN DEN ORTSTEILEN
4.1 BAUTÄTIGKEIT UND WOHNUNGSBESTAND
Im Jahr 2003 lag die Bautätigkeit pro 1.000 Einwohner in den randstädtischen Ortsteilen von
Leipzig in der Regel wesentlich höher als in den zentralen Ortsteilen. Die Schwerpunkte der
Bautätigkeit konzentrierten sich wieder auf Wiederitzsch und etwas stärker als in den Vorjahren
im Osten der Stadt. In den nordwestlich gelegenen Ortsteilen reduzierte sich hingegen
die ehemals hohe Zahl der Baufertigstellungen. Im innenstadtnahen Bereich verzeichneten
insbesondere die Ortsteile Plagwitz und Eutritzsch eine relativ hohe Bautätigkeit, nicht zuletzt
durch den Neubau von Seniorenwohnanlagen. Die Gebäudestruktur folgt noch immer stark
den vorhandenen Bestandsmustern: Während in den randstädtischen Ortsteilen überwiegend
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern fertig gestellt werden, verzeichnet in den
innenstadtnahen Ortsteilen der Mehrfamilienhausbau den größten Anteil an der Bautätigkeit.
Die Verlagerung individuellen Wohnungsbaus auf innenstadtnahe Flächen hat auch 2003 nur
in einzelnen Ortsteilen (z.B. Connewitz) eine praktische Relevanz.
Die Abgänge 24 von Wohnungen von 2000 bis 2003 konzentrierten sich überwiegend auf Teile
der vom Plattenbau geprägten Ortsteile (insbesondere Lausen-Grünau, Grünau-Mitte, Grünau-Ost,
Schönau) sowie auf Teile der gründerzeitlich geprägten Ortsteile (vor allem Neustadt-Neuschönefeld
sowie Lindenau, Plagwitz und Kleinzschocher). In den meisten dieser
Ortsteile mit spürbaren Abgängen von Wohnungen ging in der Folge der gesamte Wohnungsbestand
von 2000 bis 2003 zurück. Nur in Plagwitz übertraf demgegenüber die Zahl
neu entstandener Wohnungen deutlich die der zahlreichen Abgänge, sodass sich der Wohnungsbestand
erhöhte. Den stärksten Zuwachs des Wohnungsbestandes insgesamt gab es
überwiegend in den randstädtischen Ortsteilen, insbesondere in Wiederitzsch und Engelsdorf.
Aber auch einige innerstädtische Ortsteile – neben Plagwitz vor allem die Südvorstadt –
verzeichneten einen deutlichen Anstieg des Wohnungsbestandes.
Fazit:
Die Wohnungsbautätigkeit pro 1.000 Einwohner ist in den randstädtischen Ortsteilen
des Nord- und Ostraums am höchsten, hat 2003 aber auch in einigen innerstädtischen
Ortsteilen deutlich zugenommen. Aufgrund der inzwischen umfangreichen Wohnungsabgänge
geht die Zahl der Wohnungen vor allem in Grünau sowie den Ortsteilen östlich
und nordöstlich der Innenstadt deutlich zurück.
4.2 WANDERUNGEN
Hohe Wanderungsgewinne 25 verzeichnen auch 2003 die innenstadtnahen bzw. gründerzeitlich
geprägten Ortsteile. Dabei verlagerten sich die stärksten Wanderungsgewinne von den
Ortsteilen der "Nord-Süd-Schiene" (von Gohlis über Zentrum-Nordwest bis zur Südvorstadt)
auf den "Leipziger Westen" (Lindenau, Altlindenau, Plagwitz), da dort noch ein umfassendes
marktfähiges Wohnungsangebot besteht. In den randstädtischen Ortsteilen finden sich hingegen
wenige mit spürbaren Wanderungsgewinnen. Eine negative Wanderungsbilanz weisen
wiederum überwiegend Ortsteile mit umfangreichen Plattenbaubeständen auf, wobei der
Schwerpunkt der Wanderungsverluste nach wie vor in Grünau liegt.
24 Die Abgangsstatistik beruht auf den Abgangsgenehmigungen, deren Vollzug jedoch nicht kontrolliert wird.
25
Alle Angaben zu Wanderungen und Bevölkerung beziehen sich auf die Wohnbevölkerung (Haupt- und
Nebenwohnsitze).
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 31

Die Wanderungsbilanzen der einzelnen Ortsteile gehen in unterschiedlichem Maße auf Wanderungen
von außen (über die Stadtgrenze) sowie auf innerstädtische Wanderungen zurück.
Mit wenigen Ausnahmen verbuchen die innenstadtnahen bzw. durch gründerzeitliche Bebauung
geprägten Ortsteile sowohl bei den Außenwanderungen als auch bei den Wanderungen
innerhalb des Stadtgebietes – teilweise erhebliche – Wanderungsgewinne, wobei
vielfach die Zuwanderungen von Außen den höheren Anteil an den Gewinnen haben. Bei
einigen Ortsteilen im Leipziger Osten ist nach wie vor nur der Außenwanderungssaldo positiv,
während sie bei den innerstädtischen Wanderungen verlieren. Demgegenüber speisen
die randstädtischen Ortsteile ihre Gewinne überwiegend aus innerstädtischen Wanderungen.
Die Ortsteile in Grünau, die weiterhin insgesamt deutliche Wanderungsverluste verzeichnen,
verlieren Bevölkerung insbesondere an andere Ortsteile bzw. die Gründerzeitquartiere im
innerstädtischen Bereich, während Wanderungsverluste über die Stadtgrenze hinaus relativ
wenig zu Buche schlagen. Die Veränderung der Einwohnerzahlen in Paunsdorf und Heiterblick
in 2003 ist in erster Linie auf Korrekturen der Statistik im Zusammenhang mit einem
Wohnheim zurückzuführen.
Die innerstädtische Mobilitätsrate gibt Aufschluss über Unterschiede zwischen den Ortsteilen
bei der Häufigkeit der auf das Stadtgebiet bezogenen Umzüge. 26 2003 lag die innerstädtische
Mobilität in den innenstadtnahen Ortsteilen tendenziell höher als in den randstädtischen.
Besonders häufig zogen innerhalb des Leipziger Stadtgebietes Bewohner aus Ortsteilen
im Leipziger Westen und Osten um 27 . Aber auch die gründerzeitlich geprägten Ortsteile
Gohlis-Süd und Südvorstadt verzeichnen eine relativ hohe innerstädtische Mobilitätsrate. In
den meisten Ortsteilen bezieht sich der weitaus kleinere Teil auf Umzüge innerhalb des Ortsteils
und demzufolge der größte Teil auf einen Wechsel des Wohnortes in einen anderen
Ortsteil. In Liebertwolkwitz ist dieses Verhältnis jedoch ausgeglichen, in Böhlitz-Ehrenberg
sogar leicht umgekehrt.
Die einzelnen Altersgruppen der Bevölkerung sind in sehr unterschiedlichem Maße am Wanderungsergebnis
der Ortsteile beteiligt. Die Wanderungsgewinne der innenstadtnahen Ortsteile
resultieren insbesondere aus der Zuwanderung der 20- bis 40-Jährigen, lediglich im
Leipziger Osten ist diese Altersgruppe weniger dominant. Dabei spielt der Zuzug von Studierenden
eine wichtige Rolle, teilweise auch in der Altersgruppe bis 20 Jahre. Der ungewöhnlich
hohe Zuwanderungsanteil der Über-60-Jährigen in Plagwitz lässt sich durch den Bestand
bzw. die Fertigstellung von Senioreneinrichtungen erklären, während der deutliche Wanderungsverlust
der 20- bis 40-Jährigen im Ortsteil Zentrum-Südost auf Registerbereinigungen
im Zusammenhang mit einem Studentenwohnheim zurückzuführen ist. Bei den übrigen
Ortsteilen mit spürbaren Wanderungsgewinnen ergibt sich kein einheitliches Bild, da dort
verschiedene Altersgruppen am Wanderungsgeschehen beteiligt sind. In Grünau wird der
negative Wanderungssaldo stark durch die 20- bis 40-Jährigen bestimmt, jedoch wandern in
einigen Grünauer Ortsteilen auch andere Altersgruppen in zum Teil erheblichem Maße ab.
Fazit:
Die gründerzeitlich geprägten Ortsteile profitieren von Zuwanderungen, wobei sich die
höchsten Wanderungsgewinne 2003 auf den "Leipziger Westen" verlagert haben. Die
Gründerzeitgebiete verbuchen mit wenigen Ausnahmen Zuwanderungen sowohl aus
Gebieten innerhalb als auch außerhalb der Stadtgrenzen. Der Wanderungsgewinn beruht
vor allem auf der Gruppe der 20-40-Jährigen. Ein negativer Wanderungssaldo war
2003 wiederum in Grünau, aber auch in durch spezifische Alt- bzw. Plattenbaubestände
geprägten Ortsteilen außerhalb der Innenstadt zu beobachten.
26 Die innerstädtischen Umzüge sind nach Ursprungsort des Umzugs (Fortzugsort) bestimmt.
27
Darüber hinaus hat Dölitz-Dösen aufgrund eines Asylbewerberwohnheimes eine besonders hohe Umzugshäufigkeit
zu verzeichnen.
32 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

