Wohnungseigen-thumm-Lexikon

Wieder so ein

Wohnungseigenthumm-Lexikon

das niemand braucht

fast

plastisch - sarkastisch - völlig unparagraphisch

Rainer Thumm

Wohnungseigenthumm-Lexikon

Wer fragt, ist ein Narr für fünf Minuten.

Wer nicht fragt, bleibt ein Narr für immer.

Aus China

Immer wieder enttäuscht sich eine Vielzahl von Menschen im Wohnungseigentum.

Idealisierte Erwartungen treffen auf die menschliche und formelle

juristische Realität.

Große Toleranz und Anpassungswillen sind erforderlich, um sich in eine

Eigentümergemeinschaft hineinzuleben und deren Vorteile zu genießen.

In diesem Spannungsfeld bewegt sich auch der WEG-Verwalter.

Dieses Buch - aus meiner subjektiven Sicht der Dinge - soll ein Stück

weit zum Nutzen der Eigentümer beitragen. Dazu gehört auch, Mindermeinungen

in die Entscheidungsfindungen mit einzubeziehen.

An dieser Stelle danke ich meiner Frau für Ihre langjährige Geduld mit

meinem Hobby und meiner Lektorin für ihre vielfältigen Anregungen und

akribischen Korrekturen.

5. Auflage 2017

© Rainer Thumm

Bismarckstraße 76 • D-57076 Siegen

Tel. 02 71 / 4 89 70-0

www.thumm-siegen.de

Vorbemerkung

Auslöser meiner Tätigkeit war der Kauf einer kleinen Eigentumswohnung

vor ca. 35 Jahren:

Ein überaus ordnungsliebender Mitbewohner tyrannisierte

die ganze Hausgemeinschaft. Wenn er sich durch Nachbarn

gestört fühlte, brüllte er oft seinen Unmut durch das

ganze Treppenhaus. Mit Fotoapparat und Notizblock protokollierte

er alles, was gegen sein Ordnungsgefühl verstieß.

Die Mülleimer hatte er mit Vorhängeschlössern versehen

und getrennt nach „guten Eigentümern“ und „bösen

Mietern“ zugeteilt. Hausbesucher, die ihr Fahrzeug auf

dem Parkplatz abstellten, wurden gnadenlos vom Parkplatz

verjagt. Mit einem abschließbaren Parkpfosten hatte er

sich seinen persönlichen Stellplatz auf dem großen Parkplatz

gesichert. Von den übrigen Stellplätzen durfte ich

keinen mitbenutzen, da ich wegen meiner kleineren Wohnung

dazu kein Recht hätte. Ich parkte mein Auto also

brav auf der Straße. Den Fege- und Winterdienstplan

musste ich jedoch auch für den gesamten Parkplatz einhalten.

Auf Eigentümerversammlungen erschienen nur

noch diejenigen Eigentümer, die bereit waren, für ihr Recht

zu kämpfen. Die friedliebenden Eigentümer blieben zu

Hause und überließen ihm das Feld. - Und der Verwalter?

Der kümmerte sich um rein gar nichts. Im Gegenteil: Er

griff auch noch in die Kasse der Eigentümergemeinschaft...

Erst viel später erfuhr ich aus einem Buch über Wohnungseigentum,

dass ich sehr wohl den Parkplatz hätte

mit nutzen dürfen. Der war nämlich Gemeinschaftseigentum.

Und Sonderrechte gab es darauf auch nicht. Und der

besagte Mitbewohner war auch gar nicht als Miteigentümer

im Grundbuch eingetragen, lediglich seine Ehefrau als

„Graue Eminenz“. Auf gut deutsch: Er hatte eigentlich gar

nichts zu sagen!

In meinen Rechten bestärkt, zettelte ich damals eine kleine

„Palastrevolution“ an und verwies die Familie zusammen

3

mit den anderen Miteigentümern in die Grenzen des Wohnungseigentumsrechts.

Vermutlich aus verdrängten Rachegelüsten

schulte ich vom Architekten zum Kaufmann

der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft um und arbeitete

fortan als Verwalter für Wohnungseigentum.

Damit Sie sich, lieber Wohnungseigentümer, kein X für ein

U vormachen lassen, habe ich dieses kleine Lexikon geschrieben.

Es erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Dazu gibt es wesentlich umfangreichere Ausarbeitungen

namhafter Autoren.

Stattdessen versuche ich das Wohnungseigentum in der

Praxis darzustellen. Sozusagen: „Aus dem Nähkästchen zu

plaudern“. Zur besseren Verständlichkeit habe ich mich

umgangssprachlich ausgedrückt und auf Verweise zu Paragraphen

und Gerichtsurteilen weitestgehend verzichtet.

Mit meiner persönlichen Meinung halte ich nicht zurück,

dennoch versuche ich dabei möglichst wenig Unsinn zu

verzapfen. Für die Richtigkeit kann ich natürlich keine

Haftung übernehmen. Schließlich bin ich kein Jurist.

Die Unterstreichungen verweisen auf Stichwörter.

Denjenigen Zeitgenossen, die ihren Lebensunterhalt mit

der Versendung von Abmahnungen zu verdienen trachten,

sei folgendes gesagt:

Für alle Abbildungen habe ich die Wiedergaberechte erworben

bzw. sind urheberrechtsfrei. Alle von mir beschriebenen

Situationen und Personen (natürlich auch das Vorwort)

sind selbstverständlich völlig frei erfunden. Sollten

sich dennoch irgendwelche Ähnlichkeiten mit der Realität

oder lebenden Personen ergeben, wäre das rein zufällig.

Gute Unterhaltung wünscht Ihnen

Rainer Thumm

Siegen, im Dezember 2004

4

Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen

AG

Az.

BetrKV

BGH

Amtsgericht

Aktenzeichen

Betriebskostenverordnung

Bundesgerichtshof

BV

BVI

CO

CO2

DIN

DVB-T2

DVGW

EDV

Berechnungsverordnung

Bundesverband d. Immobilienverwalter (vorh. BFW)

Kohlenmonoxid

Kohlenstoffdioxid

Deutsches Institut für Normung

Digital Video Broadcasting Terrestrial 2. Generation

Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches

Elektronische Datenverarbeitung

EEWärmeG Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

EN

EnEG

EnEV

ESWiD

ETV

EU

FGG

GE

GEG

Europäische Normen

Energieeinspargesetz

Energieeinsparverordnung

Evangelischer Bundesverband für Immobilienwesen

in Wissenschaft und Praxis e.V.

(Wohnungs-) Eigentümerversammlung

Europäische Union

Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit

Gemeinschaftseigentum

GebäudeEnergieGesetz (EnEG + EnEV + EEWärmeG)

5

GFZ

GRZ

HeizkV

IHK

ISO

KfW

LBO

LG

MaBV

MeldDV

MessEG

MHG

NRW

OLG

RWA

SE

SIA

TRGI

TÜV

VDI

WEG

WoFlV

ZPO

ZVG

Geschossflächenzahl

Grundflächenzahl

Heizkostenverordnung (auch HeizkostenV)

Industrie- und Handelskammer

Internationale Organisation für Normung

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Landesbauordnung

Landgericht

Makler- und Bauträgerverordnung

Meldedaten-Verordnung

Mess- und Eichgesetz

Miethöhegesetz (seit 2001 ersetzt durch §§ 557 ff. BGB)

Nordrhein-Westfalen

Oberlandesgericht

Rauch-Wärme-Abzug (-Anlage)

Sondereigentum

Schweizerischer Ingenieur- u. Architektenverein

Technische Regeln für Gasinstallationen

Technischer Überwachungsverein

Verein Deutscher Ingenieure

Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls Bezeichnung für

Wohnungseigentümergemeinschaft)

Wohnflächenverordnung

Zivilprozessordnung

Zwangsversteigerungsgesetz

6

Lexikon

A

W

R

Jetzt geht’s aber richtig zur Sache!

7

Lexikon

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung des Bauamtes für Bauherren bzw. Bauträger

von Eigentumswohnungen. Wer möchte schon auf dem Weg

zum Bad seinem Nachbarn im Nachthemd mit Kerze und

Zipfelmütze begegnen?

Damit das nicht passiert -

zumindest nicht unbeabsichtigt

- bestätigt das Bauamt

dem Bauträger nach Vorlage

der Planzeichnungen die Abgeschlossenheit

der geplanten

Wohnungen. In jedem Fall

sollte man darin kochen und

haushalten können.

Erst dann wird vom Grundbuchamt

die Teilungserklärung

ins Grundbuch eingetragen

und die Wohnungsgrundbücher

für die einzelnen

Eigentumswohnungen angelegt.

Damit ist Wohnungseigentum

begründet. Es darf

gekauft, beliehen, bewohnt,

vermietet, gepflegt, geliebt,

gehasst, gepfändet, versteigert

und verkauft werden.

Und da war noch...

...der gutgläubige Eigentümer,

der von einem Freund unbesehen

„pro forma“ eine

„Wohnung“ kaufte und aus

allen Wolken fiel, als er die

tatsächlich gekauften drei

Abstellräume gar nicht als

Wohnung vermieten konnte

und dafür auch noch monatlich

Hausgeld zahlen musste.

Abnahme ►Bauabnahme

Abschreibung

Buchhalterisch erfasster Wertverlust. Auch eine Immobilie

nutzt sich ab und hat damit eine begrenzte Lebensdauer.

Der dadurch entstehende Wertverlust wirkt sich steuersparend

aus. Durch die steuerliche Abschreibung von Immobi-

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Lexikon

A

lien können beachtliche Steuervorteile erzielt werden. Das so

gesparte Geld sollte der Instandhaltungsrücklage zufließen.

Die Höhe der Abschreibung und der damit verbundenen

Steuervorteile richtet sich nach den Anschaffungskosten

und den jeweiligen Steuergesetzen. In der Regel werden Eigentumswohnungen

und Wohngebäude über einen Zeitraum

von 50 Jahren steuerlich abgeschrieben. Halten sollten

sie allerdings länger. Aber das ist letztlich auch eine

Frage der Instandhaltung. Bei Wertermittlungen rechnet

man mit einer Lebensdauer zwischen 80 und 100 Jahren.

Der anteilige Grundstückswert wird nicht abgeschrieben.

Ein Grundstück hält - von der Verschmelzung der Erde mit

der Sonne in ein paar Milliarden Jahren mal abgesehen -

ewig und behält damit buchhalterisch gesehen, seinen

Wert. Aber nur, wenn wir uns nicht vorher mit Atombomben

in die Luft sprengen.

Abstandsfläche

Von Bebauung freizuhaltende Grundstücksfläche.

Sie kennen das sicher auch: Wenn

uns auf der Autobahn der Hintermann

zu dicht auffährt, macht

uns das aggressiv. Ähnlich ist das

mit Nachbarn, die uns zu dicht auf

die Pelle rücken. Und wenn wir die

zu allem Überfluss auch nicht leiden

können, ist alles aus.

Darum hat der Gesetzgeber im Bauplanungsrecht bestimmt,

dass neu zu errichtende Gebäude bestimmte Mindestabstände

zur Grundstücksgrenze einhalten müssen.

So bleibt den Bewohnern Raum für Licht und Belüftung

und für freiwillige Begegnungen.

Die Abstände dienen ebenso dem Brandschutz. Balkone

und Dachüberstände dürfen in die Abstandsfläche hinein-

10

Lexikon

A

ragen. Gartenhäuschen und Garagen sind dort auch erlaubt.

Die Dächer von Garagen dürfen dann aber nicht in

voller Breite als Balkone bzw. Terrassen genutzt werden.

Gemäß der Landesbauordnung (LBO) für NRW müssen

Balkone mindestens 2 m Grenzabstand einhalten.

In Ausnahmefällen dürfen Abstandsflächen auch auf dem

Nachbargrundstück liegen. Damit muss selbstverständlich

der Nachbar einverstanden sein, denn dessen Bebauungsmöglichkeiten

werden dadurch eingeschränkt.

Früher regelte man die Gebäudeabstände über den Bauwich.

Im Bebauungsplan sind noch weitere Vorgaben festgelegt.

Der Bebauungsplan darf von jedem Interessierten

beim zuständigen Bauamt eingesehen werden.

Abstimmung

Von manchen Miteigentümern

herbei gesehntes Ende

langwieriger Diskussionen

in einer Eigentümerversammlung.

Jetzt muss

Farbe bekannt werden. Ein

Beschluss muss her. Üblich

ist die offene Abstimmung

per Handzeichen.

Der Verwalter zählt dabei

gemäß dem Stimmrecht die Anzahl der Ja-Stimmen, der

Nein-Stimmen und der Enthaltungs-Stimmen. Im Ergebnis

kommt es darauf an, ob die Zahl der Ja-Stimmen die Zahl

der Nein- Stimmen übersteigt. Die Enthaltungs-Stimmen

bleiben bei der Ermittlung der Stimmenmehrheit unberücksichtigt.

Wer also seine Stimme nicht verschenken will, dessen

Rede sei getreu der Bergpredigt: „Ja, ja! - Nein, nein“!

In jedem Fall darf jedoch allein der Verwalter die Form der

Abstimmung bestimmen.

11

Lexikon

A

Wenn er mit der Annahme des Beschlussantrags rechnet,

erfragt er üblicherweise zuerst die Nein-Stimmen. Dann erfragt

er die Enthaltungsstimmen. Aus der Anzahl der insgesamt

möglichen Stimmen ermittelt er dann durch die

sog. Subtraktionsmethode, d. h. durch abziehen der Neinund

der Enthaltungsstimmen die Anzahl der Ja-Stimmen.

Die Methode irritiert schon mal Versammlungsteilnehmer,

führt jedoch wesentlich schneller zum korrekten abgezählten

mehrheitlichen Abstimmungsergebnis.

Auf Wunsch eines Einzelnen, dem sich dann oft die Mehrheit

und auch der friedliebende Verwalter anschließt, kann

auch geheim abgestimmt werden. Diese Methode ist vorteilhaft

für diejenigen, die „...aber nichts gesagt haben“ wollen.

Allstimmigkeit ►Beschluss

Amtsgerichtsurteil

Wird oft in der Tagespresse oder der Boulevardpresse an die

geneigten Leser verfüttert. Dabei appetitanregend mit einem

Kommentar gewürzt. Eigentümer, die es gut mit ihren Verwalter

meinen, senden ihm den ausgeschnittenen Zeitungsabschnitt

zu und erwarten entsprechende Anerkennung.

Dabei tendiert die rechtliche Essenz solcher Veröffentlichungen

gegen Null. Jedes Urteil bezieht sich auf einen

Einzelfall. Dabei muss sich der Amtsrichter genau genommen

noch nicht einmal an der höchstrichterlichen Rechtsprechung

orientieren. Sicher wird er es meistens tun.

Doch nur Juristen können aus solchen Urteilen, wenn

überhaupt, verallgemeinernde Rechtserkenntnisse ziehen.

Vorrangig aus Urteilen von Oberlandesgerichten (OLG) und

Bundesgerichtshof (BGH) lassen sich nützliche Erkenntnisse

gewinnen. Verbandsjuristen haben ihren Profi-Verwaltern

dies bereits „bis zum geht nicht mehr“ eingetrichtert.

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Lexikon

A

Anliegerbeitrag ►Erschließungskosten

Anschaffungskosten

Begriff aus dem Steuerrecht. Im Fall des Immobilienerwerbs

wird „anschaffen“ sogar steuerlich belohnt. Die

steuerliche Abschreibung einer Eigentumswohnung bezieht

sich ausschließlich auf die Anschaffungskosten. Damit

ist der Kaufpreis, jedoch ohne den Wertanteil des

Grundstücks, gemeint. Das Finanzamt ermittelt dabei den

abzuziehenden Grundstückswert nach dem amtlichen Bodenrichtwert.

Die Erwerbsnebenkosten, wie Maklerprovision,

Notar- und Gerichtsgebühren und Finanzierungskosten

können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht

werden.

Architekt

Geschützte Berufsbezeichnung. Nur Mitglieder der Architektenkammer

dürfen sich so nennen. Um hier Mitglied zu

werden, muss man ein Hochbauingenieurstudium

abgeschlossen haben

und danach mindestens zwei

Jahre am Bau als Ingenieur tätig

gewesen sein. Man kann also davon

ausgehen, dass ein Architekt etwas

vom Bauen versteht.

Das Wort Architekt stammt aus

dem Griechischen. Es war damals

die Bezeichnung für „oberster Baumeister,

Baukünstler“.

Es gibt auch Innenarchitekten und

Landschaftsarchitekten. Die Sprache

des Architekten ist seine Zeichnung.

Früher waren Architekten oft

„feine Pinkel“. Sie trugen statt einer Krawatte eine Fliege.

13

Lexikon

A

Scherzfrage: Was unterscheidet den Architekten vom Bauingenieur?

Der Bauingenieur steht mit Gummistiefeln in

der Baugrube. Der Architekt mit Lackschuhen.

Auflassung

Erklärung des Verkäufers, dass er der Eintragung des Erwerbers

ins Grundbuch zustimmt. Genauer: ...ins Wohnungsgrundbuchblatt.

Diese Erklärung ist Bestandteil des

Kaufvertrags und wird zusammen mit dem Erwerber bei

einem Notar beurkundet und dann beim Grundbuchamt

eingereicht. Daraufhin bereitet dort der Mitarbeiter die

Eintragung ins Grundbuch vor. Die eigentliche Auflassung

erfolgt aber erst, nachdem der Notar alle dazu erforderlichen

Genehmigungen beim Grundbuchamt eingereicht hat

und der Kaufpreis gezahlt bzw. beim Notar hinterlegt ist.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist man mit der Eintragung

ins Grundbuch ohne Wenn und Aber zum Miteigentümer

der Eigentümergemeinschaft geworden.

Auflassungsvormerkung

Begriff aus dem Grundbuchrecht. Sozusagen das Vorspiel

zur Auflassung. Was wäre, wenn ein unseriöser Verkäufer

für seine Immobilie nach Vertragsabschluss noch Belastungen

ins Grundbuch eintragen ließe? Oder wenn er sogar

gleichzeitig mit mehreren Erwerbern Kaufverträge abschließen

würde? Das gäbe ein ziemliches Gedränge beim Grundbuchamt.

Die Mitarbeiter dort wüssten gar nicht, wen sie

denn nun als neuen Miteigentümer eintragen sollten.

Wer sicher sein will, dass sich niemand vordrängt, beantragt

beim Notar zusammen mit dem Kaufvertrag gleich die Auflassung

im Grundbuch. Dort wird sofort der Name des zukünftigen

Eigentümers im entsprechenden Wohnungsgrundbuchblatt

der Wohnung vorgemerkt. Endgültig als

neuer Miteigentümer wird er eingetragen, wenn alle dazu er-

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Lexikon

A

forderlichen Genehmigungen vorliegen und der Kaufpreis

bezahlt bzw. beim Notar eingegangen ist.

Zu den erforderlichen Genehmigungen gehört auch beim

Wohnungsverkauf die Verwalterzustimmung. Die darf der

Verwalter nur in extremen Ausnahmefällen verweigern.

Aufteilungsplan

Die im Grundbuch bei Wohnungseigentum

eingetragene

Bauzeichnung. In diesem Plan ist

die Aufteilung eines Gebäudes

(Lage und Größe) in Sonder- und

Gemeinschaftseigentum dargestellt.

Die einzelnen Eigentumswohnungen

sind nummeriert und

oft auch farblich unterschiedlich

dargestellt. Der Aufteilungsplan gehört zur Teilungserklärung

und ergänzt die textlichen Ausführungen. Text und

Plan ergeben zusammen ein umfassendes Bild der Situation.

Bekanntlich sagt ein Bild mehr als tausend Worte.

Leider kennen nicht alle Miteigentümer ihren Aufteilungsplan.

Es kommt auch schon mal vor, dass sie sich am Verkaufsprospekt

orientieren. Der muss aber nicht mit dem

Aufteilungsplan übereinstimmen. Grundrisse sind inzwischen

geändert und die Nummerierung ist völlig anders.

Manchmal sind Teile des Gebäudes sogar gar nicht errichtet

oder andere Gebäudeteile dazugekommen. Gerne werden

auch Garagenstellplätze als Sondereigentum versprochen,

obwohl sie lediglich als Sondernutzungsrecht angelegt sind.

Und so passiert es, dass sich jemand eine Wohnung ansieht

und kauft. Nach dem Einzug merkt er, dass er gemäß

der Teilungserklärung eine völlig andere Wohnung gekauft

hat. Mit Garagen und Kellern geht das auch. Oder jemand

erwirbt das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, der

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Lexikon

A

in Realität wegen einer vorhandenen Böschung gar nicht

existiert und auch nicht nachträglich anzulegen ist.

Was nicht in der Teilungserklärung steht, kann man auch

nicht kaufen. Wenn’s doch passiert: Nicht mit der Eigentümergemeinschaft

zanken sondern nur mit dem Verkäufer.

Das ist alles schon vorgekommen. Insbesondere dann, wenn

sich der Bauträger bzw. der Architekt wenig Mühe gegeben

hat oder die Teilungserklärung nachträglich geändert wurde.

Aufzug-Betriebssicherheitsverordnung

Sieht seit spätestens 2007 vor, die Betreiber von Aufzugsanlagen

stärker in die Verkehrssicherungspflicht zu nehmen.

Dazu sind die gesetzlichen Prüfpflichten, zum Beispiel die

jährliche TÜV-Prüfung, entfallen. Niemand scheint nunmehr

gesetzlich verpflichtet den gefahrlosen Aufzugsbetrieb

zu gewährleisten.

Doch weit gefehlt: Die volle Verantwortung ist nun dem Betreiber,

also der Eigentümergemeinschaft, auferlegt. Im

Fall eines Unfalls muss sie beweisen, dass sie alle Auflagen

der Betriebssicherheitsverordnung eingehalten hat.

Da wären z. B. regelmäßige Wartungen, technische Einbauten

zur Sicherheit des Wartungspersonals und der Benutzer

und vor allen Dingen ein Notrufsystem mit Aufzugswärter,

dass rund um die Uhr schnellstmöglich für Rettung sorgt.

Aufzugswärter

Die Aufzug-Betriebssicherheitsverordnung verlangt auch

nach regelmäßigen Kontrollen des Aufzugs.

Demnach hat der Betreiber - also die Eigentümergemeinschaft

- eine oder mehrere Personen, die über die notwendige

Zuverlässigkeit und das erforderliche Sicherheitsbewusstsein

verfügen, u. a. zu beauftragen:

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Lexikon

A

• die Aufzugsanlage zu beaufsichtigen

• regelmäßige Kontrollen durchzuführen

• eingeschlossene Personen zu befreien

Ein anlagenspezifischer Notfallplan muss

ebenfalls erstellt werden.

Auch wenn der TÜV dazu Schulungen

anbietet: In der Praxis ist es sehr schwer

Hausbewohner für eine so verantwortungsvolle

Tätigkeit zu begeistern.

Ausfrieren

Schon das Wort jagt einem Schauer über den Rücken. Soll

es wohl auch, damit es erst gar nicht so weit kommt.

Es ist manchmal das letzte Mittel,

wenn ein Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft

trotz vorliegendem

Titel sein Hausgeld nicht

zahlt und alle anderen Maßnahmen

uneffektiv erscheinen.

Natürlich muss darüber erst im

konkreten Einzelfall ein Beschluss

der Eigentümerversammlung herbeigeführt

werden.

Der BGH hat entschieden, dass,

bei einem Zahlungsrückstand in

einer Höhe von mehr als sechs

monatlichen Hausgeldraten die Eigentumswohnung

von der Versorgung

mit Wasser und Heizung abgetrennt

werden darf. Dann muss

der betreffende Miteigentümer zur

Strafe eben frieren. Das geht auch,

wenn die Wohnung vermietet ist. Dann friert eben sein

Mieter.

17

Und da war noch...

...der clevere Wohnungseigentümer,

der

seine vom Strom abgeklemmte

Wohnung mittels

Verlängerungsschnur

aus dem Treppenhaus

versorgte.

Lexikon

A

Dabei sind jedoch zusätzlich der Aufwand und die Kosten

zu berücksichtigen, welche die technische Durchführung

der Absperrung erfordert. Die Absperrung sollte, möglichst

ohne die Wohnung betreten zu müssen, erfolgen können.

Das könnte sonst Opfer fordern.

Hoffentlich verhindert der Betroffene die Abtrennung nicht

mit einer einstweiligen Verfügung bei Gericht. Sonst kann

die auf wenige Tage geplante Maßnahme sich unverhofft in

ein nur kurzes Intermezzo verwandeln. Und das Verfahren

wird für die Eigentümergemeinschaft aufwändiger und damit

auch teurer.

Ausschreibung

Wird oft mit dem Kostenangebot

verwechselt. Ausschreibungen

erstellen im Baubereich

nur Architekten oder Bauingenieure.

Bei Maßnahmen zur Instandhaltung

oder Instandsetzung

z. B. wird die Situation

am Bauwerk genau geprüft.

Daraufhin wird die erforderliche

Bauleistung in ihrem Umfang

und dem Materialeinsatz

genau festgelegt. Zur Sicherung der Arbeitsqualität wird jeder

einzelne Arbeitsvorgang detailliert beschrieben.

Selbstverständlich sind in der erstellten Leistungsbeschreibung

alle einschlägigen Vorschriften und Fachregeln zu berücksichtigen.

Diese Ausschreibung wird an verschiedene

Firmen, die jetzt auch Bieter genannt werden, versandt. Die

brauchen dann nur noch ihre Preise für die einzelnen Arbeitspositionen

einzusetzen. Wenn die Ausschreibung dann

zurückkommt, kann man die Ergebnisse unmittelbar miteinander

vergleichen. Meist wird dann der Auftrag an den

geringst fordernden Bieter vergeben.

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Lexikon

A

Die Detailgenauigkeit der Ausschreibung

hat entscheidenden

Einfluss auf das Ergebnis der

fertigen Arbeiten. Der Ausschreibende

trägt die Verantwortung

für die technisch einwandfreie

Lösung. Und weil das

trotz des fundierten Wissens

der Fachleute so risikoreich ist,

haben Architekten und Ingenieurbüros

dafür eine entsprechende

Haftpflichtversicherung

abgeschlossen.

Auch wenn das viele Miteigentümer

nicht glauben wollen:

Ausschreibungen gehören keinesfalls

zu den Verwalteraufgaben.

Der Verwalter muss dafür

einen Fachmann vorschlagen!

Der Eigentümergemeinschaft

erscheint das jedoch häufig zu

teuer. Unerfahrene Verwalter

schreiben selber Bauleistungen

aus, getreu dem Motto: „Denn

sie wissen nicht, was sie tun“. Manche sind dabei so übereifrig,

dass sie sich dazu vorher noch nicht einmal von der Eigentümergemeinschaft

beauftragen lassen.

Eine Ausschreibung macht aber nur Sinn, wenn die einzelnen

Arbeitsvorgänge vorher genau kalkulierbar sind. Bei

Instandhaltungsmaßnahmen ist das aber häufig nicht der

Fall. Wenn der Verwalter es trotzdem mit den Kenntnissen

eines engagierten Heimwerkers tut, hat er sein berufsbedingtes

Glatteis bereits verlassen. Dann ist er zum Kamikaze-Flieger

aufgestiegen. Und wenn er dann auch noch

die „Bauleitung“ übernimmt, hat er den Sturzflug eingeleitet.

Nach dem Aufprall kann er nur noch versuchen, dem

Handwerker die Alleinschuld in die Schuhe zu schieben.

19

Und da waren noch...

...die verärgerten Handwerker,

als sie innerhalb

von fünf Jahren dreimal

Kostenangebote für eine

Treppenhausrenovierung

einer Eigentümergemeinschaft

abgeben mussten,

um dann zu erfahren,

dass das Treppenhaus eigentlich

noch schön genug

sei und damit ihre Arbeit

für die Katz’ war.

Lexikon

B

Bauabnahme

Sie kennen das: Ihr Frisör hält Ihnen den Spiegel an den

Hinterkopf; der Kellner im Restaurant will wissen, ob Ihnen

die Hülsenfrüchte geschmeckt haben. Möglicherweise

interessiert es ihn persönlich nicht mal die Bohne. Die

Frage hat einen ganz anderen Hintergrund: Wenn Sie jetzt

uneingeschränkt „ja“ sagen, müssen Sie nachher auch bezahlen.

Ohne „wenn und aber“. Das ist die Abnahme.

So ist es auch beim Bau. Bis zur Abnahme muss der

Handwerker bzw. Verkäufer die Mängelfreiheit beweisen.

Für Baumängel oder Bauschäden, die nach der Abnahme

erkannt werden oder auftreten, muss der Erwerber den

Beweis für die Mangelhaftigkeit führen. Und das kann unter

Umständen langwierig und teuer werden.

Nehmen Sie darum einen Architekten

oder Bauingenieur

zur Abnahme hinzu. Der protokolliert

sorgfältig alle erkannten

Baumängel. Die

Bauabnahme gilt sowohl für

das Sondereigentum als auch

für das Gemeinschaftseigentum.

Auch wenn keine offizielle

Abnahme durchgeführt

wurde, gelten das Sondereigentum

und auch das Gemeinschaftseigentum

als abgenommen,

sobald der neue

Eigentümer davon Besitz ergriffen

hat. Mit der Abnahme

beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Bezahlen müssen

Sie jetzt auch. Aber nur für die fehlerfreie Arbeit. Für

noch nicht beseitigte Baumängel wird üblicherweise ein

entsprechender Betrag einbehalten, bis nachgebessert ist.

Die Bauabnahme durch das Bauamt ist heute meist nur

noch bei größeren Bauvorhaben üblich. Nach neuem Bau-

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Lexikon

B

recht ist der Architekt stärker für sein Bauwerk in der Verantwortung.

Das gleiche gilt auch für die Statik. Auf Wunsch

des Bauherrn führt das Bauamt aber eine sog. Bauzustandsbesichtigung

durch. Hierbei werden aber in der Regel

lediglich Abweichungen von den genehmigten Plänen und

der jeweils geltenden Landesbauordnung (LBO) geprüft.

Bauabzugssteuer

Totgeburt übereifriger Gesetzesmacher in 2001. Den im

Baugewerbe tätigen Betrieben wird dabei unterstellt, dass

sie die Steuern nur unzureichend abführten. Besonders bei

ausländischen Firmen sei das vorgekommen. Die haben in

Deutschland gearbeitet, jedoch ihre Steuern hier nicht abgeführt.

Die Verordnung gilt für jeden Gewerbetreibenden, der

Arbeiten vergibt, die auch nur im weitesten Sinne etwas mit

dem Baugewerbe zu tun haben. Eigentümergemeinschaften

zählen nach dem Willen des Gesetzgebers natürlich auch zu

den Gewerbetreibenden. Und fast alles, was ein Verwalter

für eine Eigentümergemeinschaft so tagtäglich abwickelt,

fällt darunter.

Der Verwalter hat 15 % vom Rechnungsbetrag des Auftragnehmers

einzubehalten. Diesen Betrag muss er unter Angabe

der Steuernummer des Auftragnehmers an das Finanzamt

des Auftragnehmers abführen. Natürlich muss er

dazu auch noch eine Steuererklärung abgeben. Abgesehen

davon, dass es nicht so einfach ist, die betreffende Steuernummer

und das zuständige Finanzamt zu ermitteln, hält

diese Verordnung auch Scharen von Finanzbeamten in

Atem.

Doch es gibt eine Ausnahme, mit der das Finanzamt die

Guten von den Bösen aussortieren will: die Freistellungsbescheinigung.

Bei Vorlage dieser Bescheinigung braucht

der Verwalter die Prozedur nicht durchzuführen. Denn diese

Bescheinigung sollen nur diejenigen Firmen bekommen,

die ihre Steuer ordnungsgemäß abführen, dabei hat der

Verwalter die Aufgabe, die Echtheit des Originals der Frei-

21

Lexikon

B

stellungsbescheinigung an Hand einer Fotokopie zu prüfen.

Und natürlich auch die zeitliche Befristung.

Bei den mehr als 2.500 Firmen, denen wir Aufträge im

Namen unserer Gemeinschaften erteilen, könnten wir dafür

glatt einen neuen Mitarbeiter gebrauchen...

„Es hätte alles so schön sein können...“ meinte ein Referent

des Bundesfinanzministeriums anlässlich der Verwalterfachgespräche

2002 in Fischen (Allgäu). Dummerweise

hatte die Justiz eingegriffen. Die Gerichte hatten entschieden,

dass jedem Antragsteller die Freistellungsbescheinigung

ausgestellt werden muss. Ganz gleich, ob er Steuerschulden

habe oder nicht. Das Vorenthalten der Freistellungsbescheinigung

bedeute für den Handwerker einen unzumutbaren

Wettbewerbsnachteil.

Die Freistellungsbescheinigung gilt

natürlich immer noch. Auch wenn

sie so gut wie nichts wert ist. Und

mehr Geld hat sie, nach Aussage

des Referenten, auch nicht in die

Staatskasse gebracht. Aber eine

Menge Mehrarbeit für alle!

Eigentümergemeinschaften brauchen

inzwischen keine mehr!!!

Bauantrag

Keine Baugenehmigung ohne Antrag. Wer bauen will,

muss vorher beim zuständigen Bauamt einen Antrag stellen.

Das macht man üblicherweise über einen bauantragsberechtigten

Architekten oder Bauingenieur. Zum Bauantrag

gehören als Anlage die Entwurfszeichnungen, die

Baubeschreibung, die statische Berechnung, der Lageplan,

Zustimmungserklärungen ggf. betroffener Nachbarn usw.

In Gebieten mit gültigem Bebauungsplan reicht manchmal

das Bauanzeigeverfahren. Dabei ist das Verfahren für

22

Lexikon

B

Bauwillige sehr vereinfacht. Wenn die Bauaufsichtsbehörde

nicht innerhalb einer bestimmten Frist reagiert, darf mit

dem Bau begonnen werden.

Damit ist der aufwändige Antragsweg mit den vielen verwirrenden

Formularen entfallen. Ebenso ist der nach Reinhard

Mey früher manchmal erforderliche „…Antrag auf Erteilung

eines Antragsformulars zur Bestätigung der Nichtigkeit des

Durchschriftexemplars“ nach Aussage des Pressesprechers

des „Bundesamtes für die Verwaltung von Durchschriften

bereits vernichteter Verwaltungsakten“ bzw. dem Bürokratie-Abbaugesetz

(das gibt’s wirklich) zum Opfer gefallen.

Baubeschreibung

Eigentumswohnungen werden

oft schon im Planungsstadium

gekauft. Die Prospekte sind

bunt und Papier ist geduldig.

Achten Sie im Kaufvertrag für

Ihre Eigentumswohnung auf

eine detaillierte Beschreibung

der gesamten Bauausführung

und Ausstattung. Schließlich

hat sich der Architekt bzw.

der Bauträger über die angestrebte

Qualität Gedanken

gemacht. Sollte er jedenfalls!

Formulierungen wie: „Steckdosen

in ausreichender Anzahl“,

kann für den Bauträger

eine einzige Steckdose im

Raum heißen. Der Erwerber

liest daraus mind. 10 Steckdosen

über den Raum verteilt.

Und nun? Der Ärger ist vorprogrammiert.

Dabei sind die

Steckdosen noch das geringste Problem.

23


...die offensichtlich nach purem

Luxus strebenden Eigentümer,

denen es zu lästig

war, ihre Fahrräder und den

Rasenmäher über zwei Etagen

vom Keller durchs Treppenhaus

nach oben durch

den Eingangsflur nach

draußen zu tragen, und

nachträglich eine Außenkellertür

vom gebeutelten Bauträger

verlangten.

Lexikon

B

Wenn der Trockenraum zu klein ist, gibt es nachher Stress

bei der Durchführung der Hausordnung. Bei einer fehlenden

Kelleraußentür verschrammen die Fahrräder später

die Treppenhauswände.

Insbesondere im konstruktiven Bereich sollte die Baubeschreibung

möglichst genau sein. Lassen Sie sich am besten

von einem Architekten oder Bauingenieur beraten.

Bauerwartungsland

Dieser Begriff geistert

öfter durch die Immobilienanzeigen.

Eine

rechtliche Bedeutung

fehlt. Er wird gerne

von Leuten verwendet,

die mit diesem Begriff

den Wert ihres angebotenen

Grundstücks

erhöhen wollen. Gemeint sind damit Grundstücke, die im

Flächennutzungsplan zur Bebauung vorgesehen sind.

Ob und wann diese Grundstücke in einem Bebauungsplan

als tatsächlich bebaubar ausgewiesen werden, weiß niemand

genau. Das hängt von der Finanzierung, dem politischen

Willen und den Entscheidungen im Gemeinderat ab.

Darauf gebaut werden darf in der Regel jedoch vorerst

nicht. Und bis endlich gebaut werden darf, kann der Bauwillige

unter Umständen alt und grau geworden sein.

Baufehler ►Baumangel

Baufenster

Gemeint ist damit die überbaubare Fläche eines Grundstücks.

Diese sog. überbaubaren Flächen sehen im Be-

24

Lexikon

B

bauungsplan wie kleine Fenster auf den Grundstücken

aus. Daher der Name. Natürlich dürfen diese Flächen nicht

vollständig überbaut werden. Das geplante Gebäude muss

lediglich innerhalb dieses Baufensters platziert werden.

Wie viel von der jeweils überbaubaren Fläche tatsächlich

bebaut werden kann, hängt auch von der Grundflächenzahl

(GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) ab. Im Bebauungsplan

sind noch weitere Vorgaben festgelegt.

Baugenehmigung

Baugenehmigungen sind Ländersache. Jedes Bundesland

hat seine eigene Landesbauordnung. Für Ein- und Zweifamilienhäuser

innerhalb eines Gebietes, für die ein Bebauungsplan

gilt, ist das Verfahren meist vereinfacht. Auf

einen Bauantrag kann verzichtet werden. Hier genügt es,

dass der Bauherr seine Bebauungsabsicht bei der zuständigen

Gemeinde anzeigt (Bauanzeigeverfahren).

Natürlich muss er die geltenden Bauvorschriften beachten.

Wie beim Baugenehmigungsverfahren muss er die üblichen

Unterlagen einreichen. Wenn das Bauamt innerhalb

einer bestimmten Frist keinen Widerspruch erhebt, darf er

anfangen.

Für alle anderen Bauvorhaben muss eine Baugenehmigung

beantragt werden. Hier darf der Bauherr erst mit den

Arbeiten beginnen, wenn die offizielle Baugenehmigung des

Bauamtes schriftlich vorliegt.

Baugrenze

Im Bebauungsplan festgelegte Grenzen, innerhalb derer

das Gebäude auf dem Grundstück platziert werden darf.

Außerhalb dieser Grenzen dürfen auf dem Grundstück

keine Gebäude errichtet werden. Eine Ausnahme bilden

dabei ggf. Garagen oder Gartenhäuser.

25

Lexikon

B

Mit den unbebauten Flächen werden Beeinträchtigungen

der Nachbarn untereinander verringert. Darüber hinaus

dienen die unbebauten Grundstücksflächen dem Brandschutz.

Die Baugrenze sollte nicht mit der Baulinie verwechselt

werden.

Bauherrenmodell

Seit den 80er Jahren ein beliebtes Steuersparmodell bei

der Errichtung von Wohnimmobilien. Die Käufer (häufig

die am Bau beteiligten Handwerker) traten dabei als Bauherren

auf und konnten zahlreiche Aufwendungen, wie

z. B. Gebühren für Baubetreuung, wirtschaftliche Beratung,

Finanzierungsvermittlung usw. als sofort abzugsfähige

Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung

und Verpachtung steuerlich geltend machen. Durch

zwischenzeitliche Änderung des Steuergesetzes ist das

Bauherrenmodell steuerlich uninteressant geworden.

Bauingenieur

Geschützte Berufsbezeichnung. Nur

wer ein abgeschlossenes Bauingenieurstudium

absolviert hat, darf

sich so nennen. Man kann davon

ausgehen, dass ein Bauingenieur

ebenso wie ein Architekt etwas vom

Bauen versteht. Dabei liegt der

Ausbildungsschwerpunkt nicht, wie

beim Architekten, im künstlerischen

Bereich, sondern ist mehr

technisch geprägt. Auch mathematische

Fähigkeiten sind für statische Berechnungen erforderlich.

Dennoch kann ein Bauingenieur auch Architekt

werden. Dazu muss er jedoch die Anforderungen der Architektenkammer

bezüglich der Mindestqualifikation erfüllen.

26

Lexikon

B

Baukindergeld

Auslaufmodell. Wird seit 2006 nicht

mehr neu gewährt. War seinerzeit an die

damalige „Eigenheimzulage“ gekoppelt

und wurde Bauherren mit steuerlich anerkannten

Kindern zusammen mit der

Eigenheimzulage ausgezahlt. Dabei zahlte

der Staat pro Kind jährlich 800 € über

einen Zeitraum von 8 Jahren aus. Die

Auszahlung war jedoch an bestimmte

Einkommensgrenzen geknüpft. Aktuell

gibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sehr kostengünstige

Kredite für Bauherren. Allerdings können so nur

maximal 30% der Bausumme finanziert werden. Näheres

weiß jede Bank oder Sparkasse.

Und da war noch...

Baulast

Einer trage des Anderen Last.

Wird oft verwechselt mit der

Grunddienstbarkeit. Eine Baulast

ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung

eines Grundstückseigentümers

gegenüber der Bauaufsichtsbehörde,

die sein Grundstück

betrifft. Häufig geht es dabei

um die Übernahme von Abstandflächen

auf dem eigenen Grundstück

zu Gunsten des Nachbarn.

Das kann zum Beispiel die Duldung

von Anbauten oder Balkonen

im Grenzbereich sein. Auch

Fenster erfordern eine gewisse davor frei zuhaltende Fläche.

Wenn die nicht auf das eigene Grundstück passt, kann man

versuchen einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück

abzuwälzen. Mit der Übernahme dieser Baulast muss sich

der Nachbar natürlich einverstanden erklären.

27

...der „belästigte“ Wohnungseigentümer

einer

Kleinstgemeinschaft,

der den Heizöllieferanten

zurückschickte, da

er nicht wisse, wo der

Einfüllstutzen sei und

ihn die Betankung ohnehin

nichts angehe.

Lexikon

B

Die Baulast entfaltet jedoch nur gegenüber der Behörde

Wirkung. Dies wird im Baulastenverzeichnis des Bauamtes

eingetragen. Im Grundbuch wird man eine Baulast vergeblich

suchen.

Überfahrrechte für Nachbargrundstücke lassen sich nicht

über eine Baulast absichern. Diese Erfahrung musste vor

Jahren ein Grundstücksnachbar einer Eigentümergemeinschaft

machen. Die Wohnungseigentümer nötigten dem

Nachbarn einige Zugeständnisse ab, bevor sie der Eintragung

einer Grunddienstbarkeit zustimmten und ihn mit

seinem Auto wieder über ihr Grundstück fahren ließen.

Bauliche Veränderung

Eine Maßnahme, die eine Veränderung der Wohnungseigentumsanlage

bewirkt, über die normale Instandhaltung

und Modernisierung hinausgeht, den Gebrauchswert nicht

erhöht und dabei den Charakter der Wohnanlage verändert

wird vom BGH als nachteilige bauliche Maßnahme angesehen.

Das kann auch die Optik betreffen:

Ob ein Außenanstrich, der ein Gebäude von

⇐ so nach nunmehr so ⇒

verändert, eine bauliche

Veränderung darstellt,

kann ich nicht beurteilen.

Das empfindet sicher jeder

Wohnungseigentümer anders.

Die Abgrenzung zwischen

Modernisierung und

baulicher Veränderung

vollzieht sich in der Praxis fließend.

Z. B. ein Beschluss über den Einbau einer Parabolantenne

auf dem Dach: Wenn das Haus bisher nicht über einen

Breitbandkabelanschluss verfügt, kann der Einbau einer Parabolantenne

eine Maßnahme zur Anpassung an den Stand

der Technik sein. Dadurch werden erstmalig alle Wohnun-

28

Lexikon

B

gen mit einem breiten Programmangebot versorgt. Diese

Maßnahme gilt als Modernisierung, weil damit die allgemeinen

Lebensverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Der gleiche Einbau kann aber auch als bauliche Veränderung

angesehen werden, wenn das Gebäude bereits über

einen Breitbandkabelanschluss verfügt. Insbesondere,

wenn sich dabei das Programmangebot nicht deutlich gegenüber

dem Breitbandkabelanschluss erweitert.

Die bauliche Veränderung kann oft zu Streit führen. Denn

jeder Wohnungseigentümer hat seine Eigentumswohnung

in einem Gebäude mit seinerzeitigem Aussehen, Ausstattungsstandard

und Charakter erworben, das ihm offensichtlich

gefallen hat. Er kann darauf vertrauen, dass das

so bleibt.

Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gebäude tatsächlich

verändert wird. Es reicht schon aus, dass der Charakter

der Gesamtanlage verändert wird. Die Rechtsprechung hat

bereits entschieden, dass die Beseitigung eines dominanten

Solitärbaums als bauliche Veränderung gilt.

Wenn ein Wohnungseigentümer die Eigenart der Wohnanlage

verändern möchte, betrifft das alle Miteigentümer.

Eine solche Maßnahme kann rechtswirksam nur beschlossen

werden, wenn ausnahmslos alle von der Maßnahme

nachteilig beeinträchtigten im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentümer zustimmen.

Damit die Kosten einer solchen

Maßnahme, z. B. der Einbau eines

Schwimmbads im Garten,

praxisgerecht verteilt werden dürfen,

hat der Gesetzgeber hierfür

die Beschlusskompetenz ab dem

01.07.2007 mit der Novellierung

des Wohnungseigentumsgesetzes

(WEG) geändert. Doch Vorsicht: Instandhaltungsverpflichtungen

an von einzelnen Miteigentümern ausgeführten

29

Lexikon

B

und genehmigten baulichen Veränderungen gelten nicht

für Rechtsnachfolger (z. B. Käufer der Wohnung). Ab dann

muss die Gemeinschaft die bauliche Veränderung allein

auf ihre Kosten instand halten. Und das kann z. B. bei einem

mangelhaft ausgeführten Wintergarten ganz schön

teuer werden.

Die Beseitigung einer ungenehmigten baulichen Veränderung

kann der sich gestört fühlende Wohnungseigentümer

selbst verfolgen. Wenn gutes Zureden an den Verursacher

nicht nützt, kann er auch allein den Rechtsweg beschreiten.

Für die Verfolgung seines Rechts hat der geschädigte

Miteigentümer ab Kenntnis der Veränderung jedoch nur 3

Jahre Zeit. Die Schäden jedoch, die durch die Errichtung

oder die Beseitigung der baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum

entstehen, darf ausschließlich die

Eigentümergemeinschaft verfolgen.

Auf entsprechenden Antrag kann aber auch die Beseitigung

einer baulichen Veränderung durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung

auch in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft

gelegt und vom Verwalter verfolgt werden.

Baulinie

Im Bebauungsplan gezeichnete Linie auf dem Grundstück,

auf der eine Gebäudewand zwingend zu errichten ist. Sinn

dieser Baulinie ist es, zum Beispiel den Abstand von Reihenhäusern

zur Straße bzw. untereinander genau festzulegen.

Ebenso gilt es auch, die Beeinträchtigungen der

Nachbarn untereinander zu verringern. Die Baulinie sollte

nicht mit der Baugrenze verwechselt werden. Im Bebauungsplan

sind noch weitere Vorgaben festgelegt.

Baumangel

Dieser Begriff - auch als Baufehler bezeichnet - wird im

Sprachgebrauch oft mit dem Bauschaden gleichgesetzt.

30

Lexikon

B

Zum Verständnis des Unterschieds hier ein Beispiel: Eine

nicht ausreichend gegen Umfallen geschützte, brennende

Kerze ist sicher ein Mangel oder ein Fehler. Es entsteht jedoch

erst dann ein Schaden, wenn die Kerze auf Grund

des Mangels tatsächlich die Wohnung bzw. das ganze Haus

in Brand steckt. Hoffentlich greift dann der Brandschutz.

Doch nicht jeder Mangel führt beim Bauwerk gleich zu einem

Bauschaden. Wir haben ohnehin schon genug davon.

Bauschaden

Er entsteht oft aus Planungs- oder Ausführungsmängeln.

Der Planer vernachlässigt ein wichtiges Detail und der

Handwerker muss sich dafür was zurecht fummeln.

Ganz beliebt ist in diesem Zusammenhang der Wandanschluss

eines Balkons. Die Balkontür sitzt dicht über dem

Balkonboden. Zu tief, um die Abdichtung entsprechend

den Fachregeln mindestens

15 cm hoch an das angrenzende Und da war noch...

Mauerwerk anzuschließen. Eine

dichtende Wandanschlussschiene

passt nicht unter die Balkontürschwelle.

Kiloweise eingespritztes

Silikon muss jetzt Wunder

vollbringen. Das ist zwar ein

Baumangel, doch bei normalem

Regen bleibt noch alles dicht...

...bis die Weichmacher aus dem

Silikon verdunsten, die Fuge

schrumpft und von der Wand abreißt.

Im Winter hinterläuft das

tauende Schneewasser den zu

niedrigen Wandanschluss mit

der abgerissenen Fuge. Dadurch

entsteht ein Nässeschaden in der

darunter liegenden Wohnung.

31

...der betrogene Wohnungseigentümer,

der

beim Kauf seiner Wohnung

einen ungeprüften

Stellplatz mit erworben

hatte, den es gar nicht

gab, da die betreffende

Grundstücksfläche eine

steile Böschung war.

Lexikon

B

Der zu niedrige Wandanschluss ist der Baumangel. Die verfärbte

und abgelöste Tapete in der darunter liegenden Wohnung

ist der Bauschaden. Und der Miteigentümer der geschädigten

Wohnung ist der Dumme. Denn dafür zahlt keine

Versicherung. Auch nicht die Eigentümergemeinschaft,

soweit sie den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat.

Schuldhaftes Verhalten läge dann vor, wenn die Eigentümergemeinschaft

den Baumangel als Schadensquelle erkannt

hätte und sich wider besseres Wissen geweigert hätte

den Mangel zu beseitigen.

Gibt’s nicht? - Doch! Insbesondere wenn die Instandhaltungsrücklage

zu gering ist und die Wohnungseigentümer

das Geld für eine Sonderumlage nicht aufbringen wollen.

Den traurigen Rekord darin hält eine Eigentümergemeinschaft

wegen eines undichten Balkons. Mit anwaltlichem

Druck wurde endlich in der dritten dazu einberufenen Eigentümerversammlung

beschlossen, den undichten Balkon

zu sanieren. Wegen der verzögerten Balkonabdichtung

musste dem geschädigten Wohnungseigentümer auch der

Nässeschaden in seiner Wohnung ersetzt werden.

Bauträger

Wer trägt schon gerne Risiko? Ein

Bauträger muss das zwangsläufig.

Er baut auf eigenes Risiko ein

großes Gebäude. Er teilt es per

Teilungserklärung in Wohnungseigentum

auf und verkauft die

einzelnen Eigentumswohnungen zum Festpreis. Oft schon,

bevor das Gebäude fertig gestellt ist. Wenn alles gut geht,

zahlen die Wohnungserwerber ihre Kaufpreise nach dem

Baufortschritt. Das ist in der Makler- und Bauträgerverordnung

(MaBV) so geregelt. An die muss sich der Bauträger

halten. Die Einhaltung der Bestimmungen wird von der

zuständigen Verwaltungsbehörde überwacht.

32

Lexikon

B

Das Unternehmerrisiko des Bauträgers liegt zwischen dem

Erwerberanspruch, der Gewinnerwartung und der Realität

am Bau. Der Bauträger bedient sich verschiedener Handwerker.

Diese müssen knapp kalkulieren. Hier ist vieles

Handarbeit. Außerdem mangelt es an Fachpersonal, das

oft zu teuer ist. (Geiz ist ja geil.) Und da lassen sich Fehler

nicht ganz vermeiden. Im Gegensatz zum Mietwohnungsbau

spielt oft „Nachhaltigkeit“ eine deutlich geringere Rolle

Die Qualität eines Bauträgers erkennt man an der Bausubstanz

und am Umgang mit Reklamationen. Ein Erwerber

sollte sich darum vor dem Kauf von einem Architekten

oder Bauingenieur beraten lassen.

In der Praxis lassen sich Baumängel nicht ganz vermeiden.

Bis die behoben sind, sollte man einen entsprechenden Betrag

zur Sicherheit einbehalten und erst nach erfolgter

Mängelbeseitigung auszahlen.

Aber bitte nicht „den Fliegendreck an der Scheibe“ reklamieren,

um die letzte Rate einzubehalten. Wenn das alle

machen, geht der Bauträger Pleite. Dann kann er sich

auch nicht mehr um die Gewährleistung kümmern.

Bauvoranfrage

Das ist eine Anfrage vor dem eigentlichen

Antrag auf Baugenehmigung.

Mit einer Bauvoranfrage kann man

kostengünstig und relativ preisgünstig

beim Bauamt erfahren, ob denn

ein geplantes Bauvorhaben voraussichtlich

überhaupt genehmigt werden

würde. Allerdings kann das

Bauamt ggf. die Zusage um ein Jahr

zurückstellen.

Die im Vorbescheid gemachten Zusagen muss das Bauamt

in einem späteren Baugenehmigungsverfahren einhalten.

33

Lexikon

B

Bauwich ►Abstandsfläche

Bauzeitzinsen

Baukreditzinsen, die während der Bauzeit

anfallen. Also vor der Bezugsfertigkeit

des Hauses. Wenn es nicht gelingt,

einen günstigen Zinssatz mit der Bank

zu vereinbaren, hier noch ein Trost:

Bei vermieteten Immobilien können die

Zinsen als Werbungskosten steuerlich

geltend gemacht werden.

Bebauungsplan

Deutschland ist keine Bananenrepublik.

Da kann nicht jeder

bauen, wie er will. Im Bebauungsplan

ist alles geregelt:

Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl

(GFZ), Anzahl

der Vollgeschosse, Dachform,

Deckungsmaterial und Farbe,

Dachneigung, Firstrichtung,

First- und Traufhöhe,

Drempelhöhe (Kniestockhöhe),

Fußbodenhöhe über Meeresspiegel,

Dachsteinfarbe oder die

Sträucher im Vorgarten. Auch, wo denn nun die Häuser auf

den Grundstücken stehen dürfen.

Keine Sorge, es gibt hier noch mehr Zwangspunkte. Die

Abstandsflächen gehören auch dazu. Das im Einzelnen

hier zu erörtern, würde den Rahmen sprengen.

Wie man unschwer erkennt, bleibt jedoch noch genug

Raum für individuelle Gestaltung und Kreativität. Wie zum

Beispiel bei der Briefkastenanlage oder der Hausnummer.

34

Lexikon

B

Belegungsbindung

Wer Geld gibt, tut das oft nur unter Auflagen. So macht das

auch Vater Staat beim sozialen Wohnungsbau. Diese öffentlich

geförderten Wohnungen werden Sozialwohnungen genannt.

Sie dürfen nur an Angehörige eines bestimmten, gesetzlich

definierten Personenkreises vermietet werden. Vorwiegend

betrifft das Einkommensschwache oder Kinderreiche.

Der Nachweis dafür ist der Wohnungsberechtigungsschein.

Den brauchen auch Wohnungseigentümer, die ihre

eigene öffentlich geförderte Wohnung selbst beziehen.

Beirat ►Verwaltungsbeirat

Beratungsresistenz

Immer weiter um sich greifendes

Phänomen in unserer Informationsgesellschaft.

Freundliche Umschreibung

für hartnäckiges beharren auf

einer von den übrigen Menschen als

unsinnig erkannten These. Was in

der Zeitung oder in einem Forum im

Internet steht, wird als wahr angesehen.

Wirkt sich insbesondere bei

Beschlussfassungen oft teuer aus.

Typische Redewendungen wie: „Ich versteh’ ja nichts von…

aber…“, bringen meist wirkliche in der Eigentümerversammlung

anwesende Fachleute um des lieben Friedens willen

zum Schweigen. Wenn’s ganz dick kommt, auch einen technisch

ausgebildeten Verwalter. In solchen Situationen versteht

ein Heimwerker von bautechnisch komplizierten Herausforderungen

manchmal mehr als ein Bauingenieur.

Dabei beeindruckt er oft mit seinem profunden, überzeugend

vorgetragenen Halbwissen die übrigen Miteigentümer.

Besonders stressig wirkt sich das Phänomen aus, wenn ein

dominantes Mitglied des Verwaltungsbeirats betroffen ist.

35

Lexikon

B

Zum Beispiel verlangte einmal ein Beiratsmitglied vom Vereine

Klage gegen seinen mit ihm am Flur wohnenden

walter Miteigentümer. Mit diesem Miteigentümer war er bekannverfeindet.

Zeugen für das angeblich frevelhafte

termaßen Tun des zu verklagenden Miteigentümers gab’s

nicht. Das

Beiratsmitglied begründete die Verwalterverpflichtung mit

Und da war noch...

einem in dieser Sache gefassten Be-

schluss. Der Beschlussvorschlags-

text war seinerzeit vom

Verwalter

vorsorglich mit einem fachkundigen

Rechtsanwalt abgeklärt

worden.

Dieser Beschluss wurde dann

mehrheitlich gefasst. Dieser Beregelte

lediglich einen As-

schluss pekt des Zusammenlebens. Soweit

so gut. Eine Handlungsverpflichergab

sich

tungsresistente Eigen-

...der besonders bera-

tung für den Verwalter

daraus nicht.

tümer, der entgegen der

in zwei Sachverständi-

Dies war dem klagewütigen Beigengutachten

zweifels-

ratsmitglied jedoch nicht zu vermitfrei

festgestellten teln. Der Ton wurde rauer. Darum

Kondensatfeuchtigkeit, holte der Verwalter extra eine er-

die sehr teure und völlig

neute kostenpflichtige juristische

erfolglose Ausgrabung

Stellungnahme eines Anwalts ein.

und Neuabdichtung des

erdberührten Mauer-

Völlig für die Katz’. Denn jetzt ver-

werks im Bereich seiner langte das Beiratsmitglied

doch ge-

Garage durchsetzte und

fälligst einen anderen fachkundige-

weil der Schaden noch ren Rechtsanwalt einzuschalten.

immer auftrat, über die

Für keine der vorgenannten Maß-

Gemeinschaft eine weitere

teure und ebenso

sinnlose Ersatzvornahme

von einem anderen

nahmen gab es eine Handlungsverpflichtung

für den Verwalter. Die

Rechtslage gab es schlicht und einfach

nicht her. Abgesehen davon,

Unternehmer veranlasste,

auf deren Kosten die dass niemand der übrigen 63 Mitei-

Gemeinschaft zusätzlich gentümer an einer weiteren Auswei-

war für den Verwalter erkennbar,

hängenblieb.

tung in dieser Sache gelegen war.

36

Lexikon

B

Wie der nicht umsetzbare Beschluss lautete? „Die Mehrheit

der (*drei oder vier) Eigentümer am jeweiligen Flur darf darüber

entscheiden, wann und wie lange ihre Tür zum Treppenhaus

zum Stoßlüften geöffnet werden darf“. (*Anm. Verfasser)

Berechnungsverordnung (2. BV)

„Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen

nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“. Diese Verordnung

ist nach dem Krieg erlassen worden. Sie gilt ausschließlich

für den steuerlich geförderten und sozialen Wohnungsbau.

Sie regelt den Umgang mit: Abschreibung, Bewirtschaftung,

Instandhaltung, Kapital, Mietausfallwagnis und Verwaltung.

Da z. B. auch die Verwaltungskosten in die „Grundmiete“

eingerechnet werden, sind die Sätze dafür in der 2. BV „sozialverträglich“

festgelegt. Darum werden sie seit 1990 auch

nicht mehr per Verordnung erhöht, sondern alle 3 Jahre lediglich

an den jeweiligen Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.

Doch ständig steigende gesetzliche und rechtliche

Anforderungen belasten die Wohnungswirtschaft…

Bereitstellungszinsen

Schuldzinsen für Geld für die Zeit zwischen Kreditgewährung

und Auszahlung. Das Kreditinstitut argumentiert

damit, dass es das Geld in dieser Zeit täglich zur Auszahlung

an den Bauherrn bereithalten müsse. Darum könne

es nicht gewinnbringend anderweitig investiert werden.

Bei Krediten empfiehlt es sich mit der Bank eine möglichst

lange zinsfreie Bereitstellungszeitspanne zu vereinbaren.

Beschluss

Willenserklärung der Miteigentümer i. d. R. in einer Eigentümerversammlung.

Ein Beschluss sorgt manchmal für

Verdruss. Denn mit der Diskussion ist dann Schluss.

37

Lexikon

B

In den meisten Fällen entscheidet die

einfache Ja-Stimmenmehrheit. Der

Verwalter hat diesen Beschluss umzusetzen.

Ohne Zaudern und Zögern.

Auch wenn es manchem Wohnungseigentümer

nicht gefällt.

Wenn nicht alle Wohnungseigentümer

an einer Eigentümerversammlung teilnehmen,

jedoch alle Anwesenden einem

Beschluss zustimmen, ist das

einstimmig. Das kommt öfter vor.

Das WEG kennt nur eine Ausnahme, wo ein Beschluss

auch ohne Eigentümerversammlung gefasst werden kann:

der Umlaufbeschluss. Ein Umlaufbeschluss ist aber nur

wirksam, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer

dem Beschlusswortlaut vorbehaltlos zustimmen. So

einen Beschluss nennt man auch allstimmig. Nur dann

gilt der Beschluss als gefasst und

wird vom Verwalter entsprechend

schriftlich an alle Eigentümer

verkündet. In der Praxis kommt

das jedoch so gut wie nie vor,

weil oft nicht alle mitmachen. Einem

nicht formgerechten Umlaufbeschluss

kann dann eine

kostenpflichtige außerordentliche

Eigentümerversammlung folgen,

welche die Angelegenheit mit einem

einfachen Mehrheitsbeschluss

regeln kann.

Entziehungsverfahren gem. WEG

müssen mit einer qualifizierten

Mehrheit beschlossen werden,

wenn die Eigentümergemeinschaft

z. B. einen unliebsamen

Miteigentümer loswerden möchte.

Und da war noch...

...der durchsetzungswillige

Eigentümer, der seine

dem Verwalter bereits

telefonisch angekündigte

Drohung, in der Eigentümerversammlung

Blut

fließen zu lassen, auf

grausige Weise tatsächlich

umsetzte.

38

Lexikon

B

Für Modernisierungen ist seit der Novellierung des WEG ab

dem 01.07.2007 nur noch eine Doppelt qualifizierte Mehrheit

erforderlich.

Es gibt auch Situationen, bei denen die Willenserklärung

verdreht wird. Und das passiert so: Ein Miteigentümer

stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen deutlichen

Vorteil einräumt. In der Diskussion wird erkennbar, dass

niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch

nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt

folglich mit „Ja“. Die übrigen möchten den Hausfrieden

nicht gefährden und enthalten sich.

Die Beschlussverkündung des Verwalters klingt dann so:

„Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 7 Enthaltungen

mehrheitlich angenommen. - Damit darf Herr …

sein Kaminholz, statt im eigenen Keller nunmehr neben

der Haustür im Schutz des Dachüberstands lagern“.

Wer jetzt erst merkt, dass er seine Abstimmungschance vertan

hat, kann noch über eine Beschlussanfechtung beim

Wohnungseigentumsgericht versuchen, die Sache zu heilen.

Wenn ein Beschlussantrag keine Mehrheit bekommt oder

mehrheitlich abgelehnt wird, bleibt alles so wie vorher.

Auch ein abgelehnter Beschluss (Negativbeschluss) kann

beim Wohnungseigentumsgericht angefochten werden.

Nur wenn die Anzahl der Ja-Stimmen die der Nein-

Stimmen übertrifft, gilt ein einfacher Mehrheitsbeschlussantrag

als angenommen. Bei gleicher Anzahl von Ja- und

Nein-Stimmen gilt der Beschlussantrag als abgelehnt. Die

Stimmenthaltungen bleiben dabei unberücksichtigt.

Wenn kein Eigentümer seine Stimme abgibt, spricht man

von einem Nichtbeschluss. Dann gibt’s nichts vom Verwalter

zu verkünden oder bei Gericht anzufechten.

Bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft mit einem

Miteigentümer ist der betreffende Miteigentümer von seinem

Stimmrecht ausgeschlossen.

39

Lexikon

B

Beschlussanfechtung

Es gibt nichts, was man nicht

bestreiten könnte. So ist das

auch bei einem Beschluss. Einen

verkündeten Beschluss

bitte nicht beim Verwalter reklamieren.

Das ist sinnlos. Er

wird im Interesse der Erhaltung

des Beschlusses erst

nach Ablauf der Anfechtungsfrist reagieren.

Ein Beschluss kann nur beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht

angefochten werden, und das innerhalb eines

Monats nach Beschlussverkündung in der Eigentümerversammlung.

Nicht erst nach Erhalt des Beschlussprotokolls!

Der anfechtende Miteigentümer

kann sich dazu einen Rechtsanwalt

zu Hilfe nehmen. Am besten einen,

der sich auf Wohnungseigentum

spezialisiert hat. Der Eigentümer

kann auch selbst an das Gericht

schreiben. Er muss gegen den betreffenden

Beschluss alle übrigen

Miteigentümer verklagen und seinen

Klageantrag auch begründen. Gründe

können Verstöße gegen formale

Bestimmungen oder Verstöße inhaltlicher

Art sein.

Das Wohnungseigentumsgericht

prüft dann, ob der Beschluss den

Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung

entspricht und ob die Stimme

des Antragstellers Einfluss auf

das Beschlussergebnis gehabt hat.

Wenn nicht, wird in der Regel der Anfechtungsantrag

vom Gericht abgelehnt

und alles bleibt so wie vorher.

40

Und da war noch...

...der oft querulativ

handelnde Eigentümer,

der just in dem

Moment seine jährlichen

sinnfreien Beschlussanfechtungen

einstellte, als seine

Rechtschutzversicherung

ihm nach Jahren

endlich die „Freundschaft“

kündigte.

Lexikon

B

Doch Vorsicht: Manchmal geht eine Beschlussanfechtung

aus, wie das „Hornberger Schießen“. In der nächsten Eigentümerversammlung

wird der Beschluss dann in leicht geänderter

Form bei Berücksichtigung aller Formalien neu gefasst.

Und die Sache hat alle nur unnötig Geld gekostet.

Nicht alle! - Beim Querulanten möglicherweise nur die

Rechtschutzversicherung.

Beschlussantrag

Kein Beschluss ohne Antrag. Ein

qualifizierter Verwalter formuliert

in der Eigentümerversammlung

den Beschlussantrag wortgenau.

Auf diese Weise werden Missverständnisse

bei der Abstimmung

vermieden. Erfahrene Verwalter werden die Beschlusstexte

so formulieren, dass das Bestimmtheitsgebot

erfüllt

Und da war noch...

ist.

Wenn ein einzelner Miteigentümer

etwas beschlossen haben

möchte, sollte er das rechtzeitig

schriftlich beim Verwaltungsbeirat

oder dem Verwalter beantragen.

Dann muss er selber seinen

Antrag formulieren, über den

dann in der Eigentümerversammlung

abgestimmt werden soll. Üblicherweise

wird der Verwalter auf

Wunsch des betreffenden Miteigentümers

bei der Formulierung

unterstützend mitwirken.

Der Verwalter wird üblicherweise

den Abstimmungswunsch mit in

die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

aufnehmen.

41

...der querdenkende Eigentümer,

der zum Unwillen

der Miteigentümer eine

geheime Abstimmung über

seine Wiederwahl zum

Beirat forderte und ausrastete,

als ihn seine Miteigentümer

heimlich aus

dem Beirat abwählten.

Lexikon

B

Er muss aber nur Anträge aufnehmen, die erkennbar von

Interesse für die Gesamtheit der Eigentümergemeinschaft

sind. Offensichtlich formal falsche und mangels Beschlusskompetenz

nichtige Anträge darf er zurückweisen.

Beschlussfähigkeit

Das WEG bestimmt, dass

mehr als die Hälfte der stimmberechtigten

Miteigentumsanteile

in einer Eigentümerversammlung

anwesend oder vertreten

sein müssen, damit

rechtswirksam Beschlüsse gefasst

werden können. Damit

Und da war noch...

wollte der Gesetzgeber erreichen,

dass gefasste Beschlüsse hinreichende

Akzeptanz in der Eigentümergemeinschaft

finden.

In der Teilungserklärung bzw.

der Gemeinschaftsordnung

kann dennoch etwas anderes

bestimmt sein. Da gibt es schon

mal unvorteilhafte Bestimmungen.

Wie z. B., dass Beschlussfähigkeit

bereits bei einem einzigen

Teilnehmer oder anders

herum, erst bei Anwesenheit aller

Miteigentumsanteile erreicht

ist. Solche Regelungen tragen

mit dazu bei, Juristen in Lohn

und Brot zu halten.

