Besser mit dem Bus

16 Thema
WOZ Nr. 49 9. Dezember 2010
Preisigs gezwungen, Ausschau zu halten. Sie fanden in Samedan
eine Dreieinhalbzimmerwohnung, siebzig Quadratmeter,
vierzig Jahre alte Infrastruktur, 2000 Franken inklusive – und
machen noch den Hauswart. Viereinhalb Jahre leben sie inzwischen
dort, aber auch dieses Kapitel ist demnächst abgeschlossen.
Die Besitzerin hat das Haus verkauft. Jetzt suchen
sie wieder und haben eben erst eine Absage bekommen. Die
Vermieterin einer Sechszimmerwohnung möchte lieber keine
Kinder im Haus.
Der Fluch des schnellen Geldes
In diesem Tal sind Mutter und Vater zu Erwerbsarbeit gezwungen,
wenn sie ihren Kindern eine halbwegs anständige
Wohnung bieten möchten. Ein Lohn geht für die Miete drauf.
Für eine moderne Vierzimmerwohnung überweist man nahezu
3000 Franken Miete. Wer eine solche Wohnung kaufen
will, nimmt hohe Belastungen in Kauf. Beispielsweise in Bever,
dem kleinen Dorf am Fusse des Albulas, bis zu 1,5 Millionen
Franken, sagt ein Einheimischer. In St. Moritz kostet
der Quadratmeter Wohnfläche an schönen Lagen inzwischen
35 000 Franken.
In der Weite des Hochtals wird es für die Ansässigen
immer enger. Der wirtschaftliche Segen ist zugleich Fluch.
Schuld ist der überbordende Zweitwohnungsbau, der das
ökonomische Gleichgewicht aus dem Lot bringt und das soziale
Gefüge schwächt: Nur etwa vierzig Prozent der Wohnungen
sind das ganze Jahr bewohnt. Wer den Preisdruck
nicht mehr aushält, wandert ganz ab oder zieht ins Unterengadin.
Und pendelt zur Arbeit ins Oberengadin. Christoph
Wiesler hat diesen Weg gewählt. Der gebürtige Stadtbasler
hat beinahe zwanzig Jahre in St. Moritz gelebt. Ihm wurde in
dieser Zeit zweimal die Wohnung gekündigt – einmal wegen
Eigenbedarfs, das andere Mal, weil die Wohnung verkauft
wurde. Trotzdem hat dem Städter das urbane St. Moritz immer
gefallen. Wiesler, der Germanistik und Italianistik studierte
und ein Jahr in Italien verbrachte, schätzt die Nähe zu
Italien. Überhaupt fühlt sich der Basler im Grenzgebiet wohl.
Und doch ist der Deutschlehrer an der Kaufmännischen Schule
in Samedan jetzt ins Unterengadin gezogen. Seit Mai lebt
er in Lavin. 200 EinwohnerInnen, Abwanderungsprobleme,
überaltert. Die Gemeinde wirbt mit günstigem Bauland um
ZuzügerInnen.
Christoph Wiesler hatte zunächst zusammen mit seiner
Partnerin im Oberengadin eine kleine Eigentumswohnung
gesucht – doch 800 000 bis eine Million Franken sind selbst
für das Budget gut entlöhnter Fachkräfte zu viel. In Lavin lebt
das Paar jetzt für den Preis einer kleinen Oberengadiner Eigentumswohnung
in einem Fertighaus. Christoph Wiesler
pendelt im Winter mit dem Zug – es sind vierzig Minuten von
Haustür zu Haustür. «Die öffentlichen Verbindungen sind gut,
bloss am späten Abend nicht.» Kinobesuch geht nur mit dem
Auto. In Neu-Lavin, dem Quartier der Zugezogenen, fühlt sich
der Lehrer wohl. Auch andere angrenzende Regionen spüren
den Zuwanderungstrend.