4.3 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Wie in den Vorjahren setzte sich auch 2003 die aufgrund des Wanderungsgeschehens zum
Teil sehr gegensätzliche Entwicklung des Durchschnittsalters der Bevölkerung in den Ortsteilen
fort. Die ohnehin relativ junge Bevölkerung in vielen der innenstadtnahen Ortsteile (vor
allem Zentrum-Nordwest, Südvorstadt und Schleußig) verjüngt sich weiter; das Durchschnittsalter
ist in innenstadtfernen Ortsteilen, die durch Bestände der 1920/30er Jahre und
Großsiedlungen geprägt sind, am höchsten. Die Bevölkerungsentwicklung der Leipziger
Ortsteile zwischen 2000 und 2003 ist weiterhin sehr unterschiedlich: Fast alle gründerzeitlichen
Ortsteile – außer einigen im Osten bzw. Nordosten – haben Einwohnergewinne zu verzeichnen,
teilweise mehr als 15%. Auch in ausgewählten Ortsteilen am Stadtrand ist die Einwohnerzahl
deutlich angestiegen. Dem stehen Einwohnerverluste von mehr als 10% in Grünau
gegenüber. Ein starker Rückgang der Einwohnerzahl ist auch in Mockau-Nord, Schönefeld-Ost
(z.T. durch Registerbereinigungen) und Marienbrunn zu beobachten.
Fazit:
Während in den meisten innerstädtischen Ortsteilen die Einwohnerzahl kontinuierlich
ansteigt und sich das Durchschnittsalter der bereits relativ jungen Bevölkerung verringert,
haben vor allem innenstadtferne, teilweise durch Plattenbau geprägte Ortsteile
Einwohner verloren. Die höchsten Verluste seit 2000 sind in Grünau zu verzeichnen.
4.4 ARBEITSLOSIGKEIT
Die Arbeitslosigkeit ist auch 2003 in den zentrumsnahen Ortsteilen deutlich niedriger als im
Leipziger Westen und Osten oder als in Grünau. In den zuletzt genannten Stadträumen liegen
auch die Ortsteile mit der höchsten Arbeitslosigkeit (Volkmarsdorf, Altlindenau, Kleinzschocher,
Lausen-Grünau), in denen die Arbeitslosigkeit 2003 gegenüber dem hohen Niveau
des Vorjahres überwiegend noch angestiegen ist. In den anderen Stadträumen war die Entwicklung
gegenüber 2002 sehr uneinheitlich. Insbesondere am Stadtrand gab es neben vielen
Ortsteilen mit deutlichem Rückgang der Arbeitslosigkeit auch Ortsteile, in denen ein Anstieg
zu beobachten war.
4.5 WOHNUNGSLEERSTAND
Die räumliche Verteilung des Wohnungsleerstandes im Stadtgebiet ist weiterhin durch hohe
Leerstandsquoten in den Altbaugebieten im Leipziger Westen und Osten sowie in der Großsiedlung
Grünau gekennzeichnet, während die an die Innenstadt angrenzenden Ortsteile
niedrigere Leerstandsquoten aufweisen. Da es keine Anzeichen dafür gibt, dass sich die
Grundmuster der Leerstandsverteilung im Stadtgebiet verändert haben, ist für 2003 keine
aufwändige Fortschreibung der Leerstandsdaten für die Ortsteile erfolgt. Es wird auf die Daten
von 2002 zurück gegriffen.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 33

Miltitz
Burghausen
Rückmarsdorf
Lausen-
Grünau
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Nord
8
9
19
Plaußig-Portitz
8
Lützschena-
Stahmeln
Mockau-Nord
149
9
127
Gohlis-Nord
0
36
Thekla
Wahren
Möckern
116
Gohlis-Mitte
Eutritzsch
Mockau-
Süd 119
0
9
Böhlitz-
Ehrenberg
31
17
Leutzsch
0
89
Gohlis-Süd
Zentrum-
15
Nord 81
6
Zentrum-
Schönefeld-
225
Abtnaundorf
145
Schönefeld-
Ost
130
Sellerhausen-
Heiterblick
17
Paunsdorf
70
Burghausen
Rückmarsdorf
264
Nordwest
60
131 57
Altlindenau
164 Zentrum-
Ost Neustadt-
Zentrum NeuschöneNeuschöneVolkmarsdorf
143
feld Anger-
Stünz
31
5
Engelsdorf
517
132
Schönau
258
Neulindenau
259
5
152 Lindenau
Zentrum-West
Zentrum-Süd
Crottendorf
Reudnitz-
48
Thonberg
86
79
0
Mölkau
Miltitz
0
Grünau-
Nord
Grünau-
Mitte
0
Grünau-
Ost
Plagwitz
Schleußig
7
Kleinzschocher
130
Südvorstadt 45
Zentrum
Südost
Stötteritz
30
Baalsdorf
0
Grünau-
Siedlung
Connewitz
Marienbrunn
0
13
Lausen-
111
Grünau
62
8
Probstheida
Großzschocher
30
Lößnig
Holzhausen
118
10
2
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Schönau
Grünau-
Mitte
Grünau-
Siedlung
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Grünau-
Ost
Wahren
Neulindenau
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Knautkleeberg-
Knauthain
Leutzsch
Lindenthal
Plagwitz
Schleußig
Kleinzschocher
Lindenthal
Möckern
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Gohlis-Süd
Zentrum-
Nord
Zentrum-Süd
Südvorstadt
Connewitz
4
Wiederitzsch
Eutritzsch
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Reudnitz-
Thonberg
Marienbrunn
Lößnig
Dölitz-Dösen
Dölitz-Dösen
Seehausen
Seehausen
Thekla
Schönefeld-
Ost
Zentrum-
Sellerhausen-
Nordwest
Zentrum-
Stünz
Ost
Zentrum
Neustadt-
NeuschöneNeuschöneVolkmarsdorf
Altlindenau
Lindenau
Zentrum-West
feld
Anger-
Crottendorf
Stötteritz
Probstheida
Meusdorf
Meusdorf
Plaußig-Portitz
2
Paunsdorf
Mölkau
Liebertwolkwitz
3
34 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Heiterblick
Holzhausen
Liebertwolkwitz
Engelsdorf
Baalsdorf
Althen-
Kleinpösna
1
Althen-
Kleinpösna
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Baufertigstellungen von Wohneinheiten
2003 pro 1.000 EW
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Veränderung der Anzahl der
Wohneinheiten 2000 bis 2003
0
200
keine Fertigstellungen
unter 1
1 bis unter 2
2 bis unter 3
3 bis unter 4
4 bis unter 5
5 und mehr
Anteil der WE in 1- und 2-
Familienhäusern bzw.
Mehrfamilienhäusern
(einschl. Bestandsmaßnahmen
Nichtwohngebäude)
Leipzig insgesamt
Mehrfamilienhäuser 1- und 2- Familienhäuser
Stadt
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
< -150
-150 bis < -100
-100 bis < -50
-50 bis < 50
50 bis < 100
100 bis < 150
150 und mehr
Wohnungsabgänge absolut
2000 bis 2003
Minimum: Lausen-Grünau (-517 WE)
Maximum: Wiederitzsch (+720 WE)
Stadt
Stadtbezirk
Ortsteil
5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

Miltitz
Burghausen
Rückmarsdorf
Lausen-
Grünau
Grünau-
Nord
Burghausen
Rückmarsdorf
Miltitz
Lausen-
Grünau
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Siedlung
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Nord
Schönau
Grünau-
Ost
Grünau-
Mitte
Schönau
Grünau-
Mitte
Grünau-
Siedlung
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Wahren
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Leutzsch
Lindenthal
Plagwitz
Plagwitz
Kleinzschocher
Möckern
Schleußig
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Gohlis-Süd
Zentrum-
Nord
Zentrum-Süd
Südvorstadt
Connewitz
Eutritzsch
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Marienbrunn
Lößnig
Dölitz-Dösen
Seehausen
Thekla
Schönefeld-
Ost
Zentrum-
Sellerhausen-
Nordwest
Zentrum-
Stünz
Ost
Zentrum
Neustadt-
Neuschöne-
Volkmarsdorf
Neulindenau
Altlindenau
Lindenau
Zentrum-West
feld Anger-
Reudnitz- Crottendorf
Thonberg
Grünau-
Ost
Wahren
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Leutzsch
Neulindenau
Lindenthal
Altlindenau
Plagwitz
Kleinzschocher
Möckern
Lindenau
Zentrum-
Nordwest
Schleußig
Zentrum-West
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Gohlis-Süd
Zentrum-
Nord
Zentrum
Zentrum-Süd
Südvorstadt
Connewitz
Eutritzsch
Zentrum-
Ost
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Stötteritz
Probstheida
Meusdorf
Schönefeld-
Ost
Plaußig-Portitz
Thekla
Sellerhausen-
Stünz
Neustadt-
Neuschöne-
Volkmarsdorf
feldfeld Anger-
Reudnitz-
Crottendorf
Thonberg
Marienbrunn
Lößnig
Dölitz-Dösen
Seehausen
Stötteritz
Probstheida
Meusdorf
Paunsdorf
Mölkau
Plaußig-Portitz
Paunsdorf
Mölkau
Heiterblick
Holzhausen
Liebertwolkwitz
Heiterblick
Holzhausen
Liebertwolkwitz
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 35
Engelsdorf
Baalsdorf
Engelsdorf
Baalsdorf
Althen-
Kleinpösna
Althen-
Kleinpösna
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Wanderungssalden gesamt in
den Ortsteilen 2003
Verlust über 3 %
Verlust unter 3 % bis 0,5 %
ausgeglichen
Gewinn 0,5 % bis unter 2 %
Gewinn 2 % bis unter 4 %
Gewinn über 4 %
Wanderungssaldo 2003 absolut
über die Stadtgrenze
hinaus
Stadtgrenze
Stadtbezirk
Ortsteil
innerhalb der
Stadtgrenze
0 5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Umzüge innerhalb Leipzigs
in Prozent der Bevölkerung
unter 6 %
6 bis unter 10 %
10 bis unter 14 %
14 bis unter 18 %
über 18 %
Anteil der Umzüge
innerhalb des Ortsteils
Anteil Umzüge
im gleichen Ortsteil
Stadt
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
Anteil Umzüge über
Ortsteil hinaus
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

