Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Fonds-News Bonn/ Köln/ Berlin: Die IVG Immobilien AG übernimmt vollständig die Wert- Konzept und konzentriert künftig in ihrer Berliner Niederlassung das Immobilienmanagement und die Immobilienentwicklung in zwei verschiedenen Unternehmen. Leiter der IVG-NL ist ab 1. Juli 2003 Frank Strothe, der vorher die Niederlassung Nord-Ost der Hochtief Projektentwicklung (Nord- und Ostdeutschland sowie Polen) verantwortete. Die IVG wird die bislang von Wert-Konzept gemanagten Immobilienfonds mit einem Gesamtwert von 1,7 Milliarden Euro betreuen. Die Projektentwicklungsaktivitäten von Wert-Konzept und Tercon werden unter dem Dach der Tercon zusammengeführt. Geschäftsführer der Tercon Berlin ist Reinhard Müller, zuvor Geschäftsführer Wert-Konzept. Das "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 10 von 17 einen deutlich über dem Geldmarkt liegenden Ertrag erzielen konnten. Obwohl die Fondsgesellschaften zum Teil noch nicht in der Bewirtschaftungsphase sind oder konzeptionsbedingt keine bzw. nur geringe Ausschüttungen vorgesehen sind, betragen die teilweise steuerfreien Ausschüttungen für 2002 ca. 6,2 % bezogen auf das per 12/2002 gebundene Kapital. Anfang Oktober folgt der nächste Immobilienfonds der H.F.S. mit Investitionen in Den Haag und Eindhoven. Die beiden Neubauobjekte sind bis zu 15 Jahre an einen Mieter aus dem Philips-Konzern sowie an T-Mobile vermietet. Das Eigenkapital wird ca. € 62,5 Mio. betragen. Die Ausschüttungen beginnen mit rd. 7 % p. a. Die für deutsche Anleger attraktive niederländische Besteuerung rundet das Produkt ab. Mit dem Flex-Cash- Konzept der H.F.S. besteht die Möglichkeit zur Reduzierung der Einzahlungsrate auf bis zu 60 % zzgl. 5 % Agio. Neben Thesaurierungsmodellen können auch Sonderausschüttungen bei einem individuellen Liquiditätsbedarf von bis zu 40 % des Einzahlungsbetrages unabhängig von der Ertragslage einer Fondsgesellschaft dargestellt werden. (Infos: Dietmar Schloz, Telefon 0 89/67 82 05-1 26, Dietmar.Schloz@hfs.de, Hans-Georg Acker, Telefon 0 89/67 82 05-1 23, Hans-Georg.Acker@hfs.de, www.hfs.de) Berliner Immobilienrunde: Rating Geschlossener Immobilienfonds – Wie geht es, wem nutzt es? Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Bereits in unserer letzten Ausgabe hatten wir ausführlich und kritisch zum Thema Rating Stellung genommen. Zustimmung erreichte uns an breiter Front - und nicht nur von Initiatoren, die sich einer neuenkostenträchtigen Gutachtenwelle gegenübersehen. DFI- Chefredakteur Dr. Martin Klingsporn stellte im der letzten Ausgabe seines Reports Überlegungen an, die unsere Punkte sogar noch ergänzen. Dem Rating erteilte er das schlechteste Rating. Die Berliner Immobilienrunde befasste sich vergangene Woche mit dem Modethema „Rating von geschlossenen Fonds“. Als Prämisse galt wohl, dass Rating geschlossener Fonds wohl auf jeden Fall stattfinden würde und lediglich die Inhalte noch zur Diskussion stehen würden. Aus diesem Grund gab die lebhafte Veranstaltung lediglich einen Überblick über die Rating-Modelle von Feri, Moody’s, G.u.B. und FondScope. Ein methodischer und Verfahrenskritischer Vortragsbeitrag fehlte. Die Diskussion entzündete sich an der Notwendigkeit eines Ratings. Manches Vergangenheitsrating dürfte wohl eher Schaden verursacht haben. Vorab: Natürlich kann jedes weitere seriöse Gutachten neben den meist sowieso schon vorhandenen