Prallvolle Gemeindekassen, tiefe Steuern
Dabei liesse sich mit dem Bau von Erstwohnungen auch im
Oberengadin Geld verdienen. Traummargen wie im Zweitwohnungsbau
liegen allerdings nicht drin. Daher giert die
Bau- und Immobilienbranche nach mehr Ferienwohnungen.
Die Gemeinde S-Chanf, an der Grenze zum Unterengadin gelegen
und bekannt wegen der Berlusconi-Schwiegermutter,
die hier ein Haus besitzt, bot Bauunternehmern Boden an. Die
Auflage: Wohnungen für Einheimische. Keinen der Unternehmer
lockte es hinter dem Ofen hervor, schliesslich realisierte
es ein S-Chanfer Privatmann. Alle Wohnungen seines Mehrfamilienhauses
sind vermietet. Auch im Oberengadin gibt es
in bescheidenem Umfang Genossenschaftsbauten mit günsti
gen Wohnungen, manche Gemeinden schaffen spezielle
Bauzonen für Einheimische mit bezahlbaren Bodenpreisen
und erlassen Vorschriften zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus.
Ende November haben die SilserInnen an der Gemeindeversammlung
einer 50:50-Vorschrift für Neubauten
zugestimmt: Die Hälfte des Wohnraums muss also von Einheimischen
genutzt werden. Aber das sind bloss Tropfen auf
den heissen Stein.
Fett macht immer noch das Geschäft mit den Zweitwohnungen.
Immobilien im Oberengadin sind eine sichere Bank,
ihr Wert steigt ständig. Wer Schwarz- oder Graugeld anlegen
möchte, ist hier gut bedient. Die Nachfrage ist auch aus diesem
Grund hoch. Und sie könnte durch das noch von Bundesrat
Merz eingefädelte Steuerabkommen mit Deutschland
nochmals befeuert werden. Ein Teil des durch das Abkommen
reingewaschenen deutschen Geldes könnte sich hier in wertvollen
Beton verwandeln. Auch die Aufhebung des Eigenmietwertes
würde die Nachfrage zusätzlich anheizen.
In den meisten Gemeinden sind die 2009 in einem
Kreisgesetz eingeführten Kontingente ohnehin schon auf
Jahre hinaus vergeben. Im Oberengadin sind die Bau- und die
Immobilienbranche doppelt so stark wie im schweizerischen
Durchschnitt. Auch die Gemeinden profitieren vom schnellen
Robert Obrist, Architekt: «Die Architekten hier sind politische Eunuchen,
und die Hoteliers halten sich ganz aus der Politik heraus.»
«Vermietern sind Hunde lieber als Kinder»: Die Juristin Franziska Preisig kämpft
in einem Initiativkomitee gegen die Auswüchse des Zweitwohnungsbaus.
Geld. Anschlussgebühren, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern
spülen Millionen in die Kassen. St. Moritz, das
wirtschaftliche Zentrum des Tals, weist ein Eigenkapital von
deutlich über hundert Millionen Franken aus. Gerade hat das
Stimmvolk den Bau eines 65 Millionen Franken teuren Hallenbades
mit Sportzentrum beschlossen. Das vierzigjährige
alte Bad des Architekten Robert Obrist fällt der Abrissbirne
zum Opfer.
Strassennetz, Abwasserreinigung – die ganze Infrastruktur
ist auf die Spitzen im Sommer und im Winter ausgelegt
– den Rest des Jahres verlieren sich die Menschen in den
aufgeblasenen Agglomerationen um St. Moritz, Celerina, Samedan
und Pontresina. Das schnelle Geld aus dem Zweitwohnungsbau
hat Bauunternehmer, Treuhänderinnen, Handwerker,
Haus- und Bodenbesitzerinnen reich gemacht, es zieht
Banken, Versicherungen und Immobiliendealer an, es schafft
Arbeitsplätze. Und es hält die Steuern tief. Das ist die wohlige
Seite dieser Überdosis. Aber das schnelle Geld macht abhängig.
