digital finance 01-2017

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01 | 2017
landweit rund 40 Mio. € eingesammelt – und damit rund
72 Prozent mehr als noch 2015. Die Anzahl der erfolgreich
finanzierten Projekte hat sich in diesem Zeitraum mehr als
verdoppelt. Alleine im ersten Quartal 2017 wurden bereits
29,5 Mio. € investiert – eine Steigerung von beeindruckenden
463 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal im Vorjahr.
Ein attraktives Chancen-Risiko-Profil
Anleger sind, wie bei jeder Geldanlage, gut damit beraten,
das eigene Anlageportfolio zu diversifizieren und ihre Investments
breit gefächert auf mehrere Immobilienprojekte
zu verteilen. Chancen und Risiken sollten sorgfältig gegeneinander
abgewogen werden. Denn natürlich gibt es beim
Crowdinvesting auch Risiken, die zwar sinken, wenn hinter
dem Anbieter genug Expertise steht – ganz ausgeschlossen
werden können sie jedoch nicht.
Die Investition erfolgt in Form eines nachrangigen, zweckgebundenen
Darlehens. Es darf folglich nur für ein vorab
bestimmtes Projekt eingesetzt werden. Wie der Name
bereits vermuten lässt, ist diese Form eines Darlehens
nachrangig gegenüber allen Forderungen außer dem wirtschaftlichen
Eigenkapital. Im Fall der Insolvenz oder Liquidation
treten die Forderungen des Anlegers hinter anderen
zurück. Im schlechtesten Fall droht damit der Totalverlust
des eingesetzten Kapitals. Somit geht der Nachrangdarlehensgeber
ein höheres Risiko ein als ein Fremdkapitalgeber.
Der Darlehensnehmer bezahlt den Investoren dieses
höhere Risiko in Form einer attraktiven Rendite.
Umfassende Prüfung aller Projekte
Seitens der Plattformen werden zur Qualitätssicherung
alle Projekte einer umfassenden Due-Diligence-Prüfung
unterzogen. Bei der Investment-Plattform Zinsbaustein.de
durchläuft beispielsweise jedes Projekt einen mehrstufigen
Auswahlprozess, währenddessen die Leistungsbilanz
des jeweiligen Bauträgers und die Risiken des Projekts
umfangreich geprüft werden. Erst wenn sämtliche Baugenehmigungen
vorliegen, die Bauträger den benötigten
Mindestkapitalanteil mitbringen und das jeweilige Projekt
zusätzlich von einer Bank mitfinanziert wird, ist es formal
für eine Crowdinvesting-Kampagne geeignet. Die finale
Entscheidung, ob ein Projekt für die Anleger verfügbar
gemacht wird, trifft ein Komitee aus Immobilien-, Finanz-,
Marketing- und Rechtsexperten.
Erst im Anschluss beginnt die Funding-Phase, die durchschnittlich
zwei bis sechs Wochen läuft. Der Beginn der
Verzinsung startet mit Eingang des Anlagebetrags auf einem
Treuhandkonto. Somit entsteht schon während der
Funding-Phase ein Zinsanspruch. Nach Ende der Laufzeit
wird der Anlagebetrag inklusive Zinsen für den gesamten
Zeitraum wieder ausgezahlt. So profitieren sowohl die Privatanleger,
weil für diese ein Anlageprodukt mit attraktiver
Rendite offensteht, als auch die Immobilienentwickler, weil
sie Zugang zu einem größeren Kreis von Anlegern bekommen
und so zusätzliche Projekte realisieren können. Darüber
hinaus legt das Kleinanlegerschutzgesetz fest, dass
Privatanleger maximal 10.000 € pro Projekt anlegen dürfen.
Es soll Privatanleger vor undurchsichtigen Investmentanlagen
schützen und Anbieter zur Transparenz und Aktualität
verpflichten.
Frank Noé ist Co-Founder und CIO von
Zinsbaustein.de.
Ausgestaltung eines Nachrangdarlehens
In der Ausgestaltung des Nachrangdarlehens liegt auch die
Antwort auf die Frage, wie Privatanlegern selbst im aktuellen
Niedrigzinsumfeld Renditen von mehr als 5 Prozent
p.a. gezahlt werden können. Mezzanine-Finanzierungen
werden zum Beispiel zur Anfangs- oder Zwischenfinanzierung
diverser Projektschritte verwendet oder dienen der
Erhöhung der Eigenkapitalquote des Entwicklers. Generell
werden mit dem Begriff Mezzanine-Finanzierung Finanzierungsarten
bezeichnet, die als Mischformen aus Fremdund
Eigenkapital konzipiert werden. In den letzten zehn