Satzung zum Bebauungsplan Scheuenviertel Altlandsberg

Stadt Altlandsberg, Bebauungsplan „Scheunenviertel Altlandsberg“ Satzung 

Begründung mit Umweltbericht 

nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB 

INHALTSVERZEICHNIS ................................................................................... 1 

Rechtsgrundlagen 

1. Anlass der Planung ......................................................................................... 3 

2. Das Plangebiet ................................................................................................. 3 

2.1 Lage in der Gemarkung ..................................................................................... 3 

2.2 Geltungsbereich................................................................................................. 5 

2.3 Baugrund, Schutzgebiete und weitere Beschränkungen ................................... 5 

3. Übergeordnete Planungen .............................................................................. 6 

3.1 Übergeordnete Planungen................................................................................. 6 

3.2 Aussagen des Flächennutzungsplanes ............................................................. 8 

4. Ziele der Planung............................................................................................. 9 

4.1 Ausgangssituation.............................................................................................. 9 

4.2 Städtebauliches Konzept ...................................................................................11 

4.3 Erschließung......................................................................................................15 

4.4 Denkmalschutz ..................................................................................................16 

5. Begründung der Festsetzungen nach BauGB...............................................17 

5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung .................................................................17 

5.2 Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen .................................................20 

5.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .......................................22 

5.4 Verkehrsflächen.................................................................................................22 

5.5 Grünflächen .......................................................................................................23 

5.6 Flächen für die Landwirtschaft ...........................................................................24 

5.7 Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen im Sinne des BImSchG ..............24 

5.8 Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung 

von Natur und Landschaft sowie Pflanzbindungen ............................................25 

5.9. Zuordnung der Ausgleichsflächen......................................................................28 

5.10 Nachrichtliche Übernahmen...............................................................................29 

5.11 Hinweise ohne Normcharakter...........................................................................30 

6. Begründung der Festsetzungen nach BbgBO ..............................................30 

6.1 Fassadengestaltung ..........................................................................................30 

6.2 Dachform und - gestaltung ................................................................................31 

6.3 Einfriedungen.....................................................................................................32 

6.4 Werbeanlagen ..................................................................................................32 

Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006 

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Satzung Stadt Altlandsberg, Bebauungsplan „Scheunenviertel Altlandsberg“ 

7. Umweltbericht ................................................................................................. 33 

7.1 Einleitung .......................................................................................................... 33 

7.1.1 Inhalt, Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplanes .................................... 33 

7.1.2 Ziele des Umweltschutzes und zu berücksichtigende Umweltbelange.............. 35 

7.2 Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen................. 37 

7.2.1 Schutzgutbezogene Bestandsaufnahme........................................................... 37 

7.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung 

und Nichtdurchführung der Planung,................................................................. 42 

7.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich.......................... 49 

7.2.4 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten ........................... 54 

7.3 Zusätzlichen Angaben....................................................................................... 55 

7.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung und Hinweise auf Schwierig- 

keiten bei der Zusammenstellung der Angaben ................................................ 55 

7.3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 

der Durchführung des Bebauungsplanes auf die Umwelt ................................. 56 

7.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ..................................................... 57 

8. Weitere Auswirkungen.................................................................................... 61 

9. Abwägung naturschutzrechtlicher Belange ................................................. 62 

10. Verfahren ......................................................................................................... 62 

11. Flächenbilanz................................................................................................... 62 

12. Anlagen ............................................................................................................ 63 

Anlage 1: Städtebauliches Konzept 

Anlage 2: Baulich – räumliche Struktur im Bereich des Denkmals 

Anlage 3: Gestaltungsvorschläge zum Rad- und Fußwegebau 

Anlage 4: Fotodokumentation 

Anlage 5: Abwägung naturschutzrechtlicher Belange zur Beteiligung zum 1. Entwurf 

Anlage 6: Gestaltungsskizze Kreuzungsbereich L30/Erschließung Wohngebiet und Scheunen 

Anlage 7: Gestaltungsskizze östlicher Ortseingang mit Radweg und Bepflanzung 

Rechtsgrundlagen 

(Auswahl) 

• Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.9.2004 (BGBI. l S. 2414), 

• Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 25. März 2002 (BGBl. I, Nr. 22, S.1193), 