Sollte eine Eigentümerversammlung

nicht beschlussfähig

sein, muss der Verwalter zu einer

Wiederholungsversammlung

einladen. Selbstverständ-

42

...der hartnäckige Eigentümer,

der in mehreren

aufeinanderfolgenden

Jahren trotz fehlender

Beschlusskompetenz eine

rechtlich unzulässige Kostenverteilung

zu seinen

Gunsten beantragte und

für die wiederholten Ablehnungen

kein Verständnis

aufbrachte und

daraufhin seinen Miteigentümern

und dem Verwalter

den Krieg erklärte.

Lexikon

B

lich wieder schriftlich mit einer Frist von in der Regel

mind. zwei Wochen. Diese Wiederholungsversammlung ist

aber nun in jedem Fall beschlussfähig. Im WEG heißt es

dazu: „...unabhängig von der Zahl der stimmberechtigten

Miteigentümer“. Jetzt wird es gefährlich. Wenn nur einer

kommt, kann der so beschließen, wie es ihm allein gefällt.

Beschlüsse einer Wiederholungsversammlung, die sofort an

eine nicht beschlussfähige Versammlung anschließt, sind

anfechtbar. Es sei denn, die in sehr seltenen Fällen sofortige

Wiederholungsversammlung ist lt. Gemeinschaftsordnung

zulässig. Auf Antrag eines Miteigentümers werden

sonst die Beschlüsse vom Wohnungseigentumsgericht sofort

wegen Nichteinhaltung der Formalien aufgehoben. Es

entstehen Unfrieden, unnötige Kosten für Gericht und Anwälte

und eine neue Versammlung. Wenn diese Versammlung

dann auch nicht beschlussfähig ist, erfolgt noch eine

wiederholte Wiederholungsversammlung. Deshalb wird ein

umsichtiger Verwalter von nicht in der Einladung angekündigten

Beschlussfassungen abraten. Oft zum Unmut der zu

spät antragstellenden Versammlungsteilnehmer

Beschlusskompetenz

Vereinfacht ausgedrückt, kann eine

Eigentümerversammlung alles beschließen.

Das kann manchmal der

fähigste Verwalter nicht verhindern.

Die Frage ist nur, ob jeder Beschluss

letztendlich auch rechtswirksam wird.

Schließlich muss der Verwalter diesen

Beschluss eventuell auch gegen den

Willen eines oder mehrerer Miteigentümer

durchsetzen. Dann erst zeigt sich, ob der Beschluss

den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Beschlüsse, die gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen

oder Regeln der Gemeinschaftsordnung außer Kraft setzen,

sind von vornherein nichtig. Hier sind der Eigentümer-

43

Lexikon

B

gemeinschaft die Hände gebunden. Um die Verwirrung

komplett zu machen: Regelungen in der Gemeinschaftsordnung,

die gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen,

auch. Sie sind so zu behandeln, als hätte es sie nie gegeben.

Und Beschlüsse, die vom Verwalter verlangen, bei der Umsetzung

gegen Gesetze zu verstoßen, darf der Verwalter auch

nicht ausführen. Das gilt zum Beispiel für Beschlüsse, die

mit der Vergabe und Bezahlung von Arbeiten unter Umgehung

der Steuergesetze zusammenhängen. Im Volksmund

mit Schwarzarbeit oder neudeutsch „Nachbarschaftshilfe“

bezeichnet werden. Bei der Umsetzung solcher Beschlüsse

kann sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der

„nach außen hin“ verantwortliche Verwalter leicht in den Bereich

des strafbaren Handelns gelangen.

Bei einer Beschlussanfechtung prüft das Wohnungseigentumsgericht,

ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht. Es prüft auch, ob die

Eigentümergemeinschaft überhaupt berechtigt war, über

die betreffende Angelegenheit zu beschließen (Nichtigkeit).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat

seine jahrzehntelange Rechtsauffassung

zur Beschlusskompetenz

völlig geändert. In dem aufsehenerregenden

Grundsatzbeschluss

vom 20.09.2000 AZ V ZB 58/99

hat er neue Aussagen zur Beschlusskompetenz


gemacht:

Bezogen auf die Gemeinschaftsordnung

kann demnach „...nicht

beschlossen werden, was vereinbart

werden muss. Es sei denn,

dass vereinbart ist, dass beschlossen

werden darf“.

- Das muss man sich mal auf der

Zunge zergehen lassen...

Und da war noch...

...die freien Blick beanspruchende

Eigentümergemeinschaft,

der

es mächtig stank zu erfahren,

dass ihr Beschluss,

den Nachbarn

zu verpflichten die Wetterfahne

auf dessen

Dach zu entfernen, ins

Leere ging.

44

Lexikon

B

Demnach müssen Vereinbarungen im Grundbuch eingetragen

werden. Das geht auch über eine Änderung der Teilungserklärung

bzw. Gemeinschaftsordnung. Nur so gelten

sie auch für später dazu gekommene Miteigentümer. Damit

wurden die Teilungserklärung und eventuell weitere

zusätzlich im Grundbuch eingetragene Regelungen zum

Maßstab der Beschlusskompetenz gemacht.

Aber auch hier gibt es nun Ausnahmen. Das aktuelle WEG

erlaubt im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch

Mehrheitsbeschluss Abweichungen von den Regeln der

Gemeinschaftsordnung. Allerdings nur bei der Verteilung

der Betriebskosten und der Verwaltungskosten. Doch Juristen

mahnen zur Zurückhaltung: Der neue Kostenverteilung

muss in jedem Fall dem Verbrauch oder der Verursachung

Rechnung tragen. Den so sehr beliebten Personenschlüssel

kann man in diesem Zusammenhang auch vergessen.

Damit platzen die Träume einiger Antragsteller.

Unter bestimmten Umständen - nämlich einer doppelt

qualifizierten Mehrheit - ist auch eine von der Gemeinschaftsordnung

abweichende Kostenverteilung bei

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen möglich.

Dies gilt allerdings nur für den Einzelfall. Der Verwalter

wird seine Eigentümer bei einer Eigentümerversammlung

im konkreten Fall entsprechend beraten.

Mehr dazu unter doppelt qualifizierte Mehrheit.

Beschlussprotokoll

Nach dem WEG müssen lediglich

die Beschlüsse protokolliert

werden. Mehr nicht. So

können die Entscheidungen

einer Eigentümerversammlung

jederzeit zweifelsfrei nachvollzogen

werden. Den Verlauf einer

Versammlung mit den Re-

45

Lexikon

B

debeiträgen der Beteiligten zu protokollieren, hat sich nicht

bewährt. Das führt oft zu Auseinandersetzungen mit dem

Protokollführer und zur sinnlosen Beschlussanfechtung.

Das Wohnungseigentumsgericht hat auch keine Lust und

keine Zeit ganze Romane zu lesen, denn für die rechtliche

Beurteilung zählen nur die reinen Beschlüsse. Und natürlich,

ob mit dem Beschluss dem erklärten Willen der Eigentümerversammlung

Rechnung getragen wird. Darum

ist es wichtig, dass die Beschlussformulierungen das Bestimmtheitsgebot

erfüllen und den Willen der Eigentümerversammlung

so genau wie möglich wiedergeben.

Jeder Miteigentümer hat das Recht, Protokolle beim Verwalter

einzusehen. Kostenpflichtige Kopien kann er auch

bekommen. In der Praxis wird jedoch ein leistungsfähiger

Verwalter jedem Miteigentümer unaufgefordert eine Protokollkopie

übersenden. Falls er diesen Service freiwillig bietet,

so sagen die Gerichte, müssen die Protokolle spätestens

3 Wochen nach der Eigentümerversammlung jedem

Miteigentümer zugegangen sein. So bleibt den Beteiligten

noch die Möglichkeit der Beschlussanfechtung vor Ablauf

der Monatsfrist.

Die krassesten Protokolle eines sog. „Verwalters“ habe ich

anlässlich der Übernahme einer Notverwaltung in die Hände

bekommen. Dort waren im Protokoll explizit alle Redebeiträge

aller Versammlungsteilnehmer aufgelistet. Der

Text strotzte von Formulierungen wie „Herr Meier (Name

geändert) sagte..., Frau Schulze (Name geändert) meinte...“

- Nirgendwo war von irgendeinem Beschluss die Rede. Das

hatte zur Konsequenz, dass weder Beschlüsse über die

Jahresabrechnungen noch über den laufenden Wirtschaftsplan

bestanden. Mit solchen „Beschlüssen“ weiter

zu arbeiten war unmöglich.

Darum konnte auch niemand gezwungen werden, die Jahresabrechnung

und das Hausgeld zu bezahlen. Und entsprechend

sah die Finanzsituation der Eigentümergemeinschaft

auch aus... - Das Gas war schon abgesperrt...

46

Lexikon

B

Beschluss-Sammlung

Umgangssprachlich auch

Beschlussbuch genannt.

Neuestes Kind der Gesetzgebung

mit der Änderung

des WEG ab 01.07.2007.

Demnach müssen alle in


gefassten Beschlüsse,

Umlaufbeschlüsse

und Gerichtsurteile nicht nur ins Beschlussprotokoll,

sondern nunmehr auch in eine Beschluss-Sammlung

eingetragen werden. Dies erfordert im Anschluss an jede Eigentümerversammlung

ca. eine Stunde Mehrarbeit.

Wie die Sammlung geführt werden soll, ob auf Papier oder

elektronisch, bleibt im Gesetz offen. Eine elektronisch geführte

Sammlung wird die systematische Suche nach bestimmten

Angelegenheiten deutlich erleichtern. Wenn jetzt

zum Beispiel ein Kaufinteressent wissen möchte, ob Hunde,

Katzen oder sonstige Haustiere gehalten werden dürfen,

darf er mit Genehmigung des Verkäufers in die Beschluss-

Sammlung einsehen. Bei uns wird er dazu nach einem Beschluss

zur Haustierhaltung suchen. Falls in der Vergangenheit

dazu ein Beschluss gefasst wurde, wird er ihn sofort

finden und auf Wunsch sofort ausgedruckt bekommen.

Theoretisch ist das eine gute Sache. ...Nur hat bei uns bisher

noch nie ein Kaufinteressent nach irgendwelchen Beschlüssen

sei es in Beschluss-Protokollen oder in der Beschluss-Sammlung

gefragt. Nach unserer Erfahrung sind

fast regelmäßig Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags in

ihrer der ersten Eigentümerversammlung überrascht, dass

sie zusammen mit der Eigentumswohnung auch noch eine

„Vereinsmitgliedschaft“ mit manchmal bemerkenswertem

Lebenslauf erworben haben. Der Stress mit dem dafür unschuldigen

Verwalter ist vorprogrammiert…

47

Lexikon

B

Beschlussverkündung

Oftmals vernachlässigte - aber wichtige Formalie - in einer

Eigentümerversammlung. Fast kein Miteigentümer und

leider nicht alle Verwalter wissen, welche Bedeutung die

Beschlussverkündung hat.

Ein von den Miteigentümern gefasster

Beschluss wird erst mit der

Verkündung des Beschlussergebnisses

durch den Verwalter rechtswirksam.

Der Verwalter sagt dann

z. B.: „Der Beschlussantrag ist damit

mehrheitlich angenommen“.

Erst mit der Beschlussverkündung

beginnt eine einmonatige Frist für

eine mögliche Beschlussanfechtung.

Nach Ablauf der einmonatigen

Anfechtungsfrist erwächst der

Beschluss in Rechtsbeständigkeit. Aber nur wenn der Beschluss

nicht von vornherein nichtig war.

Was ist wenn der Verwalter die formelle Verkündung unterlässt

und das möglicherweise auch noch im Beschlussprotokoll?

- Dann darf auch nach Jahren beim Wohnungseigentumsgericht

darum noch gestritten werden. Denn die Anfechtungsfrist

hat nicht begonnen und nur ein verkündeter

Beschluss wird in die Beschluss-Sammlung aufgenommen.

Besenrein

Im Mietrecht vertraglich vereinbarter Zustand einer Wohnung

bei der Rückgabe durch den Mieter. Wie die Formulierung

sagt, muss die Wohnung nur geräumt und sauber,

also in einem zumutbaren, bewohnbaren Zustand übergeben

werden. Der Mieter muss bei einer solchen Vereinbarung

die Wohnung bei Auszug nicht renovieren.

48

Lexikon

B

Besitz

Besitz und Eigentum werden umgangssprachlich oft

durcheinandergeworfen. Einfach ausgedrückt: Besitz ist

die tatsächliche Verfügungsgewalt über eine Sache. Eigentum

ist die rechtliche Verfügungsgewalt über eine Sache.

Falls im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ein Datum

für den Besitzübergang festgehalten ist, dient dies ausschließlich

im Rechtsverhältnis Verkäufer - Käufer - ggf.

Mieter. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft

gilt jedoch Und da war noch...

ausschließlich das Datum des

Eintrags ins Grundbuch.

Manchmal ist es besser etwas zu

besitzen, als dessen Eigentümer

zu sein: Stellen Sie sich vor, Sie

haben Ihre Eigentumswohnung

vermietet. Sie sind der rechtmäßige

Eigentümer. Ihr Mieter bewohnt

bzw. besitzt Ihre Wohnung.

Er ist der Wohnungsbesitzer.

Wenn Sie selbst Ihre Wohnung

in Besitz nehmen möchten

und Ihr Mieter wehrt sich dagegen,

wird das unter Umständen

ein langwieriges Verfahren...

Bestimmtheitsgebot

Juristischer Begriff. - Zappen Sie beim Fernsehen? Oder

wählen Sie Ihr Programm vorher sorgfältig aus?

Bei einer Eigentümerversammlung wird nicht gezappt! - Aus

der Einladung muss klar erkennbar sein, über was beschlossen

werden soll. Aufgrund der Einladung möchten Sie

ja entscheiden, ob Sie teilnehmen werden. Wenn ja, möchten

Sie sich vorbereiten. Darum müssen die Tagesordnungspunkte

zumindest stichpunktartig angekündigt werden.

49

...der besonders sparsame

Mitbewohner, der jahrelang

das Wasser für

seinen Haushalt aus dem

gemeinschaftlichen Wasserhahn

der Waschküche

zapfte und unbemerkt in

seine Obergeschosswohnung

schleppte.

Lexikon

B

Beschlüsse müssen demgegenüber deutlich präziser ausformuliert

werden. Es reicht z. B. nicht aus, allein zu protokollieren:

„Die Fassade soll saniert werden“. Jeder Miteigentümer

hat das Recht, aus dem Beschlussprotokoll zu erfahren,

was genau bzw. zweifelsfrei beschlossen wurde.

Wär’ ja auch noch schöner,

wenn niemand mehr

wüsste, was denn nun

„gehauen und gestochen“

sei. Darum misst die

Rechtsprechung dem Bestimmtheitsgebot

stetig

steigende Bedeutung zu.

Dessen Einhaltung schützt die Eigentümergemeinschaft

weitgehend vor einer verzögernden und kostspieligen Beschlussanfechtung.

Jeder aktuelle und zukünftige Miteigentümer und aktuelle

und evtl. zukünftige Verwalter sollen zweifelsfrei erkennen

können, was angeordnet ist. Das gilt auch für nicht mit der

Sache vertraute Dritte.

Ziel eines Beschlusses ist eine möglichst eindeutige Anordnung

was gelten soll. Dabei muss der Beschlusstext eine

in sich geschlossene und verständliche Regelung darstellen.

Er muss aus sich heraus zweifelsfrei erkennen lassen,

was gelten soll.

Bei einer Beschlussformulierung über z. B. eine Maßnahme

der Instandhaltung oder Instandsetzung ist es zielführend

sich an mindestens folgenden verkürzt dargestellten

„W-Fragen“ zu orientieren:

• Was genau wird - welche Firma - wann ausführen?

• Wer leitet die Maßnahme?

• Was wird die Maßnahme kosten?

• Welches Konto wird für die Abrechnung verwendet?

Unsere Beschlusstexte sind natürlich deutlich präziser.

50

Lexikon

B

Auf der anderen Seite können

zu präzise Formulierungen zu

anderen Problemen führen.

Was ist z. B., wenn die im Protokoll

exakt festlegte Farbe eines

Herstellers mit genauer

Produktbezeichnung und Farbnummer

nicht lieferbar ist?

Oder die genau festgelegte

technische Detaillösung sich bei

der Umsetzung als nicht durchführbar

herausstellt?

Dennoch verstößt die Missachtung

des Bestimmtheitsgebots

gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger

Verwaltung und

ist häufig Anlass für eine Beschlussanfechtung.

Und da war noch...

...der unglückliche Verwalter,

der in sehr langer Gerichtsverhandlung

vom

Amtsrichter belehrt wurde,

dass er bei einer Beschlussformulierung

die

Wirkungen von Innenverhältnis

und Außenverhältnis

vermischt habe und

darum die Prozesskosten

zu seinen Lasten gingen.

Leider kann in der Praxis jedoch

auch gerade das Bestimmtheitsgebot zur Falle werden.

Besonders penible Eigentümer sehen hier schon mal einen

Ansatz für Kritik bei der Beschlussumsetzung.

Betriebskosten

Begriff aus dem Mietrecht. Ab

dem 01.01.2004 gilt die neue Betriebskostenverordnung

(BetrKV).

Gemeint sind damit Kosten, die

beim bestimmungsgemäßen Gebrauch

der Wohnung laufend

entstehen.

Dazu zählen Ausgaben für:

Grundsteuer, Wasserversorgung,

Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Gasprüfung,

Maßnahmen der Trinkwasserverordnung, Aufzugsbetrieb,

51

Lexikon

B

Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung,

Ungezieferbekämpfung, regelmäßige Gartenpflege, Allgemeinstrom,

Schornsteinreinigung, Immissionsmessung,

Elementar-, Wohngebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,

Hausmeister, Breitbandkabelanschluss,

Gemeinschaftsantennenanlage, Gemeinschaftswaschmaschine,

sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel für die

Wartung von Einrichtungen die dem Brandschutz (z. B.

Rauchwarnmelder, Rauch-Wärme-Abzugsanlage (RWA-

Anlage)) dienen oder ggf. Sauna bzw. Schwimmbad. Mehr

dazu unter dem Stichwort: Zusammenstellung der Betriebskostenarten.

Betriebskosten dürfen, sofern im Mietvertrag vereinbart,

neben der Grundmiete auf den Mieter umgelegt werden.

Die Kostenverteilung ergibt sich einzig und allein aus dem

Mietvertrag. Ausgaben für Verwalter und Instandhaltung

gehören nicht dazu. Vermieter von Eigentumswohnungen

sollten im Mietvertrag die gleichen Verteilerschlüssel wie in

der Teilungserklärung vereinbaren. Hier kann es sonst,

wegen der Verschiedenartigkeit des Wohnungseigentumsrechts

und des Mietrechts, zu Konflikten kommen. Meist

zum Nachteil des Vermieters.

Die Höhe der Betriebskosten wird maßgeblich vom Verhalten

der Miteigentümer selbst bestimmt. Wenn möglichst viele

Leistungen durch die Miteigentümer bzw. deren Mieter in

Eigenleistung erbracht werden, können alle sparen. Allerdings

darf diese tätige Mithilfe nicht im Rahmen ordnungsmäßiger

Verwaltung beschlossen werden. Hier kommt es

auf freiwilligen, sozialen Einsatz der Beteiligten an.

Wenn man sich nicht einig wird und alle Dienstleistungen

durch Fremdfirmen ausgeführt werden, wird es für alle

ziemlich teuer. Möglicherweise wird damit auch eine Wohnung

für Kauf- und Mietinteressenten unattraktiv.

Vorsicht: Der Winterdienst kann nicht durch tätige Mithilfe

beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist „nichtig“,

wie die Juristen es nennen. Eine Servicefirma ist angesagt.

52

Lexikon

B

Betriebskostenspiegel

Betriebskosten und Hausgelder verschiedener

Eigentümergemeinschaften

kann man nicht miteinander vergleichen.

Auch wenn sich das in jüngster

Zeit ein Verein oder selbsternannte

Kontrolleure im Internet auf die Fahne

geschrieben haben. Ein seriöser Vergleich

scheitert. Jede Gemeinschaft

hat ihr eigenes Profil.

Heizkosten sind nicht nur abhängig

von der Beheizungsart, der Wärmedämmung

und vom Nutzerverhalten,

sondern auch von der Gebäudeform.

Eine zerklüftete Terrassenhausanlage

in exponierter Lage hat einen höheren

Wärmebedarf als ein kompaktes Mehrfamilienhaus mit 60

Einheiten in geschützter Lage.

Das Gleiche trifft für die Instandhaltung zu. Je größer und

kompakter ein Gebäude ist, desto wirtschaftlicher ist es

pro m² Wohnfläche bzw. pro Wohnung zu betreiben. Das

gilt auch für das Verwalterhonorar.

Es ist ein Unterschied, ob Dienstleistungen für die Eigentümergemeinschaft

in Eigenleistung oder durch Serviceunternehmen

erbracht werden. Die Größe und der Pflegeaufwand

des Grundstücks nicht zu vergessen.

Sicherlich kann ein engagierter Verwalter auf eine Eigentümergemeinschaft

einwirken und damit die Betriebskosten

geringfügig beeinflussen. Anhand der Höhe der Betriebskosten

oder sogar der Bewirtschaftungskosten auf

seine Qualität zu schließen, ist schlichtweg unsinnig.

Tipps zur Verringerung der Betriebskosten unter Investieren

am richtigen Anfang.

53

Lexikon

B

Beurkundung

Immobilienkaufverträge müssen bei

einem Notar geschlossen, das heißt

beurkundet werden. Nur so wird ein

Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung

rechtswirksam. Und weil der

Erwerber den Notar üblicherweise

allein bezahlt, wählt er ihn meist

auch aus. Der Notar kümmert sich

um die Auflassung und Umschreibung

beim Grundbuchamt einschließlich

aller Genehmigungen.

Auch um die Verwalterzustimmung.

Eine Beurkundung kann auch für eine Generalvollacht

sinnvoll sein. Dann kann der Verwalter zweifelsfrei von einer

solchen Vollmacht Gebrauch machen, aber nur wenn

die Gemeinschaftsordnung keine diesbezüglichen Einschränkungen

beim Stimmrecht ausweist.

Beweisverfahren (selbstständiges)

Aufwändige und teure Maßnahme einen Beweis gerichtsfest

zu machen. Stellen Sie sich eine Dachterrasse vor. Bei Regen

tropft es in die darunterliegende Wohnung. Die Möbel

treiben im Wasser. Der Bauträger behauptet, er habe den

Schaden nicht verschuldet und bessere darum auch im

Rahmen der Gewährleistung nicht nach. Jetzt muss die Eigentümergemeinschaft

mit einem Rechtsanwalt ran.

Per Kaufvertrag hat jeder Miteigentümer einen eigenen Gewährleistungsanspruch

gegen den Verkäufer. Die Rechtsverfolgung

ist dabei jedoch relativ teuer. Bei Schäden im

Gemeinschaftseigentum wird er darum versuchen, die gesamte

Eigentümergemeinschaft per Beschluss mit ins Boot

zu nehmen. Oft gelingt das.

Dann nimmt der Verwalter die Sache in die Hand. Ein

Rechtsanwalt beantragt bei Gericht ein sog. Selbständiges

54

Lexikon

B

Beweisverfahren. Bereits bei

Antragstellung sollte er die

Mängel, genau beschreiben.

Denn nur hierüber wird ein

dann vom Gericht beauftragter

öffentlich bestellter und

vereidigter Sachverständiger

in seinem Gutachten Stellung

nehmen. Auch zu den

zu erwartenden Kosten für

die Beseitigung des Bauschadens.

Nachdem ein hoher Kostenvorschuss

ans Gericht gezahlt

wurde, wird der Gutachter

in Gang gesetzt. Der

prüft dann die behaupteten

Mängel und erstellt ein Gutachten.

Da kann durchaus

schon mal ein Jahr vergehen.

Und da war noch...

...das übelriechende Anschlagsopfer,

dem es stank

selber nach dem Leger der

Tretmine im Treppenhaus zu

forschen und stattdessen

Tage später den Verwalter

schriftlich dazu aufforderte.

Mit Vorlage des Gutachtens ist das Verfahren abgeschlossen.

Jetzt erst darf die Eigentümergemeinschaft den Stöpsel

ziehen und das Wasser ablassen. Oder besser: die Dachterrasse

abdichten. Und wenn sie so kühn sein sollte, die Kosten

des Verfahrens und der Mängelbeseitigung vom Bauträger

zurück zu fordern, muss sie dies in der Regel jetzt einklagen.

Wieder Kostenvorschüsse… Die Jahre vergehen…

Bewirtschaftungskosten

Oft auch mit „Nebenkosten“ bezeichnet. Sie fallen bei der

laufenden Bewirtschaftung einer Eigentümergemeinschaft

an. Sie setzen sich zusammen aus den auf Mieter umlagefähigen

Betriebskosten für Heizung, Wasser, Hausmeister,

Versicherung, Wartungen, Winterdienst usw. und den nicht

umlagefähigen Kosten z. B. für das Gemeinschaftskonto,

Verwalterhonorar und Instandhaltungsrücklage.

55

Lexikon

B

Ein Profi-Verwalter wird die Betriebskosten,

und wenn er’s besonders

gut macht, auch die Lohnsummen

separat für einen Lohnsummenausweis

buchen und in

der Jahresabrechnung separat

ausweisen. Dadurch können vermietende

Miteigentümer diese Positionen

auf ihre Mieter umlegen

und alle sparen Steuern. Wenn der

Verwalter sogar für Vermieter eine

Betriebskostenabrechnung zur

Weitergabe an den Mieter vorbereitet,

ist dies ein toller Service.

Die Bewirtschaftungskosten lassen

sich teilweise beeinflussen. Dabei

können die Betriebskosten durch

tätige Mithilfe der Hausbewohner

gesenkt werden. Denn zu hohe Betriebskosten

machen die Wohnung

auch für Mietinteressenten finanziell

unattraktiv. Mehr dazu unter:

Investieren am richtigen Anfang.

Und da war noch...

...die durch Allgemeinwasserentnahme

geschädigte

Eigentümergemeinschaft,

die daraufhin

den Wasserhahn

in der Waschküche

entfernen ließ und

von nun an für sich

selbst in der Waschküche

kein Putzwasser

mehr zapfen konnte.

BGH

Abkürzung für den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

In WEG-Angelegenheiten musste er bisher entscheiden,

wenn ein Oberlandesgericht (OLG) bei einer Rechtsfrage zu

einem anderen Ergebnis gelangte, als bereits vorher ein

anderes OLG. Die Oberlandesgerichte müssen sich in der

Rechtsprechung nämlich einig sein. Das wurde mit der Anrufung

des BGH sichergestellt. Er sprach dann höchstrichterlich

in der betreffenden Rechtsfrage ein „Machtwort“.

Diese Divergenz-Vorlage ist seit kurzem aufgehoben.

56

Lexikon

B

Das Machtwort gilt allerdings nur für Oberlandesgerichte

(OLG). Doch die unteren Gerichte

halten sich auch daran.

Und da war noch...

Dies dient der Rechtssicherheit.

Die Richter sind jeweils

auf ihre Rechtsbereiche spezialisiert.

So ist zum Beispiel der

5. Zivilsenat für Wohnungseigentumsrecht

zuständig. Der

Gesetzgeber hatte den BGH jedoch

ab Mitte 2007 bis zum

Jahr 2012 in Sachen Wohnungseigentum

befreit. Bis dahin

mussten verschiedene dazu

ausgewählte Landgerichte

höchstrichterlich selbst entscheiden.

Nunmehr kann wieder

in Zweifelsfällen der BGH

...der überforderte Richter

eines Landgerichts, der

wegen offensichtlicher Erkenntnislücken

im WEG-

Recht anlässlich einer Beschlussanfechtung

Kläger

und Beklagte in einen Topf

warf und damit bei Missachtung

des WEG-Rechts

statt die übrigen Miteigentümer,

gleich die ganze

Gemeinschaft einschließlich

des Klägers verurteilte.

höchstrichterlich angerufen

werden. Für Wohnungseigentumssachen

ist dabei übrigens

der 5. Zivilsenat zuständig. Die

dazu in Fischen vortragenden

Richter lassen die umfangreichen

Betrachtungen zur

Rechtsfindung erkennen.

Billigbank

Die Sparmentalität um jeden Preis verführt manchmal besonders

aufmerksame und sparsame Miteigentümer vom

Verwalter die kostenlose Kontoführung bei einer damit werbenden

Internetbank zu verlangen. Dabei sind m. E. die Internetbanken

für Eigentümergemeinschaften absolut tabu.

Denn die Rechtsprechung fordert die strikte Trennung des

Gemeinschaftsvermögens vom Verwaltervermögen und damit

ein „Fremdkonto“. Dies wird als die einzig zulässige Kontenform

betrachtet. Diese bietet jedoch eine Internetbank so

57

Lexikon

B

gut wie nicht an. Stattdessen kann das Gemeinschaftskonto

oft ohne Wissen der Eigentümer als unsicheres „Treuhandkonto“

geführt werden, dass jederzeit von Gläubigern des

Verwalters gepfändet werden kann. Und das auch noch bei

Transferverbindungen, die zunehmend für kriminelle Aktivitäten

zum Nachteil der Eigentümer gehackt werden können.

Billigverwalter

Diskreditierende Bezeichnung für

Wettbewerber, die ihren Kundenkreis

über einen Dumpingpreis an

sich binden wollen.

Weil dieser Beruf bisher keine

amtlich nachzuweisende Qualifikation

erfordert, tauchen immer

wieder neue, oft unqualifizierte

Verwalter auf. Sie und ihre Kunden

glauben, dass verwalten ganz

einfach sei und im Übrigen so gut

wie keine Arbeit mache. So wird

das dann auch abgewickelt. Da

die Eigentümer keinen Einblick in

die Verwaltungsarbeit haben, bekommen

sie zunächst manchen

Murks nicht mit und glauben

das, was sie mit ihrem Wohnungseigentum

erleben, müsse

eben so sein. Erst wenn ein kritischer Miteigentümer die

Zustände aufdeckt oder sie an einen Profi-Verwalter gelangen,

erkennen sie was so alles schief gelaufen ist und wie

viel Geld wegen Versäumnissen bisher unbemerkt zum

Fenster hinaus geworfen wurde.

Die Billig-Mentalität lockt auch gleichgesinnte neue besonders

sparsame Miteigentümer. Die sind begeistert, dass das

monatliche Hausgeld, das Verwalterhonorar und die Zuführung

in die Instandhaltungsrücklage so gering ist.

58

Und da war noch...

...die sehr sparsame Eigentümergemeinschaft,

die aufs falsche Pferd

setzte als sie ihr Immobilienvermögen

einem besonders

billigen Verwalter

anvertraute, der die

sechsstellige Instandhaltungsrücklage

unwiederbringlich

veruntreute.

Lexikon

B

Doch das ist kein Kunststück: Sicherheitsrelevante Prüfungen,

Wartungen und Instandhaltungen werden zur „Kostenersparnis“

von mehr oder weniger handwerklich begabten

Miteigentümern selbst ausgeführt oder ganz unterlassen.

Oft sieht es dann auch danach so aus. Wieso das

Eichgesetz beachten, Personenbefreiung im Aufzugsnotfall

organisieren oder Gasdichtigkeits-, Feuerlöscher- oder weitere

Sicherheitsprüfungen ausführen? - Es geht ja auch so!

Die nachlassende Anmutungsqualität wiederum zieht weitere

anspruchslose Käufer und Mieter an. Das Ansehen

des Hauses sinkt ebenso, wie der Wert der Immobilie. Und

die Bewohnerstruktur passt sich dem fortlaufend an.

Schlimmstenfalls kann sogar die Verslumung drohen.

Blower Door Verfahren

59

Verfahren zur Bestimmung

der Luftdichtheit eines Gebäudes.

Benannt nach der

Firma, die das Verfahren

entwickelt hat.

Dabei wird ein verstellbarer

Rahmen mit einer luftdichten

Nylonplane an Stelle der Außentür

eingesetzt. Durch einen

in die Plane eingearbeiteten

Ventilator wird Luft in das Gebäude gepumpt. Aus der

Luftmenge innerhalb einer bestimmten Zeit werden die Undichtigkeiten

ermittelt. Durch Einsatz von Rauchpatronen

können Undichtigkeiten auch außen am Gebäude, erkennbar

durch den Rauchaustritt, sichtbar gemacht werden.

Das Ganze kann auch anders herum mit Unterdruck erfolgen.

Undichtigkeiten werden dabei mit einer Rauchkerze

im Inneren des Gebäudes aufgespürt. Diese Messung hat

durch die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) an Bedeutung

gewonnen und ergänzt sich mit der Thermografie.

Lexikon

B

Bodenrichtwert

Immer, wenn eine Immobilie verkauft

wird, bekommt der Erwerber

vom Gutachterausschuss einen Fragebogen

zugesandt. Hierin muss er

Angaben über die Immobilie, den

Grundstücksanteil und den gezahlten

Kaufpreis machen. Daraus ermittelt

der Gutachterausschuss im

Auftrag der Kommune den Bodenpreis pro m² Fläche.

Die Bodenpreise aller Immobilienverkäufe werden gesammelt

und jährlich ausgewertet. Der daraus errechnete

durchschnittliche Bodenrichtwert wird in eine Landkarte

eingetragen. Aus dieser Bodenrichtwertkarte kann man

dann herauslesen, welchen Wert ein Grundstück in einer

bestimmten Lage ungefähr hat.

Ebenso werden auch die Verkaufspreise aller Häuser und

Eigentumswohnungen gesammelt, ausgewertet und miteinander

verglichen. Bei der Wertermittlung einer Wohnung

wird der Zustand bewertet und üblicherweise die Kaufpreissammlung

zusätzlich mit herangezogen. Den so ermittelten

Wert der Immobilie nennt man darum Vergleichswert.

Wer die Kaufpreissammlung einsehen möchte, kann sich

an das zuständige Bauamt wenden. Manche Kommunen

veröffentlichen die Richtwertkarte auch im Internet.

Brandschutz

Gilt vorbeugend gegen Entstehung oder Ausbreitung eines

Brandes durch Feuer oder Rauch und soll Leben retten.

Bei bewohntem Eigentum geht es zum einen um den Schutz

der Bewohner in den Wohnungen durch Rauchwarnmelder.

Zum anderen geht’s um den Schutz vor Rauchvergiftung.

Mit einer RWA-Anlage (Rauch-Wärme-Abzugsanlage) im

Treppenhaus kann auf Knopfdruck ein Fenster in der

60

Lexikon

B

obersten Etage oder ein Dachfenster geöffnet werden. So

kann bei Rauchentwicklung im Treppenhaus der Rauch

abziehen. Schon geringe eingeatmete Rauchmengen führen

beim Menschen zur Rauchvergiftung mit Bewusstlosigkeit.

Die Öffnungsmechanik von RWA-Anlagen wird meist mit

CO2-Patronen betrieben. Sie muss regelmäßig gewartet

und funktionsgeprüft werden. Das gilt auch für die wenigen

elektrisch betriebenen Anlagen mit Notstromversorgung.

Feuerlöscher sind gemäß LBO in Nordrhein-Westfalen

lediglich für ölbeheitze Häuser vorgeschrieben. Auch wenn

Sie nicht vorgeschrieben sind, sollten sie wegen der

Funktionssicherheit ebenfalls regelmäßig gewartet werden.

Unabhängig davon sind generell sämtliche Fluchtwege

freizuhalten. Darum sind Schuhe, Regale und Topfblumen

im Treppenhaus tabu. Spätestens bei einer Brandschau

durch die zuständige Feuerwehr wird so etwas bemängelt.

Breitbandkabelanschluss ►Fernsehversorgung

Buchführung des Verwalters

Im Grunde gibt es keine zwingende

Vorschrift mit welchem EDV-

System der Verwalter zu buchen

hat. Es sollte jedoch den „Grundsätzen

ordnungsgemäßer Buchhaltung“

entsprechen. Für die Juristen

zählt nicht nur das Ergebnis. Denn

gleichzeitig muss die Darstellung in

der Jahresabrechnung bestimmte

Anforderungen erfüllen. Das betrifft

insbesondere die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben,

das Hausgeld und die Hausgeldrückstände, die Ausgaben

für Instandhaltung und Instandsetzung, die Zinserträge

und Kapitalertragsteuer-Nachweise usw.

61

Lexikon

B

Das ganze sollte durch einen

Vermögensstatus ergänzt werden.

Der wiederum darf aber

nach Auffassung der Juristen

nicht Bestandteil der Jahresabrechnung

werden, weil Forderungen

und Verbindlichkeiten

nicht abgerechnet werden dürfen.

Nach Juristenmeinung sollen

in der Jahresabrechnung

nur diejenigen Kosten abgerechnet

werden, die im Laufe

des Abrechnungsjahres über

das Bankkonto geflossen sind

(Zufluss-/Abflussrechnung).

Dabei dürfte jeder Wohnungseigentümer

und Mieter wissen,

dass er zwar die Wasser-

/Kanalkosten für das Abrechnungsjahr

zu bezahlen hat,

dass die Rechnung dafür aber

erst nach Ablauf des Jahres vom Versorgungsunternehmen

gestellt und bezahlt wird. Dabei wird er erwarten, dass genau

diese, mit der Schlussrechnung des Versorgungsunternehmens

ermittelten Wasser-/Kanalkosten, in seiner Jahresabrechnung

berücksichtigt werden.

Das verrückte ist, dass die Justiz

im Wohnungseigentumsrecht gerade

das ablehnt. Man könnte meinen,

die Justiz sei der Auffassung,

dass ein Wohnungseigentümer

nicht in der Lage sei, dies zu verstehen.

So war in einem Fachaufsatz

eines Rechtsanwalts zu lesen.

Beim Mietrecht hingegen wird von

der Justiz in der Betriebskostenabrechnung verlangt, dass

gerade die tatsächlich entstandenen Kosten für Wasser-

62


...die zwei prinzipienbewussten

Eigentümer, die

bei der Abrechnungsprüfung

einen vermeintlichen

„Zinsschaden“ in Höhe von

5 Pfennig zum Nachteil der

Gemeinschaft errechneten

und diesen Betrag als

Schadenersatz vom Verwalter

zurückforderten.

Lexikon

B

/Kanalkosten, Versicherungen usw., genau für das Jahr abgegrenzt

und abgerechnet werden. Man könnte daraus folgern,

dass die Rechtsprechung Mieter für buchhalterisch

klüger als Wohnungseigentümer hält.

Hier beißen sich Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht

erheblich. Wohl dem Verwalter, der hier eine praktikable Lösung

anbietet ohne zwischen den gegenläufigen Rechtsauffassungen

zerrieben zu werden.

Die exakte Buchhaltung dient im Fall einer Hausgeldklage

ebenfalls dazu genau darlegen zu können, wie viel Hausgeld

oder Sonderumlage wann, in welcher Höhe zu zahlen

gewesen sei und was wann, für welchen Zeitraum, in welcher

Höhe tatsächlich gezahlt wurde. Um das zweifelsfrei

darlegen zu können, verwenden qualifizierte Verwalter ein

professionelles EDV-System.

Buchhalten ist so einfach wie

Klavierspielen. Der Klavierspieler

muss nur zur richtigen Zeit

die richtige Taste mit der richtigen

Geschwindigkeit und

Druck lang oder kurz genug

drücken. Und so viele Tasten

ein Klavier hat, braucht der

Profi-Verwalter an Konten, die

er virtuos durcheinander wirbelt.

Selbstverständlich in

Form einer doppelten Buchführung

als offene Posten

Buchführung.

63

Und da war noch..

...der dünnhäutige Verwalter,

der wegen geforderter

5 Pfennig “Schadenersatz“

für Zinsverlust der betreffenden

Eigentümergemeinschaft

den Vertrag nicht verlängerte,

weil er sich zu

sehr darüber ärgerte.

Es gibt Verwalter, die interessiert

das nicht. Die spielen

unbeirrt auf ihrem „Froschklavier“

mit seinen wenigen Tasten

und rechnen mit der Rechentafel. Solange die Zuhörer

begeistert sind, geht das in Ordnung. Doch wehe es mischt

sich ein Musikkenner mit absolutem Gehör darunter...

Lexikon

B

Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI)

Der BVI (früher BFW) ist ein

Berufsverband für Immobilienverwalter.

Er nimmt nur

hauptberuflich tätige Profi-

Verwalter als Mitglieder auf.

Diese müssen zur Aufnahme

in den Verband ihre Qualifikation

umfassend nachweisen

und entsprechende Referenzen

vorlegen. Der BVI

prüft jeden Bewerber sehr

sorgfältig. Alle Mitglieder

müssen jährlich mehrfach an

Fortbildungsseminaren des

BVI teilnehmen, denn die

Rechtsprechung zum WEG

und zum Mietrecht ist laufend

in der Fortentwicklung.

Selbstverständlich haben die

Mitglieder des BVI auch einen

Ehrenkodex einzuhalten. Auf

diese Weise werden die Zuverlässigkeit

und die Verwaltungsqualität

gewährleistet. Darüber hinaus hat sich der

BVI dafür stark gemacht, endlich eine Berufszulassung für

WEG-Verwalter und Makler vom Gesetzgeber zu bekommen.

Im August 2016 war es soweit. Ab dann sollten neue Profi-

WEG-Verwalter u. a. in geordneten Vermögensverhältnissen

leben, eine Sachkundeprüfung und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

nachweisen. Darüber hinaus

sollten sie mit dem ihnen anvertrauten Vermögen verantwortungsvoll

und engagiert umgehen. So der Gesetzentwurf.

Die Sachkundeprüfung geriet unter die Räder. Stattdessen

wird ab 01.05.2018 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden

innerhalb von 3 Jahren gefordert. - Tolle Wuurst!

64

Und da war noch...

...der entsetzte Verwalter,

der sich ein Jahr später wieder

über die beiden prinzipienbewussten

5 Pfennig

„Schadenersatz“ fordernden

Eigentümer ärgern musste

und dabei erkannte, dass er

irrtümlich der falschen Eigentümergemeinschaft

den

„Zinsschaden“ ersetzt und

dieser dann auch noch den

Laufpass gegeben hatte.

Lexikon

C

Caisse de Garantie

Eine Art „Feuerwehrfond“ für Eigentümergemeinschaften.

Damit kann sich eine Eigentümergemeinschaft vor Verlust

ihrer Geldmittel schützen, falls der Verwalter oder einer

seiner Mitarbeiter mit der Kasse durchbrennt.

Dieser Fond ist in Frankreich für alle Immobilienfirmen obligatorisch.

In Deutschland hat sich unser Bundesfachverband

(BVI) dafür stark gemacht. Wenn sich Eigentümergemeinschaften

vor Veruntreuung und Unterschlagung

durch den Verwalter schützen möchten, muss der Verwalter

eine Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen.

Die anfallenden Prämien sind dann allerdings

von den Wohnungseigentümern zu tragen.

Carport

Steht als Überdachung

auf einem Kfz-

Stellplatz. Immer noch

besser als ohne jeglichen

Schutz. Da für

den Stellplatz und das

Carport lediglich ein

Sondernutzungsrecht

besteht, gehört die Anlage

eigentumsrechtlich

der Eigentümergemeinschaft.

Darum darf auch ein Stellplatznutzungsberechtigter nicht

eigenmächtig ein Carport auf der Sondernutzungsfläche

errichten. Das wäre dann eine bauliche Veränderung des

Gemeinschaftseigentums, die im Zustimmungsverfahren

sehr strengen Regeln unterliegt.

Courtage ►Maklerprovision

65

Lexikon

D

Damnum ►Disagio

Dampfbremse

Begriff aus der Bautechnik. Material, dass so gut wie keine

Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf durchlässt. Wird

meist in Form von dünnen Folien verwendet. Damit wird

erreicht, dass keine Feuchtigkeit aus der Wohnung in die

meist wassersaugende Wärmedämmung eindringen kann.

Durch Nässe und Kondensat würden die Luftporen der

Wärmedämmung mit Wasser gefüllt und die Wärmedämmwirkung

herabgesetzt bzw. aufgehoben. Die Folge

wären Wärmebrücken verbunden

mit Schimmelpilz.

Und da war noch...

Eine eingebaute Dampfbremse in

Form einer Folie sorgt im Dachgeschoss

unter den Sparren

auch für die wichtige Luftdichtigkeit.

Auf diese Weise werden

auch die Forderungen der neuen

Energieeinsparverordnung

(EnEV) hinsichtlich der Luftdichtigkeit

erfüllt. Wände „atmen“

nämlich nicht!

Der manchmal verwendete Begriff

„Dampfsperre“ ist nicht ganz zutreffend,

da die dafür verwendeten

Materialien keineswegs absolut

dampfundurchlässig sind.

Datenschutz

Eine wichtige Sache. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft

gibt es keinen Datenschutz. Jeder Miteigentümer ist

berechtigt, vom Verwalter gespeicherte Daten anderer Miteigentümer

auf Verlangen zu erfahren. Dabei ist es daten-

66

...der sich selbst als

„Lüftungsfanatiker“ bezeichnende

Eigentümer,

der eine unnötige und

teure Begutachtung

durchsetzte, weil er nicht

wahrhaben wollte, dass

das innenseitige Wasser

an seinem geschlossenen

Schlafzimmerfenster

lediglich Kondensat war.

Lexikon

D

schutzrechtlich umstritten, ob es zulässig ist, Zählerstandlisten

oder Verbrauchsangaben zu Heiz- oder Wasserkosten

von allen Miteigentümern zusammen mit der Jahresabrechnung

vom Verwalter mit zu versenden.

Unseriöse Verwalter verstecken sich manchmal hinter dem

Datenschutz. Dabei verweigern sie Eigentümern Angaben

zu Zahlungsrückständen anderer Eigentümer oder sogar

Anschriftenlisten für eine Beschlussanfechtung. Damit soll

wohl vermieden werden, dass sich unzufriedene Miteigentümer

„zusammenrotten“, um Maßnahmen gegen den Verwalter

wegen mangelhafter Verwalterleistung zu ergreifen.

Disagio

€

Damnum genannt.

Begriff aus dem Bankwesen. Stellen

Sie sich vor: Sie wollen sich

100 Euro leihen. Sie bekommen

aber nur 97 Euro ausgezahlt. Die

Auszahlungsdifferenz von 3 Euro ist

eine vorweggenommene Zinszahlung

bei Baudarlehen. Dieser Auszahlungsverlust

wird auch schon mal

Zum Trost kann der Betrag als sofort abzugsfähige Werbungskosten

bei der Einkommensteuer geltend gemacht

werden. Die Bank kann natürlich auf den Abzug des Disagios

verzichten. Aber dafür verlangt sie im Gegenzug höhere

Zinsen. Im Einzelfall muss geprüft werden, was unterm

Strich günstiger ist.

Doppelstock-Parker

Wenn der Platz nicht reicht, werden die Autos einfach übereinander

gestapelt. Eine höhenverstellbare hydraulisch betätigte

Hebebühne nimmt dabei je zwei Fahrzeuge auf. Eins

fährt nach unten, das andere nach oben. Ganz einfach.

67

Lexikon

D

Wenn da nicht die nassen Hinterräder des heckangetriebenen

unteren Fahrzeugs auf der Metallplattform beim Versuch

nach oben herauszufahren durchdrehen würden. Oder

das abgesackte Verbundpflaster vor der Garage den Fahrzeugboden

aufsetzen ließe. Gewichts- und Maßbeschränkungen

gilt es zu beachten. Sonst kann beim Einparken im

Suff aus einem SUV durch „Kaltverformung“ ein Coupé werden.

Nach ca. 15 Jahren hat der Rost die Plattformbleche

meist besiegt. Von der Hydraulik ganz zu schweigen.

Ob ein Stellplatz dem Sondernutzungsrecht unterliegt, zusammen

mit der zweiten Plattform zum Sondereigentum

zählt oder zum alleinigen Sondereigentum gehört, ist juristisch

umstritten und ein Quell ständiger Irritationen und

Grabenkämpfe bei der Verteilung der Wartungs- und

Instandhaltungskosten.

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Dient der Absicherung von deutlichen Mehrheiten bei einer

Abstimmung in einer Eigentümerversammlung. Gemeint ist

die Zustimmung von mind. ¾ aller im Grundbuch eingetragenen

Miteigentümer, bezogen auf das Kopfprinzip, die

gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile

ausmachen. Gilt insbesondere für Modernisierungen und die

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen im Einzelfall.

Drei-Objekt-Grenze

Steuerrechtlicher Begriff. Wenn jemand

innerhalb von fünf Jahren

mehr als drei Immobilien verkauft,

wird dies vom Finanzamt als gewerblicher

Grundstückshandel betrachtet.

Mit der Folge, dass Einkommenund

Gewerbesteuer auf den Veräußerungsgewinn

verlangt werden.

68

Lexikon

D

Duldungspflicht

Manchmal muss am Gemeinschaftseigentum

gearbeitet

werden. Eventuell ist dabei das

betreffende Bauteil nur durch

das Sondereigentum erreichbar.

Häufiger Fall: Ein Balkon ist

undicht. Die Balkonabdichtung

ist Gemeinschaftseigentum und

liegt unterhalb des Balkonfliesenbelags.

Der Balkon-

Fliesenbelag gehört zum Sondereigentum

und damit dem

darüber wohnenden Miteigentümer. Um an die Abdichtung

zu kommen, muss dessen Fliesenbelag zerstört werden.

Der betreffende Miteigentümer

hat nun die Instandsetzung

der Balkonabdichtung

zu dulden. Im Gegenzug

muss die Eigentümergemeinschaft

ihm seinen Schaden -

in diesem Fall den zerstörten

Fliesenbelag - ersetzen. Das

gilt auch für einen alten gerissenen

Belag. Den Abzug

„neu für alt“ muss er sich dabei

gefallen lassen.

Dulden kann auch heißen, im

Notfall mal seine Eigentumswohnung

für einen Handwerker

zugänglich zu halten.

Und nicht, wie bei einem notorisch

aggressiven Miteigentümer

mal geschehen, den

Handwerker mit der Flinte zu

vertreiben.

69

Und da war noch...

...der sonntags - sogar persönlich

wegen leeren Öltanks -

anliefernde Chef der Lieferfirma,

dem ein wenig kooperativer

Eigentümer die Betankung

verweigern wollte, weil

er dazu während der Betankung

den Schlauch über seine

sondergenutzte Gartenfläche

zu dulden hatte.

Lexikon

E

Eichgesetz

Nach diesem Gesetz müssen alle Messgeräte, deren Messergebnisse

die Grundlage einer Kostenverteilung bilden,

geeicht sein. Im Wohnungseigentum betrifft das die Gas-,

Wasser-, Allgemeinstrom- und Wärmemengenzähler.

Die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler -

egal, ob Verdunster oder Elektronik - sind keine Messgeräte

im eichrechtlichen Sinn. Sie brauchen und können

nicht geeicht werden.

Die Eichung von Kaltwasserzählern

muss alle 6 und bei

Warmwasser- und Wärmemengenzählern

alle 5 Jahre erfolgen.

Die Hauptzähler der jeweiligen

Energieversorger werden

automatisch von den Versorgern

zum Ablauf der jeweiligen Eichfrist

ausgetauscht. Nicht so bei

den einzelnen Zählern der Eigentümergemeinschaft.

Diese

dienen der Verteilung der Wasser-

und Heizkosten im Zuge der

Jahresabrechnung. Nur die Miete

dieser Zähler sichert die Einhaltung

des Eichgesetzes. Bei

gekauften Zählern muss jeder

Einzelne mittels eines komplizierten

und umfangreichen Datensatzes an das Eichamt

gemeldet werden. Dabei kann die Gemeinschaft wegen

mangelnder Kontrollmöglichkeit in den Wohnungen unbemerkt

gegen die Eichpflicht verstoßen. Dann wird’s für jeden

Eigentümer teuer.

Ein Verstoß gegen das Eichgesetz kann mit Bußgeld bis

50.000 € geahndet werden. Falls nur ein einziger Zähler

ungeeicht sein sollte, müssen die Wasser- bzw. die Heizkosten

ersatzweise nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

70

Und da war noch...

...der besonders clevere

Eigentümer, der sein

Wasser mittels Schlauch

aus der Waschküche zapfte

und aufgebracht ohne

Schuldgefühl reagierte, als

seine Miteigentümer dies

entdeckten und seinem

Tun den Garaus machten.

Lexikon

E

Eigenbedarf

Begriff aus dem Mietrecht. Der Vermieter darf seinem Mieter

wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss dabei darlegen,

dass er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse hat.

Das liegt dann vor, wenn er die Wohnung für sich oder

seine Familienangehörigen benötigt. Wird Eigenbedarf nur

vorgetäuscht, und der Mieter merkt das, macht sich der

Vermieter dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Eigenheimzulage

Ehemalige staatliche Förderung beim Immobilienerwerb.

Sie wurde über einen Zeitraum von 8 Jahren gewährt. Seit

dem 01.01.2004 wurde die bisherige Förderung drastisch

gekürzt. Ab dann waren es nur noch 1% der Herstellungskosten,

jedoch maximal 1.250 € pro Jahr. Diese Regelung

galt gleichermaßen für Neu- und Gebrauchtimmobilien. Je

nach Familiensituation gab es dazu noch ein Baukindergeld

von 800 € pro Kind. In jedem Fall war jedoch die Bewilligung

der Zulage vom Einkommen abhängig.

Die Bundesregierung hat die Eigenheimzulage ab 2006 gestrichen.

Im Koalitionsvertrag wurde seinerzeit von den Parteien vereinbart,

die Immobilienförderung im Rahmen der „Riester-

Rente“ wieder aufleben zu lassen. Seit 2008 wird wieder gefördert.

Genaueres weiß die Bank oder der Steuerberater.

Eigentümergemeinschaft

Jeder Erwerber oder Erbe einer Eigentumswohnung wird

damit auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Damit

sind vielfältige Rechte und Pflichten verbunden. Diese ergeben

sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung,

den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen

und dem WEG.

71

Lexikon

E

In der Praxis ähnelt eine Eigentümergemeinschaft

manchmal mehr

einer zusammen gewürfelten Baseball-Mannschaft.

Die Mitspieler

kommen aus den verschiedensten

Sportarten. Nur wenige kennen die

Spielregeln. Und wenn, dann oft

nur ungenau. Gerne wird dabei individuell

ausgelegt. Mit „gesundem

Menschenverstand“ versteht sich.

Oder die fast allen bekannten Fußballregeln

werden ungeniert auf Baseball übertragen. Bei

einigen ist es mit der Treffsicherheit auch nicht weit her.

Und als Trainer und gleichzeitig Schiedsrichter hat man einen

Verwalter eingekauft. Der sorgt dann für die korrekte

Einhaltung aller Regeln. Oder er versucht es jedenfalls.

Eigentümerversammlung

Oberstes Entscheidungsorgan

der Eigentümergemeinschaft.

Hier können sich einmal im

Jahr sämtliche Miteigentümer

treffen und untereinander

austauschen. Schließlich geht

es um die Belange alle Eigentümer.

Hier werden Entscheidungen

für das „Tagesgeschäft“

und die Weichen für die Zukunft

gestellt.

Es geht um die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan

oder auszuführende Maßnahmen, wie zum Beispiel die

Hausordnung und Maßnahmen der Instandhaltung. Die in

dieser Versammlung gefassten Beschlüsse muss der Verwalter

umsetzen. Damit jeder auch nachher noch weiß,

was los ist, werden über sämtliche Eigentümerversammlungen

Beschlussprotokolle geführt.

72

Lexikon

E

Zur Versammlung lädt der Verwalter einmal im Jahr ein.

Die Einladungsfrist beträgt gemäß WEG mindestens

2 Wochen. Im Fall einer besonderen Dringlichkeit darf die

Frist ausnahmsweise auch mal kürzer sein. In der Einladung

brauchen die Tagesordnungspunkte nur schlagwortartig

aufgeführt werden, die Beschlüsse müssen jedoch

das Bestimmtheitsgebot erfüllen.

Den Versammlungstermin und

den Versammlungsbeginn bestimmt

der Verwalter. Dabei wird

der wegen seiner Neutralität gegenüber

den einzelnen Eigentümern

den Termin auf die Interessen

der Gesamtheit der Miteigentümer

ausrichten. Darum kann er

auf Terminwünsche Einzelner keine

Rücksicht nehmen.

Vereinzelt wird vom Verwalter verlangt,

Versammlungen außerhalb

der Arbeitszeit oder Freizeit durchzuführen.

Gemeint ist damit die

Zeit des betreffenden Eigentümers.

Dies würde bedeuten, dass im

Schichtdienst oder in der Gastronomie

arbeitende andere Eigentümer

benachteiligt wären. Denn

Vorrechte Einzelner könnten dann

auch alle anderen Eigentümer für sich beanspruchen.

Manchmal wird auch nach der Einladung noch vom Verwalter

eine Terminverlegung verlangt. Auf diese Weise sind Einflussnahmen

einzelner Eigentümer auf die Abstimmungsergebnisse

möglich und manchmal sogar beabsichtigt.

Da die Versammlung für den Eigentümer nur einmal jährlich

stattfindet, ist es zumutbar sich dafür frei zu nehmen. Für

den Verwalter und seine Mitarbeiter sind jedoch, wie in unserem

Fall, im 1. Halbjahr mehr als 100 Versammlungen innerhalb

der Arbeitszeit zu organisieren und durchzuführen.

73

Und da war noch...

...der vergessliche Verwalter,

der eine von ihm

einberufene Eigentümerversammlung

versäumte

und am nächsten Tag alle

Eigentümer zu Hause

aufsuchte, um sie mit einem

liebevoll ausgewählten

Topfblümchen wieder

friedlich zu stimmen.

(Asche auf mein Haupt)

Lexikon

E

Bei manchen Gemeinschaften mit dominant

auftretenden Teilnehmern bleiben

die gemäßigten Kräfte schon mal

lieber zu Hause. Doch damit überlassen

sie unter Umständen den „Chaoten“

das Feld. Manchmal gleicht eine

Eigentümerversammlung einer gemischten

Raubtiernummer. Und mitten

drin steht der Verwalter als Dompteur.

Mit Zuckerbrot und Peitsche erzwingt

er freie Entscheidungen. Manchmal

auch mit dem Rücken zur Wand.

Namhafte Juristen bezeichnen Wohnungseigentum als die

Fortsetzung des archaischen Faustkampfs mit zeitgemäßen

Mitteln. Da bin ich mir nicht so

sicher! - Beim Faustkampf!

Und da war noch...

Eigentümerwechsel

Es scheint ganz einfach: Man

hat seine Wohnung verkauft,

vielleicht sogar ein konkretes

Übergabedatum in den Kaufvertrag

geschrieben und erwartet,

dass man „aus der

Nummer raus“ ist und der

Verwalter sogar die Jahresabrechnung

entsprechend aufteilt.

- Pustekuchen!

Der Kaufvertrag hat keine

rechtliche Wirkung für die

vom Verwalter vertretene Eigentümergemeinschaft.

„Raus“

ist der Verkäufer erst dann,

wenn die Umschreibung im

Grundbuch erfolgt ist.

...der bauernschlaue Wohnungsverkäufer,

der nach

Kaufvertragsabschluss

heimlich beim Verwalter das

Übergangsdatum änderte,

um eine zwischenzeitlich

beschlossene Sonderumlage

seinem nicht der deutschen

Sprache mächtigen Käufer

aufs Auge zu drücken.

74

Lexikon

E

Bis dahin bleibt er noch in der Gemeinschaft und haftet für

die auf seine Eigentumswohnung entfallenden Zahlungsverpflichtungen,

sowohl Hausgeld als auch Sonderumlagen.

Aufteilen darf der Verwalter die Jahresabrechnung auch

nicht. Das müssen die am Eigentümerwechsel Beteiligten

selbst vornehmen.

Mehr unter Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel.

Eigentumswohnung

Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus,

das im Grundbuch

nach dem WEG in verschiedene

Miteigentumsanteile und damit

Wohnungen aufgeteilt wurde,

nennt sich Eigentumswohnung.

Der Erwerber einer Wohnung

wird automatisch Mitglied in einer

Eigentümergemeinschaft.

Gleichzeitig erwirbt er einen Miteigentumsanteil

am gesamten

Bauwerk und dem Grundstück.

Dieser Anteil ist verbunden mit

dem Sondereigentum an der gekauften

Wohnung. Diese Wohnung

gehört einzig und allein

dem jeweiligen Miteigentümer.

Oft ist mit dem Sondereigentum

gemäß der Teilungserklärung

auch das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse oder einem

Kfz-Stellplatz verbunden. Diese Bauteile dürfen dann

ebenfalls ausschließlich vom jeweiligen Sondereigentümer

als Sondernutzungsberechtigtem genutzt werden.

Sondereigentum, das nicht dem Wohnen dient, z. B. Gaststätte,

Laden, Büro oder Garage, nennt man Teileigentum.

75

Und da war noch...

...der zuerst bauernschlaue,

doch dann zerknirschte

Wohnungsverkäufer,

der völlig zu Recht

beim OLG eine Bruchlandung

hinlegte, indem ihm

die Verfahrenskosten als

Strafe für einen von ihm

übervorteilten vietnamesischen

Wohnungskäufers

auferlegt wurden.

Lexikon

E

Einbruchshemmende Maßnahmen

Oft auch „Einbruchssicherheit“ genannt. Doch die ultimative

Sicherheit gegen Einbruch gibt es nicht. Letztendlich ist

alles abhängig von der Entschlossenheit des Einbrechers.

Die Betrachtung geht von „Gelegenheitseinbrechern“ und

deren Werkzeugen aus. Dem gilt es den Einbruch so zu erschweren,

dass sehr viel Zeit dabei verstreicht und es bei

seinem Versuch bleibt. Dabei ist die Hauptgeschäftszeit für

Einbrüche in Mehrfamilienhäusern zwischen 10.00 und

13.00 Uhr. Hier ist es im Treppenhaus oft besonders ruhig.

Im obersten Stock allemal.

„Bei mir ist nichts zu holen!“, klingt es oft aus den Reihen

der Miteigentümer. Doch weit gefehlt. Das weiß doch der

Gelegenheitseinbrecher nicht. Er probiert’s mal, wenn es

doch so einfach erscheint. In der Nähe von Autobahnauffahrten

ist das Einbruchsrisiko für organisierte Einbrüche

größer, da die Flucht einfacher und schneller ist.

Darum sollte man sich im Fachhandel oder bei den örtlichen

Polizeidienststellen beraten lassen. Oft wirken schon

einfache Zusatzschlösser oder im Mauerwerk verankerte

Schließbleche. Gerade Kunststofffenster mit üblichen Beschlägen

lassen sich von Könnern in wenigen Sekunden

mit einem Schraubenzieher oder Holzkeil aufhebeln.

Abschließbare Fenstergriffe werden in der Sicherheitsbranche

als „Kindersicherung“ bezeichnet. Mit Gewalt lässt sich

ein abgeschlossener Fenstergriff entriegeln. Gegen das

Aufhebeln ist dieser Fenstergriff praktisch wirkungslos.

Das Fensterglas wird nur bei ganz wenigen Einbrüchen

eingeschlagen. Das macht zum einen Lärm und zum ande-

76

Lexikon

E

ren birgt durchgreifen und durchklettern Verletzungsrisiken.

Doch auch hier könnte „durchwurfhemmendes Glas“

mit dessen zwischen den Scheiben eingelegten Folie helfen.

Wohnungseingangstüren und Erd- und Obergeschoßfenster

bzw. -Balkontüren sollte man besonders sichern. Wenn es

erst einmal geschehen ist, ist’s aus mit dem persönlichen

Sicherheitsgefühl. Albträume sind oft die Folge.

Manchmal wird in Eigentümerversammlungen beschlossen,

die Haustür in den Abend- bzw. Nachstunden nicht nur zu

verschließen sondern mit einem Schlüssel abzuschließen.

Das Für und Wider dieser Maßnahme ist Gegenstand so

mancher Aufsätze von Juristen und BVI-Verwaltern.

Keinesfalls soll die Haustür abgeschlossen sein. Im Fall eines

Feuers oder bei auslösen eines Rauchmelders muss das

verqualmte Treppenhaus manchmal ohne Sicht und mit angehaltenem

Atem und ohne Schlüssel verlassen werden.

Rettungskräfte müssen jederzeit ungehinderten Zugang haben.

Gerade in Not geratene Hausbewohner sind nicht in der

Lage vom 2. Stock herunter zu kommen, um mit einem akuten

Herzinfarkt oder Schlaganfall die Tür aufzuschließen.

Einheitswert

Begriff aus dem Steuerrecht. Das Finanzamt ermittelt nach

einer vorgeschriebenen Prozedur den steuerlichen Einheitswert

einer Immobilie. Dieser Einheitswert hat nichts

mit dem tatsächlichen Marktwert zu tun. Er dient lediglich

dazu, die daran geknüpften Steuern, wie Gewerbekapital-,

Grund-, Vermögens- und Erbschaftsteuer zu ermitteln.

Mehr dazu unter dem Stichwort: Zusammenstellung der

verschiedenen Wertermittlungsverfahren.

Einstimmiger Beschluss ►Beschluss

77

Lexikon

E

Energieausweis

Umgangssprachlich auch als „Energiepass“ bezeichnet. Wer

ab Juli 2008 eine Eigentumswohnung verkaufen oder neu

vermieten will, muss einen Gebäude-Energieausweis des

Hauses vorlegen können. Er ist eine Anforderung aus der

Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Bundesregierung

hoffte, dass Mieter und Immobilienerwerber ihre Entscheidungen

von den Kennwerten des Energieausweises abhängig

machen würden. Die aktuelle Praxis zeigt jedoch, dass der

Energieausweis bei den Bürgern oft noch unbekannt ist und

somit zumindest bis jetzt keine nennenswerte Auswirkung

auf das energetische Management bei Immobilien zeigt.

Mit einer Art Klassifizierung, ähnlich wie bei Waschmaschinen,

kann man ablesen, wie hoch die zu erwartenden

Energiekosten der Eigentumswohnung sein werden. Neue

Erwerber oder Mieter werden durch diese Information in

ihrer Entscheidung mit beeinflusst.

Mit dem Energieausweis muss die Bundesregierung eine

EU-Richtlinie umsetzen. Ziel dieser Aktion ist die Verbesserung

der Energieeffizienz in den Mitgliedstaaten und damit

die Verringerung des CO2-Ausstoßes in die Atmosphäre.

Für die Berechnung gibt es zwei grundsätzlich verschiedene

Ansätze. Die Berechnung kann bedarfsbezogen oder

verbrauchsbezogen durchgeführt werden. In jedem Fall ist

der Warmwasserverbrauch darin zu berücksichtigen. Bei

dezentraler Warmwasserbereitung durch einen Zuschlag.

78

Lexikon

E

Die bedarfsbezogene Variante errechnet aus der Gebäudeform

und den verbauten Materialien den theoretischen

Energieverbrauch. Dieser „qualifizierte Energieausweis“ gibt

konkrete Hinweise auf Energieeinsparungsmaßnahmen.

Damit können gezielt entsprechende Wärmedämmungen

und andere energetische Optimierung geplant werden.

Die verbrauchsbezogene Variante ist für bestehende Gebäude

relativ einfach und kostengünstig umzusetzen.

Hierbei werden im Wesentlichen die bisher tatsächlich verbrauchten

Wärmemengen ins Verhältnis zu den beheizten

Flächen gesetzt. Aus dem daraus errechneten Wärmeverbrauch

pro m² Wohnfläche kann man dann, im Vergleich

zu anderen gleichartigen Gebäuden, ablesen, wo das Gebäude

energetisch steht. Hinweise auf Maßnahmen zur

Energieeinsparung kann man hieraus nur in geringem

Umfang und auch nur sehr ungenau entnehmen.

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Von Architekten „Änäff“ genannt. Sie

soll helfen, den CO2-Ausstoß in die

Atmosphäre zu verringern (Klimakonferenzen

Rio 1992 und Kyoto 1997).

Der Begriff „Kyoto-Protokoll“ ist in diesem

Zusammenhang sehr bekannt.

Bis zur ersten Ölkrise 1973/74 wurde

mit Heizenergie verschwenderisch umgegangen. Schlagartig

stieg der Ölpreis in die Höhe. Daraufhin führte die damalige

Bundesregierung 1977 die Wärmeschutzverordnung ein.

Erstmalig wurde jetzt für Gebäude verlangt, dass sie mit weniger

Heizenergie auskommen sollten.

Weitere Wärmeschutzverordnungen folgten 1982 und 1995

bis zur Energieeinsparverordnung 2002, 2009, 2011, 2014

und die aktuelle EnEV 2016. Zukünftig gilt das GEG 2018.

Darin werden verschiedene Gesetze zusammengeführt und

die Daumenschrauben immer weiter angezogen.

79

Lexikon

E

Erstmals werden alle Energieeinflüsse im Rahmen einer

Energiebilanz des Gebäudes erfasst. Dazu gehören Wärmeverluste

durch Wände und Fenster und durch Wärmebrücken,

Verluste durch Lüftung, Wirkungsgrad der Heizung,

Luftdichtigkeit, Energiegewinnung durch Sonneneinstrahlung

durch die Fenster oder durch die Abwärme elektrischer

Anlagen im Gebäude. Da gibt’s viel zu rechnen.

