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willen deutlich zum Ausdruck
bringen und somit den Druck auf
den Vermieter erhöhen.
Der Vermieter ist natürlich seinerseits
nicht dazu verpflichtet,
umgehend eine Abrechnung zu
erstellen, wenn aufgrund der
Umstände des Einzelfalls erst
eine spätere Abrechnung sinnvoll
erscheint.
Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof
zugunsten des Vermieters
in einem Urteil vom 18.
Januar 2006 entschieden, dass
der Vermieter für eine innerhalb
der 6-Monatsfrist noch nicht
vorzunehmende Betriebskosten-
Abrechnung von der Kaution
einen angemessenen Betrag für
die noch nicht fälligen Ansprüche
zurückbehalten darf.
In diesem Zusammenhang weisen
wir allerdings darauf hin, dass
es unzulässig ist, den gesamten
Kautionsbetrag wegen der noch
ausstehenden Betriebskosten-Abrechnung
einzubehalten. Dies hat
beispielsweise das Landgericht
Berlin bereits im Jahre 1998
entschieden. Vielmehr sollten
sich die Vermieter hier an den
vorhergehenden Betriebskosten-
Abrechnungen orientieren und
eine entsprechende Summe mit
einem kleinen Aufschlag aufgrund
der Preissteigerungsraten zurückbehalten.
Somit dürfte es in den meisten
Fällen dazu kommen, dass zumindest
ein gewisser Teil der
Kaution an den Mieter ausgekehrt
werden kann und damit die Finanzierungswünsche
des Mieters
befriedigt werden. Gleichzeitig
behält der Vermieter jedoch eine
gewisse Sicherheit für realistisch
erscheinende Ansprüche zurück.
Neben dem Zurückbehaltungsrecht
besteht natürlich für den
Vermieter auch weiterhin die
Möglichkeit, eine Aufrechnung
gegenüber dem Mieter zu erklären.
Hierfür müssen allerdings
exakt bezifferte Forderungen
vorliegen.
Doppelt gemoppelt
hält besser – eben nicht
Insbesondere im Rahmen von
Zahlungsstreitigkeiten mit den
Mietern erweist sich der Urkundsprozess
für den Vermieter
oder Verpächter häufig als Vorteil.
Schließlich sind in dieser besonderen
Verfahrensart nur eingeschränkte
Beweismittel zulässig.
Insofern der Vermieter über einen
von beiden Seiten unterschriebenen
Mietvertrag verfügt und
darüber hinaus entsprechende
Zahlungseingänge anhand von
– im Zweifel abgestempelten und
gegengezeichneten – Kontoauszügen
belegen kann, geht der
Vermieter häufig als Sieger aus
dem reinen Urkundsprozess hervor
und erhält zu seinen Gunsten
ein sogenanntes Urkundenvorbehaltsurteil.
Der Vorteil eines solchen Urteils
ist, dass es aufgrund der zivilprozessualen
Vorschriften ohne
Sicherheitsleistung für den Vermieter
vorläufig vollstreckbar ist
und der Mieter allenfalls, sofern
er sich ein Nachverfahren vorbehalten
hat, die Vollstreckung
durch eine entsprechende eigene
Sicherheitsleistung abwenden
kann. Eine solche Sicherheitsleistung
kann hierbei entweder
durch eine schriftliche, unwiderrufliche,
unbedingte und unbefristete
Bürgschaft eines im Inland
zum Geschäftsbetrieb befugten
Kreditinstitutes oder durch Hinterlegung
von Geld oder solchen
Wertpapieren bewirkt werden.
In einem aktuellen Rechtsstreit
wollte ein entsprechender Pächter
offensichtlich auf Nummer Sicher
gehen und hatte nach dem alten
Grundsatz „doppelt gemoppelt
hält besser“ die entsprechende
Bürgschaftsurkunde beim zuständigen
Amtsgericht hinterlegt.
Eine solche doppelte Sicherung
dürfte aber nach der ständigen
obergerichtlichen Rechtsprechung
unzulässig sein. Damit setzen sich
solche Mieter oder Pächter der
Gefahr aus, dass sie gleich doppelt
an den Vermieter oder Verpächter
leisten müssen. Schließlich
ist ohne eine entsprechende
Bewirkung der Sicherheitsleistung
die Zwangsvollstreckung weiter
zulässig.
Sollte daher der Vermieter oder
Verpächter hingehen und nach
der bereits ausgebrachten Sicherheitsleistung,
die bereits einmal
das Konto des Mieters/Pächters
belastet hat, zudem noch einen
Pfändungs- und Überweisungsbeschluss
an die entsprechende
Bank zustellen lassen, müsste
der Mieter/Pächter bzw. dessen
Kreditinstitut ein weiteres Mal
die entsprechende Summe aufbringen.
Stumpfes Vermieterpfandrecht
Nicht selten wird heutzutage bei
aufgelaufenen Mietschulden der
Vermieter eine Schadensbegrenzung
dadurch versuchen, dass er
von seinem in § 562 BGB geregelten
Pfandrecht Gebrauch macht.
Allerdings gilt das Pfandrecht
Den Artikel verfasste Rechtsanwalt Hjalmar
Schwedtmann. Er ist Gesellschafter der Sozietät
Schneider Schwedtmann mit Sitz an der Max-Eyth-
Straße 2 in 44141 Dortmund.
Bei etwaigen Fragen des Kauf-, Eigentums- und
Mietrechtes können Sie sich dort auch direkt an Herrn
Rechtsanwalt Schwedtmann unter der Rufnummer
0 23 1/ 42 78 83 - 0 wenden.
dem Wortlaut nach nur für solche
Sachen, die dem Mieter gehören.
Gegenstände Dritter sind für den
Ausspruch des Vermieterpfandrechtes
jedoch ein untaugliches
Objekt.
Dies gilt selbst dann, wenn im
Mietvertrag entsprechende Klau-
seln vorsehen, dass alle eingebrachten
Sachen in der Wohnung
als Sachen des Mieters gelten.
Eine solche Klausel ist unwirksam,
da sie eine Art Vertrag zu
Lasten Dritter darstellt, der nicht
zulässig ist. Dies hat nunmehr
das Oberlandesgericht Koblenz in
einem aktuellen Urteil vom 25.
Januar 2007 nochmals deutlich
zum Ausdruck gebracht.
In dem vorliegenden Fall hatte der
Vermieter mit einem Geschäftsführer
einer GmbH einen Mietvertrag
abgeschlossen, allerdings nicht
die eigentliche GmbH als weiteren
Vertragspartner aufgenommen. Da
die GmbH aber nachweisen konnte,
dass nicht der Geschäftsführer,
sondern sie selbst Eigentümer
der Gegenstände ist, die vom
Vermieterpfandrecht umfasst sein
sollten, gab das Oberlandesgericht
Koblenz dem Antrag auf Erlass
einer einstweiligen Verfügung
auf Herausgabe der Gegenstände
statt. Schließlich handelt es sich
bei der GmbH hier um einen Dritten,
dessen Sachen nicht mit dem
Vermieterpfandrecht gemäß § 562
BGB überzogen werden können.
H. Schwedtmann
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