Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Personalien Frankfurt: Axel Kraus, verstärkt die Geschäftsführung der SEB Immobilien- Investment GmbH. Der Diplom-Kaufmann wird die Liegenschaftsverwaltung im In- und Ausland sowie die Immobilienakquisition in Europa mit verantworten. Weitere Tätigkeitsbereiche sind das Fondsrechnungs- und Personalwesen. Kraus war zuvor GF beim zur HVB Group gehörenden Internationalen Immobilien Institut München (iii). Frankfurt: Die DIC Asset AG hat Markus Koch (40) zum weiteren Vorstandsmitglied neben Ulrich Höller bestellt. Er verantwortet das Ressort Finanzen und Controlling. Gleichzeitig übernimmt er die Funktion eines Generalbevollmächtigen der Muttergesellschaft DIC - Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA (DIC KGaA). Markus Koch wechselt vom AGIV- Konzern zur DIC-Gruppe. Düsseldorf: Marc K. Thiel (39) ist als “Head of International Real Estate Service“ und Mitglied der Geschäftsleitung verantwortlich für die Auslandsaktivitäten der Aengevelt Immobilien KG. Er war zuvor für die Asko AG und die Metro-Gruppe tätig und u.a. als Bereichsleiter der Metro Real Estate für die Standortsicherung in Europa zuständig. Zuletzt verantwortete Thiel bei der Aareal Bank als stellv. Direktor den Bereich International Retail Financing (IFR). Hamburg: Julia Tünnecke übernimmt Management der „Passage & Co.“ In HH- Jenfeld. Vor ihrer Selbständigkeit war Frau Tünnecke bei der Eureal für PR und Marketing verantwortlich. High Noon bei WCM? "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 2 von 17 Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/ Investmentanalyst (DVFA) (Stationen: Impulse, Börsen-Zeitung, "Der Platow Brief", Börse-Online) Diese Woche diskutierten die Gläubigerbanken die Angebote der potentiellen Investoren, die sich um den Einstieg bei der angeschlagenen WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG bewerben. Die Zeit drängt, steht doch die Verlängerung eines Kredites von über 600 Mio. Euro bei der Sirius an, über die die WCM mit rd. 52% an der IVG beteiligt ist. Das Schauspiel der letzten Wochen, über die Medien Duftmarken mit einem Kranz von Gerüchten, Mutmaßungen und Dementis zu setzten, ist das typische Ritual einer sich in Kürze anbahnenden Entscheidung. In dem Reigen gezielter Meinungsmache, meldete sich sogar der traditionell pressescheue und inzwischen entmachtete WCM-Großaktionär Karl Ehlerding zu Wort und gab zum Besten, wie er seine künftige Rolle im Aufsichtsrat sehe und welchen Anteil er sich nach dem Einstieg des Investors vorstelle. Dabei lassen Ehlerding wie auch WCM-Vorstandsvorsitzender Roland Flach keine Zweifel aufkommen, dass im August der rettende Investor präsentiert werden kann. Hoffentlich haben die Herren die Rechnung nicht ohne die Banken gemacht, denn ohne ein Einlenken der beteiligten Kreditinstitute, dürfte kein Investor bereit sein fresh money zur Verfügung zu stellen. Die Zahlen sprechen eine eindeutige Sprache. Die börsennotierten Beteiligungen der WCM an der Commerzbank, den Klöckner-Werken und an IVG haben berechnet zu aktuellen Börsenkursen einen Wert von rd. 1 Mrd. €. Dazu kommt der mit über 50.000 Wohnungen umfangreiche Immobilienbesitz der Gesellschaft. Auf der Passivseite stehen dem Verbindlichkeiten von deutlich mehr als 2 Mrd. € gegenüber. Und hier liegt die Crux. Die Immobilien erwirtschafteten im 