Burghausen
Rückmarsdorf
Miltitz
Burghausen
Rückmarsdorf
Lausen-
Grünau
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Nord
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Siedlung
Schönau
Miltitz
Grünau-
Grünau-
Ost
Nord Grünau-
Mitte
Grünau-
Siedlung
Lausen-
Grünau
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Schönau
Grünau-
Ost
Grünau-
Mitte
Wahren
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Wahren
Neulindenau
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Leutzsch
Neulindenau
Lindenthal
Leutzsch
Altlindenau
Lindenthal
Altlindenau
Lindenau
Plagwitz
Plagwitz
Kleinzschocher
Zentrum-
Nordwest
Plagwitz
Schleußig
Kleinzschocher
Möckern
Lindenau
Möckern
Zentrum-
Nordwest
Schleußig
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Gohlis-Süd
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Gohlis-Süd
Zentrum-
Nord
Zentrum-West
Wiederitzsch
Zentrum-Süd
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Thekla
Schönefeld-
Ost
Sellerhausen-
Zentrum-
Stünz
Ost
Zentrum
Neustadt-
NeuschöneNeuschöneVolkmarsdorf
feld Anger-
Reudnitz-
Thonberg
Crottendorf
Südvorstadt
Zentrum-
Nord
Südvorstadt
Connewitz
Eutritzsch
Eutritzsch
Marienbrunn
Lößnig
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Connewitz Marienbrunn
Lößnig
Dölitz-Dösen
Dölitz-Dösen
Seehausen
Seehausen
Schönefeld-
Ost
Stötteritz
Probstheida
Stötteritz
Probstheida
Thekla
Meusdorf
Meusdorf
Plaußig-Portitz
Paunsdorf
Sellerhausen-
Zentrum- Volkmarsdorf Stünz
Ost
Zentrum
Neustadt-
Neuschöne-
Zentrum-West
feld
Anger-
Reudnitz-
Crottendorf
Zentrum-Süd
Thonberg
Zentrum
Südost
Mölkau
Plaußig-Portitz
Paunsdorf
Mölkau
Heiterblick
Holzhausen
36 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Liebertwolkwitz
Heiterblick
Holzhausen
Liebertwolkwitz
Engelsdorf
Baalsdorf
Engelsdorf
Baalsdorf
Althen-
Kleinpösna
Althen-
Kleinpösna
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Wanderungssaldo (Altersklassen)
und Durchschnittsalter in den
Ortsteilen 2003
unter 38
38 bis unter 40
40 bis unter 42
42 bis unter 44
44 bis unter 46
46 bis unter 48
48 und älter
Wanderungssalden nach Altersgruppen
Leipzig insgesamt*
0 bis 20 J. älter 60 J.
20 bis 40 J. 40 bis 60 J.
* die Säulen zeigen aus Darstellungsgründen
nur 1/5 der Gesamtsäulen an
Stadtgrenze
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Einwohnerentwicklung in den
Leipziger Ortsteilen 2000-2003
Verlust 10 % und mehr
Verlust unter 10 % bis 5 %
Verlust unter 5 % bis 1 %
ausgeglichen (-1 % bis unter 1 %)
Gewinn 1 % bis unter 5 %
Gewinn 5 % bis unter 10 %
Gewinn 10 % und mehr
Stadtgrenze
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

Burghausen
Rückmarsdorf
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Schönau
Miltitz
Grünau-
Grünau-
Ost
Nord Grünau-
Mitte
Grünau-
Siedlung
Lausen-
Grünau
Miltitz
Burghausen
Rückmarsdorf
Lausen-
Grünau
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Lützschena-
Stahmeln
Böhlitz-
Ehrenberg
Grünau-
Nord
Wahren
Neulindenau
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Schönau
Grünau-
Mitte
Grünau-
Siedlung
Hartmanndorf-
Knautnaundorf
Grünau-
Ost
Leutzsch
Wahren
Großzschocher
Knautkleeberg-
Knauthain
Lindenthal
Altlindenau
Lindenau
Plagwitz
Schleußig
Kleinzschocher
Leutzsch
Neulindenau
Lindenthal
Möckern
Altlindenau
Gohlis-Süd
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Zentrum-
Zentrum-
Nord
Nordwest
Zentrum-
Ost
Zentrum
Zentrum-West
Plagwitz
Schleußig
Kleinzschocher
Möckern
Lindenau
Zentrum-Süd
Südvorstadt
Eutritzsch
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Connewitz Marienbrunn
Gohlis-Süd
Wiederitzsch
Gohlis-Nord
Gohlis-Mitte
Zentrum-Süd
Zentrum-
Nord
Seehausen
Thekla
Schönefeld-
Ost
Sellerhausen-
Volkmarsdorf Stünz
Neustadt-
Neuschönefeld
Anger-
Crottendorf
Reudnitz-
Thonberg
Lößnig
Dölitz-Dösen
Zentrum
Südost
Mockau-Nord
Mockau-
Süd
Schönefeld-
Abtnaundorf
Stötteritz
Probstheida
Meusdorf
Schönefeld-
Ost
Zentrum-
Sellerhausen-
Nordwest
Zentrum-
Stünz
Ost
Zentrum
Neustadt-
Neuschöne-
Volkmarsdorf
feld Anger-
Zentrum-West
Crottendorf
Reudnitz-
Thonberg
Südvorstadt
Connewitz
Eutritzsch
Marienbrunn
Lößnig
Dölitz-Dösen
Seehausen
Stötteritz
Probstheida
Plaußig-Portitz
Thekla
Meusdorf
Paunsdorf
Mölkau
Plaußig-Portitz
Heiterblick
Holzhausen
Paunsdorf
Mölkau
Liebertwolkwitz
Heiterblick
Holzhausen
Liebertwolkwitz
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 37
Engelsdorf
Baalsdorf
Engelsdorf
Baalsdorf
Althen-
Kleinpösna
Althen-
Kleinpösna
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Geschätzter Wohnungsleerstand
in Leipzig (12/2002)
unter 10 %
10 % bis unter 20 %
20 % bis unter 30 %
30 % und mehr
Stadtgrenze
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
Raumbeobachtungssystem
der Stadt Leipzig
Arbeitslose je 1.000 Einwohner
im Alter von 15-65 Jahren
unter 60
60 bis unter 100
100 bis unter140
140 bis unter 180
über 180
Prozentuale Veränderung
gegenüber 2002
Minimalwert
-18,4%
Rückgang der
Arbeitslosenziffer
Stadt
Stadtbezirk
Ortsteil
0 5 km
15,9%
Maximalwert
Anstieg der
Arbeitslosenziffer
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

5. ENTWICKLUNGEN IN SCHWERPUNKTGEBIETEN DER
STADTENTWICKLUNG
5.1 ALTBAUQUARTIERE (TEILPLAN STADTERNEUERUNG)
Das folgende Kapitel stellt die Entwicklungstendenzen in den von Altbaubeständen geprägten
Stadtteilen dar, die im Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan
Stadterneuerung untersucht wurden (vgl. Karte). Der Teilplan Stadterneuerung wurde im
Oktober 2000 beschlossen (RB III-432/00) und im Jahr 2003 fortgeschrieben (RB III-
1328/03). Aufgrund der Aktualität des fortgeschriebenen Teilplans Stadterneuerung werden
im vorliegenden Bericht nur ausgewählte Entwicklungstendenzen dargestellt.
Die Einwohnerzahl in den Altbauquartieren steigt seit 1999 kontinuierlich an. Mit 2,2% lag der
Zuwachs 2003 leicht über dem Niveau der beiden Vorjahre und deutlich höher als in der
Stadt Leipzig insgesamt. Im ersten Halbjahr 2004 schwächte sich der Bevölkerungsgewinn
jedoch deutlich ab. Dennoch wurden in mehreren Stadtteilen, insbesondere entlang des Auwaldes
sowie im innenstadtnahen Bereich, inzwischen die Einwohnerzahlen von 1994 wieder
erreicht oder – zum Teil deutlich – übertroffen.
Einwohner
300.000
280.000
260.000
240.000
220.000
200.000
274.642
Einwohnerentwicklung in den im Teilplan Stadterneuerung
untersuchten Stadtteilen (Altbauquartiere)
264.290
260.568
270.456
276.659
281.871
287.463
293.815
294.261
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 06/2004
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Prozentuale Einwohnerentwicklung in den im Teilplan
Stadterneuerung untersuchten Stadtteilen*
38 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
3,0%
1,5%
0,0%
-1,5%
-3,0%
-4,5%
-6,0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-3,7%
-4,3%
-3,8%
-1,4%
1,4%
2,3%
1,9% 2,0% 2,2%
* Der Stadtteil Böhlitz konnte aufgrund fehlender Daten erst ab 1999 einbezogen werden.
Daten: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Allerdings konnten nicht alle Stadtteile in 2003 sowie im ersten Halbjahr 2004 Einwohnergewinne
verzeichnen. Grundsätzlich hält zwar der Trend an, dass sich die gründerzeitlich geprägten
Quartiere überwiegend positiv entwickeln, während Stadtteile mit umfangreicheren
Beständen der 1920er und 1930er Jahre eher negative Entwicklungstendenzen aufweisen.
Der Einwohnergewinn in den meisten Gründerzeitgebieten schwächte sich gegenüber den
Vorjahren jedoch sichtbar ab. Den (prozentual) höchsten Bevölkerungszuwachs gab es im
ersten Halbjahr 2004 in Sellerhausen-Stünz, der Stadtteil Zentrum-Nord verzeichnete dagegen
den deutlichsten Einwohnerverlust.
Die Wanderungssalden der gründerzeitlich geprägten Stadtteile weisen eine unterschiedliche
Entwicklung auf. Während sich die Wanderungsgewinne der innenstadtnahen und am Auwald
gelegenen Quartiere tendenziell verringern, steigen sie in den Schwerpunktgebieten
des Stadtumbaus im Leipziger Westen und Osten an. Allerdings weisen die hohen Fluktuationsquoten
in diesen Stadtteilen auf dieser Instabilität der Entwicklung hin. Der Wohnungsleerstand
ist entsprechend der Einwohnergewinne in allen überwiegend gründerzeitlich geprägten
Stadtteilen rückläufig.