Bekanntester Teil der Verordnung ist der Energieausweis.

Die Vorlagepflicht dieses Ausweises ist ab Mitte 2008 auf

alle bereits bestehenden Gebäude ausgedehnt.

Durch diese Verordnung bekommen Messverfahren, die

den Wärmeabfluss erfassen, große Bedeutung. Insbesondere

die Blower Door Messung und die Thermografie.

Entlastung des Verwalters/Verwaltungsbeirats

Wird bei Verwaltern und Beiräten

GROSSGESCHRIEBEN. Mit der

Entlastung werden sozusagen alle

„Sünden“ verziehen. Die Juristen

nennen es ein „negatives Schuldanerkenntnis“.

Man drückt damit

dem Entlasteten letztendlich auch

das Vertrauen aus.

Normalerweise leisten Verwalter und Verwaltungsbeiräte

ordentliche Arbeit. Dafür wird Entlastung erteilt. Allerdings

gilt sie nur für die bis dahin bekannten Tatsachen und die,

die bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können.

Wenn also der Verwalter einen groben Fehler gemacht hat

und es geschickt vor den Miteigentümern verheimlicht hat,

nutzt ihm die Entlastung gar nichts, wenn die Sache später

dennoch auffliegt. Wäre ja auch noch schöner!

Wenn die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter nach der

Vorlage der Jahresabrechnung Entlastung erteilt, wird ihn

das in seiner Arbeit bestätigen und wieder voll motivieren.

80

Lexikon

E

Erbbaurecht

Recht auf fremdem Grundstück zu bauen.

Das Recht ist veräußerlich und vererblich

und nach 99 Jahren auch „verderblich“.

Spätestens dann erlischt das

Recht. Doch keine Sorge: Wenn Sie dann

noch leben, muss Ihnen der Erbbaurechtsgeber

- also der Grundstückseigentümer

- eine angemessene Entschädigung

für die Übernahme Ihres Hauses

oder Ihrer Eigentumswohnung zahlen.

Der Vorteil des Erbbaurechts liegt darin, dass kein Geld für

den Grundstückkauf aufgebracht werden muss. Nachteilig

ist der über die gesamte Laufzeit jährlich fällige Erbbauzins.

Ergebnisverkündung

►Beschlussverkündung

Und da war noch...

Ersatzvornahme

Wird durchgeführt, wenn sich

z. B. ein Handwerker weigert einen

aufgetretenen Mangel an

seinem Werk im Rahmen der

Gewährleistung zu beseitigen.

Dazu wird ihm vorher eine Frist

zur Mängelbeseitigung gewährt

und angedroht, nach erfolglosem

Ablauf dieser Frist einen anderen

Handwerker mit der Beseitigung

des Bauschadens, also der Ersatzvornahme,

zu beauftragen

und die dadurch entstehenden

Kosten von ihm zurück zu fordern.

Die Frist muss natürlich

dem Begehren angemessen sein.

...die verzweifelte Eigentümerin,

die ihrem Mieter

einen Brief nicht einwerfen

konnte, weil der Briefkasten

im Hausflur hing und

die auf ihre schriftliche Anfrage

an den Verwalter

was zu tun sei, vom Verwalter

hingewiesen wurde,

es doch einfach mal

mit klingeln bei anderen

Hausbewohnern oder einer

alternativen Postbeförderung

zu versuchen.

81

Lexikon

E

Sollte er auch diese Frist aussitzen, ist es rechtssicherer,

ihm noch eine Nachfrist zu setzen. Wenn das alles nichts

nützt, sollte man den Beweis so gut wie möglich sichern. Fotos

des Mangels sind dabei oft - ebenso wie unabhängige

Zeugen - sehr hilfreich.

Wenn das alles nichts nützt, empfiehlt sich das gerichtliche

Beweisverfahren mit Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts.

Insbesondere bei größeren Schäden. Doch dies ist zunächst

vorzufinanzieren.

Erschließungskosten

Auch Anliegerbeitrag genannt. Wer

möchte nicht so nah wie möglich

mit dem Auto an sein Grundstück

heranfahren? Das Wasser sollte aus

dem Hahn fließen und auch wieder

fort und der Strom aus der Steckdose

kommen. Darum werden im Bebauungsgebiet

die einzelnen Grundstücke

mit Straßen und Leitungen

an das öffentliche Netz angeschlossen.

Diese Erschließungskosten werden aufgeteilt und anteilig

von den anliegenden Grundstückseigentümern getragen.

Ersterwerb

Erstmaliger Kauf einer Wohnung nach Erstellung oder

Umwandlung in Wohnungseigentum. Hier einige Besonderheiten:

Meist ist laut Gemeinschaftsordnung keine Verwalterzustimmung

erforderlich. Und bei einer werdenden Eigentümergemeinschaft

übernimmt der Erwerber bereits mit Besitz

der Wohnung die Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung

wie ein Eigentümer der diese Rechte und

Pflichten erst mit der Eintragung ins Grundbuch erhält.

82

Lexikon

E

Erwerberbürgschaft (zur Sicherung der Hausgelder)

Da kommen Eigentümergemeinschaften

manchmal

auf die abenteuerlichsten

Ideen. So zum Beispiel bei

Eigentümerwechsel die

Hausgelder des Erwerbers

zusätzlich abzusichern:

Bürgschaft

Es wird ein Beschluss gefasst,

der den Verkäufer einer

Eigentumswohnung

verpflichtet, den Erwerber wiederum zu verpflichten, eine

Bürgschaft für das Hausgeld für die nächsten zwei Jahre

beizubringen. Andernfalls dürfe der Verwalter die Verwalterzustimmung

zum Eigentümerwechsel nicht erteilen.

Das WEG bestimmt, dass bei einer Veräußerungsbeschränkung

in einer Gemeinschaftsordnung, die Verwalterzustimmung

nur verweigert werden darf, wenn ein wichtiger

Grund vorliegt. Das heißt, wenn zu erwarten sei, dass der

Erwerber das Hausgeld nicht zahlen könne, oder er sich

nicht in die Eigentümergemeinschaft einfügen werde.

Selbst wenn ein solcher Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger

Verwaltung entsprechen sollte, ist er ein

„Klotz am Bein“ des Verkäufers. Mit so einer Hürde kann

man Erwerber nur verängstigen. Wenn der Wohnungsverkauf

daran scheitert, ist der Verkäufer sauer und der Ärger

für die Eigentümergemeinschaft vorprogrammiert.

Noch schlimmer war der Versuch eines Miteigentümers

aus der Finanzbranche, seine Eigentümergemeinschaft zu

bewegen, von jedem Erwerber ein „notarielles Schuldanerkenntnis“

zu verlangen. Das würde dazu führen, dass bei

Hausgeldrückstand sofort Vollstreckungsmaßnahmen gegen

den Erwerber veranlasst werden. Ein Erwerber, der

sich dermaßen unterwirft, müsste „mit dem Klammerbeutel

gepudert sein“.

83

Lexikon

E

Die Brisanz des Beschlussantrags ist seinerzeit von allen

übrigen Miteigentümern erkannt worden. Der Beschlussantrag

wurde abgelehnt.

In seltenen Fällen kann jedoch bereits in der Gemeinschaftsordnung

festgelegt sein, dass jeder Wohnungseigentümer

eine entsprechende Bürgschaft für die Eigentümergemeinschaft

beibringen muss. Ohne diese Bürgschaft

kann er nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Es gibt auch Gemeinschaftsordnungen in denen der Verwalter

eine Bürgschaft für das Verwalterhonorar fordern kann.

Erwerberhaftung

Der Erwerber einer Eigentumswohnung

haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft

für Zahlungsverpflichtungen

erst ab der Umschreibung

ins Grundbuch. Dann

auch nur für Zahlungen, die nach

der Umschreibung begründet bzw.

beschlossen werden. Für Hausgelder,

die vor der Umschreibung im

Grundbuch fällig wurden, braucht

er nicht zu haften. Aber für das Ergebnis

der Jahresabrechnung,

wenn der Beschluss darüber erst

nach der Umschreibung erfolgt ist.

Und da war noch...

...der sich bei der Kostenverteilung

benachteiligt

fühlende Eigentümer,

dem auch von

der dritten Gerichtsinstanz

bestätigt wurde,

dass er zusammen

mit dem Kauf seiner

Wohnung unwiderruflich

den Kostenverteilerschlüssel

der Gemeinschaftsordnung

akzeptiert habe.

Vorsicht: In der Gemeinschaftsordnung

kann etwas anderes bestimmt

worden sein. Das hat dann

Vorrang. Das gleiche gilt für abweichende

Regelungen im Kaufvertrag,

die aber nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer

und Erwerber wirksam sind und damit keine rechtliche

Wirkung für die Eigentümergemeinschaft haben.

84

Lexikon

E

Beim Erwerb durch Zwangsversteigerung sind diesbezügliche

Regelungen der Gemeinschaftsordnung außer Kraft

gesetzt. Hier wird immer lastenfrei erworben. Dennoch hat

man dabei oft Last mit der seit Jahren überfälligen Grundrenovierung.

Und da war noch...

Erwerbermodell

Gemeint sind damit oft ältere

Wohnanlagen, sogenannte Bestandsimmobilien,

die von Investoren

aufgekauft und in Eigentumswohnungen

umgewandelt

werden. Daran angeschlossene

Verkaufsorganisationen

entwickeln dazu ein Finanzierungskonzept

und bieten

diese Immobilien auf dem

Markt an. Leider werden den

ahnungslosen Käufern

manchmal Steuervorteile und

Mieterträge vorgegaukelt, die

sich letztlich nicht bewahrheiten.

Mehr zu diesem Thema

auch unter Schrottimmobilien.

...der verblüffte Eigentümer,

der erst nach dem Kaufvertragsabschluss

von seinem

Nachbar erfuhr, dass er sich

nicht in eine kleine Gemeinschaft,

sondern in eine aus

mehreren Häusern bestehende

Großgemeinschaft

eingekauft hatte.

85

Lexikon

F

Fensterbeschlüsse

„Fensterbeschlüsse“ sind der Nichtigkeit

zum Opfer gefallen. Der

BGH hat am 20.09.2000 in einem

sog. „Jahrhundertbeschluss“ die

Fenster zwingend dem Gemeinschaftseigentum

zugeordnet. Sie

sind unverzichtbarer Bestandteil

der Fassade. Bis zu diesem Datum

war es sehr verbreitet, die Fenster

per Beschluss dem Sondereigentum zuzuordnen. Dadurch

sollte allein der jeweilige Wohnungseigentümer auf eigene

Kosten hinsichtlich der Instandhaltung der Fenster und

Balkontüren zuständig sein.

Sowohl damals wie auch heute ist es für viele Eigentümer

naheliegend, „ihre“ Fenster selber instand zu halten und bei

Bedarf sogar zu erneuern, obwohl sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum

gehören. Diese Regelung wurde von

vielen Gemeinschaften als selbstverständlich angesehen und

oft sogar durch entsprechende Beschlüsse abgesegnet. Diese

Verfahrensweise wurde auch von der Justiz drei Jahrzehnte

lang geduldet. Bis zu jenem in Justizkreisen genannten

„Jahrhundertbeschluss“ des BGH Az. V ZB 58/99.

Das Unangenehme an der Sache ist, dass ab diesem BGH-

Beschluss diese Praxis nicht mehr durchgeführt werden

darf. Außerdem sind alle „Fensterbeschlüsse“ aus der Vergangenheit

damit nichtig geworden. Aus Sicht der Juristen

hat es sie damit nie gegeben. Denn, Zitat eines maßgeblich

am BGH-Beschluss beteiligten Richters in Fischen: „Der

BGH hat zu Recht erkannt, was schon immer rechtens war“!

Sofern die Gemeinschaftsordnung keine Kostentragung für

den Wohnungseigentümer vorsieht, müssen alle Fenster

und Balkontüren aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt

werden. Wohnungseigentümer, die bereits Fenster auf ihre

eigenen Kosten instand gehalten oder sogar erneuert haben,

sind „gelackmeiert“. Sie zahlen jetzt für die anderen mit.

86

Lexikon

F

Wenn man das juristisch auseinander nehmen würde,

könnte man nun eine „ungerechtfertigte Bereicherung“

derjenigen Miteigentümer konstruieren, die ihre Fenster

jetzt nicht mehr selber bezahlen

müssen. Ein derartiger Anspruch

Und da war noch...

könne aber im Streitfall höchstens

fünf Jahre rückwirkend geltend

gemacht werden, sagen die

Juristen.

Mit der Novellierung des WEG seit

01.07.2007 kann jedoch per Beschluss

wieder von der Kostenverteilung

von der Gemeinschaftsordnung

abgewichen werden. Bei

Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen

gilt das jedoch

nur für den Einzelfall. Daran sind

jedoch auch noch weitere Bedingungen

geknüpft. Mehr dazu unter

Beschlusskompetenz.

Fernsehversorgung

Hier die wichtigsten Varianten

der Fernsehversorgung.

Kabelfernsehen

Frei von witterungsbedingten Störungen. Jedoch abhängig

von der Programmeinspeisung des Kabelanbieters. In

Deutschland ist der Markt unter den Kabelanbietern aufgeteilt.

Für NRW ist allein die Fa. Unitymedia zuständig.

Die Abrechnung der Versorgung kann über zwei Varianten

erfolgen:

Beim Einzelnutzervertrag schließt jeder Anschlusswillige

selbst einen Vertrag mit dem Kabelunternehmen. Er zahlt

auch direkt dorthin. Wer nicht fernsehen will, zahlt auch

nichts an den Kabelbetreiber. Dies die teuerste Variante.

87

...der besonders rechtskundige

Eigentümer,

der eine Änderung der

BGH-Rechtsprechung

zur Beschlusskompetenz

ausnutzte, um die

Erneuerung der Fenster

seiner Wohnung auf

Kosten der Eigentümergemeinschaft

zu erstreiten,

obwohl alle anderen

Eigentümer ihre

Fenster seinerzeit selbst

bezahlt hatten.

Lexikon

F

Beim Gemeinschaftsanschluss schließt der Bauträger bzw.

der durch Beschluss ermächtigte Verwalter einen Vertrag

für alle angeschlossenen Wohnungen des Hauses. Die monatlichen

Gebühren sind bereits im Hausgeld eingeschlossen.

Dabei spielt es keine Rolle, wer von den Bewohnern

tatsächlich das Fernsehangebot nutzt. Zahlen muss Jeder.

Im Gegenzug ist diese Vertragsvariante für jede Wohnung

deutlich preisgünstiger als ein Einzelnutzervertrag.

Wenn es das im Haus verlegte Leitungsnetz zulässt, ist eine

störungsfreie digitale Versorgung aller Wohnung möglich.

Dabei kann das Kabel gleichzeitig für Internet und Telefon

genutzt werden. Ein Leitungsnetz im Sternsystem, also

wenn jeder Anschluss eine eigene direkte Verbindung zum

Verstärker bzw. Übergabepunkt im Keller hat, bietet die beste

Möglichkeit auch die zukunftsorientierten Medienangebote

zu nutzen. Das bezieht sich auch

auf die Rückkanalfähigkeit. Damit

wird es zukünftig für den geneigten

Fernsehkonsumenten möglich,

auch seinerseits mit dem Fernsehsender

oder Kabelbetreiber Kontakt

aufzunehmen oder sich auch (unbemerkt?)

im Internet zu sehen.

Satellitenfernsehen

Durch zunehmende Kostensteigerungen neigen hin und

wieder Eigentümergemeinschaften zum Umstieg aufs Satellitenfernsehen.

Auf diese Weise hofft man Kosten zu sparen

und damit Wohnungen auch für die Vermietung attraktiver

zu machen. Die Kabelgebühren fallen dabei weg. Im Gegenzug

können Lizenzgebühren an die VG Media wegen der

„Weitersendung von Rundfunksignalen“ anfallen.

Die Kosten für die Installation, Instandhaltung und Instandsetzung

der Anlage trägt die Eigentümergemeinschaft.

Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten auf Mieter

umlegbar. Von der fehlenden Möglichkeit der Internet- und

Telefonnutzung über die SAT-Anlage ganz zu schweigen.

88

Lexikon

F

In einem Winter hatten wir eine Parabolantenne, die total

zugeschneit und zwei Wochen lang nicht von Dachdeckern

gefahrlos freigelegt werden konnte. Da wurde von manchem

Hausbewohner der Spieleabend wieder entdeckt.

DVB T2 „Antennen-Überallfernsehen“

Heißt auf Deutsch so viel wie: „Erdgebundene Videoübertragung

der 2. Generation in digitaler Technik“. Dabei kann gegenüber

dem bisherigen analogen DVB-T eine größere Zahl

von Sendern in deutlich besserer technischer Qualität von

einer Dachantenne empfangen werden. Das bedeutet jedoch

nicht, dass sich damit Programmqualität erhöht hat. Die öffentlich

rechtlichen Sender, wie z. B. ARD, ZDF, Regionalprogramme

usw. werden nach wie vor kostenlos angeboten.

In Erweiterung zum bisherigen DVB-T ist jetzt auch der

Empfang privater Sender gegen eine Gebühr möglich.

FGG-Verfahren

Besondere Form eines Gerichtsverfahrens. FGG bedeutet:

„Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“.

Hier bezeichnet man das Wort Klage durch die

freundliche Formulierung Antrag. Darum gibt es hier auch

nur Antragsteller und Antragsgegner. Es gibt auch kein

Urteil im Namen des Volkes, sondern nur den sogenannten

Gerichtsbeschluss. Im Gegensatz zum Zivilprozess hat

der Richter im FGG-Verfahren eine eigene Amtsermittlungspflicht.

Er muss sich bei seiner Beurteilung also nicht auf

jeden Blödsinn verlassen, der ihm oft erzählt wird. Er stellt

selber Ermittlungen an, um der Wahrheit auf die Spur zu

kommen. Bis Mitte 2007 galt dies auch für WEG-Verfahren.

Seither werden Wohnungseigentumsverfahren, wie z. B. Beschlussanfechtungen,

im Rahmen der Zivilprozessordnung

(ZPO) durchgeführt. Dabei darf der Richter lediglich aufbauend

auf den jeweiligen Vorträgen der Prozessgegner urteilen.

Jetzt sind kreative Schriftsätze sachkundiger Rechtsanwälte

von Vorteil. Das hat natürlich auch seinen Preis.

89

Lexikon

F

First in - first out Prinzip (Heizölverbrauchsermittlung)

Heißt so viel wie: Zuerst rein -

zuerst raus. Gemäß Heizkostenverordnung

darf nur die im Abrechnungszeitraum

verbrauchte

Wärmemenge auf die Nutzer umgelegt

werden. Durch Preisänderungen

während des Jahres befindet

sich im Restbestand Heizöl

mit verschiedenen Einkaufspreisen

pro Liter im Tank. Darum

muss der im Tank verbliebene

Restbestand den letzten Betankungsmengen

und deren Preisen

zugeordnet werden. Daraus ergibt

sich der rechnerische Einkaufswert

des Restbestands.

Fischen i. Allgäu

Wunderschöner Ferienort im

Allgäu. Alljährlicher Tagungsort

für alle, die an der Fortentwicklung

des Wohnungseigentums

interessiert sind. Organisiert

vom „Evangelischen Bundesverband

für Immobilienwesen

in Deutschland“ (ESWiD).

Der erlauchte Kreis besteht

aus Vertretern der höchsten

deutschen Gerichte, der Bundesregierung, aus Professoren

und Kommentatoren des Wohnungseigentumsrechts, Juristen

und qualifizierten Verwaltern. Wer hier teilnimmt,

schöpft aus der ersten Quelle des Wohnungseigentumsrechts.

Hier wird das WEG-Recht weiterentwickelt. Darum

ist diese Veranstaltung auch als Fortbildungsmaßnahme für

Fachanwälte für Wohnungseigentumsrecht anerkannt.

90

Und da war noch...

...die offenbar vom lebenslangen

Lehramt der

Realität entrückte

Verwaltungsbeirätin, die

vom Verwalter verlangte,

er solle die 200 Liter

Ölsumpf des stillgelegten

Öltanks, statt zu entsorgen,

doch einfach über

Ebay verkaufen.

Lexikon

F

Es wird referiert, diskutiert - manchmal auch disputiert -

über Themen wie z. B. 2005: „Die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

im Hinblick auf die Anwendung der

Rechtsgrundsätze der BGB-Gesellschaft“ oder „Ist eine Eigentümergemeinschaft

im Hinblick auf die inzwischen vom

BGH anerkannte Teilrechtsfähigkeit auch insolvenzfähig?“.

Im Jahr 2010 ging es zum Beispiel um „Aktuelle Fragen

zum Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer“. Dabei schreiben eingefleischte Juristen

mit Hilfe des BGH den Verwaltern detailliert vor, wie

sie die Buchhaltung zu führen haben. Selbstverständlich

macht ihre formelle Regelungswut auch vor der Darstellung

des Gemeinschaftsvermögens in der Jahresabrechnung

nicht halt. Mit gesundem kaufmännischen Verständnis natürlich.

Wir Verwalter raufen uns schon mal die Haare. Viele

Rechtswissenschaftler haben schon lange keine mehr.

Die unterschiedlichen, wissenschaftlich theoretischen

Rechtsauffassungen wogen hin und her. Leider allzu häufig

weg von der Alltagspraxis und dem Rechtsempfinden der

Eigentümergemeinschaften.

Die Rechtswissenschaftler

und Referenten schlagen sich

ihre Rechtsauffassungen um

die Ohren. Dabei beneiden

wir Profi-Verwalter schon mal

unsere unwissenden Wettbewerber:

die Billigverwalter. Sie

tanzen zwar genauso wie alle

anderen auf dem Glatteis des

WEG, sie bemerken es jedoch

nicht. Zumindest solange, bis

sie zusammen mit ihren Eigentümergemeinschaften

auf

dem Glatteis ausrutschen,

einbrechen und allen Beteiligten

damit Schaden zufügen.

91

Lexikon

F

Flächennutzungsplan

Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Bevor eine Gemeinde

Flächen zur Bebauung freigibt, macht sie sich erst einmal

Gedanken. Es geht darum, die Gemeindefläche optimal zu

nutzen. Forst- und landwirtschaftlich genutzte Flächen,

Straßen, Gewerbegebiete und Wohngebiete sollen sinnvoll

angeordnet werden. Dazu wird ein Plan aufgestellt: der

Flächennutzungsplan. Die verschieden zu nutzenden Flächen

sind dort farbig dargestellt.

Für diejenigen Flächen, die als bebaubar ausgewiesen

sind, kann später je nach Bedarf, ein detaillierter Bebauungsplan

aufgestellt werden.

Sowohl der Flächennutzungsplan als auch der darauf

gründende Bebauungsplan dürfen von jedem interessierten

Bürger beim zuständigen Bauamt eingesehen werden.

In der Verabschiedungsphase werden die Pläne auch öffentlich

ausgelegt.

Flurnummer

Jedes Grundstück muss sich eindeutig beschreiben lassen,

sowohl im amtlichen Lageplan als auch beim Grundbuchamt.

Dazu sind die Grundstücke mit ihrer Zugehörigkeit

zu einer Gemarkung, Flurnummer und Flurstück bezeichnet.

Damit wird das Grundstück unverwechselbar.

Fogging

Erst seit zwei Jahrzehnten verstärkt auftretendes Phänomen.

Zeigt sich als Schwarzstaub-Ablagerung an Wänden

betroffener Wohnungen. Fachleute vermuten, dass sich in

der Raumluft aufgewirbelte Partikel an Bauteilen und Flächen

mit abweichender Temperatur absetzen. Häufig verfärbt

sich dabei die Wand oberhalb von Heizkörpern. Es

wird vermutet, dass schwerflüchtige organische Verbindungen

moderner Baustoffe dabei mitwirken. Das Gleiche

92

Lexikon

F

gilt auch für elektrostatische Aufladungen im Bereich von

Elektroleitungen und ist selbst für Sachverständige im

Rahmen von Gutachten kaum wissenschaftlich eindeutig

nachvollziehbar darzustellen.

Wir verwalten eine Eigentumswohnung

mit gutachtlich festgestelltem

Fogging. Aber selbst das Gutachten

vermag nicht zu klären, warum die

baugleiche Nachbarwohnung völlig

mängelfrei ist. Darum hat die Eigentümergemeinschaft

auch noch

keinen Beschluss zur Mängelbeseitigung

gefasst. Der betroffene Miteigentümer

wird auf dem Weg zu seinem

Recht voraussichtlich auf eine

sehr lange Geduldsprobe gestellt.

Der BGH hat mit Urteil vom

28. Mai 2008, Az. VIII ZR 271/07, Fogging als Mangel an

der Mietsache angesehen. Harte Zeiten für Vermieter.

Formalien

„...wird hiermit zum Verwalter gewählt, sofern er die Wahl

annimmt“. Der letzte Halbsatz dieser Formulierung in einem

Wahlprotokoll hat eine Eigentümergemeinschaft unnötig

Geld gekostet. Und das kam so:

Eine Eigentümergemeinschaft hatte mich ohne mein Wissen

in Abwesenheit zum neuen Verwalter bestellt. Die Eigentümergemeinschaft

war etwas problematisch und der

Verwalter wollte mit seiner Formulierung besonders nett

sein und mir noch die Gelegenheit zur Absage einräumen.

Wie dem auch sei, das Beschlussprotokoll ging als Nachweis

meiner erlangten Verwaltereigenschaft an das Grundbuchamt.

Nur mit diesem Nachweis war ich berechtigt, bei einem

Eigentümerwechsel die Verwalterzustimmung zu erteilen.

93

Lexikon

F

Die zuständige - als übereifrig

bekannte - Rechtspflegerin

störte sich an der Formulierung.

Sie bestritt meine

formalrechtliche Verwaltereigenschaft,

weil die Annahme

der Wahl nicht protokolliert

sei. Der Eigentümergemeinschaft

blieb daraufhin

nichts anderes übrig,

als beim Wohnungseigentumsgericht

eine Notverwaltung

zu beantragen. Ich wurde zum Notverwalter bestellt.

Dann erst konnte ich in meiner Eigenschaft als Notverwalter

eine formell korrekte Wahl meiner Person vornehmen

lassen. Und vor allen Dingen dem Grundbuchamt

auch ein formell korrektes Beschlussprotokoll vorlegen.

Beim Grundbuchamt und im Wohnungseigentum gelten

eben strenge Vorschriften. Das Wohnungseigentumsrecht

ist gespickt mit formellen Tretminen. Ein El Dorado für engagierte

Rechtsanwälte.

Fachkundige Verwalter werden alle Formalien kennen und

beachten. Auch wenn das von Miteigentümern oft als umständlich

angesehen wird. Auf diese Weise haben wir seit

mehr als 30 Jahren jeden Hausgeldprozess für unsere Eigentümergemeinschaften

gewonnen. Und das bei erheblich

nachlassender Zahlungsmoral.

Leider ist es vielen Eigentümern nur schwer und manchmal

gar nicht zu vermitteln, dass gerade auch im Alltagsgeschäft

die Formalien eingehalten werden müssen. Ein Verstoß dagegen

ist ein gefundenes Fressen für jeden Anwalt, der damit

jede Klage gegen seinen Mandanten - sei sie aus Sicht der

Eigentümergemeinschaft noch so berechtigt - zu Fall bringen

kann. Die Kosten bleiben an der Gemeinschaft hängen und

die Eigentümer glauben einfach nur von der Justiz ungerecht

behandelt worden zu sein. „Billigverwalter“ werden sie

möglicherweise gerne in diesem Irrglauben unterstützen.

94

Lexikon

F

Nur ein fachkundiger Profi-Verwalter mit Rückgrat wird das

Beste für seine Eigentümergemeinschaft erreichen. Und so

jedem Miteigentümer unterm Strich viel Geld sparen helfen.

Freistellungsbescheinigung ►Bauabzugssteuer

Freistellungsbescheinigung für Zinserträge

Die gibt es vom Finanzamt nur für Privatpersonen, nicht für

eine Eigentümergemeinschaft. Darum weist der Verwalter

bei der Jahresabrechnung jedem Miteigentümer die der

kontoführenden Bank gezahlte Kapitalertragsteuer anteilig

nach. Damit kann sich ggf. jeder Miteigentümer die einbehaltenen

Beträge vom Finanzamt zurückholen.

Freistellungsverpflichtungserklärung

Darin erklärt sich die Bank bereit, die auf dem Grundstück

oder der Eigentumswohnung eines Verkäufers lastende

Grundschuld löschen zu lassen, wenn beim Verkauf der

Kaufpreis des Erwerbers beim Notar eingegangen ist.

Dabei ist der Notar dazu verpflichtet worden, aus dem

Kaufpreiserlös eine eventuelle Restschuld des Verkäufers

bei der Bank zurückzuzahlen. So kauft ein Erwerber die

Eigentumswohnung lastenfrei. Er kann bei Bedarf für die

Absicherung seines Bankkredits erneut eine Grundschuld

eintragen lassen.

Funkablesung

Es wird zunehmend schwieriger am Jahresende gleichzeitig

in allen Wohnungen die Verbräuche abzulesen. Heizkostenverteiler,

Wärmemengenzähler und Wasserzähler erfassen

inzwischen elektronisch und werden am Jahresende per

Funk vom Heizkostenservice fernabgelesen.

95

Lexikon

G

Gasprüfung

Nach jahrelanger Arbeit legte

das Technische Komitee „Gasinstallation“

im April 2008 die

neue Fassung des Arbeitsblattes

G 600 technische Regel für

Gasinstallationen (DVGW TRGI

2008) vor.

Eine Änderung, die erhebliche

Auswirkungen auf die Praxis

hat, ist die Ausgestaltung der

bisher empfohlenen 12-

jährigen Gebrauchsfähigkeitsprüfung als Pflicht. Bisher

wurde lediglich empfohlen, die Gasleitungen einmal jährlich

einer Sichtprüfung zu unterziehen und alle 12 Jahre auf

Dichtheit bzw. Gebrauchsfähigkeit zu prüfen bzw. prüfen zu

lassen. Jetzt ist die TRGI integraler Bestandteil des technischen

Regelwerks; die Empfehlung weicht der Verpflichtung.

Gewissenhafte Verwalter werden ihre Eigentümer darüber

informieren und dafür einen Lösungsvorschlag anbieten.

Für Selbstmörder ist es beruhigend zu wissen, dass die

Gasanlage alle 12 Jahre abgedrückt wird. So geht die Anlage

nicht schon bei der Vorbereitung ihrer Manipulation hoch.

Gemeinschaftseigentum (GE)

Der Teil einer Wohnungseigentumsanlage,

der in der Teilungserklärung

nicht ausdrücklich

zum Sondereigentum erklärt ist.

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum

gehören das Grundstück,

die Außenanlage, die konstruktiven

Teile des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Fenster, Aufzug,

Heizung, die allgemein genutzten Flure, Treppenhäuser,

96

Lexikon

G

Waschräume usw. Das Gemeinschaftseigentum darf von allen

Miteigentümern und deren Mietern genutzt werden. Natürlich

nur im Rahmen der Hausordnung.

Vereinfacht kann man sich das auch so merken: Sämtliche

konstruktiven Bauteile und alles was von außen sichtbar

ist, zählt zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Was oft nur wenige Miteigentümer bedenken: Allein hierfür

ist die Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig.

Änderungen sind nur mit Zustimmung sämtlicher von

der Maßnahme benachteiligten Miteigentümer möglich.

Wer möchte sich eine Garage unmittelbar vor sein Küchenfenster

bauen lassen?

Alles was sich innerhalb der Wohnungen befindet und

ausschließlich dieser Wohnung zu dienen bestimmt ist,

gehört i. d. R. zum Sondereigentum.

Und das liegt in der Und da war noch...

Verantwortung des jeweiligen

Miteigentümers. Dort darf der

Verwalter noch nicht einmal

einen tropfenden Wasserhahn

reparieren lassen, auch wenn

das der Sondereigentümer

manchmal gerne hätte.

Es gibt auch Bauteile, bei denen

sich nicht immer eindeutig

die Zuordnung bestimmen

lässt. Für diesen Fall haben

wir für unseren Gebrauch zur

Kostentragung praxisorientierte

interne Regeln aufgestellt.

Diese orientieren sich

weitgehend an der vorherrschenden

Rechtsauffassung.

Mehr dazu auch unter Zuordnung


/ Sondereigentum.

97

...der schelmische Wohnungseigentümer,

der den

Verwalter fragte: „Wenn die

Instandhaltung und Pflege

des Gemeinschaftseigentums

doch Angelegenheit aller

ist, wieso putzt dann

meine Frau die Fenster?“

Lexikon

G

Gemeinschaftskonto

Bankkonto der Eigentümergemeinschaft. Hierauf fließen alle

Hausgelder und im Gegenzug werden alle Kosten von diesem

Konto bezahlt. Häufig wird das Konto von einem unwissenden

Verwalter auf seinen Namen mit dem Zusatz „...für Eigentümergemeinschaft

xy“ angelegt. Vorsicht! - Hier handelt

es sich um ein „offenes Treuhandkonto“. Diese Kontenform

ist jedoch für das Gemeinschaftsvermögen sehr unsicher.

Möchten Sie als Miteigentümer mit Ihrem Geld für eventuelle

Schulden des Verwalters haften? - Sicher nicht! Darum

achten Sie darauf, dass Ihr Verwalter das Konto ausschließlich

als „Fremdkonto“ für Ihre Eigentümergemeinschaft

führt. Dann gehört das Konto der Gemeinschaft und

der Verwalter ist lediglich verfügungsberechtigt. Sonst

kann es Ihnen passieren, dass Ihr Geld für eventuelle

Steuerschulden oder andere nicht bezahlten Verbindlichkeiten

Ihres Verwalters weggepfändet wird. Die Finanzbehörde

und die Gerichtsvollzieher sitzen am längeren Hebel

und fackeln nicht lange. Gemäß dem WEG bzw. der Rechtsprechung

muss der Verwalter ohnehin ein „von seinem

Vermögen getrenntes“ Konto führen.

Das inzwischen von allen Gerichten zwingend vorgeschriebene

„Fremdkonto“ für eine Eigentümergemeinschaft wird

von einer Vielzahl der Verwalter wegen des extremen Aufwands

bei der Eröffnung eines solchen Kontos nicht gewählt.

Auch viele Banken winken wegen des unverhältnismäßig

hohen Aufwands bzw. der nicht über das Internet

möglichen Eröffnung ab.

Gemeinschaftsordnung ►Teilungserklärung

Gesamtschuldnerische Haftung

Zuerst die gute Nachricht:

Die gesamtschuldnerische Außenhaftung gibt’s nicht mehr.

98

Lexikon

G

Seit dem BGH-Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05

zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (besser

bezeichnet als „volle Rechtsfähigkeit

in Teilbereichen“) gibt es

Und da war noch...

die gesamtschuldnerische Haftung

gegenüber Dritten in der

bisherigen Form nicht mehr.

Diese Rechtsauffassung hat der

Gesetzgeber auch in das neue

WEG ab 01.07.2007 übernommen.

Ab jetzt haftet die Eigentümergemeinschaft

als eigenständiger

Verband, wenn sie mit

ihrem Gemeinschaftsvermögen

am Rechtsverkehr teilnimmt.

Wenn jetzt beispielweise ein Lieferant

seine Heizölrechnung

nicht bezahlt bekommt, kann er

sich nicht mehr einen beliebigen

einzelnen Miteigentümer heraussuchen

und von ihm allein

den gesamten Rechnungsbetrag

verlangen. Ab jetzt muss er die

Eigentümergemeinschaft insgesamt

verklagen. Er kann dann

im Fall eines Titels in das Verwaltungsvermögen

der Eigentümergemeinschaft

hinein pfänden.

Dabei haftet jeder Miteigentümer

jedoch nur bis zur Höhe

seines Miteigentumsanteils.

99

...der verängstigte Wohnungseigentümer,

der

Jahre später in einer

Versammlung kleinlaut

zugab, damals versehentlich

die Hose des

Nachbarn mit von der

Leine genommen zu haben

und wegen seiner

Angst als Dieb zu gelten,

die daraufhin erfolgten

unsinnigen einbruchshemmenden

Maßnahmen seinerzeit

nicht verhindert hatte.

Durch das neue WEG ist inzwischen

geklärt, dass eine Eigentümergemeinschaft nicht

insolvenzfähig ist.

Und jetzt die schlechte Nachricht:

Die gesamtschuldnerische Innenhaftung gibt’s doch noch.

Lexikon

G

Wenn auf dem Gemeinschaftskonto zu wenig Geld ist,

müssen die Miteigentümer in Form einer Sonderumlage

nachschießen. Und wenn ein Miteigentümer nicht zahlen

kann, müssen die übrigen Miteigentümer das ausgleichen.

Was ist, wenn daraufhin auch andere Miteigentümer die

dadurch erhöhten Belastungen nicht mehr verkraften

können? Dann kann es zum Dominoeffekt

kommen. Einer nach dem

anderen bricht weg. Schlimmstenfalls

muss dann doch einer für alle

zahlen.

Deswegen gilt in Verwalterkreisen

der Spruch: „Bekanntlich ist eine

Eigentümergemeinschaft erst dann

zahlungsunfähig, wenn der letzte

Miteigentümer zahlungsunfähig geworden

ist.“ - Na dann, gute Nacht...

Im Übrigen: Für kommunale Abgaben

gilt in der Regel die gesamtschuldnerische Haftung

nach wie vor. Hier kann sich die Behörde immer noch jeden

beliebigen Miteigentümer zur Zahlung der Gesamtforderung

aus der Eigentümergemeinschaft herausgreifen.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten

Grundstück auch noch Luft zum Atmen bleibt,

sind im Bebauungsplan einige Auflagen gemacht. Dazu

gehört auch die Begrenzung der max. Geschossfläche. Die

Geschossflächenzahl wird auch kurz mit GFZ bezeichnet.

Dabei geht es um das Verhältnis der Summen der Geschossflächen

eines Gebäudes zur Größe des Baugrundstücks.

Bei max. 600 m² Geschossfläche auf einem

1.000 m² großen Grundstück beträgt die GFZ 0,6. Auf wie

viele Geschosse sich diese Fläche verteilen darf, steht

ebenfalls im Bebauungsplan.

100

Lexikon

G

Gewährleistung

Gibt’s i. d R. beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger.

Rudolf v. Ihering sagt 1883 dazu: „…Der Bildungsprozess

des Rechts ist keine Sache der bloßen Erkenntnis wie bei

der Wahrheit, sondern Sache des Kampfes der Interessen“.

Mit dem Gewährleistungsanspruch ist das auch nicht anders.

Es gibt Bauträger, die ohnehin hohe Qualität anstreben.

Dies drückt sich jedoch auch in einem entsprechenden

Kaufpreis pro m² aus. Dafür beseitigen sie auch Mängel

nach dem Kauf ohne große Probleme. Und nach meiner

Erfahrung manchmal sogar über die im Kaufvertrag vereinbarte

Frist oder sogar über die bisherige 5-jährige gesetzliche

Frist hinaus. Diejenigen,

denen man nicht trauen

Und da war noch...

kann, werden oftmals auch als

„schwarze Schafe“ bezeichnet.

...der dumme Elektriker,

der den lichtempfindlichen

Sensor eines Dämmerungsschalters

ausgerechnet

in den Lichtkegel

der Außenleuchte montierte

und sich wunderte,

dass die Lampe bei Dunkelheit

anfing zu blinken.

Aus meiner jahrzehntelangen

Verwaltungserfahrung ist mir

nur ein einziger Fall bekannt, wo

nach einem Rechtsstreit tatsächlich

Geld an die Geschädigten geflossen

ist. Oft spielen diese Bauträger

auf Zeit. Sie werden bereits

während der mehrjährigen

Prozessdauer zahlungsunfähig.

Es gibt auch Bauträger, die mit

lediglich 25.000 € Mindesteinlage

eigens eine Bauträger-GmbH

ausschließlich für die Errichtung

eines einzigen Wohnungseigentumsobjekts

gründen. - Ein

Schelm, der Böses dabei denkt.

Wer hier auf der Suche nach einem

zuverlässigen Bauträger die Spreu vom Weizen trennen

will, sollte sich vorher gut informieren. Es gibt viele

ordentliche Bauträger, von denen ich auch kaufen würde.

101

Lexikon

G

Gewährleistungsverhinderungsverwaltung

Eigene Wortschöpfung. Ist oft besonders

billig. Gibt es in der Regel

nur bei einem unseriösen Bauträger.

Und das geht so:

Man nehme einen unzuverlässigen

Bauträger. Der hat seine Bauhandwerker

bereits in der Bauphase

hart im Preis gedrückt. Vielleicht

hat der Bauträger dem Handwerker

noch nicht alles bezahlt.

Wie dem auch sei, der Handwerker

hat seinerseits kein großes Interesse

an kostenlosen Nachbesserungen. Er kommt einfach nicht.

Der betreffende Bauträger will sein eigenes Geld nicht in die

Mängelbeseitigung investieren. Darum muss er verhindern,

dass irgendein engagierter Profi-Verwalter die Miteigentümer

über ihre Rechte bei Gewährleistung aufklärt.

Dazu bietet der betreffende Bauträger die Verwaltung der

Eigentümergemeinschaft „für’n App’l und’n Ei“ selber an.

Und die jährliche Zuweisung in die Instandhaltungsrücklage

kann entfallen, da man ja 5 Jahre Gewährleistung habe.

Die neuen unerfahrenen Miteigentümer freuen sich, dass alles

so billig ist und halten das für normal. Auch das Hausgeld

ist deutlich geringer wie bei einem Profi-Verwalter.

Die paar Baumängel, die erkannt werden, sind auch kein

Problem. Der Bauträger versichert ja in jeder Eigentümerversammlung

- sofern sie denn mal stattfindet - dass er sich

selbstverständlich darum kümmere. Es sei nur so schwierig,

geeignete Handwerker zu bekommen, die Termine frei

hätten. Sie würden in Kürze die Nachbesserung ausführen.

Die Eigentümergemeinschaft übt sich in Geduld. Und so

ziehen die Jahre ins Land. Auf einmal erklärt der Bauträger,

dass er aus Arbeitsüberlastung seine Tätigkeit als Verwalter

bedauerlicherweise aufgeben müsse. Das passiert meist „zu-

102

Lexikon

G

fällig“ kurz nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Es sei ihm

aber gelungen, einen geeigneten Nachfolger zu finden.

Oft wacht an dieser Stelle die Eigentümergemeinschaft auf.

In einer solchen Situation kann auch ein Profi-Verwalter

nur bedingt etwas retten. Er hat möglicherweise noch ein

paar Tricks drauf, aber die werden hier nicht verraten...

Selbstverständlich gibt es auch eine Reihe von Bauträgern,

die ordentlich und fachkundig verwalten. Die machen’s

aber in der Regel nicht so billig oder sogar gratis. Denn die

wollen die Gewährleistung ja auch nicht verhindern.

Und da war noch...

...der blumenliebende

Wohnungseigentümer, der

ohne Absprache auf dem

Gemeinschaftsrasen ein

wunderschönes Blumenbeet

anlegte, es liebevoll

pflegte und die Welt nicht

mehr verstand, als die Eigentümergemeinschaft

ihn

in seine Schranken wies

und die Entfernung des

Blumenbeetes verlangte.

Inzwischen hat der Gesetzgeber

reagiert und der von mir

mit „Gewährleistungsverhinderungsverwaltung“

bezeichneten

Variante den Garaus

machen wollen. Mit der Novellierung

des WEG ab dem

01.07.2007 ist die Wahlzeit

des Erstverwalters bei neu

begründetem Wohnungseigentum

auf max. 3 Jahre begrenzt.

So bleiben in der Regel

noch 2 Jahre, um mit einem

qualifizierten Profi-Verwalter

eventuelle Gewährleistungsansprüche

für alle Miteigentümer

über die Eigentümergemeinschaft

zu sichern. Aber

nur, wenn nicht vorher der

Bauträger mit seiner noch

vorhandenen Stimmenmehrheit

per Beschluss einen neuen

ihm besonders gewogenen

Verwalter bestellt. Insoweit war das vom Gesetzgeber sicher

gut gemeint, doch manchmal wirkungslos.

103

Lexikon

G

Globalgrundschuld

Jede Bank muss die Rückzahlung ihres Kredits absichern.

Wenn ein Bauträger eine Wohnanlage errichtet, muss er das

Bauvorhaben von der Bank finanzieren lassen. Dabei wird

die Bank die Globalgrundschuld sicherheitshalber in voller

Höhe auf jede einzelne Eigentumswohnung eintragen lassen.

Wer eine solche Wohnung kaufen möchte, sollte sich dadurch

nicht beunruhigen lassen. Beim Kauf wird diese

Grundschuld aus dem Wohnungsgrundbuch gelöscht. Der

Erwerber erwirbt seine Immobilie lastenfrei. Darum kümmert

sich der Notar.

Gradtagszahlen-Tabelle ►Heizkostenverordnung

Grundbuch ►Grundbuchamt

Grundbuchamt

Seien Sie froh, wenn Sie Ihr Herz nicht an ein Grundstück

in Griechenland verlieren. So schön wie die Gegend auch

sein mag, der Grundstückserwerb hat erhebliche Tücken.

Da kann es Ihnen passieren, dass

Sie ein Grundstück erwerben und

bezahlen, dass bereits beschlagnahmt

oder belastet ist oder für

das sogar eine Veräußerungsbeschränkung

besteht. Oder Sie erwerben

ein Grundstück von jemandem,

von dem sie dann erfahren,

dass er gar nicht rechtmäßiger

Eigentümer des Ihnen verkauften

Grundstücks war.

Da kommen Sie sich viel schlimmer

als ein nur begossener Pudel vor.

104

Lexikon

G

Aber dann können Sie sich Ihr unrechtmäßig erworbenes

Grundstück immer noch „ersitzen“, ähnlich wie damals im

Wilden Westen. Wenn Sie das mindestens 10 Jahre durchhalten,

brauchen Sie im Streitfall nur eine Bescheinigung

des Gemeindevorstehers oder zwei Zeugenaussagen, die im

Rahmen einer Gerichtsverhandlung

bestätigen, dass der Besitzübergang

an Sie erfolgt


ist.

Sie können auch Pech haben und

Land kaufen, das im öffentlichen

Eigentum steht, auch wenn das

niemand mehr wusste. Das

konnte sich auch der Vorbesitzer

nicht „ersitzen“, der es Ihnen vielleicht

sogar gutgläubig verkaufte.

Damit das bei uns nicht passiert,

hat der Gesetzgeber das Grundbuchamt

erfunden. In den hier

geführten Grundbüchern sind alle

Grundstücke, deren Eigentümer,

evtl. Grunddienstbarkeiten

und Grundschulden eingetragen.

Und wer etwas anderes behauptet

als da drin steht, hat unrecht.

Das Grundbuch genießt öffentlichen

Glauben. Das bedeutet,

dass sich die Justiz im Zweifel an

die Grundbucheintragung hält.

Darum sind die Regeln streng.

Bei Wohnungseigentum ist für jede Wohnung ein gesondertes

Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Die Teilungserklärung

mit der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan

ist hier ebenfalls hinterlegt. Bei berechtigtem Interesse

darf man ins Grundbuch einsehen. Was allerdings für den

Bürger unter dem „berechtigten Interesse“ zu verstehen ist,

ist als „unbestimmter Rechtsbegriff“ nicht gesetzlich geregelt.

Das liegt im Ermessen des beim Grundbuchamt zu-

105

...die sich verwundert die

Augen reibenden Eigentümer,

als sie erkannten,

dass die nächtlichen Hilferufe

aus dem Waschraum

lediglich Teil eines

offensichtlich aufregenden

Liebesspiels neuer

Hausbewohner waren.

Lexikon

G

ständigen Rechtspflegers. Gerichtsurteile zum Einsichtsrecht

sind auch einem von mir befragten Rechtsanwalt

und Notar bisher nicht bekannt.

Das Grundbuchamt prüft auch, ob ein Verwalter, bei einem

Eigentümerwechsel eine Verwalterzustimmung erteilen

muss und ob er auch tatsächlich bestellter Verwalter der

betreffenden Eigentümergemeinschaft ist. Dazu muss der

Verwalter ein vom Notar beglaubigtes Wahlprotokoll vorlegen.

Dieses Wahlprotokoll muss mindestens von einem Miteigentümer

und falls ein Verwaltungsbeirat besteht, auch

von dessen Vorsitzenden unterschrieben sein.

Ohne das Wahlprotokoll müssen bei einem Wohnungsverkauf

alle Miteigentümer zum Notar und dort ihre Zustimmung

einzeln abgeben. Das ist sehr aufwändig und teuer.

Grunddienstbarkeit

Begriff aus dem Grundbuchrecht. Gemeint sind damit

Rechte Dritter an einem Grundstück.

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen sich eine Schlafcouch. Um in

Ruhe Ihren Mittagsschlaf zu genießen, ziehen Sie das Ding

aus und legen sich gemütlich hin. Da klingelt der Nachbar

an Ihrer Tür. Er erklärt, dass er das Recht habe, seine ungewaschenen

Füße mit auf Ihre Couch zu legen.

So etwas gibt’s nicht, sagen Sie? Doch, bei einem Grundstück

oder einer Eigentumswohnung.

Im Wohnungsgrundbuchblatt

können in der Abteilung II irgendwelche

Rechte von Dritten an Ihrem

Grundstück eingetragen sein.

Dabei handelst es sich weniger um

Füße sondern vielmehr um Gasoder

Wasserleitungen bzw. Stromleitungen,

die durch Ihr Grundstück

führen und dem Versorger

106

Lexikon

G

oder dem Nachbarn gehören. Die müssen Sie dann dulden.

Damit kann man leben. Hochspannungsleitungen über dem

Grundstück gehören ebenfalls dazu. Das wird von einigen

Menschen als gesundheitlich problematisch angesehen.

Schwieriger ist es mit Überfahrrechten auf Ihrem Grundstück,

insbesondere der Winterdienst und die Instandhaltung

führen hier oft zu Konflikten. Oft geht es darum, wie

die Aufgaben oder die Kosten verteilt werden und vor allen

Dingen auf welcher Rechtsgrundlage. Über den Zustand

der Überfahrflächen wird auch gerne und teuer gestritten.

Von darauf parkenden Fahrzeugen einmal ganz abgesehen.

Es kann auch ein lebenslanges Wohnrecht eines Dritten

sein. Dann müssen Sie eben zusammenrücken. Hoffentlich

nicht auf der Couch. Damit Sie davon nicht überrascht

werden, klärt Ihr Notar Sie vor dem Kauf darüber auf.

Grunderwerbsteuer

Ist Ländersache. Fällt beim

Kauf eines Grundstücks,

Hauses oder einer Eigentumswohnung

an. Sie beträgt

seit dem 01. Oktober

2011 in NRW nunmehr 5 %

des notariell verbrieften

Kaufpreises. Wertmäßig im

Kaufvertrag genanntes Inventar

und der Anteil an der bestehenden Instandhaltungsrücklage

unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer. Meist

wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Erwerber die

Grunderwerbsteuer zahlt.

Wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt

die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie gibt

es keine Auflassung im Grundbuch.

107

Lexikon

G

Grundflächenzahl (GRZ)

Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten

Grundstück auch noch Luft zum Atmen bleibt,

sind im Bebauungsplan einige Auflagen gemacht.

Dazu gehört auch die Begrenzung der max. bebaubaren

Grundstücksfläche. Sie wird mit Grundflächenzahl oder

auch kurz mit GRZ bezeichnet. Es geht um das Verhältnis

der max. Gebäudegrundfläche zur Grundstücksfläche in m².

GRZ 0,4 bedeutet, dass z. B. max. 400 m² von einem

1.000 m² großen Grundstück tatsächlich bebaut werden

dürfen. Im Bebauungsplan sind weitere Vorgaben festgelegt.

Insbesondere geht es dabei um die architektonische Harmonie

und Ästhetik innerhalb des ausgewiesenen Baugebiets.

Grundmiete

Begriff aus dem Mietrecht. Gemeint ist damit die reine Miete

ohne die dazuzurechnenden Betriebskosten. Manchmal wird

die Grundmiete auch mit „Kaltmiete“ bezeichnet. Dieser Begriff

wird von Fachleuten jedoch nicht mehr verwendet, weil

er irreführend suggeriert, dass lediglich nur noch Kosten für

die Beheizung dazu kämen. Mehr dazu im Anhang.

Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung

Im Juristendeutsch übliche Formulierung.

Aus Sicht einiger Miteigentümer

ist damit gemeint,

dass der Verwalter sich um alles

kümmert. Sogar um das Sondereigentum.

Dabei sollte er möglichst

rund um die Uhr persönlich

vor Ort und bei der Postzustellung

im Einsatz sein. Er soll wie

ein Hausmeister alles im Haus überwachen und regeln.

108

Lexikon

G

Tatsächlich ist damit gemeint: „Mit der Sorgfalt eines ordentlichen

Kaufmanns“. Das ist zwar auch ein juristischer

Begriff aber in seiner Begrifflichkeit nachvollziehbarer. Das

gilt natürlich auch für die Anwendung der allgemein- und

wohnungseigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen

Wenn Maßnahmen nach dem Zufallsprinzip bearbeitet

werden, dann ist das keine ordnungsmäßige Verwaltung.

Ein Verwalter sollte für seine Kunden auf größtmögliche

Rechtssicherheit großen Wert

legen. Sei es durch gewissenhafte

Arbeit als auch durch

Und da war noch...

ständige Weiterbildung z. B

beim BVI wegen der fortlaufenden

Entwicklungen in der

Rechtsprechung. Wenn der

Verwalter alle einschlägigen

Regeln einhält, entspricht seine

Arbeit den „Grundsätzen

ordnungsmäßiger Verwaltung“.

Das Gleiche gilt natürlich auch

für die Wohnungseigentümer.

Insbesondere sollten die in einer

Eigentümerversammlung

gefassten Beschlüsse auch

ordnungsmäßiger Verwaltung

entsprechen.

Denn bei Beschlussanfechtungen

ist dieser Begriff auch ein Maßstab für die Beurteilung

des Beschlusses durch das Wohnungseigentumsgericht.

Wenn der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung

entspricht, wird er üblicherweise aufgehoben. Darum

sollten auch die Miteigentümer ihren Beitrag leisten und ihrerseits

die einschlägigen Regeln und Gesetze einhalten.

Sorgfältige Verwalter werden bei Beschlussanträgen darauf

hinweisen, wenn gegen diese Grundsätze verstoßen würde.

109

...der unerkannt im Haus

wohnen wollende Mieter,

der seine Klingel und seinen

Briefkasten unbeschriftet

ließ und sich darüber wunderte,

dass ihm seine unerwünschte

Post ersatzweise

über den Gerichtsvollzieher

zugestellt wurde.

Lexikon

G

Grundschuld

Damit sichert sich die Bank,

ähnlich wie bei einer Hypothek,

die Rückzahlung eines

Kredits ab. Die Höhe des

Kredits wird im Wohnungsgrundbuchblatt

in Abteilung

III eingetragen. Die Beantragung

machen Sie über den

Notar. Sicherheitshalber lässt

sich die Bank dabei bis zu

18% Zinsen eintragen. Keine

Sorge, das ist ein Maximalwert

für theoretisch mögliche Hochzinsphasen. Wie viel

Zinsen Sie tatsächlich für den Kredit zahlen, hängt von Ihrem

Darlehensvertrag ab.

Es ist sinnvoll, auch nach der Darlehensrückzahlung die

Grundschuldeintragung bestehen zu lassen. Damit kann

man jederzeit einen neuen Kredit bei der Bank absichern,

ohne erneute Eintragungskosten auszulösen. Beim Verkauf

wird die Grundschuldeintragung ohnehin gelöscht.

Es soll sogar Wohnungseigentümer geben, die sich eine

Grundschuld auf den eigenen Namen oder auf einen

Strohmann eintragen lassen. Damit können Gläubiger abgeschreckt

werden, eventuell noch eine nachrangige Sicherungshypothek

eintragen zu lassen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde auf den Wert des

Grundbesitzes. Die Höhe richtet sich nach dem Einheitswert

des Grundbesitzes und der Satzung der Gemeinde. Die Steuer

ist in vierteljährlichen Teilbeträgen zahlbar. Mietrechtlich

zählt sie zu den Betriebskosten und ist bei entsprechender

Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umzulegen.

110

Lexikon

H

Handlungsstörer

So nennt man jemanden, der durch

sein aktives Tun Menschen oder

Umwelt gefährdet oder schädigt.

Wer seine Balkonblumen dermaßen

intensiv gießt, dass es dem Nachbarn

auf den Kopf regnet und die

Blumenerde außenseitig an der Balkonbrüstung

herunter spült, ist

Handlungsstörer. Er stört unmittelbar

durch sein Handeln.

Ein weiterer Störenfried ist der Zustandsstörer.

Hausanschlusskosten

Darunter versteht man die Kosten

für die Anschlüsse an das

Strom-, Wasser- und Gasleitungsnetz

auf dem eigenen

Grundstück bis zur Straße.

Diese sind zu unterscheiden

von den Erschließungskosten

für Straßenbau, Gehwege, Straßenbeleuchtung,

Wasser, Kanal,

Telefon, Breitbandkabel usw.

Hausgeld

Gemeint ist damit der Geldbetrag,

der für jede Eigentumswohnung

monatlich auf das

Gemeinschaftskonto zu zahlen

ist. Über dieses Konto werden

alle Kosten der gesamten Eigentümergemeinschaft bezahlt.

111

Und da war noch...

...der durchgeknallte Eigentümer,

der im alkoholisierten

Zustand ihm

nicht genehme Arbeiten

am Wasser-Hausanschluss

zu verhindern

versuchte, indem er die

völlig verstörten Handwerker

mit der Flinte vom

Grundstück vertrieb.

Lexikon

H

Und da war noch...

...der großzügige Wohnungseigentümer,

der

es besonders gut meinte

und jahrelang trotz

mehrfacher Ablehnung

des Verwalters sein

Hausgeld doppelt zahlte

und jedes Jahr freudig

seine extrem hohe Überzahlung

entgegennahm.

Das Hausgeld wird durch einen

Wirtschaftsplan ermittelt, den der

Verwalter aufstellt. Dabei werden

die gesamten erwarteten Kosten

für das Wirtschaftsjahr nach dem

in der Gemeinschaftsordnung vorgegebenen

Verteilerschlüssel auf

die einzelnen Wohnungen verteilt.

Das Hausgeld ist abhängig von

der Kostensituation und vom

Komfortanspruch der Gemeinschaft.

Natürlich auch von der

Größe der einzelnen Miteigentumsanteile.

Die Eigentümerversammlung

fasst einen Beschluss

über den Wirtschaftsplan und

damit über die Höhe des jeweiligen

Hausgeldes. Damit wird es

monatlich im Voraus fällig. Dann

darf sich niemand vor der Bezahlung drücken, solange er

im Grundbuch steht. Sonst gibt’s was...

Hausgeldklage

Wird leider immer häufiger erforderlich. Das Hausgeld ist in

der Regel laut Gemeinschaftsordnung bereits am 3. Werktag

des Monats fällig und eine Bringschuld. Das bedeutet,

dass sich nach dem 3. d. M. nicht zahlende Miteigentümer

bereits im Zahlungsrückstand befinden.

Dann muss der Verwalter sofort eingreifen. Wenn er nett

ist, mahnt er den Zahlungssäumigen. Braucht er aber

nicht, denn jetzt ist bereits Schluss mit lustig.

Es gibt Juristen, die den Untreueparagraphen des Strafgesetzbuches

auch auf Verwalter anwenden. Und zwar dann,

wenn er es pflichtwidrig versäumt rückständiges Hausgeld

einzufordern bzw. einzuklagen.

112

Lexikon

H

Vor diesem Hintergrund hat der Verwalter bei seiner

Pflichterfüllung gegenüber der Eigentümergemeinschaft

nur die Wahl zwischen „Pest oder Cholera“. Er kann sofort

klagen oder einen Mahnbescheid versenden. Falls der

Schuldner dem Mahnbescheid jedoch widerspricht, dauert

das Verfahren länger als bei einer sofortigen Klage.

Damit der Schaden wegen des Zahlungsrückstands für die

Eigentümergemeinschaft möglichst gering bleibt, muss der

Verwalter darum sofort das Wohnungseigentumsgericht

anrufen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Die nebenstehende Dienstleistung

ist nicht gemeint. Vielmehr geht es

um ein neues Steuergeschenk. Damit

können nunmehr auch Wohnungseigentümer

bei der Vergabe

haushaltsnaher Dienstleistungen

Steuern sparen. Bedingungen sind:

Beauftragung offizieller Firmen

(statt Schwarzarbeit), enger Zusammenhang

mit dem Haushalt,

Rechnungsempfänger ist die Eigentümergemeinschaft, Arbeitslohn

einschließlich der Fahrtkosten sind als Lohnsumme

einschließlich Umsatzsteuer extra ausgewiesen und

bargeldlose Zahlung der Rechnung.

Gehört zwar nicht zu den gesetzlichen Verwalteraufgaben,

ein Profi-Verwalter wird sich auf Wunsch trotzdem darum

kümmern. Für kleines Geld wird er die betreffenden Dienstleister

liebevoll zwingen die Brutto-Lohnsummen in den

Rechnungen auszuweisen, sie dann separat buchen, für jede

einzelne Eigentumswohnung anteilig ausrechnen und letztendlich

bescheinigen. Mit diesem Lohnsummenausweis

kann der Steuerbürger Steuern sparen. Lohnsummen für

geringfügig Beschäftigte der Eigentümergemeinschaft

(Hausmeister, Reinigungskräfte usw.) gehören auch dazu.

113

Lexikon

H

Der Steuervorteil gilt für alle selbstnutzenden Eigentümer

und bei vermieteten Wohnungen für die Mieter. Ebenso

sind auch Lohnsummen aus Instandhaltung vom selbstnutzenden

Eigentümer abzusetzen. Vermieter können nach

wie vor alles als Werbungskosten absetzen.

Hausmeister

Heißt nicht immer „Kaczmarek“. Geliebt (zumindest von

den Black Fööss), gehasst und doch sehr wichtig. Kümmert

sich um alles. Gedankt wird es

ihm selten. Mutiert in den Augen

der Bewohner manchmal

Und da war noch...

zum „Blockwart“. Wird steuerlich

meist als „geringfügig beschäftigt“

geführt. Er arbeitet

weisungsgebunden. Im Idealfall

sieht er jedoch selber seine

Aufgaben.

Eine Eigentümergemeinschaft

kann sich glücklich schätzen,

wenn es ihr gelingt einen Miteigentümer

für diese Aufgabe zu

gewinnen. In diesem Fall ist der

Hausmeister oft besonders motiviert

und gar nicht so teuer.

Leider wird schon mal der Verwalter

mit dem Hausmeister

verwechselt. Anders ist es nicht

zu verstehen, dass manche Eigentümer

- wie es scheint - vom

Verwalter erwarten sogar „mit

Klopapier“ versorgt zu werden.

…der frustrierte Verwalter,

der einen mit fehlendem

Unrechtsbewusstsein

ausgestatteten

Hausmeister, der wegen

seiner Tricksereien gegenüber

dem Finanzamt

aufgefallen war, mit einem

Riesenaufwand vor

der Strafverfolgung rettete

und mit seiner vergeblichen

Erwartung auf dessen

Dank ganz schön auf

die Schnauze fiel.

114

Lexikon

H

Hausnummer

Kennt jeder. Doch oft wird übersehen,

dass der optische Eindruck

der Hausnummer schon

von weitem die Anmutungsqualität

der Wohnanlage ausdrückt.

Hier zeigt sich das „Gesicht der

Eigentümergemeinschaft“. Dabei

weckt die Gestaltung des Hausnummernschilds

beim Besucher

Emotionen und entsprechende Erwartungen. Diese Anmutungsqualität

beeinflusst auch den Wert jeder Wohnung.

Ideal ist es, wenn die Hausnummer möglichst sogar mit

Straßennamen schon von weitem aus dem Auto dem Suchenden

„ins Auge springt“.

Das Gleiche gilt natürlich auch

für die Klingel- und Sprechanlage.

Auch die gehört zur Visitenkarte

des Hauses. Die entscheidet

mit über die Vermietungsmöglichkeit

und den

Verkaufswert einer Wohnung.

Wer bei diesem hier abgebildeten

Klingelschild begeistert

einzieht, trägt letztendlich

auch mit zur Verslumung bei,

falls die Wohnanlage nicht bereits

heruntergekommen sein

sollte.

Um solchen Fehlentwicklungen

vorzubeugen, ist eine angemessene Instandhaltungsrücklage

erforderlich. Dafür sollten sich alle Miteigentümer engagieren

und hier angemessen „Flagge“ zeigen.

Denn gerade die Anmutung trägt zum Ansehen der Eigentümergemeinschaft,

der Hausbewohner und auch des Verwalters

bei.

115

Lexikon

H

Hausordnung

Oft das Papier nicht wert, auf dem

sie geschrieben steht. Klar, der Verwalter

sorgt für die Einhaltung, so

glauben viele Wohnungseigentümer.

Doch so einfach ist das nicht.

Der Verwalter hat eine Hausordnung

aufzustellen, über die dann in einer

Eigentümerversammlung beschlossen

werden muss. Verstöße gegen die

Hausordnung sollten dem Verwalter

schriftlich mit der zusätzlichen Unterschrift

eines Zeugen gemeldet werden. In dem Fall wird

der Verwalter den zuständigen Miteigentümer schriftlich

abmahnen. Das war’s dann aber auch zunächst einmal.

Und wenn’s nicht besser wird? -

Um die Verstöße wirkungsvoll zu

ahnden, muss er sich in der

nächsten Eigentümerversammlung

erst die Prozessvollmacht

von der Eigentümergemeinschaft

holen. Die bekommt er in der

Regel nicht. Das Prozessrisiko

und die Kosten sind der Gemeinschaft

häufig zu hoch.

In den meisten Hausordnungen

steht nur das geschrieben, was

ohnehin jeder halbwegs vernünftige

Mensch wissen sollte. Ob er

tatsächlich Rücksicht auf andere

nimmt, ist eine Frage der inneren

Haltung. Und wenn es daran mangelt, nutzen auch Appelle

nichts. Wie ist es sonst zu erklären, dass trotz diverser

Rundschreiben immer wieder Plastikfolien, Glasflaschen

oder Dosen im Biomüllbehälter landen? Oder Restmüll im

gelben Sack oder der gelben Tonne?

116

Und da war noch...

...der ordnungsliebende

Wohnungseigentümer, der

in akribischer Feinarbeit

eine 17-seitige Hausordnung

verfasste und davon

ausging, dass die übrigen

vier Bewohnerparteien

sich daran halten würden.

Lexikon

H

Im Konfliktfall empfehlen wir dem

Gestörten mit dem Verursacher

über die Angelegenheit zu sprechen.

Wenn das nicht zum Erfolg

führt, bleibt immer noch die Privatklage

oder bei konkreter nächtlicher

Ruhestörung auch die Anzeige

bei der Polizei.

Auf Antrag nimmt der Verwalter

wiederholte Verstöße gegen die

Hausordnung in die Tagesordnung

der nächsten Eigentümerversammlung

mit auf. Doch dabei ist zu bedenken,

dass evtl. Kaufinteressenten,

über die Beschlussprotokolle

oder die Beschluss-Sammlung möglicherweise

durch brisante Themen

abgeschreckt werden können.

Und da war noch...

...der sich durch Gestank

erkrankt fühlende

Hausbewohner, der

trotz Gutachten nicht

wahrhaben wollte, dass

die Ursache in dem von

ihm selbst gesammelten

Unrat zu finden war.

Haustierhaltung

Oft ein ungelöstes Problem. Damit

sind natürlich nicht die „auf“ sondern

die „mit“ dem Menschen lebenden Tiere

gemeint. Ebenso wenig diejenigen,

die sich vorwiegend in Aquarien aufhalten,

wie z. B. Fische, Amphibien

oder sogar Meerschweinchen. Ausschließlich

in

der Wohnung

lebende Katzen auch nicht. Großkatzen

schon eher! Gemeint sind

aber Katzen, die sich im Garten

artgerecht verhalten. Sie sind oft

Stein des Anstoßes. Wir haben

häufig Beschwerden, dass sich

Katzen durchs offene Schlafzim-

117

Lexikon

H

Und da war noch...

merfenster in die Betten von

Nachbarn verirren. Das kommt

nicht bei allen Hausbewohnern

gut an. An Katzenallergien ist

auch zu denken. Oft verschmutzt

eine Katze beim Erklimmen der

Fensterbank die Hauswand. Oder

sie vergräbt artig ihren Kot im

Sandkasten der Kleinkinder, sehr

zum Unwillen der Mütter.

...der gehorsame Eigentümer,

der gemäß

beschlossener Hausordnung

wegen Hundeverbots

im Treppenhaus

seinen Liebling

mühsam zum „Gassi

gehen“ durchs Treppenhaus

schleppte.