Sind Zweitwohnungen einmal gebaut, bringen sie der
Region kaum noch Wertschöpfung, die hohen Infrastrukturkosten
bleiben. Der Gedanke an Entzug macht Angst: Sollte
der Boom einbrechen – womit dann die überdimensionierte
Infrastruktur unterhalten und das subtropische Steuerklima
pflegen?
Gesundschrumpfen!
Robert Obrist ist ein kantiger Mann, er spricht eine klare
Sprache. Und er steckt voller Widersprüche, die seine Unabhängigkeit
markieren: Der Architekt ist GSoA-Mitglied und
baute Militäranlagen, er ist Atheist und baute eine Kirche,
er ist gegen den wild wuchernden Zweitwohnungsbau und
verdiente sein Geld einst auch mit dem Bau von Zweitwohnungen.
Er weiss, dass die Geschichte nicht so einfach ist, wie
er sie im Gespräch holzschnittartig herausarbeitet. «Viel Geld,
wenig Geist», sagt er über St. Moritz. Oder: «Die Architekten
hier sind politische Eunuchen, und die Hoteliers halten sich
ganz aus der Politik heraus.» Er weiss auch, dass Gesetze keine
Wundermittel sind. «Jeder Hag hat ein Loch, damit müssen
wir leben.» Ein politischer Eunuch ist Obrist gewiss nicht.
Bis vor einem halben Jahr sass er im Kreisrat, dem regionalen
Parlament, als Vertreter der Freien Liste. Er hat viele Regional-
und Ortsplanungen gemacht, sein Büro hat manchen Architekturwettbewerb
gewonnen. Er versteht etwas vom Geschäft.
Den Aargauer Obrist verschlug es 1963 ins Oberengadin.
Damals kam auch ein Unterländer noch relativ einfach
ins Geschäft, zeitweise zählte sein Büro nahezu dreissig Angestellte,
jetzt ist der Unruheständler ein gemachter Mann.
Vor vierzig Jahren hat er das Terrassenhaus in Sichtbeton
gebaut, in dem wir das Gespräch führen – für 2,5 Millionen
Franken. Wohnungen und sein auf zwei Etagen angelegtes
Architekturbüro sind darin untergebracht. Er könnte die Liegenschaft
teuer verkaufen. Aber er vermietet die Wohnungen
an normale Menschen zu bezahlbaren Mieten – eine Coiffeuse
wohnt hier, aber auch ein Architekt. Obrist sitzt, umgeben von
afrikanischen Skulpturen, moderner Malerei und Büchern in
seinem grosszügigen Büro mit Blick auf den Lej da San Murezzan.
Und sagt: «Das Baugewerbe im Engadin muss gesundschrumpfen!
Und es wird auch danach ein gutes Auskommen
haben.» Hotelzonen müssten ausgeschieden werden, um die
Hotellerie und eine nachhaltige Wertschöpfung zu stärken
und damit die Umwandlung von noch mehr Hotelgebäuden in
Zweitwohnsitze zu unterbinden. Obrist fordert für das Oberen
ga din eine regionale Fachkommission für Planungs- und
Baufragen, wie sie grosse Gemeinden und Städte kennen. Das
würde Fehlentwicklungen entgegenwirken. Und noch etwas:
Elf Gemeinden, elf zum Teil enorm differierende Baugesetze –
Megaprojekte
Es wird wieder geklotzt
In den Alpen denken und planen Touristiker und Investorinnen
wieder überdimensional. In den Köpfen gibt es viele
Vorhaben, die meisten bleiben auch dort stecken. Der Ausbau
des verschlafenen Alpendorfes Andermatt in eine Tourismusstadt
ist derzeit das grösste und wohl auch solideste Megaprojekt.
Im Urserental ist der Bau und Verkauf von Ferienwohnungen
und Villen bereits angelaufen. Die Investitionssumme
beläuft sich auf 1,8 Milliarden Franken, die Wertschöpfung
soll dereinst 220 Millionen Franken pro Jahr betragen,
die Rede ist von 1800 neuen Arbeitsplätzen in Andermatt, und
im Vollbetrieb sollen im Kanton Uri durch indirekte Effekte
sogar 3700 Stellen entstehen. Im Gegensatz zu anderen Investoren
wählte der ägyptische Milliardär Samih Sawiris einen
partizipativen Ansatz und versuchte die Bevölkerung direkt
zu überzeugen. Ob das Megaprojekt funktioniert und wie es
das soziale Gefüge im Bergtal verändert, ist nicht absehbar.
