Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Unternehmens-News DTZ schließt Büros in Deutschland: Angesichts der schwachen wirtschaftlichen Lage in Deutschland schließt die DTZ ihre Büros in Düsseldorf und Stuttgart. Das operative Geschäft werde nunmehr von Frankfurt und München aus abgewickelt. Dennoch – so die Kommentierung des Unternehmens – ist und bleibe Deutschland als stärkste Wirtschaftmacht in Europa für die DTZ- Gruppe ein zentraler Standort. E&G eröffnete Niederlassung in Frankfurt: Die E&G Immobilien Management GmbH zeichnet seit dem 1. Juli 2003 für die kaufmännische Verwaltung sowie die Steuerung des technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagements des kürzlich fertig gestellten 46.000 m² großen „MainForums“ in der Frankfurter City verantwortlich. Gleichzeitig eröffnete sie in dem Gebäude eine eigene Frankfurter Niederlassung. SEB baut in Hannover: Die SEB Immobilien-Investment GmbH erwarb für ihren Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest ein im Bau befindliches Bürogebäude in Hannover. Für ein Investitionsvolumen in Höhe von 14 Mio. Euro entstehen bis zum Jahresende 8.000 m² Mietfläche und 122 PKW- Stellplätze. Mit der 1-2 Fly GmbH wurde ein Zehn- Jahres-Mietvertrag abgeschlossen. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 8 von 17 ☻ Nutzerfreundlichkeit – wesentlich kürzer im Umfang und wesentlich nutzerfreundlicher ☻ Der “Market Value” ersetzt den “Open Market Value” – In der Praxis wird dies zu wenig Änderungen führen, da beide das gleiche zu erreichen versuchen, doch symbolisch sind wesentliche Änderungen in zweierlei Hinsicht zu nennen – erstens ist die übernommene Definition die der IVS (International Valuation Standards), eine Entwicklung der sich die RICS verschrieben hat. Und zweitens beinhaltet die Definition weniger Worte doch unterstützt sie durch ergänzende Anleitungen bei der Interpretation. ☻ Verschiedene Definitionen des Bergriffs “Wert” wurden entfernt. Das ist gut, denn wir brauchen keine Mannigfaltigkeit von Bewertungsdefinitionen ☻ “Market Rent” – Die IVS Definition wurde angepasst und ersetzt die frühere „Open Market Rental Value“ Definition. ☻ Eine größerer Schwerpunkt liegt in der Unabhängigkeit, Integrität, Objektivität und der Vermeidung von Interessenkonflikten. Dies und andere ähnliche Sichtweisen sind Resultat von Carsberg und konzentrieren sich auf die Beziehung zwischen Kunde und Bewerter. ☻ In ähnlicher Hinsicht werden die Erfordernisse für die Bekanntgabe eines entgeltlichen Verhältnisses zwischen Kunde und Bewerter und für die Rotation von Bewertern in Organisationen, wie bei Rechnungsprüfern weit verbreitet, unter bestimmten Umständen gesehen. ☻ Interessanterweise und dem Trend folgend, sind alle Standardphrasen entfernt worden. Bewerter müssen nun selber denken – kein Problem bei Drivers Jonas – wir haben dies schon immer getan! Bei Drivers Jonas begrüßen wir die neue Ausgabe des “Red Book”. Es spiegelt die Evolution des Marktes, professioneller Standards, die wachsende Internationalisierung der Immobilienmärkte und nicht zuletzt die Aktivitäten der Deutschen Fonds und Banken wieder. Allgemeingültige und robuste Standards müssen das Ziel sein. Die IVS hat ein „White Book“, TEGOVA ein „Blue Book“ und die UK ein „Red Book“. Wie die Nationalfarben rot weiß blau von Großbritannien schon erkennen lassen, in den UK sind wir die Anwendung aller drei Standards gewohnt, doch bin ich davon überzeugt, dass wir mit großen Schritten in Richtung „White Book“ mit starken Einflüssen von „Blue und Red Book“ sind – lassen Sie uns dies hoffen! Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) - Britische Bewertungsbibel jetzt auch auf deutsch Zum ersten Mal ist das „Red Book“ zur Immobilienbewertung in Teilen auf deutsch erschienen. Übersetzer des britischen Standardwerks ist der Immobilienberufsverband Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland. Die deutsche Übersetzung von wesentlichen Teilen dieses Werkes bringt nicht nur Klarheit zu Bewertungsmethoden, -verfahren und -ansätzen. Sie gibt auch dem in der Bewertungspraxis eher ungeübtem Anwender Ansatzpunkte zum Verständnis international anerkannter Methoden und Verfahren der Wertermittlung für Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte, sowie zur Anwendung auf den hiesigen Markt. Grundlage der deutschen Übersetzung war die fünfte Fassung der Wertermittlungsstandards der RICS, die Anfang Mai in Großbritannien erschienen ist. Das Novum der englischen Fassung: Zur weltweiten Vereinheitlichung wurde das Red Book teilweise an die International Valuation Standards angepasst. Die Richtlinien setzen lt. Martyn Harrop, Vorsitzender des RICS-Faculty Boards Valuation, nicht nur Standards für die rund 720 deutschen RICS-Mitglieder, sondern auch für deren Kunden und Auftraggeber. Von den weltweit über 110 000 RICS-Mitgliedern sind rund 31 000 im Bereich Wertermittlung tätig. Die deutsche Kurzfassung kann auf der Homepage der RICS abgerufen werden (www.rics.org/deutschland).
Deals Deals Deals Paris / Frankfurt: Die DE- GI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Frankfurt, hat für ihren Offenen Immobilienfonds DEGI INTERNATIONAL zwei Objekte erworben. ☻ Die Immobilie befindet sich am Place de la République, einer etablierten, auch von Touristen geschätzten innerstädtischen Einzelhandelslage. Das Wohn- und Geschäftsgebäude am Place de la République verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 4 000 qm. Das Investitionsvolumen für die Immobilie betrug rund 35 Mio. Euro. ☻ Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Frankfurt, hat in Paris das zweite Objekt erworben. Die Immobilie befindet sich am Place d’Alleray. Das ist ein etablierter Bürostandort für namhafte Unternehmen. Das Bürogebäude hat eine Gesamtmietfläche von rund 18.500 m², die sich auf 8 oberirdische Geschosse verteilt. Der Kaufpreis für das Objekt, das langfristig an France Telecom vermietet ist, betrug rund 100 Mio. Euro. An dem Standort haben sich überwiegend französische Großunternehmen angesiedelt (z. B.: Air France, CNP, Credit Agricole oder Arccor). „Paris und seine Region profitieren von der diversifizierten Wirtschaftsstruktur“ so Martin Jochem, Sprecher der DEGI Geschäftsführung. Über 38% aller Headquarter haben sich dort niedergelassen. Knapp ein Drittel des Bruttoinlandproduktes wird dort erwirtschaftet. Von den insgesamt 32 Mio. m² Bürofläche stehen aktuell nur rund 5% leer. Jochem sieht hohes Mietsteigerungspotential. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 9 von 17 Fonds-Nachrichten - Fonds-Nachrichten - Fonds-Nachrichten Dr. Ebertz / Dorint AG - Fondsgesellschafter erlassen Dorint Hotels für 2 Jahre 25% der Pacht Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" In dieser Woche erreichen die Gesellschafter der Dr. Ebertz-Sachwertfonds, die Dorint- Hotels finanziert haben, die Ergebnisse der Abstimmungen zur freiwilligen Pachtreduzierung der Fonds um 25% für 2003 und 2004. Uns wurde ein Brief zugespielt. Ausnahmslos alle Fonds stimmte mit „sozialister Mehrheit“ auch ohne Vollmachtsstimmrecht zu. Wir recherchierten. Zum Background: Deutschlands größte „Vorzeige-“Hotelkette, die Dorint AG, war mit aktuell 51 Mio. Euro ausgewiesenem Verlust, von dem wohl 30 Mio. Euro als echter operativer Verlust anzusehen