Hunde sind auch nicht jedermanns

Sache. Insbesondere

nicht, wenn es im Treppenhaus

an den Wänden zu Haarabschürfungen

kommt. Begegnungen der

dritten Art mit einem „Kampfhund“

im Treppenhaus sorgen

ebenfalls für Zündstoff. Selbst

wenn der Hundebesitzer beschwichtigend

murmelt: „Ach...

der tut doch nichts! Der will nur

spielen!“ - Aber - weiß das auch

der Hund?

Auch allein

gelassene

Hunde in Eigentumswohnungen vermögen

die übrigen Miteigentümer mit

ihrem Geheule oft auch auf die Palme

zu bringen.

Darum ist in vielen Hausordnungen die Haustierhaltung,

soweit davon Störungen auf andere Miteigentümer ausgehen,

verboten. Oft wird auch diesbezüglich ein entsprechender

Beschluss gefasst. Ob sich alle Miteigentümer und auch

alle Mieter daran halten, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Der Verwalter kann bei Verstößen nur abmahnen. Wenn

ein Haustierverbot letztendlich gerichtlich durchgesetzt

118

Lexikon

H

werden soll, muss erst darüber beschlossen werden. Das

Wohnungseigentumsgericht prüft dann bei seiner Entscheidung,

ob die Haustierhaltung zu konkreten Beeinträchtigungen

bzw. Gefährdungen führt.

Juristisch schwierig wird es für eine Eigentümergemeinschaft,

wenn bei beschlossenem Hundeverbot der Gemeinschaft

dennoch ein Mieter einen Hund hält, der ihm per

Mietvertrag vom vermietenden Eigentümer erlaubt wurde.

Heizkostenverordnung (HeizkV)

Zwingende Vorschrift zur verbrauchsabhängigen Erfassung

und Verteilung von Warmwasserund

Heizkosten. Die Verbrauchserfassung

geschieht über Heizkostenverteiler,

die entweder noch

nach dem Verdunstungsprinzip

oder elektronisch arbeiten. Wegen

der systembedingten Ungenauigkeiten

spricht man bei Letzterem

lediglich von Verteilung.

Die genaueste Erfassung der Heizkosten erfolgt mit Wärmemengenzählern,

die gemäß Eichgesetz alle 5 Jahre geeicht

bzw. erneuert werden. Bei diesen Geräten spricht

man von Messung. Sie zeigen den Verbrauch bereits in Kilowatt-

(kWh) oder Megawattstunden (MWh) an.

Wohnungen im Dachgeschoss oder an einer windigen Außenecke

eines Gebäudes verbrauchen mehr Wärme als innen

liegende Wohnungen. Ebenso könnte ein sparsamer

Miteigentümer seine Heizung ganz abstellen. Auf diese

Weise würde er sich von seinen Nachbarn um ihn herum

kostenlos mit wärmen lassen. Um das auszugleichen, dürfen

nur zwischen 50% und 70% der Heizkosten als Verbrauchskosten

verbrauchsabhängig verteilt werden. Die

übrigen 50% bis 30% der Heizkosten müssen als Grundkosten

nach der Wohnfläche verteilt werden.

119

Lexikon

H

Auch die Kostenverteilung bei Bewohnerwechseln im laufenden

Jahr ist geregelt. In den Sommermonaten wird bekanntermaßen

wesentlich weniger Heizung als in den Wintermonaten

verbraucht. Dabei werden die Grundkosten

nach der Gradtagzahlen-Tabelle verteilt. Diese Tabelle berücksichtigt

nach einer Statistik die über das Jahr unregelmäßige

Verteilung der Beheizung der Wohnungen. Die Verbrauchskosten

richten sich nach den abgelesenen Werten.

180

160

140

120

170

150

130

Verteilung des jährlichen Heizbedarfs

Promille

120

160

100

80

80

80

60

40

20

40

14 13 13

30

0

Die Verordnung gilt auch für die Warmwasserkosten. Hier

gilt ebenfalls das Eichgesetz. Darum werden geeichte Warmwasserzähler

eingesetzt. Auch die müssen alle fünf Jahre

geeicht bzw. ausgewechselt werden. Die Warmwasserkosten

beziehen sich allerdings nur auf die Erwärmungskosten des

Warmwasserverbrauchs. Die Kaltwasserzulaufmenge dafür

wird zusammen mit der Kaltwassermenge abgerechnet. Die

Verbrauchsübermittlung erfolgt heute per Funkablesung.

Gemäß BGH aus 2012 dürfen nur die Kosten des vom Versorger

ermittelten tatsächlichen Verbrauchs in die Heizkostenabrechnung

einfließen. Es ist somit unzulässig, mit

den im Kalenderjahr geleisteten Abschlägen abzurechnen.

Was ist, wenn dem Eichgesetz unterliegende Wärmemengenzähler

wegen technischer Störungen ausgefallen

sind oder Verbräuche aus anderen zwingenden Gründen

nicht erfasst werden konnten?

120

Lexikon

H

Dann darf ausnahmesweise

geschätzt werden. Dabei sind

die Verbräuche der Vorjahre

bzw. vergleichbarer Räume

zugrunde zu legen. Dies gilt

jedoch nur, wenn weniger als

25% der abzurechnenden

beheizten Fläche betroffen ist.

Wenn mehr als 25% der

beheizten Fläche nicht

verbrauchsabhängig erfasst

werden konnte, ist auch für

den Verbrauchsanteil der

Teilerschlüssel für die Grundkosten

(i. d. R. beheizte Fläche)

zu verwenden. In der Praxis

sind in diesem seltenen

Ausnahmefall die gesamten

Heizkosten nach beheizter

Fläche zu verteilen.

Und da war noch...

...der leichtsinnige Verwalterkollege,

der zur Vereinfachung

der Zählerablesung

bei nicht anwesenden

Bewohnern einen Zentralschlüssel

benutzte und dabei

versehentlich in einem

Einzimmer-Apartment die

Bewohnerin ausgerechnet

beim Liebesspiel mit einer

stadtbekannten Persönlichkeit

überraschte.

Heizkostenverteiler ►Heizkostenverordnung

Heizungs-Thermostatventil ►Thermostatventil

Heizungs-Wartung

Ein Wartungsvertrag über eine regelmäßige Wartung des

Wärmeerzeugers ist sinnvoll, um die Heizung wirtschaftlich

zu betreiben und die Gefahr durch entstehendes Kohlenmonoxid

(CO) zu vermeiden. Gleichzeitig werden die messtechnischen

Grenzwerte jährlich überprüft und dabei eingestellt.

Die Wartungsfirma übernimmt auch den Notdienst.

Zusätzlich sichert der Wartungsvertrag der Eigentümergemeinschaft

im Notfall zusätzlich die Bereitschaft für eine

sofortige Schadenbeseitigung zu. Zusätzlich werden Öl-

121

Lexikon

H

heizkessel vom Schornsteinfeger nur alle 2-3 Jahre und

Gaskessel je nach Alter und Bauart sogar nie mehr geprüft.

Heizungswasser-Aufbereitung

Und da war noch...

...der in selbstverschuldete

finanzielle Not geratene,

vom Wasser und

Erdgas für seine Wohnung

abgetrennte im

Winter frierende Eigentümer,

der mittels angezündeter

Deckenpaneele

nicht nur das Wohnzimmer,

sondern in der Folge

gleich seine ganze

Wohnung mit beheizte.

Wird vielfach wegen zusätzlicher

Kosten als übertrieben abgelehnt.

Dabei hilft es die Lebensdauer

einer modernen Heizung

zu verlängern.

Moderne Heizungsanlagen sind

aus einer Vielzahl verschiedener

Materialen gebaut. Das betrifft

u. a. Brenner, Pumpen Absperrschieber,

Thermostatventile. Dabei

können Kupfer, Aluminium,

Eisen usw. zusammen mit dem

durchströmenden Heizungswasser

zu einem „Galvanischen Element“

werden. Dies wiederum

führt zur Korrosion und letztendlich

zu Lochfraß. Bedingt durch

dabei entstehenden Schlamm

können Ablagerungen aus Kalk

und Rost im Rohrsystem entstehen,

die den Durchfluss behindern

und so die Wärmeübertragung minimieren. Der Wirkungsgrad

der Anlage wird vermindert. Gerade Fußbodenheizungen

sind hiervon besonders betroffen.

Es ist inzwischen Stand der Technik, das Heizungswasser

beim Befüllen der Anlage aufzubereiten. Mittels Zugabe von

Enthärtungs- und Entsalzungsmitteln und Einbau spezieller

Filter wird solchen Schäden vorgebeugt. Dieser Aufwand

ist auch von den Kesselherstellern gem. VDI 2035 im Interesse

der Gewährleistung gefordert.

122

Lexikon

H

Herrschende Meinung

Ein amerikanischer Psychologe schrieb einmal, es gäbe keine

objektive Realität zwischen den Menschen. Stimmt! Insbesondere

im Bereich der Rechtsauslegung spielen individuelle

Sichtweisen eine große Rolle.

Kein Gesetz kann für jeden

Rechtsfall eine klare Entscheidung

vorgeben. Das WEG mit

seinen nur noch 54 Paragraphen

kann das auch nicht. Darum ist

hier eine umfangreiche Rechtsprechung

entstanden. Und diejenigen

Rechtsmeinungen, die zu

einer bestimmten Situation eine

deutliche Mehrheit gegenüber

anders lautenden Meinungen

bilden, herrschen eben vor.

Es reicht also nicht, die Gesetze

zu kennen oder mit einem Zeitungsbericht

über ein Gerichtsurteil

die übrigen Miteigentümer

und den Verwalter belehren

zu wollen. Vielmehr kommt

es in einem Rechtstreit darauf

an, die verschiedenen Auslegungen

zu kennen und zum eigenen

Vorteil nutzen zu können.

Im Fall eines Rechtsstreits ist es gut, einen Rechtsanwalt

zu kennen, der das Wohnungseigentumsrecht kennt. Aber

noch besser ist es, einen Anwalt zu kennen, der die

Rechtsauffassung der zuständigen Richter kennt bzw. einschätzen

kann. Das garantiert jedoch nicht automatisch

den Erfolg. Denn Juristen sagen ihrem Berufsstand nach,

dass zwei Juristen drei Meinungen haben können.

Na dann viel Erfolg!

Und da war noch...

...der gar nicht im Haus

wohnende Eigentümer,

der entgegen dem Beschluss

der Gemeinschaft

prinzipiell keine Bilder im

Treppenhaus dulden wollte

und gegenüber den

Richtern in zwei Instanzen

seinen Mund sehr voll

nahm und für ihn völlig

unverständlich, sogar

beim Landgericht abgewiesen

wurde.

123

Lexikon

H

Hydraulischer Abgleich (der Heizungsanlage)

Wichtige Maßnahme zur Energieeinsparung bei Warmwasserheizungen.

Sie kennen das: Wir alle wählen gerne den

Weg des geringsten Widerstands.

Das gilt auch für das Heizungswasser.

Damit auch weiter entfernte

Wohnungen mit genügend

Und da war noch...

Heizwärme versorgt werden, muss

der Fließdruck und die Durchflussmenge

für alle Leitungen

gleichmäßig gestaltet werden. Das

geschieht mit Überströmleitungen

oder Voreinstellungen mittels Absperrventilen

im Heizraum.

...der Eigentümer einer

durch „Warmabriss“

verlorenen Wohnung,

der in seiner Not die

FH-Tür zum Gemeinschafts-Speicher

aufbrach,

um fortan dort

einen Winter ohne

wärmende Feuerstelle

mit Eiszapfen an der

Nase zu verbringen.

Seit kurzem ist es auch möglich

Heizungs-Thermostatventile über

eine Voreinstellung des Durchflusses

an jedem Heizkörper voreinzustellen

oder sogar mit einem

Smartphone zu steuern. Der hydraulische

Abgleich ist auch in der

Energieeinsparverordnung (EnEV)

als Forderung - insbesondere bei

Wechsel des Wärmeerzeugers

(Heizkessel, Therme) - vorgeschrieben

und gilt auch für die Versorgung

mit Warmwasser in den Zirkulationsleitungen. In jedem

Fall gehört ein Protokoll über den Abgleich dazu.

Durch diese Maßnahme wird die erzeugte Heizenergie ohne

unnötige Verluste wegen Erhöhung der Vorlauftemperatur

oder der Umwälzpumpenleistung in die Heizkörper geleitet.

Hypothek

Damit sichert sich die Bank die Rückzahlung eines Kredits

ab. Die Höhe des Kredits wird im Grundbuch in Abteilung III

124

Lexikon

H

Und da war noch...

...der frustrierte Ersteigerer

einer völlig ausgebrannten

Wohnung,

als er erkennen musste,

dass die Feuerversicherung

die Schadengutschrift

nicht

ihm, sondern zu Recht

an den seinerzeitigen

Hypothekengläubiger

ausgezahlt hatte.

eingetragen. Die Beantragung machen

Sie über den Notar. Sicherheitshalber

lässt sich die Bank

dabei Zinsen bis 18% eintragen.

Keine Sorge, das ist ein Maximalwert

für theoretisch mögliche

Hochzinsphasen. Wie viel Zinsen

Sie tatsächlich für den Kredit zahlen,

hängt von Ihrem Darlehensvertrag

ab.

Eine Hypothek ist nicht sehr gebräuchlich.

Sie hat im Gegensatz

zur Grundschuld den Nachteil,

dass sie nur für ein bestimmtes

Darlehen eingetragen wird.

Eine eingetragene Grundschuld

dagegen, kann für verschiedene

Darlehen der gleichen Bank genutzt

werden.

Der Verwalter kann keinesfalls in

die Abteilung III einsehen.

125

Lexikon

I

Immobilie

Unbewegliche Sache. Gemeint sind damit Grundstücke

und Bauwerke, die sich bekanntermaßen nur sehr

schlecht bis gar nicht bewegen lassen.

Immobilienfonds

Form einer Immobiliengeldanlage.

Man unterscheidet

zwischen geschlossenen und

offenen Fonds. Der geschlossene

Immobilienfond ist eine

Gruppe von Anlegern, die

sich eigens für den Erwerb

einer bestimmten Immobilie

zusammengeschlossen haben.

In der Regel eine sehr

große bzw. teure Immobilie.

Oft wird dazu eine haftungsbeschränkte

Kommanditgesellschaft

(KG) gegründet. Wenn durch den Verkauf die erforderliche

Investitionssumme erreicht ist, wird der Fond

geschlossen. Jeder Anleger wird steuerrechtlich wie ein

Grundstückseigentümer behandelt.

Anders bei offenen Immobilienfonds. Die kommen einem

Wertpapiergeschäft näher. Hier erwirbt eine Kapitalgesellschaft

mit den eingezahlten Geldern Immobilien und veräußert

diese wieder. Die Anlegerrendite besteht in der

Wertsteigerung und den Einnahmen aus den Mieterträgen.

Allerdings kann hier, ebenso wie bei Aktien, Totalverlust

nicht ausgeschlossen werden.

Anteile gibt es schon ab 50 €. Sie können jederzeit, natürlich

zum Tageskurs, zurückgegeben werden. Zu den steuerlichen

Auswirkungen befragen Sie Ihren Steuerberater

oder Ihr Finanzamt.

126

Lexikon

I

Individualisierungsbestrebungen

Viele Menschen unserer Leistungsgesellschaft sind Einzelkämpfer

geworden. Daran ändert auch die Mitgliedschaft

in einer Eigentümergemeinschaft nichts. Das Zusammenleben

in einer Eigentümergemeinschaft ist ein Balanceakt

zwischen den berechtigten Wünschen der einzelnen Wohnungseigentümer,

ihre Individualität zu leben und den Anforderungen

zur Einordnung

in die Gemeinschaft.


Hier gilt es Lösungen zu finden

und zu akzeptieren. So

können zum Beispiel im

Treppenhaus aufgehängte

Bilder einerseits dem Wohlbefinden

der betreffenden Eigentümer

dienen, andererseits

prägen sie jedoch den

Charakter des Treppenhauses

und beeinflussen unter

Umständen manchmal ungewollt

das Ansehen der Gemeinschaft.

Diejenigen Wohnungseigentumsanlagen,

deren Wohnungen

über separate Eingangsbereiche

verfügen, geben

den betreffenden Miteigentümern

mehr Raum für

Individualität. Auf der anderen

Seite wird im gleichen

Maß das Zusammengehörigkeitsgefühl

mit den übrigen

Miteigentümern gemindert.

Dabei wird häufig nicht genügend

beachtet, dass nach

...die beiden beratungsresistenten,

hitzköpfigen Miteigentümer,

die wiederholt von


zur Zahlung auf Hausgeld

verklagt werden mussten

und statt zu zahlen, sich mit

mehreren Strafanzeigen gegen

den Verwalter rächten,

ihm nicht nur Prügel androhten,

sondern ihre Ankündigung

auch wahrmachten,

sodass sogar der zuständige

Richter im anhängigen

Hausgeldprozess Angst bekam

und vorsorglich Wachtmeisterschutz

beantragte.

127

Lexikon

I

wie vor alle in einem Boot sitzen.

Wie wäre es sonst zu erklären,

dass in vielen Gemeinschaften

die einen rudern, während die

anderen die Kohlen schaufeln.

In Gemeinschaften mit hohem

Anteil von Kapitalanlegern ist es

manchmal ebenfalls schwer, die

vermietenden Eigentümer an einen Tisch zu bekommen.

Dabei weiß der Verwalter nicht, ob er es als Vertrauensbeweis

für seine Arbeit oder als Desinteresse an der Eigentümergemeinschaft

werten soll, wenn die Eigentümerversammlung

wieder einmal nicht beschlussfähig wird. Es gibt

aber auch friedliebende Eigentümer, die keine Lust auf unerfreuliche

Diskussionen haben und lieber zu Hause bleiben.

Doch damit überlassen sie den von ihnen gemiedenen

Charakteren das Feld und das Schicksal ihrer Immobilie,

insbesondere, wenn die gemiedenen Miteigentümer dominant

im Verwaltungsbeirat aktiv sind und so die Gemeinschaft

nach außen repräsentieren.

Insolvenzfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Die Beurteilung dieser Problematik

ergab sich seit einem Beschluss des

BGH vom 02.06.2005 zur „Teilrechtsfähigkeit

einer Eigentümergemeinschaft“.

Richtigerweise müsste es heißen: “Volle

Rechtsfähigkeit in Teilbereichen“.

Mit der Novellierung des WEG per

01.07.2007 ist jedoch geklärt, dass eine

Eigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig

ist. Dennoch bleibt die gesamtschuldnerische Haftung

im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Insbesondere eine Sonderumlage kann hier einen ohnehin

notleidenden Miteigentümer in die Privatinsolvenz führen.

Wie beim Domino beißen dann den letzen die Hunde.

128

Lexikon

I

Instandhaltung

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die für den Erhalt

der Wohnanlage erforderlich sind. Es gilt dabei, den ursprünglichen

Bauzustand und die Ausstattung langfristig

zu erhalten. Typische Beispiele dafür sind die Hebung des

bereits nach kurzer Zeit eingesunkenen Verbundpflasters

oder der alle paar Jahre zu wiederholende Außenanstrich

der Holzfenster.

Mit Instandsetzung sind Arbeiten gemeint, die mit der Erneuerung

von Bauteilen zu tun haben, zum Beispiel Holzfenster

werden komplett erneuert. Diese Maßnahme hätte

möglicherweise durch konsequente Instandhaltung der

Fenster - also den Fensteranstrich - zumindest hinaus gezögert

werden können.

Und da war noch...

...der energisch sein

Recht einfordernde Wohnungseigentümer,

der

dem entsetzten Verwalter

androhte, sofort (Selbst-?)

Justizmaßnahmen gegen

ihn einzuleiten, falls das

Dach über seiner Wohnung

noch einmal undicht

werden sollte.

Sanierung ist die Steigerung der

vorgenannten Begriffe. Hier geht

es um durchgreifende umfangreiche

Instandsetzungsmaßnahmen

am Bauwerk, um das

Gebäude als solches zu erhalten.

Im Wohnungseigentumsrecht ist

für die Instandhaltung und Instandsetzung

ein einfacher

Mehrheitsbeschluss erforderlich.

Für Maßnahmen einer erforderlichen

Instandhaltung, bei der

gleichzeitig das betreffende Bauteil

modernisiert wird, hat sich

in den letzten Jahren der juristische

Hilfsbegriff: modernisierende

Instandsetzung eingebürgert.

Hier geht die Rechtsprechung

davon aus, dass im

Zuge einer mehrheitsfähigen Instandsetzung auch eine

wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung der betreffenden

Bauteile einher gehen darf, ohne die erhöhten Anforderun-

129

Lexikon

I

gen an einen offiziellen Modernisierungsbeschluss. Da der

Anlass der Maßnahme die Instandsetzung

ist, reicht in diesem

Und da war noch...

besonderen Fall oft ein einfacher

Mehrheits-Beschluss aus.

Ein Beispiel dafür ist die Instandsetzung

einer maroden, nicht wärmegedämmten

Gebäudefassade

mit einer neuen Außenhaut und

zusätzlich eingebauter Wärmedämmung.

Wäre die gleiche Fassade

nicht marode gewesen, wäre die

neue Außenhaut mit Wärmedämmung

eine Modernisierung mit ihren

strengeren, abstimmungsrechtlichen

Anforderungen.

Für die Modernisierung ohne akuten

Instandhaltungsbedarf braucht

man seit der Novellierung des WEG

ab 01.07.2007 statt des bisherigen

...der ängstliche, doch

pragmatische Verwalter,

der diesem Wohnungseigentümer

empfahl,

bei einer auftretenden

Dachundichtigkeit

lieber den Verwalter

zu informieren,

damit der einen Dachdecker

schicken könne.

allstimmigen, nur noch einen doppelt qualifizierten Beschluss.

Mehr dazu auch unter bauliche Veränderung.

Instandhaltungsrücklage

„Instandhaltungsrücklage? - So etwas brauchen Sie nicht.

Sie haben doch fünf Jahre Gewährleistung!“ - So beruhigen

manche Bauträger ihre unentschlossenen Kaufinteressenten.

Und mit dieser Gewissheit wird häufig bei einer

unerfahrenen Eigentümergemeinschaft in den ersten Jahren

gar kein oder zu wenig Geld für die Instandhaltung zurückgelegt.

Dabei fängt der Verschleiß des Bauwerks bereits mit der

Fertigstellung an. Heizkessel, Dachhaut und Holzfenster

halten nicht fünf Jahre länger, nur weil der Bauträger eine

5-jährige Gewährleistung gegeben hat. Und das Verbund-

130

Lexikon

I

pflaster sackt sogar schon innerhalb der Fünf-Jahresfrist

ab und muss angehoben werden. Vom nassen Kellerwän-

den ganz zu schweigen.

Oft hat der Bauträger für Außenanlagen

nur eine 1-jährige

Gewährleistungsfrist

eingeräumt.

Wenn sogar der gesamte

Untergrund absackt, kann

das schiefe Gebäude dadurch

berühmt werden.

Über die gesamte Lebensdauer

des Gebäudes gesehen, muss

vieles am Gebäude repariert und erneuert werden, weil es

sich durch die Bewitterung und den Gebrauch abnutzt. Die

Fassade, die Außenfenster und das Treppenhaus müssen

zum Beispiel mehrfach wiederholt renoviert werden.

Die Finanzierung der erforderlichen Instandhaltung bzw.

Instandsetzung muss gesichert sein. Im monatlichen

Hausgeld ist darum auch ein Beitrag zur Ansammlung der

Instandhaltungsrücklage enthalten. Hieraus werden alle

Reparaturen bezahlt.

Damit die Instandhaltung über die gesamte Lebensdauer

des Gebäudes gesichert wird, muss die jährliche Einzahlung

in die Rückstellung entsprechend echend bemessen sein. Weil bei

Wohnungseigentum lediglich das Gemeinschaftseigentum

damit finanziert wird, hält unser Berufsverband, der BVI,

nach Erfahrungswerten seiner Mitglieder eine jährliche Zu-

führung von ca. 0,8 - 1% des Kaufpreises sämtlicher Einhei-

ten der Wohnanlage für angemessen. Dazu macht der Vereinen

geeigneten Vorschlag. In der

Eigentümerversammlung finden das die Miteigentümer gut

oder sie ändern den Betrag per Beschluss ab. Gemeinschaf-

ten, welche die Rücklage aus falsch verstandener Sparsam-

walter im Wirtschaftsplan keit gering halten, müssen ggf. mit Sonderumlagen rechnen.

Bei allzu großer Nachlässigkeit kann letztendlich die Ver-

slumung drohen.

131

Lexikon

I

Nach meiner Erfahrung möchten einzelne Miteigentümer

die Zuführung in die Rückstellung sehr gering halten.

Manchmal planen sie ihre Wohnung zu verkaufen oder sie

können wirklich ihr Geld zinsgünstiger selbst anlegen. Einige

haben vielleicht auch nur zu wenig Geld.

Es soll sogar vorkommen, dass Eigentümergemeinschaften

bei der Auswahl ihres Verwalters denjenigen bevorzugen,

der eine niedrige Zuführung in die Instandhaltungsrücklage

befürwortet. Den tatsächlichen Instandhaltungsbedarf

kann man damit aber nicht beeinflussen. Das dicke Ende

kommt und der von der Gemeinschaft bevorzugte „billige

Jakob“ hat mit dafür gesorgt, die Eigentümer in eine irrtümliche

Sicherheit zu wiegen.

Um die Verslumung zu vermeiden, sind dann Sonderumlagen

erforderlich. Die können manchmal nicht alle zahlen.

Dann zahlen die übrigen für die säumigen Miteigentümer

mit. Was darauf folgt, ist für alle wenig erfreulich...

Instandsetzung ►Instandhaltung

Instanzenweg

Oft lang und beschwerlich und nicht

immer vom Erfolg gekrönt. Bisher

konnte sich der Weg der Rechtsfindung

in Wohnungseigentumssachen im

Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit

(FGG-Verfahren) über das Amtsgericht

- Landgericht - Oberlandesgericht

- Bundesgerichthof (BGH) hinziehen.

Inzwischen hat der Gesetzgeber erkannt,

dass es für ihn lukrativer ist,

wenn die Wohnungseigentumsverfahren

nach der Zivilprozessordnung (ZPO) abgewickelt

werden. Das Verfahren ist teu-

132

Lexikon

I

rer aber auch straffer. Oft geht es in Wohnungseigentumssachen

den Beteiligten vorrangig „ums Prinzip“. Um die

Justiz weiter zu entlasten, ist der Instanzenweg extrem

verkürzt worden. Jetzt gibt es nur noch die Reihenfolge:

Amtsgericht - Landgericht - BGH. Um den für Wohnungseigentumssachen

zuständigen 5. Zivilsenat nicht mit einer

Flut von Anträgen zu konfrontieren, wurde der Instanzenweg

ab Landgericht zum BGH vom Gesetzgeber bis zum

Jahr 2012 blockiert.

Damit fehlte die höchstrichterliche BGH-Rechtsprechung als

Richtschnur für 5 Jahre. Die in dieser Zeit vom jeweils zuständigen

Landgericht höchstrichterliche Rechtsprechung

hat hoffentlich der Sichtweise des BGH entsprochen.

Investieren am richtigen Anfang

Jeder Wohnungseigentümer ist auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Die Gemeinschaft ist Regeln und Formalien

unterworfen. Die gilt es bei der Verwirklichung individueller

Ziele zu beachten. Dabei ist die konsequente

Einhaltung aller Regeln und Formalien oft zeitraubend.

Wie klappt es eventuell schneller und problemloser? Und wie

kann man Zeit und Kosten sparen? Hier einige Anregungen.

Den Miteigentümern Anerkennung geben:

Das Streben nach persönlicher Anerkennung ist nach meiner

Erfahrung einer der stärksten Grundantriebe des Menschen.

Miteigentümer, die vor Beginn einer Maßnahme gefragt

oder daran beteiligt wurden, sind eher geneigt die

Maßnahme zu akzeptieren, auch wenn sie kleine Nachteile

dadurch in Kauf nehmen.

Im täglichen Zusammenleben kann man das dadurch erreichen:

• sich bei Begegnungen grüßen

• in Eigentümerversammlungen die vielfältigen Ansichten

als gleichwertig respektieren

133

Lexikon

I

• Familien- und Grillfeste vorher ankündigen

• beim Putz- und Winterdienst sich bei Verhinderung

miteinander absprechen

• sich bei Bezug der Wohnung der Hausgemeinschaft

vorstellen und nach der Hausordnung erkundigen

• sich ggf. schon mal beim Nachbarn entschuldigen

• Absprachen untereinander treffen bei Problemen

Die vorgenannten Anregungen

erscheinen banal. Sind

sie auch! Doch in unserer

Ellenbogengesellschaft ist

die Nichtbeachtung der einfachsten

Umgangsformen

die Quelle der meisten Konflikte,

Mehrkosten und Gerichtsverfahren.

Letztendlich

sichert eine intakte

Hausgemeinschaft die Lebensqualität

und eine gute

Vermietbarkeit.

Angemessene Instandhaltungsrücklage

bilden:

• vermeidet Sonderumlagen

und die damit verbundene

Gefahr von

Zahlungsausfällen zu

Lasten der übrig gebliebenen

Miteigentümer

• sichert jederzeit die zur

Werterhaltung erforderlichen

Maßnahmen

• baufachlich wirtschaftliche

Lösungen sind finanzierbar

Und da war noch...

...der besonders geschäftstüchtige

Eigentümer, der in einer

Versammlung seine arglosen

Miteigentümer davon überzeugte,

die Instandhaltungsrücklage

wegen zu geringer

Verzinsung wieder an alle Eigentümer

zurückzuzahlen, um

kurze Zeit später nach überraschendem

Verkauf seiner

Wohnung dem finanziell überforderten

Käufer eine Sonderzahlung

für eine Dacherneuerung

zu bescheren, für die

dann die übrigen Miteigentümer

aufkommen mussten.

134

Lexikon

I

Bei komplizierten bzw. größeren Maßnahmen Architekt

oder Bauingenieur einschalten:

• wirtschaftliche Problemlösungen durch vorherige Planung

• Auswahl leistungsfähiger und seriöser Handwerker

• tatsächlich miteinander vergleichbare Kostenangebote

• kostengünstige Angebote bei hoher Ausführungsqualität

• längere Haltbarkeit, dadurch gar keine oder lediglich geringere

Folgekosten

• Kosten des Baufachmanns werden durch seine qualifizierte

Ausschreibung und damit günstigere Angebote

und die Vermeidung von unberechtigten Nachforderungen

wieder eingespart.

Energieeinsparungsmaßnahmen durchführen:

• effizienten Heizkessel bzw. Brenner

• Niedertemperaturheizung

• Brennwertkessel

• hochwärmedämmende Verglasung

• Wärmedämmung für Dach und Fassade

• Solarthermie (Warmwasserbereitung durch Sonne)

• Photovoltaik (Stromerzeugung durch Sonne)

• Erdwärme

Erfahrenen fähigen Profi-Verwalter wählen:

• sichert die verbrieften Rechte aller Miteigentümer

• kann bei Konflikten konstruktiv vermitteln

• vermeidet Zahlungsausfälle durch laufende Überwachung

• schützt die Eigentümergemeinschaft vor unberechtigten

Forderungen

• bucht zusätzlich auch gemäß dem Mietrecht und

schützt dadurch Vermieter vor Mietkürzungen

• weist in der Jahresabrechnung die auf Mieter umlagefähigen

Betriebskosten gesondert aus

• spart Steuer für haushaltsnahe Dienstleistungen

135

Lexikon

I

Sofern man nur einige dieser Überlegungen beachtet, wird

dies für den Umgang der Wohnungseigentümer untereinander,

mit den Mietern und dem Verwalter und auch für

Investitionen in Wohnungseigentum gewinnbringend sein.

Wo man auf keinen Fall sparen sollte, steht unter dem

Stichwort: Sparen am falschen Ende.

Isolierung

Sammelbegriff für verschiedene Isolierungsarten.

Wärmeisolierung

Damit die Heizungskosten nicht ins Unermessliche steigen

wird jedes Gebäude gegen Wärmeverluste gedämmt. Bei der

Fassade kann bereits das Mauerwerk hoch wärmedämmend

sein. Oder die Fassade wird mit einer Wärmedämmung verkleidet.

Häufig kommen dabei Materialien zum Einsatz, die

durch den Einschluss kleinster Luftporen ihr Werk verrichten.

Luft ist bekanntlich ein sehr schlechter Wärmeleiter.

Die EnEV sorgt für gute Wärmedämmung.

Im Scheibenzwischenraum von

Isolierglasscheiben ist kein luftleerer

Raum, wie oft vermutet.

Dann würden die Scheiben zusammengedrückt

und platzen.

Hier ist vielmehr der Zwischenraum

mit getrockneter Luft

oder neuerdings mit einem besonders

schlecht wärmeleitenden

Gas gefüllt.

Schallisolierung

Ganz wichtig bei Eigentumswohnungen.

Auch hier gibt es

Vorschriften die einzuhalten

sind. Generell hängt die

Schalldämmung eines Bauteils

Und da war noch...

...der wegen nächtlicher

Quietschgeräusche aus

der Oberwohnung das betreffende

Bettgestell durch

rhythmisches Wippen prüfende

Hausverwalter, der

den Verursachern zur Mäßigung

raten musste.

136

Lexikon

I

mit dessen Gewicht pro m² zusammen. Je schwerer desto

besser die Schalldämmung.

Leichtbauwände können auch schalldämmend hergestellt

werden. Dazu ist es erforderlich die Beplankung voneinander

zu entkoppeln. Auf diese Weise werden Resonanzen,

also das Mitschwingen der zweiten Wandseite, weitgehend

minimiert.

Kindergetrappel und sonstige Lebensgeräusche aus der

oberhalb liegenden Wohnung werden oft als störend empfunden.

Das ist jedoch noch kein Beweis für einen Verstoß

gegen die Schallschutzvorschriften. Die sind nicht so

streng, wie sich das manch’ einer wünscht.

Feuchtigkeitsisolierung

Während meiner Ausbildung und auch im Studium habe

ich gelernt, dass bauen in unseren Breiten vor allen Dingen

ein immerwährender Kampf gegen die Witterung sei.

Vor allen Dingen gegen Regen. Darum kommen beim Bau

eines Hauses vielfältige Isolierungen gegen herabtropfendes,

heran schwemmendes, drückendes und aufsteigendes

Wasser im erdberührten Gebäudeteil, also im Keller, zum

Einsatz. Steildächer mit sog. Dachsteinen sind wenig problematisch.

Darum gibt’s auf die Dachsteine häufig auch eine

30-jährige Gewährleistung. Flachdächer hingegen haben

eine Lebensdauer von ca. 15 Jahren. Hier kommt es

darauf an regemäßig zu prüfen, ob die Dachhaut noch intakt

ist bzw. auch an den Rändern und Lichtkuppeln noch

ausreichend vor der verschleißenden Sonneneinstrahlung

geschützt ist. Beim erdberührten Mauerwerk ist nicht allein

eine Feuchtigkeitsisolierung erforderlich. Hier kommt

es gerade darauf an, evtl. von außen anströmendes Wasser

durch eine funktionierende Dränage abzuleiten. Gerade

hier erleben wir in der Praxis die häufigsten Probleme.

Doch nicht jede Feuchtigkeit in „Kellerwohnungen“ kommt

von außen. Häufig kommt es bei erdberührten Wänden -

insbesondere hinter Schränken und Küchenzeilen - auch

im Sommer zu Kondensat.

137

Lexikon

I

Soziale Isolierung

Ganz ungünstig im Wohnungseigentum. Hier können die

Miteigentümer ihre Lebensqualität und die Kosten erheblich

durch ihr zusammenhalten positiv beeinflussen. Gerade

eine Eigentümergemeinschaft

lebt durch die Gemeinsamkeit. Und da war noch...

Leider wird das in unserer heutigen

Ellenbogengesellschaft

schon mal folgerichtig mit Gemeinheit

verwechselt.

Sicher gibt es Miteigentümer, die

sich von den anderen Bewohnern

abgrenzen wollen. Ob das allerdings

auch, wie bei einem Verwalterkollegen

geschehen und in

RTL ganz groß aufgemacht, für

den einsamen Hausbewohner

zutraf, auf den die Nachbarn erst

durch von ihrer Wohnzimmerdecke

beim Fernsehen auf ihre

Köpfe herabtropfende bräunliche,

übelriechende Flüssigkeit

aufmerksam wurden und die

dann mit Hilfe der Polizei nicht

als Leitungswasser, sondern als

Leichenwasser erkannt wurde,

ist nicht überliefert.

...der im Haus isoliert lebende,

aus einem landwirtschaftlich

geprägten

Kulturkreis stammende

Mieter, der zum Entsetzen

seiner Mitbewohner

große Teile der gemeinschaftlichen

Parkanlage

mittels zusammengesuchter

Bretter, Kanthölzer,

Mauersteine und Eisenstangen

in seinen

privaten Hühnerhof und

Gemüsegarten zu seiner

Selbstversorgung umfunktionierte.

138

Lexikon

J

Ja-Nein - Eigentümerversammlung

Es gibt Situationen, die keinen Spielraum für Diskussionen

lassen und mit einem Umlaufbeschluss zu klären sind.

So scheiterte der Versuch einer Eigentümergemeinschaft,

sich mit der für ein Umlaufverfahren erforderlichen Allstimmigkeit

für eine bereits ausgewählte Winterdienstfirma

zu entscheiden. Von vier Miteigentümern war einer dagegen

und wollte unbedingt am bisherigen Reinigungsplan festhalten.

Die meisten Eigentümer waren gesundheitlich nicht

mehr in der Lage selbst den Winterdienst auszuführen.

Darum haben wir flugs eine außerordentliche Eigentümerversammlung

angeboten, bei der jeder der wollte mittels einer

vorbereiteten Stimmrechtsvollmacht abstimmen konnte,

ohne selbst an der Versammlung teilzunehmen.

Auf diese Weise lies’ sich nunmehr die Situation ganz einfach

mit einem Mehrheitsbeschluss lösen. Blöd ist nur,

dass man sich das Geld für die außerordentliche Eigentümerversammlung

hätte sparen können, wenn bereits vorher

jeder dem Umlaufbeschluss zugestimmt hätte.

Jahresabrechnung

Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres muss der Verwalter

einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Einnahmen

und Ausgaben gegenüberstellen.

Die Abrechnung sollte im ersten Halbjahr

des Folgejahres fertig sein.

Die Jahresabrechnung besteht aus mehreren

Elementen: Gesamtabrechnung, Entwicklung

der Instandhaltungsrücklage, Einzelabrechnung

und bei uns mit zusätzlich

vorbereiteter Betriebskostenabrechnung.

Die Einzelabrechnung wird immer auf die betreffende

Wohnung bezogen. Nicht auf den

139

Lexikon

J

Miteigentümer, also ohne Berücksichtigung von Eigentümerwechseln.

Mehr dazu unter Jahresabrechnungen bei Eigentümerwechsel.

Bei der Erstellung der Jahresabrechnung ist der Verwalter

auch auf Hilfsdienste von Servicefirmen für die Wasserund

Heizungsabrechnung angewiesen. Da kommt es schon

mal zu Verzögerungen. Wenn ihm alle Angaben vorliegen,

werden die Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen

Wohnungen verteilt.

Wie die Kosten zu verteilen sind, also nach welchem Verhältnis,

steht in der Teilungserklärung und im WEG. Seit

der Novellierung des WEG ab 01.07.2007 können die Wohnungseigentümer

weitgehend selbst darüber entscheiden.

Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel

Wer bei Eigentümerwechsel eine aufgeteilte

Jahresabrechnung erwartet, wird

enttäuscht. Das WEG kennt nur ganzjährige

Einzelabrechnungen.

Aus gutem Grund: Die Eigentümergemeinschaft

hat ein vorrangiges Interesse

an einer rechtssicheren Beschlussfassung

über die Jahresabrechnung. Erst mit dem

Beschluss über die Abrechnung wird die

jeweilige Rückzahlung oder Nachzahlung

für alle Miteigentümer fällig.

Abstimmungsberechtigt ist derjenige

Wohnungseigentümer, der zum Tag der Beschlussfassung

im Grundbuch steht.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft über aufgeteilte Einzelabrechnungen

beschließen würde, wäre davon eine „Teil-

Einzelberechnung“ dem bisherigen Miteigentümer zuzuordnen.

Der ist aber nicht mehr Mitglied der Gemeinschaft. Also

würde ein „Vertrag zu Lasten Dritter“ geschlossen, wie es die

140

Lexikon

J

Juristen nennen. Das ist rechtlich nicht zulässig. Wenn jetzt

der Verkäufer nicht zahlt, schaut die Gemeinschaft „in die

Röhre“. Das haben wir schon erlebt.

Noch problematischer wird es,

wenn der bisherige Miteigentümer

seine Hausgeldvorschüsse nicht alle

bezahlt hat. Hier greift ein BGH-

Beschluss vom 30.11.1995, Az.

V ZB 16/95. Damals hat der BGH

ein Machtwort gesprochen. Er hat

festgelegt, dass bei den Zahlungsverpflichtungen

immer auf die Fälligkeit

im Hinblick auf die Eintragung

des Eigentümers im Grundbuch

abgestellt werden muss.

Und da war noch...

…der mit gezinkten

Karten spielende Voreigentümer,

der mit Hilfe

der Stimmenmehrheit

seiner in der Gemeinschaft

verbliebenen

Verwandten eine Klage

gegen sich wegen rückständiger

Hausgelder

verhinderte.

Das bedeutet, dass bei der Jahresabrechnung

unterstellt wird, dass

alle beschlossenen Hausgeldvorauszahlungen

ordnungsgemäß geleistet

wurden. Das Abrechnungsergebnis

bezieht sich dann ausschließlich

auf die Abrechnungsspitze. Die muss derjenige

Miteigentümer zahlen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung

über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Dazu

gibt es einen BGH-Beschluss vom 21.04.1988, Az.

V ZB 10/87. Eventuell rückständige Hausgeldvorauszahlungen

muss sich die Eigentümergemeinschaft dann nachträglich

vom Voreigentümer erstreiten. Darum ist es so wichtig

die Hausgeldvorauszahlungen im Rahmen eines Wirtschaftsplans

zu beschließen und Hausgeldrückstände sofort

anzumahnen und ggf. gerichtlich geltend zu machen.

Auf Wunsch führen wir bei Eigentümerwechsel die Aufteilung

der Jahresabrechnung nach der Beschlussfassung

durch. Damit ist das Problem für die am Eigentümerwechsel

beteiligten Miteigentümer gelöst und die Interessen der

Eigentümergemeinschaft blieben geschützt.

141

Lexikon

K

Kaltmiete

Veralteter Begriff aus dem Mietrecht. Wird von Fachleuten

nicht mehr verwendet, weil er irreführend suggeriert, dass

lediglich nur noch Kosten für die Beheizung dazu kämen.

Gemeint ist damit die reine Miete ohne die Betriebskosten.

Richtig muss es Grundmiete heißen. Falls im Mietvertrag

vereinbart, muss der Mieter auch die Betriebskosten übernehmen.

Mehr dazu im Anhang.

Kanalprüfung

Gilt für ganz Deutschland. In Nordrhein-Westfalen z. B. waren

bis 2013 durch Verordnung nur private Hausbesitzer in

Wasserschutzgebieten verpflichtet ihren Abwasserkanal

bis spätestens Ende 2015 auf Dichtheit zu prüfen. Dann

wurden die Anforderungen geändert. Seither gelten in NRW

verschiedene Regelungen und Fristen, auch abhängig von

innerhalb oder außerhalb von Wasserschutzgebieten. Die

jeweilige Kommune kann jedoch die Frist auf längstens

2023 hinausschieben. Um genaueres zu erfahren, sollte

man sich in der Satzung seiner Kommune informieren.

Dennoch bleibt jede Gemeinschaft für ihren Kanal verantwortlich.

Er muss der DIN 1986 entsprechen, intakt sein

und ordnungsgemäß instandgehalten werden.

Wegen des Schutzes vor „Kanalhaien“ raten wir unseren

Kunden sorgfältig zu prüfen ob sich seriöse Firmen und

Verfahren zur Sanierung herauskristallisiert haben.

Kältebrücke

Ein Indianer kennt keinen Schmerz. Ein Physiker kennt offiziell

keine „Kälte“. Alles über 0 Kelvin (-273 °C) bezeichnet

er mit „Wärme“. Es gibt somit keine Kältebrücke! Es heißt

Wärmebrücke. Sie ist eine häufige Ursache für Kondensat

mit daraus entstehendem Schimmelpilz.

142

Lexikon

K

Kapitaldienstfähigkeit

Fähigkeit eines Kreditkunden, eine zu erwartende Kreditbelastung

aus seinen laufenden Einnahmen zu tragen. Teil der

Kreditwürdigkeitsprüfung, zu der ferner die Selbstauskunft,

die Schufa-Auskunft sowie aktuelle Gehaltsabrechnungen

herangezogen werden, ist Voraussetzung für die Kreditgewährung.

Doch dabei darf man beim Kauf einer Eigentumswohnung

nicht die laufenden Verpflichtungen für

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage unterschätzen.

Auch müssen in seltenen Fällen Zahlungsausfälle notleidender

Miteigentümer mitgetragen werden.

Kaufvertrag

Und von rechts reitet auch so einer

heran. Er zückt ebenfalls ein

Blatt Papier und behauptet von

sich das Gleiche.

Man kennt das aus Wildwestfilmen.

Ein Cowboy mit einem

Mexikanerhut reitet von links ins

Bild. In der ausgestreckten Hand

hält er ein Blatt Papier. Er fuchtelt

damit herum und behauptet, er

sei Eigentümer des betreffenden

Grundstücks (Claim).

Und da war noch...

Die Dokumente werden verglichen.

Ein Streit entbrennt. Und

das alles wegen eines Grundstücks

„...nur echt mit der ADO-

Gardinen ® -Goldkante“. Und so

kommt, was kommen muss. Die

Revolver werden gezückt. Schüsse

fallen! Einer oder sogar beide sind

tot! Das Claim mit der Goldkante

ist wieder zu haben.

...der entsetzte Wohnungseigentümer,

der

irgendwann bemerkte,

dass er eine völlig andere

Wohnung bewohnte,

als er laut Teilungserklärung

bzw. Kaufvertrag

erworben hatte.

143

Lexikon

K

Und damit das bei uns nicht passiert, hat der Gesetzgeber

den Notar erfunden. Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

ist nur gültig, wenn er bei einem Notar abgeschlossen

wird. Andernfalls ist der Kaufvertrag nichtig.

Der Notar sorgt dafür, dass die im Grundbuch eingetragenen

alten Grundschulden gelöscht und die neuen Grundschulden

des Erwerbers eingetragen werden. Er sorgt auch

dafür, dass die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch

eingetragen werden. Das vermeidet Schießereien.

Kondensat ►Schimmelpilz

Kopfprinzip ►Stimmrecht

Kostenangebot

Und da war noch...

...der nach Anerkennung

strebende Eigentümer,

der sein Rentnerdasein

damit füllte,

Kostenangebote von

zehn verschiedenen

Firmen einzuholen, die

alle auf einer groben

Arbeitszeitschätzung

aufbauten und darum

im Kampf um das

preisgünstigste Angebot

nichts taugten.

Oft mit der Ausschreibung verwechselt.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft

einen Auftrag vergibt, möchte

sie vorher wissen, was die Leistung

kosten wird. Dazu holt der Verwalter

per Beschluss von gewünschten

Firmen Kostenangebote ein.

Dabei geht eine Eigentümergemeinschaft

davon aus, dass die Handwerker

an Aufträgen interessiert

sind und kostengünstig anbieten.

Der Geringstfordernde soll dann den

Auftrag bekommen. - Schön wär’s!

Für ein belastbares Kostenangebot

muss der Handwerker die Baustelle

besichtigen, den genauen Arbeitsumfang

klären und den Arbeitsumfang

genau aufmessen. In dem ihm

144

Lexikon

K

zu erstellenden Angebot ist jede Arbeitsposition mit dem von

ihm kalkulierten Material- und Lohnaufwand darzustellen.

So übernimmt er kostenlos die Erstellung einer Ausschreibung

an Stelle eines Architekten. Dabei muss er damit rechnen,

dass die Eigentümergemeinschaft sein Angebot nimmt,

die Preise unkenntlich macht und es als Grundlage für weitere

Kostenanfragen an andere Handwerker benutzt. Die

brauchen dann nur noch ihre Preise einzusetzen. Und weil

die viel Arbeit gespart haben, können die billiger anbieten.

Seriös arbeitende Handwerker sind nach eigenem Bekunden

oft im Konflikt. Entweder bieten sie ihre Leistung mit

schlechtem Material und einfacher Ausführung an, oder in

hoher Materialqualität in durch und durch fachgerechter

Ausführung.

Das Kopieren von Kostenangeboten,

um Preise beim Wettbewerb einzuholen,

ist strafbar. Die Nutzung eines

Kostenangebots - also des geistigen

Eigentums des Verfassers - ist ein

Verstoß gegen das Urheberrecht.

Ich habe mal für eine Eigentümergemeinschaft

im Verlauf von fünf Jahren

für die Treppenhausrenovierung dreimal

Kostenangebote einholen müssen.

Dann hat sie entschieden, die Renovierung

auszusetzen, da das Treppenhaus doch noch gut genug

sei. Dass sich dann die Handwerker auf den Arm genommen

fühlen, ist verständlich. Darum geben immer weniger

Firmen Angebote für Eigentümergemeinschaften ab.

Es wird auch schon mal verlangt, Kostenangebote bei

Fachfirmen einzuholen, um dann eine Kalkulationsgrundlage

für die Vergabe als Schwarzarbeit zu haben. So ist es

nur zu verständlich, dass es für Verwalter immer schwieriger

wird, überhaupt noch Kostenangebote zu bekommen,

insbesondere für nicht seriös kalkulierbare Aufträge mit

geringem Volumen.

145

Lexikon

K

Es gibt viele Instandhaltungsmaßnahmen, bei denen niemand

vorher wissen kann, welche Arbeiten im Detail letztendlich

anfallen werden. Das erkennt man erst dann,

wenn die Konstruktion offengelegt ist.

Damit niemand unerlaubt ein Kostenangebot weiter nutzen

kann, wird oft zum Pauschalfestpreis angeboten. Dabei ist

sowohl das Material, als auch der Arbeitsumfang völlig der

Leistungsbereitschaft des Handwerkers überlassen. Oder

für nicht kalkulierbare Arbeiten werden einfach nur die

Stunden und der Materialaufwand geschätzt. Wenn er dabei

die Stunden zu niedrig ansetzt, ist es scheinbar günstig.

Der seriös Anbietende hat dabei geringe Chancen, denn erfahrungsgemäß

entscheidet meist nur der Preis. Das ist aber

irreführend, denn letztendlich wird doch nach tatsächlichem

Aufmaß oder dem Zeit- und Materialaufwand abgerechnet.

Das Ganze wird zum Glücksspiel.

Diese Art von „Kostenangebot“ ist eher

geeignet, auf einen „billigen Jakob“ hereinzufallen.

Auch der Vergleich der

Stundenlöhne bringt nichts, denn ein

geringer Stundenlohn einer Schnecke ist

teurer, als der vergleichsweise hohe

Stundenlohn eines Hasen.

Auch sonst sind Kostenangebote in der Regel nicht vergleichbar.

Die Angebote unterscheiden sich in Materialwahl,

Materialqualität und Ausführungsumfang. In so einem Fall

ist es oft kostengünstiger, dem Verwalter zu vertrauen. Er

kennt die Schnecken und die Hasen.

Kostenverteilung ►Verteilerschlüssel

Kredit für Eigentümergemeinschaft

Das Grundstück und das Gebäude gehören seit dem BGH-

Beschluss vom 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) zur Teilrechts-

146

Lexikon

K

fähigkeit der Eigentümergemeinschaft lediglich den jeweiligen

Miteigentümern, nicht jedoch der rechtlich davon getrennten

Eigentümergemeinschaft.

Damit verfügt eine Eigentümergemeinschaft nur über die

jederzeit auflösbare Instandhaltungsrücklage. Banktechnisch

ist sie vermögenslos. Es ist für sie unmöglich ihr

Gemeinschaftskonto zu überziehen. Darum gibt’s - wenn

überhaupt - Kredit für Instandhaltung lediglich von einem

Spezialkreditinstitut.

Diese Lösung hat jedoch ihre Tücken:

Neue Miteigentümer, die neben dem bezahlten Kaufpreis

noch (möglicherweise ihnen zum

Erwerbszeitpunkt unbekannte) Zahlungsverpflichtungen

mit dem Kauf

der Wohnung übernommen haben,

fallen aus allen Wolken und können

evtl. sogar nicht zahlen. Dann wird

es auch für den Gemeinschaftsfrieden

problematisch. Darum kann

sich manche Kreditfinanzierung zu

einem gefährlichen

Seilakt für

die Gemeinschaft entwickeln. Auf das

Seil bezogen für den gestressten Miteigentümer

damit schlimmstenfalls mit einem

ergebnisoffenen Umgang.

Die „Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW“ vergibt auf Antrag

auch für eine Eigentümergemeinschaft für energetische

Modernisierungen unter bestimmten Auflagen sowohl Kredite

(KfW 151/152) als auch Kapitalzuschüsse (KfW 430).

Mehr dazu im Internet unter www.kfw.de

.

147

Lexikon

L

Landesbauordnung

Mindestmaße einzuhalten.

Baurecht ist Ländersache. Darum

hat jedes Bundesland in

Deutschland seine eigene Landesbauordnung.

Darüber hinaus

gibt es noch eine Reihe von

Spezialverordnungen zum Beispiel

für Geschäftshäuser, Garagen,

Gaststätten, Hochhäuser,

Feuerstätten usw. und die

Durchführungsverordnungen.

Bei Garagen zum Beispiel sind

Alle Verordnungen sollen durch darin geforderte Mindeststandards

die Funktionalität und die Sicherheit der Bewohner

gewährleisten. Darum müssen die Planer und Architekten

bei der Planung und

Bauausführung von Gebäuden

alle einschlägigen

Und da war noch...

Vorschriften beachten.

Legionellen ► Trinkwasserverordnung

Lohnsummenausweis

►Haushaltsnahe

Dienstleistung

Löschungsbewilligung

Begriff aus dem Grundbuchrecht

bzw. dem

Bürgerlichen Gesetzbuch

(BGB). Beim Kauf einer

...die offensichtlich liebestolle

Einzelgarage, die sich schon bei

der ersten Beparkung durch den

neuen Mieter so eng ankuschelte,

dass sich die dicke Fahrertür

des SUV nicht mehr zum Aussteigen

öffnen lies‘ und sich der

Fahrer wünschte einer BMW

Isetta entsteigen zu dürfen.

148

Lexikon

L

Immobilie bewilligt die Bank des Verkäufers, die bestehende

Grundschuldeintragung zu löschen. Als Voraussetzung

dazu muss der Notar sicherstellen, dass die offene Restschuld

aus dem Kaufpreiserlös an die Bank bezahlt wird.

Dadurch erhält der Erwerber eine lastenfreie Immobilie.

Der Erwerber wiederum kann seinen Bankkredit für die

Finanzierung der Immobilie durch eine erneute Eintragung

einer Grundschuld gegenüber seiner Bank absichern.

Löschungsvormerkung

Eintrag eines Anspruchs zur

Sicherung der Löschung einer

Grundschuld (Löschungsbewilligung)

in das Grundbuch.

Damit kann die Bank bei abgezahltem

Darlehen nicht

verhindern dass die Grundschuld

auf Antrag des Darlehensnehmers

im Grundbuch

gelöscht wird und er wieder

eine neue Grundschuld zugunsten einer anderen Bank

oder sogar auf sich selber eintragen lassen kann.

Eine Grundschuld auf sich selber eintragen zu lassen

nennt man Eigentümergrundschuld. Sie wird sinnvoller

Weise vorrangig eingetragen. So kann sie im Notfall Gläubiger

davon abschrecken eine Zwangsversteigerung der betreffenden

Eigentumswohnung zu beantragen. Der Gläubiger,

z. B. eine fordernde Eigentümergemeinschaft, bekommt

nämlich keine Kenntnis darüber, wie hoch oder ob

überhaupt mit der Grundschuld tatsächlich ein Darlehen

verbunden ist. Wer will das Kostenrisiko eingehen, wenn

nicht erkennbar eine Aussicht auf Befriedigung der Forderung

aus einer Zwangsversteigerung dagegen steht? Wer

will schon eine Immobilie mit einer vorrangigen Grundschuld

erwerben?

149

Lexikon

M

Mahnbescheid

Wenn Mahnungen nichts nützen, muss der Mahnbescheid

her. Den beantragt man beim zuständigen Amtsgericht gegen

den säumigen Zahler. Das kostet ein paar Gebühren.

Das Gericht prüft aber nicht, ob die Forderung zu Recht

besteht.

Im Gegenzug braucht der Gläubiger aber auch seinen Widerspruch

nicht zu begründen. Insoweit betätigt sich das

Gericht lediglich als „Postbote“. Dafür wird aber auch die

Forderung nachweislich an den Gläubiger zugestellt. Wenn

der nicht reagiert bzw. Widerspruch einlegt, kommt man

relativ schnell zu einem vollstreckbaren Titel. Aus dem

kann dann gepfändet werden.

Wenn aber dem Mahnbescheid widersprochen wird, dauert

die Angelegenheit umso länger. Für rückständiges Hausgeld

ist darum der Mahnbescheid nicht unbedingt zweckmäßig.

Eine Hausgeldklage führt evtl. schneller zum Ziel.

Voraussetzung ist jedoch, ein vorheriger rechtswirksamer

Beschluss über Höhe und Fälligkeit für das Hausgeld.

Majorität ►Mehrheitseigentümer

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Dient dem Verbraucherschutz. Sie regelt die Beziehungen

zwischen Kunden und Vermittlern von Immobilien oder

Kapitalanlagen, sowie Bauträgern und Baubetreuern.

Darin ist zum Beispiel festgelegt, dass der Wohnungserwerber

einzelne Kaufpreisraten nach Baufortschritt zu zahlen

hat. Sonst könnte es passieren, dass alles bezahlt ist,

aber das Gebäude nicht fertig gestellt wird.

Makler und Bauträger werden auf die Einhaltung aller

Vorschriften vom Ordnungsamt geprüft.

150

Lexikon

M

Maklerprovision

Wird auch Courtage genannt. Gemeint ist die erfolgsabhängige

Provision eines Maklers für die Vermittlung oder den

Nachweis einer Immobilie. Der Merksatz: „Mit einer Immobilie

ernährt der Makler seine Familie“, stimmt zum Leidwesen

der Makler jedoch in letzter Zeit nicht mehr. Auch wenn er

für seine Bemühungen ein Honorar von bis zu 10 % des

Kaufpreises aushandelt, bleibt es immer erfolgsabhängig.

Darum erzählen unseriöse Makler manchmal den Kunden

das Blaue vom Himmel, nur um an einen Vermittlungsauftrag

zu kommen. Sie setzen auf den „Dummen“, der einen

überhöhten Preis zahlt. Wenn’s nicht klappt, wird nach Monaten

der Preis auf eine angemessene Höhe reduziert. Das

hätte man ohne „verbrannte Erde“ früher haben können.

Exklusiv für unsere Eigentümer bieten wir auch Maklerleistungen

an. Dabei werden wir ausschließlich im Interesse

der Vermieter oder Verkäufer tätig. Der größte Teil unserer

Leistung besteht darin, Bewerber intensiv zu prüfen,

um unsere Kunden und die Miteigentümer vor unpassenden

neuen Mietern oder Miteigentümern zu schützen.

Manchmal trifft der Makler auch auf

Zeitgenossen, die eine gehörige Portion

Fantasie und Energie aufwenden, um

sich vor der Provisionszahlung zu drücken.

Da der Makler alle Kosten, die

mit der Suche nach geeigneten Erwerbern

zusammenhängen, aus eigener

Tasche bezahlen muss, gilt dann das

Motto: „Außer Spesen nichts gewesen“.

Mehrhausanlage ►Untergemeinschaft

Mehrheitsbeschluss ►Beschluss

151

Lexikon

M

Mehrheitseigentümer

Sind häufig Bauträger während der Verkaufsphase ihrer Eigentumswohnungen.

Während dieser manchmal mehrjährigen

Zeitspanne haben Sie die Mehrheit bei Miteigentumsanteilen,

Anzahl der Wohnungen und meist auch Stimmrecht.

Wenn ich im Folgenden vom Mehrheitseigentümer schreibe,

ist damit eine Mehrheit von mehr als der Hälfte gemeint.

Mehrheitseigentümer sind mit höheren Geldbeträgen an allen

Ausgaben beteiligt. Darum sind sie geneigt mit entsprechender

Stimmrechtsmehrheit auf die Ausgabenstruktur

Einfluss zu nehmen. Dann wird gerne die Zuführung in

die Instandhaltungsrücklage extrem minimiert oder sogar

ausgesetzt. Oder dringende Instandhaltungen nicht ausgeführt

Die zukünftigen Miteigentümer werden sich „bedanken“.

Unangenehm kann es auch

für Verwalter in Gemeinschaften

mit einem Mehrheitseigentümer

werden.

Insbesondere wenn Druck

auf den Verwalter ausgeübt

wird und der sich im Interesse

seiner Wiederbestellung

gefügig zeigt. Das kann dazu

führen, dass er das Interesse

der gesamten Eigentümergemeinschaft

vernachlässigt.

Die Dummen dabei sind die

übrigen Miteigentümer.

Nach meiner Erfahrung verhalten

sich in einer solchen

Situation die „Dummen“ jedoch

auch oft wie eine

Schafherde. Um des vermeintlich

lieben Friedens

willen folgen sie bereitwillig dem vermeintlich Stärkeren.

152

Und da war noch...

...der naive Verwalter, der

frohen Mutes von einer nachlässig

arbeitenden Verwaltung

eine Eigentümergemeinschaft

übernahm und

mit Fehlinformationen für die

Abrechnungen gefüttert und

so der von seiner Leistung

enttäuschten Eigentümergemeinschaft

unverschuldet

als Trottel vorgeführt wurde.

Lexikon

M

Das Unheil lässt sich aber noch steigern. Wenn das Hausgeld

eines Mehrheitseigentümers, der mehr als die Hälfte

aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigt, ausbleibt,

müssen alle übrigen Miteigentümer den Ausfall übernehmen

und ihr Hausgeld mehr als verdoppeln.

Gegen die missbräuchliche Majorisierung bei der Ausübung

des Stimmrechts kann man sich wehren. Dazu bedarf

es einer Beschlussanfechtung. Man muss dem Wohnungseigentumsgericht

darlegen, worin der Stimmrechtsmissbrauch

beim betreffenden Mehrheitsbeschluss liege

und welche Nachteile man dadurch habe. Die dazu erforderliche

Beweiskette dürfte auch für einen fähigen Rechtsanwalt

eine Herausforderung sein.

Nicht jeder Mehrheitseigentümer missbraucht seine Macht.

Ich kenne einige, die sich sehr kooperativ verhalten.

Mieterhöhung

Ideales Mittel für Vermieter, die Ertragssituation zu verbessern,

wenn es im Mietrecht das Miethöhegesetz (MHG)

nicht gäbe. Hier ist alles geregelt. Eine Mieterhöhung kann

nur verlangt werden, wenn die bisherige Grundmiete mindestens

ein Jahr unverändert war. Das Erhöhungsverlangen

ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen.

Begründungen wie: „Es ist alles teurer geworden, darum

will ich mehr Miete haben!“, ziehen nicht.

Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf die

Vergleichsmietentabelle (Mietspiegel), ein Gutachten eines

Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen. Das

aktuelle Mietrecht hat die Sache im Detail sehr kompliziert.

Dem Mietverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei

Monaten nach Erhalt des Verlangens zustimmen oder

nicht. Tut er es nicht, bleibt dem Vermieter nichts anderes

übrig, als auf die Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen.

Und zwar innerhalb von zwei Monaten.

153

Lexikon

M

Mietgarantie

Ideales Verkaufsargument bei der Vermarktung von Wohnungseigentum

im Rahmen von Erwerbermodellen. Dem

Erwerber wird versprochen, dass er sich selbst gar nicht um

die Vermietung seiner Eigentumswohnung kümmern müsse.

Der Verkäufer, der oft auch gleichzeitig

der Erst-Verwalter ist, würde ihm die

Vermietung und das Mietinkasso abnehmen.

Er garantiere die monatliche

Mietzahlung und würde Ausfälle zur Not

auch aus eigener Tasche übernehmen.

Doch als vorausschauender Erwerber

sollte man sich diese Mietgarantie von

einer Bank verbürgen lassen.

Bei einem unseriösen Angebot liegt die zugesagte Miete deutlich

über der Marktmiete. Aber das weiß der Erwerber ebenso

wenig, wie dass er die Mietgarantie durch einen überhöhten

Kaufpreis bezahlt. Erst wenn seine Miete nicht mehr bei

ihm eingeht, weil der Garantiegeber insolvent geworden ist,

wird klar, dass er wohl eine Schrottimmobilie erworben hat.

Mietkaution

Sicherheitsleistung des Mieters gegenüber dem Vermieter

für eventuelle Schäden nach Auszug aus der Wohnung.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) lässt dabei eine Kaution

von höchstens 3 Grundmieten zu. Vermieter sollten darauf

keinesfalls verzichten. Zum einen kann sich der Vermieter

bei Schäden in der Wohnung nach Auszug des Mieters einigermaßen

schadlos halten. Zum anderen ist die Bereitschaft

eines Mietinteressenten einer Kaution zuzustimmen

ein probates Mittel die Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten

bereits vor Mietvertragsabschluss zu erkunden.

Die Kaution muss der Vermieter von seinem Vermögen getrennt

halten und zumindest mit einem sparbuchüblichen

Satz verzinsen. Dafür wird meist ein Sparkonto angelegt.

154

Lexikon

M

Die Kaution kann auch in Form einer Kautionsbürgschaft

erbracht werden. Dann hat allerdings der Vermieter im

Schadensfall das Problem, gegenüber der Kaution gebenden

Bank den Nachweis zur Berechtigung des Zugriffs auf die

Kaution - wegen vom Mieter verschuldeter Schäden an der

Mietsache - zu führen. Bei Schadenfreiheit ist die Kaution

dem Mieter selbstverständlich spätestens innerhalb eines

halben Jahres nach Auszug verzinst zurück zu zahlen.

Mietpool

Soll eine Art Mietzahlungsversicherung

sein. Der Verwalter kümmert sich an Stelle

der Wohnungseigentümer selbst um die

Vermietung. Alle Mieten werden in einen

Topf geworfen und nach einem bestimmten

Verteilungsschlüssel an alle Miteigentümer

ausgezahlt. Damit ist der einzelne Vermieter

vor Mietausfall seiner Eigentumswohnung

geschützt. Soweit die Theorie!

Praktisch kann das System ins

Chaos führen. Ein möglicherweise

fehlendes persönliches Interesse

des Verwalters bei der

Vollvermietung und der Auswahl

passender Mieter führt dabei zu

Mietausfällen und auch zu Leerständen.

Um dies zu kompensieren,

wird die Mieterauswahl weiter

vernachlässigt. Dies wiederum

führt zur Wohnwertminderung

und im Extremfall zu vermehrter

Gebäudeabnutzung. Die

zu verteilenden Mieterträge werden

immer geringer und führen

damit zum Zusammenbruch der

Finanzierung.

Und da war noch...

...der Vermieter, der weder

seinen Mieter kannte, noch

nach Freiwerden der Wohnung

wusste wohin er die

Rechnung für die Entsorgung

der Altreifen aus der

Wohnung schicken konnte.

155

Lexikon

M

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte bereit

sein, sich aktiv darum zu kümmern. So kann er sich auch

vor dem Erwerb einer Schrottimmobilie schützen.

Mietrecht

Ist hinsichtlich der Vorschriften über die Abrechnung der

Betriebskosten völlig anders, als beim WEG. Das kann bei

vermieteten Eigentumswohnungen zu finanziellen Nachteilen

für die Vermieter führen.

Das Mietrecht verlangt vom Vermieter, dass er nur Kosten

in die Abrechnung der Betriebskosten aufnimmt, die bezogen

auf die erbrachte Leistung

dem jeweiligen Abrechnungsjahr

zuzuordnen sind. Das bedeutet,

dass er unter anderem

die Wasserabrechnung des

Wasserversorgers im Frühjahr

abwarten muss, um den gesamten

Rechnungsbetrag bei

Berücksichtigung des Guthabens

oder der Nachzahlung in

seine Betriebskostenabrechnung

zu übernehmen.

Wenn die Betriebskostenabrechnung

nicht exakt dem Mietrecht

entspricht, muss der Vermieter

bei einem kritischen Mieter

mit Kürzungen und eventuell

mit rechtlichen Auseinandersetzungen

rechnen.

Das WEG verlangt jedoch von der Eigentümergemeinschaft

bzw. vom Verwalter etwas ganz anderes. Hier dürfen ausschließlich

die im Kalenderjahr über das Gemeinschaftskonto

gelaufenen Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt

werden. Das bedeutet für die Wasserabrechnung,

156

Und da war noch...