IDW-/WP-Gutachten, Steuergutachten, Standortgutachten oder auch Wertgutachten renommierter Wertermittler, die traditionell zu dem Ergebnis kommen, die Fondsimmobilie habe einen Wert, der schon leicht über dem Einkaufspreis liege, dem Anleger eine weitere Hilfestellung bieten. Rating wäre demnach zu begrüßen, wenn es nicht Kostenaspekte zu beachten gäbe. Vor Flex-Cash-Konzept macht GESCHLOSSENE F ONDS DER H.F.S. einzigartig und richtig flexibel Flexibel • bei der Höhe der Einzahlung • bei der Höhe und dem Zeitpunkt der Ausschüttungen • beim Verkauf über den seit elf Jahren funktionierenden Zweitmarkt „DER GESCHLOSSENE I MMOBILIENFONDS IST T OT“ Wer das behauptet hat entweder keine Ahnung oder er hat die falschen Produkte und Konzepte! Fonds Nachrichten Im Jahr 2003 konnten wir innerhalb von 10 Wochen 82 Mio. an über 3.700 Anleger platzieren! Der richtige Partner für Ihr Vermögen www.hfs.de Tel. 089/678205-123
Deals Deals Deals Madrid: Die AGIV Real Estate AG verkaufte ein neu errichtetes Einkaufszentrum im Süden von Madrid an einen spanischen Immobilienfonds. Das Center in der Gemeinde Getafe mit 8.700 qm liegt auf einem ca. 25.000 qm großen Grundstück. Ankermieter sind Media Markt und der spanischen Supermarktkette Alcosto Supermercados. Der Verkaufspreis liegt über 18 Mio. Euro. Bereits im April des Jahres hat die AGIV ein selbst entwickeltes Einkaufszentrum im Madrider Stadtteil Villaverde an einen deutschenImmobilienspezialfonds veräußert. Fonds-News Hochsaison für Schiffsfonds nach altem Recht Hamburg: Einen regelrechten Ansturm der Anleger erlebt die Norddeutsche Vermögen im ersten Halbjahr 2003. Werden sonst Schiffsbeteiligungen erst zum Jahresende gezeichnet, erreicht das Emissionshaus schon zum Sommer Platzierungszahlen wie sonst erst um die Weihnachtszeit. Seit Januar konnte die Norddeutsche Vermögen eine Steigerung des platzierten Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr um 640 Prozent vermelden. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 11 von 17 Fonds Nachrichten aktuellem Inflationshintergrund müssen 20 bis 25% „weiche Fonds- und nicht Substanz bildende Erwerbsnebenkosten“ schon über 15 bis 20 Inflationsjahre hereingeholt werden. Wenn das vor dem Hintergrund des Immobilienwerteverzehrs überhaupt möglich ist. Manche vorgestellte Rating-Modelle werden darüber hinaus den Anleger in falscher Sicherheit wiegen. "Der Immobilienbrief" hat allein schon Probleme mit der Begriffsverwendung. Die Verwendung des „Rating“-Begriffes, der im Sprachgebrauch für kontinuierliches und fundiertes Unternehmensrating verwendet wird, ist für ein einzelnes Kapitalanlageprodukt irreführend und gefährlich. Die Anlage in einen geschlossenen Fonds ist ein einmaliger Vorgang und nicht mehr revidierbar. Die Anlage selber ermöglicht keinen späteren Exit und eine Anpassung an geänderte Bedingungen. Der Gedanke, einen geschlossenen Fonds in einem Wert „raten“ zu können, ist ein Rückfall in die seit 20 Jahren geführte Beurteilungsdiskussion. Spätestens seit dem Ost- Desaster ist es als völlig unsinnig erkannt, einzelne Fonds in dem Investitionsbeurteilungskriterium der Investitionstheorie, dem „internen Zinsfuss“ als Vergleichsmaßstab messen zu wollen. Ein Beurteilungswert kann eine Kapitalanlage nicht abbilden. Eine Kapitalanlagemöglichkeit ist auch immer vor Vergleichshintergrund zu werten. Das kann ein einzelnes Fonds-Rating nicht. Zielgruppen-, Portfolio- und Risikoaspekte müssen gesondert betrachtet werden. Die Beurteilung eines geschlossenen Fonds ist nicht mit dem kontinuierlichen und aufwändigen Unternehmensrating zu vergleichen. Die Agenturen: Die über 30 Jahre erfahrene Rating-Agentur G.u.B. kam ohne eigene Leistungsbilanz. Eine Aufstellung der aktuellen Fondspleiten ehemals renommierter Initiatoren mit positiver G.u.B.