waren, trotz der Accor-Beteiligung in der größten Hotelkrise der deutschen Nachkriegsgeschichte in Engpässe geraten. Konjunkturprobleme, mittelständische Wahlfrust, generelle Flugangst, Ausfall amerikanischer Gäste durch Kriegsangst, Ausfall asiatischer Gäste durch SARS, Absagen von Veranstaltungen aus Terrorangst oder mangels internationaler Teilnehmer, Flaute bei Tagungsveranstaltern und allgemeine Sparmaßnahmen mit Aufenthaltsverkürzungen und sonstigen Sparvarianten und natürlich kräftiger Preisdruck hatten in den Europäischen Metropolen generell zu Einbrüchen des Room Yield (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) von bis zu 30% (Budapest) geführt. Die deutschen Hotelhochburgen stürzten bis zu 15,8% (München) ab. Köln musste -13,3% und Frankfurt -9,8% verkraften. Lt. Hotelverband Dehoga sanken von Oktober 2002 bis März 2003 bei rd. 68,2% der befragten Unternehmer die Umsätze. Bei Dorint kamen auch hausgemachte Probleme durch optimistische Expansion und paradoxerweise auch durch hohe Qualitätsstandards in den jeweiligen Klassen hinzu. Nach Backgroundinformationen schlüsselt sich der operative Verlust auf 20 Mio. Marktbedingte Verluste und 10 Mio. Euro Kosten für Anlaufverluste neuer Hotels auf. Das führte zu einer konzertierten Aktion mit Absicherung der Kredite durch Dr. Ebertz und Accor bereits im vergangenen Jahr und einem Maßnahmenpaket bestehend aus einem 25%igen Pachtverzicht gegen Besserungsschein und Hotelgutscheinen der Vermieter-Fonds, teilweisem Verzicht von Accor auf Management Fee, Tilgungsverschiebungen bei Banken und einer inzwischen von Herbert Ebertz und Accor lt. Schreiben eingezahlten Kapitalerhöhung von 18 Mio. Euro. Parallel laufen interne Maßnahmen bei Dorint. Eine ansonsten eher kritische Handelsblatt-Recherche sieht Dorint damit „auf dem richtigen Weg“. Die Ergebnisse des freiwilligen Fonds-Mietverzichtes interessierten uns besonders. Dies galt besonders vor dem Hintergrund, dass anders als bei vielen anderen Fonds oder noch schlimmer Aktiengesellschaften die Möglichkeit des Vollmachtsstimmrechtes von Banken oder Treuhändern bei Ebertz-Fonds entfiel. Rund 95% der Gesellschafter sind Direktkommanditisten mit Beteiligungen oberhalb von 250 000 Euro im jeweiligen Einzelfall – und das bei hoher „Mehrfachtäter“-Rate. Deshalb machte uns das sozialistische Abstimmungsergebnis von durchschnittlich über 90% Zustimmung bei den abgegebenen Stimmen lt. Gesellschafterschreiben und der Zustimmung aller Fonds skeptisch. Wir konnten bei einem kurzfristig anberaumten Termin Einblick in die Originalakte mit den Ergebnissen der Abstimmungen nehmen. Ebertz selber hatte sich mit seinen eigenen Beteiligungen in allen Abstimmungen enthalten bzw. keine Stimme abgegeben. Zwischen 80% und über 95% lag die Zustimmung bei den direkt abgegebenen Stimmen in den einzelnen Fonds. Selbst bei Berücksichtigung der nicht abgegebenen Stimmen als Gegenstimmen hätte sich wohl eine 2/3 Mehrheit errechnet. Da zahlte sich das langjährige persönliche Verhältnis von Ebertz zu seinen Gesellschaftern wohl aus. Für Dorint ergibt sich ein Liquiditätseffekt aller Maßnahmen von bis zu 40 Mio. Euro p.a.. Per Ende Mai geht es wohl auch wieder in den Hotels bergauf. Das korrespondiert auch mit den bundesweiten Dehoga-Recherchen. H.F.S. - Vertriebsstart Holland-Fonds im Oktober 2003 Fonds Nachrichten Die über 38.000 Anleger der geschlossenen Immobilien- und Mobilien-Leasingfonds der H.F.S. erhielten 2003 Ausschüttungen von ca. € 70 Mio.. In diesem Betrag sind ca. € 9 Mio. thesaurierte Ausschüttungen der Vorjahre enthalten für die die Anleger mit ca. 3,9 %
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