...die entsetzte Eigentümergemeinschaft,

die von einer

alkoholkranken Miteigentümerin

lediglich die Abschaffung

ihres vernachlässigten

Hundes aus der

Wohnung gefordert hatte,

jedoch keinesfalls erreichen

wollte, das arme Tier durch

mitternächtliche Brandstiftung

umzubringen.

Lexikon

M

dass lediglich die Vorauszahlungen des Abrechnungsjahres

und die Differenzzahlung für das Vorjahr in die Jahresabrechnung

einfließen dürfen. Der Vermieter wird sich aber

bei seiner Betriebskostenabrechnung auf die Angaben der

Jahresabrechnung des WEG-Verwalters stützen wollen. Hier

ist die Quadratur des Kreises gefordert.

Es gibt Profi-Verwalter, die deswegen bei Wohnungseigentum

mit überwiegend vermieteten Wohnungen die Betriebskosten

gemäß Mietrecht buchen und die Jahresabrechnung

weitestgehend entsprechend dem Mietrecht erstellen.

Das verstößt zwar formal gegen das WEG-Recht, hat aber

für die Nicht-Vermieter keinen finanziellen Nachteil und

für die Vermieter nur Vorteile. Da diese Abrechnungsvariante

zuerst von Verwaltern im Großraum Bonn praktiziert

wurde, wird sie in Verwalterkreisen auch Bonner Abrechnung

genannt.

Miteigentümer

Ein Gebäude mit Eigentumswohnungen gehört üblicherweise

mehreren beteiligten Wohnungseigentümern. Es gibt

keinen Alleineigentümer, sondern nur Miteigentümer.

Daher sollte kein Miteigentümer auf die Idee kommen, einsame

Entscheidungen zu treffen und sie dann auch noch

ungefragt umsetzen.

Über alle Maßnahmen muss man sich miteinander im

Rahmen einer Eigentümerversammlung verständigen und

darüber erst formell beschließen. Das gilt auch für Einzelwünsche.

Für die Willensbildung gibt es in der Gemeinschaftsordnung

entsprechende Regeln. Gefragt sind: Engagement,

Geduld und Toleranz.

Alle sitzen in einem Boot. Hoffentlich rudern alle in die

gleiche Richtung. - Aber da ist ja noch der Verwalter als

Steuermann. Der wird’s schon richten...

157

Lexikon

M

Miteigentumsanteil

In der Schule habe ich gelernt: Eine

Torte wird in zwölf Teile geschnitten

und bei Besuch in sechzehn. Im

Gegensatz zu Tortenstücken sind

Eigentumswohnungen jedoch nicht

immer gleich groß. Darum wird

häufig das ganze Haus in fiktive

Miteigentumsanteile geteilt. Jede

Wohnung erhält i. d. R. so viele

Miteigentumsanteile, wie es dem

ungefähren Größenverhältnis der Wohnflächen entspricht.

Es geht aber auch anders: Wir verwalten eine Eigentümergemeinschaft

mit sechs Wohnungen zwischen 52 m² und

125 m² Wohnfläche. Dennoch hat jede Wohnung den gleichen

Miteigentumsanteil. Die Größe der Wohnungen ist bei

der Festlegung der Miteigentumsanteile völlig unbeachtet

geblieben. Und nach diesen sechs gleichen Miteigentumsanteilen

werden auch die gemeinschaftlichen Kosten verteilt.

Einzelnen Miteigentümern erscheint das ungerecht. Mag

sein. Dennoch haben sich alle Miteigentümer durch den

Wohnungskauf mit diesen Miteigentumsanteilen und auch

mit der Kostenverteilung einverstanden erklärt.

Modernisierung

Bedeutet die Anpassung veralteter

Bauteile und fester Einbauten an moderne

Standards, wie zum Beispiel eine

bessere Wärmedämmung. Bei

Wohnungseigentum war bisher dafür

ein allstimmiger Beschluss erforderlich.

Seit der Novellierung des WEG

in 2007 reicht jetzt schon ein doppelt

qualifizierter Mehrheitsbeschluss.

Siehe auch bei Instandhaltung und bauliche Veränderung.

158

Lexikon

M

Musizieren

„Musik wird oft nicht schön empfunden, da sie mit Geräusch

verbunden.“, meinte schon Wilhelm Busch (1832 - 1908).

Hausordnung, zulässig.

Die Psychologen sagen, dass

nicht so sehr die Störung,

sondern die Tatsache sich

nicht der Störung entziehen

zu können, bei den Miteigentümern

den Stress auslöse.

Wenn er eine Eigentumswohnung bewohnt

hätte, hätte er es wohl anders formuliert.

Um es klar zu sagen: Musizieren

in Eigentumswohnungen ist ein Quell

ständigen Ärgernisses - für die gestörten

Miteigentümer und den Musiker! Dennoch

kann es nicht generell per Beschluss

verboten werden. Allenfalls ist eine

Begrenzung auf bestimmte Zeiten,

ähnlich der Ruhezeitenregelung in einer

Und da war noch...

Es gibt Lösungsansätze: So

hat sich in einer Eigentümergemeinschaft

ein Berufsmusiker

eine schalldichte Kabine

in seinem Kellerraum eingebaut,

um dort die Tonleitern

auf seinem Horn zu üben.

Das funktioniert ganz gut.

Von allen Beteiligten ist Rücksicht

und Toleranz gefordert.

Das gilt auch für nächtliche

Geräusche, die aus Schlafräumen

zu Nachbarn dringen

und nicht unbedingt gegen die

Hausordnung verstoßen.

...die neue Miteigentümerin,

die schon gedacht hatte…

…und erst durch das breite

Grinsen auf den Gesichtern

der übrigen Versammlungsteilnehmer

begriff, was es mit

den von ihr nächtlich wahrgenommenen

„komischen

Stimmen“ aus der Wohnung

eines einsamen alleinstehenden

Nachbarn auf sich hatte.

159

Lexikon

N

Nebenkosten ►Betriebskosten

Neujahrsfalle

Wer eine selbstgenutzte Immobilie erwarb, wurde bisher

8 Jahre lang vom Staat gefördert. Der Förderungszeitraum

beginnt mit der Besitzübergabe bzw. der Fertigstellung der

Immobilie. Die Auszahlung erfolgte jedoch erst ab dem

Jahr des Einzugs.

Und jetzt stellen Sie sich vor,

Ihre Wohnung ist am 01. Dezember

des Jahres bezugsfertig.

Frohgelaunt ziehen Sie

am 01. Januar des folgenden

Jahres ein und freuen sich

auf 8 Jahre Förderung. Pustekuchen!

Denn bereits am 31. Dezember

war das erste Jahr des

Förderungszeitraums abgelaufen. Geld bekommen Sie

dann nur noch für 7 Jahre. Böse Falle!

Nichtbeschluss ►Beschluss

Nichtigkeit

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur rechtswirksam,

wenn er vor einem Notar geschlossen wird. Ohne diese

Beurkundung ist er nichtig. Juristisch gesehen ist es so,

als hätte es den Vertrag nie gegeben. Ein Kaufvertrag kann

auch nichtig werden, wenn beim Kauf gemogelt wird, um

Steuern oder Notarkosten zu sparen. Beliebt ist es dabei,

im Kaufvertrag einen niedrigeren Kaufpreis anzusetzen

und gleichzeitig die Differenz zum tatsächlichen Kaufpreis

unter der Hand, sozusagen als „Schwarzgeld“ zu zahlen.

160

Lexikon

N

Auch Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung können

nichtig sein. Im Streitfall ist es dann so, als hätte es diese

Beschlüsse nie gegeben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20.09.2000 einen vielbeachteten

Grundsatzbeschluss verkündet. Darin geht es im

Wesentlichen um die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft

bei der Abänderung

von Bestimmungen der Und da war noch...

Teilungserklärung bzw. der

Gemeinschaftsordnung.

Wenn die Beschlusskompetenz

für einen Sachverhalt

fehlt, ist der Beschluss nichtig.

Da wollte z. B. einmal eine

Gemeinschaft beschließen,

keine Lohnsteuer mehr für

den Hausmeister abzuführen.

Hier ein anderes Beispiel:

Eine Eigentümergemeinschaft

beschließt, dass der Nachbar

auf seinem Grundstück einen

Baum fällen soll, weil er Blätter

oder Schatten wirft. Dieser

Beschluss ist nichtig. Die

Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz

für Maßnahmen

auf dem Grundstück

Dritter. Der betreffende Baum

gehört ihr nicht.

Die Gemeinschaft kann nur

rechtswirksam beschließen, was sie selbst betrifft. So darf

die Gemeinschaft aber beschließen, den Nachbarn aufzufordern,

den Baum zu entfernen. Sie darf auch beschließen,

notfalls das Gericht dazu anzurufen. Ob der Baum tatsächlich

entfernt werden muss, entscheidet dann letztendlich das

Amtsgericht.

161

...der entgegenkommende Eigentümer,

der seine Wohnung

für eine Versammlung zur

Verfügung stellte und dabei

öfter den Versammlungsraum

wegen mutmaßlich zu kleiner

Blase verließ und später die

Beschlüsse bei Gericht mit

dem Hinweis anfocht, er habe

nicht alles mitbekommen.

Lexikon

N

Nichtöffentlichkeitsgebot

An einer Eigentümerversammlung dürfen ausschließlich im

Grundbuch eingetragene Miteigentümer oder deren rechtswirksam

Bevollmächtigte teilnehmen. Dabei ist es nicht zulässig

eine Versammlung in einer

Gaststätte bei Anwesenheit anderer Und da war noch...

Gäste durchzuführen.

Dies widerspricht den Grundsätzen

ordnungsmäßiger Verwaltung. Auf

Antrag eines Miteigentümers werden

solche Beschlüsse vom Wohnungseigentumsgericht

aufgehoben.

Wenn also in einer Gaststätte versammelt

wird, dann nur in einem

separaten Raum. Unter Ausschluss

der Öffentlichkeit.

Begleitpersonen sind auch nicht in

einer Eigentümerversammlung zugelassen.

Es geht nicht um Geheimnisverrat.

Die Eigentümer sollen mit

dieser Bestimmung vor Fremdbeeinflussung

geschützt werden.

Niesbrauchrecht

Häufig übertragen altgediente Wohnungseigentümer Ihre Eigentumswohnung

schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder. Damit

sie bis zum Lebensende - egal was passiert - dennoch in ihrer

Wohnung bleiben dürfen, lassen sie sich ein Niesbrauchrecht

bzw. Wohnrecht im Grundbuch einräumen.

Im Gegenzug verpflichten sie sich das Eigentum zu erhalten

und ordentlich damit umzugehen. Dabei haben sie die laufenden

Aufwendungen zu tragen, nicht jedoch größere aufwändige

Instandhaltungen. Die Abgrenzung ist in der Praxis

schwierig vorzunehmen. Verständigung ist gefragt.

162

...der entsetzte Verwalter,

der erst bei einer

Beschlussanfechtung

im Gerichtssaal

begriff, dass der Gastgeber

einer Versammlung

mehrfach seinen

Kühlschrank aufgesucht

hatte, um seinen

Alkoholpegel aufzufüllen

und darum die

Beschlüsse nicht mehr

verstanden hatte.

Lexikon

N

Die herrschende Meinung gesteht dem Niesbraucher kein eigenes

Recht gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu. Darum

führt der Verwalter bei einer Wohnung mit

Niesbraucher dennoch die gesamte Korrespondenz mit dem

zuständigen Miteigentümer. Es sei denn, der Niesbraucher

legt ihm eine notarielle Vollmacht vor, die dem Niesbraucher

die Rechte und Pflichten des Eigentümers verleiht.

Mit dem Tod des Niesbrauchers endet auch der Niesbrauch.

Notablauf

Zählt nach meiner Erfahrung zu den

sehr verbreiteten Baumängeln. Kennen

häufig nicht mal diejenigen, die

es wissen müssten: Planer, Architekten,

Bauingenieure, Bauleiter, Dachdecker,

kurz alle, die mit der Bearbeitung

wannenartiger Dächer und Balkone zu tun haben.

Anders ist es nicht zu erklären, dass es häufig vorkommt,

dass der einzige Balkonablauf bei einer Verstopfung oder

Vereisung das Regenwasser bis in die angrenzende Wohnung

hinein staut, weil die Balkontürschwelle zu niedrig

angeordnet wurde. Das hätte ein Notablauf in der Balkonbrüstung,

in Form eines Wasserspeiers, vermieden. Der

Notablauf wird höhenmäßig so angeordnet, dass er erst bei

Rückstau zum Einsatz kommt, jedoch bevor das Wasser

durch die Balkontür in die Wohnung eindringt.

Einen durch Rückstau entstandenen Bauschaden in den betroffenen

Wohnungen zahlt weder die Leitungswasserschadenversicherung,

noch die Gemeinschaft, wenn sie den

Schaden aus Unkenntnis des Mangels nicht verschuldet hat.

Dabei ist der Notablauf seit Jahrzehnten in der DIN 1986-

100 bzw. DIN EN 12056-3 gefordert. Dies sollte jeder Bauträger

bzw. Architekt wissen.

Auf wannenartige Konstruktionen zu verzichten, ist besser.

163

Lexikon

N

Notar

Er nimmt die Beurkundung von Kaufverträgen, Teilungserklärungen,

Grundschuldbestellungen und weiterer notarieller

Verträge im Zusammenhang mit Immobilien vor. Ein

Notar ist neutral und achtet auf eine für beide Seiten ausgewogene

Gestaltung der Verträge.

Zu Kaufpreisen oder steuerlichen Auswirkungen darf sich

ein Notar nicht äußern. In der Regel sind Notare auch als

Rechtsanwälte tätig. Anders jedoch im Rheinland.

Hier wurde mit der französischen Besatzung

im Jahr 1840 das französische

Recht, der sog. „Code Civil“ eingeführt.

Unter dem Begriff „Rheinisches

Recht“ fand es im Bürgerlichen Gesetzbuch

(BGB) seinen Niederschlag.

Der Code Civil beinhaltete unter anderem

die Eigentümlichkeit des

Rheinischen Notariats. Das heißt, wer

Notar ist, kann kein Rechtsanwalt

sein. Im Übrigen Bereich von

Nordrhein-Westfalen galt diese französische Idee nicht.

Hier kann ein Notar auch als Rechtsanwalt tätig sein.

Notgeschäftsführung

Wenn in einer konkreten Gefahrensituation weder der

Verwalter noch andere Miteigentümer herangezogen werden

können, ist jeder Miteigentümer berechtigt und verpflichtet

Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen.

Typische Situation ist der Ausfall der gemeinschaftlichen

Heizung am Heiligen Abend. Wer jetzt den Heizungsnotdienst

namens der Eigentümergemeinschaft mit der Störungsbeseitigung

beauftragt, handelt als Notgeschäftsführer.

Er hat einen Anspruch darauf, nicht auf den Kosten

für die Störungsbeseitigung sitzen zu bleiben.

164

Lexikon

N

Notmaßnahmen

Normalerweise müssen alle vom Verwalter beauftragten

Maßnahmen vorher durch Beschluss oder Verwaltervertrag

genehmigt sein. Bekanntlich fällt aber gerade am Heiligen

Abend die Heizung aus. Der Verwalter bzw. der Hausmeister

sind nicht zu erreichen. Sie haben

gerade Bescherung. Die Eigentümergemeinschaft

jetzt auch. Was

ist zu tun?

Jeder Miteigentümer ist berechtigt

und verpflichtet in einer solchen

Situation Schaden von der Eigentümergemeinschaft

abzuwenden.

Er muss einen geeigneten Handwerker

bestellen. Die Gemeinschaft

muss die Kosten übernehmen.

Auch ohne Beschluss muss der Verwalter im Notfall Maßnahmen

ergreifen, um Folgeschäden zu vermeiden.

Dazu ein typisches Beispiel: Ein im Dach liegender Balkon

wird undicht. Die Prüfung durch den Dachdecker ergibt

einen hohen Kostenaufwand für die fachgerechte Instandsetzung.

In dem Fall wird der Verwalter den Balkon mit einer

Plane provisorisch abdichten lassen. Weil aber der Miteigentümer

wegen des Sommers seinen Balkon nutzen

möchte, wird kurzfristig zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung

eingeladen, um die Abdichtung zu beschließen.

Notverwaltung

Kein Allheilmittel für notleidende oder zerstrittene Eigentümergemeinschaften.

Kommt nach Erfahrung der Juristen

entgegen der landläufigen Meinung am häufigsten bei

Kleinst-Eigentümergemeinschaften, also zwei bis sechs

Miteigentümern vor. Das Drama vollzieht sich dabei meist

in mehreren Akten.

165

Lexikon

N

Notverwaltung - Vorspiel: Nach dem WEG kann nur der

Verwalter zu einer Eigentümerversammlung

einladen. Falls er verhindert

ist oder sich pflichtwidrig weigert,

darf auch der Vorsitzende des

Verwaltungsbeirats zu einer Eigentümerversammlung

einladen. Nur

im Rahmen einer ordnungsgemäß

einberufenen Versammlung können

rechtswirksame Beschlüsse gefasst

werden.

Notverwaltung - Lustspiel: Und was

ist, wenn es weder einen Verwalter

noch einen Beirat gibt? Pragmatische

Eigentümergemeinschaften helfen

sich in einer solchen Situation selbst.

Einer der Miteigentümer nimmt die

Sache in die Hand. Er stimmt sich

mit den übrigen Miteigentümern ab

und lädt ein. Er pfeift auf die Formalien.

Und wenn jetzt alle Eigentümer

kommen oder sich durch eine Vollmacht

vertreten lassen, sind alle Einberufungsmängel geheilt.

Die Sache geht klar. Durch ihre Teilnahme haben alle

Miteigentümer zu erkennen gegeben, dass sie mit der

Versammlung einverstanden sind. Hier kann dann auch

ein neuer Verwalter gewählt werden. Und wenn die Beschlüsse

dieser Versammlung nicht innerhalb der einmonatigen

Anfechtungsfrist beim Wohnungseigentumsgericht

angefochten werden, erwachsen sie in Rechtsbeständigkeit.

Die Welt ist wieder in Ordnung.

Notverwaltung - Trauerspiel: Die Miteigentümer können

sich nicht verständigen. Häufig gerade bei Kleinst-

Gemeinschaften ein großes Problem. Darum gibt’s hierfür

auch keinen Verwalter, der sich um die Bezahlung der

Rechnungen kümmert. Die Versorgung der Wohnanlage ist

gefährdet. Der Miteigentümer mit dem größten Leidens-

166

Lexikon

N

druck erbarmt sich. Er sucht nach einem Profi-Verwalter.

Doch die winken dankend ab. Darum beantragt er beim

Wohnungseigentumsgericht einen Notverwalter.

Notverwaltung - Drama: Kein Verwalter kann per Gerichtsbeschluss

zur Zwangsarbeit verpflichtet werden. Also wird

das Gericht einen Freiwilligen finden müssen. Dazu schaut

der Richter in seine Kartei, und da steht kein Freiwilliger

drin. Dann lässt er sich üblicherweise vom Antragsteller einen

verwaltungsbereiten (eventuell auch gewaltbereiten)

Verwalter nennen. Dieser Verwalter wird dann per Gerichtsbeschluss

zum Notverwalter bestellt und bekommt oft lediglich

die Aufgabe, eine Eigentümerversammlung einzuberufen

mit dem Ziel, einen neuen Verwalter zu wählen. Er selbst

wird dabei nur die Wahlversammlung durchführen. Ob er

selbst als Verwalter zur Verfügung steht, bleibt noch offen.

Und wieder sind die Eigentümer gefordert.

Sie müssen zumindest einen

geeigneten und bereiten Verwalter

benennen, sonst geht die

Wahl und damit die Notverwaltung

wie das „Hornberger Schießen“ aus.

Fazit: Aber selbst wenn das Gericht

einen Notverwalter für fünf

Jahre bestellen würde, hat die Sache

noch Haken und Ösen. Über

den Verwaltervertrag und das Verwalterhonorar

darf das Wohnungseigentumsgericht

nicht beschließen.

Das ist zwischen den zerstrittenen

Parteien und dem Notverwalter

separat auszuhandeln. Die Moral

von der Geschicht’: Ein Notverwalter

zaubert nicht. Man hätte

sich den ganzen Aufwand sparen

können. Alle sitzen in einem Boot.

Zusammenarbeit ist der Erfolg.

Und da war noch...

...der bitter ironisch

postulierende Miteigentümer,

der im Rahmen

einer Eigentümerversammlung

zum Umgang

mit einem besonders

nervigen Querulanten

meinte, dass

dies Problem nur „ballistisch“

zu lösen sei.

167

Lexikon

N

Ich habe von Leuten gehört, dass mit dem neuen WEG ab

01.07.2007 die Notverwaltung abgeschafft worden sei. Das

ist irreführend. Lediglich die richterliche Befugnis dazu ist

einem anderen Paragraphen zugeordnet worden.

Nutzerwechselgebühr

Wird meist von einem Heizkosten-Messdienst für die Aufteilung

der verbrauchsabhängigen Kosten bei einem Nutzerbzw.

Mieterwechsel berechnet. Schließlich müssen in diesem

Fall nunmehr zwei, statt nur eine Abrechnung erstellt

werden. Diese Kosten muss der ausziehende Mieter jedoch

nur dann dem Vermieter erstatten, wenn dies vorher im

Mietvertrag so vereinbart war. Das hat der BGH in 2007

höchstrichterlich entschieden. Ist schon toll, wenn man

sich wegen 30,74 € durch den langen Instanzenweg klagt.

Diese Gebühr ist nicht mit den Kosten für die vom Heizkosten-Messdienst

durchgeführte Zwischenablesung bei

Nutzer- bzw. Mieterwechsel zu verwechseln. Diese Kosten

entstehen, wenn sich ein Mitarbeiter des Heizkosten-

Messdienstes in sein Auto setzt, um vor Ort die Heizkostenverteiler

abzulesen und zu dokumentieren.

Nutzfläche

Im Gegensatz zur Wohnfläche bei

Wohnungen spricht man bei Gewerbeflächen

von Nutzfläche. Nutzflächen

sind aber auch Flächen, die

außerhalb von Wohnungen in Form

von Abstellräumen oder Kellern den

Wohnungen zugeordnet sind. Abstellräume

innerhalb abgeschlossener

Wohnungen zählen mietrechtlich

mit zur Wohnfläche.

168

Lexikon

N

Nutzungsausfall

Wenn ein Vermögenswert vorenthalten wird oder eine zur

Nutzung bestimmte Sache nicht zum bestimmungsmäßigen

Gebrauch zur Verfügung steht.

Bei einer Eigentumswohnung kann das z. B. eine verspätete

Wohnungsübergabe durch den Bauträger sein. Wasserschäden

führen oft spätestens bei der Renovierung innerhalb des

Sondereigentums zu einem zeitweisen Nutzungsausfall.

Nutzungsausfallentschädigung

Ob bei einer Eigentumswohnung ein Entschädigungsanspruch

durchgesetzt werden kann, hängt davon ab, ob der

betreffende Miteigentümer auf die Verfügbarkeit dieser Sache,

also der Wohnung oder dem betreffenden Zimmer zu

jenem Zeitpunkt angewiesen ist.

Im Fall eines Bauträgerverzugs hat der BGH einen grundsätzlichen

Anspruch bejaht.

Gemäß WEG muss ein Miteigentümer Maßnahmen am

Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums

gestatten. Dabei ist ihm der entstandene Schaden zu

ersetzen. Ob diese Regelung auch einen Nutzungsausfall

beinhaltet, weiß ich nicht. Dies kann nur ein Rechtsanwalt

beurteilen. Bei Mietausfall ist ein Anspruch leichter zu begründen.

169

Lexikon

O

Objektkontrolle

Einmal jährlich wird der Verwalter die Liegenschaft, also das

Objekt seiner Verwaltungs-Begierde, prüfend begehen.

Dabei kontrolliert er alles was im Gemeinschaftseigentum in

seinen Zuständigkeitsbereich fällt: z. B. den Pflegzustand der

Außenanlagen, Zufahrten, Flure und Kellerräume,

das Gebäude von innen und

außen usw.

Wir kontrollieren darüber hinaus zusätzlich

sämtliche relevanten Zählerstände.

Alles wird protokolliert. Selbstverständlich

machen wir auch vor der Kontrolle

der Mülltrennung nicht halt.

Objektprinzip ►Stimmrecht

Objektverbrauch

„Einmal im Leben“ hieß 1972 eine dreiteilige

Sendereihe im Fernsehen. Es ging

um die Schwierigkeiten, die ein „Häuslebauer“

zu meistern hat.

So verbraucht, wie die Fernsehfamilie

Semmeling in 1976 nach der Fertigstellung

war, so verbraucht sich auch die

staatliche Eigenheimförderung. Einmal

im Leben gewährt Vater Staat jedem

Bürger eine Eigenheimförderung.

Bei Ehepaaren damit für jeden einmal. Insgesamt also zusammen

zweimal. Damit ist die Förderungsmöglichkeit verbraucht.

Wer dennoch öfter gefördert werden möchte, muss

zu einem Trick greifen. Man heiratet flugs einen neuen

Partner, der noch nicht steuerlich gefördert wurde, also unverbraucht

ist. Aber ist das unterm Strich wirtschaftlich?

170

Lexikon

O

Obliegenheitspflicht

Eventuell kennen Sie das: Sie melden

Ihrer Versicherung einen Schaden und

sind sauer, wenn die Regulierung mit

Hinweis auf die Versicherungsbestimmungen

abgelehnt wird. Die hätte man

besser vorher studieren sollen. Unerklärlicherweise

treten schon mal Differenzen

zwischen den vom werbenden Versicherungsvertreter

zugesagten und den

tatsächlich versichererten Risiken auf.

Verständlicherweise schützen sich Versicherungen vor

Betrugsversuchen und Mißbrauch. Dazu prüfen sie, ob der

Versicherungsnehmer alles getan hat, um das versicherte

Schadenereignis zu vermeiden. Beim Wohnungseigentum

betrifft das u. a. die Verkehrssicherungspflicht. Gerade beim

Winterdienst und der dabei gerne praktizierten tätigen

Mithilfe können erhebliche Risiken auftreten.

Öffnungsklausel

Verleiht der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz

von bestimmten Regeln der Teilungserklärung abzuweichen.

Meist ist dafür lediglich ein Beschluss mit einer

qualifizierten Mehrheit erforderlich.

Ohne Öffnungsklausel hat die Eigentümergemeinschaft

keine Beschlusskompetenz dazu. Bisher blieb nur noch die

Möglichkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Oft geht

es dabei um Änderungen, welche die Verteilerschlüssel für

die Kostenverteilung betreffen. Doch mit der erweiterten

WEG-Beschlusskompetenz ab 01.07.2007 ist vielfach eine

Öffnungsklausel entbehrlich geworden.

Ordnungsmäßige Verwaltung ►Grundsätze ordnungsmäßiger

Verwaltung

171

Lexikon

P

Pacht

Fast so was Ähnliches wie Miete. Fast! Im Gegensatz zur

Miete ist der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern

zur Nutzung des Pachtobjekts berechtigt.

Ein Mieter darf z. B ein Einfamilienhaus mit Garten bewohnen,

den Obsthof pflegen und sich darin sonnen. Der

Pächter darf zusätzlich auch die Äpfel pflücken, essen oder

verkaufen. Entfernen darf er den Baum aber auch nicht.

Parabolantenne

Oft auch flapsig mit „Satellitenschüssel“

bezeichnet. Objekt mannigfaltiger Gerichtsbeschlüsse.

Die Gerichtsurteile

sind immer auf Einzelfälle abgestellt und

daher nicht so einfach übertragbar.

Herrschende Meinung ist aber, dass einem

Hausbewohner im Rahmen seiner

kulturellen Medienversorgung eine Parabolantenne

gestattet werden muss. Insbesondere

dann, wenn im Breitbandkabelanschluss kein

entsprechendes Angebot zu wirtschaftlich vertretbaren Kosten

vorhanden ist. Die Eigentümergemeinschaft kann lediglich

noch den Ort der Anbringung beeinflussen.

Ein finanzschwacher Hausbewohner, dem das Sozialamt die

Kosten für die Kabelprogramme aus seiner Heimat nicht finanziert,

darf eine Schüssel ans Haus montieren. Überspitzt

könnte man darum befürchten, dass die Anzahl montierter

Parabolantennen Rückschlüsse auf die soziale Struktur des

Hauses zulässt. ...So sinnierte kürzlich ein Professor aus

Norddeutschland im Rahmen seines Vortrags in Fischen.

Eine Parabolantenne kann aber auch mittels eines entsprechenden

Verstärkers alle Wohnungen des Hauses mit

Radio- und Fernsehsignalen versorgen. Die Empfangsqualität

soll, so hört man, jedoch witterungsabhängig sein.

172

Lexikon

P

Photovoltaik

Macht aus Sonnenlicht elektrischen Strom. Eine Vielzahl

von Solarzellen auf dem Dach hintereinander geschaltet

und ans Stromnetz angeschlossen, erreicht die erforderliche

Netzspannung von 240 V bzw. 400 V. Der Einsatz von

Photovoltaik wird öffentlich gefördert und bringt unterm

Strich eine deutliche Stromkostenersparnis. So richtig allerdings

erst nach 20 Jahren, wenn die Sache bezahlt ist.

Und wenn die Solarzellen trotz Garantie dann noch ihre

Nennleistung bringen. Die Rentabilitätsberechnung wird

leider oft von den Herstellern zu optimistisch angesetzt.

Die Alternative, die aus Sonnenlicht direkt Warmwasser

macht nennt man Solarthermie.

Protokoll ►Beschlussprotokoll

Profi-Verwalter

Reißt sich für seine Kunden beide

Beine aus. Ist in weiblicher oder

männlicher Form dafür ausgebildet

und hauptberuflich mit der Verwaltung

von Wohnungseigentum beschäftigt.

Dadurch verfügt er (oder sie) über

einen Erfahrungsschatz, den nebenberufliche

Verwalter mit kleinem Verwaltungsbestand

nicht bieten können.

Nur besonders qualifizierte Profi-Verwalter dürfen Mitglied

im Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) sein.

Dabei werden alle Mitglieder mehrmals im Jahr im Rahmen

von Seminaren und Tagungen weitergebildet und mit den

aktuellen Entwicklungen der herrschenden juristischen

Meinungen vertraut gemacht. Mit einem solchen Verwalter

können Eigentümer den Wert Ihrer Immobilie erfolgreich

steigern. Aber nur, wenn sie seinem Rat vertrauen.

173

Lexikon

Q

Qualifizierte Mehrheit

Im Gegensatz zur einfachen Mehrheit ist mindestens je

nach Forderung in der Gemeinschaftsordnung zum Beispiel

eine Mehrheit von 2/3 oder sogar 3/4 der Miteigentümer

bzw. der Miteigentumsanteile für einen rechtswirksamen

Beschluss erforderlich. Noch mehr dazu unter doppelt

qualifizierte Mehrheit.

Querulant

Von bösen Zungen auch liebevoll

mit „Querdenker“ bezeichnet.

Eine Herausforderung für Miteigentümer

und Verwalter. Das

Salz in der Suppe für eine Eigentümergemeinschaft.

Es gibt Leute,

die sind einfach nur dagegen.

Auf diese Weise verschaffen sie

sich die Beachtung und Anerkennung,

die ihnen sonst im Leben

versagt bleibt. Lieber Ablehnung

durch die übrigen Miteigentümer,

als gar keine Beachtung.

Ich hatte einmal einen Miteigentümer,

der schriftlich Beschlüsse

zur Tagesordnung beantragte.

Statt dann zur Eigentümerversammlung

zu kommen, gab er

mir eine Stimmrechtsvollmacht.

Auf dieser Vollmacht hatte er bei

seinen eigenen Beschlussanträgen

jeweils „Nein“ angekreuzt. So

etwas ist zwar dumm, aber harmlos.

Viel gefährlicher sind diejenigen, die versuchen, das WEG zu

ihren Gunsten zu beugen. Ganz Raffinierte versuchen

174

Und da war noch...

...der „rumeiernde“ Eigentümer,

der seine Miteigentümer

fünf Jahre lang mit

acht Änderungsbeschlüssen

und drei Anwälten

auf eine riesige Geduldsprobe

stellte, bis dass

ihm in einer stundenlangen

Gerichtsverhandlung

eine letztgültige Frist für

seine Entscheidung zu

einer höherwertigen

Balkonbelagsausführung

abgerungen wurde.

Lexikon

Q

manchmal, mit subtiler Stimmungsmache in der Eigentümergemeinschaft

den Verwalter für ihre persönlichen Ziele

zu Willen zu machen. Raffiniertere nutzen dazu hinter dem

Rücken des Verwalters Rundschreiben

an alle

Und da war noch...

Miteigentümer.

...die auf Rache sinnende

Eigentümerin, die seit der

Hausgeldklage gegen sie

den klagenden Miteigentümern

den Fehdehandschuh

vor die Füße warf

und unablässig Schmähbriefe

an sie und Verwalter

richtete und auch das

Schwarze Brett im Flur

dafür missbrauchte.

oder um einen Zinsverlust von einer

Mark. Originalton des Richters:

„Was? - Wir sitzen hier wegen 4%

Zinsverlust von 25 Mark? - Wegen

einer Mark???“.

Ein Profi-Verwalter kann damit

umgehen. Durch psychologisches

Einfühlungsvermögen und konsequente

Rechtsanwendung versucht

er die finanziellen Schäden

und auch eventuelle Imageschäden

für die Eigentümergemeinschaft

gering zu halten.

Dennoch gibt es Menschen, die ihre

Miteigentümer mit Prozessen

überziehen. Auf diese Weise versuchen

sie sich die oftmals im Leben

entgangene Beachtung zu verschaffen.

Penibel wird alles gründlich

geprüft und in Frage gestellt.

Dabei geht es in Gerichtsverfahren

um Gartenzwerge auf dem Rasen,

um Bilder im Treppenhaus, einen

Nutzungsplan für den Trockenraum

Versuche, solch’ streitbare Miteigentümer

aus dem Verkehr zu

ziehen, scheitern. Sie nehmen lediglich

ihr Recht wahr, ihr gutes Recht per Gericht überprüfen

zu lassen. Und das manchmal über mehrere Instanzen.

Koste es doch auch die übrigen beklagten Miteigentümer,

was es wolle!

175

Lexikon

R

Rangklasse

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. So ist das auch im

Grundbuch. Die Grundschuld, die vorrangig eingetragen

ist, wird im Versteigerungsfall auch zuerst bedient.

Zeitgleich mit der Novellierung des WEG ab 01.07.2007

wurde das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) zu Gunsten

von Eigentümergemeinschaften geändert. Seither sind titulierte

Forderungen der Eigentümergemeinschaft bei einer

Zwangsversteigerung gegen einen zahlungssäumigen Miteigentümer

von Rangklasse 5 auf Rangklasse 2 deutlich bevorzugt.

Jetzt stehen nur noch die Verfahrenskosten und die

Forderungen aus einer etwaigen Zwangsverwaltung davor.

Dabei wird der Vorrang des rückständigen Hausgeldes und

etwaiger Sonderumlagen jedoch begrenzt auf maximal das

laufende Jahr und die beiden davorliegenden Jahre, jedoch

höchstens 5 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes.

Bei einem korrekt und zeitnah arbeitenden Verwalter

dürfte die Begrenzung in der Praxis geringe Bedeutung erlangen,

weil so hohe Forderungen dabei selten auflaufen.

Rauchwarnmelder

Auch Rauchmelder genannt. Können Leben

der Hausbewohner retten. In der Landesbauordnung

NRW heißt es: „In Wohnungen

müssen Schlafräume und Kinderzimmer

sowie Flure, über die Rettungswege von

Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens

einen Rauchwarnmelder haben. Dieser

muss so eingebaut oder angebracht und

betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig

erkannt und gemeldet wird…“. Wohnungen, die bis

zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt wurden, hatten

die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend

den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2

auszustatten. Damit ist die Ausstattung im Sondereigentum

176

Lexikon

R

Pflicht des Eigentümers. Weiter heißt es: „Die Betriebsbereitschaft

der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer

sicherzustellen...“ - Die Prüfung und Wartung kann dem Besitzer,

also auch dem jeweiligen Mieter, übertragen werden.

Inzwischen gibt es auch eine Auswahl an Rauchwarnmeldern

mit 10-Jahres-Batterie. Doch auch hier muss die

Funktion regelmäßig geprüft und sollte dabei sicherheitshalber

dokumentiert werden.

Rechtsanwalt

Organ der Rechtspflege. Unser Rechtssystem wird immer

komplizierter. Darum sollte man bei einem Rechtsstreit in

jedem Fall einen fähigen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Den erkennt man daran, dass er seine Mandanten umfassend

über die Prozessrisiken

Und da war noch...

aufklärt und sogar von aussichtlosen

Prozessen abrät.

Meist hat er sich auf wenige

oder ein Rechtsgebiet spezialisiert.

Er sollte auch nicht

„unterbeschäftigt“ sein, denn

dann besteht das Risiko, dass er

dazu neigt „aus einer Mücke einen

Elefanten zu machen“. Das

kann den Mandanten viel unnötiges

Geld kosten. Niemand schaft, die Opfer eines vom

...die gutgläubige Gemein-

kann überall gleich gut sein. Bauträger eingesetzten

Doch nicht alle haben das Format,

dies auch ihren Mandan-

nach Ablauf der Gewähr-

„Verwalters“ wurde und

ten einzugestehen. Gerade das

leistungsfrist ihre Ansprüche

mit Hilfe eines befreundeten,

doch falsch beraten-

WEG - mit seinen wenigen Paragraphen

- erfordert umfassende

den, Anwalts den Rechtstreit

„versemmelte“ und so

Kenntnis der dazu hervorgebrachten

richterlichen Entscheidungen.

Darum müssen

endgültig zum Opfer wurde.

sich auch Anwälte ständig weiterbilden, so wie in Fischen.

177

Lexikon

R

In dem Zusammenhang fällt mir ein Anwalt ein, der mir

gegenüber zugab, dass er sich im Wohnungseigentumsrecht

nur sehr gering auskenne. Das hielt ihn jedoch nicht

davon ab, ratsuchenden Wohnungseigentümern im Rahmen

einer Rechtsberatung die abenteuerlichsten Halbwahrheiten

zu erzählen. Ich hatte nachher große Mühe,

dies in einer Eigentümerversammlung richtig zu stellen.

Aus der Zeitung ausgeschnittene Gerichtsurteile können

keinesfalls einen Rechtsanwalt ersetzen. Urteile beschreiben

immer Einzelfälle. Nur ein Jurist kann den rechtswissenschaftlichen

Hintergrund daraus nachvollziehen. Selbst

die jüngste BGH-Entscheidung zur Nutzerwechselgebühr

bei Mieterwechsel lässt hinsichtlich der Urteilsbegründung

noch genügend Raum für rechtsdogmatische Kritik. So jedenfalls

der Tenor einiger Juristen anlässlich einer Fachtagung

des BVI im Januar 2008 in Münster.

Rechtsbeständigkeit von Beschlüssen

Ein Beschluss kann binnen eines Monats nach Beschlussverkündung

beim zuständigen

Wohnungseigentumsgericht angefochten

werden. Wenn diese Frist


unangefochten verstreicht, wird

der Beschluss rechtsbeständig.

Dann kann sich niemand mehr

darauf berufen, er leiste das

Hausgeld nicht, weil der Wirtschaftsplan

fehlerhaft sei. Der

Richter erkundigt sich beim Kläger,

ob der Beschluss über den

Wirtschaftsplan seinerzeit fristgerecht

angefochten wurde.

„ ...Nicht?! - Dann kann ich Ihren

Einwand nicht berücksichtigen!“,

meint der Richter.

178

…die wegen wiederholter

Schmähungen zu kulinarischen

Feinschmeckern

mutierten Miteigentümer,

die ihre aggressive

Schweinefleisch ablehnende

Miteigentümerin

inzwischen zum

Fressen gern hatten.

Lexikon

R

Es gibt aber auch Beschlüsse,

die gegen zwingende Rechtsvorschriften

verstoßen oder bei

denen die Eigentümergemeinschaft

keine Beschlusskompetenz

hatte. Diese Beschlüsse

sind von vornherein nichtig.

Das heißt, sie werden von den

Juristen so behandelt, als hätte

es sie nie gegeben.

Gegen einen Beschluss, bei

dem von Nichtigkeit auszugehen

ist, kann sich ein Eigentümer

auch Jahre nach Beschlussverkündung

noch wehren.

In der Vergangenheit betraf

das insbesondere die häufig

verunsichernden Fensterbeschlüsse.

Und da war noch...

…der bereits mit Schmähbriefen

überschüttete Verwalter,

dem von dieser ihm

sehr feindlich gesonnenen

Miteigentümerin der Händedruck

zur Begrüßung mit

dem Hinweis versagt wurde,

sie sei Vegetarierin und fasse

kein Schweinefleisch an.

Rechtsschutzversicherung

Die Werbung erweckt oft den Eindruck, dass man mit einer

Rechtschutzversicherung im Konfliktfall sein Recht bekäme.

Die Rechtsschutzversicherung finanziert jedoch lediglich

gerichtliche Verfahren. Sie tritt dabei in Vorleistung und

bezahlt den Rechtsanwalt. Je nachdem wie das Verfahren

ausgeht und die Kosten vom Richter festgesetzt werden,

holt sie sich das Geld vom Prozessgegner zurück.

Wenn der Versicherte selbst einen Prozess anstrengen

möchte, prüft die Versicherung erst die Aussicht auf Erfolg.

Falls keine Erfolgsaussicht besteht, gibt’s auch keinen

Versicherungsschutz. So werden Querulanten schon mal

aussortiert, um damit die Prämien für die Rechtsschutzversicherten

im Rahmen zu halten.

179

Lexikon

R

Rechtssicherheit

„Recht können Sie hier nicht bekommen -

aber ein Urteil!“, ist das Schlagwort eines

ehemaligen Landgerichtsmitarbeiters.

Recht hat er. Ultimative Rechtssicherheit

gibt es nicht.

Gerade das WEG lässt weiten Ermessensspielraum

für juristische Auslegungen. In Fischen suchen

die führenden Juristen zusammen mit ausgewählten Profi-

Verwaltern jährlich nach praktikablen Lösungen.

Im Spannungsfeld zwischen rechtsdogmatisch begründbaren

Lösungsansätzen und dem Rechtsverständnis der betroffenen

Wohnungseigentümer steht der Verwalter. Sozusagen

zwischen Anspruch und Realität.

Profi-Verwalter können sich für Ihre Gemeinschaften

- mit weitgehend streng geheim

gehaltenen Schutzmaßnahmen - der

Rechtssicherheit jedoch weitestgehend

nähern. Unser Verwaltungsteam treibt

dafür einen sehr großen logistischen Aufwand.

Gerade wegen der Einhaltung aller

Formalien sind wir auch in der Lage, statt einer Eigentümergemeinschaft

eine „Eigentümergegnerschaft“ - wie ich es

nenne - einigermaßen rechtssicher zu verwalten und mit viel

Glück irgendwann vielleicht auch zu harmonisieren.

Gott sei Dank kommt das nicht so oft vor. Dennoch zahlt

sich unser Aufwand auch für friedliche Gemeinschaften

und damit für jeden Miteigentümer aus.

Rohrtrenner

Das einfache Befüllen mittels eines einfachen Wasserschlauchs

ist nicht mehr zulässig. Gemäß DIN 19188-100

in Verbindung mit DIN EN 1717 ist für jede Form der

Befüllung des Heizungssystems eine Rohrtrennung erfor-

180

Lexikon

R

derlich. Die dafür verwendenden Geräte mit den erforderlichen

Zusatzeinrichtungen sind technisch anspruchsvoll.

Will man es besonders gut machen, schützt man die Sicherungsarmatur

zusätzlich mit einem vorgeschalteten Filter.

Wasserversorger und Installateure wissen dazu mehr.

Damit soll verhindert werden, dass böse

Kräfte noch bösere Legionellen ins Heizungswasser

mischen, die wiederum

beim Befüllen der Heizungsanlage ins

Trinkwassernetz gelangen. Dort fühlen

sich diese stäbchenförmigen Bakterien

im Wasser bis ca. 60°C pudelwohl und

versuchen über das Trinkwasser ihren

Opfern durch trinken oder einatmen Lungenkrankheiten

zuzufügen.

Der Betreiber der Heizungsanlage - also die Eigentümergemeinschaft

- haftet dafür, dass kein verunreinigtes Heizungswasser

ins Trinkwasser gelangen kann. Falls doch, in

jedem Fall fahrlässig, evtl. sogar strafbewehrt.

RWA-Anlage ►Brandschutz

181

Lexikon

S

Sachverständiger

Der Begriff ist rechtlich ungeschützt. Darum darf sich jeder

so nennen, der sich für sachverständig hält. Eine Qualifikation

braucht er nicht nachzuweisen. Deshalb unterscheidet

ein bekannter Professor für Bauphysik gerne sogar öffentlich

in „sachverständig“ und „schwachverständig“. Recht hat er!

Deshalb sollte man sich davor hüten, ungeeignete „Sachverständige“

in Anspruch zu nehmen.

Der „öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige“ hat

dagegen seine Sachkunde nachgewiesen. Er ist auch häufig

als Gerichtsgutachter tätig. Oft bei Beweisverfahren. Die

Handwerkskammern und die Industrie- und Handelskammern

(IHK) nennen auf Anfrage vereidigte Sachverständige

für viele Lebensbereiche. Aber es gilt, kritisch zu sein. Es

gibt Sachverständige, die trauen sich gleichrangig auf mehreren

Spezialgebieten große Kompetenz zu. Darunter befindet

sich manche „eierlegende Wollmilchsau“.

Sanierung

►Instandhaltung

Und da war noch...

Satellitenantenne

►Parabolantenne

Schimmelpilz

Häufig folgen von Kondensat.

Kann bei empfindlichen

Menschen Allergien auslösen.

Sollte darum schnell mit

einem handelsüblichen Mittel

beseitigt werden.

Er entsteht häufig in Schlafräumen

und in Bädern. Insbesondere dann, wenn zu hohe

Luftfeuchtigkeit aus der Wohnung auf zu kalte Wände trifft.

182

...der hoffnungsvolle Physiklehrernachwuchs,

der kurz

nach Einzug in seine Wohnung

reklamierte, ob denn das

Toilettenspülwasser nicht vorgeheizt

sei, da er beobachtet

habe, dass sich nach dem

Spülvorgang Kondensat in

Form von Wassertröpfchen unter

dem Klodeckel ansammele.

Lexikon

S

Und da war noch...

...der sparsame Mieter, der seine

Wäsche in der Wohnung

trocknete, jährlich nur einen

Bruchteil der Heizkosten seiner

Nachbarwohnungen verbrauchte

und immer wieder Schimmelpilz

in seiner Wohnung beim

Vermieter reklamierte.

Hier kondensiert dann

„Tauwasser“ aus. Der Innenputz

saugt die Feuchtigkeit

wie ein Schwamm auf.

Er bildet damit den idealen

Nährboden für die ohnehin

überall in der Luft wirbelnden

Schimmelpilzsporen.

Fertig ist die Pilzkultur. Nur

die allerwenigsten sind giftig,

jedoch können - müssen

aber nicht - Allergien

auslösen. Die Art der

Schimmelentfernung ist

meiner Meinung nach mehr

eine Frage der Philosophie.

Schimmel ist vorwiegend an Außenwandecken oder anderen

Wärmebrücken anzutreffen. Zur Vorbeugung gilt:

Wenn’s geht, Wärmebrücken beseitigen, Innenwandtemperatur

durch mehr Heizen erhöhen und die feuchte Luft

mehrmals am Tag durch kräftiges lüften austauschen.

Die immer schärferen Anforderungen der EnEV lösen das

Problem auch nicht wirklich. Wegen der Luftdichtigkeit

muss entweder bewusst mehr gelüftet werden oder eine

Zwangslüftung mit Wärmerückgewinnung ist erforderlich.

Außerdem bleiben immer Wärmebrücken, auch wenn ihre

Auswirkungen auf das Raumklima geringer werden.

Schrottimmobile

Meint eine Immobilie, die im guten Glauben an eine Rendite

gekauft wurde, doch im Grundsatz die Erwartungen bereits

beim Erwerb in keiner Weise erfüllen konnte. Entweder ist

die Bausubstanz minderwertig, die erzielbaren tatsächlichen

Mieteinnahmen deutlich zu gering, oder die Immobilie ist so

gut wie gar nicht vermietbar oder sogar unverkäuflich. Der

Begriff wird meist im Zusammenhang mit Immobilienbetrug

183

Lexikon

S

verwendet und hat insbesondere

nach der Wiedervereinigung

als „Ostimmobilie“ traurige

Berühmtheit erlangt.

Und da war noch...

Opfer werden auch Erwerber,

die sich nicht bei Bankern,

Sachverständigen, Architekten

oder Verwaltern kundig gemacht

haben. Die können aus

den Prospekten auch Ungeschriebenes

herauslesen.

Bei einer Bestandsimmobilie

kann es sinnvoll sein, vor dem

Kauf das soziale Umfeld kennen

zu lernen.

Schwarzarbeit

...der benachteiligte Tiefgarageneigentümer,

der dem

Verwalter nicht glauben wollte

und dem auch von der

dritten Gerichtsinstanz bestätigt

wurde, dass sein Verlustgeschäft,

bei dem er monatlich

dreimal soviel Hausgeld

zahlen muss, als er

durch die Vermietung einnehmen

kann, rechtens sei.

Ist strafbar. Für eine Eigentümergemeinschaft keine kostengünstige

Lösung. Es gibt zwar nach neuester Rechtsprechung

sogar für Schwarzarbeit einen Rechtsanspruch

auf Gewährleistung. Ob es jedoch sinnvoll ist bei der

Durchsetzung seines Anspruchs auch einigen Staub aufzuwirbeln,

mag dahingestellt sein. Ich habe Schwarzarbeiten

gesehen, die hätte ein seriöser Handwerker wesentlich

besser und preisgünstiger gemacht.

Selbst wenn eine Eigentümerversammlung

beschließen würde, Schwarzarbeiten zu

vergeben, würde der Verwalter den Auftrag

keinesfalls erteilen. Denn sämtliche Beteiligte

würden damit in den Bereich des

strafbaren Handelns gelangen. Und so weit

geht auch die Verwalterliebe nicht!

Der abgebildete „Schwarzarbeiter“ ist als einziger von der

Behörde zugelassen und bringt auch noch Glück.

184

Lexikon

S

Sicherungshypothek

Wird oft auch als Zwangssicherungshypothek bezeichnet.

Sie wird auf Antrag eines Gläubigers ins Grundbuch eingetragen,

falls ein Titel für eine nicht gezahlte Forderung mit

den üblichen zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln nicht

zu Geld gemacht werden kann. Die Sicherungshypothek

wird dann nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Wegen

des hinteren Rangs geht die Realisierung einer dermaßen

abgesicherten Forderung oft ins Leere.

Für Eigentümergemeinschaften mit Forderungen wegen

nicht bezahltem Hausgeld gegen einen Miteigentümer sieht

die Sache jedoch besser aus. Zeitgleich mit der Novellierung

des WEG ab 01.07.2007 hat der Gesetzgeber auch das

Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geändert. Forderungen

der Eigentümergemeinschaft an Miteigentümer sind von der

bisher fast wirkungslosen Rangklasse

5 auf Rang 2

Und da war noch...

vorgerückt.

Aber beschränkt nur auf 5% des

festgesetzten Verkehrswertes und

der laufenden Beiträge sowie

rückwirkend für 2 Jahre seit der

Beschlagnahme. Vorrangig hohe

Grundschuldeinträge können

auch bluffen. Eine Grundschuld

ist nur eine Pfandabsicherung.

Die damit abgesicherte Zahlungsverpflichtung

kann bereits

teilweise oder sogar ganz abgelöst

sein. Wegen des Bankgeheimnisses

erfährt man jedoch den tatsächlichen

Schuldsaldo nicht.

Es soll vorkommen, dass vorrangige

Grundschulden gezielt

zur Abschreckung von Gläubigern

eingetragen werden, ohne

dass ein Kredit in Anspruch genommen wurde.

185

...der im Interesse der

Gemeinschaft handelnde

Verwalter, der einem notorisch

zahlungssäumigen

Eigentümer, einen für die

Gemeinschaft erstrittenen

Zahlungstitel als Sicherungshypothek

auf seine

zum Verkauf stehende

Wohnung eintragen lies.

Lexikon

S

Solarthermie

Macht aus Sonnenlicht warmes Wasser. Dabei nimmt ein

Wärmeträgermedium auch im Winter die im Sonnenlicht

enthaltene Wärmeenergie auf und leitet sie in den Warmwasserspeicher

der Heizung, der alle angeschlossenen

Wohnungen mit warmem Wasser versorgt. Wenn alles gut

geht, braucht man dafür kein Gas oder Heizöl mehr einzusetzen.

Es ist auch möglich mit Solarthermie die Heizungsleistung

zu unterstützen. Letztendlich ist jedoch die Wirtschaftlichkeit

das Maß der Dinge. Dies gilt auch für andere

regenerative Energien, wie Blockheizkraftwerke, Luft-

Wasserwärmepumpen oder Wärmepumpen, die ihre Energie

aus dem Erdboden nehmen (Geothermie).

Immer noch sind die Investitionen so hoch, dass die Eigentümergemeinschaften

gerne davor zurückschrecken. Das

mag auch daran liegen, dass es Miteigentümer gibt, die

zumindest mittelfristig Verkaufsabsichten nicht ausschließen.

Die sind dann verständlicherweise oft nicht bereit, die

für eine solche Maßnahme erforderliche Sonderumlage, zu

leisten.

Die Alternative, die aus Sonnenlicht direkt elektrischen

Strom erzeugt, nennt man Photovoltaik.

Sonderabschreibung

Begriff aus dem Steuerrecht. Sonderabschreibungen können

neben der normalen Absetzung für Abnutzung (AfA)

als Betriebsausgaben abgezogen werden. Eingeführt wurden

sie nach dem 2. Weltkrieg, um die Wirtschaft in der

Wiederaufbauphase anzukurbeln.

Die Nutzung der Sonderabschreibungsformen führt zu Gewinnverlagerungen

und Steuerverschiebungen und ist somit

eine Liquiditätshilfe. Der langfristige Vorteil liegt allerdings

allein in einer zinslosen Steuerstundung.

186

Lexikon

S

Sondereigentum (SE)

Im Wohnungseigentum ist damit die

einzelne abgeschlossene Wohnung

in einer Eigentumswohnanlage gemeint.

Alles, was sich innerhalb dieser

Eigentumswohnung befindet,

gehört dem jeweiligen Sondereigentümer.

Darin kann er machen, was

er will. Auch wenn’s dem lieben

Nachbarn nicht gefällt. - Na ja, ganz

so einfach ist es nicht. Ein wenig

Rücksicht ist besser. Alles außerhalb der Wohnung gehört

zum Gemeinschaftseigentum. Hier ist gemäß dem WEG der

Verwalter zuständig.

Sondereigentum, welches nicht zu

Wohnzwecken dient, wie zum Beispiel

Ladenlokale, Büroräume oder Garagen

nennt man Teileigentum. Daneben

gibt es noch Sondernutzungsrechte.

Dies ist in der Teilungserklärung

bzw. Gemeinschaftsordnung

genau geregelt.

Es gibt auch Situationen, bei denen

die Zuordnung nicht immer eindeutig

ist. Für diesen Fall haben wir

zum Eigengebrauch praxisnahe Regeln

für die Kostentragung aufgestellt.

Mehr dazu auch unter Zuordnung

Gemeinschaftseigentum/ Sondereigentum.

Und da war noch...

...die völlig verwahrlost

lebende Eigentümerin,

die sich mit

Hilfe eines sehr engagierten

Anwaltes

über zwei Jahre bis

zum Oberlandesgericht

erfolglos gegen

eine Überprüfung ihrer

Wohnung wehrte.

Um Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht

nachträglich einzuräumen,

braucht man die Zustimmung aller Miteigentümer,

Kreditgeber und die Eintragung ins Grundbuch.

187

Lexikon

S

Sondereigentumsverwaltung

Dabei verwaltet der für das Gemeinschaftseigentum zuständige

WEG-Verwalter zusätzlich auch die betreffende Eigentumswohnung.

Hierfür hat er mit dem Sondereigentümer

der Wohnung einen entsprechenden Vertrag geschlossen.

Dabei wird die Eigentumswohnung für den Miteigentümer

vom Verwalter zusätzlich mit bewirtschaftet. Der Verwalter

übernimmt die Aufgaben des Vermieters. So kümmert sich

der Sondereigentumsverwalter auch um die Mieten, Abrechnung

der Betriebskosten, Instandhaltung des Sondereigentums

und um die eventuelle Neuvermietung.

Normalerweise kommt die Sondereigentumsverwaltung nur

bei einer vermieteten Eigentumswohnung zum Tragen, wenn

der Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder sonst wie gehindert

ist, sich selber um seine Wohnung zu kümmern.

Sondernutzungsrecht

Im Unterschied zum Sondereigentum

gehören hier die Räume oder Flächen

zum Gemeinschaftseigentum.

Der sondernutzungsberechtigte Miteigentümer

hat jedoch das alleinige

Nutzungsrecht und damit auch oft

die alleinige Pflegeverpflichtung. Meist geht es dabei um

Terrassen, Kfz-Stellplätze, Doppelstock-Parker oder Gartenflächen.

Dennoch ist auch das Sondernutzungsrecht eine gute Sache.

Oder was würden Sie sagen, wenn einer Ihrer Miteigentümer

in lauen Sommernächten ungefragt die Terrasse

vor Ihrer Terrassentür für einen Grillabend nutzte? Und

Sie wären noch nicht einmal dazu eingeladen?

Art und Umfang der Sondernutzungsrechte sind in der Gemeinschaftsordnung

geregelt. Manchmal ist damit auch die

Verpflichtung zur laufenden Instandhaltung verbunden.

188

Lexikon

S

Sondertilgung

Bei einem Kredit wird i. d. R. eine feste Tilgungsrate vereinbart.

Wenn ein Kreditnehmer darüber hinaus seinen Kredit

schneller abbezahlen möchte, um Laufzeit und damit Zinsen

zu sparen, muss er eine Sondertilgung leisten. Ob und

zu welchen Konditionen die Bank das akzeptiert, ist eine

andere Frage. Schließlich bedeutet dies für die Bank einen

Zinseinnahmeverlust. Bei Bauspardarlehen mit variabler

Verzinsung sind Sondertilgungen meist möglich. Nicht jedoch

bei Hypotheken bzw. Grundschulden mit Festzinsvereinbarung.

Hier sollte man bereits bei der Kreditaufnahme

mit der Bank auch die Frage von Sondertilgungen klären.

Sonderumlage

Normalerweise plant der Verwalter die Ein- und Ausgaben

einer Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Wirtschaftsplans.

Auch eine angemessene Zuführung in die

Instandhaltungsrücklage. Wenn dennoch einmal das Geld

nicht reicht, muss eine Sonderumlage her.

Das kann passieren, wenn Hausgelder ausfallen oder wenn

größere Instandhaltungen erforderlich werden und die vorhandenen

Geldmittel dafür nicht ausreichen.

Nach meiner Erfahrung bevorzugen viele Eigentümer größere

Instandhaltungsmaßnahmen per Sonderumlage zu finanzieren.

Das ist jedoch gefährlich. Denn gerade bei den

größeren Beträgen einer Sonderumlage, die meist kurzfristig

fällig werden, kommt es relativ häufig zu Zahlungsausfällen

einzelner Miteigentümer. Im schlimmsten Fall müssen

die übrigen Miteigentümer den Zahlungsausfall mit

übernehmen. Da kommt Freude auf...

Bei rückständigen Hausgeldern kann über die Sonderumlage

zwischenfinanziert werden, bis dass das Hausgeld vom

betreffenden Miteigentümer nachgezahlt oder aus einem Titel

gepfändet worden ist. Erst dann wird die Sonderumlage

an alle übrigen Wohnungseigentümer zurückgezahlt.

189

Lexikon

S

Sonderwünsche

Sonderwünsche kosten extra. Das ist

überall so. Auch beim Bauen.

In der Baubeschreibung sollte die Ausstattung

der Eigentumswohnung präzise

beschrieben sein. - Sollte!

Dies, und nichts anderes wird mit dem

Kaufpreis abgegolten. Alles was davon

abweicht, sind aus Sicht des Verkäufers

Sonderwünsche. Und die lassen sie oft gerne gut bezahlen.

Daher soll man besser vorher mit dem Bauträger eventuelle

Mehrkosten klären.

„Wie? Die Fliesen im Bad sind

nur 1,50 m hoch? Ich möchte

aber raumhoch! Und bitte

noch ein Whirlpool im Gäste-

WC!“ - „Alles kein Problem!“,

meint der Verkäufer...

...Zusammen mit der Rechnung

fällt der Käufer schon

mal aus allen Wolken.

Aus den Wolken fallen auch

schon mal die Miteigentümer,

wenn dabei in großzügiger

Weise unerlaubt Gemeinschaftseigentum

mit umgestaltet

wurde.

Und da war noch...

...der findige Vermieter, der

seinen Mietertrag überdurchschnittlich

steigerte, indem er

sein Apartment an sozial engagierte

Damen vermietete,

die fortan sich vernachlässigt

fühlenden Herren gegen Voranmeldung

Sonderwünsche

unter der Bezeichnung „Lebenshilfe“

erfüllten.

Sozialkontrolle

Nette Umschreibung für oft gefürchtetes Verhalten von

Nachbarn. Dieses Verhalten von einzelnen mit hohen Ansprüchen

kann die Übrigen mitunter nerven. Kann aber

auch der Sicherung des Niveaus der Eigentümergemeinschaft

dienen. Denn, wenn es jedoch gemeinsam getragen

190

Lexikon

S

wird, kann sich ein solches

Verhalten zum Wohl aller

Miteigentümer auswirken.


Gerade Gemeinschaften, in

denen kein Miteigentümer

selbst wohnt, neigen zur

Vernachlässigung. Und wenn

die Mieterauswahl dann noch

ohne Prüfung erfolgt, droht

im schlimmsten Fall die Verslumung.

Sozialer Wohnungsbau

...die offensichtlich auf den

Mietertrag neidischen Mitbewohnerinnen,

die dem findigen

Vermieter seine geniale Rendite

zunichtemachen wollten.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau. Hier gewährt der Staat

zusätzliche finanzielle Förderungen. Im Gegenzug darf bei

Vermietung nur die Kostenmiete erzielt werden. Die wird mit

einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Das bedeutet

jedoch nicht zwangsläufig eine sehr geringe Miete. Die ist

letztendlich von den Bau- und Finanzierungskosten abhängig.

Nur bestimmte Personengruppen (Belegungsbindung)

dürfen die öffentlich geförderten Wohnungen beziehen.

Die Berechtigung ist unter anderem einkommensabhängig.

Die Grenzen erfahren Sie beim zuständigen Wohnungsamt.

Sparen am falschen Ende

Sparen ist gut. Aber nur, wenn unter dem Strich etwas Positives

dabei herauskommt. Die u. g. Ansätze sind nach

meiner Erfahrung nicht zum Sparen geeignet. Erfahrungsgemäß

führen sie letztendlich zu Ärger und Verdruss und

zu erheblichen Mehrkosten.

Wärmemengenzähler nicht nach 5 Jahren erneuern (Eichgesetz

missachten):

• Ausfall einzelner Geräte nach ca. 6-7 Jahren

191

Lexikon

S

keine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung

gem. Heizkostenverordnung mehr

Nachteile bei der Kostenverteilung

Beschlussanfechtungen

Mieter dürfen Heizkosten kürzen

Strafe bis 50.000 € droht

Instandhaltungsrücklage gering halten:

• Sonderumlagen für Instandhaltungsmaßnahmen

Zahlungsausfälle einzelner Miteigentümer

übrige Miteigentümer übernehmen Zahlungsausfälle

Gerichtsverfahren

oft nicht realisierbare Titel

Verslumung droht

Auf Heizkostenablese- und Abrechnungsservice verzichten:

• Irrtümer bei der Selbstablesung durch Miteigentümer

/ Mieter (Nichtablesung, Kommastellen, Zählernummern

statt Zählerstände, schlecht ablesbare Zahlen)

• keine Plausibilitätskontrolle

• fehlerhafte Kostenverteilung

• keine formell richtige Abrechnungsdarstellung gemäß

der Heizkostenverordnung

Mieter dürfen Heizkosten kürzen

Auf Baufachmann verzichten bei schwierigen Maßnahmen:

• keine Erfassung der fachlichen richtigen und dauerhaften

Lösung

• statt fundierter Ausschreibung lediglich unvollständige

Kostenangebote

Kostenangebote dadurch nicht vergleichbar

Spielraum für das ausführende Unternehmen

bezüglich der Material- und Ausführungsqualität

• keine fachkundige Beaufsichtigung der Arbeiten

erhebliches Risiko für „Pfusch am Bau“

Mehrkosten für Beseitigung evtl. Baumängel

deswegen Streitigkeiten mit Handwerkern

Auf Billigverwalter setzen:

192

Lexikon

S

• oft keine doppelte Buchführung nach kaufmännischen

Grundsätzen mit monatlichen Sollstellungen

und Offene Posten Buchhaltung

• oft keine Überwachung der

Hausgeldzahlungseingänge

Geldverlust wird nicht

erkannt

• oft keine formell richtigen

Jahresabrechnungen und

Wirtschaftspläne


Beschlussfassungen


Beschlussprotokolle

• oft keine gesetzlich geforderte

Beschluss-Sammlung

• oft kein Ausweis haushaltsnaher

Dienstleistungen

dadurch kein Steuerbonus

• oft wegen nicht beachteter

Formvorschriften keine

Chance, fehlende Hausgelder

erfolgreich einzuklagen

Und da war noch...

…der diplomatisch geforderte

Verwalter, als er

erfuhr, dass die gemeinschaftlich

abgelehnten

Kostenangebote zur

Pflastererneuerung ohne

sein Wissen zur Vergabe

von Schwarzarbeit geführt

hatten und ausgerechnet

einer der abgelehnten

Fachbieter in der

Nachbarschaft wohnte.

übrige Miteigentümer müssen Ausfälle übernehmen

• oft keine Aufträge mit Sicherung der Gewährleistung.

Wie man es besser macht bzw. sinnvoller Weise investiert,

unter dem Stichwort: Investieren am richtigen Anfang.

Spekulationsgewinn

Wer eine Immobile erwirbt und irgendwann wieder verkauft,

spekuliert oft insgeheim auf einen Gewinn. Doch

das Finanzamt kennt alle heimlichen Wünsche und Begehrlichkeiten

der Bürger. Und flugs hat man fast alles,

was im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen nach

Gewinn aussieht, in die Steuerpflicht genommen.

193

Lexikon

S

Lediglich Selbstnutzer, die ihre Immobilie wieder verkaufen,

sind verschont. Doch Vorsicht: Die Anschaffung und

der Verkauf von mehr als drei Objekten (Drei-Objekt-

Grenze) innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblicher

Grundstückshandel. Und da wird’s steuerlich richtig teuer.

Näheres dazu erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater oder

dem Finanzamt. Auch, ob sich wieder etwas geändert hat.

Startgeld

Ist wichtig zur Grunddeckung des

laufenden Gemeinschaftskontos.

Das Geld dient zur Vorfinanzierung

von im Voraus fälligen Zahlungen,

wenn noch nicht genügend

Hausgeld auf dem Konto

eingegangen ist. Dies betrifft im

Wesentlichen Vorauszahlungen

für Versicherungen, Kabelfernsehen

und Grundbesitzabgaben

und ggf. die Heizölbetankung.

Es soll auch schon mal vorkommen,

dass ein Miteigentümer sein

Hausgeld nicht pünktlich zahlt.

Was ist dann? - Die vorhandene

Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Darauf darf

der Verwalter in diesem Fall nicht zugreifen. Er wäre gezwungen

zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung

einzuladen und eine Sonderumlage zur Kontodeckung

beschließen zu lassen. Diesen Mehraufwand können sich

die Eigentümer durch ein angemessenes Startgeld sparen.

Durch BGH-Beschluss v. 02.06.05 zur Teilrechtsfähigkeit

der Eigentümergemeinschaft und der Novellierung des WEG

ab 01.07.07 kommt der Finanzierung größte Bedeutung zu.

Insbesondere weil die gesamtschuldnerische Haftung entfallen

ist und jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger gegenüber

nur noch mit seinem Miteigentumsanteil haftet.

194

Und da war noch...

...die ins Schwimmen geratene

Gemeinschaft, die

von einem billigen, jedoch

unehrlichen, Verwalter

unwiederbringlich

um ihre Rücklage betrogen,

ihre neue Rücklage

einem Profi-Verwalter

anvertrauten.

Lexikon

S

Stimmrecht

Jeder Miteigentümer hat in der Eigentümerversammlung

ein Stimmrecht.