• Gemeindeordnung (GO) für das Land Brandenburg vom 04. Juni 2003 (GVBI. I S. 172) 

• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) vom 21. Juli 2003 (GVBI. I Nr. 12 S. 210), 

• Brandenburgisches Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vom 26.05.2004 (GVBl. I, Nr. 16, 

S.350), 

• Brandenburgische Baumschutzverordnung (BbgBaumSchV) vom 29.06.2004, 

• Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz (BbgDSchG) vom 24.05.2004 (GVBI.I/04 S. 215) 

2 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006


1. Anlass der Planänderung 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Altlandsberg beschloss in ihrer Sitzung am 

24.03.2005 für den Bereich des östlich der historischen Altstadt liegenden historischen 

Scheunenviertels beidseitig der Strausberger Straße, der Fredersdorfer Chaussee und 

des Bollensdorfer Weges, einschließlich des ehemaligen Kleinbahnhofes (Am Bahnhof) 

und Teilen der ehemaligen Schweinestallanlagen einen Bebauungsplan „Scheunenviertel 

Altlandsberg“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufzustellen. 

Grundlegendes Planungsziel ist es, dem drohenden Verfall des historischen Scheunenviertels 

mit einer Nutzungskonzeption entgegenzutreten. Die bisherige Nutzung durch die 

Landwirtschaft bzw. Handwerksbetriebe ist nicht mehr tragfähig für den Erhalt der Bausubstanz. 

Ziel ist es, eine flexible Mischnutzung aus verträglichem Gewerbe und Wohnen 

unter Beachtung der historischen Situation zu ermöglichen. Die geplanten Entwicklung des 

Wohnbaustandortes auf der Fläche der ehemaligen Stallanlagen muss sich in das Gesamtkonzept 

des Scheunenviertels einpassen. Daher wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 

so gefasst, dass er eine Betrachtung und Entwicklung des 

Gesamtstandortes ermöglicht. 

Für den Bereich des denkmalgeschützten Scheunenviertels wird eine gesonderte Gestaltungssatzung 

erarbeitet, die neben den gestalterischen Festsetzungen im Bebauungsplan 

die Rahmenbedingungen für den Erhalt und die weitere Nutzung, Umnutzung und Ergänzung 

der historischen Scheunen vorgibt. 

Der Planungsprozess und die Umsetzung der Ziele des BPL wird durch eine Veränderungssperre 

geschützt, die am 28.04.2005 beschlossen wurde. 

Im Rahmen des B-Planverfahrens ist gem. § 2 (4) BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen 

und gem. § 2a BauGB ein Umweltbericht zu erarbeiten. 

Über die Erarbeitung eines fachlich qualifizierten Grünordnungsplans (GOP) und Abarbeitung 

der Eingriffsregelung im Rahmen des B-Planverfahrens hinausgehend, werden seitens 

der Träger öffentlicher Belange hinsichtlich der Naturschutzbelange keine zusätzlichen 

Erhebungen im Rahmen der Umweltprüfung gefordert. Der Untersuchungsumfang 

und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung ergibt sich aus den Stellungnahmen der TÖB 

Beteiligung nach § 4 (1) BauGB und dem Abwägungsergebnis. 

2. Das Plangebiet 

2.1 Lage in der Gemarkung 

Das Plangebiet befindet sich großräumig gesehen östlich der historischen Altstadt von Altlandsberg 

an der Landesstraße L 30 (Fredersdorf Richtung Bernau). 

Es handelt sich um das historische Scheunenviertel, beidseitig der Strausberger Straße, 

der Fredersdorfer Chaussee und des Bollensdorfer Weges einschließlich des ehemaligen 

Kleinbahnhofes (Am Bahnhof) und Teilen der ehemaligen Schweinestallanlage. 


3


Abb. 1: Geltungsbereich Bebauungsplan / Lage in der Gemarkung 



2.2 Geltungsbereich 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst folgende Flurstücke in der Gemarkung 

Altlandsberg: 

Flur 5 Flurstücke 24 (teilweise), 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 

(teilweise), 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 

60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76/1, 76/2, 77 

(teilweise), 79 (teilweise) und 787 (teilweise) 

Flur 12 Flurstücke 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 

88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 

106, 107, 108, 109 (teilweise), 110, 111, 112, 113, 114, 115/1, 115/2, 116, 

117, 118/1, 118/2, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 

131, 132, 133, 134, 135, 136 (teilweise), 137, 138, 139, 140, 141 (teilweise), 

142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 154 (teilweise), 157 (teilweise), 

158, 159 (teilweise) und 202 (teilweise) 

Flur 13 Flurstücke 1, 2, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 

26, 27, 28 und 40 

Das Bebauungsplangebiet hat eine Gesamtfläche von ca. 22 ha. 

