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-----____________________________ Recht & Gesellschaftmuß. Die Wohnbauförderung senkt beispielsweiseden Mietzins für bestimmteWohnungen und die Zeche bezahlen diejenigen,die keine geförderten Wohnungen ergatternkönnen..Es findet somrt'"eine Umverteilung vonEinkommen statt, die für die Bürger akzeptabelsein muß. Das Arbeitspapier betont dahereine "Wohnungsvergabe, die gerecht zuerfolgen hat". Beim öffentlichen Wohnungsbaumag man dies durch Festlegung geeigneterKriterien gewährleisten können. Aberder private Wohnungsbauer kann sich beidem Nachfrageüberhang aussuchen, wem erdie Wohnung vermietet (soferne er sie nichtselbst nutzt). Dabei spielt der Zufall eineRolle (wer zuerst kommt, mahlt zuerst), persönlicheEinstellungen (der Eigentümer diskriminiertAusländer, Besitzer von Haustieren,kinderreiche Familien etc.), eingeschätztefinanzielle Verläßlichkeit (ärmereBewerber sind benachteiligt) und ähnliches.Kein Gesetz vermag etwas daran zu ändern, daßder Privateigentümer seine Wohnung nachKriterien vergibt, die mit Gerechtigkeitnichts zu tun haben.Nicht nur in der Frage, wer eine Wohnungbekommt, sondern auch bei der Höhedes Mietzinses soll Gerechtigkeit walten unddaher verspricht das Arbeitspapier, etwas gegen"überhöhte Mietzinsvereinbarungen" zuunternehmen. Wenn wir zur Vereinfachungnur die Mietwohnungen betrachten, dannlegt der Staat einen Mietzins fest, den er fürangemessen hält. Er liegt ganz offensichtlichunter jenem Niveau, bei dem das Angebotdie Nachfrage decken würde, weil es die Anbieterals angemessen erachten. Kein Gesetzvermag etwas daran zu ändern, daß die Vermieterauf den, aus ihrer Sicht zu niedrigenMietzins reagieren. Sie können die Mietzinsregulierungunterlaufen (etwa durch scheinbareVerbesserungen, die eine Zinserhöhungermöglichen, oder umgekehrt durch Vernachlässigungder Instandhaltung, wenn dieskeinen niedrigeren Normzins nach sichzieht), sie können im willigen Einvernehmenmit dem Mieter die Regulierung brechen(z.B. durch illegale Ablösen), sie können derRegulierung ausweichen (durch Umwidmungder Räume für andere Zwecke, wo derZins nicht reguliert ist). Gelingt es, ihnen alldiese Möglichkeiten zu nehmen (was reichlichunwahrscheinlich ist), steigen die potentiellenInvestoren nicht in den Wohnungsmarktein und der bereits vorhandene Stockverkommt, weil die Investoren aus demMarkt aussteigen (sie desinvestieren).Freilich könnte für die Angemessenheitdes Zinses statt einer willkürlichen, aus Gefälligkeitniedrig festgelegten Größe ein vernünftigesKriterium vorgesehen sein. JedeWohnung weist bestimmte nützliche Eigenschaftenauf, für die auf einem unreguliertenWohnungsmarkt der Mieter zahlen müßte.Manche von ihnen sind das Ergebnis vonBemühungen des Vermieters, die er nurdann setzen wird, wenn er den Aufwand abgegoltenerhält. Manche jedoch, wie die La-Nr 2/95ge oder fehlender Verkehrslärm,entspringen nicht irgendwelchenAktivitäten des Vermieters,aber der Mieter erhältdie Wohnung nur dann, wenner für sie bezahlt, denn sonsttun es eben andere Wohnungssuchende.Der Vermieterbezieht folglich auch einleistungsloses Einkommen, eineRente, und der angemesseneZins könnte als bloßes Leistungsentgelt,ohne Rentenelementeangesehen