Stadtteile mit größeren Beständen der 1920/30er Jahre (z.B. Mockau, Marienbrunn-Lößnig)
weisen dagegen stagnierende Leerstandszahlen auf. Die Wanderungsbilanz ist überwiegend
leicht negativ. Die Alterstruktur dieser Stadtteile ist überdurchschnittlich stark durch die
Gruppe der 60- bis 70-Jährigen geprägt, wodurch sich auch die unterdurchschnittliche Fluktuation
erklärt.
Fazit:
Die Altbauquartiere waren auch 2003 durch eine positive Einwohnerentwicklung geprägt.
Die Wanderungsgewinne der Gründerzeitquartiere um die Innenstadt und entlang
des Auwaldes sind tendenziell rückläufig, während sie im Leipziger Westen und
Osten ansteigen. Stadtteile mit Altbaubeständen der 1920/30er Jahre weisen dagegen
überwiegend einen leicht negativen Wanderungssaldo und ein höheres Durchschnittsalter
auf.
5.2 GROßSIEDLUNGEN
Das folgende Kapitel stellt die Entwicklungstendenzen im Untersuchungsraum des Stadtentwicklungsplans
Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Großsiedlungen dar (RB III-
989/02). Die Untersuchungsgebiete umfassen die Wohnungsbestände in industrieller Bauweise
mit mehr als 500 WE auf Erweiterungsstandorten (vgl. Karte). Auf die Entwicklungen in
Grünau wird aufgrund der Bedeutung im Stadtumbauprozess ein besonderes Augenmerk
gelegt.
5.2.1 Grünau 28
Auch 2003 hat sich die Einwohnerzahl Grünaus weiter um 5,5% auf nunmehr 49.878 reduziert.
Zwar liegt der Einwohnerverlust damit deutlich unter dem der Jahre 1998 bis 2000, ist
gegenüber 2002 aber wieder angestiegen. Im ersten Halbjahr 2004 war hingegen nur ein
leichter Einwohnerrückgang erkennbar.
Einwohner
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
75.947
Einwohnerentwicklung in Grünau (Teilplan Großsiedlungen)*
72.375
67.409
62.479
57.628
54.563
52.063
49.878
48.884
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 06/2004
*Untersuchungsgebiete mit Wohnungsbeständen in industrieller Bauweise
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Prozentuale Einwohnerentwicklung gegenüber dem Vorjahr in
Grünau (Teilplan Großsiedlungen)*
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 39
0,0%
-1,5%
-3,0%
-4,5%
-6,0%
-7,5%
-9,0%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-4,7%
-6,9%
-7,3%
-7,8%
-5,3%
*Untersuchungsgebiete mit Wohnungsbeständen in industrieller Bauweise
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Die Einwohnerentwicklung und die Wanderungssalden in den einzelnen Wohnkomplexen
werden stark von den Stadtumbauvorhaben sowie der damit verbundenen Freilenkung von
Beständen beeinflusst. Wie in den Vorjahren hat der WK 5.2 mit 8% auch 2003 die höchsten
Wanderungsverluste zu verzeichnen, die allerdings schon geringer als 2002 waren. Während
die WK 1 und 3 mit -3,1% bzw. -5,5% im Vergleich zu 2002 deutlich gestiegene Verluste
aufweisen, ist die Wanderungsbilanz in den WK 2 und 8 auf -1,6% bzw. -3,5% gesunken. Der
28
Die Daten für Grünau beziehen sich nur auf die Wohnungsbestände industrieller Bauweise in den Untersuchungsgebieten.
-4,6%
-4,2%

WK 4 hat wie im Vorjahr einen nahezu ausgeglichenen Wanderungssaldo. Auch die Fluktuation
ist in den Wohnkomplexen – außer im WK 1 und WK 3 – rückläufig.
Der Wohnungsleerstand in Grünau hat sich 2003 gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Abrissmaßnahmen
leicht abgeschwächt und lag bei 26%. Stagnierende Leerstandsquoten finden
sich in den WK 1, 3, 4 und 8, während alle anderen Wohnkomplexe sinkende Leerstände
aufweisen, die sich jedoch auf sehr hohem Niveau bewegen: Bis auf den WK 1 (unter
10%) verzeichnen alle Wohnkomplexe eine Leerstandsquote von rund 20% und mehr, die
WK 5.2 und 7 sogar von mehr als 30%.
Berücksichtigt man hingegen die zum Abbruch vorgesehenen bzw. beantragten Bestände als
nicht mehr am Markt aktive Wohnungen, verringert sich der Wohnungsleerstand 2003 in
Grünau auf ca. 18%. Die WK 1 bis 3 verzeichnen dann einen moderaten marktaktiven Leerstand
von rund 5 bis 7%, während die anderen WK einen Leerstand zwischen 17 und 24%
aufweisen.
In Bezug auf die unterschiedlichen Gebäudetypen verzeichnen die sechsgeschossigen WBS
70 mit 28% den höchsten marktaktiven Leerstand und liegen damit mehr als doppelt so hoch
wie in den fünfgeschossigen WBS 70 (13%). Die elfgeschossigen WBS 70 weisen einen
Leerstand von 16% auf.
Fazit:
Die Einwohner- und Wanderungsverluste in Grünau sind anhaltend hoch, liegen aber
deutlich unter denen der Jahre 1998 bis 2000. Besonders hoch sind die Verluste im
WK 5.2, aber auch in den WK 3, 5.1 und 7; gering dagegen im WK 4. Der Wohnungsleerstand
ging 2003 gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Stadtumbaumaßnahmen
leicht zurück.
5.2.2 Weitere Großsiedlungsgebiete
Die Einwohnerzahl in den anderen Großsiedlungsgebieten (ohne Grünau) ist 2003 um 2,5%
gesunken und entspricht damit dem Niveau des Vorjahres. Die Einwohnerverluste waren mit
6,1% in Möckern bzw. mit 4,7% in Mockau-Ost am höchsten. Der starke Verlust von 9,1% im
Gebiet Straße des 18. Oktober ist auf Registerbereinigungen zurückzuführen.
Einwohner
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
72.534
Einwohnerentwicklung im Untersuchungsraum des
Teilplan Großsiedlungen (ohne Grünau)
71.203
68.416
65.754
63.496
61.450
59.904
58.422
57.628
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 06/2004
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Prozentuale Einwohnerentwicklung gegenüber dem Vorjahr im
Untersuchungsraum des Teilplans Großsiedlungen (ohne
Grünau)
40 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
0,0%
-1,5%
-3,0%
-4,5%
-6,0%
-7,5%
-9,0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-1,4%
-1,8%
-3,9%
-3,9%
-3,4%
-3,2%
-2,5%
-2,5%
Daten: Amt für Statistik und Wahlen; eigene Berechnungen Stadtplanungsamt Leipzig, Stadtentwicklungsplanung
Die Einwohnerentwicklung im ersten Halbjahr 2004 deutet auf insgesamt wieder leicht steigende
Einwohnerverluste in den Großsiedlungen hin, wobei es räumliche Unterschiede gibt.
Neben Dölitz verzeichnen erstmals auch Mockau-Ost und Mockau-West eine ausgeglichene
Einwohnerentwicklung, Thekla und Großzschocher sogar einen leichten Einwohnergewinn.
Demgegenüber weisen Lößnig und Marienbrunn deutlich gestiegene Verluste auf.

Wanderungssaldo und Fluktuation entwickelten sich 2003 in fast allen Großsiedlungsgebieten
konstant bzw. rückläufig. Die Ausnahmen bilden Möckern mit einem deutlich erhöhten
Wanderungsverlust sowie Marienbrunn und Lößnig mit leichten Fluktuationszuwächsen.
Die Wohnungsleerstände in den Großsiedlungen stagnieren in den meisten Gebieten und
bewegen sich 2003 mit durchschnittlich rund 12% auf dem Niveau des Vorjahres. Sinkende
Leerstandsquoten finden sich lediglich in der Straße des 18. Oktober und in Mockau West,
steigende hingegen in Mockau Ost, Gohlis Nord und Möckern. Während die meisten Großsiedlungen
Leerstandsquoten von rund 10% und weniger verzeichnen, bewegen sich diese
in Marienbrunn, Gohlis Nord, Möckern und Lößnig bei etwa 15 bis 20%. Mockau Ost weist
mit rund 25% den höchsten Leerstand in den Großsiedlungen auf, dieser ist jedoch teilweise
auf die Freilenkung von zum Abbruch vorgesehenen Beständen zurückzuführen.
Fazit:
Die Einwohnerzahl in den weiteren Großsiedlungen sinkt kontinuierlich, jedoch deutlich
geringer als in Grünau. Einzig Dölitz hat seit mehreren Jahren eine konstante Einwohnerzahl
und eine stabile Entwicklung. Dagegen zeigen sowohl Möckern als auch
Mockau Ost 2003 deutlich negative Entwicklungsindikatoren. Dort steigt auch der
Wohnungsleerstand, während er in den meisten anderen Großsiedlungen stagniert
oder sinkt.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 41

