Entscheidung des BFH - Haufe.de

» 4. Grundstückshandel
durch Personengesellschaften
Neben den Fragen des Über- und Unterschreitens der Drei-Objekt-
Grenze und des dahinterstehenden Bildes des Grundstückshändlers
kann ein Grundstückshandel gelegentlich auch anzunehmen sein
durch die Beteiligung oder Mitwirkung an vermögensverwaltenden
Personengesellschaften. Eine unmittelbare Zurechnung der einzelnen
Geschäftsvorfälle der Gesellschaft auf die Gesellschafter erfolgt dabei
zunächst nicht. Dies bedeutet, dass die Beurteilung auf Ebene der
Personengesellschaft vorrangig ist, und grundsätzlich die Tätigkeit
der Gesellschafter dabei nicht durch die Veräußerungen auf Ebene
der Gesellschaft „infiziert“ werden.
Werden Grundstücke von einer (vermögensverwaltenden) Personengesellschaft
veräußert, so ist zunächst grundsätzlich darauf abzustellen,
ob bei der Gesellschaft selbst die Merkmale des gewerblichen
Grundstückshandels, wie vorstehend dargestellt, verwirklicht sind
oder nicht. Entscheidend ist, ob die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen
Verbundenheit die Merkmale eines gewerblichen
Grundstückshandels erfüllen. Hinsichtlich der Drei-Objekt-Grenze
ist daher bei Personengesellschaften zunächst auf die Personengesellschaft
selbst abzustellen, und nicht auf die Tätigkeit der einzelnen
Gesellschafter. Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat in seinem
Beschluss vom 3.7.1995 lediglich festgestellt, dass Grundstücksveräußerungen
einer Personengesellschaft oder Gemeinschaft bei der
Frage, ob einer ihrer Gesellschafter die Drei-Objekt-Grenze überschritten
hat, mitzuzählen sind. Dass umgekehrt die von einem Gesellschafter
allein oder innerhalb einer anderen Gesellschaft entwickelten
Grundstücksaktivitäten bei der Frage, ob die Personengesellschaft
die Drei-Objekt-Grenze überschritten hat, mitzuzählen sind, hat er
nicht entschieden.
Es gilt dabei grundsätzlich auch, dass Grundstücksverkäufe einer
Personengesellschaft einem Gesellschafter, der auch zusätzlich selbst
eigene Grundstücke veräußert, in der Weise zugerechnet werden
können, dass unter Einbeziehung dieser Veräußerung ein gewerblicher
Grundstückshandel des Gesellschafters entstehen kann. Entscheidend
für die Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung ist
dabei das Gesamtbild der Verhältnisse in Gestalt einer Gesamtschau
auf der Ebene der Gesellschaft und des Gesellschafters. Es besteht
mithin keine so genannte „Abschirmwirkung“ durch die Aktivitäten
des Steuerpflichtigen über Personengesellschaften.
Gewerblich handelt damit zum Beispiel auch, wer Anteile an vier
Grundvermögen verwaltenden Personengesellschaften erwirbt, und
diese Anteile innerhalb von fünf Jahren wieder veräußert.
Problematisch ist, ab welchem Beteiligungsverhältnis an einer Personengesellschaft
vorstehende Grundsätze anzuwenden sind. Die
Finanzverwaltung geht in BMF vom 26.3.2004 davon aus, dass Veräußerungen
von Beteiligungen von 10 % und mehr in einer Personengesellschaft,
die selbst nicht gewerblich tätig ist, oder von Beteiligungen
» Zusammenfassung
www.steuer-consultant.de
unter 10 % oder Anteile an einem veräußerten Grundstück, deren
Verkehrswert mehr als 250.000 Euro beträgt, beim Gesellschafter
ebenso die Gewerblichkeit auf persönliche Ebene des Gesellschafters
auslösen können, wie Grundstücksverkäufe durch den Gesellschafter
selbst.
In diesem Zusammenhang hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom
17.12.2008, IV R 72/07 entschieden , dass grundsätzlich keine
Zusammenrechnung der von zwei personenidentischen Schwesterpersonengesellschaften
verkauften Grundstücke zur Erreichung
der Drei-Objekt-Grenze in Betracht kommt. Hiernach sind solche
Grundstücksaktivitäten für die Bestimmung der Drei-Objekt-Grenze
nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen
einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt.
Der Grundsatz der Einheit der Gesellschaft verbietet bei der Frage, ob
die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist die Zusammenrechnung der
Grundstücksverkäufe zweier Personengesellschaften, deren Gesellschafter
teilweise identisch sind. Damit müsse auch dasselbe für
Gesellschaften gelten, an denen ausschließlich die selben Personen
beteiligt sind. Eine Ausnahme hiervon hat der Bundesfinanzhof lediglich
für den Fall zugelassen, dass beide Gesellschaften nicht nur
personenidentisch, sondern auch – jeweils jede für sich genommen
– lediglich vermögensverwaltend tätig sind. Dies gilt auch dann, wenn
der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.
Die Drei-Objekt-Grenze ist auch in Fällen der sog. Branchennähe der
Gesellschafter zu beachten.
Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen
dem Erwerb oder der Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung
eines Grundstücks gestattet nach der Rechtsprechung in diesen Fällen
für sich genommen noch nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit
der unbedingten Absicht erworben oder bebaut ist, ihn alsbald zu
verkaufen. Nur wenn andere Umstände dafür sprechen, dass bereits
beim Erwerb oder bei der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte
Veräußerungsabsicht bestand, kann hier die Indizwirkung dieser
Umstände durch die Kürze der zwischen Erwerb oder Bebauung und
Verkauf liegenden Zeit verstärkt werden.
RA/FAStR Dr. Karsten Kensbock
ist selbstständiger Rechtsanwalt in Esslingen
a.N. und Vorsitzender des Fachausschusses
Steuerrecht der Deutschen Anwalts- und
Steuerberatervereinigung für die mittelständische
Wirtschaft e.V.
E-Mail: kensbock@kanzlei-kmb.de
www.kanzlei-kmb.de
Die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, zeichnet sich weiterhin durch eine große Kasuistik aus.
Insbesondere wenn man davon ausgeht, dass die Rechtsfigur des gewerblichen Grundstückshandels hin zu einem
typisierten Grundstückshändler verstanden wird, was aufgrund der Merkmale der Veräußerungsabsicht, des Zeitrahmens
sowie der Nachhaltigkeit durchaus so gesehen werden kann, dürfte es zunehmend schwierig werden
einzuschätzen, wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
6 _ 09 SteuerConsultant 25