Im Kanton Wallis sind mehr als ein Dutzend Grossprojekte
geplant. Das bekannteste ist ein Resort im Dorf Mollens.
auch hier fordert der Architekt eine Vereinheitlichung. Die
Beschneidung der Gemeindeautonomie ist ein heikles Thema,
hier oben ist sie eine heilige Kuh.
Ein altersradikaler Bergmarxist?
Aber vielleicht sperren die OberengadinerInnen ihre heilige
Kuh doch irgendwann auf eine eingezäunte Wiese, ehe sie
zu viel Schaden anrichtet. Denn der überhitzte Immobilienmarkt
setzt die lokale Bevölkerung unter Stress. Die Bodenpreise
sind extraterrestrisch, die Mieten explodieren, die
Lebenskosten steigen – Verhältnisse wie in Zürich oder Genf,
aber mit Bündner Löhnen. Selbst der St. Moritzer Kurdirektor
Hanspeter Danuser, gewiss kein Umstürzler, fürchtet soziale
Konflikte. Nicht gut fürs Image. Danuser schwebt etwas vor,
was im kanadischen Whistler Mountain längst funktioniert:
Dort dürfen Zweitwohnungen im Sommer und Winter jeweils
einen Monat von den Besitzern genutzt werden, den Rest der
Zeit müssen sie vermietet werden. Danuser schimpften im Tal
deswegen viele einen «altersradikalen Bergmarxisten». Lange
davor, nämlich 2005, war den OberengadinerInnen das
ers te Mal richtig der Kragen geplatzt. Stillschweigend, nämlich
an der Urne. Die BerglerInnen stimmten gegen den heftigen
Widerstand der bürgerlichen Parteien von FDP, BDP und
CVP und aller Gemeindepräsidenten mit über siebzig Prozent
einer regionalen Kontingentierungsinitiative zu. Es war eine
schallende Ohrfeige für die machtverwöhnten Anwälte, Ingenieure
und Bauunternehmer, die während der Hochjagd auf
den Berghütten Päckchen schnüren und Absprachen treffen.
Jagdhüttenpolitik.
Vorangetrieben hatte die Initiative der SP-Politiker und
Ende November abgewählte Gemeindepräsident von S-Chanf,
Romedi Arquint. 2007 doppelten die StimmbürgerInnen
nach: Sie wählten bei den ersten Wahlen in das neu konzipierte
Regionalparlament alle KandidatInnen der Glista Libra.
«Wir hätten auch Tote oder Kinder auf die Liste setzen können,
sie wären gewählt worden», sagt Robert Obrist. Für eine
Mehrheit reichte es dennoch nicht, weil alle Gemeindepräsidenten
von Amtes wegen im 33-köpfigen Parlament sitzen. So
haben die Bürgerlichen doch noch das Sagen.
Unterstützt wird der Kampf gegen die Auswüchse des
Zweitwohnungsbaus auch vom Forum Engadin, einer politisch
neutralen Vereinigung, der auch viele FerienhausbesitzerInnen
angehören, darunter Edgar Oehler oder die Ringiers.
Freilich nehmen die meisten Oberengadiner PolitikerInnen
dem Forum dieses Engagement übel – und haben den Austritt
gegeben.
Das Loch im Hag
Das Kontingentierungsgesetz trat 2009 in Kraft – ein Wermutstropfen
vergällt allerdings die Freude. Das Establishment
hat doch noch eine dehnbare Ausnahmeregelung durchgedrückt.
