Der Immobilienbrief Nr 43 vom 10-07-2003

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Deals Deals Deals Braunschweig: Der Braunschweiger Stadtrat hat am Mittwoch den Bau der Schloss-Arkaden genehmigt. Bis 2006 plant der Hamburger Projektentwickler ECE den Wiederaufbau großer Teile des historischen Residenzschlosses - verbunden mit einer Einkaufsgalerie mit ca. 30.000 qm Verkaufsfläche für rund 200 Millionen Euro. Dresden: Die Dr. Lübke GmbH, Niederlassung Dresden, hat einen Mietvertrag über 524 qm Büroflächen in Dresden vermittelt. Mieter ist die Planungsgesellschaft Dr. Scholz mbH, die mit der Anmietung der Büroflächen ihren Standort innerhalb Dresdens verlagert hat. Esslingen: Das Land Baden- Württemberg (Amtsgericht Esslingen) hat in der Innenstadt über Kemper’s eine Büro-fläche von ca. 1 150 qm angemietet. Vermieter ist die Sita Grundstücks-verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG. Frankfurt: CS EURORE- AL erwirbt Office Center Plaza in Hannover. Das Ende 2002 fertiggestellte, ringförmig verlaufende Gebäude verfügt über eine Mietfläche von rd. 17.600 qm. Hauptmieter des modernen Bürogebäudes mit einer langfristigen Bindung ist ein Tochterunternehmen der Nord LB. Während der Vermietungsphase sind die Mieterträge der Restflächen mittelfristig durch den Verkäufer abgesichert. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 14 von 17 Fonds Nachrichten müsste man sich machen, wenn diese Quoten zu rasch abgebaut und dabei Kompromisse mit Blick auf die Qualität der Immobilien gemacht würden. Dass teilweise zu hohe Preise bezahlt werden, insbesondere auf ausländischen Märkten, ist dagegen ein offenes Geheimnis, wobei allerdings stark zwischen verschiedenen Fondsgesellschaften differenziert werden muss. Diese Differenzierung wiederum ist für Analysten und Journalisten kaum möglich, weil die Fondsgesellschaften bekanntlich die Einkaufspreise und Mieten nicht benennen. Also trifft der Pauschalverdacht alle - manche zu Recht und andere zu Unrecht. Die Zweifel könnten nur ausgeräumt werden, wenn sich Moody`s entschließen würde - zumindest stichprobenartig - die Verkehrswerte zu überprüfen bzw. die Sachverständigen-Gutachten gegen zu checken. Leider ist dies bislang noch nicht Bestandteil des Moody`s-Ratings. Was die Angst vor raschen und hohen Mittelabflüssen anlangt, so halte ich diese Sorge aktuell für unbegründet, mittel- und langfristig jedoch für durchaus ernst zu nehmen. Aktuell muss sich niemand (außer den Anlegern von iii Nr.1 und iii Nr.2) Sorgen wegen rückfließender Mittel machen. Die Statistik über die Bruttoliquiditätsquoten zeigt, dass gebremste Mittelzuflüsse oder sogar Mittelabflüsse für viele Fonds heute eher heilsam wären. Für unbegründet halte ich die Sorge, dass eine "anspringende Börse" zum raschen Abzug von Mitteln führen könnte. Die Anleger sind durch die Börsenerfahrung der vergangenen Jahre so stark traumatisiert, dass sie auch bei einem verbesserten Börsenumfeld nicht scharenweise die Immobilienfonds verlassen werden, um Aktienfonds zu kaufen. Gefährlich wird es jedoch, wenn die Fonds ihre Liquidität überwiegend investiert haben und dann - vielleicht mit einiger Verspätung - die kritische Presseberichterstattung zu raschen Nettoabflüssen führt. Ein solcher Gegentrend könnte rasch eine negative Dynamik entfalten und die Sorge vor raschen Mittelrückflüssen könnte zur selffulfilling prophecy werden. Hier sehe ich Risiken, welche die Fonds nicht ignorieren sollten. Meiner Meinung nach gäbe es nur ein Mittel gegen zu rasche Mittelzuflüsse: Durch eine sachgerechte Aufklärung der Anleger über die Risiken und den Charakter der Anlage muss man dafür sorgen, dass nicht die falschen Zielgruppen in die Fonds gelockt werden. Zwar behaupten alle Gesellschaften, ihre Berater leisteten diese Aufklärung, aber wirklich wissen können sie dies nicht - und erhebliche Zweifel sind berechtigt. Nur die Einführung von standardisierten Beratungsprotokollen, in welchen dokumentiert wird, dass die Anleger