Dieses Stimmrecht kann ihm

nicht genommen werden. Das WEG

gibt jedem Miteigentümer eine Stimme

(Kopfprinzip). Auch Ehepaare mit

jeweils eigensinnigen Köpfen zählen

dennoch stimmrechtlich mit nur einem

Kopf.

Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine andere Stimmenverteilung

vorsehen. Nämlich das Objektprinzip. Dabei

hat jede Wohnung eine Stimme.

Oder es gilt das Wertprinzip. Dabei wiegt die Stimme eines

großen Miteigentumsanteils mehr

Und da war noch...

als die eines Kleinen.

Das Stimmrecht kann nicht auf

mehrere Eigentümer einer Wohnung

aufgeteilt werden. Auch

Eheleute müssen sich bei der

Abstimmung einig werden.

Die Verteilung der Stimmrechte

hat Einfluss auf die Machtverhältnisse

bei Abstimmungen in

Versammlungen. Auch wenn das

manche gerne möchten: Stimmrechte

lassen sich nicht per Beschluss

ändern. Den Eigentümern

fehlt dazu die Beschlusskompetenz.

...der auf der Stelle verstummende

Versammlungsteilnehmer,

dem

seine offensichtlich dominante

Ehefrau energisch

gebot, doch endlich

seinen Mund zu halten

Stimmrechtsausschluss ►Stimmrechtsverbot

195

Lexikon

S

Stimmrechtsmissbrauch

Der BGH hat am 14.07.2017 Az. V ZR 290/16 entschieden,

dass ein Stimmrechtsmissbrauch nur ausnahmsweise und

unter sehr engen Voraussetzungen bejaht werden darf.

Das gilt, wenn die Art und Weise der Stimmrechtsausübung

die übrigen Miteigentümer offenkundig und ohne

jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligt.

Dies gilt z. B. dann, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen

die Stimmen der Minderheit eine wegen gravierender Vermögensdelikte

vorbestrafte Person, aufgrund seiner persönlichen

Nähe zu ihm, zum Verwalter bestellt oder wenn

mit seinen Stimmen ein Beschluss gefasst wird, der diesem

offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft.

Ein 80%-iger Miteigentumsanteil, der mit einem entsprechend

großen Stimmrecht verbunden ist, kann im Rahmen

ordnungsmäßiger Verwaltung alles allein entscheiden. In

einer solchen von uns verwalteten Eigentümergemeinschaft

nimmt lediglich der Mehrheitseigentümer noch an

den Eigentümerversammlungen teil. Die übrigen Miteigentümer

hatten leichtfertig gekauft und sind nicht mehr zu

retten. Sie haben aufgegeben und bleiben gleich zu Hause.

Stimmrechtsverbot

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist elementar

mit der Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft

verbunden. Es ist ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung

der Gemeinschaftsangelegenheiten. Darum darf es gem.

§ 25 Abs. 5 WEG nur ausnahmsweise und nur unter eng

begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden.

Ein Miteigentümer ist z. B. vom Stimmrecht ausgeschlossen,

wenn er einen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

führt und in der Eigentümerversammlung

über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt wird.

Das gleiche gilt auch für Angelegenheiten einer Hausgeldklage

gegen ihn und für ein Rechtgeschäft mit ihm.

196

Lexikon

S

Stimmrechtsvollmacht

Sollte dann erteilt werden, falls man nicht selber an der

Eigentümerversammlung teilnehmen kann.

Bei Ehegatten, die beide im Grundbuch eingetragen sind,

geht man von stillschweigender gegenseitiger Bevollmächtigung

aus. Wenn also nur ein Ehegatte kommt, ist das in

Ordnung. Jedoch laut einem Gerichtsurteil nur, wenn dem

Verwalter nichts von einer Zerrüttung der Ehe bekannt ist.

Jedermann darf zur Abstimmung

schriftlich bevollmächtigt werden. Es

sei denn, die Gemeinschaftsordnung

beschränkt z. B. auf Ehegatten, Verwandten

in gerader Linie, Miteigentümer

oder Verwalter.

Ideal ist es, wenn Beschlussanträge in

der Einladung bereits so vorformuliert

sind, dass man einfach mit Ja oder Nein abstimmen kann.

Wenn der Verwalter mit der Einladung

auch noch ein entsprechendes

Und da war noch...

Vollmachtformular zur Verfügung

stellt, ist es noch besser. Auf einem

solchen Formular kann der Vollmachtgeber

dem Bevollmächtigten

klare Weisungen für die Abstimmung

erteilen.

...der grundsätzlich

gegen alles stimmende

Wohnungseigentümer,

der schriftlich

beim Verwalter Beschlussanträge

stellte

und den Verwalter

per Vollmacht anwies

gegen seine eigenen

Anträge abzustimmen.

Stimmt ein Bevollmächtigter mit „Ja“,

obwohl die Weisung in der Vollmacht

„nein“ lautet, gilt für die Abstimmung

das „Ja“. Alles andere ist Sache zwischen

Vollmachtgeber und Bevollmächtigten.

Vollmachten, die dem Verwalter erteilt

werden, sind für ihn manchmal etwas

problematisch. Nämlich dann, wenn

er keine klaren Weisungen erhält.

197

Lexikon

S

Die sind aber wichtig, damit er sich im Zweifelsfall nicht

enthalten muss und damit eine wichtige Stimme verschenkt

wird.

Bei der Entlastung des Verwalters oder der Abstimmung

über Rechtsgeschäfte mit dem Verwalter ist eine auf den

Verwalter ausgestellte Stimmrechtsvollmacht mit klaren Weisungen

zu versehen. Dass eine Stimmrechtsvollmacht ohne

klare Weisung den Verwalter dennoch berechtigt für sich

selbst zu stimmen und zu entlasten, entspricht zwar der

herrschenden Meinung, ist aber bisher nicht vom BGH entschieden.

Ein cleverer Verwalter erteilt in einer solchen Situation eine

Untervollmacht an einen in der Eigentümerversammlung

anwesenden Miteigentümer. Damit werden alle etwaigen juristischen

Bedenken ausgeräumt und die Stimmabgabe

rechtssicher. In jedem Fall muss die Vollmacht bei Versammlungsbeginn

mit Originalunterschrift vorliegen.

Subunternehmer

Unternehmer, der von einem anderen

Unternehmer oder Unternehmen, das

einen Auftrag übernommen hat, damit

betraut wird, einen Teil dieses Auftrags

auf dessen Rechnung auszuführen.

Dies kann z. B. die Reinigung in der

Liegenschaft betreffen, wenn nach einer

Schadenbeseitigung die Baustelle

wieder sauber verlassen werden soll.

Es kann auch für komplizierte Ausführungen

gelten, die ein einzelner, auf sein Gewerk spezialisierter

Unternehmer, nicht ohne Hilfe leisten kann. Hier

ist z. B. an den Putzer oder Maler bei Fassadenarbeiten zu

denken. Diese Ausführungen erfordern ein Gerüst, das von

einem Gerüstbauer aufgestellt wird.

198

Lexikon

S

Schäden durch Subunternehmer muss sich der Hauptunternehmer

in jedem Fall allein anrechnen lassen. Das kann

sich schon mal sehr unerfreulich für die Beteiligten auswirken.

Da hat doch der Gerüstbauer beim Abbau die Löcher

für die Befestigung mit Stopfen versehen und dann

aus Gutmütigkeit die betreffenden Stellen mit einer vom

Hauswart zur Verfügung gestellten Fassadenfarbe überstrichen.

Doch das neue weiß war nicht so weiß wie vorher.

Um die Flecken zu beseitigen, musste das Gerüst erneut

aufgestellt werden. Gott sei Dank waren sich die beteiligten

Firmen schnell einig.

199

Lexikon

T

Tätige Mithilfe

Oft verzichten Eigentümergemeinschaften

auf Dienstleistungen von

einem Hausmeister. Sie führen die

Arbeiten für das Haus selbst durch.

Dabei werden Mülleimerbereitstellung,

Gartenpflege, Hausreinigung,

Hofreinigung und Winterdienst per

Beschluss nach einem Plan auf alle

Miteigentümer verteilt.

Hoffentlich machen alle mit. Denn rechtlich kann niemand

zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Die Mieter auch

nicht. Die haben rechtlich nichts mit der Eigentümergemeinschaft

zu tun und sind lediglich per Mietvertrag an ihren

Vermieter gebunden.

Ein solcher Beschluss ist anfechtbar.

Die Beschlussanfechtung muss innerhalb

eines Monats erfolgen. Danach

erwächst er in Rechtsbeständigkeit.

Dann müssen doch alle ran, um

z. B. den Fegedienst auszuführen.

Es ist manchmal billiger für einen

nicht mitwirkenden Mitbewohner die

Pflicht stillschweigend und zähneknirschend

mit zu übernehmen, als

ein Dienstleistungsunternehmen für

alle zu beschäftigen. Die geschuldete

tätige Mithilfe beim Wohnungseigentumsgericht

einzuklagen ist denkbar,

könnte aber auch ins Auge gehen.

Die Schnee- und Eisbeseitigung (Winterdienst)

kann keines Falls per Beschluss

auf alle Miteigentümer übertragen

werden. Dies hat der BGH am

09.03.2012 Az. V ZR 161/11 ent-

200

Und da war noch...

der pflichtbewusste

Wohnungsmieter,

der in seiner Fegewoche

anfangs täglich

die Straße fegte

und von seinen Mitbewohnern

in seinem

Eifer auf das

wöchentliche Normalmaß

gebremst

werden musste.

Lexikon

T

schieden. Ein solcher Beschluss wäre damit nichtig. Auf

dringenden Rat der Juristen, soll der Verwalter einen solchen

Beschluss auf keinen Fall verkünden. Sonst kann es

bei einer Beschlussanfechtung für ihn teuer werden.

Falls die Versammlungsteilnehmer hier mit massivem Unverständnis

reagieren, darf gerne ein mutiger (oder naiver)

Miteigentümer ersatzweise die Beschlussverkündung vornehmen.

Ansonsten ist der Winterdienst per tätiger Mithilfe

nur mit einer Vereinbarung möglich. Eine Servicefirma ist

erforderlich. Aber bitte nicht als Schwarzarbeit vergeben.

Teileigentum

Gemeint ist damit Sondereigentum, das

nicht zum Wohnen dient. Das gilt für Büroräume,

Ladenlokale, Läden, Garagen

usw. in einer Wohnungseigentumsanlage.

Die Rechte innerhalb eines Teileigentums

sind die gleichen wie die des Sondereigentums,

also einer Eigentumswohnung. Vereinfacht

ausgedrückt gehört alles, was

sich innerhalb dieses Teileigentums befindet, dem jeweiligen

Teileigentümer. Damit kann er gewerblich machen was er

will, auch wenn’s dem lieben Nachbarn nicht immer gefällt.

Na ja, ganz so einfach ist es nicht. Ein wenig Rücksicht auf

die übrigen Miteigentümer muss schon genommen werden.

Alles außerhalb des Teileigentums gehört zum Gemeinschaftseigentum.

Hier ist die Eigentümergemeinschaft bzw.

der Verwalter zuständig.

Teileigentumsrechte sind ebenso wie Rechte für das Sondereigentum

in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung

geregelt.

Teilerschlüssel ►Verteilerschlüssel

201

Lexikon

T

Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Der so verwendete Begriff ist irreführend. Besser wäre: „Volle

Rechtsfähigkeit in Teilbereichen“. Dazu hat der Bundesgerichtshof

(BGH) am 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) entschieden,

dass eine Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit

sie in Angelegenheiten des Verwaltungsvermögens bzw.

Gemeinschaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Das bedeutet, dass in einigen Bereichen die Miteigentümer

vom Verwalter in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter

vertreten werden, wie z. B. bei einer Hausgeldklage.

In anderen Bereichen, wie zum Beispiel im Außenverhältnis

bei der Vergabe von Aufträgen oder bei der Vermietung

von im Gemeinschaftseigentum stehenden Garagen arbeitet

der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft in seiner

neu zuerkannten Eigenschaft als

Und da war noch...

gesetzlicher Vertreter bzw. als

„Organ“ der Gemeinschaft.

Die ab 01.07.2007 vom neuen

WEG zuerkannte (Teil-) Rechtsfähigkeit

der Gemeinschaft hat entlastende

Wirkung auf die gesamtschuldnerische

Haftung der Miteigentümer.

Der einzelne Miteigentümer

kann nun nicht mehr von

Dritten zur Haftung für alle Miteigentümer

herangezogen werden.

Gläubiger der Eigentümergemeinschaft

können jetzt nur noch auf

das Verwaltungsvermögen der

Gemeinschaft oder auf jeden Miteigentümer

im Rahmen seines

Miteigentumsanteils zugreifen.

Und sie haben einen Anspruch

auf das bereits beschlossene

Hausgeld laut Wirtschaftsplan.

202

...der nach Ordnung ums

Prinzip strebende Wohnungseigentümer,

der

wegen einem seiner Auffassung

nach, „falschen

Wirtschaftsplan“ eine Beschlussanfechtung

einleitete,

um vom Amts- und

Landgericht darüber belehrt

zu werden, dass er

lediglich einen Zinsschaden

in Höhe von nur einer

Mark erlitten hätte.

Lexikon

T

In der Praxis wird die Eigentümergemeinschaft jedoch wegen

der fehlenden Liquidität die erforderlichen Geldmittel zur

Begleichung der laufenden finanziellen Verpflichtungen

durch eine entsprechende Sonderumlage bereitstellen.

Die Teilrechtsfähigkeit hat aber auch erhebliche Auswirkungen

auf die Verwaltungspraxis. Insbesondere ist der

Verwalter nunmehr nicht nur Verwalter sondern auch Geschäftsführer

mit den entsprechenden Haftungsrisiken.

Durch die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft in

Teilbereichen ergeben sich auch andere neue Aspekte.

Wenn Garagen zum Gemeinschaftseigentum gehören, die

vermietet sind, war die Vermietung durch den Verwalter

bisher kein rechtliches Problem. Nunmehr aber ist der

Verwalter bei der Vermietung im Außenverhältnis tätig. Er

ist jetzt für die Eigentümergemeinschaft als Organ tätig.

Die Garagen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das

Gemeinschaftseigentum gehört aber anteilig jedem Miteigentümer,

jedoch nicht der Eigentümergemeinschaft als

neu geschaffenen juristischen Verband. Auf einmal vermietet

die Eigentümergemeinschaft etwas, das ihr juristisch

gesehen gar nicht gehört.

Toll, nicht wahr? Jetzt hat der BGH zu Recht erkannt, was

immer rechtens war und schon haben sich neue Rechtsfragen

ergeben. Mehr dazu unter Fischen.

Auf die mit der Rechtsfähigkeit in Teilbereichen zusammenhängenden

neuen Haftungsrisiken einzugehen, würde

hier den Rahmen sprengen.

Teilungserklärung

Manchem Miteigentümer geht erst nach dem

Kauf beim genauen Studium der Teilungserklärung

„ein Licht auf“. Darum sollte man die

Teilungserklärung bereits vor dem Kauf aufmerksam

gelesen haben.

203

Lexikon

T

Wenn auf einem Grundstück ein Wohnhaus in Eigentumswohnungen

aufgeteilt werden soll, muss auch erklärt

werden wie. Wie viele Wohnungen sind es? Wo liegen sie

im Gebäude? Wie groß sind die einzelnen Miteigentumsanteile?

Zu welcher Wohnung gehört welche Garage usw.?

Darf eine Terrasse oder ein Stück des Gartens allein genutzt

werden? Wie sollen die Kosten verteilt werden? Wie

ist das Stimmrecht geregelt?

Das Schriftstück, indem dies alles festgelegt ist, nennt

man Teilungserklärung. Im zweiten Teil dieser Erklärung

stehen auch die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer.

Dieser Teil ist die Gemeinschaftsordnung.

Jeder Erwerber einer Eigentumswohnung erkennt mit dem

Kauf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung

an. Dies ist sozusagen die Vereinssatzung der Eigentümergemeinschaft.

Im allgemeinen Sprachgebrauch ist

mit der Teilungserklärung gleichzeitig

auch die Gemeinschaftsordnung

gemeint.

Häufig verzichten Erwerber beim Notar

auf die Aushändigung des

scheinbar überflüssigen Dokuments

und es wird dann vom Miteigentümer

vergessen.

Thermografie

Verfahren zur bildlichen Darstellung von Wärmeströmungen.

Hilft bei Gebäuden unerwünschte Wärmebrücken und

mangelhafte Wärmedämmung aufzuspüren.

Dabei wird von einem Gebäude mit Hilfe einer Infrarotkamera

ein Bild erzeugt. Darauf sind die kältesten Stellen blau

und die Wärmsten rot dargestellt. Auf diese Weise kann man

erkennen, wo die Wärme aus dem Gebäude abfließt.

204

Lexikon

T

Das funktioniert natürlich nur, wenn ein Temperaturgefälle

da ist, wie vorzugsweise in der kalten Jahreszeit. Bei einem

unbewohnten und unbeheizten Gebäude, das die Außenlufttemperatur

angenommen hat, kann man dieses

Verfahren deshalb nicht einsetzen.

Die Thermografie ergänzt ideal das Blower Door Verfahren

zur Erfüllung der Forderungen der neuen Energieeinsparverordnung

(EnEV).

Thermostatventil

Spielball der Juristen. Zumindest seit 2002 haben verschiedene

Oberlandesgerichte (OLG) entschieden, dass

Thermostatventile als wesentlicher Bestandteil der Regelanlage

der gemeinschaftlichen Heizungsanlage dem Gemeinschaftseigentum

zuzuordnen sind.

In ungezählten Eigentümerversammlungen und Schreiben

haben wir seinerzeit unsere Wohnungseigentümer auf die

Änderung der Eigentumszuordnung eingeschworen und

nun das. Da erfahren wir in Fischen Ende Oktober 2011,

dass der BGH die betreffenden Ventile nunmehr wieder dem

Sondereigentum zuordnet. Damit entzieht sich das Teil zunächst

einmal der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.

Der das Urteil vom 08.07.2011 vortragende Richter des

BGH musste sich eine kritische Frage eines Verwalters gefallen

lassen. Der wollte doch allen Ernstes von dem Juristen

wissen, wie denn bei nunmehr fehlender Beschlusskompetenz

der hydraulische Abgleich an jedem

Thermostatventil in allen Wohnungen rechtssicher organisiert

werden könne, falls einzelne Wohnungseigentümer

nicht freiwillig mitmachten. Der Abgleich sei bekanntermaßen

zwingende Vorschrift bei einer Heizungsmodernisierung

gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung EnEV.

Der Richter: Schweigen im Walde… „…Nächste Frage bitte?“.

205

Lexikon

T

Titel

Ein Gerichtsurteil erlangt nach ungenutztem Ablauf einer

Einspruchsfrist Rechtskraft. Erst dann kann bei Gericht die

„vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils beantragt werden.

Diese Ausfertigung ist dann der Titel.

In der Regel gilt der Titel 30 Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums

kann die obsiegende Partei aus dem Titel heraus

über einen Gerichtsvollzieher vollstrecken. Das kann sich

sowohl auf eingeklagte Rechte als auch auf Geldforderungen

beziehen. Wenn aber beim Schuldner in absehbarer

Zukunft nichts zu holen ist, ist der Titel relativ wertlos.

Trinkwasserverordnung

Regelt die Qualität des abgegebenen Trinkwassers. Durch

die Novellierung am 11. Mai 2011 wurde sie insbesondere

für Wohnungseigentümer ab November 2011 relevant. Praktisch

alle Heizungsanlagen mit zentraler Warmwasserversorgung

in Mehrfamilienhäusern (gilt auch für Eigentümergemeinschaften)

sind seither einmal jährlich von einem zugelassenen

Labor auf Legionellen zu untersuchen. Legionellen

sind Bakterien, die besonders

gern in warmem stehenden

Wasser siedeln. Ähnlich wie

kämpfende Legionäre erobern

sie den Menschen vorwiegend

über die Atemwege und können

dabei die „Legionärskrankheit“

auslösen.

Die Untersuchungen erfordern

Entnahmezapfstellen, die ggf. noch eingebaut werden

müssen.

Darum sollte auch für die Befüllung der Heizungsanlage ein

Rohrtrenner eingebaut werden. Und für die zentrale Warmwasserversorgung

gilt: Immer schön über 60°C halten und

öfter mal Wasser lassen.

206

Lexikon

U

Umgehungstatbestand

Missbrauch durch Gestaltungsmöglichkeiten. Folgendes

wurde seinerzeit als Reaktion auf den BGH-Beschluss zur

Beschlusskompetenz erdacht: Die einzelne Jahresabrechnung

darf im Einzelfall mit einfacher Stimmenmehrheit mit

von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilerschlüsseln

erstellt und beschlossen werden. Denn Abrechnungsbeschlüsse

sind lediglich anfechtbar. Falls nicht angefochten

wird, ist die Abrechnung akzeptiert. Diese wackelige

Variante könnte man dann jährlich wiederholen...

Umlaufbeschluss ►Beschluss

Umschreibung ►Grundbuchamt

Umzugspauschale

Wird manchmal beschlossen, um die

erhöhte Abnutzung bzw. Beschädigungen

des Treppenhauses bei Umzügen finanziell

auszugleichen. Dabei muss der

zuständige Wohnungseigentümer einen

Obolus in die gemeinsame Instandhaltungsrücklage

zahlen. Die Zulässigkeit

einer solchen Pauschale wird vom BGH

wegen fehlender Beschlusskompetenz ausgeschlossen. Es

sei denn, sie ist Gegenstand einer Vereinbarung.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bei einem Grundstückskauf wird die Grunderwerbsteuer

fällig. Wenn die bezahlt ist, stellt das Finanzamt dafür die

Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist eine der Voraussetzungen

für die Umschreibung im Grundbuch.

207

Lexikon

U

Untergemeinschaft

Können bei einer Mehrhausanlage für die einzelnen Häuser

gebildet sein. Dann ist zum Beispiel in der Gemeinschaftsordnung

geregelt, dass bestimmte Angelegenheiten hausweise

beschlossen werden dürfen. Dennoch müssen an

den betreffenden Eigentümerversammlungen alle Miteigentümer

der gesamten Eigentümergemeinschaft geladen werden

und Diskussionsrecht bekommen.

Die verbreitete Praxis, Regelungen für eine Untergemeinschaft

in einer eigens für diese Untergemeinschaft einberufenen

Eigentümerversammlung zu beschließen, widerspricht

den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. So gefasste

Beschlüsse sind damit in der Regel nichtig.

Verschiedene Verwalter für Untergemeinschaften sind zwar

scheinbar möglich, führen jedoch spätestens bei einer Beschlussanfechtung

oder der Verwalterzustimmung bei Eigentümerwechsel

mit dem Grundbuchamt zu Problemen.

Die Umschreibung der Wohnung wäre dann nicht möglich.

U-Wert

Früher K-Wert genannt. Kennzahl, die den Wärmefluss und

damit den Energieverlust durch eine Wärmedämmung angibt.

Die Maßeinheit W/m²K gibt an wie viel Wärmemenge

in Watt durch eine Bauteilfläche von 1 m² bei einem Temperaturgefälle

von 1 Kelvin pro Stunde transportiert wird. Ein

niedriger U-Wert steht für gute Dämmeigenschaften.

Eine herkömmliche Isolierglasscheibe hat einen U-Wert von

ca. 3,0 bis 2,7. Moderne Isoliergläser erreichen inzwischen

U-Werte von 1,1 bis sogar bei Dreischeibengläsern nur 0,6.

Moderne Isolierglasscheiben dämmen damit ca. 3 bis 5 mal

besser als die alten Gläser der ersten Generation.

Dabei werden nicht nur Heizkosten gespart, sondern auch

die Zuglufterscheinungen in Fensternähe minimiert und

damit das Behaglichkeitsgefühl deutlich gesteigert.

208

Lexikon

V

Vereinbarung

Das Wort hat etwas mit „einen“ zu tun. Es soll ja schon

mal vorkommen, dass sich alle Miteigentümer über eine

Änderung der Teilungserklärung einig werden.

Nehmen wir zum Beispiel die Kostenverteilung. In einer Eigentümerversammlung

wird bei Anwesenheit aller Miteigentümer

einstimmig (in diesem Fall allstimmig) beschlossen,

die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster

zukünftig nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen

und nicht mehr nach den vorgeschriebenen Miteigentumsanteilen.

Selbst die Miteigentümer mit den kleinsten Wohnungen

haben zugestimmt.

In diesem Fall entspräche dieser Beschluss einer Vereinbarung.

Diese Vereinbarung gilt nun für alle, die dieser Vereinbarung

zugestimmt haben. Und was ist bei Eigentümerwechseln

mit neuen Eigentümern? Seit dem BGH-Beschluss

vom 20.09.2000 zur Beschlusskompetenz werden neue Eigentümer

besser vor überraschenden

Regelungen geschützt.

Vereinbarungen

müssen beim Grundbuchamt

ins Grundbuch eingetragen

werden. Nur so werden sie

auch für neue Miteigentümer

wirksam.

Nach Auffassung des BGH kann keinem Erwerber zugemutet

werden, alle bisherigen Beschlussprotokolle auf eventuelle

Vereinbarungen zu prüfen. Er muss sich darauf verlassen,

dass die Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

für ihn gelten. Die kann er vor dem Kauf lesen.

In das Grundbuch sieht normalerweise der Notar vor

Abschluss des Kaufvertrags ein. Der wiederum wird den Erwerber

auf entsprechende Eintragungen hinweisen.

Ein Ersatz für den Eintrag im Grundbuch kann die ab

01.07.2007 eingeführte Beschluss-Sammlung darstellen.

209

Lexikon

V

Verkehrssicherungspflicht

Wer möchte sich beim Betreten

eines Grundstücks auf

einer maroden Eingangstreppe

den Fuß verstauchen?

Oder wegen Glatteis

auf dem Gehweg ausrutschen?

Sicher niemand.

Darum hat der Gesetzgeber

die Verkehrssicherungspflicht

eingeführt.

Dabei ist jeder Grundstückseigentümer

im Rahmen seiner

Obliegenheitspflicht gehalten,

alles zu tun, damit von seinem Grundstück keine

Gefahren ausgehen. Auch eine sicherheitshalber abgeschlossene

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

entbindet nicht von der Verkehrssicherungspflicht.

Das wäre ja auch sehr praktisch, wenn man sich die Kosten

für den Winterdienst sparen würde, nach dem Motto: „Wenn

was passiert, zahlt’s ja die Versicherung“.

Vermessung

Bevor ein Grundstück geteilt oder ein neues Baugebiet gemäß

einem Bebauungsplan erschlossen wird, müssen die

neu entstandenen Grundstücke erst vermessen werden.

Das macht in der Regel das Vermessungsamt oder ein öffentlich

bestellter und vereidigter Vermessungsingenieur.

Die Grundstücke werden mit Grenzsteinen versehen und

in Flurkarten mit einer neuen Flurnummer bezeichnet.

In einem gemeinsamen Grenztermin werden die Anlieger

der Nachbargrundstücke über den genauen Grenzverlauf

vom Vermessungsingenieur informiert. Die darüber gefertigte

Niederschrift gilt als öffentlich-rechtliche Urkunde.

210

Lexikon

V

Vermietung

Und da war noch...

…die undankbare Eigentümergemeinschaft,

die

einem geschäftstüchtigen

Miteigentümer die Vermietung

seines Apartments

zum zehnfachen

des üblichen Mietpreises

an eine Minderheitengruppe

per Gericht verdarb,

obwohl die Bekanntheit

des Hauses

seither gestiegen war

und der Vermieter sogar

zur Sicherheit der Besucher

eine rote Außenleuchte

montiert hatte.

Natürlich kann jeder Miteigentümer

sein Wohnungseigentum

auch vermieten. Dazu braucht er

dazu niemanden zu fragen. Es

sei denn, in der Gemeinschaftsordnung

ist die schriftliche Zustimmung

des Verwalters dazu

erforderlich. Der darf seine Zustimmung

aber nur in extremen

Ausnahmesituationen verweigern.

In etwa vergleichbar mit

der Verwalterzustimmung bei Eigentümerwechsel.

Selbstverständlich bleibt der

vermietende Miteigentümer gegenüber


in allen Verpflichtungen.

Er kann zwar im Mietvertrag einige

Pflichten, wie z. B. die

Hausreinigung und den Winterdienst

auf seinen Mieter übertragen,

doch wenn der seinen

Beitrag nicht leistet, muss der

Vermieter sich selbst darum

kümmern.

Ebenso muss der Vermieter dafür

Sorge tragen, dass sein Mieter

die Hausordnung beachtet.

Die Eigentümergemeinschaft hat

keine Rechtsbeziehung mit Mietern. Darum wird der komplette

Schriftverkehr der Gemeinschaft ausschließlich mit

dem vermietenden Miteigentümer geführt. Auch wenn es

um Verstöße seines Mieters gegen die Hausordnung gehen

sollte.

211

Lexikon

V

Das Gleiche gilt für das Hausgeld. Das muss der vermietende

Miteigentümer nach wie vor auf das Gemeinschaftskonto

zahlen. Die darin enthaltenen Betriebskosten kann er

sich neben der Grundmiete als Betriebskostenvorauszahlung

vom Mieter geben lassen. In der Jahresabrechnung

sind die ganzjährigen Betriebskosten gesondert ausgewiesen

und können dann endgültig vom Vermieter mit dem

Mieter abgerechnet werden.

Direkte Zahlungen des Mieters

an den Verwalter sind zwar

möglich, werden aber buchhalterisch

dem Eigentümerkonto

gutgeschrieben. Der vermietende

Eigentümer hat dann am

Jahresende keine Kenntnis

über die Höhe der vom Mieter

an die Gemeinschaft gezahlten

Betriebskosten. Fehlende Zahlungen

des Mieters würden sofort

den Eigentümer in Zahlungsverzug

setzen, mit dem

Risiko der sofortigen Mahnung

bzw. Hausgeldklage.

Und da war noch...

...die alleingelassene Katze,

die beim Versuch, sich

an der Dachfenstergardine

über der Badewanne nach

draußen zu hangeln, abrutschte

und im Fallen die

Handbrause betätigte, worauf

der Wasserdruck den

Wasserstrahl in das Badezimmer,

die Wohnung und

das Treppenhaus lenkte

und sogar die Kellerbewohner

zum Schwimmen

brachte und damit dem

Leitungswasserversicherer

graue Haare bescherte.

Keinesfalls sollte der Verwalter

in das Mietverhältnis eingreifen

und direkt mit dem Mieter abrechnen.

Das birgt für den Verwalter

und für die Eigentümergemeinschaft

erhebliche rechtliche

und finanzielle Risiken. Es

sei denn, für die betreffende

Wohnung besteht eine Sondereigentumsverwaltung.

Bei fast allen unseren Verwaltungsübernahmen, bei der

Mietergelder mit Eigentümergeldern in einem Mietpool

vermischt wurden, stimmte die Kasse nicht. Den Schaden

hatten die Eigentümergemeinschaften.

212

Lexikon

V

Die Auswahl der Mieter hat entscheidenden Einfluss auf

die Qualität der Wohnanlage, insbesondere bei rein vermieteten

Eigentumswohnanlagen.

Leider begegnen wir immer wieder Vermietern, denen ausschließlich

der regelmäßige Mieteingang von der Sozialbehörde

wichtig zu sein scheint. Wem sie letztendlich ihre Eigentumswohnung

vermieten, scheint dabei nachrangig.

Vermieter, die nachlässig auswählen, geraten unter Umständen

an jemanden, der charakterlich ungeeignet ist,

dem Ansehen der Eigentümergemeinschaft zu entsprechen.

Die Erfahrung zeigt, dass es sehr schwer ist, einem

einmal erlittenen Ansehensverlust entgegenzuwirken. Getreu

dem Motto: „Gleich und gleich gesellt sich gern“.

Darum kann der Wert aller Wohnungen und die nachhaltige

Vermietbarkeit frühzeitig durch passende Mieter beeinflusst

werden. Bank-, Schufa- (Schutzgemeinschaft für allgemeine

Kreditsicherung) und Selbstauskunft helfen dabei mit, zumindest

finanziell die Spreu vom Weizen zu trennen. Persönliche

Gespräche mit Mietinteressenten runden die Sache ab.

Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung

Nicht nur „Billig-Verwalter“

mit fachlichem Unvermögen,

sogar Profi-Verwalter vermögen

dem ihnen anvertrauten

Vermögen Schaden zuzufügen.

Darum finanzieren fachlich

qualifizierte Verwalter eine

entsprechende Versicherung,

die ihre Kunden - die

Eigentümergemeinschaften -

vor situationsbedingtem Verwalterunvermögen schützt.

Wir schützen unsere Gemeinschaften darüber hinaus mit

einer Vertrauensschaden- und einer Haftpflichtversicherung.

213

Lexikon

V

Verslumung

Eingedeutschter Begriff aus dem englischen

„slum“ (Lautschrift: [slamm]) was

als abwertend gemeint ist und so viel

bedeutet wie: „Elendsviertel“ oder „kleine

schmutzige Gasse“.

Kann auch Wohnungseigentum bedrohen.

Und das geht schleichend so.

Der Verwalter schlägt eine angemessene jährliche Rücklagenzuführung

gemäß Erfahrungswerten vor. Es gibt Miteigentümer,

die vorrangig an einer Rendite interessiert sind.

Falls die Sache unwirtschaftlich zu werden droht, wird

schnell verkauft. Dann wird von ihm in der Eigentümerversammlung,

postuliert, dass es doch sehr viel sinnvoller sei,

zu warten bis eine bestimmte Maßnahme tatsächlich dringend

erforderlich werde. Dann könnten doch eventuell noch

fehlende Geldmittel leicht über eine Sonderumlage finanziert

werden. Schließlich könne ja jeder Miteigentümer sein Geld

weitaus zinsbringender selber anlegen. Dabei ist er so überzeugend,

dass die Mehrzahl der anderen ihm beipflichtet.

Die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage wird nicht,

wie in der Gemeinschaftsordnung gefordert, sinnvoll angepasst,

sondern in Ausnahmefällen sogar vermindert.

Wenn dann die größere Instandhaltungsmaßnahme dringend

erforderlich wird, hat der betreffende Miteigentümer

„zufällig“ gerade verkauft. Der neue Miteigentümer hat seine

finanziellen Möglichkeiten bis zur Grenze ausgereizt und

kann oder will eine Sonderumlage nicht mittragen. Dann

kann es passieren, dass die Mehrheit der Miteigentümer

aus Sorge vor ihrer Mithaftung bei Zahlungsausfall sowohl

von der Sonderumlage als auch von der Ausführung der

Maßnahme „bis auf weiteres“ absieht. Wenn niemand per

Gericht eine angemessene Rücklagenbildung durchsetzt,

gehen sie hin, die schönen Jahre. Die Anmutungsqualität

sinkt. Es finden sich vorwiegend anspruchslosere neue Eigentümer

und Mieter mit wenig Interesse an der Qualität

und sehr eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten. Im

214

Lexikon

V

Extremfall lässt sich dann auch kein Profi-Verwalter mehr

für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft begeistern.

Es gibt aber auch noch eine andere Variante.

Vermieter vernachlässigen eine sozialverträgliche Mieterauswahl.

Es gilt das Motto: „Hauptsache die Miete kommt“.

Möglichst wenig investieren oder instandhalten. Die Wohnung

vergammelt langsam. Bei der Wohnungsübergabe wird

nicht genau hingesehen und vom neuen Mieter wird erwartet,

dass ihn der Zustand begeistert. Wenn das der Fall sein

sollte, ist die Negativspirale für die Wohnung in Gang gesetzt.

Nicht mehr zum bisherigen Niveau

passende Bewohner ziehen

ebensolche Besucher an. Die Allgemeinbereiche

werden mit Schuhen,

Fahrrädern, Müll und gestapelten

Bierfässchen (Tatsache!) in Beschlag

genommen. Die Kehr- und Putzwoche

wird ohnehin ausgelassen. Und

was ist, wenn Rheinländer einziehen,

die bekanntermaßen ganzjährig rund

um die Uhr lärmend Karneval feiern?

Nach und nach verlassen die vernünftigen Kräfte das Haus

und überlassen dabei auch Chaoten das Feld. Das neue

Image des Haues zieht weitere dazu passende Mietbewerber

oder neue Eigentümer an, die das hier ganz toll finden.

Das gipfelte jüngst in einer Vermietung an eine „Lebenshilfe“

mit wöchentlich wechselnden sehr weiblichen Beraterinnen.

Solche Häuser bekommen dann vom Volksmund entsprechende

liebevolle Bezeichnungen, die für Außenstehende

keinen Zweifel am sozialen Image des Hauses lassen.

Horrorszenario? - Leider nein. Ich kenne Beispiele dafür.

Versorgungssperre ►Ausfrieren

215

Lexikon

V

Verteilerschlüssel

Der Betrieb einer Wohnungseigentumsanlage

verursacht Kosten. Die gilt

es in einer Jahresabrechnung zu verteilen.

- Natürlich gerecht! - Aber wie?

- Vieles ist dabei zu berücksichtigen.

Im Haus gibt es Miteigentümer mit

verschieden großen Wohnungen und

unterschiedlicher Zahl von Bewohnern. Auch mit Bewohnern,

die häufig in Urlaub sind oder Bewohnern, die den

Aufzug nicht benutzen. Oder solchen, die wenig Wasser

und Heizung verbrauchen oder davon lediglich überzeugt

sind. Und Bewohnern die behaupten, nur sehr wenig Müll

zu verursachen.

So verschieden wie die Situationen,

sind auch die Wünsche

der Miteigentümer an den Verwalter,

die Kosten zu ihren jeweiligen

Gunsten zu verteilen.

Das Hauen und Stechen kann

beginnen, wenn da nicht die

Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung

wäre. Hier

steht genau drin, wie die Kosten

zu verteilen sind.

Normalerweise sind das die Miteigentumsanteile

oder die Wohnflächen

der einzelnen Wohnungen.

Für Heiz- und Warmwasserkosten

gilt der Verbrauch.

Das ist in der Heizkostenverordnung

zwingend vorgeschrieben.

Nach den vorgeschriebenen Verteilerschlüsseln

müssen auch die

Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan

erstellt werden.

Und da war noch...

...der entnervte Verwalter,

dem es zum Hals heraus

hing, jahrelang in Eigentümerversammlungen

einzelnen beratungsresistenten

Miteigentümern

die Unzulässigkeit der

Müllgebührenverteilung

nach Personen zu predigen

und darum ein Lexikon

schrieb, das kaum

jemand lesen wollte.

216

Lexikon

V

Wegen fehlender Beschlusskompetenz konnte die Eigentümergemeinschaft

per Beschluss die Verteilerschlüssel nicht

ändern. Das ging nur über eine Vereinbarung. Es sei denn,

die Teilungserklärung verfügte über eine Öffnungsklausel.

Wasser-Kanalkosten und Kabelfernsehen werden von den

Juristen als „Sondereigentumskosten“ betrachtet und dürfen

unabhängig von den Vorschriften der Gemeinschaftsordnung

per Beschluss verteilt werden.

Mit der Novellierung des WEG 2007 können die Miteigentümer

erstmals mit Stimmenmehrheit beschließen, die Betriebskosten

und die Kosten der Verwaltung abweichend

vom der Gemeinschaftsordnung zu verteilen. Dabei muss jedoch

der jeweils neue verwendete Verteilerschlüssel den

Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Vertrauensschadenversicherung ►Caisse de Garantie

Verwalter

Hier ist der Verwalter gemäß WEG gemeint.

In dem Wort Wohnungseigentumsverwalter

stecken die Begriffe Wohnung

und Verwalter. Die Wohnung hat

ihren Ursprung im Altgermanischen und

bedeutet so viel wie Wonne. In den Worten

Verwalter, Verwaltung stecken die

Begriffe walten, Gewalt.

Ein Wohnungseigentumsverwalter ist

demnach jemand, der seinen Kunden

Wonne verschafft und das unter Anwendung

von Gewalt. Damit niemand seine

sadistische Neigung erkennt, beruft er sich auf das WEG.

Dort sind seine Aufgaben und Pflichten explizit beschrieben.

Selbstverständlich kann auch eine Frau WEG-

Verwalter sein.

217

Lexikon

V

Viele Köche verderben bekanntlich den Brei. Darum kümmert

sich allein der Verwalter um die Organisation und

Abwicklung der Eigentümergemeinschaft, und dass sich

alle Miteigentümer an die Teilungserklärung halten. Er

sorgt dafür, dass alle zu ihrem guten Recht kommen. Er

berät und ermöglicht den Miteigentümern im Rahmen einer

Eigentümerversammlung ihre Entscheidungen zu treffen.

Die gefassten Beschlüsse setzt er dann zeitnah um. Im

folgenden Jahr legt er darüber Rechenschaft ab.

Die Eigentümergemeinschaft wählt ihn für maximal fünf

Jahre. Dann muss erneut gewählt werden, ganz gleich was

im Verwaltervertrag steht. Soviel zur Theorie.

Praktisch ist er eine Mischung aus Kaufmann, Rechtsanwalt,

Architekt, Seelsorger, Hausmeister, Prügelknabe und

in manchen Situationen auch schon mal Raubtierdompteur.

Das geht nicht immer ohne Blessuren ab. Zum Trost lässt er

sich dafür bezahlen. Das gibt ihm die Kraft, alles für seine

Wohnungseigentümer zu geben. Mit Zuckerbrot und Peitsche

führt er die Eigentümergemeinschaft zum gemeinsamen

Erfolg. Geliebt, gehasst und doch meist wiedergewählt.

Man kann den Beruf auch richtig lernen: Als Kaufmann

der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und neuerdings

auch als Verwalter für Wohnungseigentum.

Für die Berufsausübung gibt es bedauerlicherweise bis

heute keine Mindestqualifikation. Und so sieht die Verwalterszene

auch aus. Um sich positiv abzuheben, sind die

qualifizierten Profi-Verwalter meist in einem Berufsverband

organisiert. Wir sind seit Jahrzehnten Mitglied im BVI.

Dieser Verband nimmt nur hauptberuflich arbeitende Immobilienverwalter

auf. Die müssen sich einem Ehrenkodex

unterwerfen und sind auch zur fortlaufenden Weiterbildung

verpflichtet. Wir nehmen darüber hinaus auch an

den jährlichen Fachgesprächen in Fischen teil.

Doch im Juni 2017 hat die Bundesregierung nach langjährigen

Forderungen aus der Wohnungswirtschaft endlich ein

218

Lexikon

V

Gesetz zur Berufszulassung beschlossen. Damit müssen ab

Februar 2019 alle gewerblichen Verwalter zumindest eine

Gewerbeerlaubnis, Haftpflichtversicherung und Sachkunde

nachweisen. Denn sie tragen zur Wohn- und Lebensqualität

der Eigentümer bei und sichern deren Immobilienvermögen.

Verwalterhonorar

Für die einen ein notwendiges Übel,

für die anderen der beste Schutz vor

Vermögensverfall. Für den Verwalter

situationsweise auch schon mal

Schmerzensgeld.

Mit einem Wohnungseigentumsverwalter

(WEG-Verwalter) ist es wie mit

einem Auto. Sie wählen ein Auto,

dass Ihrem Ansehen gerecht wird

und zu Ihnen passt. Komfort und Sicherheit

haben ihren Preis. Sie möchten sich nicht in einem

Billigauto schon bei einem kleinen Auffahrunfall eine gebrochene

Nase holen. Darum bevorzugen Sie einen sicheren

Wagen mit Knautschzone und Airbags, die in einem solchen

Fall Ihre Nase schützen und Ihnen einen teuren Austausch

ersparen soll. Von den Schmerzen dabei mal abgesehen.

Der größte Teil der Verwaltungsarbeit vollzieht sich von

den Eigentümern unbemerkt im Hintergrund. Hier stellt

der Verwalter die Weichen für die Geschicke der Eigentümergemeinschaft.

Er bereitet wichtige Beschlüsse vor und

aktualisiert die laufenden Verträge der Gemeinschaft mit

Dienstleistern, Versorgern und Handwerkern.

Die Höhe des Honorars ist regional verschieden. Es hängt

von der Durchschnittsgröße der am Ort befindlichen Eigentümergemeinschaften

ab. Gemeinschaften in Köln oder

Frankfurt mit durchschnittlich 100 Wohnungen sind wirtschaftlicher

zu verwalten, wie im Siegerland mit durchschnittlich

10 Wohnungen pro Gemeinschaft.

219

Lexikon

V

Um dennoch die Sach- und Personalkosten zu erwirtschaften,

ist es erforderlich, den durch regelwidriges Verhalten

Einzelner ggf. ausgelöste Mehraufwand zu berechnen.

Der größte Teil der Arbeit wird unabhängig von der Zahl der

Wohnungen geleistet. Dazu gehören Beschlussvorschläge,

Protokollvorbereitung, Eigentümerversammlung, Beschluss-

Sammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Instandhaltung

usw. Bei einer großen Gemeinschaft wirkt sich dies

entsprechend günstiger auf das Verwalterhonorar aus.

Auch das Verhalten der Wohnungseigentümer gegenüber

der Gemeinschaft und dem Verwalter spielt eine Rolle. Insbesondere

Querulanten, fordernde Mieter mit viel Zeit und

Langeweile und manchmal auch in Eigentümerversammlungen

auffällig werdende Miteigentümer, können Mehraufwand

durch Mahnungen und Rechtstreite auslösen. Hier verpufft

dann ein erheblicher Teil der Verwaltungsenergie und des

Nervenkostüms des Verwalters. Gut funktionierende Eigentümergemeinschaften

und Verwaltungsbeiräte dagegen, entlasten

den Verwalter und den Geldbeutel der Miteigentümer.

Natürlich spielt die Verwaltungsorganisation auch eine große

Rolle. Damit wir unseren Eigentümergemeinschaften

größtmögliche Rechtssicherheit

bieten können, nimmt i. d. R.

sogar unser gesamtes Team mehrmals im

Jahr an teilweise mehrtägigen Fortbildungen

teil. Dort wird - wie man sieht - die

neueste Rechtsprechung Tag und Nacht

intensiv aufgearbeitet.

Über dieses Lexikon hinaus bieten wir

Wohnungseigentümern und Mietern viele Insider-

Informationen. Wir finanzieren werbefrei aus eigenen Mitteln

und sind völlig unabhängig. Jede Auftragsbearbeitung,

Aktion, Rundschreiben, Brief, Mail, Gespräch und Telefonat

wird sofort dokumentiert. Dies schafft bei einem Konflikt

Rechtssicherheit für alle Eigentümergemeinschaften. Dieser

Aufwand hat zwar seinen Preis, lohnt sich dennoch für alle.

220

Lexikon

V

Wir nutzen unsere Marktstellung und unsere Mitgliedschaft

im BVI um günstigere Vertrags- und Einkaufsbedingungen

für unsere Eigentümer zu bekommen. Mit technischem

Sachverstand tragen wir zur Werterhaltung der Immobilie

bei. Mit konsequenter Beachtung des WEG und der Teilungserklärung

schützen wir die Rechte aller Miteigentümer.

Dieses macht sich für alle bezahlt.

Verwaltervertrag

„Kann man einem Menschen trauen, erübrigt

sich ein Vertrag. Kann man ihm nicht

trauen, ist ein Vertrag nutzlos.“ Paul Getty (1892-1976)

Die Rechtsprechung

geht von der

Trennungstheorie

aus. Demnach gibt

es die Verwalterbestellung durch

die Wahl und den davon rechtlich

getrennten Verwaltervertrag.

Mit der Wahl erhält der Verwalter

alle Rechte und Pflichten gem. WEG

und vertritt die Eigentümergemeinschaft

nach außen. Auch ohne Vertrag.

Bereits kurz nach Inkrafttreten des

WEG im Jahre 1951 haben sich einige

Verwalter auf Lebenszeit wählen

lassen. Da kam Freude auf! -

Inzwischen hat der Gesetzgeber einen

Riegel vorgeschoben und die

Bestellungszeit auf 5 Jahre begrenzt.

Dann muss neu gewählt

werden. Selbstverständlich kann

auch der bisherige Verwalter wiedergewählt

werden.

221

Und da war noch...

...der gut meinende

durch den Verwaltervertrag

abgesicherte

Verwalter, der bei einer

umfangreichen Fassadensanierung,

kraft

seines Amtes für zwei

gefaulte Holzfenster

Ersatz beschaffte, mit

denen zwei Eigentümer

jedoch nicht einverstanden

waren und

sie ihm damit den

Stuhl unterm Hintern

wegzogen, sodass er

freiwillig „stolzer“ Besitzer

zweier neuer

Fenster wurde.

Lexikon

V

Der Verwaltervertrag dagegen regelt nur die Geschäftsbeziehung

zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter,

die Rechte und Pflichten und das Verwalterhonorar.

Der Abschluss des Verwaltervertrags bringt für beide Seiten

interessante Einsichten in die Charaktere der Partner. Hier

zeigt sich, ob man „es miteinander kann“. In unserer Ellenbogengesellschaft

ist ein Vertrag zur Abgrenzung erforderlich.

Viel wichtiger aber ist die gegenseitige Achtung und Anerkennung.

Ein ausgewogenes Geben und Nehmen. Nach

diesem Grundsatz arbeiten wir bereits seit 1982 recht erfolgreich

mit unseren Eigentümergemeinschaften zusammen.

Verwalterzustimmung

Meist ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass der

Verwalter dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss. So

soll sichergestellt werden, dass ein neuer Miteigentümer den

Frieden der Eigentümergemeinschaft nicht stört.

Um die Zustimmung kümmert sich der Verwalter zusammen

mit einem Notar. Aber die Zustimmung zum Verkauf

einer Wohnung darf nur aus wichtigem Grund versagt

werden. Was wichtig ist, sagt das Gesetz jedoch nicht. Von

der Rechtsprechung werden als wichtige Gründe angesehen,

wenn z. B. feststeht, dass die Wohnung als Bordell

genutzt werden soll oder der Erwerber mit Sicherheit kein

Hausgeld zahlen wird. Was jedoch im Einzelfall explizit zu

beweisen wäre.

Hausgeldzahlungsrückstände des Verkäufers berechtigen

keinesfalls die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern. Die

Zustimmung gilt ausschließlich für die Person des Erwerbers.

Um die Zustimmung erfolgreich zu verweigern, müsste

beim Erwerber ein Haar in der Suppe gefunden werden. Das

sollte dann aber sehr lang und dick sein. Sonst gibt’s Ärger!

Verweigert die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung,

kann der Verkäufer auf Zustimmung klagen. Jetzt kann’s

richtig teuer werden. Insbesondere dann, wenn der Erwer-

222

Lexikon

V

ber vom Kauf zurücktritt und

dem Verkäufer dadurch ein

Vermögensschaden entsteht.

Darum informieren wir vor einer

Zustimmung grundsätzlich

sämtliche Miteigentümer.

So kann jeder Miteigentümer

mitwirken und auf die Zustimmung

Einfluss nehmen.

Mit der Novellierung des

WEG ab 01.07.2007 wurde


die Beschlusskompetenz zur

Aufhebung der Verwalterzustimmung

zuteil. In der Praxis

ist das jedoch nicht vorteilhaft.

Dann könnte sich bei

schwerwiegenden Bedenken

niemand mehr gegen neue

Miteigentümer wehren.

Und da war noch...

...die misstrauische Eigentümergemeinschaft,

welche die

Zustimmung zum Wohnungsverkauf

verweigern

wollte, weil sie fürchtete,

dass der Erwerber - übrigens

ein angesehener Notar - sich

nicht am wöchentlichen

Fegedienst beteiligen werde

und dabei nicht bemerkte,

welchem Schadensersatzrisiko

sie sich bei der Verweigerung

ausgesetzt hätte.

Verwaltungsbeirat

Ein Verwaltungsbeirat ist keine Pflicht;

bei einer großen Eigentümergemeinschaft

jedoch hilfreich. Nur im Grundbuch

eingetragene Miteigentümer können

in den dreiköpfigen Beirat gewählt

werden. Der Vorsitzende ist der Ansprechpartner

für den Verwalter.

Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung

seiner Aufgaben. Vorrangig hat er gem. § 29 WEG die Aufgabe

Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und ggf. Kostenangebote

zu prüfen und mit seiner schriftlichen Stellungnahme

zu versehen. Beiräte sollten über Kenntnisse im

WEG-Recht verfügen. Denn bereits einfache Fahrlässigkeit

223

Lexikon

V

kann zu einer persönlichen Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft

führen (OLG Düsseldorf, Wx 221/97).

Im Einzelfall können dem Beirat per Beschluss weitere Aufgaben

übertragen werden. Er arbeitet ehrenamtlich und ist

gegenüber dem Verwalter keinesfalls weisungsbefugt. Diesbezügliche

Weisungen verursachen beim Verwalter Bauchschmerzen,

denn der Verwalter steht per Gesetz der Gesamtheit

der Miteigentümer in der Pflicht. Deren Erwartungen

decken sich nicht immer mit der Meinung des Beirats.

Verwaltungsvermögen

Ist gem. BGH-Beschluss zur Teilrechtsfähigkeit

der Eigentümergemeinschaft pfändbar.

Dazu zählen die Gelder auf dem Gemeinschaftskonto

und die Instandhaltungsrücklage.

Forderungen der Eigentümergemeinschaft

aus den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen

und Einnahmen aus vermietetem

Und da war noch...

Gemeinschaftseigentum.

Keinesfalls gehört die Liegenschaft,

also das Grundstück und

das Gebäude zum Verwaltungsvermögen.

Dies gehört gem. BGH

vom 02.06.2005 ausschließlich

den jeweiligen Miteigentümern.

Ungeklärt ist, ob Zubehör wie

Gartengeräte, Rasenmäher oder

der Heizölvorrat pfändbar ist.

Die an sich vermögenslose Eigentümergemeinschaft

stellt lediglich

eine Rechtsform der Gesamtheit

der Teil- und Wohnungseigentümer

einer Wohnungseigentumsanlage

nach dem WEG dar. Nur

dies bearbeitet der Verwalter.

224

...der von seinen Miteigentümern

bejubelte

Verwaltungsbeirat, der

beantragte, dem Finanzamt

mitzuteilen, man habe

beschlossen, wie

schon beim Vorverwalter

gehandhabt, auch weiterhin

keine Lohnsteuer

für den fest angestellten

Hausmeister abzuführen.

Lexikon

V

Vollmacht ►Stimmrechtsvollmacht

Vollstreckbarer Titel ►Titel

Vollstreckung

Manchmal ist ein vor dem Wohnungseigentumsgericht erstrittener

„Titel“ gegen einen Miteigentümer das Papier

nicht wert. Wenn der Schuldner nämlich zahlungsunfähig

ist, hat dann die Eigentümergemeinschaft Pech gehabt? -

Oder kann man doch noch was erreichen?

I. d. R. versuchen wir mit dem Titel in folgender Reihenfolge:

1. Pfändung

2. Kassenpfändung

3. Taschenpfändung

4. Drittschuldnerpfändung

5. Eidesstattliche Versicherung (bisher: Offenbarungseid)

mit einem Anwalt bzw. Gerichtsvollzieher die Vollstreckung

durchzuführen.

Wenn das nichts nützt, muss die Eigentümergemeinschaft

über weitergehende Maßnahmen beschließen. Das kann bis

zur Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung gehen.

Das Finanzamt ist auch schnell dabei, bei rückständigen

Steuerschulden das Gemeinschaftskonto zu pfänden.

Vorkaufsrecht

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen will, geht mit dem

Erwerber zum Notar und schließt einen Kaufvertrag. Der

Notar fragt dann die zuständige Gemeinde, ob sie vielleicht

anstelle des Erwerbers die Wohnung selbst erwerben will.

Sie hat nämlich das gesetzliche Vorkaufsrecht. Sie kann

dem Erwerber die Wohnung noch wegschnappen. Allerdings

nach den Bedingungen des Kaufvertrags.

225

Lexikon

V

In der Praxis kommt das aber so gut wie nie vor. Bei Mietwohnungen,

die in Eigentumswohnungen umgewandelt

wurden, hat auch der bisherige Mieter ein Vorkaufsrecht.

Es können im Grundbuch auch noch andere Vorkaufsrechte

eingetragen sein.

In NRW zum Beispiel verzichten die Gemeinden auf das gesetzliche

Vorkaufsrecht.

Vorverwalter

Wird jeder Verwalter, der eine Verwaltung abgegeben hat.

In den Augen der Eigentümergemeinschaft manchmal ein

„Bösewicht“. Sonst hätten sie

(oder er) ja nicht gewechselt! Und da war noch...

Manchmal ist er tatsächlich

ein „Bösewicht“. Dann kommt

auf den Folgeverwalter viel Arbeit

zu. In so einer Situation

muss er dann häufig fehlerhafte

oder fehlende Grundbuchauszüge,

Teilungserklärung,

Jahresabrechnungen, Beschlüsse

oder die Beschluss-

Sammlung nachholen.

Es kommt jedoch auch schon

mal vor, dass es einem Verwalter

lediglich nicht gelungen ist,

seine korrekte Leistung anerkennungswirksam

darzustellen.

Dann mutiert er wegen nicht

mit dem WEG zu vereinbarenden

Erwartungshaltungen einiger

dominanter Miteigentümer

zum Vorverwalter.

Armes Deutschland!

...der die Welt verbessern

wollende idealistische

Verwalter, der mit seinen

treuen Mitarbeitern trotz

Jahrzehnte langer kleinkarierter

Anwendung des

Wohnungseigentumsrechts

weder das Flüchtlingsdrama

noch die Begeisterung

für Donald Trump

verhindern konnte und

seine kleine Welt nicht

mehr verstand...

226

Lexikon

V

Wenn allerdings ein Profi-Verwalter seine Tätigkeit freiwillig

aufgegeben hat oder Dienstleister „die Brocken geschmissen“

haben, gehen i. d. R. beim neuen - an der Verwaltung interessierten

- Profi-Verwalter sämtliche Alarmlampen an.

Wegen der fortlaufend steigenden Anforderungen und Haftungsrisiken

geben auch immer mehr selbstverwaltende

Miteigentümer ihre Tätigkeit auf. Häufig können sie auch die

steigenden Erwartungen der Miteigentümer nicht erfüllen.

Den Erfahrungsvorsprung eines Profi-Verwalters mit seiner

hoch spezialisierten Dienstleistung kann der nebenberufliche

Privatverwalter nicht einholen, selbst wenn er sich noch

so bemüht. Das ist insofern bedauerlich, da zunehmend

Energien in Formalien fließen, die sinnvoller zur Befriedung

von auseinanderfließenden Erwartungen genutzt würden.

Gerade selbstverwaltende Eigentümer machen sich oft sehr

viel Arbeit. Mühe, die oft weitgehend im Hintergrund abläuft

und den übrigen Miteigentümer verborgen bleibt. Manchmal

ist sie zwar gut gemeint, aber nicht unbedingt WEGkonform.

Fast immer muss ein übernehmender Profi-Verwalter zumindest

auf bisherige Verstöße gegen wichtige Formalien

hinweisen. Von unzulässigen Verfahrensweisen und Kostenverteilungen

ganz zu schweigen. Wenn er besonders

sorgfältig ist, wird er bei Verwaltungsübernahme vorsorglich

zusammen mit der Gemeinschaft prüfen, ob in der Vergangenheit

alle einschlägigen Rechtsnormen eingehalten

wurden. Wenn dabei nachgebessert wird, können Versäumnisse

aus der Vergangenheit die Eigentümer nicht

mehr einholen. Durch diesen Aufwand fühlt sich der Vorverwalter

oft in seiner Arbeit nicht anerkannt und reagiert

gegenüber dem neuen Verwalter ablehnend.

Und wenn der Vorverwalter gleichzeitig Miteigentümer der

Gemeinschaft ist und es auch bleibt, kann’s für den Neuen

stressig werden. Erfahrene Profis haben dann bei einer Anfrage

schon mal „…leider keine Kapazitäten mehr frei“.

227

Lexikon

W

Wärmebrücke

Begriff aus der Bautechnik. Bezeichnet diejenigen Stellen

am Gebäude, an denen sich unverhältnismäßig viel Wärme

durchmogelt. In Wohnungen oft erkennbar durch feuchte

Raumecken, verbunden mit Schimmelpilzbefall.

Die Feuchte entsteht weil Atemluftfeuchte oder Wasserdampf

von Kochen in der warmen Raumluft auf kältere

Stellen in der Außenwand trifft. Warme Luft kann relativ

mehr Feuchtigkeit in sich tragen als kältere Luft. Der Wasserdampf

in der warmen Luft kondensiert zu Wasser. Hier

passiert das Gleiche, wie an der Außenseite einer aus dem

Kühlschrank entnommenen Michflasche, wenn die Flasche

außen nass wird.

Der Bereich wo dies in der Wand geschieht ist abhängig von

den unterschiedlichen Temperaturen von außen und innen.

Dazu kommen die unterschiedlichen rel. Luftfeuchten. Dies

wiederum führt zu davon abhängigen Verschiebungen des

sog. „Taupunkts“ innerhalb der Wand. Wegen dieser Abhängigkeit

nennen Baufachleute diese Stelle auch „Taubereich“.

Je höher die Wärmedämmung, desto weiter verschiebt sich

der Taubereich in Richtung Außenwand und wird innenseitig

nicht mehr wirksam. Eine innenseitig zusätzlich in

die Dämmkonstruktion eingearbeitete Dampfbremse reduziert

das Eindringen der Feuchte in die Dämmung.

Die Forderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) bereiten

einem Architekten bei der Detailplanung oft Kopfzerbrechen.

Denn damit werden Gebäude luftdichter. Die Luftfeuchtigkeit

kann sich nicht über undichte Fenster und Türen

nach außen ausgleichen und bereiten so neue Probleme.

Mit gezieltem Heizen und Stoßlüften kann Schimmelpilz begegnet

werden. Inzwischen werden für luftdichte Gebäude

sogar Anlagen für kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung

angeboten. Die Wirtschaftlichkeit sollte vor Einbau

geprüft werden. In jedem Fall braucht trockene Raumluft

zum Aufheizen weniger Energie als feuchte Luft. Die verbrei-

228

Lexikon

W

tete Befürchtung: „Ich heize doch nicht zum Fenster hinaus!“,

ist darum nicht für jede Situation zutreffend.

Der Fachmann unterscheidet mehrere Arten:

Geometrische Wärmebrücke

Gemeint sind die Außenecken des Gebäudes.

Einer bestimmten Innenfläche

steht eine wesentlich größere Außenfläche

gegenüber. Von innen kann

nicht so viel Wärme zugeführt werden,

wie außenseitig abfließt. Die Ecke

wirkt hier wie eine Kühlrippe. Hier

fließt viel mehr Wärme ab, wie auf der

übrigen ebenen Wandfläche. Dadurch

kühlt die Ecke mehr aus als die übrige

Wandfläche. Kondensat und Schimmelpilz

entsteht.

Konstruktive Wärmebrücke

Als Kühlrippen wirken oft

Wandvorsprünge und die Balkonplatte

aus Beton. Beton leitet

die Wärme deutlich besser

als Mauerwerk. Gerade darum

müssen Betonbauteile besonders

gut wärmegedämmt werden.

Auch andere Bauteile, welche

die Wärmedämmung durchdringen, leiten Wärme ab.

Durch geschickte Konstruktionen kann man das vermeiden,

wenn man will. Aber nur, wenn für den Bauträger

und die Käufer nachhaltige Einsparungen vorrangig sind.

Materialbedingte Wärmebrücke

Durch Einbau von weniger wärmedämmendem Material

entstehen ebenfalls Wärmeverluste. Eine typische Stelle

dafür ist ein Fenstersturz aus Beton, der gegenüber dem

angrenzenden Wärmedämmmauerwerk erheblich mehr

Wärme durchlässt. Das zeigt sich innenseitig oft an der

Schwarzfärbung durch Schimmelpilz.

229

Lexikon

W

Wärmebrücke durch unsachgemäße Ausführung

Häufig werden angrenzende Bauteile nicht winddicht hergestellt

oder nicht winddicht miteinander verbunden, wie

zum Beispiel bei einer Dachschräge.

Das betrifft häufig auch

Fensteranschlüsse. Und was ist,

wenn die Forderungen der EnEV

bei der Ausführung generell missachtet

wurden, wie bei dem abgebildeten

Bungalow?

Häufig werden an den Dachflächenfenstern

die Dampfbremse und die Wärmedämmung

nicht ganz an die Fensterlaibung herangeführt. Das ist

nämlich zeitintensive „Fummelarbeit“. Auch wenn sich der

Laie über die faulende Dachfensterlaibung mit Schimmelpilz

wundert, der Fachmann staunt dennoch nicht. Er

kennt diesen häufig vorkommenden Baumangel.

Mit einer Thermografie oder dem Blower Door Verfahren

kann man der Sache auf die Spur kommen.

Wärme-Contracting

Wärme-Contracting (Wärmelieferung) ist auch im Wohnungseigentum

eine zunehmend verbreitete Dienstleistung.

Der Bauträger bzw. später die Eigentümergemeinschaft

schließt mit einem Contractor (Wärmelieferant) einen Wärmelieferungsvertrag

mit Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren ab.

Dem Contractor (Auftragnehmer) wird dabei das alleinige

Recht eingeräumt, die Liegenschaft mit Heizwärme bzw.

auch mit Warmwasser zu versorgen.

Das bedeutet, dass der Contractor die Heizungsanlage betreibt

und dabei die Brennstoffkosten, Heizungsbetriebskosten,

Wertverlust der Heizungsanlage und Unternehmergewinn

zusammenfasst. Daraus errechnet er den Preis für die

Wärmelieferung. Oft rechnet der Contractor auch die jeweiligen

jährlichen Heizkosten direkt mit den Bewohnern ab.

230

Lexikon

W

Wärmedämmung

Durch die immer weiter steigenden Energiekosten immer

wichtiger. Oft ist damit die zusätzlich auf einer Außenwand

aufgebrachte Dämmung gemeint.

Es gibt verschiedene Materialien, die

sich gut zur Dämmung eignen. Allen

gemeinsam ist die Eigenschaft, dass sie

Luft in kleinsten Poren beinhalten. Nur

der im Dämmstoff enthaltene Luftanteil

ist für die Dämmwirkung verantwortlich.

Dabei gilt: Je kleiner die Luftporen, desto

besser die Dämmwirkung bei gleicher

Dämmstoffdicke.

Es gibt Dämmstoffe auf mineralischer,

organischer und synthetischer Basis.

Die bekanntesten sind Mineral- und Glaswollprodukte und

geschäumte Kunststoffe. Hier ist wohl der bekannteste der

Polystyrolschaum unter der Markenbezeichnung „Styropor

®“ der BASF AG zu nennen.

Nicht jeder Dämmstoff ist für jede Anwendung geeignet. Bei

der Auswahl gilt es sowohl den U-Wert, der etwas über die

Dämmfähigkeit aussagt, als auch die Belastungsfähigkeit

durch Feuchtigkeit, Nässe, UV-Licht, Dehnung und Druck

zu berücksichtigen. Der Brandschutz ist auch zu beachten.

Dem Handwerker die Auswahl der nachträglich anzubringenden

Wärmedämmung zu überlassen, kann schief gehen.

Er garantiert nicht für die Einhaltung der Vorschriften gemäß

der EnEV. Außerdem wird er Dämmstoffe und Systeme

bevorzugen, mit denen er besonders gut zurechtkommt.

Ein Schreiner wird womöglich die Fassade mit Holzschindeln

verkleiden, ein Klempner mit Zinkvorsatztafeln und ein

Dachdecker mit kleinformatigen asbestfreien Fassadenplatten.

Alles natürlich mit dahinter liegenden wärmedämmenden

Glas- oder Mineralwollplatten.

231

Lexikon

W

Ein Maurer bevorzugt vielleicht einen Dämmputz. In einem

solchen Putz sind kleine Styropor ® -Kügelchen eingearbeitet.

Ein Maler wird wahrscheinlich ein Dämmsystem vorziehen.

Dabei werden Dämmplatten an die Fassade gedübelt und

außenseitig verputzt. Die innenseitige Wärmedämmung ist

bauphysikalisch bedenklich, denn sie begünstigt Feuchte

zwischen innenliegender Dämmung und Außenwand und

Schimmelpilz entsteht. Nicht jedes Dämmmaterial ist gleichermaßen

geeignet. Das merkt man (oder evtl die Feuerwehr)

spätestens dann, wenn bei einem Zimmerbrand giftige

Chlordämpfe aus der Deckendämmung frei werden und den

Bewohnern sanfte Träume bescheren. Für die Erkenntnis,

vorher besser einen Architekten oder Bauingenieur gefragt

zu haben, kann es dann zu spät sein.

Wahlprotokoll

Besondere Form des Beschlussprotokolls,

aus dem die Bestellung

des Verwalters hervorgeht. Es

muss beim Grundbuchamt als

Nachweis der Verwaltereigenschaft

eingereicht werden, sonst

kann der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel

keine Verwalterzustimmung

erteilen.

Im Protokoll sind alle rechtlichen

Formalien streng zu beachten.