Der Artikel 7, Absatz 2, erlaubt den Gemeinden, «im
Rahmen von projektbezogenen Nutzungsplanungen im überwiegenden
öffentlichen und volkswirtschaftlichen Interesse
liegende Bauvorhaben teilweise oder ganz von der Kontingentierung
zu befreien». In Samedan wollte die Gemeinde dieses
Schlupfloch bereits nutzen und 3500 Quadratmeter Zweitwohnungsfläche
an zwei laufende Hotelprojekte kontingentfrei
bewilligen – Druck aus der Bevölkerung und der Glista
Libra verhinderten es.
Jetzt dürfen im Oberengadin bloss noch hundert Ferienwohnungen
pro Jahr gebaut werden. Zuvor stampften die
Baugeschäfte jährlich vierhundert aus dem Boden. Es ist ein
erster Schritt, nicht die Lösung. Kurzfristig hat die Verknappung
des Angebots die Preise nochmals hochgetrieben und
Als Investorin tritt dort die Aminona Luxury Resort & Village
SA auf, eine Tochterfirma des russischen Baukonzerns Miramax.
Geplant sind 160 Luxusappartements, 350 Hotelzimmer,
50 Chalets und eine 12 000 Quadratmeter grosse Geschäftszone.
Die Gemeinde hat für die erste Bauetappe grünes Licht
gegeben. Anfang November haben der WWF und die Stiftung
Landschaftsschutz Schweiz gegen die Baubewilligung Beschwerde
eingereicht. Sie befürchten ein Fiasko für Natur und
Landschaft.
Megaprojekte sind bei der Bergbevölkerung ohnehin
nicht besonders beliebt. Die meisten stossen auf Ablehnung,
bleiben im Planungsstadium stecken und werden nie realisiert.
Die Grossprojekte lenken zudem vom grösseren Problem
ab, nämlich dem Bau von Zweitwohnungen und den
kalten Betten. Dass es auch anders geht, zeigt ein Projekt in
Flims: Wer im Rockresort eine Ferienwohnung kauft, muss
sich verpflichten, diese weiterzuvermieten. So bleiben die Betten
meistens warm. fa
Nicola Caduff, Jungsozialist: «St. Moritz hat seine Seele verkauft. Wir müssen
den Spekulanten Wohnraum entziehen.»
«Wohneigentum im Oberengadin ist für mich unerschwinglich»: Der Lehrer
Christoph Wiesler hat sich fürs Pendeln entschieden.
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erhöht den Druck auf die sogenannten altrechtlichen Wohngebäude,
also all jene Objekte, die vor den nutzungsrechtlichen
Einschränkungen entstanden sind, und das ist der
Grossteil der Wohnungen. Die Glista Libra sammelt daher
bereits für eine neue Initiative Unterschriften. Der Vorstoss
verlangt, es solle sichergestellt werden, dass nach erheblichen
Umbauten und Sanierungen die Hälfte der Wohnfläche als
Erstwohnungen dient. Spätestens im nächsten Februar sollen
die vierhundert Unterschriften zusammen sein. Das wird kein
Problem. Aber anders als bei der ersten Initiative, die neue Ferienwohnungen
betraf, sehen nun einheimische Haus be sitzer
In nen ihre Eigentumsfreiheit in Gefahr. Das Establishment
inszeniert bereits erste Störmanöver. Zunächst behauptete
das Kreisamt, die Initiative müsse die Bedingungen des kantonalen
Initiativrechts erfüllen. Der Gemeindevorstand von
Samedan behauptete, sollte die Initiative zustande kommen,
habe das Regionalparlament darüber zu bestimmen, nicht
das Volk. Denn dort stellt die Baulobby die Mehrheit. Es sind
Behauptungen wider besseres Wissen. Der politische Prozess
ist erst angelaufen, die Auseinandersetzung wird hart. Die
Baulobby wird ihr ganzes Gewicht in die Waagschale werfen,
um ihre Goldgrube zu schützen. Würde die Initiative angenommen,
wäre das keine Ohrfeige für die Mächtigen, es wäre
ein Kinnhaken – und ein Sieg der Vernunft.