über den Langfrist-Charakter der Anlage, über die rechtlichen Möglichkeiten zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen und über alle Chancen und Risiken des Produktes hinreichend aufgeklärt wurden, könnte Gewähr dafür bieten, dass eine sachgerechte Beratung erfolgt. Bei geschlossenen Fonds sind solche Beratungsprotokolle oft schon üblich. Sie schützen übrigens auch den Berater vor Haftungsansprüchen wegen mangelhafter Aufklärung über Risiken. Es läge daher schon im Eigeninteresse der Fondsgesellschaften und der Vertriebe, solche Beratungsprotokolle verpflichtend einzuführen. Andernfalls ist beispielsweise zu befürchten, dass im Fall hoher Mittelabflüsse und beim "worst case"-Szenario einer Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen, Anleger vor Gericht ziehen und die Banken unter Hinweis auf Beratungsmängel verklagen. Wenn die Bank dann nicht belegen kann, dass eindrücklich auf Risiken hingewiesen wurde (und zwar nicht im Kleingedruckten des vollständigen Prospektes, sondern im Beratungsgespräch), dann sind nach heutiger Rechtsprechung die Chancen der Anleger auf Schadenersatz hoch. Die Einführung von Beratungsprotokollen sollte jedoch nicht primär von solchen Erwägungen getragen sein. Wichtiger ist die Erkenntnis, dass die Beratungspraxis Tausender Berater (auch solche von Fremdvertrieben) auf andere Weise nicht wirksam zu kontrollieren ist. Es gibt zu viele Hinweise darauf, dass offene Fonds als absolut sichere Geldmarktfonds-Surrogate verkauft werden, was aber dem Charakter dieser indirekten Form der Immobilienanlage nicht entspricht. Christiane Harriehausen bringt die zentrale Herausforderung für die gesamte Branche der offenen Fonds in der FRANKFURTER ALLGEMEINEN SONNTAGSZEITUNG am 6.7. auf den Punkt: "Viel hängt in den kommenden Monaten davon ab, ob es den Fondsgesellschaften gelingen wird, das Vertrauen der Anleger in ihre Produkte zu erhalten: eine große Aufgabe." Daran, wie diese Aufgabe gemeistert werden kann, scheiden sich die Geister. Ich denke: Vertrauen wird nicht dadurch gewonnen, dass Probleme geleugnet oder schöngeredet werden. Nur ein offener Dialog mit den Kritikern und eine deutlich
Deals Deals Deals Düsseldorf: Aengevelt vermittelte rd. 1 050 qm Einzelhandelsfläche im Westfalen- Center in Düsseldorf-Rath an die Woolworth Holding GmbH. Damit ist die Bestandsliegenschaft mit rd. 7 635 qm wieder vollvermietet. Eigentümer ist die HMM Hamburg Mannheimer vertreten durch die MEAG Real Estate. + + + An das Westfalen-Center angrenzend hat Aengevelt das Fachmarktzentrum “In den Diken“ mit rd. 4 000 qm BGF entwickelt und vermarktet. Mieter sind dm (ca. 710 qm), Ernsting´s Family (ca. 140 qm), kik (ca. 590 qm) und Kaufpark, ein Mitglied der REWE-Gruppe (rd. 2 600 qm). Düsseldorf: Über 2 900 qm Büro mietete die AGES International GmbH & Co. KG in der Nähe der Düsseldorfer Heinrich-Heine- Universität über Atis Real Müller (ARM). Vermieter des Life Science Center Düsseldorf ist die GED Grundstücksentwicklungs-Gesellschaft Düsseldorf GmbH. Frankfurt: Über die Pläne für das Siemens-Areal an der Rödelheimer Landstraße im Westen von Frankfurt am Main Details bekannt geworden. Siemens Real Estate hat 80% des rund 11 ha großen Gebiets an ein Konsortium aus OFB, EEW und Tercon verkauft. Innerhalb der nächsten sieben Jahre sollen rund 250 000 qm BGF entstehen, davon 20.000 qm für Wohnungen. Das Investitionsvolumen liegt bei 600 Mio. Euro. "Der Immobilienbrief" Nr. 43, 28. KW , 10. Juli 2003, Seite 15 von 17 transparentere Kommunikationspolitik schaffen eine gute Basis für Vertrauen. Fonds Nachrichten US-Immobilienmarkt: US-Fonds-Zukunft trübt sich ein – Worauf sollte der Anleger achten Dr. Suzanna Berndt Bis vor einigen Jahren gestaltete sich der US-Immobilienmarkt sehr vielversprechend. Neben den – im Verhältnis zu deutschen Immobilienfonds – höheren Ausschüttungen lockte viele Investoren die Aussicht auf eine niedrigere Versteuerung. Durch die Steuerpläne der Rot/Grünen-Regierung könnte es jedoch