Strukturdaten der Stadtteile des Teilplan Stadterneuerung
Altersstruktur der Wohnbevölkerung (31.12.2003)
>80
70-80
60-70
50-60
40-50
30-40
20-30
10-20
0-10
Möckern-Wahren
Mockau
Leutzsch Lindenau-Plagwitz Marienbrunn-
Lößnig
Gohlis-Nord Gohlis-Süd Großzschocher Kleinzschocher
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch
Einwohnerentwicklung 1994 bis 2003 (Wohnberechtigte 31.12.)
122
115
105
109
95
99
100
98
87
91
90
86
Index 1994
100=
82
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
Mockau Möckern-Wahren
Lindenau-Plagwitz Marienbrunn-
Lößnig
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch Gohlis-Nord Gohlis-Süd Großzschocher Kleinzschocher Leutzsch
Wanderungssalden 2000 bis 2003 in % der Wohnberechtigten
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
Möckern-Wahren
Mockau
Leutzsch Lindenau-Plagwitz Marienbrunn-
Lößnig
Gohlis-Nord Gohlis-Süd Großzschocher Kleinzschocher
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch
42 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Fluktuation 2000 bis 2003 (Wegzüge im Verhältnis zur Zahl der Wohnberechtigten in %)
30
25
20
15
10
5
0
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
Mockau Möckern-Wahren
Marienbrunn-
Lößnig
Großzschocher Kleinzschocher Leutzsch Lindenau-Plagwitz
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch Gohlis-Nord Gohlis-Süd
WE-Leerstand (Leerstandsklassen)
sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend
sinkend sinkend stagnierend stagnierend sinkend
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch Gohlis-Nord Gohlis-Süd Großzschocher Kleinzschocher Leutzsch Lindenau-Plagwitz Marienbrunn- Mockau Möckern-Wahren
Lößnig
Struktur des Geschosswohnungsbestandes 2002 nach Sanierungsstand
Möckern-Wahren
Mockau
Leutzsch Lindenau-Plagwitz Marienbrunn-
Lößnig
Gohlis-Nord Gohlis-Süd Großzschocher Kleinzschocher
Altlindenau Böhlitz-Ehrenberg Connewitz Eutritzsch
Anteile am Geschosswohnungsbestand im Stadtteil (ohne EFH): WE in Neubauten nach 1990 WE in (seit 1990) sanierten Häusern WE in un- oder teilsanierten, bewohnten Häusern WE in unbewohnbaren oder weitgehend leer stehenden unsanierten Häusern

Strukturdaten der Stadtteile des Teilplan Stadterneuerung (Fortsetzung)
Altersstruktur der Wohnbevölkerung (31.12.2003)
>80
70-80
60-70
50-60
40-50
30-40
20-30
10-20
0-10
Durchschnitt
Südvorstadt Thonberg Waldstr.-/Bachstr.- Zentrum Nord Zentrum Ost
/Musikviertel
Schleußig Schönefeld Sellerhausen-Stünz Stötteritz
Neulindenau Ost 1 Ost 2
Einwohnerentwicklung 1994 bis 2003 (Wohnberechtigte 31.12.)
99
107 106
110
112
98 98
103
99
70
76
75
74
94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
Thonberg Waldstr.-/Bachstr.- Zentrum Nord Zentrum Ost Durchschnitt
/Musikviertel
Schönefeld Sellerhausen-Stünz Stötteritz Südvorstadt
Neulindenau Ost 1 Ost 2 Schleußig
Wanderungssalden 2000 bis 2003 in % der Wohnbevölkerung
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
Durchschnitt
Südvorstadt Thonberg Waldstr.-/Bachstr.- Zentrum Nord Zentrum Ost
/Musikviertel
Schleußig Schönefeld Sellerhausen-Stünz Stötteritz
Neulindenau Ost 1 Ost 2
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 43
Fluktuation 2000 bis 2003 (Wegzüge im Verhältnis zur Zahl der Wohnberechtigten in %)
30
25
20
15
10
5
0
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
Durchschnitt
Zentrum Nord Zentrum Ost
Waldstr.-/Bachstr.-
/Musikviertel
Sellerhausen-Stünz Stötteritz Südvorstadt Thonberg
Ost 1 Ost 2 Schleußig Schönefeld
Neulindenau
WE-Leerstand (Leerstandsklassen)
stagnierend sinkend sinkend sinkend stagnierend sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend sinkend
sinkend sinkend
Neulindenau Ost 1 Ost 2 Schleußig Schönefeld Sellerhausen-Stünz Stötteritz Südvorstadt Thonberg Waldstr.-/Bachstr.- Zentrum Nord Zentrum Ost Durchschnitt
/Musikviertel
Struktur des Geschosswohnungsbestandes 2002 nach Sanierungsstand
Durchschnitt
Südvorstadt Thonberg Waldstr.-/Bachstr.- Zentrum Nord Zentrum Ost
/Musikviertel
Schleußig Schönefeld Sellerhausen-Stünz Stötteritz
Neulindenau Ost 1 Ost 2
Anteile am Geschosswohnungsbestand im Stadtteil (ohne EFH): WE in Neubauten nach 1990 WE in (seit 1990) sanierten Häusern WE in un- oder teilsanierten, bewohnten Häusern WE in unbewohnbaren oder weitgehend leer stehenden unsanierten Häusern

Strukturdaten der WK in Grünau (Untersuchungsräume des Teilplan Großsiedlungen in Grünau)
Altersstruktur der Wohnbevölkerung (31.12.2003, ohne Wohnheime)
>80
70-80
60-70
50-60
40-50
30-40
20-30
10-20
0-10
Durchschnitt
WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8
WK 1 WK 2 WK 3 WK 4
Einwohnerentwicklung 1994 bis 2003 (Wohnberechtigte 31.12.)
Index 1994
100=
83
65
67
69 69 69
61 61
55
94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03
Durchschnitt
WK 1 WK 2 WK 3 WK 4 WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8
Wanderungssalden 2000 bis 2003 in % der Wohnberechtigten
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
-12
-14
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
00 01 02 03
Durchschnitt
WK 1 WK 2 WK 3 WK 4 WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8
44 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Fluktuation 2000 bis 2003 (Wegzüge im Verhältnis zur Zahl der Wohnberechtigten)
25
20
15
10
5
0
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
WK 1 WK 2 WK 3 WK 4 WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8 Durchschnitt
Leerstandsquote, Anteil der Leerwohnungen an allen WE in % (ohne Wohnheime)
Leerstandsquote, Anteil der Leerwohnungen 2003 an allen WE in % (ohne Wohnheime und abgestimmte Rückbauobjekte)
17
6 7 6
24 20 19 18
20
sinkend
sinkend sinkend sinkend sinkend
stagnierend sinkend sinkend sinkend
WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8 Durchschnitt
WK 4
WK 1 WK 2 WK 3
Wohnortbindung, Wohnberechtigte nach Wohndauer, Anteile in %
10
11
11
8
10
12
7
7
6
7
7
9
8
8
35
32
34
32
37
10
10
43
15
43
12
43
16
17
17
18
18
18
14
11
18
11
10
11
16
bis 1 Jahr
8
1-2 Jahre ab 15 Jahre
7
33
19
2-5 Jahre
5-10 Jahre 10-15 Jahre
16 17
17
11
17
18
10
18
17
17
12
Durchschnitt
WK 5.1 WK 5.2 WK 7 WK 8
WK 1 WK 2 WK 3 WK 4

Strukturdaten der Untersuchungsräume des Teilplan Großsiedlungen (ohne Grünau)
Altersstruktur der Wohnbevölkerung (31.12.2003, ohne Wohnheime)
>80
70-80
60-70
50-60
40-50
30-40
20-30
10-20
0-10
Gohlis Nord Durchschnitt
Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf
Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld
Einwohnerentwicklung 1994 bis 2003 (Wohnberechtigte 31.12.)
Index 1994
100= 84
84
82
86 88 86
78
75 75 73
76
80
74
67
94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03* 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03 94 96 98 00 02 03
94 96 98 00 02 03
(* 2003:Registerbereinigung)
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig
Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf
Gohlis Nord Durchschnitt
Wanderungssalden 2000 bis 2003 in % der Wohnberechtigten
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03* 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
(* 2003:Registerbereinigung)
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf Gohlis Nord Durchschnitt
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 45
Fluktuation 2000 bis 2003 (Wegzüge im Verhältnis zur Zahl der Wohnberechtigten)
35
30
25
20
15
10
5
0
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03* 00 01 02 03
00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03 00 01 02 03
00 01 02 03 00 01 02 03
(* 2003: Registerbereinigung
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf
Gohlis Nord Durchschnitt
Leerstandsquote, Anteil der Leerwohnungen 2003 an allen WE in % (ohne Wohnheime und abgestimmte Rückbauobjekte)
5 9 4 15 10
17
19
9 6 5 13 7
18
8
sinkend
stagnierend sinkend stagnierend sinkend stagnierend sinkend sinkend
stagnierend
stagnierend steigend stagnierend sinkend
stagnierend
Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf
Gohlis Nord Durchschnitt
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld
Wohnortbindung, Wohnberechtigte nach Wohndauer, Anteile in %
10
22
11
12
20
13
10
7
8
7 9
6 9
7
29
8
36
11
10 10 16
7
36
37
8
44
41
43
40
15
45
17
5
18
18
18
14
11
11
19
31
25
8
13
17
26
18
10
17
8
21
18
11
16
14
18
15
8
10
10
13
Gohlis Nord Durchschnitt
Mockau Ost Mockau West Thekla Paunsdorf
Dölitz Marienbrunn Str. des 18. Oktober Lößnig
bis 1 Jahr
7
6
1-2 Jahre ab 15 Jahre 7
2-5 Jahre
14
45 18
43
18
17
5-10 Jahre ab 10 Jahre
9
11
Großzschocher Möckern Sellerhausen Schönefeld
6
5
16
55
14
7
4
7
15
14
9
8

Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig
Böhlitz
Leutzsch
Neulindenau
Möckern- Wahren
Al tlin de na u
Lindenau-
Plagwitz
Kl ei nzsc
hocher
Großzschocher
Schl eu ßig
Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
WK 7
WK 8
Einwohnerentwicklung in den Altbauquartieren (31.12.03 bis 30.06.04)
Goh lis- No rd
Gohlis-Süd
Waldstraßen-
Bachstraßen-
Musikviertel
46 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
Zentrum-
Nord
Innerer Süden -
Südvorstadt
Connewitz
Eutritzsch
Zentrum-
Ost
Ost1
Mockau
Schönefeld
Thonberg
Ost 2
Stötteritz
Mari en bru nn -Lö ßni g
Sellerhausen-
Stünz
Entwicklung der Wohnbevöl kerung
mäßige V erlus te (1,5 % und mehr)
leic ht e Ver lust e (0,5 bis 1,5 % )
ausgeglichen
Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig
WK 5.1
WK 5.2
WK 4
WK 3
WK 2
WK 1
Großzschocher
Straße
de s 18 . Oktobe r
Marienbrunn
Lößnig
Schönefeld
leichte Gewinne (0,5 bis 1,5 %)
mäßige Gewinne (1,5 % und mehr)
0 2 km
D aten: Amt für Statistik und Wahlen
Berechnung: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
Einwohnerentwicklung in den Großsiedlungsgebieten (31.12.2003 bis 30.06.2004)
Möckern
Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung
Gohlis Nord
Dö litz
Moc kau-West
Mockau-Os t
Thekla
Sellerhausen
Paunsdorf
Entwicklung der Wohnbevölkerung:
0
starke Verluste (m ehr als 4 %)
mäßige V erlu ste (2 bis 4 %)
leichte Verluste (0,5 bis 2 %)
ausgeglichen (+/- 0,5 %)
leichte Gewinne (mehr als 0,5 %)
1 km
Daten: Amt für Statistik und Wahlen
Berechnung: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

5.3 PROGRAMM-/FÖRDERGEBIETE
Im Rahmen des Monitorings befindet sich eine Wirkungsbeobachtung für den Fördermitteleinsatz
im Aufbau. Erstmals können deshalb in den Monitoringbericht 2004 Daten zum
Fördermitteleinsatz und der Umsetzung des Stadtumbaus aufgenommen werden.
5.3.1 Fördermitteleinsatz
Die Stadt Leipzig hat sich frühzeitig und intensiv um den Einsatz städtebaulicher Fördermittel
bemüht. Ab 1992 flossen erste Fördermittel in Leipziger Sanierungsgebiete. Zwischen 1994
und 2003 konnte kontinuierlich ein jährliches Fördemittelvolumen zwischen 30 und 40 Mio.
Euro gehalten werden. Von größter Bedeutung war dabei bis 1999 der Einsatz der Städtebaufördermittel
in den Sanierungsgebieten. Mit dem Paradigmenwechsel, der durch den
STEP W+S induziert wurde, kam es zu einer Veränderung des Fördermitteleinsatzes:
¬ Der Mitteleinsatz in den Sanierungsgebieten ging 2000-2003 schrittweise zurück.
¬ Gleichzeitig wurden integrierte Programme zur Stadtteilentwicklung im Leipziger Osten
(Soziale Stadt, EFRE) und Leipziger Westen (URBAN II) eingesetzt.
¬ Zur Erhaltung der städtebaulich wichtigen Gründerzeitstrukturen in der Leipziger Innenstadt
und den innenstadtnahen Gebieten wurden die Erhaltungsgebiete für den Einsatz
von Fördermitteln aus dem Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" erweitert (Innenstadt
und Waldstraßen-/Bachstraßenviertel) und der Mitteleinsatz ab 2000 erhöht.
¬ Ab 2003 standen die Mittel aus dem Programm Stadtumbau Ost (Rückbau und Aufwertung)
zur Verfügung.
In Grünau wurden aus dem Programm "Weiterentwicklung großer Neubaugebiete" (WENG)
seit 1995 Mittel auf einem kontinuierlichem Niveau eingesetzt. Das Programm läuft jedoch in
2005 aus.
Aufgrund der sich drastisch verschlechternden kommunalen Finanzsituation können immer
weniger Aufwertungsmaßnahmen, die untrennbarer Bestandteil der Stadterneuerung und
des Stadtumbaus sind, umgesetzt werden. Deshalb wird zur Verbesserung der Situation
einen innovative ämterübergreifende Kombination von Vorhaben und Finanzierungsquellen
genutzt, um Städtebaufördermittel einzuwerben. Weiterhin wird der Ersatz kommunaler Eigenanteile
durch Finanzierungsbeiträge von Landeskirchen und gemeinnützigen Vereinen
getestet.
Fördermittel in 1.000 Euro
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Fördermitteleinsatz in den städtebaulichen Fördergebieten der Stadt Leipzig
1994 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Daten: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
Sanierungsgebiete
Erhaltungsgebiete
Grünau (WENG)
Integrierte Programme
(Soziale Stadt/EFRE im
Leipziger Osten, URBAN
II im Leipziger Westen)
Stadtumbau Ost
(Programmteile Rückabu
und Aufwertung)
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 47

Fazit:
Zwischen 1994 und 2003 konnte ein jährliches Volumen städtebaulicher Fördermittel
von 30 bis 40 Mio. € gehalten werden. Seit 2000 ist dabei eine veränderte Schwerpunktsetzung
festzustellen: Rückgang der Mittel in den Sanierungsgebieten und Zunahme
bei integrierten Programmen, Erhaltungsgebieten und - seit 2003 - im Stadtumbau
Ost. Ab 2004 ist ein deutlicher Rückgang des Fördermitteleinsatzes zu erwarten.
5.3.2 Umsetzung des Stadtumbaus
Der Einsatz der Fördermittel konzentriert sich in der Praxis auf folgende Handlungsfelder des
Stadtumbaus:
¬ Schaffung großräumiger Grünverbindungen als Impuls für eine Standortentwicklung, die
private Investitionen nach sich zieht,
¬ kleinteilige Zwischennutzungen, vorrangig auf Rückbauflächen,
¬ Rückbau von Wohngebäuden in Großsiedlungen und Altbaugebieten,
¬ Unterstützung der Eigentumsbildung in denkmalgeschützten Altbauten und neuen Stadthäusern,
¬ Integrierte Stadtteilentwicklung im Leipziger Osten und Westen, d. h. Verknüpfung von
baulich-räumlichen, sozialen und beschäftigungsfördernden Maßnahmen.
48 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

Dauerhaftes Grün als Schlüssel der Aufwertung
Die Entwicklung von neuen Stadtteilparks als dauerhafte, großflächige Grünfläche hat sich in
den vergangenen Jahren als Schlüsselmaßnahme zur Aufwertung von benachteiligten Stadtteilen
erwiesen. In Leipzig sind zwischen 1999 und 2004 16,4 ha an dauerhaften Grünflächen
auf städtischen bzw. durch die Stadt erworbenen Grundstücken neu entstanden. Auf
Basis der konzeptionellen Stadtteilpläne werden Stadtteilparks dort gestaltet, wo durch eine
dauerhafte Wohnumfeldverbesserung ein besonderer Impuls für die Entwicklung benachteiligter
Stadträume zu erwarten ist und gleichzeitig eine Vernetzung der Grün- und Freiräume
erfolgt. Die Parks dienen der Aufwertung von Wohnlagen und der Inwertsetzung und Adressenbildung
von privaten und städtischen Grundstücken. Beispielhaft zu nennen sind der Umbau
des Eilenburger Bahnhofes zum Lene-Voigt-Park, der Henriettenpark und der Freizeitpark
Rabet.
Temporäres Grün im Wachstumstrend
Größer als der Anteil dauerhafter öffentlicher Grünflächen ist der Anteil temporärer Grünflächen
im Stadtumbau. Durch die Nachnutzung von Abbruchflächen sind in den Stadterneuerungsgebieten
zwischen 1999 und Juli 2004 ca. 27,2 ha grüner Zwischennutzungen entstanden.
Das dort bestehende Baurecht bleibt grundsätzlich bestehen, eine spätere Vermarktung
ist möglich. 186 innerstädtische Flurstücke sind dadurch höherwertig gestaltet und per Gestattungsvereinbarung
über mehrere Jahre als öffentliche Grünfläche gesichert. Sie umfassen
eine Fläche von ca. 13,1 ha. Die verbleibenden Anteile sind einfache Nachnutzungen auf
privaten Grundstücken.
Höherwertige Zwischennutzungen durch Gestattungsvereinbarungen (1999-07/2004)
Fördergebiet Fläche
in m²
Anzahl Gestattungen
Anzahl Flurstücke
Fördermittel
in €
Prager Straße 15.712 16 30 518.563,59
Reudnitz 14.565 7 9 342.552,79
Innerer Süden 14.349 6 16 168.180,00
Gohlis 7.740 8 9 520.962,35
Neustädter Markt 10.688 7 13 340.448,78
Neuschönefeld 600 1 1 31.793,81
Plagwitz 1.960 3 4 180.242,98
Kleinzschocher 3.640 10 11 348.351,95
Lindenau 18.003 5 35 452.990,17
Connewitz 17.145 4 25 544.800
Leipzig-Innenstadt 9.691 5 10 272.993,54
Stötteritz 1.150 1 2 14.397,86
Wald-/Bachstraße 2.897 2 2 171.110,08
Grünau 6.128 2 3 516.700,00
Soziale Stadt 8.228 10 14 977.918,53
URBAN 4.820 1 1 173.000,00
Gesamt 138.086 89 186 5.615.006,43
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 49