Das Ende der Hotellerie
Die Wut unter Einheimischen gegen ihre Vertreibung aus den
Dorfzentren spürt auch Nicola Caduff. Selbst langjährige Feriengäste
fühlten sich unbehaglich. «St. Moritz hat seine Seele
verkauft», sagt der 23-Jährige. Er hat eine KV-Lehre in einem
Tourismusbüro absolviert und studiert derzeit in Chur an der
Hochschule für Wirtschaft und Technik. Nach dem Studium
könnte er als Manager ein Hotel führen, wenn es denn die Hotellerie
noch lange gibt. Sie hat St. Moritz gross gemacht, jetzt
droht der Zweitwohnungsirrsinn ihre Fundamente zu zerstören.
Hotels wechseln im mondänen Kurort auch schon mal für
fünfzig bis sechzig Millionen Franken die Hand und beherbergen
dann Zweitwohnungen. Wer kann da widerstehen?
Caduff ist ein Kind von St. Moritz. Er kennt jeden Winkel
des Dorfes. Allein im Umfeld des Schulhausplatzes finden
sich zwei abgehalfterte Hotels, mächtige Gebäude, die die
Strassen in Schatten tauchen. Da ist das «Albana», wo Caduff
als Bub seine Manieren an einem Benimmkurs schliff. Jetzt
hat sich im Parterre die Credit Suisse eingenistet, darüber
liegen Eigentumswohnungen. Angrenzend das «Parkhaus»,
ebenfalls ein mächtiger Bau. Ein schmiedeeisernes Tor schützt
den Eingang zu den Eigentumswohnungen, die Adresse: «The
Murezzan 4», dann eine Boutique, daneben eine Galerie. Eine
neue Erscheinung sind auch die Immobilienangebote hinter
Glasfenstern. «Dort unten war ein Platz, auf dem sich die Jungen
noch vor wenigen Jahren vor dem Ausgang trafen», sagt
Caduff. Heute ist er zugebaut – Edelboutiquen hinter Glasfronten.
Und die Hotelbars, in denen sich die Einheimischen
treffen, sind inzwischen rar. Die Führung durch das Dorfzentrum
ist ein Gang durch einen ausgestorbenen Ort. Bloss
Handwerker und portugiesische Strassenarbeiter, die Schnee
wegräumen, zwei junge Deutsche an der Bushaltestelle, einige
ältere Frauen – viel mehr Menschen sind da nicht. Und
dann führt Caduff einige Meter den Hang hinunter und zeigt
hoch zum ehemaligen Hotel Belveder, der Prachtbau heisst
heute Residenz Belveder – bis auf den letzten Quadratmeter
Eigentumswohnungen.
Der wilde Geldstrom spült die Einheimischen gewissermassen
aus dem Ort, zerstört die alte Dorfkultur und verwandelt
St. Moritz bald für immer in eine gereinigte Sonderzone
der Superreichen, die beiläufig 6500 Franken für ein Weihnachtsessen
ausgeben. Das Gebäude, in dem sich das Kino
befindet – eben verkauft. Auch dort werden im Parterre wohl
bald Boutiquen einziehen und darüber Zweitwohnungen.
Rendite um jeden Preis.
Caduff ist Jungsozialist, sitzt im Regionalparlament
und denkt an die Zukunft. Ihm reichen defensive Übungen
wie die Einschränkungen des Zweitwohnungsbaus nicht.
«Wir brauchen eine Gesamtsicht, wir müssen wissen, was wir
mit diesem Tal wollen, wir müssen den Genossenschaftsbau
fördern und den Spekulanten Wohnraum entziehen.» Er will
sich nicht widerstandslos die Heimat entreissen lassen. Aber
so kämpferisch Caduff jetzt tönt, streift ihn dann doch der
Realitätssinn des Berglers: «Ich liebe das Oberengadin, ich
bleibe, bis ich mein Studium beendet habe, und ich bleibe länger,
wenn mir das Tal eine Perspektive bietet. Sonst muss halt
auch ich mit Wehmut dem Engadin den Rücken kehren.»
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