Im Norden und Osten wird das Plangebiet von Niederungen und landwirtschaftlich genutzten 

Flächen begrenzt. Östlich schließt sich zudem der Ökopool der Stadt Altlandsberg an, 

dabei handelt es sich um einen dauerhaft zurückgebauten Teil der ehemaligen Stallanlagen. 

Im Süden schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an und großräumig gesehen 

der Siedlungsteil Friedrichlust. Die landschaftlich geprägten Niederungen und die 

Wallanlagen um die historische Altstadt bilden die westliche Begrenzung des Plangebietes, 

welches direkt bis an die historische Altstadt (am Storchenturm) heranreicht. 

Die Planungsgrundlage für den Bebauungsplan ist der Amtliche Lageplan vom Vermessungsbüro 

Dipl.-Ing. Kalb aus Strausberg. 

2.3 Baugrund, Schutzgebiete und weitere Beschränkungen 

Konkrete Aussagen zum Baugrund liegen nicht vor. Da das für eine Bebauung vorgesehene 

Gebiet weitgehend bebaut ist, wird davon ausgegangen, dass ein tragfähiger Baugrund 

vorhanden ist. Entsprechend den Aussagen des Landschaftsplanes Altlandsberg 

sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte Tieflehme 

mit einem gwfa > 10,0 m vorhanden. Das natürliche Relief wurde im Bereich der Stallanlagen 

deutlich durch großflächige Aufschüttungen bzw. Geländeregulierungen gestört. Für 

die Anlage der Stallanlagen wurde das in Richtung Niederung abfallende Gelände teilweise 

aufgeschüttet. Der Höhenunterschied zum natürlichen Relief beträgt 1 bis 2 m. 

Westlich grenzt der Bebauungsplan an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss vom 

26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten 

FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438). 

Im nördlichen Bereich befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes 

und seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Ein 

Flurstück davon befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. 


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Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals Altstadt 

Altlandsberg einschließlich Berliner Allee bis Mühle und Amtsfreiheit, welches gemäß dem 

Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht. 

Weiterhin zu beachten ist der Denkmalbereich der Altstadt: planmäßige mittelalterliche 

Stadtanlage mit Stadtgrundriss (Straßenführung, Platzordnung u. a. ), System u. Proportionen 

d. hist. Wohnbebauung sowie hist. Stadtdominanten, Stadtbefestigung mit Tortürmen, 

Mauerring, Wallgrabensystem und unbebautem Vorgelände. 

Das Scheunenviertel Altlandsberg wurde mit Datum vom 20.06.05 unter folgender Bezeichnung 

als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg aufgenommen: 

Scheunenviertel Bollensdorfer Weg, Fredersdorfer Straße und Strausberger Straße in 

15345 Altandsberg. 

Trinkwasser- oder andere Schutzzonen zum Schutz von Oberflächen oder Grundwasser 

sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. 

Es sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Bodenuntersuchungen im 

Bereich des Ökopools (Teile der ehemaligen Scheineställe) haben neuen keine Altlastenverdachtsmomente 

ergeben. 

Der Zentraldienst der Polizei Kampfmittelbeseitigungsdienst wurde fühzeitig als TÖB beteiligt. 

Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des o.g. Vorhabens nicht bekannt. 

Eine gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich. 

3. Übergeordnete Planungen 

3.1 Übergeordnete Planungen 

In § 1 Abs. 4 BauGB ist festgelegt, dass Bauleitpläne der Gemeinden den Zielen der 

Raumordnung und Landesplanung anzupassen sind. 

