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Investitionsimmobilien – warum sie heute noch so interessant
sind, wie eh und je. Doch wo verbirgt sich hier die Gefahr, worauf
sollten Sie achten. Einer, der sich damit auskennt, ist Hermann
Tecklenburg. Für Sie verrät er uns ein paar Tipps und Tricks
aus der Branche. Text Katja Hilpert Foto Rainer Lohmann
"Augen auf
beim Immobilienkauf"
Hermann Tecklenburg kennt sich aus in
der Welt der Immobilien. Er ist seit über
30 Jahren im Immobiliengeschäft und
als Geschäftsführer der in Straelen ansässigen
Tecklenburg GmbH tätig. Seine
erste Investitionsimmobilie erwarb er im
Alter von 23 Jahren. Eine ortsansässige
Immobilie, mit gemischter Nutzung.
Damals kostete ihn diese Investition ca.
120.000,00 DM. Obwohl ihn sein Steuerberater
davon abgeraten hat, nahm er das
Risiko in Kauf. Heute hat er diesen Wert
selbst unter Berücksichtigung der in der
Zwischenzeit angefallenen Investitionen
allein durch die Mieteinnahmen mehr
als vervierfacht.
Heute würde er diesen Schritt so
nicht wiederholen. Warum? Hermann
Tecklenburg berücksichtigt bei seinen
Entscheidungen die aktuellen Trends.
Vor über 20 Jahren wollten die Menschen
raus aus der Stadt, raus aus dem
Ruhrgebiet. Es zog sie aufs Land. Die
Immobilienpreise der Stadt unterschieden
sich erheblich von denen auf dem
Land. Auch war die Wohnqualität auf
dem Land eine andere, als in der Stadt.
Somit waren die Entscheidungen, aufs
Land zu ziehen, schon allein der Investitionen
wegen, viel schneller getroff en.
Heute ist dieser fi nanzielle Vorteil fast
verpuff t. Die Immobilienpreise sind auf
dem Land nahezu identisch mit denen
der Vororte der Städte. Auch die Städte
selbst haben einen Wandel vollzogen. Sie
sind mehr und mehr auf die Bedürfnisse
der Bewohner eingegangen und bieten
mehr Attraktionen, als ein Leben auf dem
Land. Somit vollzieht sich derzeit eine
Trendwende und die Menschen drängen
wieder mehr in den Zentren der Städte.
Ein weiterer Grund zur Landfl ucht ist
auch, so Hermann Tecklenburg, dass die
Menschen, die vor über 20 Jahre aus den
Städten „fl üchteten“, heute ihre Kinder
groß haben und oftmals nunmehr allein
auf dem Land wohnen. Sie wollen wieder
aktiv am Leben teilhaben, bevorzugen
kurze Wege und meiden lange Anreisen.
Und schon bei „Aktenzeichen XY
ungelöst“ sehen die Menschen, wie die
Einbruchszahlen auf dem Lande steigen.
Angst und Unsicherheit befällt die
Menschen dort, wo man einstmals nicht
einsamer und abgeschiedener wohnen
konnte, suchen sie nunmehr verstärkt
Wichtig ist es, Markttendenzen frühzeitig
zu erkennen und auch darauf zu reagieren.
die direkte Nachbarschaft. Auch dies
ist ein nicht unbeachteter Wandel, der
sich vollzieht, und die Stadtwohnung
favorisiert.
Risikominimierung
Jeder Kapitalanleger hat seine Erfahrungen
mit den richtigen und falschen
Entscheidungen gemacht. Auf wen sollte
man hören, worauf kann man sich verlassen?
Viele Fragen bewegen einen. Jeder
möchte mit Sicherheit minimales Risiko
und maximalen Erfolg. Das ist – wie in
vielen Dingen – die Traumkombination.
Es gibt nur keinen, der hierfür die Garantie
übernimmt. Ganz klar die Devise
von Hermann Tecklenburg: „Augen auf
beim Immobilienkauf“. Verlassen Sie
sich nicht auf eine Prospektwerbung.
Besichtigen Sie die Immobilie selbst und
berücksichtigen Sie dabei auch Lage und
Umfeld. Seien Sie auch bei der Auswahl
der Mieter nach Möglichkeit selbst aktiv.
Behalten Sie die Immobilien nach dem
Herrmann Tecklenburg
Bauunternehmung Tecklenburg GmbH
Erwerb immer im Auge! Denn: „Aus dem
Auge aus dem Sinn!“. Wie viele Anleger
haben Immobilien irgendwo erworben,
kennen die örtlichen Gegebenheiten
nicht und wundern sich dann, wenn die
vom Makler einstmals angepriesenen
Mieteinnahmen nicht erreicht werden
oder gar ausbleiben. Dann werden die
ach so tollen Steuervorteile eine Farce
und jeder klagt.