Rückbau von Wohngebäuden
Für den Rückbau von Wohngebäuden wurden seit 1991 in Leipzig Fördermittel in Höhe von
15,1 Mio. € eingesetzt, davon 3,3 Mio. € in 2001/2002 aus dem Landesrückbauprogramm
und 11,8 Mio. € in 2003/2004 aus dem Programm Stadtumbau Ost. Mit diesen Mitteln wurden
3.970 Wohnungen abgerissen. Der Abriss erfolgte zu etwa zwei Dritteln im Plattenbau
und zu etwa einem Drittel im Altbau. Der Fördermitteleinsatz konzentrierte sich neben der
Großsiedlung Grünau auf die Altbaugebiete im Leipziger Osten und Westen.
Fördermitteleinsatz für den Rückbau von Wohngebäuden 2001 bis 2004
Programm Zeitraum Fördervolumen Anzahl der
Wohnungen
davon
Plattenbau
davon
Altbau
Landesrückbauprogramm 2001/2002 3,3 Mio € 945 750 195
Stadtumbau Ost 2003 5,8 Mio € 1.425 537 888
Stadtumbau Ost 2004 6,0 Mio € 1.600 1.371 229
Gesamt 2001 - 2004 15,1 Mio € 3.970 2.658 1.312
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
Selbstnutzerprogramm zur innerstädtischen Eigentumsbildung (selbstnutzer.de)
Im Rahmen des Selbstnutzerprogramms werden vom Liegenschaftsamt, der LWB und von
Privateigentümern sowohl Altbauwohnungen in unsanierten Gründerzeithäusern als auch
Bauplätze für innerstädtische Eigenheime ("Stadthäuser") angeboten und die Bau-/Kaufwilligen
durch Moderation und Beratung unterstützt. Nach etwas mehr als dreijähriger Laufzeit
haben bis Ende 2004 mit Unterstützung des Programms 143 Haushalte Eigentum erworben,
davon ca. zwei Drittel in Gründerzeitwohnungen und ca. ein Drittel in Stadthäusern.
Während die Bestandsobjekte in fast allen Gründerzeitquartieren zu finden sind, konzentrieren
sich die Stadthausgrundstücke neben dem großen Standort Stallbaumstraße in Gohlis
auf Connewitz und den Leipziger Westen.
Verkaufte Wohnungen und Grundstücke im Selbstnutzerprogramm
2001/2002 2003 2004 Gesamt
Eigentumswohnungen 30 30 31 91
Stadthäuser 6 17 29 52
Summe 36 47 60 143
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
Zwischen 2001 und 2004 wurden zur Finanzierung des Selbstnutzerprogramms mit seinen
personalintensiven Beratungsansätzen und der Öffentlichkeitsarbeit insgesamt 435.000 Euro
aufgewendet, finanziert aus verschiedenen Stadterneuerungsprogrammen. Mit dem dadurch
initiierten Erwerb von über 143 Wohnungen bzw. Häusern und deren Sanierung bzw. Bau
geht ein privates Investitionsvolumen von über 26,0 Mio. Euro einher. Damit ergibt sich eine
hohe Effizienz der öffentlich eingesetzten Mittel zu den ausgelösten Investitionen von 1 : 65.
50 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

Öffentliche und private Investitionen im Rahmen des Selbstnutzerprogramms
Bestandsgebäude aus
der Gründerzeit (Eigentumswohnungen)
öffentliche Investitionen
(Finanzierung 2001 - 2004)
(Beratungsleistungen, Messen, Ausstellungen,
Veranstaltungen, Werbematerialien etc.)
private Investitionen
(2001 - 2004)
(Grund & Boden, Baufinanzierungen,
Architektenleistungen etc.)
300.000 € 19.500.000 €
Neubau Stadthäuser 100.000€ 6.500.00 €
Gesamt 400.000 € 26.000.000 €
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
KMU- Förderung in Programmgebieten
Sowohl im Leipziger Osten (EFRE-Gebiet) als auch im Leipziger Westen (URBAN II- Gebiet)
stehen Fördermöglichkeiten für soziale Träger, stadtteilkulturelle Dienstleister und in erster
Linie kleine und mittlere Unternehmen (KMU) zur Verfügung. Mit diesen Fördermöglichkeiten
wurden die ökonomische Basis gestärkt und neue Arbeits- und Ausbildungsplätze in den
Branchen Facheinzelhandel, unternehmensnahe Dienstleistungen, Freizeit, verarbeitendes
Handwerk, Gastronomie und Neue Medien/IT-Branche geschaffen.
Arbeitsplatzentwicklung in den Programmgebieten
Programmgebiet 2003 2004
Leipziger Osten
Gesicherte Arbeitsplätze
(EFRE)
Neue Arbeitsplätze
127
Leipziger Westen
Gesicherte Arbeitsplätze
120
(URBAN II)
Neue Arbeitsplätze
80
Gesamt Gesicherte Arbeitsplätze
208
Neue Arbeitsplätze
207
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
Fazit:
Seit 2001 wurden im Rahmen des Stadtumbaus 3.970 WE mit einem Fördervolumen
von 15,1 Mio. € abgerissen, zwei Drittel davon in Plattenbauobjekten. Gleichzeitig wurden
mit Fördermitteln verschiedener Programme umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen
umgesetzt: Seit 1999 entstanden 16,4 ha neuer Grünflächen in Stadtteilparks und
13,8 ha als höherwertige Zwischennutzungen. Zudem wurden in den Programmgebieten
Soziale Stadt und Urban II fast 800 Arbeitsplätze gesichert oder neu geschaffen
sowie im Rahmen des Leipziger Programms "selbstnutzer.de" 143 Familien bei der
Schaffung selbstgenutzten Wohneigentums in Altbauten oder innerstädtischen Stadthäusern
unterstützt.
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 51
88
96
44
138
102
234
146

6. VERGLEICH DER ZIELE DES STADTUMBAUS MIT DER
TATSÄCHLICHEN ENTWICKLUNG
Der STEP W+S definiert Ziele für die Wohnungsmarktentwicklung und den Stadtumbau in
Leipzig. Diese lassen sich quantifizieren bzw. liegen auf Basis von Prognosen und Szenarien
bereits quantifiziert vor. Anhand von vier zentralen Indikatoren sollen im Folgenden die aktuellen
Entwicklungstendenzen im Vergleich zum STEP W+S und zum Beitrag der Stadt Leipzig
für den Wettbewerb "Stadtumbau Ost" bewertet werden.
Für die zukünftige Einwohnerentwicklung wurde dem STEP W+S die 2000 veröffentlichte
Prognose des Statischen Landesamtes des Freistaates Sachsen zu Grunde gelegt, die in der
positivsten Variante 450.000 Einwohner im Jahr 2015 erwarten ließ. Da bereits in der Erarbeitungsphase
absehbar war, dass die tatsächliche Entwicklung deutlich positiver verläuft,
wurde dies in den Zielsetzungen des STEP W+S berücksichtigt. Zum Vergleich mit der tatsächlichen
Entwicklung wird deshalb die Prognose des Statistischen Landesamtes aus dem
Jahr 2002 genutzt, die eine ausgeglichene bis leicht negative Einwohnerentwicklung für
Leipzig erwarten lässt. Die vor allem in 2003 deutlich gestiegene Einwohnerzahl in Leipzig
zeigt eine positivere Entwicklung als in beiden Varianten prognostiziert. Die Einwohnerzahl
lag Ende 2003 um ca. 2.000 über den Erwartungen. Dieser Trend nach oben wird sich jedoch
nicht so stark fortsetzen wie die Abbildung nahe legt, da 2004 im Zuge der Wahl zum
Europaparlament umfangreiche Registerbereinigungen erfolgten.
Einwohner mit
Hauptwohnsitz
500.000
498.000
496.000
494.000
492.000
490.000
488.000
494.795
493.052
Einwohnerentwicklung
Varianten der Bevölkerungsprognose des Statistischen
Landesamtes und reale Entwicklung
497.531
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
497.100
493.100
Prognose, Variante 1 Prognose, Variante 2 Aktuelle Entwicklung
Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stadtplanungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
Wohnungsabgang
seit 2001
Abgang von Wohnungen
Szenarien und reale Entwicklung*
52 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004
20.000
16.000
12.000
8.000
4.000
0
798
2.485
4.216
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Szenario 1 Szenario 2 Aktuelle Entwicklung
Datenquelle: Stadtplanungsamt, Amt für Statistik und Wahlen
Wohnungsabgänge gemäß Abrissgenehmigungen
Mit zunehmender Bereitstellung von Fördermitteln für den Wohnungsabriss ist auch die Zahl
der Wohnungsabgänge in Leipzig stark gestiegen. Mit dem STEP W+S wurde beschlossen,
bis 2010 15.000 bis 20.000 Wohnungen abzureißen. Dies lässt sich in zwei Szenarien für die
nächsten Jahre darstellen:
¬ Szenario 1 stellt einen jährlich gleichmäßigen Abriss von 2.000 Wohnungen – insgesamt
20.000 Wohnungen – dar.
¬ Szenario 2 geht von einem Abriss von insgesamt 15.000 Wohnungen aus und berücksichtigt
eine Anlauf- und Auslaufphase des Förderprogramms mit geringerer Abrisstätigkeit.
Im Vergleich zu den beiden Szenarien liegt die Zahl der registrierten Wohnungsabgänge in
den Jahren 2001 bis 2003 bisher etwas über dem niedrigen Niveau des Szenarios 2. Um das
Ziel des STEP W+S zu erreichen, ist deshalb in den nächsten Jahren noch eine stärkere
Abrisstätigkeit erforderlich. Für die Programmjahre 2004 bis 2007 wurden entsprechende
Fördermittel beantragt bzw. bereits bewilligt.
Die Bautätigkeit bei Eigenheimen liegt dagegen bisher deutlich unter den Erwartungen des
STEP W+S. Im Teilplan Wohnungsbau wurden 2 Szenarien untersucht, die einen Eigenheimbau
von 10.600 bzw. 15.500 WE bis 2010 annehmen. Bisher werden jedoch deutlich
weniger als 1.000 WE in Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr errichtet. Die Rahmenbedin-
20.000
15.000