• Landesplanung 

Von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Referat GL 6 wurden folgende Ziele, 

Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung mitgeteilt: 

„Planungsabsicht 

Der Bebauungsplan umfasst den Bereich des historischen Scheunenviertels und den daran angrenzenden 

Bereich der ehemaligen Stallanlagen (insgesamt ca. 22,6 ha). Planungsziel ist es, 

dem drohenden Verfall der historischen Scheunen entgegenzuwirken. Im Bereich der Scheunen ist 

eine flexible Mischnutzung aus verträglichem Gewerbe und Wohnen unter Beachtung der historischen 

Situation geplant; im Bereich der ehemaligen Stallanlagen ist Wohnnutzung vorgesehen. 

Ziele, Gründsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung 

Altlandsberg erfüllt im System der zentralörtlichen Gliederung die Funktion eines Grundzentrums 

(Z 2.2 (2) RegPI-ZÖG). Die Funktion der Grundzentren als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für 

ihren Nahbereich ist zu sichern und auszubauen. Bei der im Rahmen der Grundzentrumsfunktion 

begründeten Siedlungstätigkeit ist auf eine geringe Flächeninanspruchnahme sowie auf die Innenentwicklung 

zu orientieren. Die Siedlungsflächen der Gemeinde sollen ihrer Größe, Funktion und 

ihren Entwicklungsmöglichkeiten angemessen sein. Landesplanerisch festgelegte Freiräume sind 



zu erhalten (§ 15 LEPro). Die Sanierung vorhandener Bausubstanz und die Nutzung vorhandener 

innerörtlicher Siedlungsflächen hat Vorrang vor der Neuausweisung von Siedlungsflächen (§ 3 Nr. 

3 und 6 BbgLPIG). Die künftige Siedlungsentwicklung in der Gemeinde ist auf den OT und Siedlungsschwerpunkt 

Altlandsberg zu konzentrieren. Altlandsberg liegt im Geltungsbereich des LEP 

eV. Nach dessen Festlegungen ist das Plangebiet überwiegend dem Siedlungsbereich zugeordnet. 

Nach Z 1.0.1 LEP eV sind innerhalb der Siedlungsbereiche die vorhandenen innerörtlichen 

Potenziale durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren. Brachliegende bzw. brachgefallene 

Bauflächen sollen schnellstmöglich beplant und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Unbebaute 

Bereiche nördlich der Landesstraße befinden sich nach den Darstellungen des LEP eV 

teilweise im Freiraum mit besonderem Schutzanspruch bzw. im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz. 

Auch im Süden liegen Teile des Plangebietes im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz, 

Siedlungserweiterungen im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz unterliegen 

einem besonderen Begründungszwang. Nach Ziel 2.1.2 LEP eV ist eine Siedlungserweiterung 

in dieser Freiraumkategorie nur ausnahmsweise zulässig, wenn u.a. die Erforderlichkeit der 

Siedlungsmaßnahme bei Orientierung auf den voraussehbaren Bedarf begründet ist und wenn die 

Ansiedlung auf vorhandener Fläche im Siedlungsbereich nachweislich nicht möglich ist. Im Freiraum 

mit besonderem Schutzanspruch sind Siedlungserweiterungen grundsätzlich unzulässig (Z 

2.2.2 LEP eV). Andere raumbedeutsame Nutzungen sind nur dann zulässig, wenn sie mit den 

Schutzzielen des Freiraumes vereinbar sind (Z 2.2.1 LEP eV).“ 

Stellungnahme der Landesplanung vom 03.05.05 

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Referat GL 6 kommt zu folgender Bewertung 

der Planung: 

„Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist mit den Erfordernissen der Raumordnung grundsätzlich 

vereinbar. Bei der weiteren Konkretisierung der Planung ist allerdings zu beachten, dass keine 

Siedlungserweiterungen für Wohn- und Mischnutzung zu Lasten des Freiraumes vorbereitet und 

festgesetzt werden (siehe Z 2.2.1 und Z 2.2.2 LEP eV). Die städtebauliche Aufwertung des brachgefallenen, 

in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums befindlichen Bereiches wird zur Attraktivitätssteigerung 

der Stadt beitragen. Die Belebung des Scheunenviertels ist dabei von besonderer Bedeutung 

für die Stadtgestaltung. Mit der Planung wird grundsätzlich der vorrangigen Entwicklung 

der zentralen Orte entsprochen (§4 Ziff. 1 BbgLPIG).“ 

Der Bebauungsplan ist mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. 

• Regionalplanung 

Stellungnahme der Landesplanung vom 03.05.05 

Die Regionale Planungsgemeinschaft Oderland-Spree wurde frühzeitig als TÖB – beteiligt. 

