Entscheidung des BFH - Haufe.de

FACHBEITRÄGE Einkommensteuer
Hierzu hat der Bundesfinanzhof Beispiele angeführt, welche im
Wesentlichen dadurch charakterisiert sind, dass der Veräußerer
Aktivitäten zur Erhöhung des Grundstückwertes entfaltet, wie etwa
die Bebauung zu einem Zeitpunkt, zu dem zweifelsfrei erwiesen ist,
dass das Grundstück aus seinem Vermögen ausscheiden soll, oder
bereits ausgeschieden ist, oder wenn ein solches Grundstück von
vornherein nur auf Rechnung oder nach Wünschen eines Erwerbers
bebaut wird. Ebenso kann für eine gewerbliche Betätigung nach
der Rechtsprechung der Umstand sprechen, dass das Bauunternehmen
des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche
Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet
werden. Der Drei-Objekt-Grenze bedarf es daher dann nicht,
wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeit, die
in ihrer Gesamtheit das Merkmal der Nachhaltigkeit, also der Dauerhaftigkeit,
der unternehmerischen Betätigung erfüllt, mit unbedingter
Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind.
Damit gilt zunächst, dass die Drei-Objekt-Grenze nur indizielle Bedeutung
hat, die auch widerlegt werden kann. Aufgrund dieser Rechtsprechung
ist die Frage des gewerblichen Grundstückshandels verstärkt
am Bild des Grundstückshändlers zu orientieren.
Ein weiteres – vorstehend bereits erwähntes - wesentliches Merkmal
für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels im
Rahmen der Drei-Objekt-Grenze ist, dass zwischen dem Kauf bzw.
der Errichtung des Objektes und dem Verkauf ein enger zeitlicher
Zusammenhang von in der Regel nicht mehr als fünf Jahren besteht.
Aber auch diese Zeitgrenze ist nicht zwingend, denn der enge zeitliche
Zusammenhang wird bei einem nur geringfügigen Überschreiten
der Fünf-Jahres-Frist noch nicht beeinträchtigt. Auch Objekte,
die nach Ablauf von fünf Jahren veräußert werden, können nicht
generell außer Betracht gelassen werden. Bei einer Überschreitung
der Fünf-Jahres-Frist verringert sich lediglich die von dem engen
zeitlichen Zusammenhang ausgehende Indizwirkung hinsichtlich
des Vorliegens einer bedingten Veräußerungsabsicht. Dann müssen
weitere Umstände hinzutreten, wie beispielsweise die Zugehörigkeit
zur Baubranche oder eine größere Anzahl von veräußerten Objekten,
die die Gewerblichkeit vermuten lassen. In der Regel wird jedoch kein
Handel angenommen bei einem mehr als zehnjährigen Zeitraum
zwischen An- und Verkauf.
Auf die Zahl der Objekte im zeitlichen Zusammenhang zwischen
Einkauf und Veräußerung kommt es nicht an, wenn andere - besondere
- Umstände ohne Zweifel eine von Anfang an fehlende Veräußerungsabsicht
ergeben. Sprechen also von Anfang an gewichtige
Anhaltspunkte gegen eine bestehende Veräußerungsabsicht, so kann
ein gewerblicher Grundstückshandel nicht angenommen werden. Die
Problematik der Beweisbarkeit ist hier jedoch zwangsläufig besonders
relevant. Denn wenn in der Praxis die Finanzverwaltung aufgrund
der äußeren objektiven Umstände eines Sachverhaltes problemlos die
Gewerblichkeit begründen kann, ist es um so schwerer, als Steuerpflichtiger
die fehlende Veräußerungsabsicht als subjektives Element
zu begründen und nachzuweisen. Es ist dabei nicht ausreichend, dass
sich der Steuerpflichtige darauf beruft, bei Erwerb des Grundbesitzes
keine Veräußerungsabsicht gehabt zu haben. Diese kann nur anhand
von äußeren Tatsachen nachgewiesen werden, wie zum Beispiel den
Abschluss langfristiger Mietverträge oder der eventuellen Nutzung
zu eigenen Wohnzwecken.
Ein weiteres Merkmal des gewerblichen Grundstückshandels ist die
Nachhaltigkeit, welche stets bei der Beurteilung der Gewerblichkeit
eine Rolle spielt. Die Nachhaltigkeit dient dabei dazu, nur gelegentliche
Aktivitäten aus dem Bereich der gewerblichen Tätigkeiten auszuschließen.
