Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Madrid: Die AGIV Real
Estate AG verkaufte ein neu
errichtetes Einkaufszentrum
im Süden von Madrid an
einen spanischen Immobilienfonds.
Das Center in der
Gemeinde Getafe mit 8.700
qm liegt auf einem ca.
25.000 qm großen Grundstück.
Ankermieter sind Media
Markt und der spanischen
Supermarktkette Alcosto
Supermercados. Der Verkaufspreis
liegt über 18 Mio.
Euro. Bereits im April des
Jahres hat die AGIV ein
selbst entwickeltes Einkaufszentrum
im Madrider Stadtteil
Villaverde an einen deutschenImmobilienspezialfonds
veräußert.
Fonds-News
Hochsaison für Schiffsfonds
nach altem Recht
Hamburg: Einen regelrechten
Ansturm der Anleger erlebt
die Norddeutsche Vermögen
im ersten Halbjahr 2003.
Werden sonst Schiffsbeteiligungen
erst zum Jahresende
gezeichnet, erreicht das Emissionshaus
schon zum
Sommer Platzierungszahlen
wie sonst erst um die Weihnachtszeit.
Seit Januar konnte
die Norddeutsche Vermögen
eine Steigerung des platzierten
Eigenkapitals gegenüber
dem Vorjahr um 640 Prozent
vermelden.
"Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 11 von 17
Fonds Nachrichten
aktuellem Inflationshintergrund müssen 20 bis 25% „weiche Fonds- und nicht Substanz
bildende Erwerbsnebenkosten“ schon über 15 bis 20 Inflationsjahre hereingeholt werden.
Wenn das vor dem Hintergrund des Immobilienwerteverzehrs überhaupt möglich ist.
Manche vorgestellte Rating-Modelle werden darüber hinaus den Anleger in falscher Sicherheit
wiegen. "Der Immobilienbrief" hat allein schon Probleme mit der Begriffsverwendung.
Die Verwendung des „Rating“-Begriffes, der im Sprachgebrauch für kontinuierliches
und fundiertes Unternehmensrating verwendet wird, ist für ein einzelnes Kapitalanlageprodukt
irreführend und gefährlich. Die Anlage in einen geschlossenen Fonds ist ein
einmaliger Vorgang und nicht mehr revidierbar. Die Anlage selber ermöglicht keinen späteren
Exit und eine Anpassung an geänderte Bedingungen.
Der Gedanke, einen geschlossenen Fonds in einem Wert „raten“ zu können, ist ein Rückfall
in die seit 20 Jahren geführte Beurteilungsdiskussion. Spätestens seit dem Ost-
Desaster ist es als völlig unsinnig erkannt, einzelne Fonds in dem Investitionsbeurteilungskriterium
der Investitionstheorie, dem „internen Zinsfuss“ als Vergleichsmaßstab
messen zu wollen. Ein Beurteilungswert kann eine Kapitalanlage nicht abbilden.
Eine Kapitalanlagemöglichkeit ist auch immer vor Vergleichshintergrund zu werten. Das
kann ein einzelnes Fonds-Rating nicht. Zielgruppen-, Portfolio- und Risikoaspekte müssen
gesondert betrachtet werden. Die Beurteilung eines geschlossenen Fonds ist nicht
mit dem kontinuierlichen und aufwändigen Unternehmensrating zu vergleichen.
Die Agenturen: Die über 30 Jahre erfahrene Rating-Agentur G.u.B. kam ohne eigene
Leistungsbilanz. Eine Aufstellung der aktuellen Fondspleiten ehemals renommierter Initiatoren
mit positiver G.u.B.-Bewertung durch den Moderator Dr. Rainer Zitelmann machte
empirisch deutlich, dass die G.u.B.-Methode ohne Immobilienberücksichtigung trotz
qualifizierter Arbeit nicht geeignet war, den Anleger auch nur vor einer einzigen
Fondspleite eines bekannten und finanzkräftigen Initiators frühzeitig zu schützen.
In der Statistik lag der Autor mit Einzelfallanalysen u.a. in "Der Platow Brief" da sehr viel
besser, da die meisten Initiatoren der Zitelmann-Liste bei Platow schon frühzeitig
schlecht abgeschnitten hatten.
Auch FondScope sieht die Begutachtung und die vor Ort Besichtigung einer Immobilie
für die Beurteilung geschlossener Immobilienfonds „nur in Einzelfällen“ als notwendig an.
Die FondScope-Feststellung, dass bei einem Fonds, für den ein langfristiger Telekom-
Mietvertrag vorliege, die Immobilie keiner weiteren Beachtung bedürfe, führte bei den
anwesenden Fachleuten zu tiefer Hilflosigkeit.
Bereits den Start in das erste FondScope-Leben hatten die Manager mit vollmundigen
Sprüchen begonnen, die "Der Platow Brief" schon damals zu verbalem Kopfschütteln
veranlassten. Die wirtschaftliche Strafe folgte mit Millionenvernichtung auf dem Fuße.
Nach notwendiger gesellschaftsrechtlicher Aufnahme eines neuen Lebens pushen nun
die FondScope-Manager - allerdings mit gutem Background durch ihren renommierten
Analysten Wilfried Tator - als neue Geschäftsidee das Rating. Ehrenwerte Rating-
Vorstellungen gehen dennoch konfus mit der wirtschaftlichen Notwendigkeit, Einnahmen
zu erzielen, einher. Der Eiertanz zwischen Wettbewerbsrecht, hohem eigenen Ehrenkodex
und Rating, wobei man sich gegenüber dem Auftraggeber, der übrigens nicht der
Initiator sein soll, auch vorbehält, negative Ergebnisse zu veröffentlichen, fordert gerade
zu Prozessen heraus. Den ersten Ärger gibt es bereits mit dem Verriss eines Medienfonds.
Unser Tipp: Denkt daran, liebe Rating-Agenturen, ein Initiator, der Milliarden
bewegt, hat Millionen für Prozesse einkalkuliert.
Immobilienorientiertes Rating stellten Moody’s und Feri vor. Die Ansätze bei beiden
renommierten Agenturen sind portfoliotheoretischer Natur und haben Berechtigung bei
Großinitiatoren. Natürlich hilft eine qualifizierte Analyse aber auch einem Kleinanleger.
Bei Moody’s ist ein Immobilienbewerter für das GI-Rating zuständig. Der Vortrag warf
manche Frage auf, ob die Methode wohl den Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen
Fonds berücksichtigen würde.
Vor dem Hintergrund der renommierten oder erfahrenen Wettbewerber überraschte manche
Zuhörer schon der Klassen-Unterschied zwischen der Feri-Präsentation durch Dr.
Rainer Rau und seinen „Rating-Wettbewerbern“. Mit Rau konnte im Background-
Gespräch durchaus Einigkeit erzielt werden, dass „Rating“ derzeit ein Marketingträchtiger
Modebegriff ist und bei Geschlossenen Immobilienfonds weniger angemessen ist.
Die Rating-Kosten: Sie schwanken zwischen kostenlosem Rating bei der G.u.B., bei
dem lediglich die spätere Vermarktung der Rating-Ergebnisse bezahlt werden muss, ca.