Es wurden folgende Entwicklungsziele, Hinweise und Bewertungen mitgeteilt: 

„ Der B-Plan „Scheunenviertel Altlandsberg" ist bei einer Entwicklung aus dem 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes 

der Stadt Altlandsberg an die regionalen Ziele und Grundsätze der Raumordnung 

angepasst 

. 

Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, 

Die Stadt Altlandsberg erfüllt gemäß Z 2.2 (2) RegPl-ZÖG die Funktionen und Aufgaben als 

Grundzentrum, dessen Funktionen als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für den Nahbereich zu 

sichern sind. Der Geltungsbereich des B-Planes von 22,66 ha wird im LEP eV überwiegend als 

Siedlungsbereich und in der Festlegungskarte des Regionalplanes als Allgemeine Siedlungsfläche 

dargestellt. Die Flächen östlich des Bollensdorfer Weges/ Flur 12 befinden sich im Freiraum mit 


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großflächigem Ressourcenschutz. Gemäß Z 2.1.2 LEP eV und G 2.3.2 RegPl kann hier eine Siedlungserweiterung 

ausnahmsweise 'zugelassen werden, soweit sonstige öffentlich rechtliche Vorschriften 

nicht berührt sind und sie bei Orientierung auf den voraussehbaren Bedarf mit Nachweis 

der geordneten Eigenentwicklung erfolgt. Gemäß G 1.3.4 RegPl soll der besonderen Siedlungs- 

und Versorgungsstruktur im ländlichen Raum insbesondere durch Stadterneuerung und - 

Sanierung der Klein- und Landstädte entsprochen werden. Die Stadt Altlandsberg erfüllt die Voraussetzungen 

für eine hervorgehobene Bedeutung für Maßnahmen der Stadterneuerung, insbesondere 

der Stadtkernsanierung und –revitalisierung gemäß Z 1.4.3 RegPl. Nach G 1.4.3 RegPl 

soll durch Maßnahmen der Stadterneuerung die Funktion und Gestalt der Stadtkerne verbessert 

werden. Im Rahmen der Beseitigung städtebaulicher, funktionaler und struktureller Missstände 

sind vor allem die Wohn- und Versorgungs-, wie auch Kultur- und Freizeitfunktionen im Ortszentrum 

entsprechend der grundzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Altlandsberg zu stärken. Das 

Wohn- und Erholungsumfeld soll insbesondere durch eine ausreichende Versorgung an Grünflächen 

und einem ausgebauten Wegenetz verbessert und traditionelle gemischt genutzte Bereiche 

erhalten werden, d. h. der Ortsrand des denkmalgeschützten Scheunenviertels im B-Plan gesichert 

und aufgewertet werden. 

Sonstige Hinweise 

Der nördliche Teil des Plangebietes wurde im 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt Altlandsberg 

als Gemischte Baufläche, der südliche Teil als Wohngebiet dargestellt. Hierzu liegt eine 

Befürwortung seitens der Regionalen Planungsstelle vom 07.06.2005 vor.“ 

Stellungnahme der RegPl vom 29.11.05 

Der B-Plan „Scheunenviertel Altlandsberg" ist an die regionalen Ziele und Grundsätze der 

Raumordnung angepasst. 

• Landkreis Märkisch – Oderland 

Der Landkreis Märkisch – Oderland wurde im Rahmen der Planungsanzeige bereits frühzeitig 

beteiligt. Die genannten Bedenken, Anregungen und Hinweise sind in den vorliegenden 

Vorentwurf nach Abwägung in der SVV am 23.02.2006 eingeflossen. 

3.2. Aussagen des Flächennutzungsplanes 

Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanes ist der rechtskräftige Flächennutzungsplan 

(FNP) für das Gebiet der neu gebildeten Stadt Altlandsberg 

Der Flächennutzungsplan der Stadt Altlandsberg weist im Bereich „Scheunenviertel mit 

Stallanlagen“ Wohnbauflächen und Gemischte Bauflächen aus. In den Randbereichen 

sind verschiedene Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur 

und Landschaft vorgesehen. Teilbereiche sind für private Gärten, einen Parkplatz, als 

Friedhofsfläche und als Flächen für die Landwirtschaft vorgesehen. Der Bebauungsplan 

wird entsprechend § 8 Abs. 2. BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 

Nördlich des Plangebietes schließen sich die Niederungsgebiete des LSG „Niederungssystem 

des Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse“ und westlich das NSG / 

FFH-Gebiet „Wiesengrund“ an. 