gungen (Arbeitsmarktlage, Änderungen bei der Eigenheimzulage u.a.) lassen trotz 2003 wieder
gestiegener Fertigstellungszahlen nicht erwarten, dass das ursprünglich angenommene
Niveau kurz- bis mittelfristig noch erreicht wird. Dagegen sind die Baufertigstellungen bei
Mehrfamilienhäusern (insbesondere fertig gestellte Wohnungen in bestehenden Gebäuden,
2003 auch wieder in Neubauten) höher als angenommen, sodass sich die Bautätigkeit insgesamt
im erwarteten Rahmen bewegt. Es kann festgehalten werden, dass mit dem Teilplan
Wohnungsbau und den Stadthausstandorten in der inneren Stadt nach wie vor ausreichend
Flächenpotenziale für den Eigenheimbau zur Verfügung stehen.
fertiggestellte
Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern
16.000
12.000
8.000
4.000
0
3.193
2.538
1.992
1.062
Neubau von Ein- und Zweifamilienhäuser
Szenarien und reale Entwicklung
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Datenquelle: Stadtplanungsamt, Amt für Statistik und Wahlen
15.500
10.600
Szenario 1 Szenario 2 Aktuelle Entwicklung
leerstehende
Wohnungen
(März 2000)
62.500
Wohnungsleerstand
Szenarien und reale Entwicklung
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 53
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
56.000
51.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Datenquelle: Stadtplanungsamt, Amt für Statistik und Wahlen
30.000
15.000
Szenario 1 Szenario 2 Aktuelle Entwicklung
Im Ergebnis der Angebots- und Nachfrageentwicklung ist der Wohnungsleerstand in Leipzig
deutlich zurück gegangen. Im Wettbewerbsbeitrag Stadtumbau Ost wird für Leipzig das Ziel
formuliert, den Leerstand bis 2010 auf 30.000 WE (ca. 10%) zu reduzieren. Szenario 1 bildet
diese Entwicklung ab, wobei mit Blick auf eine notwendige Anlaufphase des Stadtumbaus
der Wohnungsleerstand 2001/2002 langsamer zurück geht als später. Szenario 2 zeigt dagegen
einen gleichmäßigen Rückgang des Leerstandes bis auf eine Fluktuationsreserve von
15.000 WE (ca. 5%) im Jahr 2010. Die aktuelle Leerstandsentwicklung liegt zwischen beiden
Szenarien und damit besser als im STEP W+S angenommen. Dies ist allerdings vor allem
auf die positive Einwohner- und Haushaltsentwicklung in Leipzig zurück zu führen.
Fazit:
Die aktuelle Entwicklung verläuft überwiegend im Rahmen der Prognosen bzw. quantifizierten
Ziele des STEP W+S und des Wettbewerbsbeitrags Stadtumbau Ost. Die Abrisstätigkeit
liegt zwar noch auf einem relativ niedrigem Niveau. Dass der Wohnungsleerstand
trotzdem deutlich zurück geht, ist in dem Einwohner- und Haushaltszuwachs
und der geringen Bautätigkeit bei Eigenheimen begründet. Ein Fortschreibungsbedarf
der gesamtstädtischen Zielstellungen des STEP W+S besteht zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch nicht. Da jedoch eine Reihe der externen Rahmenbedingungen kontinuierlichen
Veränderungen unterliegen und aufgrund fehlender kommunaler Eigenanteile
der Fördermitteleinsatz 2004 in Leipzig drastisch verringert werden musste, ist
die Fortsetzung der bisherigen Trends relativ unsicher.

7. HINWEISE AUF WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN
Weitere Veröffentlichungen zum Stadtumbaumonitoring
jährliche Monitoringberichte seit 2001
Wohnungsmarktbarometer 2003 und 2004
Zwischenbericht zu Stadtumbau und Stadtteilentwicklung in Grünau 2004
Die Berichte können als PDF-Dateien im Internet herunter geladen werden
(www.leipzig.de/stadtentwicklung).
Veröffentlichungen zu den Leipziger Stadtumbaukonzepten
Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (2000, mit Aktualisierung 2003)
Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Großsiedlungen (2002)
Wohnungspolitisches Konzept (2002)
Konzeptioneller Stadtteilplan "Leipziger Osten" (2004)
Konzeptioneller Stadtteilplan "Leipziger Westen" (erscheint 2005)
Die Konzepte sind in der Reihe "Beiträge zur Stadtentwicklung" veröffentlicht und gegen eine Schutzgebühr
beim Stadtplanungsamt zu beziehen.
Ausgewählte aktuelle Veröffentlichungen des Amtes für Statistik und Wahlen der
Stadt Leipzig
Statistisches Jahrbuch 2004
Ortsteilkatalog 2004
Strukturatlas Leipzig 2004
Region Leipzig-Halle-Dessau, Statistische Kreisübersicht 2004
Kommunale Bürgerumfrage 2003
Informationen erhalten Sie im Internet (www.leipzig.de/statistik) oder beim Statistischen Auskunftsdienst
(Tel. 0341/123-2847, Fax -2845).
Aktuelle Untersuchungen des UFZ Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle
UFZ-Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH, Department Stadt- und Umweltsoziologie
(im Auftrag der Stadt Leipzig): Intervallstudie Leipzig Grünau 1979-2004. Ergebnisbericht
der Erhebung 2004. Bearbeiterin: Annett Fritzsche, Pojektleiterin: Dr. Sigrun Kabisch (erscheint
im Februar 2005).
Re Urban Mobil - Mobilising reurbanisation on condition of demographic change - Workpackage
2. Results of the questionnaire survey in the two Leipzig districts Altlindenau and Neustadt-Neuschönefeld.
Annegret Haase, Annett Steinführer, Sigrun Kabisch. UFZ-
Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH, Department Stadt- und Umweltsoziologie
(WP 2 -Leader), Leipzig, July 2004, 110 p.
54 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004

Aktuelle Untersuchungen und Diplomarbeiten des Institut für Geographie der
Universität Leipzig
Wiessner, Reinhard: Ostdeutsche Wohnungsmärkte im Wandel. – Berichte zur deutschen
Landeskunde 78, H. 1, 2004, S. 7-23
Buettner, Kerstin und Karsten Muehmer: Revitalisierung ehemals industriell genutzter Bausubstanz
durch Lofts - Beispiele aus Berlin und Leipzig. - Berichte zur deutschen Landeskunde
78, H. 1, 2004, S. 55-71
Butschan, Nancy: Strukturwandel und Entwicklungsprobleme des Sanierungsgebietes Connewitz-Biedermannstrasse
in Leipzig. 2003 (Diplomarbeit)
Jung, Carsten: Jüngere Entwicklungen in den gründerzeitlichen Quartieren von Reudnitz.
2004 (Diplomarbeit)
Muehmer, Karsten: Loft-Living - Umnutzung altindustrieller Bausubstanz. Konzept, Lofteigenschaften
und Nutzerklientel untersucht an Beispielen in Leipzig. 2003 (Diplomarbeit)
Trabert, Margit: Ein Stadthafen für Leipzig? Entwicklungspotenzial künftiger Wohnlagen am
Wasser - dargestellt am Beispiel der Inneren Westvorstadt. 2003 (Diplomarbeit)
Zischner, Romy: Gentrification in Leipzig-Connewitz? Theoretische Gentrification-Ansätze
und deren Gültigkeit in Städten der neuen Bundesländer. 2003 (Diplomarbeit)
Weitere aktuelle Untersuchungen und Veröffentlichungen
Institut für immobilienwirtschaftliche Studien: Qualitative Wohnraumanforderungen. Analyse
zielgruppenspezifischer Wohnraumanforderungen. 2004 (www.ist-leipzig.de)
Wiest, K. und Hill, A. (2004): Sanfte Gentrifizierung, Studentifizierung und Inseln ethnischer
Konzentration in ostdeutschen Innenstadtrandgebieten? Das Beispiel Leipzig. In: Raumforschung
und Raumordnung. H. 6/2004.
Wichtige Internet-Links Links (Monitoring, Wohnungsmarktbeobachtung, Datenportale,
Studien)
www.komwob.de - Plattform zur Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung mit Links zu
Berichten und Ansprechpartnern anderer Städte
www.stadtumbau-ost.info - Homepage der Bundestransferstelle Stadtumbau Ost
www.statistik.sachsen.de - Homepage des Statistischen Landesamtes des Freistaats
Sachsen
www.sab.sachsen.de - Übersicht über Förderprogramme und jährlicher Bericht zum Monitoring
der Wohnungswirtschaft in Sachsen
www.halle.de - Informationen zum Stadtumbau und der Wohnungsmarktbeobachtung in
Halle (Saale) siehe unter Bürger&Kommune/Wohnen und Stadtumbau
www.hvbexpertise.de - kostenfreie Analysen zu Wohnungsmärkten deutscher Städte der
privaten HVB Expertise GmbH (Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group)
www.baufoerderer.de - Informationsportal der Verbraucherzentrale zu Förderprogrammen
Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 55