Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Fonds-News Neuer 6b Fonds - Sachsen- Fonds §6b I: Einen speziellen Steuersparfonds legt aktuell das Münchner Emissionshaus SachsenFonds (SachsenLB) auf. Das Angebot richtet sich u. a. an Landwirte, denen nach dem Verkauf von Ackerland als Straßen- oder Bauland eine hohe Besteuerung des Veräußerungsgewinnes droht. Diese können durch Reinvestition in diesen geschlossenen Immobilienfonds erhebliche Liquiditätsvorteile erreichen. Das mit der Fondsbeteiligung verbundene Reinvestitionsvolumen liegt beim Vierfachen der Zeichnungssumme. Fondsobjekt ist ein an die MARITIM-Gruppe verleastes Vier-Sterne-Hotel in Berlin-Mitte. Nürnberg: Die Deutsche Telekom AG hat über die Sireo Real Estate Asset Management, ihren Verwaltungssitz in Nürnberg an einen geschlossenen Immobilienfonds über Jones Lang LaSalle verkauft. Durch einen langfristigen Rückmietvertrag bleibt die Telekom in dem dreiteiligen Bürokomplex mit insgesamt ca. 30 000 qm in guter innerstädtischer Lage weiterhin Mieter. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 12 von 17 Fonds Nachrichten 10 000 Euro bei FondScope über 50 000 Euro bei Feri bis hin zu über 100 000 Euro bei Moody’s (75 000 für Management Quality und 30 000 Euro pro Fondsprodukt zzügl. 5 000 Euro pro Fondsimmobilie). Bei Moody’s kommt die Verpflichtung zur jährlichen Überprüfung hinzu. Die Prüfungsdauer veranschlagt Moody’s mit 2 bis 3 Monaten. Der Preis rechtfertige sich durch die hohe Marketingwirksamkeit eines Moody’s -Rating. Fazit: Offen blieb de Frage mancher Journalisten und Initiatoren, wem Rating denn nun nütze. Der Initiator, der seine Immobilie nach langem professionellen Research am Markt erworben hat, benötigt keine Bestätigung. Meist liegen bereits andere und seriöse Gutachten vor. Bei selbst eingebrachten oder selbst kontrahierten Immobilien ist jedes „Gut“achten eher fragwürdig und ohne Haftung des Gutachters sinnlos. Bisherige Rating- Methoden schützten den Anleger nicht und schadeten unter Anlegerschutzgesichtspunkten eher durch den Marketing-Effekt. Ohne Vergleich mit anderen aktuellen Anlagealternativen ist das Rating als Anlageempfehlung eher ohne Aussagewert und kann sogar den Anleger täuschen, der glaubt, die Rating Agentur habe die Anlage im Wettbewerb geprüft. Im Nachgang zur lebhaften und spannenden Veranstaltung schrieb uns Dr. Rainer Zitelmann: „ Ich kann Ihrer Kritik nur sehr zustimmen … . In einem Punkt, den ich nicht für so wichtig halte, bin ich anderer Meinung: Ich glaube, dass ein "Rating" an sich sinnvoll ist, wobei ich mich am Namen nicht festhalten will. Es geht doch immer wieder um die Frage, wie man gute und weniger gute Fonds unterscheiden kann. … Allerdings glaube ich, dass manche der Referenten, die wir gehört haben, noch sehr viel zu lernen haben. ... Ich möchte Ihnen jedenfalls danken, dass Sie die Diskussion bereichert haben, denn in allen anderen Punkten haben Sie mir aus dem Herzen gesprochen.“ Jamestown / Tomorrow / MPC - Neue Nord Amerika Fonds renommierter Anbieter US-Fonds lagen auf den Hitlisten der Anleger in den letzten Jahren weit oben. Dieses Jahr klagten alle Anbieter über schwierige Einkaufsmöglichkeiten, da bei niedrigen Zinsen die US-Nachfrager die deutschen Bieter oft überboten. Für Jamestown-Chef Christoph Kahl waren auf dem aktuellen Preisniveau die Ausschüttungen sogar noch darstellbar, jedoch müssten zum Ende des Fonds wieder normale Verkaufsmultiplikatoren kalkuliert werden, was die Prognoserechnung verhagelte. Seit Herbst letzten Jahres hatte der Marktführer kein Produkt. Nun ist wieder Bewegung in der Szene. Auch Kanada kommt. JAMESTOWN 24 L.P., „Random House“: Am 27.06.2003 