Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Braunschweig: Der Braunschweiger
Stadtrat hat am
Mittwoch den Bau der
Schloss-Arkaden genehmigt.
Bis 2006 plant der
Hamburger Projektentwickler
ECE den Wiederaufbau
großer Teile des historischen
Residenzschlosses -
verbunden mit einer Einkaufsgalerie
mit ca. 30.000
qm Verkaufsfläche für rund
200 Millionen Euro.
Dresden: Die Dr. Lübke
GmbH, Niederlassung Dresden,
hat einen Mietvertrag
über 524 qm Büroflächen in
Dresden vermittelt. Mieter ist
die Planungsgesellschaft Dr.
Scholz mbH, die mit der Anmietung
der Büroflächen
ihren Standort innerhalb
Dresdens verlagert hat.
Esslingen: Das Land Baden-
Württemberg (Amtsgericht
Esslingen) hat in der Innenstadt
über Kemper’s eine
Büro-fläche von ca. 1 150
qm angemietet. Vermieter ist
die Sita Grundstücks-verwaltungsgesellschaft
mbH
& Co. KG.
Frankfurt: CS EURORE-
AL erwirbt Office Center
Plaza in Hannover. Das Ende
2002 fertiggestellte, ringförmig
verlaufende Gebäude
verfügt über eine Mietfläche
von rd. 17.600 qm. Hauptmieter
des modernen Bürogebäudes
mit einer langfristigen
Bindung ist ein Tochterunternehmen
der Nord LB.
Während der Vermietungsphase
sind die Mieterträge
der Restflächen mittelfristig
durch den Verkäufer abgesichert.
"Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 14 von 17
Fonds Nachrichten
müsste man sich machen, wenn diese Quoten zu rasch abgebaut und dabei Kompromisse
mit Blick auf die Qualität der Immobilien gemacht würden.
Dass teilweise zu hohe Preise bezahlt werden, insbesondere auf ausländischen Märkten,
ist dagegen ein offenes Geheimnis, wobei allerdings stark zwischen verschiedenen
Fondsgesellschaften differenziert werden muss. Diese Differenzierung wiederum ist für
Analysten und Journalisten kaum möglich, weil die Fondsgesellschaften bekanntlich die
Einkaufspreise und Mieten nicht benennen. Also trifft der Pauschalverdacht alle - manche
zu Recht und andere zu Unrecht. Die Zweifel könnten nur ausgeräumt werden, wenn sich
Moody`s entschließen würde - zumindest stichprobenartig - die Verkehrswerte zu überprüfen
bzw. die Sachverständigen-Gutachten gegen zu checken. Leider ist dies bislang
noch nicht Bestandteil des Moody`s-Ratings.
Was die Angst vor raschen und hohen Mittelabflüssen anlangt, so halte ich diese Sorge
aktuell für unbegründet, mittel- und langfristig jedoch für durchaus ernst zu nehmen. Aktuell
muss sich niemand (außer den Anlegern von iii Nr.1 und iii Nr.2) Sorgen wegen
rückfließender Mittel machen. Die Statistik über die Bruttoliquiditätsquoten zeigt, dass
gebremste Mittelzuflüsse oder sogar Mittelabflüsse für viele Fonds heute eher heilsam
wären.
Für unbegründet halte ich die Sorge, dass eine "anspringende Börse" zum raschen Abzug
von Mitteln führen könnte. Die Anleger sind durch die Börsenerfahrung der vergangenen
Jahre so stark traumatisiert, dass sie auch bei einem verbesserten Börsenumfeld
nicht scharenweise die Immobilienfonds verlassen werden, um Aktienfonds zu kaufen.
Gefährlich wird es jedoch, wenn die Fonds ihre Liquidität überwiegend investiert haben
und dann - vielleicht mit einiger Verspätung - die kritische Presseberichterstattung zu raschen
Nettoabflüssen führt. Ein solcher Gegentrend könnte rasch eine negative Dynamik
entfalten und die Sorge vor raschen Mittelrückflüssen könnte zur selffulfilling prophecy
werden. Hier sehe ich Risiken, welche die Fonds nicht ignorieren sollten.
Meiner Meinung nach gäbe es nur ein Mittel gegen zu rasche Mittelzuflüsse: Durch eine
sachgerechte Aufklärung der Anleger über die Risiken und den Charakter der Anlage
muss man dafür sorgen, dass nicht die falschen Zielgruppen in die Fonds gelockt werden.
Zwar behaupten alle Gesellschaften, ihre Berater leisteten diese Aufklärung, aber
wirklich wissen können sie dies nicht - und erhebliche Zweifel sind berechtigt. Nur die
Einführung von standardisierten Beratungsprotokollen, in welchen dokumentiert wird,
dass die Anleger über den Langfrist-Charakter der Anlage, über die rechtlichen Möglichkeiten
zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen und über alle Chancen und
Risiken des Produktes hinreichend aufgeklärt wurden, könnte Gewähr dafür bieten, dass
eine sachgerechte Beratung erfolgt.
Bei geschlossenen Fonds sind solche Beratungsprotokolle oft schon üblich. Sie schützen
übrigens auch den Berater vor Haftungsansprüchen wegen mangelhafter Aufklärung über
Risiken. Es läge daher schon im Eigeninteresse der Fondsgesellschaften und der Vertriebe,
solche Beratungsprotokolle verpflichtend einzuführen. Andernfalls ist beispielsweise
zu befürchten, dass im Fall hoher Mittelabflüsse und beim "worst case"-Szenario einer
Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen, Anleger vor Gericht ziehen und die
Banken unter Hinweis auf Beratungsmängel verklagen. Wenn die Bank dann nicht belegen
kann, dass eindrücklich auf Risiken hingewiesen wurde (und zwar nicht im Kleingedruckten
des vollständigen Prospektes, sondern im Beratungsgespräch), dann sind nach
heutiger Rechtsprechung die Chancen der Anleger auf Schadenersatz hoch.
Die Einführung von Beratungsprotokollen sollte jedoch nicht primär von solchen Erwägungen
getragen sein. Wichtiger ist die Erkenntnis, dass die Beratungspraxis Tausender
Berater (auch solche von Fremdvertrieben) auf andere Weise nicht wirksam zu kontrollieren
ist. Es gibt zu viele Hinweise darauf, dass offene Fonds als absolut sichere Geldmarktfonds-Surrogate
verkauft werden, was aber dem Charakter dieser indirekten Form
der Immobilienanlage nicht entspricht.
Christiane Harriehausen bringt die zentrale Herausforderung für die gesamte Branche
der offenen Fonds in der FRANKFURTER ALLGEMEINEN SONNTAGSZEITUNG am
6.7. auf den Punkt: "Viel hängt in den kommenden Monaten davon ab, ob es den Fondsgesellschaften
gelingen wird, das Vertrauen der Anleger in ihre Produkte zu erhalten:
eine große Aufgabe." Daran, wie diese Aufgabe gemeistert werden kann, scheiden sich
die Geister. Ich denke: Vertrauen wird nicht dadurch gewonnen, dass Probleme geleugnet
oder schöngeredet werden. Nur ein offener Dialog mit den Kritikern und eine deutlich