werden.Marktverzerrende Reaktionender Vemieter wären dann nichtzu befürchten. Kein Gesetz vermagetwas daran zu ändern, daßeine derartige Rente zunächstjenem Eigentümer zufällt, beidem die betreffende Eigenschafterstmals relevant wird,entweder als höherer Mietzins,den er nunmehr verlangenkann, oder kapitalisiert alshöherer Preis, wenn er dieWohnung veräußert. SpätereEigentümer erzielen nur mehrden Normalgewinn, ihnenkann keine Rente weggenommenwerden. Gelingt es, jedemEigentümer (auch demersten) die Rente durch Zinsregulierungwegzunehmen, dann wird sie keineswegsvernichtet, sondern fällt z.B. bei jenem an,der den Boden für einen anderen Zweckverwendet (er erspart sich, den höherenPreis zu bezahlen) oder bei jenem Mieter,der die Wohnung durch irgendwelche Umstände(siehe oben, Gerechtigkeit) bekommt.000 ist den anderen genommenDas Arbeitspapier verspricht, den von ihmfestgestellten Naehfrageüberhang zu reduzieren(die Beseitigung wird gleichfalls versprochen).Hinter den nebulos in Aussichtgestellten Maßnahmen ("koordinierte Anstrengungenvon Bund, Ländern und Gemeindenbei Aufrechterhalten der Wohnbauförderung",die Bundesländer sind "zueinem zügigen Einsatz der vorhandenenMittel zu motivieren ") könnte ein vemehrteröffentlicher Wohnungsbau stecken, aber nurwenn man ihn bis zur Deckung der Versorgungslückesteigern könnte, wäre die komplizierteRegulierung der Mietzinse überflüssig(durch staatliche Wohnbauten könnteder Zins auf jedes beliebige Niveau gedrücktwerden). Kein Gesetz vermag etwas daranzu ändern, daß Angebot und Nachfragedas Marktergebnis bestimmen und jede Beseitigungeiner Fehlmenge Kosten verursacht,die irgendjemand tragen muß, ob esnun um die Finanzierung der Subventionenfür den privaten Wohnungsbau geht oderum Wohnungen, die der Staat errichtet undzu nicht kostendeckenden Mieten vergibt.JURIDIKUMAnaloges gilt für den im Arbeitspapier entwickeltenGedanken, daß "die öffentlichenHände jene Grundstücke, die sie nicht odernur teilweise benötigen - beispielsweiseÖBB-Gründe oder Kasernen - für denWohnbau" zur Verfügung stellen (verkaufenoder verpachten), denn wenn der gängigeMarktpreis verlangt wird (die geringe Mengeändert ihn nicht), sinken die Kosten nichtund das private Bauvolumen wird nicht beeinflußt,und wird weniger verlangt, zahlendie öffentlichen Hände und damit alleStaatsbürger die Zeche.Der soziale Zweck der Regulierung eiesWohnungsmarktes, eine Umverteilung herbeizuführen,die auch den weniger wohlhabendenSchichten eine menschenwürdigeUnterkunft (nach dem Standard der Wohlhabenden)sichert, könnte weitaus zielgereehterund effzienter und ohne Fehlmengcndurch Beihilfen an die Mieter bei freiemWohnungsmarkt erreicht werden. Aber diePolitik orientiert sich nun einmal an demStreben, den Wohnungseigentümern alsVermieter nicht nur nichts zu geben (dieBeihilfe landet ja infolge des höheren, freienMietzinses beim Vermieter), sondern etwaswegzunehmen. Kein Gesetz venl/agjl'r!od, 1'/.was daran zu ändern, daß man im Rahlllcliunserer Gesellschafts- und Wirtschal'tsonl·nung den Besitzenden nieht so ohne weilt:·res etwas wegnehmen kann. So ist sie Idilil'lich angelegt.Univ.Prof. Erwin Weissei ist Instltuhvoutulld dillInstituts für Wirtschoftswimnschohllll dor Uni·versitöt Wien.Seite 1.5