hat der Kölner Fondsinitiator Jamestown die Unternehmenszentrale des zum Bertelsmann-Konzern gehörenden Buchverlages Random House für $ 303 Mio., einschließlich Nebenkosten erworben. Die Adresse 1745 Broadway ist ein Top-Standort in Manhattan. Das Objekt wird als das größte von insgesamt drei Investitionsobjekten in den geschlossenen Immobilienfonds JAMESTOWN 24 L.P. eingebracht, dessen Emission voraussichtlich Ende Juli 2003 beginnt. Der Bertelsmann-Konzern hat die gesamten Class-A-Büroflächen des neuen Gebäudes über 15 Jahre bis Mitte 2018 gemietet. Der Mietvertrag wurde auf „Nettobasis“ abgeschlossen, d. h. der Mieter trägt zusätzlich Grundsteuern, Landpacht, Betriebs- und Instandhaltungskosten, einschließlich der in die Mietzeit fallenden Kosten für „Dach und Fach“. Für 60% des Fondsvolumens wurde Fremdkapital rd. 4,5% Zinsen, fest für zehn Jahre, eingedeckt. Der Fonds sieht Ausschüttungen von 7,25% vor. Alle Anleger haben jederzeit ein Rückgaberecht der Anteile zu 95% des Verkehrswertes bei Arbeitslosigkeit, Scheidung, Berufsunfähigkeit, Pflegebedürftigkeit oder Tod. Tomorrow Income Portfolio 33: Auf vier Bürogebäude mit insgesamt 70 300 qm vermietbarer Fläche in den Städten Las Vegas/Nevada, Louisville/Kentucky, Houston/Texas und Albuquerque/New Mexico baut der aktuelle USA-Fonds der Berliner Tomorrow Fund Management Deutschland GmbH. Die Gebäude sind mit unterschiedlichen Vertragslaufzeiten Branchen diversifiziert vermietet. Die Ausgestaltung der Tomorrow Fonds ist traditionell unternehmerischer ausgeprägt. Laut Prognoserechnung sollen anfänglich 8,25% ausgeschüttet werden. Die geplante Fondslaufzeit liegt zwischen 5 und 7 Jahren. MPC Canada III: Fünf Bürogebäude in den beiden Wirtschaftsmetropolen Kanadas, Toronto im Osten und Vancouver an der Westküste, bilden die Grundlage des aktuellen Beteiligungsangebots des Hamburger Emissionshauses MPC. 118 000 qm hochwertige Büroflächen sind breit diversifiziert vermietet. Die Mietvertragslaufzeiten betragen durchschnittlich gut 9 Jahre. Der Vermietungsstand liegt bei 97,3%. Die geplanten Ausschüt-
Rechtstipp Eigenbedarfskündigung - BGH grenzt Mieter- Anspruch auf Ersatzwohnung ein: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Kündigungen unwirksam, wenn der Vermieter ein Angebot über eine Ersatzwohnung unterlässt, obwohl er über eine leer stehende Alternativwohnung verfügt. Allerdings erstreckt sich die Pflicht zum Anbieten von Ersatzwohnungen nur auf Wohnungen im gleichen Haus oder in derselben Wohnanlage, nicht aber in einem anderen Stadtteil. Auch gilt die Anbietpflicht dem Urteil zufolge nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die Pflicht, eine zur Verfügung stehende Ersatzwohnung anzubieten, erstrecke sich nicht auf die Zeit bis zum rechtskräftigen Urteil über eine etwaige Räumungsklage, so die Bundesrichter. Der BGH entschied mit diesem Urteil ferner auch, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann erfolgen kann, wenn der "Eigenbedarf" bei nahen Verwandten bestehe. (BGH, Urteile vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02 (Quelle: IZ News 09.07.2003)) tungen betragen anfänglich 8%. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 13 von 17 CGI und DB Real Estate kommentieren Jahresergebnisse Christina Winckler Die großen Offenen Immobilienfonds müssen Einbußen bei der Performance hinnehmen. Haus-Invest mit einem Fondsvermögen von 11,1 Mrd. Euro zum 31. März 2003 größter unter den Offenen Immobilienfonds wies zum Stichtag mit 4,9 Prozent eine gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozentpunkte niedrigere Wertentwicklung aus. Beim kleinen und erst zweieinhalbjährigen Bruder von grundbesitz-invest, dem international ausgerichteten grundbesitz-global der DB Real Estate, gab es ebenfalls einen Rückgang von 4,6 auf 4,0 Prozent. Lediglich der 9,2 Mrd. Euro schwere grundbesitz-invest konnte im Berichtszeitraum zulegen: von 4,6 auf 5,4 Prozent. Zurückzuführen sei dieses gute Ergebnis auf die in zwei Wertpapierfonds gemanagte Liquidität. Gleichzeitig schwächte aber Walter Klug, Managing Director der Gesellschaft, ab, dieses Ergebnis sei nicht zu halten. Wenn die weltweit konjunkturelle wirtschaftliche Schwäche und die hohen Mittelzuflüsse anhalten, müsse mit einem weiteren Rückgang der Performance gerechnet werden. Die hohen Mittelzuflüsse allein in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres belaufen sich beim Haus Invest auf 835,6 Mio. Euro, beim grundbesitz-invest auf 1,3 Mrd. Euro (Wiederanlage der Ausschüttung) und beim grundbesitz-global auf 125,4 Mio. Euro. Sie werden die Liquiditätsquote weiter erhöhen. Zum Stichtag 31. März lag sie beim Haus Invest bei 25,5 Prozent, beim grundbesitz-global im selben Zeitraum bei 47 Prozent, konnte aber bis Ende Mai auf 40,8 Prozent gesenkt werden. Einer Umfrage des BVI bei den 22 Offenen Immobilienfonds zu Folge erreichte der Liquiditätsanteil per Ende April im Durchschnitt 26 Prozent. Woher kommen die Gelder? CGI und DB Real Estate gehen mit dem den Umfrageergebnisses des BVI konform: Zum überwiegenden Teil stammen sie aus dem Vertrieb der Mutterbanken. Das 4. Finanzmarktförderungsgesetz lässt nunmehr auch den Vertrieb gesellschaftsfremder Gesellschaften zu. Davon verspricht sich Bärbel Schomberg, Managerin des Haus Invest, eine Belebung Für 2004 plant die CGI einen zweiten Offenen Immobilienfonds. Dieser solle international ausgerichtet sein, da Haus Invest über Europa hinaus nicht investieren dürfe. Dadurch erhofft sich die Geschäftsführung der CGI höhere Renditechancen als beim Haus Invest. Um wie viel höher? Diese Frage blieb unbeantwortet. Ganz anders bei der DB Real Estate. Sie hat ihre Pläne, einen dritten Fonds aufzulegen, zurückgestellt. Vielmehr setzt man hier auf neue Produktentwicklungen außerhalb der Grenzen des KAGG und, so Manager Werner Welter, auf eine etwas andere Struktur in den bestehenden Fonds. Beim grundbesitz-invest wird der Deutschland-Anteil zu Gunsten Europas von derzeit 75 Prozent auf 60 bis 65 Prozent zurückgefahren und es soll verstärkt in Einzelhandels- und Logistikimmobilien investiert werden. Beim global liegt der Fokus auf den 24-Stunden-Metropolen der USA. 500 bis 750 Mio. Euro Investitionsvolumen werden angepeilt. Erste Investitions-Priorität haben auch beim Haus Invest Einzelhandelsimmobilien und Büroimmobilien mit langjährigen Mietverträgen. Auf „Qualität“ setzen beide Gesellschaften. Könnten nicht durch den Konkurrenzkampf um die renditestärksten Immobilien die Preise steigen? Nein, so unisono die Meinung der Fondsmanager, davon sei noch nichts zu bemerken. Abwarten und beobachten! Offene Immobilienfonds in der Kritik Fonds Nachrichten Dr. Rainer Zitelmann, Inhaber der Dr.ZitelmannPB.GmbH Viele Vertreter offener Fonds sind der Meinung, ihr Produkt werde zurzeit in den Medien zu negativ gesehen. Warum finden sich nur noch negative Artikel über eine Fondsgattung, die noch vor zwei Jahren fast ausnahmslos als "sicherer Hafen" gepriesen wurde? Ich glaube, man muss zwischen den verschiedenen Kritikpunkten und Negativ-Szenarien gewichten und differenzieren. Die Kritik an der geringeren Performance und den hohen Liquiditätsquoten erscheint mir zum Teil nicht nachvollziehbar. Die hohen Liquiditätsquoten beeinträchtigen zwar vorübergehend die Performance, aber viel größere Sorgen
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