Nachhaltigkeit erfordert insoweit, dass die Tätigkeit auf
Wiederholung angelegt ist, dass also weitere Geschäfte geplant sind.
Eine Nachhaltigkeit kann jedoch ausnahmsweise selbst dann zu bejahen
sein, wenn der Steuerpflichtige nur ein einziges Geschäft oder
einen einzigen Vertrag abschließt und sich keine Wiederholungsabsicht
feststellen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfüllung dieses
Geschäftes oder des Vertrages eine Vielzahl von unterschiedlichen
Einzeltätigkeiten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Würdigung
rechtfertigen, er sei nachhaltig tätig geworden.
» 3. Ein-Objekt-Fälle
(BFH,19.2. 2009, IV R 12/07)
Gerade mit der Frage der bedingten Veräußerungsabsicht hat
sich der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 19.2.2009, IV R 12/07,
beschäftigt.
Er hat dabei eine weitere Konkretisierung dahingehend aufgestellt,
dass in Ein-Objekt-Fällen eine bedingte Veräußerungsabsicht als Indiz
der Gewerblichkeit nicht ausreichend ist.
Der Begriff der bedingten Veräußerungsabsicht im Rahmen der
Betrachtung des gewerblichen Grundstückshandels wurde von der
Rechtsprechung eingeführt, um den Einwand des Steuerpflichtigen
entgegenzutreten, er habe trotz Verkaufs von mehr als drei Objekten
in einem Zeitraum von fünf Jahren beim Erwerb oder Bebauung die
Absicht gehabt, dies im Wege der Vermögensverwaltung (Selbstnutzung
oder Vermietung) zu nutzen. Die Fünf-Jahres-Grenze ist
jedoch nicht im Sinne einer starren Begrenzung zu verstehen. Der
Bundesfinanzhof hat hier zu vorgenanntem Beschluss des Großen
Senates festgestellt, dass das Vorhandensein einer unbedingten
Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbes oder der Bebauung
nicht allein aus dem zeitlichen Zusammenhang zwischen den
jeweiligen Aktivitäten an der Veräußerung hergeleitet werden kann.
Denn es ist nicht zwingend ausgeschlossen, auch wenn zwischen
dem Erwerb und der Bebauung einerseits und dem Sichtbarwerden
des Veräußerungsentschlusses andererseits nur wenige Wochen
liegen, dass es während dieser Zeitspanne beim Steuerpflichtigen
hinsichtlich der beabsichtigen Verwertung des Grundstücks zu
einem Sinneswandel gekommen ist. In diesen Fällen steht aufgrund
objektiver Umstände nicht fest, dass der Grundbesitz mit einer
unbedingten Veräußerungsabsicht erworben wurde. Nur wenn andere
Umstände dafür sprechen, dass schon beim Erwerb oder bei der
Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht
bestand, kann die Indizwirkung dieser Umstände durch die Kürze
der zwischen Erwerb oder Bebauung und Verkauf liegenden Zeit
verstärkt werden. Bei der Bestimmung des Vorliegens einer Veräußerungsabsicht
ist nicht auf den Beginn der Bauarbeiten oder gar
auf die Fertigstellung abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt, in
dem sich der Grundstückseigentümer rechtlich bindet, etwa durch
Abschluss der Verträge.
Nach der Rechtsprechung des BFH vom 19.2.2009 kann auch nicht als
Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit der Umstand gewertet werden,
dass Steuerpflichtige neben der möglicherweise der Gewerblichkeit
unterliegenden Personengesellschaft noch an verschiedenen anderen
Bauherrengemeinschaften beteiligt sind. Der Bereich der privaten
Vermögensverwaltung ist dabei nicht bereits deswegen verlassen,
wenn Gesellschafter, wenn auch zum Teil im Rahmen anderer Gesellschaften,
mehr als drei Objekte veräußern und somit die entscheidende
Drei-Objekt-Grenze überschritten haben sollten. Hier ist zu
trennen. Auch aus einer Branchennähe des Steuerpflichtigen kann
nicht zwingend auf einen gewerblichen Grundstückshandel geschlossen
werden.
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