Insbesondere muss daraus der

volle Name mit Anschrift des bestellten

Verwalters und Beginn

und Ende der Verwalterbestellung

hervorgehen. Die Einladung und

eine Anwesenheitsliste gehören

auch dazu. Das Protokoll muss

vom bisherigen Verwalter bzw. Versammlungsleiter, einem

Miteigentümer und ggf. vom Vorsitzenden des Verwaltungs-

232

Und da war noch...

...der für (Amts-) Schimmel

unsensible Verwalter,

dem das Grundbuchamt

ein Wahlprotokoll wegen

fehlender Kreuzchen auf

einer dem Protokoll angehängten

Stimmrechtsvollmacht,

als formellen

Fehler zurückwies.

Lexikon

W

beirats unterschrieben sein. Diese Unterschriften müssen

bereits vor der Einreichung beim Grundbuchamt von einem

Notar beglaubigt sein.

Warmwasserkosten ►Heizkostenverordnung

Werdende Eigentümergemeinschaft

Nach dem WEG entsteht eine Eigentümergemeinschaft

erst, wenn das Eigentum vom Bauträger auf den ersten

Miteigentümer umgeschrieben ist. Bis dies im Grundbuch

vollzogen ist, kann einige Zeit vergehen. Darum hat die

Rechtsprechung den Begriff „werdende Eigentümergemeinschaft“

entwickelt. Hierzu ist es lediglich erforderlich, dass

ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Übereignungsanspruch

besteht. Dazu kommt, dass zumindest

dem ersten Erwerber das Eigentum bereits übergeben, also

der Besitz daran verschafft wurde. Z. B. Schlüssel übergeben

oder der Erwerber bereits eingezogen ist.

Vor diesem Hintergrund gelten dann die Regeln des WEG

sowohl für den Bauträger, als auch für alle Miteigentümer,

denen ihr Sondereigentum (Wohnung) oder Teileigentum

(Gewerbeeinheit, Garage) bereits übergeben wurde.

Diese Phase verlangt von allen beteiligten Miteigentümern

besondere Flexibilität. Denn das WEG ist bei der Anwendung

an formelle Verfahren gebunden. Dem oft von den Beteiligten

erwarteten „gesunden Menschenverstand“ kann

hier nicht immer entsprochen werden.

Wertprinzip ►Stimmrecht

Wiederholungsversammlung

►Eigentümerversammlung

233

Lexikon

W

Winterdienst

Nach den meisten Satzungen der Gemeinden muss der Winterdienst

in der Zeit von morgens

7.00 Uhr bis abends 20.00 Uhr ausgeführt

werden. Dabei wird meist die

Und da war noch...

Verpflichtung für den Gehweg und

manchmal auch für die Fahrbahn auf

die Grundstücksanlieger übertragen.

Für eine Eigentümergemeinschaft

bedeutet das, dass sie diese Verpflichtung

in irgendeiner Form erfüllen

muss.

Gerade im Schadensfall muss die

Gemeinschaft ihrer Versicherung

darlegen, dass sie ihre Obliegenheitspflicht

erfüllt und damit alles

getan hat, den Winterdienst ordnungsgemäß

auszuführen. Eventuell

beauftragte Reinigungsfirmen sind

...der bequeme

Hausbewohner, der

den Schnee vor seiner

Garageneinfahrt

lediglich nach beiden

Seiten vor die

Nachbargaragen

schob und sich

wunderte, dass er

Ärger bekam.

entsprechend von ihr zu kontrollieren. Nur dann wird,

wenn jemand ausrutscht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

den Verunglückten unter die Arme

greifen. Der BGH hat dazu 2012 einschneidend entschieden.

Mehr dazu unter Tätige Mithilfe.

Wirtschaftsplan

So was Ähnliches wie Planwirtschaft.

Hier plant der Verwalter in Zusammenarbeit

mit dem Verwaltungsbeirat

am Jahresanfang die Ausgaben und

die Einnahmen der gesamten Eigentümergemeinschaft.

Auf der Ausgabenseite geht es dabei

um: Wasserversorgung, Entwässerung,

Heizung und Warmwasser, Auf-

234

Lexikon

W

zug, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung

und Ungezieferbekämpfung, Straßen- und Schneereinigung,

Hausmeister, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung,

Wohngebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,

Hausmeister, Fernsehversorgung, Gemeinschaftsantennenanlage,

Gemeinschaftswaschmaschine, sonstige

Betriebskosten, Verwalterhonorar, Kosten des Gemeinschaftskontos,

Zuführung in die Instandhaltungsrücklage.

Generell ist bei allen Positionen

großzügig zu kalkulieren.

Und da war noch...

Alle vorhersehbaren Ausgabenpositionen

werden nach dem jeweils

geltenden Verteilerschlüssel

auf alle Wohnungen verteilt. Damit

ergibt sich für jede Wohnung

ein anteiliger Jahresbetrag. Der

wird auf 12 Monate als Hausgeld

verteilt und stellt die Einnahmen

der Gemeinschaft dar.

Der Wirtschaftsplan kann in der

Eigentümerversammlung noch

geändert werden. Über den vom

Verwalter erstellten oder geänderten

Wirtschaftsplan beschließen

die Miteigentümer mit einfacher

Stimmenmehrheit. Ab Beschluss

...der misstrauische Eigentümer,

der nach langer

Beobachtungszeit

bemerkte, dass er tatsächlich

mit seiner Etagenheizung

einen Raum

der benachbarten Wohnung

mit beheizt hatte.

muss jeder Miteigentümer sein Hausgeld monatlich im Voraus

auf das Gemeinschaftskonto zahlen. Nach Ablauf des

Jahres erstellt der Verwalter daraus die Jahresabrechnung.

Wohnberechtigungsschein ►Belegungsbindung

Wohnfläche

Fläche innerhalb eines Gebäudes, die nach behördlicher Definition

ausschließlich dem Wohnen zu dienen bestimmt ist.

235

Lexikon

W

Dabei ist es egal ob darin auch tatsächlich gewohnt wird.

Abstellräume innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung

zählen mit zur Wohnfläche.

Über die Größe kann man streiten. Darum hat der Gesetzgeber

für die genaue Ermittlung der Wohnfläche ein Berechnungsverfahren

vorgegeben. Darin ist genau vorgeschrieben,

wie zum Beispiel auch Flächen unter Dachschrägen, Treppen

oder bei Balkonen und Terrassen (i. d. R. mit 25-50%)

berechnet werden. Das gilt aber nur für öffentlich geförderte

Wohnungen bzw. den sozialen Wohnungsbau.

Seit 2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie

löst die alte DIN 283 und die Bestimmungen in der

2. Berechnungsverordnung ab. Der bisherige Abzug von 3%

für Putz entfällt. Die Grundfläche bemisst sich jetzt nach

dem lichten Maß zwischen den begrenzenden Bauteilen.

Wohngeld

Staatlicher Zuschuss zur Miete. Gilt vor allem für einkommensschwache

Mieter. Eigentümer selbstgenutzter Immobilien

können unter bestimmten Voraussetzungen auch

Wohngeld erhalten. Der Antrag wird bei der zuständigen

Gemeinde bzw. Stadt gestellt.

Mit „Wohngeld“ wird manchmal auch das Hausgeld im

Wohnungseigentum bezeichnet. Das ist falsch. Die Anwendung

der korrekten Begriffe vermeidet Verwechslungen.

Wohnungsabnahme

Bei Wechsel des Mieters oder Eigentümers einer Wohnung

wird üblicherweise der Zustand bei Übergabe festgestellt.

Das Ergebnis dabei in einem Wohnungsabnahmeprotokoll

festzuhalten ist sinnvoll. Zählerstände nicht vergessen. Das

ermöglicht aufgeteilte Betriebskostenabrechnungen. Eventuelle

Kosten für die Beseitigung der vom Mieter verursachten

Schäden werden von der Mietkaution abgezogen.

236

Lexikon

W

Abgesehen von der Protokollierung etwaiger Mängel, tritt

mit der Abnahme die Beweislastumkehr ein. Bis zur Abnahme

muss zum Beispiel der Bauträger die Mängelfreiheit

beweisen, nach der erfolgten Abnahme ist bei Baumängeln

der Erwerber einer Wohnung dem Bauträger gegenüber in

der Beweispflicht. Das kann aufwändig und teuer werden.

Das gilt natürlich nur für Kaufverträge in denen die Gewährleistung

nicht ausgeschlossen ist, wie bei „Bestandsimmobilien“.

Eine freundliche Umschreibung für Gebrauchtes und

manchmal auch überraschend Verbrauchtes. Wenn man

dabei am beratenden Architekt gespart hatte.

Wohnungseigentum ►Eigentumswohnung

Wohnungseigentümer ►Miteigentümer

Wohnungseigentümergemeinschaft

►Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentumsgericht

Der Gesetzgeber hat seinerzeit das Wohnungseigentumsgericht

dem Familiengericht

zugeordnet. Als das WEG 1951

verabschiedet wurde, war man wohl der

Ansicht, Eigentümergemeinschaften

würden sich ähnlich umgänglich wie

Familien verhalten.

Wie dem auch sei, seither hat sich die Gesellschaft verändert.

Der Stress hat für alle zugenommen. Inzwischen leben

wir in einer Ellenbogengesellschaft. Das macht auch

vor Eigentümergemeinschaften nicht halt.

Bei Rechtsstreitigkeiten im Wohnungseigentum geht es

nach Aussage der Juristen oft weniger um die Sache, als

237

Lexikon

W

ums Prinzip. „…denen werd’ ich’s schon zeigen“! Unter diesem

Motto wurden schon Prozesse wegen Bildern im Treppenhaus

und Gartenzwergen auf der Wiese geführt. Teilweise

über mehrere Instanzen.

Um eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum

innerhalb einer Wohnung

durchzuführen, hat sich einer unserer

Miteigentümer zwei Jahre lang über drei

Gerichtsinstanzen gewehrt. Sein Anwalt

hat sich mächtig ins Zeug gelegt. Letztendlich

erfolglos. Das hätte der Eigentümer

billiger haben können. Die Duldungspflicht

ist im WEG verankert.

Aus einem Fachblatt des „Bundesfachverband der Immobilienverwalter

e.V.“ (BVI) geht hervor, dass sich Deutschland

mit 26 Richtern die höchste Richterdichte pro 100.000

Einwohner leistet. Zum Vergleich dazu brauchen die Amerikaner

nur 5 und die Holländer nur 6 Richter.

Hoch ist auch die Anzahl der an Streitigkeiten verdienenden

Rechtsanwälte. Dabei sollten sie als Organ der Rechtspflege

vorprozessual vermittelnd auf die streitigen Parteien einwirken.

Doch blinder Prozesswut eines Mandanten kann auch

ein vernünftiger Rechtsanwalt nichts entgegensetzen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

„Das hat der Herr in seinem Zorn erfunden!“, sinnierte ein

mir bekannter Rechtsanwalt und Notar. Da scheint was

dran. „Erfunden“ haben es Prof. Weitnauer und Prof.

Bärmann im Auftrag der damaligen Nachkriegsregierung.

Verkündet wurde das Gesetz 1951. Es regelt wie eine Vereinssatzung

den Umgang der Miteigentümer untereinander.

Hier sind die Rechte und Pflichten der Miteigentümer festgelegt.

Auch die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Mit

seinen damals 64 Paragraphen (heute nur noch 54) war es

238

Lexikon

W

seinerzeit auf die Bedürfnisse des Wohnungsmarktes zugeschnitten.

Eigentümergemeinschaften waren klein und

überschaubar. Man kannte sich und sprach miteinander.

Auch über die Nutzung des gemeinsamen Trockenraums!

Seitdem hat sich so einiges geändert. Bauträger haben seit

den siebziger Jahren Wohnungseigentum auf Vorrat gebaut

und an einander völlig fremde Menschen verkauft. Es

entstanden „Zufallsgemeinschaften“.

Die größte Eigentümergemeinschaft in Deutschland zählt ca.

2.700 Wohnungen. Da kennt niemand alle Miteigentümer

und will es vielleicht auch gar nicht. Das führt zu völlig neuen

Anforderungen an alle Beteiligten. Und die kann dieses

alte Gesetz teilweise nur unzulänglich

lösen. Darum ist bei der

Und da war noch...

Anwendung des Gesetzes eine umfangreiche,

sich fortlaufend ändernde,

Rechtsprechung entstanden.

Gerichtsentscheidungen sind

immer auf den Einzelfall bezogen

und so nicht direkt vergleichbar.

Die Bundesregierung hat das

WEG ab dem 01.07.2007 novelliert.

In der neuen Fassung wurde

unter anderem die Beschlusskompetenz

bezüglich der Kostenverteilung

von Betriebskosten

und Verwaltungskosten erweitert.

Beschlussfassungen über Modernisierungen

sind nunmehr, statt

wie bisher „allstimmig“, jetzt

schon mit einer „doppelt qualifizierten

Mehrheit“ möglich.

Auf diese Weise sind neue Rechtsfragen, die sich durch die

aktuelle Rechtsprechung (sog. „Jahrhundertentscheidungen“

des Bundesgerichtshof (BHG) vom 20.09.2000 bzw.

02.06.2005) ergeben haben, per Gesetz gelöst. Hoffentlich!

239

...die überaus penible Eigentümerin,

die ihre

„Reizwäsche“ aus hygienischen

Gründen nicht im

gemeinsamen Trockenraum

mit der Wäsche

anderer Eigentümer zusammen

trocknen wollte

und sich ihren Nutzungsplan

bei Gericht erstritt.

Lexikon

W

Wohnungsgrundbuchblatt

Liegt beim Grundbuchamt für jede

Eigentumswohnung vor. Ist eine Art

Karteikarte, aus der hervorgeht, welche

Wohnungen im Haus noch zur

Eigentümergemeinschaft dazugehören,

wer Wohnungseigentümer ist,

ob das Grundstück oder die Wohnung

mit einer Grunddienstbarkeit

belastet ist, eine Grundschuld oder

eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Inzwischen wird das Grundbuch fast überall elektronisch

geführt. Ein Notar kann dadurch online per Computer in

das Grundbuch einsehen und Auszüge drucken.

Keinesfalls sollte man einen Kaufvertrag abschließen oder

Zahlungen leisten, wenn das Wohnungsgrundbuch noch gar

nicht angelegt ist. Dies betrifft insbesondere den Ersterwerb

neu gebauter Wohnungen von einem Bauträger oder die

Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum.

Ohne notarielle Teilungserklärung und angelegte Wohnungsgrundbücher

ist das Wohnungseigentum rechtlich

noch gar nicht entstanden. Die Eintragung einer eventuellen

Finanzierungs-Grundschuld ist damit noch nicht möglich.

Wohnungskauf

Natürlich kann man es so machen, wie die mir bekannte

überwiegende Mehrzahl der Erwerber. Man schaut sich die

Wohnung an, wird mit dem Verkäufer handelseinig und

geht zum Notar...

...und fällt nach dem Kauf aus allen Wolken, wenn der mit

gekaufte Garagenanteil gar nicht zur Nutzung eines Garagenstellplatzes

berechtigt oder zu allem Überfluss der Verwalter

ein viel höheres Hausgeld fordert, als es der Verkäufer

genannt hatte. Von der Sonderumlage, die allen Wohnungs-

240

Lexikon

W

eigentümern schon lange vorangekündigt war, ganz zu

schweigen.

Dabei ist für die Gemeinschaft alles vorher fein säuberlich

schriftlich festgehalten worden. Zum einen in der Teilungserklärung

und der Gemeinschaftsordnung und zum anderen

in den Beschlussprotokollen der Eigentümerversammlungen.

Ab dem 01.07.2007 auch in einer vom Verwalter akribisch

geführten Beschluss-

Sammlung.


Wer diese Unterlagen bereits

vor dem Eigentümerwechsel

beim Verkäufer aufmerksam

studiert, ist nachher vor unangenehmen

Überraschungen

einigermaßen sicher.

Falls er die Unterlagen beim

Verwalter einsehen möchte,

muss er sich dazu vom Verkäufer

schriftlich bevollmächtigen

lassen.

...die wütenden Reihenhauskäufer,

als sie erkannten,

dass sie in Unkenntnis

der Rechtslage, haftende

Mitglieder einer Reihenhaus-

Eigentümergemeinschaft mit

erheblichen Zahlungsausfällen

geworden waren.

Keinesfalls ist es zweckmäßig

den Verwalter für Enttäuschungen

verantwortlich zu

machen. Der hat gerade bei

einem Eigentümerwechsel erhebliche

Schwierigkeiten den beteiligten Parteien die auf

einem BGH-Beschluss fußende komplizierte Rechtslage

verständlich zu machen.

Dies betrifft vor allem die Teilnahme an der Eigentümerversammlung,

Stimmrecht und die Jahresabrechnung.

Wohnungsverkauf

Wenn es einem verkaufswilligen Wohnungseigentümer gelungen

ist, sich mit einem Kaufinteressenten auf einen

241

Lexikon

W

Notartermin zu einigen, ist die Sache schon so gut wie gelaufen.

Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, übernimmt

der Notar alles weitere. Er holt auch die zur Umschreibung

erforderliche Verwalterzustimmung ein.

Alle Regelungen des Kaufvertrags haben keine rechtliche

Wirkung für die Eigentümergemeinschaft. Darum können

die Parteien zwar einen konkreten Übernahmetermin für die

Lasten und Nutzungen vereinbaren, für die Eigentümergemeinschaft

bzw. den Verwalter ist jedoch ausschließlich das

Datum der Umschreibung im Grundbuch maßgebend.

Sobald der Eigentümerwechsel durch die Umschreibung im

Grundbuch erfolgt ist, ist der Verkäufer endgültig aus der

Eigentümergemeinschaft ausgeschieden und gegenüber der

Gemeinschaft von allen Pflichten - auch Hausgeld und einer

erst am Folgetag der Eigentumsumschreibung beschlossenen

Sonderumlage - befreit.

In diesem Zusammenhang ist es erforderlich, dem Verwalter

umgehend unaufgefordert eine Kopie der erfolgten Umschreibung

auszuhändigen. Erst dann darf und wird er seine

Daten in der EDV entsprechend ändern.

I. d. R. wird der Beschluss über die Jahresabrechnung erst

in die zeitliche Zuständigkeit des Erwerbes fallen. Rechtlich

muss die Jahresabrechnung für alle Einheiten ganzjährig

erfolgen. Eine unterjährige zeitanteilige Aufteilung

der Einzelabrechnung ist dabei allein Sache der am Eigentümerwechsel

Beteiligten.

242

Lexikon

Z

Zahlungsausfall

Ja! - Das gibt’s. Wegen der gesamtschuldnerischen

Haftung im Innenverhältnis


kann sich niemand davor drücken. Darum

ist es wichtig, dass der Verwalter die

Zahlungsverpflichtungen aller Miteigentümer

zeitnah überwacht und sofort eingreift,

bevor ein Schaden entsteht bzw.

der Zahlungsausfall größer wird.

Auch wenn der Zahlungsausfall zeitnah rechtlich verfolgt

wird, muss zunächst der Fehlbetrag ausgeglichen werden.

Bei Zahlungsausfall eines Miteigentümers, der z. B. die

Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigt, würde

sich sonst das Hausgeld für alle anderen Miteigentümer

verdoppeln.

Eventuell ist auch eine Sonderumlage fällig. Denn die

Instandhaltungsrücklage darf dafür keinesfalls zweckentfremdet

werden.

Zinsbescheinigung

Dient dem Miteigentümer als Nachweis für erhaltene Guthabenzinsen

und gezahlte Kapitalertragssteuer.

Für die Gelder der Instandhaltungsrücklage zahlt die Bank

der gesamten Eigentümergemeinschaft Guthabenzinsen

aus. Weil es für eine Eigentümergemeinschaft keine Freistellungsbescheinigung

gibt, werden gleich von der Bank

aus dem Zinsertrag, Kapitalertragssteuer und Solidaritäts-

Zuschlag an das Finanzamt abgeführt.

Mit der vom Verwalter jeder Jahresabrechnung beigefügten

Zinsbescheinigung kann jeder Miteigentümer die vorab

einbehaltene Kapitalertragsteuer mit seiner persönlichen

Steuerschuld verrechnen.

243

Lexikon

Z

Zitterbeschluss

Sie kennen das noch aus ihrer Kindheit.

Der Ball kommt. Schuss! - Au weh!!! Es macht klirr... abhauen

…und zittern, ob die frevelhafte Tat entdeckt wird...

So etwas gibt es auch beim Wohnungseigentum. Dort wird

ein mit Mehrheit gefasster Beschluss zunächst einmal ab

Beschlussverkündung durch den Verwalter wirksam. Ganz

gleich, ob der Beschluss rechtens

ist oder anfechtbar. Jeder Miteigentümer

hat nämlich das Recht,

diesen Beschluss innerhalb eines

Monats beim Wohnungseigentumsgericht

anzufechten. Das Gericht

prüft dann, ob bei der Beschlussfassung

alles mit rechten

Dingen zugegangen ist, ob der Beschluss

den Grundsätzen ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht

oder ob der Teufel dabei im Spiel war.

Wenn dabei gegen Rechtsvorschriften verstoßen wurde,

wird der Beschluss aufgehoben.

Manchmal lässt man aus gutem Grund in Eigentümerversammlungen

„fünf gerade sein“. Dann wird ein Beschluss,

gefasst, der anfechtbar ist und zittert einen Monat lang in

der Hoffnung, dass nicht angefochten wird. Darum die Bezeichnung:

Zitterbeschluss.

Das gilt natürlich nur für Beschlüsse, die von der Justiz

nicht von vorne herein als nichtig angesehen werden. Nichtig

sind beispielsweise Beschlüsse, die gegen Gesetze oder

andere zwingende Rechtsvorschriften verstoßen oder zu deren

Beschlussfassung die Eigentümerversammlung gar

keine Beschlusskompetenz hat. Derartige Beschlüsse werden

nie rechtswirksam und damit rechtsbeständig. Sie

können auch noch nach Jahren Streitgegenstand werden

und erhebliche Kosten verursachen.

244

Lexikon

Z

Spätestens wenn ein Verwalter seine Belehrung ins Beschlussprotokoll

mit aufnimmt, sollten bei allen Miteigentümern

die Alarmlampen aufleuchten.

Zivilprozessordnung (ZPO)-Verfahren

Seit dem 01.07.2007

werden Gerichtsverfahren

im Wohnungseigentum

statt bisher im

Rahmen der Freiwilligen

Gerichtsbarkeit (FGG-

Verfahren) nunmehr im

Rahmen der Zivilprozessordnung

(ZPO)

durchgeführt. Im Gegensatz

zum FGG-Verfahren muss der Richter zunächst mal

jeden vorgetragenen Blödsinn glauben. Zumindest solange

bis vom Prozessgegner glaubhaft widersprochen wird. Damit

sind für die Prozessbeteiligten höhere Anforderungen

und höhere Kosten verbunden. Hier gibt es Kläger und Beklagte.

Ein Rechtsanwalt, der bereits im Vorfeld die Erfolgsaussichten

fair beurteilt, kann unsinnige Prozesse

vermeiden helfen oder die Erfolgsaussichten verbessern.

Gerade darum ist es wichtig, sich an einen mit dem Wohnungseigentumsrecht

vertrauten Rechtsanwalt zu wenden.

Er ist mit den sehr speziellen Formalien des WEG vertraut

und verbessert damit die Erfolgsaussichten.

Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten werden mit

Gerichtsurteil auf die Prozessbeteiligten verteilt. Je nach obsiegen,

werden die Kosten nach Quote auf beide Parteien

oder der unterliegenden Partei vollständig allein auferlegt.

Der Instanzenzug für Binnenstreite im WEG umfasst jetzt:

Amtsgericht - bestimmte Landgerichte - BGH

245

Lexikon

Z

Zustandsstörer

Jemand, der für eine Gefährdung

oder Schädigung von Menschen

oder Umwelt verantwortlich

ist. Verbreitet sind Hindernisse

in Fluchtwegen, z. B. Blumendekorationen,

Schränkchen,

Schuhe usw. im Treppenhaus.

Wer seinen Blumenkasten entgegen

dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft

außen am

Balkon anbringt, ist noch kein

Zustandsstörer. Er wird es aber

dann, wenn sich die Haltevorrichtung

lösen sollte und der

Kasten unglücklicherweise auf

den Kopf des Nachbarn fällt.

Wenn der zu allem Überfluss

zwar hart im Nehmen, doch

rachsüchtig ist und darum dem

Blumenfreund an den Kragen

geht, ist damit das Blumenkastenopfer

zum Handlungsstörer

geworden.

Und da war noch...

...die vom „Frühlingsduft“

begeisterte Hausbewohnerin,

die mit extremen

Gebrauch von Weichspüler

nicht nur ihre Wäsche,

sondern auch die Waschküche

und das ganze

Haus duften ließ, bis es

der verschnupften Eigentümergemeinschaft

stank

und ihr nahelegte, doch

bitte selbst zu verduften.

Zustellungsvertreter

Mit der Novellierung des WEG ab

01.07.2007 wurde auch der Verwalter

offiziell als Zustellungsvertreter der

Gemeinschaft bestimmt. Er ist bevollmächtigt

gerichtliche Schreiben namens

der Eigentümergemeinschaft entgegenzunehmen.

Die Abwälzung auf

den Verwalter spart der Justiz Eigenaufwand

und Kosten.

246

Lexikon

Z

Und was ist, wenn der Verwalter in Interessenkollision

kommt? Damit die Sache auch dann klappt, wenn der Verwalter

selber in einen Rechtsstreit mit der Eigentümergemeinschaft

eingebunden ist, muss die Eigentümergemeinschaft

zusätzlich noch einen Ersatzzustellungsvertreter und

auch noch dessen Vertreter benennen. Diese Ersatzzustellungsvertreter

müssen beim Einreichen einer Klage dem

Wohnungseigentumsgericht bereits genannt werden.

Was ist, wenn der Ersatzzustellungsvertreter seine Wohnung

verkauft hat und längst über alle Berge ist?

Falls sich niemand für diese Aufgabe finden sollte, wird das

Wohnungseigentumsgericht im Bedarfsfall von Amts wegen

einen Ersatzzustellungsvertreter benennen. Das wird jedoch

zusätzliche Kosten auslösen. Diese Lösung ist jedoch nach

Abwägung aller Eventualitäten die praktikablere Variante.

Zwangsversteigerung

Wenn die Gemeinschaft in das Grundbuch des Schuldners

eine Sicherungshypothek eintragen lässt, kann sie auch

die Versteigerung der Eigentumswohnung beantragen.

Im Regelfall ist es so, dass zahlungssäumige Miteigentümer

generell überschuldet sind. Im Grundbuch sind vorrangige

Grundschulden eingetragen. Wenn ein nachrangig eingetragener

Gläubiger - hier die Eigentümergemeinschaft - die

Zwangsversteigerung betreibt, muss sie jemanden finden,

der ein möglichst hohes Gebot abgibt. Das Gebot sollte höher

sein, als die vorrangigen Belastungen aus dem Grundbuch.

Nur dann bleibt für die nachrangig eingetragene Gemeinschaft

vom Versteigerungserlös etwas übrig. So hohe

Erlöse werden normalerweise aber nicht erzielt.

Dabei sagt die Eintragung einer Grundschuld nichts darüber

aus, ob überhaupt ein Darlehen aufgenommen wurde

und wenn ja, wie hoch die Darlehensschulden zum aktuellen

Zeitpunkt überhaupt sind. Wegen des Datenschutzes

bekommt der Verwalter nämlich keine Auskunft.

247

Lexikon

Z

Für die bisherigen Hausgeldschulden muss der Ersteigerer

nicht aufkommen. Insoweit geht die Gemeinschaft mit ihrer

Forderung leer aus. Dafür aber zahlt er, ab dem Zuschlagsdatum

das monatliche Hausgeld für seine Wohnung.

Und noch ein Trostpflaster: Die

von der Gemeinschaft finanzierten

Versteigerungskosten erhält sie

auf jeden Fall vorrangig aus dem

Versteigerungserlös zurück.

Und da war noch...

Mit der Novellierung des WEG

wurde zeitgleich im Zwangsversteigerungsgesetz

(ZVG) die Rechtsstellung


bei der Zwangsversteigerung gegen

einen säumigen Miteigentümer gestärkt.

Die Forderung der Eigentümergemeinschaft

wird demnach

vorrangig vor den anderen Grundschuldgläubigern

bedient.

Mehr dazu unter Rangklasse.

Zwangsverwaltung

Kann auf Antrag beim Wohnungseigentumsgericht

für eine Eigentümergemeinschaft

oder ebenso für eine einzelnes Sondereigentum

oder Teileigentum angeordnet werden.

Im ersten Fall ist der Zwangsverwalter gehalten, so

schnell wie möglich auf die rechtssichere Neuwahl eines

Verwalters hinzuwirken.

Bei einer Eigentumswohnung oder einer Gewerbeeinheit

wird die Zwangsverwaltung vorwiegend dann beantragt,

wenn die vorrangig finanzierende Bank die Versteigerung

nicht betreibt. Dabei wird schon mal auf die

248

...der zahlungsunwillige

Teileigentumserwerber,

der von Anfang an keinen

Pfennig Hausgeld für

seine Gaststätte zahlte

und sich wunderte, dass

ihm sein hochverschuldetes

Teileigentum nach

jahrelangen Verfahren

letztendlich doch weggepfändet

wurde.

Lexikon

Z

Unkenntnis der Gemeinschaft gehofft, die ein „Ende

mit Schrecken“ will und versteigert.

Doch dabei würde der Versteigerungserlös

vollständig in die Kasse

der Bank fließen. Und die Gemeinschaft

bliebe auf den Versteigerungskosten

sitzen.

Dann bietet sich die Zwangsverwaltung

an. Doch die lohnt sich

i. d. R. nur im Fall der Vermietung.

Dabei kümmert sich der Zwangsverwalter

insbesondere um den

Einzug der Miete und ggf. um neue

Mieter. Aus der Mieteinnahme zahlt er soweit übrig das

monatliche Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft.

Zwangsvollstreckung ►Vollstreckung

Hier ist zunächst mal Schluss mit der Besserwisserei!

249

Anhang

251

Anhang

Wohnungseigentum - was ist das?

„Ein Haus zu bauen, liegt in der Natur des Menschen. Miete

zahlen nicht!“, lautet die Werbebotschaft einer bekannten

Bausparkasse.

Für denjenigen, für den aus den

verschiedensten Gründen kein

Einfamilienhaus in Frage kommt,

gibt es als Alternative eine Eigentumswohnung.

Bei dieser Eigentumsform befindet

sich auch das gesamte Anwesen

im Eigentum mehrerer Eigentümer.

Dabei ist jedem Miteigentümer

eine Wohnung darin zugewiesen, die er bewohnen,

vermieten, beleihen oder sogar verkaufen kann ohne dass

die anderen Miteigentümer ihn daran hindern können. Er

genießt dabei ein gehöriges Stück mehr Freiheit und Sicherheit

wie in einer Mietwohnung. Jedoch deutlich weniger

als in einem freistehenden Einfamilienhaus.

Um das Zusammenleben zu regeln, hat der Gesetzgeber

mit dem WEG eine neue Eigentumsform geschaffen: das

"Wohnungseigentum".

Mit dem Eigentum an der Wohnung gehen aber auch

Rechte und Pflichten am gemeinschaftlichen Teil des Anwesens

einher. Damit hier auch gehandelt werden kann,

wenn sich nicht alle vollständig einig werden, entscheiden

die Miteigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung

mehrheitlich über ihre Angelegenheiten.

Wie bei einer Mietwohnung muss auch hier jeder seinen

Beitrag zum Erfolg der Hausgemeinschaft beitragen. Ein

Haus im Haus ist eine Eigentumswohnung sicher nicht.

Dennoch bietet sie einen höheren Wohnkomfort als eine

Mietwohnung und dient oft als Sprungbrett für den späteren

Erwerb eines Einfamilienhauses.

253

Anhang

Viele Eigentümer nutzen diese Kapitalform auch zur Geldanlage

oder als Alterssicherung.

Eigentumswohnungen liegen oft sehr zentral und man

spart sich lange Anfahrten um am Leben in der City teilzunehmen.

Dazu kommt, dass man sich bei einer Eigentumswohnung

außer der jährlichen Teilnahme an der Eigentümerversammlung,

meist um nichts weiter kümmern

muss. Haus- und Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege

und Instandhaltung werden vom Verwalter organisiert.

Auch wenn die Sache ihren Preis hat, ist es oft doch

wirtschaftlicher als der gleiche Aufwand bei einem Einfamilienhaus.

Bevor Sie kaufen, prüfen Sie ob die Bausubstanz in Ordnung

ist, sich die Eigentümer verstehen und der Verwalter

sachkundig und zuverlässig ist.

Wer sorgfältig auswählt und eine Wohnung findet, die zu

ihm passt, wird daran ein Leben lang Freude haben. Aber

nicht unbedingt Freude an den schon mal wechselnden

Nachbarn.

254

Anhang

Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten?

Gerade im Wohnungseigentum

vernachlässigt der Planer oft die

tatsächlichen praktischen und

psychologischen Anforderungen

der zukünftigen Bewohner zu

Gunsten der Gewinnoptimierung

des Bauträgers.

Im Gegensatz zum Bau von

Mietwohnungen gilt es Eigentumswohnungen

so herzustellen,

dass der Verkaufspreis

dem Interessenten attraktiv erscheint.

Dauerhafte Materialien

und Konstruktionen zahlen sich bei einem „Geiz ist geil“-

Kaufverhalten auf Seiten des Bauträgers nicht aus. Hauptsache

die Zeit der Gewährleistung wird von ihm gut überstanden.

Manchmal wird mit einer Gewährleistungsverhinderungsverwaltung

die erforderliche Instandhaltung

und Instandsetzung so lange hinausgezögert, bis die Eigentümergemeinschaft

dran glauben muss.

Es gibt jedoch Hinweise in Planunterlagen, die auf die

Qualität der Planung und eventuell auch dem damit verbundenen

Ausführungsniveaus schließen lassen.

Wenn zum Beispiel der Duschabfluss in der hintersten

Ecke des Raumes und nicht aus Revisionsgründen an der

vorderen Ecke angeordnet ist, kann man den Eindruck

gewinnen, dass der Planer sich entweder keine Gedanken

dazu gemacht hat oder ihm die Detailausführung egal ist.

Oder wenn die Anordnung der Spüle und des Herds ohne

Berücksichtigung der praktischen Arbeitsabläufe gem. den

Richtlinien der „Arbeitsgemeinschaft moderne Küche e. V.“

bzw. den einschlägigen DIN-Normen widerspricht, kann es

vorkommen, dass man statt 62 lfm pro bereitete Mahlzeit

nunmehr 112 lfm in der Küche zurücklegen muss.

255

Anhang

So gibt es viele Details vor dem Kauf zu bedenken:

• Treppen und Böschungen in der Darstellung der Außenanlagen

werden gerne zugunsten ebener Grundstücke

weggelassen. Da kann es schon mal passieren,

dass man später aus dem Küchenfenster gegen eine

Stützmauer schaut.

• Rundherumaussichtsglücksgefühl

kann nach

vollständiger Fertigstellung

der Nachbarbebauung

dem Gefühl in einer

Gefängniszelle mit Hofaussicht

weichen.

• Ist ein der Wohnung im

Grundbuch zugeordneter Kfz.-Stellplatz vorhanden?

• Entspricht der im Grundbuch zugeordnete Kfz.-

Stellplatz auch der Realität?

• Oder sind ausreichend frei verfügbare Stellplätze gut

erreichbar?

• Garagen erfordern Gedanken zum optimalen Winterdienst

und zum Rangieren bzw. Wenderadius der

Fahrzeuge beim ein- und ausfahren.

• Garagen mit hydraulisch verstellbaren Plattformen sog.

„Doppelstock-Parker“ erfordern erheblichen Pflege- und

Wartungsaufwand von darauf spezialisierten Fachfirmen.

• Treppen können im fortgeschrittenen Alter nicht mehr

so gut begangen werden.

• Außentreppen brauchen Handläufe und Absätze. Bei

Frost können Metallhandläufe bei bloßer Berührung

ungewollte intensive Klebeverbindungen eingehen.

256

Anhang

• Kelleraußentüren vermeiden den Transport von Rasenmäher

und Fahrrädern durchs Treppenhaus.

• Gibt es Abstellmöglichkeiten für Gartengerätschaften

und -maschinen, ggf. in einem Geräteschuppen? Der

Transport zum Einsatzort sollte bequem möglich sein.

• Sind ausreichend Stellflächen für Müllgefäße vorgesehen?

Falls vorhanden gerne direkt neben dem Eingang

oder vielleicht sogar unter dem Küchenfenster?

• Abwasserhebeanlagen müssen regelmäßig gewartet

werden, denn sie können bei Ausfall zu intensiven

Kontakten mit dem biologischen Kreislauf führen,

insbesondere in Gartengeschosswohnungen.

• Apropos „Gartenwohnung“: Ist eine elegante Bezeichnung

für den althergebrachten Begriff „Kellerwohnung“

die oft gedanklich (völlig zu Unrecht?) mit feucht

und muffig in Verbindung gebracht wird.

• Stellfläche und Anschluss für Waschmaschine und

Trockner in der Wohnung oder im gemeinsamen

Wasch-Trockenraum vorgesehen?

• Münzzähler führen oft zu Nutzungsstress und erhöhten

Betriebs- und Instandhaltungskosten.

• Gemeinschaftliche Wasser- oder Gaszähler und deren

Absperreinrichtungen in privaten Kellerräumen laden

hervorragend zu nachbarlicher Kontaktaufnahme ein.

• Ist ein der Wohnung im Grundbuch zugeordneter Keller-Abstellraum

vorhanden? Und entspricht der Keller

auch der Realität?

• Separate Wohnungs-Außentüreingänge begünstigen

die Individualität der Miteigentümer, schaden jedoch

häufig dem Zusammengehörigkeitsgefühl und führen

zu teuren Dienstleistungsersatzlösungen.

257

Anhang

• Einraum-Apartments an einer einzigen Hausseite verhindern

oft die mehrmals täglich erforderliche Querlüftung

und unterstützen die Zucht von Schimmelpizen.

• Wir neigen alle dazu uns fußläufig den kürzesten Weg

von „A“ nach „B“ zu erschließen. Das kann man vorwiegend

in öffentlichen Parkanlagen beobachten,

wenn Planer diesen Grundsatz vernachlässigt haben.

Das gilt aber auch für die Möblierung im Raum, wenn

die Balkontür erreicht werden soll.

• Balkone, deren Böden höher liegen als das Wohnzimmer

oder die außenseitig wannenartig ohne Notabläufe

angeordnet sind, können bei Platzregen oder Schneeschmelze

aufstauen, da das Wasser nun ersatzweise

seinen Weg durch die Balkontür nimmt und auf diese

Weise freundlicherweise zur Schadenminimierung an

der außenliegenden Balkonkonstruktion beiträgt.

• Der Mensch fühlt sich instinktiv sicherer, wenn er aus

seiner Ruheposition die Tür bzw. das Fenster sehen

kann. Das gilt vor allem im Schlafzimmer.

• Möbel mit handelsüblichen Maßen (z. B. Bett, Kleiderschrank,

Kücheneinrichtung) werden im Plan schon

mal kleiner dargestellt, wie sie tatsächlich sind.

• Bett im Dachgeschoss wird unter der Dachschräge

angeordnet, die jedoch so niedrig ist, dass dort gar

kein Bett aufgestellt werden kann.

• Im Wohnraum fehlende Wandlängen für Couchgarnitur

oder Schrank. Im Plan Couch mitten im Raum?

• Schlafraum liegt direkt neben Aufzugsschacht.

• Im Schlafzimmer hinter der Tür zu geringe Stelltiefe

für Kleiderschrank.

• Im Schlafzimmer führt ein Kleiderschrank vor einer

nicht optimal wärmegedämmten Außenwand häufig

zu Kondensat bzw. damit zu Schimmelpilz dahinter.

258

Anhang

• Wasserhähne in Küchenarbeitsplatten unter dem Küchenfenster

verhindern bei zu niedriger Brüstungshöhe

des Fensters das Öffnen des Flügels zum Putzen.

• Rollläden vor Festverglasungen lassen sich rückseitig

nicht reinigen.

• Festverglasungen in Treppenhäusern oder an Oberlichtern

in Wohnungen erfordern häufig wiederkehrende

professionelle Reinigungen.

• Treppenhaus-Fenstergläser in Höhe der Stufen müssen

durch Umwehrungen gegen abstürzen gesichert

sein oder aus Sicherheitsglas bestehen.

• Kunststofffenster und -Balkontüren lassen sich in

wenigen Sekunden mit einem

Schraubenzieher oder Holzkeil

öffnen. Durchwurfhemmende

Fenstergläser und einbruchshemmende

Beschläge mit Pilzzapfen

bieten hier deutlich

mehr Sicherheit.

• Abluftanschlüsse für Dunsthauben direkt durch die

Außenwand sorgen für intensiven Austausch der

Kochkulturen im Haus.

• Einrohr- oder Zweirohrheizung, Rückabsperrventile

an Heizkörpern? - Fragen sie einen Heizungsfachmann.

• Voreinstellbare Thermostatventile in sämtlichen Einheiten

sind Voraussetzung für einen hydraulischen

Abgleich der Heizungsanlage bei der Modernisierung

und damit für einen Kredit für die Eigentümergemeinschaft

oder Zuschuss bei einer Förderung durch die

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

259

Anhang

Kauf einer Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen sind sehr beliebt. Ganz gleich ob es

sich um einen sanierten Altbau oder um einen modernen

Neubau handelt. Nach langer Suche hat man endlich eine

passende Wohnung gefunden und kann dem Vermieter Lebewohl

sagen. Man glaubt sich am Ziel aller Wünsche, sein

eigener Herr zu sein.

Ist das wirklich so? - Seitens des Verkäufers

werden gerne nur die positiven

Seiten ins rechte Licht gerückt. Wir

sind jedoch der Auffassung, dass auch

die Kenntnis über die Risiken die optimalen

Chancen für jeden Eigentümer

sichert. Um für Kaufinteressierte den

Traum von einer eigenen Wohnung

nicht zum Alptraum werden zu lassen,

habe ich im Folgenden einige Hinweise

zusammengestellt.

Die gesamte Wohnanlage besteht aus dem Gemeinschaftseigentum,

das sind diejenigen Bereiche, die von allen Bewohnern

gemeinschaftlich genutzt werden und den einzelnen

Wohnungen, dem Sondereigentum. Jede Wohnung gehört

einem anderen Eigentümer. Jeder Miteigentümer ist

gleichberechtigt aber auch gleich verpflichtet. Dabei hat jeder

das Recht auf individuelle Lebensgewohnheiten und

Ansichten. Dies gilt es zu koordinieren. Nur so können die

Versorgung mit Wärme und Wasser, die Entsorgung und

erforderlichen Instandhaltungs- und Pflegemaßnahmen im

gemeinschaftlichen Eigentum organisiert werden. Und da

viele Köche den Brei verderben, sind im WEG Regeln für

die Organisation einer Eigentümergemeinschaft aufgestellt.

Darüber hinaus hat jede Eigentümergemeinschaft eine individuelle

Teilungserklärung mit einer Gemeinschaftsordnung.

In der Teilungserklärung steht, wie die einzelnen Wohnungen

im Gebäude aufgeteilt sind. Es ist zweckmäßig vor dem

260

Anhang

Kauf zu prüfen, ob die angebotene Wohnung exakt genauso

auch in der Teilungserklärung ausgewiesen ist. Es ist

schon vorgekommen, dass eine Wohnung vorgezeigt wurde,

jedoch lt. Kaufvertrag eine ganz andere Wohnung gekauft

wurde. Und wenn man das erst nach Jahren bemerkt, ist

das Durcheinander ziemlich groß. Es ist auch zu prüfen,

ob die zugesagten Eigenschaften, wie eigener Stellplatz

oder eigener Gartenteil wirklich lt. Teilungserklärung der

Wohnung zugeordnet sind. Im Kaufvertrag zugesicherte Eigenschaften

kann man nur beanspruchen, wenn dies auch

die Teilungserklärung ausweist.

Die Gemeinschaftsordnung ist ein Anhang zur Teilungserklärung

und regelt die Organisation der Eigentümergemeinschaft,

insbesondere die Rechte und Pflichten.

Jeder Eigentümer ist Mitglied einer Zufallsgemeinschaft.

Miteigentümer kann man sich nicht aussuchen. Wer sich

in eine bestehende Gemeinschaft einkaufen möchte, sollte

sich beim Verkäufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen

ansehen. Darin ist gewissermaßen die "Geschichte"

der Eigentümergemeinschaft festgehalten. Welche

Probleme es gab und wie sie bewältigt wurden, lässt

erkennen, wie das Zusammenleben funktioniert.

261

Anhang

Die Instandhaltungsrücklage dient zur Erhaltung des gemeinschaftlichen

Eigentums, wie z. B. Dach, Fassade,

Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenanlagen.

Zur Finanzierung zahlt jeder Eigentümer ein monatliches

Hausgeld für Instandhaltung, Heizung, Wasser, Strom,

Dienstleistungen usw. auf das Gemeinschaftskonto ein.

Sollte einmal das Geld der Gemeinschaft nicht reichen, so

wird eine Sonderumlage fällig. Dann muss jeder Eigentümer

noch einmal zusätzlich in die Tasche greifen.

Das gleiche gilt, wenn ein Miteigentümer finanziell notleidend

wird. Klingeln Sie ruhig mal beim Nachbarn und lassen

Sie ihn ein wenig aus dem „Nähkästchen“ plaudern.

Auswahlkriterien für den Kauf

Eigentumswohnungen gibt es in den vielfältigsten Formen

und Qualitäten. Die Qual der Wahl kann ich Ihnen leider

nicht abnehmen. Doch hier einige Tipps.

Selbstnutzung oder Kapitalanlage

Selbstnutzer stellen andere Anforderungen

an die Wohnung als Vermieter.

Psychologen haben herausgefunden,

dass wir mehr aus dem Bauch heraus

entscheiden, als es uns bewusst ist.

Wer also eine Wohnung findet, bei der

es „klick“ macht, und der der von einem

auf den anderen Augenblick

weiß, dass sie die „Richtige“ ist, kann

sich glücklich schätzen. Er darf sich

gegenüber dem Verkäufer nur nichts anmerken lassen. Das

könnte seinen Verhandlungsspielraum einengen.

262

Anhang

Der Kapitalanleger, der vermieten möchte, legt andere Maßstäbe

an. Ihm kommt es darauf an, ob für eine Wohnung in

dieser Lage ausreichende Nachfrage von Mietinteressenten

besteht. Auch die Höhe der nachhaltig erzielbaren Miete

muss sich in angemessener Verzinsung zum Kaufpreis bewegen.

Der steuerliche Aspekt ist dabei ebenfalls zu berücksichtigen.

Zunehmend schauen Mieter auch auf die Höhe

der Mietnebenkosten (Betriebskosten). Hier sind Wohnungen

mit geringem Bewirtschaftungsaufwand eindeutig im Vorteil.

Neukauf vom Bauträger

Wer eine neue Wohnung zum Erstbezug

kauft, muss zunächst prüfen, ob

die Ausführungsqualität den Wünschen

entspricht. Beim Kauf aus dem

Prospekt sollte der Baubeschreibung

größte Aufmerksamkeit geschenkt

werden. Ist sie präzise formuliert? Ist

das geplante Gebäude auf der Zeichnungsdarstellung

in die tatsächliche

Grundstückssituation eingefügt? Ist

die in der Zeichnung dargestellte Möblierung

realistisch? Und jetzt wird’s kleinkariert: Sitzt im

Plan der Duschabfluss in der hintersten Wandecke, da wo

kein Installateur mehr dran komm? Oder hat der Planer

mitgedacht? - Im Zweifel fragen Sie einen Architekten.

Gerade ein Bauträger ist naturgemäß gehalten im Interesse

eines möglichst attraktiven Verkaufspreises die Herstellungskosten

möglichst gering zu halten. Im Gegensatz zu

einem Bauherrn der beabsichtigt seine erstellten Wohnungen

langfristig bei geringen Instandhaltungskosten zu vermieten,

bleibt der Bauträger von Wohnungseigentum hiervon

verschont. Da kann es schon mal passieren, dass wichtige

Detaillösungen dem Zufall überlassen werden und die

billigsten Handwerker ausgewählt werden. Diejenigen

Handwerker, die mit dem geringsten Preis angetreten sind,

263

Anhang

neigen schon mal zu sog. „Pfusch am Bau“. Häufig treten

die hieraus entstehenden Baumängel bzw. Bauschäden erst

nach Jahren außerhalb der Frist der Gewährleistung auf.

Guter Rat und Nachbesserungen sind dann teuer. Darum

ist es sinnvoll, weitere Überlegungen anzustellen.

Ist der Bauträger und sind die am Bau beteiligten Handwerker

zuverlässig und fachlich qualifiziert? Stehen geringe

Instandhaltungskosten oder nur auf schnellen Verkauf gerichtete

geringe Herstellungskosten im Vordergrund? Ist der

Verkäufer finanziell in der Lage das laufende Hausgeld auch

für noch nicht verkaufte Wohnungen zu bezahlen? Ist sichergestellt,

dass das Gebäude auch im Fall einer möglichen

Insolvenz mängelfrei fertig gestellt wird? Über die damit verbundenen

Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüche

kann Sie ein Rechtsanwalt beraten.

Auch wenn sich alle am Bau Beteiligten viel Mühe geben,

lassen sich bei so viel Handarbeit Fehler nicht immer vermeiden.

Es kommt jedoch darauf an, ob und wie man sie

beseitigt.

In den ersten Jahren gilt es der Baufeuchtigkeit zur Vermeidung

von Schimmelpilz durch angepasstes Heizen und Lüften

entgegen zu wirken. Danach sinken die Heizungskosten.

Wie die Miteigentümer miteinander umgehen zeigt sich in

der Eigentümerversammlung bzw. den Beschlussprotokollen

und der Beschluss-Sammlung. Oft braucht es einige Jahre

bis alle ihren Platz in der Eigentümergemeinschaft gefunden

haben und die Vorteile dieser Wohnform optimal nutzen

können.

Kauf über Makler

Bei einer Bestandsimmobilie sollte ein Baufachmann prüfen,

ob eventuell Baumängel und Bauschäden vorliegen.

Die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage ist im

Zusammenhang mit dem Erhaltungszustand des Gebäudes

264

Anhang

zu sehen. Wenn gerade aufwändige Instandhaltungsmaßnahmen

durchgeführt wurden, kann die Instandhaltungsrücklage

gering sein. Das geht dann in Ordnung.

Anders ist die Sache, wenn erheblicher Instandhaltungsstau

besteht und die Rücklage nicht kostendeckend ist.

Hier muss man mit entsprechenden Sonderzahlungen zur

Auffüllung der Instandhaltungsrücklage rechnen.

Auch wenn man sich spontan in die angebotene

Wohnung verliebt haben sollte,

gilt es eventuelle Scheuklappen abzulegen.

Lassen Sie sich die Jahresabrechnungen

und die Protokolle der Eigentümerversammlungen

vom Vorbesitzer zeigen. Dadurch

bekommen Sie auch einen Einblick

in die „Geschichte“ der Eigentümergemeinschaft.

Man kann daran erkennen, wie der Umgang

der Eigentümer miteinander ist und wie die Gemeinschaft

organisiert ist.

Ein Makler hat i. d. R. nur geringe Kenntnis von der von

ihm angebotenen Wohnung. Er wird sich darauf verlassen,

was für Angaben ihm sein verkaufswilliger Auftraggeber

macht. Sein Interesse gilt vor allem dem Kaufabschluss

und seiner Provision. Ob der Erwerber mit der von ihm gekauften

Wohnung glücklich wird und in die Eigentümergemeinschaft

passt, ist gegenüber seinem Provisionsbestreben

von nachrangigem Interesse. Man geht ab Kauf ohnehin

getrennte Wege.

Kauf über Verwalter in seiner Maklereigenschaft

Einen gemeinsamen Weg mit dem Verwalter geht ein Erwerber

einer Wohnung, die er direkt vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft

erwirbt.

265

Anhang

Solch ein Verwalter wird sich hüten „Schrott“ anzubieten.

Denn er weiß einiges über den Bauzustand des Gemeinschaftseigentums

und mögliche aktenkundige Probleme mit

der Wohnung. Ein sich über den Tisch gezogener Erwerber

kann schließlich dem Verwalter sehr viel Stress bereiten.

Ein sich nicht in die Gemeinschaft einfügender Erwerber

kann ihn auch Sympathie der übrigen Miteigentümer kosten.

Darum wählen erfahrungsgemäß makelnde Verwalter

sowohl die Wohnungen, die sie zu fairen Preisen anbieten,

als auch die infrage kommenden Kaufinteressenten im Interesse

aller Beteiligten so passend wie möglich aus.

Kauf vom Vorbesitzer

Zur Prüfung der Bauqualität und zur

Instandhaltungsrücklage gilt das Gleiche

wie im Kapitel „Kauf über Makler“

bereits beschrieben.

Die Prüfungskriterien für die Verwaltungsorganisation

entsprechen denen

anderer Kaufvarianten. Suchen Sie das

Gespräch mit anderen Miteigentümern.

So lässt sich auch erkennen, ob der Vorbesitzer die jährliche

Zuführung in die Instandhaltungsrücklage kleingeredet hat,

um evtl. aufgelaufene Reparaturkosten einem Erwerber aufzubürden.

Große oder kleine Wohnanlage

Wer gerne für sich allein lebt, kann von der Anonymität einer

größeren Wohnanlage profitieren. Hier werden oft alle

Arbeiten von einem Hausmeister übernommen und der Miteigentümer

muss sich so gut wie um nichts zu kümmern.

Wegen der Größe ist die gesamte Abwicklung wirtschaftlicher.

Darum sind die anteiligen Kosten für den laufenden

Betrieb auch geringer als bei kleinen Anlagen.

266

Anhang

Viele Leute glauben in einer größeren Eigentümergemeinschaft

mit mehr sozialen Konflikten konfrontiert zu werden.

Das kann ich aus unserer Erfahrung nicht bestätigen.

Größere Eigentümergemeinschaften haben oft einen Verwaltungsbeirat,

der sich engagiert einbringt. Dies dient

dem Wohl der gesamten Gemeinschaft.

In einer kleineren Wohnanlage ist dagegen

alles übersichtlicher. Der einzelne

Miteigentümer lebt aktiver innerhalb

der Gemeinschaft. Um Kosten

zu sparen, werden oft die typischen

Hausmeisteraufgaben von den

Eigentümern als tägige Mithilfe übernommen.

Kleinere Wohnanlagen sind in der Regel

nicht so wirtschaftlich zu betreiben,

als größere. Das gilt auch für Verwalter. Darum ist es

schwierig für Gemeinschaften mit weniger als acht Wohnungen

einen professionell arbeitenden Verwalter für das ortsübliche

Verwalterhonorar zu finden. Falls er trotzdem die

Verwaltung übernehmen sollte, wird er vom üblichen Honorar

abweichen müssen.

Dafür ist in einer kleinen Gemeinschaft alles individueller.

267

Anhang

Lebensdauer von Bauteilen

Auch wenn Ihnen der Verkäufer etwas anderes erzählt. Der

Verschleiß beginnt mit der Fertigstellung! Sei das Haus auch

noch so hochwertig gebaut. Um das auszugleichen ist eine

Eigentümergemeinschaft auch durch das WEG verpflichtet

für eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu sorgen.

In diesem Artikel geht es um die statistische Lebensdauer

der einzelnen Bauteile. Natürlich beeinflusst die Materialqualität

und die Sorgfalt der Verarbeitung auch deren Lebensdauer.

Vielleicht kennen Sie das sogenannte „Knickei von

Halstenbek“ (www.knickei.de). Unglückseligerweise stürzte

dort das Hallendach bereits vor der Fertigstellung gleich

zweimal ein. Da ist man als Miteigentümer doch lieber an

der Cheops Pyramide von Gizeh beteiligt. Deren Alter wird

auf ca. 4550 Jahre geschätzt. Na gut, die Instandhaltung -

insbesondere der Außen- und Innenputz - wurde hier in

den letzten 4.500 Jahren etwas vernachlässigt.

Doch nichts hält ewig. Das sieht man auch daran, dass

seitens der Banken und des Finanzamtes die rechnerische

Lebensdauer eines Gebäudes zwischen 80 und 100 Jahren

angesetzt wird. Das ist die Grundlage für die Ermittlung

der Finanzierung und der steuerlichen Abschreibung.

Im Laufe der Gesamtlebenszeit ist das Gebäude den verschiedensten

Einflüssen ausgesetzt. Mechanische Beschädigungen,

Staub, Wind und Wetter, Schnee und Eis nagen

an den Fassadenbauteilen. Insbesondere der in den letzten

Jahrzehnten immer „saurer“ werdende Regen setzt den oft

ungeschützten Betonbauteilen stark zu. Bodenfeuchtigkeit

und Sickerwasser drücken unter der Erdoberfläche gegen

die Kelleraußenwände.

Auch die Bewohner wirken auf das Gebäude ein. Fenster

und Türen werden geöffnet und geschlossen. Bodenbeläge

werden abgenutzt, Treppenhauswände gestreift und bei

Transporten oft beschädigt. Das lässt sich nicht vermei-

268

Anhang

den. Ordentliche Menschen nehmen sich in Acht. Es soll

aber auch Zeitgenossen geben, die schon mal mit Fußtritten

oder Graffiti Türen und Wände traktieren.

Umsichtige Planer können für eine Vielzahl der Einwirkungen

entsprechende Vorkehrungen treffen. Sei es durch die

Wahl hochwertiger Materialien oder durch intelligente

fachlich korrekte Konstruktionen. Insoweit kann sich für

die nachstehend aufgeführten Bauteile im Einzelfall auch

schon mal eine abweichende Lebensdauer ergeben.

Die nachfolgende Liste gibt eine grobe Vorstellung über die

durchschnittliche Lebensdauer einzelner Bauteile. Die Reparaturhäufigkeit

ist in der Aufstellung nicht berücksichtigt.

Bereits 2 - 5 Jahre nach Bezug instandhaltungsbedürftig:

• Dauerelastische Fugen an Bade- und Duschwannen -

sogenannte „Wartungsfugen“

• Verbundpflaster über einer wiederverfüllten Baugrube

Alle 5 - 15 Jahre erneuerungsbedürftig:

• Außenfenster und -Türanstriche

• Elektromotorische Lüftungen

• Elektro-Warmwasserbereiter

• Fassadenanstriche und Betonschutz

• Flachdachabdichtungen

• Innenanstriche und Tapeten

• Textilbodenbeläge


• Balkonabdichtungen

• Dachfenster

• Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Dauerelastische Fugen an Außenbauteilen

• Doppelparker-Garagen

• Elektronische Regeleinrichtungen

• Fassadenplattenbekleidungen

• Fußbodenbeläge aus Kunststoff

• Garagentore

• Heizkessel und -thermen

269

Anhang

• Heizkörper aus Stahl

• Heizöltank

• Holzbalkone aus Weichholz

• Isolierverglasungen

• Wand- und Dachanschlüsse aus Zinkblech


• Aufzugsanlage

• Außenwandputz und -bekleidungen

• Ausstattung von Bädern und Küchen

• Dacheindeckungen und Dachanschlüsse

• Elektroinstallation

• Fenster und Außentüren

• Fliesen und Natursteinbodenbeläge innen

• Heizungsinstallation

• Installationen in Küchen und Bäder

• Schornsteinköpfe über Dach

• Teile der Abwasserleitungen im Boden

• Teile des Wand- und Deckenputzes innen

Hält in der Regel ein Gebäudeleben lang:

• Außenwände

• Betonfundament

• Dachstuhl

• Innentreppen und -wände

• Geschossdecken

• Natursteinbeläge

Bei dieser Aufstellung sind Erneuerungsmaßnahmen, die

dem technischen Fortschritt dienen, noch nicht berücksichtigt.

Man denke hier nur an Satelliten- und Kabelfernsehen,

weiterentwickelte Anforderungen an die Elektroinstallation,

EDV-Versorgung und besonders an den Klimaund

Wärmeschutz.

Auch aufwändige Modernisierungen als Anpassungen an

den sich fortlaufend verändernden Zeitgeist und das damit

einhergehende Schönheitsempfinden zur Erhaltung der

Anmutungsqualität sind nicht zu unterschätzen.

270

Anhang

Instandhaltung

Damit Ihrem Eigentum das nebenstehende

Schicksal erspart

bleibt, gehört die Bildung einer

angemessenen Instandhaltungsrücklage

zu einer ordnungsgemäßen

dem Interesse der Gesamtheit

der Wohnungseigentümer

entsprechenden Verwaltung.

Auch der einzelne Miteigentümer

kann im Rahmen seines Anspruchs

auf ordnungsmäßige

Verwaltung die Bildung einer solchen

auch im WEG verankerten Instandhaltungsrücklage

verlangen.

Als Maßstab für die Mindesthöhe der jährlichen Beträge zur

Instandhaltungsrücklage dienen die für den sozialen Wohnungsbau

festgelegten - vom Mieter zu zahlenden - zu geringen

Pauschalen der 2. Berechnungsverordnung (2. BV).

Bei Fortschreibung des Verbraucherpreisindex gelten ab

1. Januar 2014 folgende Sätze (je m² Wohnfläche im Jahr):

− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre

zurückliegt, höchstens 8,62 €;

− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre


− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre


− für einen maschinell betriebenen Aufzug zuzüglich 1,22 €.

− für Garagen und Garageneinstellplätze höchstens 82,60 €.

Diese Sätze werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex

(VPI) angepasst. Sie werden jedoch in der Wohnungswirtschaft

allgemein als viel zu niedrig angesehen.

271

Anhang

Von Bausachverständigen werden die in der Realität tatsächlich

erforderlichen Instandhaltungsbeiträge nach der

Formel berechnet:

Herstellungskosten je Quadratmeter x 65 x 1,5

100 x 80 Jahre

Bei Herstellungskosten von 2.000 € pro m² bedeutet das

bei 65% für das Gemeinschaftseigentum eine jährliche Zuführung

in die Rücklage von 24,00 € pro m² Wohnfläche.

Eine andere oft geübte Faustregel errechnet eine jährliche

Instandhaltung pro m² Wohnfläche von 0,8 - 1 % des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 2.000 € pro m² Wohnfläche

wären dies ca. 16,- bis 20,- € pro m² im Jahr.

Nach den Erfahrungen in der Praxis werden meist zu niedrige

Beiträge dem Instandhaltungsrücklage-Guthaben zugeführt.

Es kann nur dringendst empfohlen werden, rechtzeitig

eine Anpassung der Beträge vorzunehmen. Im konkreten

Fall entscheidet die Eigentümerversammlung nach

eigenem Ermessen durch Mehrheitsbeschluss über die

Höhe der Instandhaltungsrücklage. Bauliche Besonderheiten

sind dabei mit zu berücksichtigen.

Ein ursprünglich in der Teilungserklärung festgelegter Beitrag

zur Instandhaltungsrücklage kann jederzeit mit Mehrheit

den wirtschaftlichen Erfordernissen angepasst werden.

Die ermittelte jährliche Zuführung in die Instandhaltungsrücklage

ist dann nach Miteigentumsanteilen bzw. dem in

der Teilungserklärung angegebenen Schlüssel zu verteilen.

Eine Verpflichtung des Verwalters, das angesammelte

Rücklage-Guthaben auf einem gesonderten Verwaltungskonto

zu führen, besteht nicht. Es gilt aber die allgemeine

Verpflichtung, dass der Verwalter dem WEG die Gelder der

Wohnungseigentümer von seinem Vermögen trennen muss.

Die Vorstellung einiger Eigentümer, die Rücklage möglichst

zinsbringend in Anleihen oder Festgeld anzulegen, ist von

272

Anhang

der Justiz ablehnend bewertet worden. Abgesehen von den

Verlustrisiken müsse das Geld jederzeit für die Eigentümergemeinschaft

sofort verfügbar bleiben. Darum wird in

der Praxis das Rücklage-Guthaben auf einem Sparkonto

mit gesetzlicher Kündigungsfrist angelegt und dafür soweit

möglich ein Bonuszins ausgehandelt.

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Keinesfalls

darf das Rücklage-Guthaben zur Deckung anderer

Kosten (Rechtsanwalts- und Sachverständigenhonorare,

Heizölkauf usw.) herangezogen werden. Allenfalls darf das

noch auf dem Girokonto befindliche Geld, das noch nicht

dem Rücklagebankkonto zugeführt ist, kurzzeitig zur

Überbrückung eines Liquiditätsengpasses verwendet werden.

Das zweckentfremdete Geld muss dann jedoch spätestens

zum Jahresende wieder im Rücklagentopf sein.

Erst wenn genug Rücklage-Guthaben verfügbar ist, können

Kostenangebote eingeholt und über Auftragsvergaben

entschieden werden. Die Entscheidungen brauchen oft

lange Vorbereitungszeiten und werden häufig auch auf

unbestimmte Zeit verschoben. Darum geben Handwerksfirmen

zunehmend erst dann Kostenangebote ab, wenn geklärt

ist, dass die Eigentümergemeinschaft auch über ausreichende

finanzielle Mittel verfügt und eine Auftragsvergabe

auch tatsächlich zeitnah beabsichtigt ist.

Angemessene Rücklagen ermöglichen jederzeit die Durchführung

wertsichernder Erhaltungsmaßnahmen. Nur so

lassen sich Verwaltungsmehrleistungen für aussichtslose

Kostenangebote bzw. bei ersatzweisen Sonderumlagen

auch die damit verbundenen Zahlungsausfallrisiken vermeiden.

273

Anhang

Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum

Grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum

(GE), was lt. Teilungserklärung nicht

ausdrücklich als Sondereigentum (SE) definiert

ist. Das ist in der Regel alles, was von

außen und in Gemeinschaftsräumen sichtbar

ist und die konstruktiven Bestandteile

des Gebäudes. Gemeinschaftseigentum darf

von allen genutzt werden, das Sondereigentum

nur vom betreffenden Miteigentümer.

Allein für das Gemeinschaftseigentum wird

der Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft tätig.

Sie allein trägt alle damit zusammenhängenden Kosten.

Für das Sondereigentum ist der jeweilige Miteigentümer

selber zuständig. Hier kann er allein entscheiden.

Bei der jeweiligen Zuordnung gibt es auch Bereiche, die

rechtlich ungeklärt sind oder die in der Gemeinschaftsordnung

widersprüchlich festgelegt sind oder sogar gegen zwingende

Rechtsvorschriften verstoßen. Im letzten Fall muss

dies bei der Instandhaltung bereits vom Verwalter in eine

Kostentragungspflicht des Miteigentümers umgedeutet werden.

Dabei versuchen wir das von uns vermutete Rechtsempfinden

der Eigentümergemeinschaft und des betreffenden

Miteigentümers weitestmöglich mit zu berücksichtigen.

Die nachstehende Aufstellung ist nicht rechtsverbindlich,

spiegelt aber unseren praktischen Umgang mit der Verantwortung

in Grenzbereichen. Dabei behandeln wir Gemeinschaftseigentum

manchmal wie Sondereigentum oder anders

herum. Wenn es Konflikte geben sollte, kann in der Eigentümerversammlung

die Kostentragung im Einzelfall immer

noch per Beschluss geklärt bzw. geändert werden.

Selbstverständlich darf die Konstruktion und die Optik ohne

vorherigen Beschluss nicht verändert werden, auch wenn es

ein Sondereigentümer selber veranlasst und bezahlt.

274

Anhang

Bauteil / Schaden

Abflussverstopfung

Abwasserleitung

(innerhalb der Wohnung)

Antennensteckdose

Balkon

Balkonhandlauf

Balkonbrüstung

Balkonbodenbelag

(Fliesen, Holz, WPC usw.)

Balkonabdichtung

(zwischen Balk.-bodenbelag

und Dämmung bzw. Platte)

Balkonwärmedämmung

(auch Trittschalldämmung)

Balkonplatte (auskragend)

Balkon Tragkonstruktion

Zuordnung

Behandelt wie Sondereigentum

(falls Verstopfung innerhalb des Ablaufwegs

zum gemeinschaftlichen

Fallstrang liegt, wie z. B. von Dusche,

Spüle, Balkonablauf)

Behandelt wie Gemeinschaftseigentum

(wenn Verstopfung in einem

Rohrbereich liegt, an das auch andere

Wohnungen angeschlossen sind)


(falls nur für die jeweilige Wohnung)


(falls mehrere Wohnungen

daran angeschlossen sind)


(falls nur der Fernsehempfang der

einen Wohnung gestört ist)

Gemeinschaftseigentum (bei Störungen

in mehreren Wohnungen)

Sondereigentum (gemeint ist nur

der Luftraum des Balkons)



Sondereigentum (sofern er allein

keine dichtende Wirkung hat)

Gemeinschaftseigentum (auch

falls ggf. als Bodenbelag mit dichtender

Wirkung)



275

Anhang

Balkongully


(Sondereigentümer sollte pflegen)

Balkonunterverkleidung Gemeinschaftseigentum

Briefkastenanlage

Briefkastenschloss

Briefkastenschlüssel


Einzelkästen an der Hauswand)



Briefkastenbeschriftung Behandelt wie Sondereigentum

Carport

Dachflächenfenster

Doppelparker (hydraul.)