zu einer Verschiebung der Anlegerinteressen kommen. Zudem sieht die Zukunft der US-Immobilienfonds seit dem Zusammenbruch des Neuen Marktes nicht mehr ganz so rosig aus: Zahlreiche Technologie- Unternehmen bewegen sich an der Grenze zur Insolvenz oder sind bereits vom Markt verschwunden. Ob der schwierigen Zeiten sind Objekte im Moment schwer zu vermieten. Zudem führt das Überangebot an freien Mietflächen zu niedrigeren Mieten. Darüber hinaus sind derzeit große Zugeständnisse bei den vom Vermieter zu bezahlenden Mietereinbauten (Tenant-Improvements) notwendig. Viele Initiatoren versprechen trotz geringerer Mieteinnahmen höhere Renditen. Die Begründung liegt in der niedrigeren Verzinsung des Kredits. Anleger sollten jedoch bedenken, dass diese Prognose nur bei einer hohen Fremdfinanzierung – etwa 80 Prozent – realistisch ist. Dann könnte es aber zu einem ungewollten Leverage-Effekt kommen. Der Anleger sollte sich dabei in jedem Fall vergewissern, dass nur die Immobilie selbst (non recorsed) als Sicherheit für den Kredit dient. Eine Verminderung des Risikos stellen Investitionen in A-Class-Gebäude dar. Noch eine Stufe darüber befinden sich so genannte Trophy-Buildings. Allerdings sind sich nicht einmal die Experten darüber einig, was genau beide Kategorien unterscheidet. Es gibt aber allgemeine Kriterien für Gebäude dieser hohen Kategorien. Dazu zählen: - Top-Standort, - gerade fertiggestelltes oder vergleichbar instand gehaltenes Gebäude, - moderne Architektur, - viele bonitätsstarke Mieter, - Doppelglas, - bestimmte Höhe, - hohe Qualität, - vorgegebene Sicherheitsmaßnahmen. Wichtig für den Anleger ist zudem, dass der deutsche Initiator einen zuverlässigen und renommierten US-Partner hat. Dieser sollte allerdings daneben weder für sich selbst, noch für andere Unternehmen Immobilien suchen oder betreuen. Sonst sind Interessenkonflikte vorprogrammiert. Die Märkte: Von der Technologiekrise besonders betroffen ist San Francisco, während sich in Boston die Probleme der Telekommunikationsindustrie sowie der Finanzunternehmen negativ auf den Immobilienmarkt auswirken. In Los Angeles bieten sich Investitionen in öffentliche Supermärkte und Life-Style-Center an, Wohn-Immobilien sind zwar begehrt, bergen aber immer die Gefahr, dass die Mieten nicht bezahlt werden. Risikoärmer lässt sich das Geld in Washington anlegen. Allerdings hat der Wettbewerb zugenommen und Deals sind schwerer zu finden. Auch in Chicago ist der Markt relativ stabil. Durch ihre Lage mitten in den USA stellt die Stadt einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt dar. Die Preise für Immobilien und Lebenshaltungskosten im Verhältnis zu anderen US-Metropolen wie San Francisco oder New York relativ günstig. Außerdem haben 500 multinationale Konzerne, darunter Boing, Sears und Northern Trust Corp. ihren Hauptsitz in Chicago. Das Büroviertel liegt im Zentrum von Chicago und trägt den Namen Loop (Schleife), weil es von einer Hochbahn umrundet wird. Viele der alten unrentablen Bürogebäude werden heute in Wohnimmobilien umgewandelt. Das Finanzzentrum befindet sich im Central-Loop. Besonders begehrt sind A-Class-Gebäude im West-Loop. Nicht umsonst haben dort innerhalb kürzester Zeit gleich drei Initiatoren Immobilien eingekauft: DB Real Estate den UBS-Tower, Ideenkapital 181 West Madison und Emissionshaus Dr. Peters 150 Wacker Drive. New York leidet noch immer an den Folgen der Ereignisse vom 11. September 2001. Downtown befindet sich im Aufbau. Die Stadt ist gerade dabei, das zerstörte U-Bahn- Netz neu zu errichten. Sobald es wieder funktioniert und sich ein neues Gebäude auf dem Gelände des einstigen World-Trade-Centers erhebt, dürfte Downtown allerdings interessanter sein denn je. Nachdem die Real-Estate-Taxes am 1. Januar 2002 auf 18 Prozent erhöht worden waren, verlegten viele Unternehmen ihren Sitz nach New Jersey. So beträgt die durchschnittliche Quote der Leerstände derzeit 15 Prozent. Doch langfristig
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