Entscheidung des BFH - Haufe.de

FAKTEN & NACHRICHTEN Private Verkäufe
Checkliste: Beratungsanlässe – Private Verkäufe von Wirtschaftsgütern I
(Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte)
» Überblick über die wichtigsten Details der Regelungen und betroffene Mandantengruppen
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig. Die Definition der früher „Spekulationsgeschäfte“
genannten Verkäufe erfolgt in § 22 Nr. 2 EStG. Bei Immobilien wurde übergangslos die 10-Jahresfrist eingeführt. Ob dies
rechtens ist, muss das Bundesverfassungsgericht (2 BvL 2/04) nach einer Vorlage des Bundesfinanzhofs vom 16.12.2003,
IX R 46/02 prüfen. Wer innerhalb von 5 Jahren mindestens 4 Objekte verkauft, läuft Gefahr, als „gewerblicher Grundstückshändler“
angesehen zu werden. Die Einzelheiten der 3-Objekt-Grenze sind im BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. 2004 I, S. 434 geregelt (siehe dazu auch Kensbock, StC 6/2009, S.23, in diesem Heft).
Diese Tabelle steht für Sie auch als Arbeitsvorlage unter www.steuer-consultant.de zur Verfügung. Sie ist dort um die Spalten
für Termine und Zuständigkeiten ergänzt, so dass Sie damit individuell in Ihrer Kanzlei arbeiten können.
Regelung Betroffene Mandanten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
Zu den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zählen neben der
Anschaffung und Veräußerung bebauter Grundstücke auch der Verkauf von
Gebäuden, auch wenn dieses erst innerhalb des 10-Jahreszeitraums fertig gestellt
worden ist, von Eigentumswohnungen, von bebauten Erbbaurechten, von
geschlossenen Immobilienfonds und Ähnlichem.
Ausnahmen
Nicht von der „Spekulationsteuer“ erfasst werden solche Wirtschaftsgüter, die
– nach der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich
zu eigenen Wohnzwecken oder
– im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu
eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine entsprechende Nutzung über
volle drei Jahre ist nicht erforderlich (BMF vom 05.10.2000, BStBl. 2000 I,
S. 1383, Tz: 16 – 27).
Eintritt in die Rechtsstellung des Erblassers/Schenkers
Beim unentgeltlichen Erwerb durch Schenkung oder Erbe ist die Nutzung des
Erblassers/Schenkers entscheidend für die Frage, ob ein Verkauf steuerbar ist oder
nicht.
Ausgleichszahlungen bei Schenkungen/Erbe
Werden im Schenkungsvertrag oder im Testament Ausgleichszahlungen
vom Erben/Beschenkten verlangt, liegt ein Erwerbsvorgang vor, der zu einem
(anteiligen) Aufleben der 10-Jahresfrist führt.
Verkauf wegen unvorhergesehener Ereignisse
Für die Annahme der steuerbefreienden Selbstnutzung ist es nicht notwendig,
den gesamten Hausstand und die Immoblie ständig selbst zu nutzen (BHF-Urteil
vom 18.01.2006, IX R 18/03).
Verlustnutzung
Veräußerungsverluste werden im gleichen Jahr nur mit eventuellen –gewinnen
verrechnet. Überschießende Verluste können zurück- oder vorgetragen und mit
möglichen Veräußerungsgewinnen verrechnet werden.
Mandanten, die
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung haben;
Grundstücke und/oder grundstücksgleiche
Rechte angeschafft und innerhalb
von 10 Jahren verkauft haben.
Mandanten, die die Immobilie
ausschließlich selbst bewohnen oder
bewohnt haben haben.
Mandanten, die Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte geschenkt
erhielten oder geerbt haben.
Mandanten, die zu Ausgleichszahlungen
an Miterben verpflichtet werden sollen.
Mandanten, die krank wurden oder den
Arbeitsplatz gewechselt haben.
Mandanten, die mit Verlust verkauft
haben.
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