Doppelparker-Bühne

(gemeint Kfz.-Plattform)

Durchlauferhitzer

Elektrik innerhalb der

Wohnung

Estrich

Estrichdämmung

(Trittschalldämmung)

Fenster incl. Beschlag

Fensterverglasung


auf sondergenutzter Fläche)


(Sondereigentum ist der innenseitige

Anstrich)

Behandelt wie Gem.-eigentum

Behandelt wie Gem.-eigentum

Sondereigentum (falls in Whg.)

Sondereigentum ab Unterverteilung


(auch innerhalb der Wohnung)


(auch innerhalb der Wohnung)


(Sondereigentum ist der innenseitige

Anstrich und der Fenstergriff)


(sehr häufig gem. Teilungserklärung

wie Sondereigentum zu behandeln)

276

Anhang

Garage

einzeln stehend

Garagentor

Garagentor-

Schließzylinder

Garagentorschloss

Gartenpflege auf Sondernutzungsflächen

Haustür

Haustürschloss

Haustürschließzylinder

Haustürschlüssel

Heizkessel im Keller

Heizkörper im Keller

Heizkörper in Wohnung

Gehölze auf Sondernutzungsflächen

Heizkörper-

Thermostatventil


(gemeint ist der Baukörper)

Sondereigentum (nur Luftraum)



(Gem.eigentum b. Sammelgaragen)


(auch bei Einzelgaragen)


(jedoch ohne Entfernung

/Bepflanzung mit Gehölzen)

Gemeinschaftseigentum (Pflege

jedoch durch Sondernutzer)


falls Wohnungseingangstür)


falls Wohnungseingangstür)

Gemeinschaftseigentum (falls

gleichzeitig Wohnungseingangstür

behandelt wie Sondereigentum)


(auch bei Schließanlage)



Sondereigentum


Sondereigentum (falls lt. Teilungserklärung

Heizkörper in Verbindung

mit Heizleitungen dazu deklariert -

BGH vom 08.07.11 Az. V ZR 176/10)

277

Anhang

Heizleistungsminderung

durch Luft

im System

Heizleistungsminderung

wegen Verschlammung

der Fußbodenheizung

Heizungsleitungen

(im räumlichen Bereich einer

Wohnung)

Heizungs-Absperrhahn

(für einzelne Wohnung)

Heizungs-Einzeltherme

Kellertür für Eigentümerkeller

(Einzelkeller)

Einzel-Kellertürschloss

Kellerverschlag

Kellerverschlag-Trennwand

(zwischen Abteilen)

Keller-Vorhängeschloss

Klingelanlage

(auch im räumlichen Bereich

des Sondereigentums)

Klingelbeschriftung

Lüftermotor für Bad- u.

Küchenentlüftungen


(Gluckergeräusche treten meist in

der obersten Wohnung auf)


(verschlammtes Heizwasser

kursiert im gemeinschaftlichen

Heizkreislauf des Hauses)


Sondereigentum

(falls lt. Teilungserklärung Heizleitungen

zusammen mit Heizkörpern

als Sondereigentum deklariert)


Sondereigentum (auch falls im

gemeinschaftl. Keller aufgestellt)


(siehe auch Wohnungseingangstür)




Sondereigentum



Sondereigentum (auch außerhalb

der Wohnung, falls nur für diese

Wohnung zuständig)

278

Anhang

Markisen

Nachtspeicherofen

Pflanzkasten auf Balkon

(als bauseitiges Brüstungselement)

Rohrtrenner (zum Trinkwasserschutz)

Rollladengurt

Rollladenpanzer


Sondereigentum


(Erde und Bepflanzung gilt als Sondereigentum)



(bei Einzelthermen)



(gemäß Teilungserklärung manchmal

dem Sondereigentum zugeordnet)

Sprechanlage an Haustür Gemeinschaftseigentum

Sprechanlage in der

Wohnung

Steckdose für Eigentümer-Waschmaschine

in

Waschküche

Terrassenplattenbelag

Terrassensichtschutz

Wasser-Absperrhahn für

die Wohnung

Wasserhahn für Eigentümer-Waschmaschine

in Waschküche




(im Gegensatz zum nicht dichtenden

Balkonbelag der mangels dichtender

Wirkung zum Sondereigentum

gehört.)



(falls damit die gesamte

Wohnung vom gemeinschaftlichen

System abgesperrt wird)


279

Anhang

Wasserleitungen

(im räumlichen Bereich einer

Wohnung)

Wohnungseingangstür

mit Türrahmen und

Drücker

Wohnungs-

Eingangstürschloss

Wohnungsschlüssel

Wohnungstrennwand

Zähler

(Hauptzähler für Gas,

Fernwärme, Wasser, Strom)

Zählereinrichtung für

Wasser und Heizung

Gemeinschaftseigentum (falls

mehrere Wohnungen daran angeschlossen

sind)

Sondereigentum (falls nur die jeweilige

Wohnung daran angeschlossen

ist)


(Innenseite des Türblatts gehört

zum Sondereigentum)


incl. Schließzylinder u. Beschlag


(auch bei Gem.-Schließanlage)


Alleineigentum der jeweiligen

Versorger

Gemeinschaftseigentum (soweit

nicht von Servicefirma gemietet)

280

Anhang

Zusammenstellung der Betriebskostenarten

Folgende Kostenpositionen, sofern sie regelmäßig anfallen,

dürfen auf Mieter gemäß der Betriebskostenverordnung

(BetrKV) bei frei finanzierten Wohnungen umgelegt werden.

Die Umlage muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein.

Dabei sollten alle Kostenpositionen namentlich aufgeführt

sein.

Betriebskostenart

Laufende öffentliche

Lasten des Grundstücks

Wasserversorgung

Entwässerung

Heizungskosten

Beispiele

Grundsteuer

Nicht: Hypothekengewinnabgabe

Wasserverbrauch, Grundgebühren,

Mietkosten von Wasserzählern (auch

Zwischenzählern), Betriebskosten einer

eigenen Wasserversorgungsoder

-aufbereitungsanlage

(einschließlich Aufbereitungsstoffe)

Gebühren für öffentliche Entwässerungsanlage,

Betriebskosten einer

privaten Anlage, Betriebskosten einer

Entwässerungspumpe

Verbrauchte Brennstoffe, Lieferungskosten

für Brennstoffe, Betriebsstrom,

Kosten der Bedienung,

Pflege, Überwachung der regelmäßigen

Prüfung der Betriebsbereitschaft

und -sicherheit, Gasprüfung, Einstellarbeiten

durch einen Fachmann,

Reinigungskosten, Heizöltankreinigung,

Immissionsschutz-Messungen,

Miete der Verbrauchserfassungsgeräte,

Heizkostenabrechnung und -

aufteilung, Reinigung und Wartung

von Eigenheizungen

281

Anhang

Warmwasserkosten

Aufzug

Straßenreinigung

und Müllabfuhr

Hausreinigung und

Ungezieferbekämpfung

Gartenpflege

Pflege der gärtnerisch angelegten

Flächen, Erneuerung von Pflanzen

und Gehölzen (nicht die Erstbepflanzung),

Pflege der Spielplätze einschließlich

Sanderneuerung (nicht die

erstmalige Sandbefüllung), Pflege der

privaten Plätze, Zugänge und Zufahrten

Allgemeinbeleuchtung

Kosten der Erwärmung, Reinigung

und Wartung von Warmwassergeräten,

Labor-Untersuchungen gem.

Trinkwasserverordnung, Miet- und

Abrechnungskosten von Warmwasserzählern,

Einstellarbeiten durch

einen Fachmann

Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung,

Überwachung, Pflege, regelmäßige

Prüfung der Betriebsbereitschaft

und -sicherheit, Notrufsystem,

Einstellarbeiten durch einen

Fachmann, Reinigung

Kosten für öffentliche Straßenreinigung

und Müllabfuhr bzw. Kosten

entsprechender nicht öffentlicher

Maßnahmen

Säuberung gemeinsam benutzter

Gebäudeteile wie Flure, Zugänge,

Treppen, Keller, Speicherräume,

Waschküche, Aufzug, Kammerjäger,

Mittel zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung

Außenbeleuchtung, Beleuchtung der

gemeinsam benutzten Gebäudeteile

wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,

Speicherräume und Waschküchen

282

Anhang

Schornsteinreinigung

Sach- und Haftpflichtversicherung

Hausmeister

Gemeinschaftsantenne

/ private

Verteileranlage für

Breitbandkabelnetz

und Satellitenanlage

Maschinelle Wascheinrichtung

Kehrgebühren des Schornsteinfegers

nach der Gebührenordnung

Versicherung des Gebäudes gegen

Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden

(Wohnungsgebäude-

Versicherung), Glas-Versicherung,

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,

Gewässerschadenversicherung

(Öltank-Versicherung), Aufzug (nicht:

Privathaftpflichtversicherung, Rechtsschutz-Versicherung)

Vergütung, Sozialbeiträge und alle

geldwerten Leistungen, die der

Hausmeister für seine Arbeit erhält,

sofern diese nicht Instandhaltung,

Instandsetzung, Erneuerung,

Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung

betreffen

Betriebsstrom, regelmäßige Überprüfung

der Betriebsbereitschaft, Einstellung

durch einen Fachmann,

Nutzungsentgelt für Fremdanlage,

laufende monatliche Grundgebühren

für Kabelanschluss

Bei Satellitenanlage ggf. Lizenzgebühren

wegen „Weiterleitung von

Rundfunksignalen“

Betriebsstrom, Überwachung, Pflege

und Reinigung, regelmäßige Überprüfung

der Betriebssicherheit und -

bereitschaft, Wasserversorgung

Sonstige Betriebskosten

(Positionen im

Mietvertrag namentlich

aufführen)

Dazu gehören: Betriebskosten (insbesondere

Wartungskosten gem. Wartungsvertrag)

von Nebengebäuden,

Anlagen und Einrichtungen wie z. B.

283

Anhang

Rolltoren, Garagenhebebühnen,

Müllschlucker, Sauna und

Schwimmbad, von Feuerlöschgeräten,

Rauchwarnmelder in Wohnungen

und Gemeinschaftsräumen,

RWA-Anlagen (Rauch-Wärme-

Abzugsanlagen), Kosten für eine

Dachrinnenheizung sowie -reinigung

Vorsicht

Instandhaltungskosten, Reparaturen,

Verwaltungskosten (z. B. die Kosten

des Wohnungseigentumsverwalters)

und Kapitalkosten (Darlehenszinsen)

dürfen nicht umgelegt werden

284

Anhang

Zusammenstellung verschiedener Mieten

Grundmiete (Netto-, Kalt- oder Nettokaltmiete)

Miete, allein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten

für Wasser, Heizung usw. sind extra.

Grundmiete zuzüglich Betriebskosten

Gesamtmiete bestehend aus Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen.

Hier müssen nach Ablauf des Abrechnungsjahres

bis spätestens zum Ablauf des Folgejahres

alle angefallenen Betriebskosten mit den Vorauszahlungen

des Mieters verrechnet werden. Dies ist die am

meisten genutzte Form der Mietvereinbarung.

Indexmiete

Mietanpassungsvereinbarung. Die Entwicklung der Miete

wird durch Preisentwicklung anderer Leistungen und Güter

bestimmt. Die Mietenwicklung wird dabei meist an den

statistischen Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.

Inklusivmiete (Brutto-, Pauschal- oder Bruttowarmmiete)

Gesamtmiete bestehend aus Grundmiete und Betriebskosten

für z. B. Wasser, Heizung, Versicherung usw.

Kostenmiete

Miete für öffentliche geförderte Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau),

die nicht höher sein darf, als es zur Deckung

der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Es gelten die

Bestimmungen der 2. Berechnungsverordnung (2. BV). Für

die Mietpreisermittlung gibt es ein vorgeschriebenes Berechnungsverfahren:

die Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Marktmiete

Miete, die üblicherweise tatsächlich auf Grund der Marktverhältnisse

für die betreffende Wohnung und Wohngegend

zu erzielen ist. Hier diktiert Angebot und Nachfrage den

Mietpreis. Insbesondere wirkt sich hier Anmutungsqualität

bezogen auf die Wohnlage aus.

285

Anhang

Ortsübliche Vergleichsmiete

Miete, die üblicherweise für eine frei finanzierte Wohnung,

in vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit

und Lage in einer Gemeinde gezahlt wird. In vielen Gemeinden

gibt es dafür Vergleichsmietentabellen.

Pauschalmiete ►Warmmiete

Staffelmiete

Bereits im Mietvertrag werden über eine festgelegte Laufzeit

die jährlichen Mietsteigerungen festgelegt. Für den

Vermieter entfällt die aufwändige Prozedur des Mieterhöhungsverlangens.

Teilinklusivmiete

Gesamtmiete, bestehend aus Grundmiete und Betriebskosten,

jedoch ohne Heizungskosten. Die Heizkosten werden

hier oft in Form von Wärme-Contracting direkt zwischen

dem Wärmelieferanten und dem Mieter abgewickelt.

Warmmiete

Wegen der gesetzlichen Pflicht zur verbrauchsabhängigen

Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten kaum

noch üblich. Rechtlich darf diese Form der Miete nur noch

in wenigen Ausnahmefällen vereinbart werden.

Nicht preisgebundene Wohnungen

Alle freifinanzierten anderen Wohnungen. Hier gilt ausschließlich

das Miethöhegesetz (MHG) mit der entsprechenden

Rechtsprechung dazu. Die Miete kann ortsüblich

ermittelt werden.

Preisgebundene Wohnungen

Alle nach dem 3. Oktober 1999 fertiggestellten Sozialwohnungen.

Hierfür gelten das Wohnungsbindungsgesetz, die

Neubaumietenverordnung und die 2. BV und die Kostenmiete.

286

Anhang

Zusammenstellung verschiedener Versicherungen

Elementarschadenversicherung

Deckt die Risiken aus Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch,

Bergsenkung ab. Dieses Risiko ist Teil der Sachversicherung.

Allerdings sind die Versicherer bei der Annahme

eines Versicherungsantrags sehr wählerisch. Insbesondere

Gebäude, bei denen bereits Elementarschäden

aufgetreten sind, werden häufig abgelehnt.

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Deckt die Risiken aus dem Betrieb eines Öltanks ab. Auch

hier gilt natürlich der Grundsatz, dass alles getan werden

muss, um Schäden zu vermeiden. Insbesondere den Tank

regelmäßig prüfen zu lassen. Sollte dennoch einmal Öl

austreten und ins Erdreich versickern, wird’s teuer. Gut,

falls man entsprechend versichert ist.

Glasversicherung

Deckt die Risiken aus Glasbruch. In der Praxis hat diese

Versicherung nur geringe Bedeutung. In den meisten Gemeinschaftsordnungen

ist die Instandhaltung der Glasflächen

im Bereich der Wohnungen dem jeweiligen Wohnungseigentümer

zugewiesen. Dieser hat häufig eine eigene

Hausratversicherung, die das Glasbruchrisiko mit abdeckt.

Wegen der übrigen Fensterverglasung im Treppenhaus,

Keller oder der Haustür hat die Eigentümergemeinschaft

oft kein Versicherungsbedürfnis und trägt das Glasbruchrisiko

selbst.

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Deckt die Risiken aus dem Betreten des Grundstücks ab.

Zum Abschluss dieser Versicherung ist jede Eigentümergemeinschaft

bereits aus der Gemeinschaftsordnung heraus

verpflichtet.

Beispiel: Im Winter stürzt bei Glatteis ein Besucher auf dem

Hauszugangsweg. Der Winterdienst ist als tätige Mithilfe

287

Anhang

nach Plan auf alle Miteigentümer bzw. deren Mieter aufgeteilt.

Der mit der Ausführung Betraute war kurzfristig verhindert.

Ein Fall für die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Doch Vorsicht: Auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

entbindet nicht von der Verkehrssicherungspflicht.

Die Versicherung prüft dann sehr genau, ob

die Eigentümergemeinschaft sich um die Verkehrssicherung

bzw. ihre Obliegenheitspflicht gekümmert hat. Wenn

nicht, ist der Versicherungsschutz gefährdet.

Darum sollte eine Eigentümergemeinschaft die Ausübung

der Verkehrssicherungspflicht wichtig nehmen. Das wäre

ja auch sehr praktisch, wenn man sich die Kosten für den

Winterdienst sparen würde, nach dem Motto: Wenn was

passiert, zahlt’s ja die Versicherung.

Immobilienversicherung

(Wortschöpfung einer bekannten deutschen Versicherung)

Die mir erst kürzlich unter die Augen gekommene Police

einer sog. „Immobilienversicherung“ deckte „Innere Unruhen“,

wie Schäden durch Streik und Aussperrung, mutwillige

Beschädigung (Graffiti), Fahrzeuganprall, Rauch- und

Überdruckschäden eines Mehrfamilienhauses ab. Die Jahresprämie

für einen Versicherungswert von nur 25.000 €

betrug ebenfalls nur lächerliche 1.088,00 € jährlich.

Sachversicherung (Gebäude- bzw. Feuerversicherung)

Mit der Sachversicherung werden alle Risiken aus Feuer-,

Leitungswasser-, Sturm- und ggf. Überspannungsschäden

abgedeckt. Dabei wird in zunehmenden Maß von den Versicherern,

insbesondere für das Leitungswasser- bzw.

Sturmrisiko, eine Selbstbeteiligung im Schadensfall von

den Versicherungsnehmern gefordert.

In Niedersachsen zum Beispiel können auch einzelne Eigentumswohnungen

versichert werden.

288

Anhang

Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren

Ertragswert

Wird angewandt bei Mehrfamilienhäusern bzw. so genannten

Renditeobjekten, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt.

Hier zählt nur der Mietertrag. Dabei behandelt man

die jährliche Netto-Mieteinnahme wie eine Verzinsung eines

Kapitalvermögens bei einer Bank. Durch die Hochrechnung

der fiktiv angenommenen Verzinsung gelangt

man zu dem Ertragswert des fiktiv eingesetzten Kapitals.

Marktwert

Angebot und Nachfrage bestimmen den Wert. Da nutzen

auch die tollsten Wertermittlungsverfahren manchmal

nicht viel. Naturgemäß schätzt ein Verkäufer den zu erzielenden

Kaufpreis für seine Immobilie höher ein, als ein

Kaufinteressent. Den Marktwert kann man nicht berechnen.

Den muss man riechen. Den besten Riecher dafür hat

ein erfahrener Makler.

Neuwert

Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet

die Erstellungskosten zum aktuellen Zeitpunkt. Für die

Berechnung des Neuwerts wird in der Regel das umbaute

Volumen nach der SIA Norm 116 ermittelt und mit einem

m³-Preis multipliziert. Die m³-Preise werden in verschiedenen

Statistiken erfasst und sind abhängig von Region,

Nutzungsart, Bautyp und Qualitätsstandard.

Sachwert

Wird angewandt bei Einfamilienhäusern, denn hier spielt

die Mieteinnahme keine Rolle. Grundlage dazu sind die

Baukosten. Er errechnet sich aus dem umbauten Raum

oder der Wohnfläche. Aus Tabellen werden die Baukosten

pro m² Fläche oder pro m³ umbauter Raum ermittelt. Aus

der Multiplikation von beiden Werten ergeben sich die ungefähren

Neubaukosten. Hiervon wird nach einer Tabelle

bzw. Formel eine Altersminderung für das Alter des Hau-

289

Anhang

ses abgezogen. Dann wird noch der Wert des Grundstücks

dazu addiert. Fertig ist der Sachwert.

Vergleichswert

Wird angewandt bei Eigentumswohnungen. Grundlage

sind Verkaufspreise vergleichbarer Eigentumswohnungen.

Bei jedem Immobilienverkauf werden vom Gutachterausschuss

die Verkaufspreise gesammelt, ausgewertet und

vergleichbar gemacht. Bei der Wertermittlung für Eigentumswohnungen

wird dann auf diese Vergleichswerte zurückgegriffen.

Verkehrswert

Ist der durch eine Berechnung legitimierter ungefährer

Marktwert. Dabei wird der Verkehrswert gleichzeitig nach

verschiedenen Verfahren ermittelt. Aus den Einzelwerten

wird sodann mit Erfahrung, Fingerspitzengefühl, Ausgleichfaktoren

und Gewichtungen der Verkehrswert bestimmt.

Der bei Zwangsversteigerungen angegebene Verkehrswert

wird vom Gutachterausschuss durch Sachverständige

gem. den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006)

ermittelt.

Versicherungswert

Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme,

zu welcher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens

versichert ist. Der Versicherungswert ist an einen versicherungsinternen

Index gebunden, d. h. er passt sich der allgemeinen

Baukostenentwicklung an. Aufgrund des Versicherungswertes

werden die Prämien festgelegt.

290

Anhang

Problem – Was tun?

Wenn der Abfluss mal verstopft ist...

nimm doch „Abflussfrei“...♫

...das macht den Abfluss frei! ♫

So klang früher ein gesungener Werbeslogan für ein bekanntes

Chemieprodukt.

Sie wissen sicher, was Ihnen dieser Hersteller empfiehlt.

Doch was Ihr Verwalter empfiehlt, erfahren Sie hier.

Und weil es im Wohnungseigentum manchmal auch an

anderen Stellen klemmt und ich ein Herz für überlastete

Verwalter habe, will ich versuchen, auf die häufigsten Fragen

zu antworten.

Zuerst zum Abfluss

Zunächst prüfen, ob die Verstopfung innerhalb der Wohnung

liegt oder ob auch andere Wohnungen betroffen sind.

Wenn die Verstopfung offensichtlich nur in Ihrer Wohnung

auftritt, sind nur Sie allein zuständig. Sie können sich nach

291

Anhang

freiem Ermessen für Chemie, Sauger, Spirale, Installateur

oder die Luxusvariante einer Hochdruckspülung entscheiden.

Sollte sich bei der Abflussreinigung herausstellen, dass

die Ursache wider Erwarten doch im Hauptabflusssystem

des Hauses liegt, informieren Sie Ihren Verwalter.

Wenn offensichtlich andere Wohnungen

ebenfalls betroffen sind, liegt die

Ursache sehr wahrscheinlich im Gemeinschaftseigentum.

Informieren Sie

Ihren Verwalter. Er wird sofort die notwendigen

Maßnahmen einleiten. Die

Kosten übernimmt die Eigentümergemeinschaft.

Unerklärlicherweise treten unangenehme

Verstopfungen meist an Feiertagen

auf. Wenn dann der Verwalter

ausnahmsweise einmal nicht erreichbar

sein sollte, rufen Sie eine Fachfirma Ihres Vertrauens.

Dazu sind Sie in einem solchen Notfall sogar verpflichtet.

Balkon undicht - soll doch der Balkoneigentümer zahlen!

Auch wenn der Balkon in Ihrer Teilungserklärung

dem Sondereigentum

zugeordnet ist, bedeutet dies

lediglich, dass damit der Luftraum

des Balkons und der Bodenbelag

gemeint sind. Alles was an einem

Balkon von außen sichtbar ist, wie

z. B. das Balkongeländer, die Regenrinne

oder der Wandanstrich im

Bereich des Balkons, gehört zwingend

zum Gemeinschaftseigentum.

Das gilt auch für die Balkonplatte

und die zwischen Balkonbelag und

292

Anhang

Balkonplatte eingebaute Abdichtung. Die Kosten für die In-

standsetzung dieser Abdichtung übernimmt die Eigentümergemeinschaft.

Sollte der Bodenbelag gleichzeitig auch die Funktion der

Abdichtung übernehmen, wie z. B. bei einer Beschichtung

mit Kunstharz, dann ist auch dieser Bodenbelag ohnehin

in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.

Dach undicht - bezahlt das die Versicherung?

Schön wär’s! Leider ist das Schadenrisiko für die Versicherung

viel zu hoch. Darum sind auch nur Schäden wegen

„bestimmungswidrig austretendem Leitungswasser“ versi-

chert. Niederschlagswasser gehört nicht dazu. Reparatur-

kosten übernimmt die Eigentümergemeinschaft.

Dach undicht - wer zahlt meine Wohnungsrenovierung?

Sie selbst! Sie müssen auch den Handwerker selbst beaufhaftet

im Normalfall

nicht für die Folgeschäden in Ihrer

Wohnung! Das ist das Risiko des

tragen. Die Eigentümergemeinschaft betroffenen Wohnungseigentümers.

Anders sieht die Sache aus, wenn

die Undichtigkeit des Daches der

Eigentümergemeinschaft bekannt

war und sie trotzdem die erforderliche

Reparatur per Beschluss abgelehnt

hatte. In diesem Fall hat

die Gemeinschaft den Schaden in

Ihrer Wohnung verschuldet und

haftet auch für die Folgeschäden

in ihrer Wohnung. Für die reine Schadensbeseitigung

übernimmt sie dabei die Kosten. Jedoch nicht für beglei-

tende wertverbessernde Maßnahmen.

293

Anhang

Eigentümerversammlung - wozu soll ich dahin?

Jeder Mensch strebt danach, seine persönlichen Bedürfnisse

so weit wie möglich erfüllt zu bekommen. Dieser Antrieb

ist überlebensnotwendig.

In einer Eigentümergemeinschaft sind die Miteigentümer in

wesentlichen Lebensbereichen aufeinander angewiesen.

Dies führt hin und wieder zu Enttäuschungen. Darum ist

es wichtig, sich dem Nachbarn mitzuteilen, jedoch dabei

auch dessen Standpunkt als gleichwertig anzuerkennen.

Die beste Gelegenheit dazu ist die Eigentümerversammlung.

Die persönlichen Ansichten werden

ausgetauscht und es wird nach tragfähigen

Lösungen gesucht. Gerade darum

ist es wichtig, dass sich jeder an

der Meinungsfindung beteiligt und so

die Entscheidung mit beeinflusst. Dabei

entscheidet letztendlich die Mehrheit.

Das ist das Grundprinzip der

Selbstverwaltung der Eigentümer.

Es ist wenig sinnvoll, wenn die vernünftige

Mehrheit nicht mehr an Eigentümerversammlungen

teilnimmt und den extremen Kräften das Feld überlässt.

Falschparker auf meinem Stellplatz - wer kümmert sich?

Für seinen Stellplatz im Sondernutzungsrecht ist allein der

jeweilige sondernutzungsberechtigte

Miteigentümer zuständig.

Er muss sich selbst

darum kümmern, wenn jemand

auf seinem Stellplatz

widerrechtlich parkt

Keinesfall

294

Anhang

Fassadenanstrich erforderlich - die anderen wollen nicht!

Werben Sie bei den übrigen Miteigentümern für Ihr Vorhaben.

Lassen Sie Ihren Beschlussantrag rechtzeitig in die

Einladung zur Eigentümerversammlung aufnehmen. Zur

Not können Sie auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung

beantragen. Die Mehrheit wird dann über Ihren

Antrag entscheiden.

Im Fall der Ablehnung können Sie dann immer noch das

Wohnungseigentumsgericht anrufen. In diesem Fall müssen

Sie den Richter jedoch von der Dringlichkeit überzeugen.

Fensterscheibe blind - wer bezahlt?

Wer für die Fensterscheibe zuständig ist, muss im Einzelfall

anhand der Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Wenn

hier über die Zuordnung zum Sondereigentum oder unter

dem Begriff Instandhaltung nichts geschrieben steht, dann

gilt das WEG und die Eigentümergemeinschaft ist zuständig.

In den meisten Gemeinschaftsordnungen steht jedoch,

dass der jeweilige Sondereigentümer Glasschäden an den

Fenstern, die sich im räumlichen Bereich seines Sondereigentums

(Wohnung) befinden, selber beseitigen muss bzw.

auch die Kosten dafür allein trägt.

Formalien - was soll das? - Wir sind uns doch einig!

Die Einigkeit endet erfahrungsgemäß

da, wo der Geldbeutel

anfängt. Spätestens

wenn ein Miteigentümer das

Gefühl hat, ungerecht behandelt

zu werden, regt sich Widerstand.

Bei der Suche nach

Möglichkeiten, das scheinbar

295

Anhang

Unabwendbare doch noch abzuwenden, entwickelt der

Mensch eine gehörige Portion Fantasie. Spätestens dann ist

es für die Eigentümergemeinschaft vorteilhaft, wenn bei der

Beschlussfassung alle rechtlichen Formalien beachtet wurden

und hier kein Schlupfloch für Rechtsanwälte mit deren

oftmals sehr kreativen Auslegungen offen bleibt.

Garagentor defekt - wer bezahlt? Ich nutze keine Garage!

Alles, was konstruktiv ist, von außen sichtbar ist und den

Charakter der Wohnanlage

ausmacht, ist zwingend Gemeinschaftseigentum.

Dazu

gehören auch Garagentore.

Wenn die Gemeinschaftsordnung

nichts anderes aussagt,

sind die Garagentore von der

gesamten Eigentümergemeinschaft

instand zu halten. Das

bedeutet auch, dass sich jeder

Miteigentümer, ganz gleich, ob er eine Garage besitzt oder

nicht, anteilig an den Kosten beteiligen muss.

Hausgeldrate steigt trotz Abrechnungsrückzahlung?

Der Wirtschaftsplan und das daraus errechnete monatliche

Hausgeld beziehen sich ausschließlich auf das aktuelle bzw.

Folgejahr. Die Kostenansätze orientieren sich i. d. R. an den

Vorjahrespositionen zuzüglich eines Sicherheitszuschlags.

Nur so ist die ausreichende Liquidität auch für Unvorhergesehenes

gesichert. Fehlendes Geld müsste sonst ersatzweise

mit einer unbeliebten Sonderumlage beschafft werden.

Wenn hier einzelne Kostenpositionen gegenüber der Jahresabrechnung

höher angesetzt sind, steigen auch die jeweiligen

Hausgeldraten. Dies gilt vor allem bei Mehrverbräuchen

bei Heizung und Wasser.

296

Anhang

In der Rück- oder Nachzahlung bezogen auf die gutgeschriebenen

Hausgelder der Jahresabrechnung stecken dann einige

höhere oder niedrigere Frühjahresraten des Vorjahreswirtschaftsplans,

die so den Zahlungsausgleich gegenüber

fiktiven 12 gleichen Monatsraten entsprechend verändern.

Heizkosten warum - meine Wohnung stand doch leer?

Auch bei komplett abgedrehten Heizkörpern entstehen

Heizkosten. Das hat der Gesetzgeber bewusst so gewollt.

Egal ob jemand seine Wohnung heizt oder nicht, der Heizkessel

läuft immer, damit jederzeit sofort warmes Wasser in

die Heizkörper fließen kann. Der Heizkessel verbraucht im

Leerlauf Energie und verursacht dadurch Betriebskosten.

Ganz schlaue Zeitgenossen könnten versuchen, sich von

Ihren Nachbarn rund herum um ihre Wohnung mit beheizen

zu lassen. Sie würden ihre Thermostatventile abdrehen,

damit keine Verbraucheinheiten anfallen. Weil sich die

Wärme innerhalb des Gebäudes ausgleicht, dürften dann

alle anderen für die Beheizung der betreffenden Wohnung

mit bezahlen.

Darum ist in der Heizkostenverordnung festgelegt, dass eine

Kostenverteilung ausschließlich nach dem Verbrauch nicht

zulässig ist. Es müssen mindestens 30% und höchsten 50%

der Heizkosten nach der beheizten m²-Fläche verteilt werden.

Nur der übrige Teil wird verbrauchsabhängig verteilt.

In der Praxis hat sich die Verteilung nach 30% Fläche

(Grundkosten) und 70% Verbrauch durchgesetzt.

Bei der Ermittlung der Heizkosten werden vorab die gesamten

Heizkosten prozentual in die beiden Beträge aufgeteilt.

Zunächst werden die verbrauchsunabhängigen Grundkosten

ermittelt. Dabei werden sämtliche beheizten Flächen aller

Wohnungen zusammengezählt. Die Grundkosten wer-

297

Anhang

den nun durch die gesamte Fläche geteilt. Daraus ergibt

sich der Grundkostenbetrag pro m² beheizter Fläche. Dieser

Betrag wird mit der jeweiligen beheizten Fläche der

Wohnung malgenommen. Das ergibt den Grundkostenbetrag

der Wohnung.

Für den verbrauchsabhängigen Kostenanteil werden alle

an allen Heizkörpern abgelesenen Verbrauchseinheiten zusammengezählt.

Das ergibt pro Verbrauchseinheit einen

fiktiven Heizkostenbetrag. Dieser Betrag wird mit den für

die jeweilige Wohnung ermittelten gesamten Einheiten aller

Heizkörper malgenommen. Das ergibt die verbrauchsabhängigen

Kosten. Beide Beträge zusammen ergeben dann

die Wohnungsheizkosten.

Daraus wird erkennbar, dass selbst für scheinbar nicht

beheizte Wohnungen dennoch Heizkosten für den Grundkostenanteil

anfallen.

Heizkosten zu hoch - ich spare doch!

Es gibt keine objektive Realität zwischen

Menschen. Dies ist die Erkenntnis

vieler Philosophen. Das ist

der Grund für das verbreitete ungute

Gefühl, bei der Heizkostenabrechnung

viel zu hoch berechnet worden zu sein.

Gerne werden dabei die Heizkosten des

Vorjahres zur Orientierung herangezogen.

Doch dies ist irreführend.

Es nutzt nichts, sich bei der Eigentümergemeinschaft

mit dem Hinweis zu beschweren, man

habe doch immer gespart und viel weniger verbraucht und

die Kosten seien demnach völlig falsch berechnet. Auch

das Argument, der Nachbar habe ja bei gleich großer Wohnung

viel weniger Heizkosten, zieht nicht. Die Menschen

heizen eben völlig verschieden.

298

Anhang

Dies Problem hat der Gesetzgeber gesehen und darum die

Pflicht zur Verbrauchserfassung bei den Heizkosten eingeführt.

Achten Sie darauf, dass der Ableser Ihren Zählerstand

bzw. die Striche Ihrer Heizkostenverteiler korrekt notiert.

Normalerweise müssen Sie ihm dies quittieren und er gibt

Ihnen davon eine Kopie. Wenn Sie Ihre Abrechnung bekommen,

prüfen Sie, ob die Anzahl der Ihnen berechneten Einheiten

mit Ihrer Ablesequittung oder dem

Funk-Ableseprotokoll übereinstimmen.

Wenn ja, ist eine Reklamation aussichtslos.

Wenn Sie jedoch eine Differenz feststellen,

verständigen Sie Ihren Verwalter.

Er wird der Sache nachgehen und ggf.

die Heizkostenabrechnung - solange

über die Jahresabrechnung noch kein

Beschluss gefasst ist - korrigieren lassen.

Instandhaltungskosten hoch - Eigenleistung spart Geld!

Natürlich können durch Eigenleistung

Kosten gespart werden. Es ist nur

wichtig sich vorher zu verständigen,

wer in welchem Umfang und mit welcher

Qualifikation welche Leistungen

erbringt. Denn niemand kann zur tätigen

Mithilfe gezwungen werden. Gerade

Kleinigkeiten, die nicht sicherheitsrelevant

sind, kann man oft selber machen.

Es gibt Arbeiten, die man besser

einem Fachmann überlassen sollte.

Lärm vom Nachbarn - muss ich mir das gefallen lassen?

Selbstverständlich nicht! - Sprechen Sie den Verursacher

freundlich an. Oft hat er mehr oder weniger gute Gründe,

entschuldigt sich und gelobt Besserung.

299

Anhang

Wenn das nichts hilft, können Sie sich auch schriftlich mit

der Unterschrift eines Zeugen beim Verwalter melden. Der

Verwalter wird dann Ihre schriftliche Beschwerde an Ihren

Nachbarn bzw. den zuständigen Vermieter weiterleiten. Die

Möglichkeiten des Verwalters sind damit erschöpft. Wenn

das auch nichts hilft, muss die Eigentümerversammlung

dann über weitere Maßnahmen entscheiden.

Beim Musizieren können die Hausbewohner

gem. BGH eine Ruhezeit von 12

Uhr bis 14 Uhr und von 20 Uhr bis 8 Uhr

vorsehen und in diesen Zeiträumen ein

generelles Musizierverbot bestimmen.

Grundsätzlich haben Sie aber auch einen

Direktanspruch gegenüber dem

Störer. Um diesen Anspruch geltend zu

machen, wenden Sie sich am besten an

einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.

Markisen - darf ich einfach montieren?

Die Montage von Markisen kann

als eine bauliche Veränderung angesehen

werden, weil das Erscheinungsbild

der Wohnanlage damit

verändert wird. Darum darf die

Montage nur mit Zustimmung aller

dadurch benachteiligten Miteigentümer

durchgeführt werden. Stellen

Sie rechtzeitig einen Beschlussantrag.

Wem das zu umständlich ist, der fragt einfach seine Miteigentümer.

Das ist ohnehin erfolgversprechender. Bei Markisen

ist die Toleranz der Eigentümer erfahrungsgemäß recht

groß. Oft hat niemand etwas dagegen, wenn bereits Markisen

montiert sind und Sie sich gestalterisch anpassen.

300

Anhang

Inzwischen gibt es Urteile, welche die Montage einer Markise

nicht mehr als bauliche Veränderung werten. Das gilt

dann, wenn bereits unerlaubt montierte, jedoch nicht beanstandete

Markisen die Optik des Gebäudes prägen.

Doch Vorsicht: Sämtliche als „bauliche Veränderung“ montierten

oder errichteten Bauteile gehen beim Verkauf der

betreffenden Wohnung in das Gemeinschaftseigentum

über. Ab jetzt zahlt die Eigentümergemeinschaft für deren

Instandhaltung. Der Erwerber hat einen Anspruch darauf.

Mangelhaft montierte und undichte Wintergärten mutieren

dann bei Regen zum Quell unverhoffter „Freude“.

Mehrheitsbeschluss - muss man sich das gefallen lassen?

Um mit Radio Eriwan zu antworten: „Im Prinzip, ja! - aber...“

Für die laufende Verwaltung dürfen

die Miteigentümer in der Regel

mehrheitlich entscheiden.

Tätige Mithilfe bei Hausreinigung,

Fegedienst oder Gartenpflege kann

zwar mehrheitlich beschlossen

werden, ist jedoch anfechtbar. Beim Winterdienst jedoch,

fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz. Hier ist ein

Serviceunternehmen zu beauftragen.

Für gravierende Entscheidungen gilt jedoch oft eine qualifizierte

Mehrheit. Das bedeutet, dass z. B. erst eine dreiviertel

Mehrheit erreicht werden muss, um einen Beschluss

rechtswirksam zu fassen. Es gibt auch Angelegenheiten,

die nur mit Zustimmung aller Miteigentümer beschlossen

werden können. Es gehört zu den Aufgaben des Verwalters,

die Eigentümer im Bedarfsfall aufzuklären und die Eigentümer

dazu anzuhalten, dass die Beschlüsse ordnungsgemäß

gefasst werden.

301

Anhang

Müllgebührenverteilung - warum nicht nach Personen?

In den meisten Städten und Gemeinden

werden die Müllgebühren

neuerdings gefäßbezogen erhoben.

Dabei bekommt die Eigentümergemeinschaft

lediglich die Anzahl

der Gefäße in Rechnung gestellt.

Wie viele Personen die Müllgefäße

nutzen, spielt bei der Gebührenerhebung

keine Rolle. Darum

müssen die Müllgebühren hier

nach der Regelung der Gemeinschaftsordnung, d. h. im

Normalfall nach Miteigentumsanteilen auf alle Miteigentümer

verteilt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob und wie

viel Müll ein Miteigentümer bzw. dessen Mieter produziert.

Wenn die Müllgebühren nach der Anzahl der gemeldeten

Personen von der Gemeinde erhoben werden, sollte man annehmen,

der Verwalter könne auch nach den gemeldeten

Personen verteilen. Leider ist das nicht so. Die Behörde verweigert

dem Verwalter die Datenweitergabe und beruft sich

dabei auf das Meldegesetz. Darum müssen auch in diesem

Fall die Müllgebühren nach dem gültigen Verteilerschlüssel

bzw. den Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Es wäre noch denkbar, die Müllgebühren nach der Anzahl

der Hausbewohner zu verteilen. Doch wer möchte am Jahresende

verbindlich feststellen, wer in welcher Wohnung wie

lange gewohnt hat? Dazu kommt, dass evtl. einzelne Personen

von der Müllgebührenpflicht befreit oder lediglich für

längere Zeit zu Besuch sind. Wenn sich einzelne Mitbewohner

bespitzelt oder sogar ungerecht behandelt fühlen, ist

der Ärger der daraus erwächst sicher größer, als der vermeintliche

Gerechtigkeitsvorteil von ein paar Euro im Jahr.

Und wenn eine solche Kostenverteilung angefochten wird

betragen die Prozesskosten ein Vielfaches der Müllgebühren.

Denn die Rechtsprechung ist mit einem dermaßen unbestimmten

Verteilerschlüssel keinesfalls einverstanden.

302

Anhang

Notfall - und der Verwalter ist nicht erreichbar!

Im Notfall ist nach dem WEG jeder Miteigentümer verpflichtet,

zur Schadensminderung im Gemeinschaftseigentum beizutragen

und einen Handwerker seiner Wahl einzuschalten.

Die Gemeinschaft muss die Kosten übernehmen.

Wenn der Verwalter nach der

Erholung von seiner anstrengenden

Tätigkeit endlich wieder

erreichbar ist, wird er sich um

alles Weitere persönlich kümmern.

- Versprochen!

Putzen und Gartenpflege - muss ich da mitmachen?

Miteigentümer zur tätigen Mithilfe bei

bestimmten Aufgabenstellungen zu

verpflichten, ist im WEG nicht geregelt.

Sehr häufig werden die Hausreinigung

oder manchmal sogar die Gartenpflege

und der Winterdienst per Beschluss auf

alle Miteigentümer übertragen.

Die Zulässigkeit eines solchen Beschlusses

wird von den Wohnungseigentumsgerichten unterschiedlich

bewertet. Entscheidend für die Zulässigkeit ist vor allen

Dingen, dass die Maßnahme billigem Ermessen entspricht.

Das bedeutet, dass lediglich diejenigen Arbeiten vergeben

werden dürfen, die üblicherweise im Mietrecht auch einem

Mieter zugemutet werden können.

Ein Beschluss wird rechtswirksam, wenn er nicht innerhalb

eines Monats angefochten bzw. daraufhin vom Wohnungseigentumsgericht

aufgehoben wurde. Ein rechtsbeständiger

Beschluss bindet alle Eigentümer gleichermaßen, auch diejenigen,

die bei der Abstimmung dagegen waren und nicht

erfolgreich angefochten haben. Beim Winterdienst ist jedoch

lt. BGH wegen Nichtigkeit kein Beschluss möglich.

303

Anhang

Putzordnung - meine Nachbarin hält sich nicht daran!

Vielleicht hat sie nur eine andere

Beziehung zum Besen.

Bei Mietern kann man sich an den

Vermieter wenden. Ein Miteigentümer

kann auf keinen Fall in die

Putzordnung gezwungen werden.

Hier hilft nur Toleranz und

freundliche Ansprache. Die rechtlich

richtige Lösung ist ohnehin die regelmäßige Reinigung

durch ein Reinigungsunternehmen.

Recht haben, ja - aber wie bekommen?

Die Frage, ob es überhaupt Gerechtigkeit gibt, beschäftigt

die Menschheit von jeher. Ganze Heerscharen daran Interessierter

- vornehmlich Juristen - haben sich der Aufgabe verschrieben,

nach der Gerechtigkeit zu suchen. Und weil Gerechtigkeit

subjektiv erlebt, versucht ein Richter die Parteien

vorrangig zu einer einvernehmlichen Lösung zu bewegen.

Wenn das nicht gelingt muss er urteilen.

In diesem Zusammenhang meinte einmal

ein Richter am Landgericht im Anschluss

an seine Urteilsverkündung: „Wir erwarten

ja nicht, dass beide Seiten mit unserem

Gerichtsurteil zufrieden sind!“.

Vergleichbar verkündet der Verwalter das

Abstimmungsergebnis mit den Worten:

„Damit ist der Antrag angenommen!“.

Ab der Beschlussverkündung läuft die einmonatige Anfechtungsfrist

beim Wohnungseigentumsgericht. Nach Ablauf

dieser Frist ist eine Beschlussanfechtung beim Wohnungseigentumsgericht

nicht mehr möglich und sogar ein eventuell

fehlerhaft gefasster Beschluss ist rechtsbeständig geworden.

304

Anhang

Eine einzige Ausnahme gilt für Beschlüsse, die auf Grund

fehlender Beschlusskompetenz gefasst wurden oder gegen

die guten Sitten verstoßen. Derartige Beschlüsse sind von

vorn herein nichtig. Für sie gilt keine Frist, denn sie werden

niemals rechtsbeständig.

Rücklagentopf - ich kann mein Geld selbst anlegen!

Theoretisch ja! - Erfahrungsgemäß

macht das aber nicht jeder. Und wenn

es dann soweit ist, hat möglicherweise

ausgerechnet derjenige Miteigentümer,

der dafür seinerzeit so kräftig geworben

hat, seine Wohnung längst verkauft.

Und der Erwerber fällt aus allen Wolken,

wenn er kurz nach dem Kauf der Wohnung

auch noch eine vier- oder fünfstellige

Sonderumlage leisten muss. Beten

Sie, dass er’s kann, sonst zahlen Sie seinen Anteil mit.

Darum ist auch nach dem WEG die Eigentümergemeinschaft

verpflichtet eine „angemessene“ Instandhaltungsrücklage zu

bilden.

Satellitenantennen - erlaubt?

Die Montage von Satellitenantennen -

auch Parabolantennen oder Satellitenschüsseln

genannt - kann als eine Modernisierung

oder eine bauliche Veränderung

aufgefasst werden. Und zwar

letzteres, wenn mit der Montage die Eigenart

der Wohnanlage verändert wird.

Darum darf die Montage in der Regel nur mit der Zustimmung

aller Miteigentümer durchgeführt werden. Beantragen

Sie rechtzeitig eine entsprechende Beschlussfassung.

305

Anhang

Das sog. Recht auf kulturelle Versorgung, mit dem oft illegale

Satellitenschüsseln begründet werden, gilt nur im

Mietrecht und hat mit dem für Sie gültigen Wohnungseigentumsrecht

nichts zu tun.

Selbstverwaltung – Wozu braucht man einen Verwalter?

Die vom WEG vorgesehene Selbstverwaltung der Eigentümer

bedeutet, dass die Miteigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung

selbst entscheiden dürfen, wie sie ihre

Belange regeln möchten. Der gesetzlich geforderte Verwalter

hat die Aufgabe diese Eigentümerversammlung einmal im

Jahr einzuberufen und die Eigentümer über ihre Ziele entscheiden

zu lassen. Während der Versammlung übernimmt

der Verwalter die Aufgabe des Moderators. Damit die Rechte

aller Miteigentümer gleichermaßen berücksichtigt werden,

müssen die Formalien genau eingehalten werden.

Stimmrecht - wird meine Stimme richtig bewertet?

Das zu überwachen, ist z. B. Aufgabe des

Verwalters. Wenn in der Gemeinschaftsordnung

nicht etwas anderes geschrieben ist,

gilt das gesetzliche Stimmrecht nach Anzahl

der Köpfe (Kopfprinzip). Dabei hat jeder Eigentümer

- auch Ehepaare - nur eine Stimme

(Kopf), auch wenn sie gleichzeitig Eigentümer

mehrerer Wohnungen im Haus sind.

In der Gemeinschaftsordnung kann in seltenen

Fällen auch das Wohnungsprinzip vereinbart

sein. In diesem Fall verleiht jede Eigentumswohnung

dem Miteigentümer pro

Wohnung eine Stimme. Wenn er mehrere

Wohnungen besitzt, hat er so viele Stimmen

wie Wohnungen.

306

Anhang

Beim Wertprinzip entspricht das Stimmgewicht dem Miteigentumsanteil.

Wegen der jeweiligen verschiedenen

Stimmwertanteile, müssen die abgebenden Stimmanteile

für die Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen exakt erfasst

werden. Das erfordert vom Verwalter bei manchmal bis zu

4 Nachkommastellen einen erheblichen Rechenaufwand

und kann ihn ganz schön ins Schwitzen bringen.

Vermieten - aber wie?

Jeder Wohnungseigentümer „...hat sich so zu verhalten,

dass kein anderer geschädigt, gefährdet oder mehr, als

nach den Umständen unvermeidbar, behindert oder belästigt

wird.“ - Kommt Ihnen das irgendwie bekannt vor?

Jeder Eigentümer darf seine Wohnung vermieten. Es kann

jedoch in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein, dass

der Verwalter dazu seine Zustimmung geben muss. Keine

Angst! - Er darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern.

Doch Fingerspitzengefühl bei der Mieterauswahl sorgt für

Wohnfrieden, Anmutungsqualität und Werterhalt.

Waschraum putzen, warum? - Ich nutze den Raum nicht!

Wenn ein rechtsbeständiger Beschluss

gefasst ist, wonach sich

jeder Miteigentümer im Rahmen

tätiger Mithilfe gemäß einem Plan

an der Pflege der Gemeinschaftsräume

beteiligen muss, spielt es

keine Rolle, wie und wo er seine

Wäsche trocknet und ob er die betreffenden

Räume überhaupt

nutzt. Bei der Beschlussfassung kommt es vielmehr darauf

an, dass der Miteigentümer bzw. dessen Mieter die Möglichkeit

der Nutzung der betreffenden Räume hat.

307

Anhang

Wohnung kalt - was nun?

Zunächst ist zu prüfen, ob nur Ihre

Wohnung oder ob auch andere Wohnungen

betroffen sind.

Wenn nur Ihre Wohnung betroffen

ist, sind nur Sie allein zuständig. Sie

können sich nach freiem Ermessen

für einen Handwerker Ihrer Wahl

entscheiden. Sollte sich jedoch bei

der Reparatur herausstellen, dass die

Ursache wider Erwarten doch im gemeinschaftlichen

Heizungssystem

liegt, informieren Sie Ihren Verwalter. Er wird sofort die

notwendigen Maßnahmen auf Kosten der Eigentümergemeinschaft

einleiten.

Wenn offensichtlich andere Wohnungen ebenfalls betroffen

sind, liegt die Ursache sehr wahrscheinlich im gemeinschaftlichen

Heizungssystem. Dann informieren Sie sofort

Ihren Verwalter. Er wird sich sofort darum kümmern und

einen Heizungsfachmann beauftragen.

Fazit

Wie so oft im Leben gibt es für jeden Topf den richtigen

Deckel. Man muss nur etwas Zeit und Geduld mitbringen,

um eine passende Lösung zu finden. In jedem Fall hat

auch ein Verwalter einen großen Einfluss auf die Geschicke

der Eigentümergemeinschaft und damit auch auf den

Wohn- und Immobilienwert.

308

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und Beirats

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und des Beirats

gemäß §§ 27, 28 und 29 WEG

Die Aufgaben des Verwalters und des Beirats sind im

§§ 27 - 29 WEG niedergelegt. Aus Platzgründen wird auf

die Wiedergabe des Gesetzestextes verzichtet. Hier werden

lediglich die Paragraphen kurz erläutert.

§ 27 Absatz (1), WEG beschreibt in Ziffer 1 - 4 die unabdingbaren

Mindestaufgaben (Pflichten) des Verwalters, die

weder durch Vertrag noch sonst wie eingeschränkt werden

dürfen. Demnach ist er berechtigt und verpflichtet:

1. Beschlüsse durch(aus)zuführen und für die Durchführung

(nicht Durchsetzung) der Hausordnung durch die

Wohnungseigentümer zu sorgen. Er kann die Hausordnung

aber nicht durchsetzen, sondern bei ihm schriftlich

mit Benennung von Zeugen gemeldeten Verstößen nur gegenüber

dem zuständigen Eigentümer abmahnen. Unabhängig

davon hat nur der einzelne Eigentümer (nicht der

Verwalter) bei derartigen Verstößen das Klagerecht gemäß

§ 43 Abs. 1 WEG. Über weitergehende Maßnahmen muss

ggf. die Eigentümerversammlung entscheiden.

2. Er hat alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Instandsetzungspflicht

für das Sondereigentum - selbst bei Leitungswasser-

bzw. Versicherungsschäden - liegt nach § 14 bei

den einzelnen Wohnungseigentümern. Außerdem heißt

„Maßnahmen einleiten“, dass der Verwalter Fachleute mit

der Schadensklärung beauftragt, bei technisch komplizierten

Details notfalls den Rat eines Sachverständigen einholt

und die Eigentümer informiert. Erst wenn ein entsprechender

Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt,

darf der Reparaturauftrag vom Verwalter erteilt werden.

309


3. Nur in dringenden Fällen kann und muss der Verwalter

ohne Versammlungsbeschluss handeln, wenn es sich um

die Abwehr eines Schadens am gemeinschaftlichen Eigentum

handelt. In der Regel werden sich die Maßnahmen auf

Notmaßnahmen beschränken, um Folgeschäden zu vermeiden.

Die gleiche Pflicht ist übrigens jedem Wohnungseigentümer

durch § 21 Abs. 2 WEG auferlegt.

4. Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder gehört ebenfalls

zu den unabdingbaren Pflichten des Verwalters. Daraus

ergibt sich deutlich, dass er diese gemeinschaftlichen Gelder

nicht anderweitig z. B. für Instandsetzungsmaßnahmen im

Sondereigentum - auch nicht vorübergehend für Versicherungsschäden

im Sondereigentum - einsetzen darf.

Absatz (2) spricht nur von einer „Berechtigung“ des Verwalters

zu Maßnahmen, die er im Namen aller Wohnungseigentümer

und mit Wirkung für und gegen sie durchführen

kann. Die Berechtigung des Verwalters kann durch

Verwaltervertrag und Beschlüsse (im beiderseitigen Einvernehmen)

oder auch auf die Mitwirkung Dritter (z. B. Beirat)

erweitert werden.

1. Die Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und

Hypothekenzinsen für das gemeinschaftliche Eigentum anzufordern,

in Empfang zu nehmen und abzuführen, kommt

in der Praxis kaum zur Anwendung. Jeder Eigentümer hat

für sein Sondereigentum eigene Darlehens-/Hypothekenverträge

die er selbst bedient.

2. Er hat alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und

entgegenzunehmen, soweit es sich um gemeinschaftliche

Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt.

3. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen,

soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft

gerichtet sind (z. B. Behörde mit Ordnungsverfügung

oder Mahnbescheid eines Lieferanten usw.). Die Zustellung

an den Verwalter gilt damit gleichzeitig als Zustel-

310


lung an alle Wohnungseigentümer. In diesem Fall muss

der Verwalter die Eigentümer informieren und dabei auch

auf mögliche Fristen achten. Zur eigenen Entlastung der

Amtsstuben stellen die Gerichte dem Verwalter auch Beschlussanfechtungen

mit dem fälschlichen Hinweis auf ein

BGH-Urteil (indem es sich um einen Mahnbescheid eines

Dritten an die Eigentümergemeinschaft handelt) zu. Somit

handelt es sich nur um eine Zustellung an die „restlichen“

Eigentümer, da der Antragsteller ausgenommen ist.

4. Der Verwalter muss Maßnahmen treffen, die zur Wahrung

einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen

Rechtsnachteils erforderlich sind.

5. Er ist berechtigt Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich

geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss

oder Vertrag der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. In

der täglichen Praxis betrifft dies hauptsächlich Hausgeldklageverfahren

gegen zahlungssäumige Eigentümer. Dabei

ist es üblich, die Klagebefugnis bereits im Verwaltervertrag

zu vereinbaren um ggf. sofort ohne Zeitverzögerung die Ansprüche

der Eigentümergemeinschaft zu sichern.

6. Der Verwalter ist berechtigt die für den Fernsprech- oder

Energieanschluss erforderlichen Erklärungen an die Unternehmen

abzugeben, denn die Kabel und Verteilungen

werden im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlegt.

Absatz (3) besagt ausdrücklich, dass im Gesetz keine Einschränkung

der in Absatz 1 + 2 aufgeführten Aufgaben

und Befugnisse erlaubt sind. Dagegen steht einer Erweiterung

nichts entgegen.

Absatz (4) verpflichtet den Verwalter, Gelder der Eigentümergemeinschaft

nicht mit seinem privaten Vermögen zu

vermischen. Da eine Eigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig

ist, kann sie formal nur mit Unterschrift aller Eigen-

311


tümer ein Bankkonto eröffnen. Deshalb empfiehlt sich die

Einrichtung eines offenen Treuhandkontos, aus dem klar

zu erkennen ist, wem das Konto gehört und wer verfügungsberechtigt

ist. Die Allein-Verfügung des Verwalters

über die gemeinschaftlichen Gelder kann von der Zustimmung

eines Wohnungseigentümers (Beirat) oder Dritten

(durch Beschluss oder Vereinbarung im Verwaltervertrag)

abhängig gemacht bzw. eingeschränkt werden. Beispiel:

zweite Unterschrift des Beiratsvorsitzenden für Entnahmen

aus dem Rücklagenkonto. Die Verantwortung über die

Vermögensverwaltung bleibt jedoch beim Verwalter.

Absatz (5) billigt dem Verwalter die Ausstellung einer

Vollmachtsurkunde zu, damit er sich bei Dritten wirksam

legitimieren und seine Befugnisse nachweisen kann.

Gemäß § 28 WEG muss der Verwalter einmal jährlich die

Karten offen auf den Tisch legen. Dies gilt sowohl für den

Wirtschaftsplan als auch für die Jahresabrechnung.

Im Absatz (1) wird der Verwalter verpflichtet jeweils für ein

Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der

nachvollziehbare Wirtschaftsplan sollte enthalten:

1. Die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Unter Einnahmen

sind z. B. zu verstehen: Mieterträge aus Hausmeisterwohnung

oder Gemeinschaftsflächen und -Anlagen

(Stellplätze, Kellerräume, Wasch-/Trockner-/Automatengelder

usw.). Unter Ausgaben fallen alle Kosten der Bewirtschaftung

einschl. Instandhaltung und Instandsetzung,

ggf. auch Kosten aus WEG-Verfahren.

2. Den Verteilerschlüssel, aus dem sich der Kostenanteil je

Sondereigentum errechnen lässt. Da die Kostenverteilerschlüssel

je Kostenart unterschiedlich sein können, ist für

einen nachvollziehbaren Wirtschaftsplan (später auch Jah-

312


resabrechnung) eine Auflistung der einzelnen Kostenarten

mit dem jeweils vereinbarten Verteilerschlüssel notwendig.

Verbrauchsabhängige Positionen orientieren sich am Vorjahresanteil.

3. Ebenfalls den gesonderten Ausweis (Druckzeile) der vom

Eigentümer anteilig einzuzahlenden Instandhaltungsrücklage.

Absatz (2) verpflichtet die Wohnungseigentümer zur Zahlung

der anteiligen Kostenvorschüsse (Hausgelder) sobald

der Wirtschaftsplan durch Mehrheitsbeschluss anerkannt

wurde. Der Beschluss sollte gleichzeitig (zweckmäßigerweise

grundsätzlich für die Zukunft) einen festen Zahlungs-

/Fälligkeits-Termin, sofern dies nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung

geschehen ist (z.B. bis zum 3. eines

Monats), festlegen. In diesem Fall ist das Hausgeld eine

„Bringschuld“ und es besteht für den Verwalter keine

Mahnpflicht, wenn Eigentümer mit Hausgeldzahlungen

rückständig werden.

Absatz (3) verpflichtet den Verwalter nach Ablauf des Kalender-/Wirtschaftsjahres

über die vereinnahmten Gelder

abzurechnen. In der Praxis sollte dies im ersten Halbjahr

des Folgejahres möglich sein. Hier ist allerdings zu berücksichtigen,

dass der Verwalter oft auf Hilfsabrechnungen

Dritter (Gas-/Wasser-/Stromlieferanten, Zählerablesungs-

/Heizungs-/Wasserabrechnungsfirmen bzw. Angaben von

Wohnungseigentümern usw.) angewiesen ist.

Absatz (4) berechtigt die Eigentümerversammlung wegen

Bedenken bei evtl. Unregelmäßigkeiten in der Vermögensverwaltung

mit Stimmenmehrheit jederzeit vom Verwalter

Rechnungslegung zu verlangen. Rechnungslegung bedeutet

Kassensturz und Nachweis über die Mittelverwendung für

313


alle Eigentümer ohne Einzelabrechnung mit dem Einzel-

Eigentümer (Status).

Im Absatz (5) ist bestimmt, dass das oberste Entscheidungsgremium

- die Eigentümerversammlung - über die

Anerkennung oder Ablehnung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung

und Rechnungslegung beschließt. Mit der

Anerkennung der Jahresabrechnung ist indirekt die Entlastung

des Verwalters für das Abrechnungsjahr verbunden;

d. h. der Verwalter ist für die bei Beschlussfassung

bekannten Vorgänge aus der Haftung befreit.

Der § 29 WEG regelt die Aufgaben und Befugnisse eines

evtl. zu wählenden Verwaltungsbeirates.

Um eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft

zu erreichen, kann die Eigentümerversammlung

einen Verwaltungsbeirat wählen, der den

Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt.

Der Beirat kann als Miteigentümer auch viel besser

als der Verwalter vermittelnd zur Konfliktlösung zwischen

den Eigentümern beitragen und, gerade wenn er im Haus

wohnt, seinen Miteigentümern in Einzelgesprächen Verwaltungsmaßnahmen

und Probleme der Wohnanlage erläutern.

Hausmeisteraufgaben muss weder der Verwaltungsbeirat

noch der Verwalter ausführen.

Als Verwaltungsbeirat kommen nur Wohnungseigentümer

in Frage. Die Beiräte sind keine „Obereigentümer“ sondern

ehrenamtlich tätige Miteigentümer, die sich ggf. im Rahmen

ihres beruflichen Könnens, die Aufgabenbereiche untereinander

teilen. Wie immer, muss in der Gruppe einer

das Sagen haben. Deshalb schreibt das WEG einen Vorsitzenden,

den Stellvertreter (§ 24/3 + § 25/6 WEG) und einen

Wohnungseigentümer vor. Zur Beiratssitzung lädt der

Vorsitzende ein. Nur in Ausnahmefällen (als Verwaltungsmehrleistung)

nimmt der Verwalter daran teil.

314


Neben der unterstützenden Aufgabe hat der Beirat auch

eine deutliche Prüfpflicht. Das heißt aber nicht, dass die

übrigen Wohnungseigentümer untätig bleiben müssen. Der

Beirat soll in der Versammlung zu Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung,

Rechnungslegung und zu Kostenanschlägen

seine Meinung erläutern. Er kann auch seinerseits

Vorschläge machen und Empfehlungen abgeben. Die endgültige

Entscheidung kann und darf er (ebenso wenig wie

der Verwalter) der Versammlung nicht abnehmen. Zur Frage

des Auslagenersatzes und der Beiratshaftung wird auf

die einschlägige Literatur verwiesen.

Quelle 1996: Uwe Stein, Düsseldorf

Anmerkung: Herr Stein ist Gründer und war viele Jahre Vorstand des BFW (jetzt BVI)

315

Und da war noch...

…die ungeduldige, jahrelang

ehelicher Pflichten vernachlässigte

Ehefrau eines erfolglosen

Lexikon-Autors, die statt

sich an einem Liebhaber, an

seinem Lieblingsspielzeug

vergriff und auf diese Weise

sein Lexikon abrupt beendete.

Darum ist jetzt auch endgültig Schluss m it lu sti ch

!

316

Inhalt

Vorbemerkung .............................................................. 3

Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen .......... 5

Lexikon .................................................................... 7

Anhang .................................................................. 251

Wohnungseigentum - was ist das? ........................... 253

Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? ........ 255

Kauf einer Eigentumswohnung ................................ 260

Auswahlkriterien für den Kauf ................................. 262

Selbstnutzung oder Kapitalanlage ......................................... 262

Neukauf vom Bauträger ......................................................... 263

Kauf über Makler ................................................................... 264

Kauf über Verwalter in seiner Maklereigenschaft .................. 265

Kauf vom Vorbesitzer ............................................................. 266

Große oder kleine Wohnanlage .............................................. 266

Lebensdauer von Bauteilen ...................................... 268

Instandhaltung ......................................................... 271

Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum .... 274

Zusammenstellung der Betriebskostenarten ............ 281

Zusammenstellung verschiedener Mieten ................. 285

Grundmiete (Netto-, Kalt- oder Nettokaltmiete) ..................... 285

Grundmiete zuzüglich Betriebskosten ................................... 285

Indexmiete .............................................................................. 285

Inklusivmiete (Brutto-, Pauschal- oder Bruttowarmmiete) ...... 285

Kostenmiete ............................................................................ 285

317

Marktmiete ............................................................................. 285

Ortsübliche Vergleichsmiete .................................................. 286

Pauschalmiete ►Warmmiete ................................................. 286

Staffelmiete ............................................................................. 286

Teilinklusivmiete .................................................................... 286

Warmmiete ............................................................................. 286

Nicht preisgebundene Wohnungen ........................................ 286

Preisgebundene Wohnungen ................................................. 286

Zusammenstellung verschiedener Versicherungen .. 287

Elementarschadenversicherung ............................................. 287

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ............................. 287

Glasversicherung.................................................................... 287

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ................................... 287

Immobilienversicherung ......................................................... 288

Sachversicherung (Gebäude- bzw. Feuerversicherung) .......... 288

Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren ... 289

Ertragswert ............................................................................. 289

Marktwert ............................................................................... 289

Neuwert .................................................................................. 289

Sachwert ................................................................................. 289

Vergleichswert ........................................................................ 290

Verkehrswert .......................................................................... 290

Versicherungswert ................................................................. 290

Problem – Was tun? .................................................. 291

Zuerst zum Abfluss ................................................................ 291

Balkon undicht - soll doch der Balkoneigentümer zahlen!.... 292

Dach undicht - bezahlt das die Versicherung? ...................... 293

Dach undicht - wer zahlt meine Wohnungsrenovierung? ..... 293

Eigentümerversammlung - wozu soll ich dahin? ................... 294

318

Falschparker auf meinem Stellplatz - wer kümmert sich? .... 294

Fassadenanstrich erforderlich - die anderen wollen nicht! .... 295

Fensterscheibe blind - wer bezahlt? ....................................... 295

Formalien - was soll das? - Wir sind uns doch einig! ............ 295

Garagentor defekt - wer bezahlt? Ich nutze keine Garage! .... 296

Hausgeldrate steigt trotz Abrechnungsrückzahlung? ............ 296

Heizkosten warum - meine Wohnung stand doch leer? ........ 297

Heizkosten zu hoch - ich spare doch! .................................... 298

Instandhaltungskosten hoch - Eigenleistung spart Geld! ..... 299

Lärm vom Nachbarn - muss ich mir das gefallen lassen? ..... 299

Markisen - darf ich einfach montieren? ................................. 300

Mehrheitsbeschluss - muss man sich das gefallen lassen? .. 301

Müllgebührenverteilung - warum nicht nach Personen? ...... 302

Notfall - und der Verwalter ist nicht erreichbar! .................... 303

Putzen und Gartenpflege - muss ich da mitmachen? ............ 303

Putzordnung - meine Nachbarin hält sich nicht daran! ........ 304

Recht haben, ja - aber wie bekommen? ................................. 304

Rücklagentopf - ich kann mein Geld selbst anlegen! ............. 305

Satellitenantennen - erlaubt? ................................................ 305

Selbstverwaltung – Wozu braucht man einen Verwalter? ..... 306

Stimmrecht - wird meine Stimme richtig bewertet? .............. 306

Vermieten - aber wie? ............................................................. 307

Waschraum putzen, warum? - Ich nutze den Raum nicht! .. 307

Wohnung kalt - was nun? ...................................................... 308

Fazit ........................................................................................ 308

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und des

Beirats gemäß §§ 27, 28 und 29 WEG ...................... 309

319

Rainer Thumm

Dipl.-Ing. Architekt

Wohnungseigentum-Verwalter

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird man

auch Vereinsmitglied: in der Eigentümergemeinschaft.

Um nicht Opfer von „Vereinsmeierei“ zu werden, wird

in diesem kleinen Lexikon der Umgang mit dem Wohnungseigentum

aus der Sicht eines Verwalters dargestellt.

Auf Paragraphen und Gerichtsurteile wird weitgehend

verzichtet. Hier geht es vorrangig um den praktischen

Umgang mit einer Eigentümergemeinschaft.

Der Autor ist seit Jahrzehnten als Verwalter tätig und

formuliert bewusst umgangssprachlich. Dabei werden

die Hintergründe in manchmal sarkastischer Weise

gnadenlos offengelegt und mit Beispielen und Anekdoten

allgemeinverständlich aufbereitet.

Auf diese Weise wird die trockene Materie sowohl informativ

dargestellt als auch unterhaltsam befeuchtet

Maxi-Flyer nur für unsere Kunden

© Rainer Thumm

Bismarckstraße 76 • D-57076 Siegen

Tel. 02 71 / 4 89 70-0

www.thumm-siegen.de

info@thumm-siegen.de

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