Die drei Erfolgsfaktoren
Lassen Sie sich dennoch nicht abschrecken.
Immobilien sind, unter Berücksichtigung
der Faktoren Standort, Preis
und Vermietbarkeit eine sichere Bank für
Investitionen. Aus Sicht von Hermann
Tecklenburg ist bei der Wahl der Investition
den Wohnimmobilien ganz klar der
Vorzug vor Büroimmobilien zu gegeben.
Auf keinen Fall empfi ehlt er Kleinanlegern
die Investition in gebrauchte SB-Märkte
auf der grünen Wiese.
Gerade bei Immobilien-Fondsanlagen ist
Vorsicht geboten. Hier gilt das Vorgesagte,
es fehlt an der Transparenz, man selbst
hat keinen Einfl uss auf die Geschehnisse,
kennt weder Örtlichkeiten noch Verwaltung
etc. Kaufen Sie Gebäude zum
anfassen anstatt Fondanteile.
Geheimtipp
Absolute Ausnahme-Immobilien sind
denkmalgeschützte Immobilien-Objekte
– das sind „Weihnachtsgeschenke“.
Wenn und soweit die darauf getätigten
Investitionen unter Aufl agen der Denkmalbehörde
vom Finanzamt anerkannt
werden, sind diese Investitionen über 11
Jahre voll abzugsfähig. Das sind noch
echte Steuervorteile. Aber auch hier bergen
sich Risiken. Die Bausubstanz und
die Denkmalschutzbehörde können den
geplanten Möglichkeiten auch schnell
einen Strich durch die Rechnung machen.
Damit der Erwerb einer solchen Immobilie
nicht zum Reinfall wird, empfi ehlt
der Fachmann, solche Immobilien nur
mit fachkundiger Beratung in Erwägung
zu ziehen. Auf der sichersten Seite sind
Käufer, wenn sie diese Immobilie fi x und
fertig mit oder nach Sanierung erwerben.
Hier trägt das Risiko dann der Bauträger.
Als Anleger oder Eigennutzer profi tieren
Sie von der dann feststehenden Quote
der abschreibungsfähigen Investitionen
und es gibt kein böses Erwachen.
Für klein- bis mittelgroße Anleger gibt
es vom Fachmann folgende Anlageempfehlung:
Investieren Sie in Eigentumswohnungen,
die zentrumsnah in
einer wachsenden Großstadt liegen.
Hierzu zählen derzeit Düsseldorf, Köln,
Frankfurt, Hamburg, München und
Stuttgart. Dort prognostiziert man
einen Wertzuwachs von 30-40 %. Der
Trend hat hier bereits vor ca. 4 Jahren
eingesetzt. Dennoch ist es für eine solche
Investition noch lange nicht zu spät.
Aber auch hier sollte die Überlegung
der Erreichbarkeit nicht vernachlässigt
werden. Für einen Anleger aus Kleve,
Verfahren
reinigen
imprägnieren
schleifen
kristallisieren
polieren
MA-BE Bodensanierung
Sittarder Straße 34d
41748 Viersen
Krefeld oder Mönchengladbach macht
es nicht wirklich Sinn, in Hamburg oder
München zu investieren, wenn er dort
nicht häufi g vor Ort sein kann.
So ist es sich gleichwohl auch empfehlenswert,
Investitionen in den kleineren
Städten zu wagen, die wie Krefeld oder
Mönchengladbach quasi vor der Haustür
sind und hier dem Anleger den Vorzug
der Kontrollmöglichkeiten bieten.
Merke:
Wenn der Anleger die Zeit hat, sollte
er sich auch selbst um die Verwaltung
seiner Objekte kümmern. Ist diese Zeit
nicht gegeben, ist auch für die Wahl der
Verwaltung größte Sorgfalt geboten.
Der Fachmann rät: Berücksichtigen Sie
immer Standort, Preis und Vermietbarkeit!
Dann wird auch Ihre Immobilien-
Anlage goldene Früchte tragen.
Mehr Infos untertecklenburg-bau.de
1. Immobilien am richtigen Standort werden auf Dauer im Preis steigen.
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Eine Analyse von 200 Objekte hat eine Rendite auf das Eigenkapital
ergeben von 8 % im 1. Jahr >> 10% im 10. Jahr. (Die Werte beziehen sich
auf Mietobjekte ab 6 Wohnungen.)
Die Nachfrage nach Neubauwohnungen wächst. In den nächsten 15 Jahren
werden 3,4 Mio. Neubauwohnungen benötigt.
Comeback der Innenstädte. Immer mehr Käufer wollen citynah wohnen.
Steuern sparen mit Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden.
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