1. Quartal 2003 ein EBITDA von 23,5 Mio. €, was auf das Jahr hochgerechnet rund 100 Mio. € ausmacht. Da WCM bei den börsennotierten Beteiligungen nur über die Dividenden Cash generieren kann, dürfte bei der angeschlagenen Bonität schon die Bedienung der Zinsen ein schweres Stück Arbeit sein. Ein nennenswerter Abbau der Verschuldung ist in der jetzigen Konstellation damit jedoch nicht zu schaffen. Damit also der Einstieg für einen Investor Sinn macht, müssen sich die Banken bewegen und einen sicherlich recht kräftigen Forderungsverzicht akzeptieren. Und hier wird sich zeigen, wie solidarisch die Kreditinstitute sind. Denn sie verfügen über Sicherheiten, die unterschiedliche Qualitäten aufweisen. Dabei ist eines gewiss: Warum sollte ein Kreditinstitut, das auf dem Sirius-Paket sitzt, einem Forderungsverzicht zustimmen, wenn die Zerschlagung der eigentlich bessere Deal für das Haus wäre. Hier könnte sogar mehr Geld herausgeholt werden als jetzt im Feuer liegt. Zu denken wäre dabei an ein Abfindungsangebot an die freien IVG- Aktionäre, um den Weg frei zu machen anschließend den Immobilienbestand der Bonner an interessierte Fonds zu verkaufen. Die Lage ist also verzwickt. Doch bald schon dürfte sich zeigen, ob das Statement, das immer noch die Website von WCM schmückt, „Die spezielle Zusammensetzung der beiden Geschäftsfelder Wohnimmobilien und Beteiligungen ist das Erfolgskonzept der WCM“ zynisch gemeint ist oder nur widerspiegelt, dass die WCM-Verantwortlichen schon lange nichts mehr im Griff haben. Zweite Emnid-Studie zu Immobilienportalen - Was leisten Immobilienportale im Internet? Über 80% der Befragten (80,2%) nutzen in der Vermarktung bereits das Internet. Die Textanzeige in der Zeitung liegt mit 93,8% aber noch in Führung. Bauschild mit 77,6%, Plakat mit 47,2%, Postalische Werbung mit 38,6% und Sonstige mit insgesamt 9,6% folgen auf den Plätzen. Das Bielefelder Marktforschungsinstitut TNS Emnid testete bereits zum zweiten Mal die Leistungsfähigkeit von Immobilienportalen. Erstmals wurde dabei auch die Vermarktung über das Internet der Printanzeige in der Tageszeitung gegenübergestellt. Unter den Immobilienbörsen hat ImmobilienScout24 den höchsten Bekanntheitsgrad. In der ungestützten Befragung bestätigten dies gut 80%. Es folgen lt. Emnid Immowelt (30,8%), Immopool (29,6%) und Immonet (22,6%). ImmobilienScout24 führt in der Umfrage auch bei der Kundenzufriedenheit. 89,2% der Kunden von ImmobilienScout24 empfehlen die Börse uneingeschränkt weiter. Beim Wettbewerber Immopool waren es 81,8%,bei den VDM-Mitgliedern für VDM-Online 73,4%, bei Immowelt 73% und bei Im-
Unternehmens-News München: Die BK Grundbesitz & Beteiligungs AG (WKN 525070), nebst Ihren Tochtergesellschaften BK Bau und Grund GmbH sowie BK ENDECON hat beim Amtsgericht München am 08.07.2003 einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Düsseldorf: Kemper’s hat seine Internetseite www.kempers.net komplett neu gestaltet. Neben der Unternehmensdarstellung gibt es Marktinformationen und Immobilienangebote. Neben kostenlosen Übersichten zur aktuellen Entwicklung der Passantenzahlen, der Mietpreisentwicklung für Ladenlokale in 1a-Lagen und der Wertentwicklung einzelhandelsgenutzter Immobilien bietet Kemper’s preiswerte Publikationen zum sofortigen Download an. Für jeweils 9,90 Euro liefern etwa die „City Profile“ Angaben zu sämtlichen demographischen und einzelhandelsrelevanten Kennzahlen der 100 wich-tigstenEinzelhandelsstandorte in Deutschland. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 3 von 17 monet 58,7%. Erstmals wurde auch die Werbewirksamkeit eines Zeitungsinserats mit einer Internetanzeige verglichen: Die Anbieter erhalten laut Emnid über Inserate bei ImmobilienScout24 im Internet mehr Anfragen, als auf eine Anzeige in der Tageszeitung. 71,2% der Anbieter sehen bei ImmobilienScout24 ein besseres Preis-/Leistungsverhältnis als in der Tageszeitung. Halbjahresberichte - Deutsche Immobilienhochburgen bleiben im Konjunkturloch (Jones Lang LaSalle / DIP /Aengevelt / Trombello Kölbel) Jones Lang LaSalle und die renommierte Vereinigung mittelständischer Immobilienberater DIP Deutsche Immobilien Partner haben brandaktuell ihre Halbjahresberichte vorgelegt. JLL beschränkt sich auf die 5 Immobilienhochburgen, während DIP eine Übersicht über 13 Städte geben. Die Trends sind gleich, auch wenn sich die Tabellenwerte manchmal aus unterschiedlicher regionaler und zeitlicher Zuordnung unterscheiden. Vorab ein Blick auf die Investments: Auch der bislang stabile deutsche Investmentmarkt kann sich lt. JLL jetzt mit einem Rückgang um 46% auf 1,5 Mrd. Euro (Vj.: 2,8 Mrd. Euro) nicht mehr vom schwachen Marktumfeld abkoppeln. Berlin lag mit 575 Mio. Euro an der Spitze, gefolgt von Frankfurt mit 300 Mio. Euro und Hamburg mit 235 Mio. Euro. Offene Fonds, Versicherungen und Pensionskassen waren im 1. Hj. 2003 die aktivsten Investorengruppen mit einem Anteil von zusammen über 62%. Aktuell wird der Mangel an guten und vollvermieteten Produkten immer deutlicher. Die Fonds verstärken auch deshalb ihre Aktivitäten im Ausland. Büroflächenmarkt in Deutschen Metropolen (JLL 07/2003) Gesamtumsatz incl. Eigennutzer 2002 1.Hj. 2002 1.Hj. 2003 % 2002 1.Hj. 2002 1.Hj. 2003 Leerstd. Untermiet davon Vermietungen Leerstand incl. Unterv. 1. Hj. Spitzenmiete e L+U in % €/qm/mon % Berlin 402.900 190.000 157.900 -16,9 352.200 149.900 146.600 1.261.700 106.600 8,6 22,00 -15,4 Düsseldorf 307.400 161.200 112.800 -30,0 307.400 161.200 109.700 640.400 131.200 11,3 23,00 -9,8 Frankfurt/M 465.000 229.400 198.100 -13,6 428.200 192.900 173.800 603.300 525.200 10,5 38,50 -15,4 Hamburg 322.700 167.200 158.400 -5,3 268.500 128.000 154.200 802.600 170.500 7,6 20,50 -12,8 München Reg. 509.800 231.200 206.900 -10,5 509.800 231.200 206.900 965.800 180.100 6,9 31,00 -3,1 Im Bereich der Vermietung liest sich der DIP-Bericht etwas pessimistischer als JLL. Lt. DIP lag der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2003 in allen 13 DIP-Märkten mit rd. 887 000 qm um rd. ein Viertel (25,6%) unter dem Umsatzergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2002: ca. 1,19 Mio. qm). Am stärksten fiel die Verringerung der Flächenumsätze in Frankfurt a.M. (- 37,5%), Düsseldorf (-36,9%) und Hamburg (-31,9%) aus. Hier sieht JLL geringere Werte. Es fehlt wie übliche in der Branche ein einheitliches Definitionssystem. Die Nettoabsorption an Büroflächen, d.h. der Büroflächenmehrverbrauch, war im ersten Halbjahr 2003 sehr gering. In einigen großen deutschen Büromärkten wie z.B. Frankfurt und Hamburg wurden 2003 bislang sogar mehr Büroflächen freigesetzt als zusätzlich genutzt. Auf den Vermietungsmärkten ging es mit insgesamt ca. 834 000 qm um weitere 15% ge-
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