-Bewertung durch den Moderator Dr. Rainer Zitelmann machte empirisch deutlich, dass die G.u.B.-Methode ohne Immobilienberücksichtigung trotz qualifizierter Arbeit nicht geeignet war, den Anleger auch nur vor einer einzigen Fondspleite eines bekannten und finanzkräftigen Initiators frühzeitig zu schützen. In der Statistik lag der Autor mit Einzelfallanalysen u.a. in "Der Platow Brief" da sehr viel besser, da die meisten Initiatoren der Zitelmann-Liste bei Platow schon frühzeitig schlecht abgeschnitten hatten. Auch FondScope sieht die Begutachtung und die vor Ort Besichtigung einer Immobilie für die Beurteilung geschlossener Immobilienfonds „nur in Einzelfällen“ als notwendig an. Die FondScope-Feststellung, dass bei einem Fonds, für den ein langfristiger Telekom- Mietvertrag vorliege, die Immobilie keiner weiteren Beachtung bedürfe, führte bei den anwesenden Fachleuten zu tiefer Hilflosigkeit. Bereits den Start in das erste FondScope-Leben hatten die Manager mit vollmundigen Sprüchen begonnen, die "Der Platow Brief" schon damals zu verbalem Kopfschütteln veranlassten. Die wirtschaftliche Strafe folgte mit Millionenvernichtung auf dem Fuße. Nach notwendiger gesellschaftsrechtlicher Aufnahme eines neuen Lebens pushen nun die FondScope-Manager - allerdings mit gutem Background durch ihren renommierten Analysten Wilfried Tator - als neue Geschäftsidee das Rating. Ehrenwerte Rating- Vorstellungen gehen dennoch konfus mit der wirtschaftlichen Notwendigkeit, Einnahmen zu erzielen, einher. Der Eiertanz zwischen Wettbewerbsrecht, hohem eigenen Ehrenkodex und Rating, wobei man sich gegenüber dem Auftraggeber, der übrigens nicht der Initiator sein soll, auch vorbehält, negative Ergebnisse zu veröffentlichen, fordert gerade zu Prozessen heraus. Den ersten Ärger gibt es bereits mit dem Verriss eines Medienfonds. Unser Tipp: Denkt daran, liebe Rating-Agenturen, ein Initiator, der Milliarden bewegt, hat Millionen für Prozesse einkalkuliert. Immobilienorientiertes Rating stellten Moody’s und Feri vor. Die Ansätze bei beiden renommierten Agenturen sind portfoliotheoretischer Natur und haben Berechtigung bei Großinitiatoren. Natürlich hilft eine qualifizierte Analyse aber auch einem Kleinanleger. Bei Moody’s ist ein Immobilienbewerter für das GI-Rating zuständig. Der Vortrag warf manche Frage auf, ob die Methode wohl den Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen Fonds berücksichtigen würde. Vor dem Hintergrund der renommierten oder erfahrenen Wettbewerber überraschte manche Zuhörer schon der Klassen-Unterschied zwischen der Feri-Präsentation durch Dr. Rainer Rau und seinen „Rating-Wettbewerbern“. Mit Rau konnte im Background- Gespräch durchaus Einigkeit erzielt werden, dass „Rating“ derzeit ein Marketingträchtiger Modebegriff ist und bei Geschlossenen Immobilienfonds weniger angemessen ist. Die Rating-Kosten: Sie schwanken zwischen kostenlosem Rating bei der G.u.B., bei dem lediglich die spätere Vermarktung der Rating-Ergebnisse bezahlt werden muss, ca.
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