4. Ziele der Planung 

4.1 Ausgangssituation 

Abb. 2: Ausschnitt Flächennutzungsplan 

Der Bebauungsplan „Scheunenviertel Altlandsberg“ umfasst einen Bereich, der weit über 

das ursprüngliche historische Scheunenviertel hinausgeht. Dieses Gebiet schließt direkt 

am Storchenturm an den historischen Stadtkern von Altlandsberg an, umfasst Flächen des 

ehemaligen Kleinbahnhofes als Bindeglied zu dem heute unter Denkmalschutz stehenden 

Scheunen entlang des Bollensdorfer Weges, der Fredersdorfer Chaussee und der Strausberger 

Straße. Zum Planungsgebiet gehören auch Teile der ehemaligen Schweineställe 

zwischen Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee. 

Entsprechend heterogen ist auch die Ausgangssituation und die darauf aufbauende Zielstellung. 

Beides soll im folgenden differenziert dargestellt und erläutert werden. Das dem 

Gebiet Namen gebende Scheunenviertel steht heute als Gesamtensemble unter Denkmalschutz 

und weist noch seine ursprüngliche städtebauliche Struktur mit einer relativ geschlossenen 

Bebauung entlang der Ausfallstraßen Strausberger Straße, Fredersdorfer 

Chaussee und Bollensdorfer Weg auf. Leider sind sehr viele Scheunen nicht mehr genutzt 

und damit seit Jahrzehnten dem Verfall preisgegeben. Das ist am Zustand der einzelnen 

Bauwerke sehr gut ablesbar. Das Spektrum reicht von einzelnen noch genutzten Scheunen 

über leerstehende Gebäudehüllen mit einstürzenden Dächern, bis hin zu Ruinen, die 

eine ernsthafte Sicherheitsgefahr darstellen sowie nur noch als Grundmauern erkennbare 

Einzelscheunen. Trotzdem lassen sich an vielen Stellen die historischen Straßenräume 


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mit ihrer dichten und räumlich engen geschlossenen Bebauung durch Scheunen noch gut 

erleben. Die charakteristischen Gestaltungsmerkmale, die hohen Traufhöhen, die Dachformen, 

die Materialien mit Klinkern und Dachziegeln, die großen Einfahrstore, viele 

Schmuckelemente in den Fassaden usw. sind noch erhalten und erkennbar. Besonders 

prägnant lässt sich der Straßenraum im nördlichen Teil des Bollensdorfer Weges erleben, 

wo die historische Pflasterung mit Feldsteinen noch besteht. In den beiden anderen Straßenräumen 

ist die Straßenoberfläche aufgrund ihrer Funktion als übergeordnete Verkehrswege 

modernen verkehrstechnischen Bedingungen angepasst worden. Bindeglied 

zwischen historischer Altstadt und Scheunenviertel ist der Bereich am Kleinbahnhof, in 

dem sowohl das Gebäude als auch die im Jahr 2005 neu gestalteten Freianlagen wesentliche 

Elemente die historische Gestaltung aufnehmen, beispielsweise in der Materialwahl. 

Wenige der Scheunen werden heute noch landwirtschaftlich genutzt. Es handelt sich dabei 

vor allen Dingen um eine Nutzung als Lager bzw. Bergeraum zur Unterbringung von 

Stroh oder ähnlichen Dingen. Gewerbliche Nutzungen beschränken sich vorwiegend auf 

die Lagerung von Geräten, Baumaterial und ähnlichem. Aktiv produzierendes Gewerbe ist 

nicht anzutreffen. Eine Wohnnutzung gibt es heute nur in einer gestalterisch unsachgemäß 

ausgebauten Scheune. 

Im Widerspruch zu der beabsichtigten künftigen Nutzung steht die vorgefundenen Grundstücksteilung. 

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bilden die meisten Scheunen ein eigenes 

Flurstück und die umgebenden Flurstücke gehören meist nicht den Eigentümern der 

Scheunenflurstücke. Somit ist eine künftige Nutzung und Erschließung der Scheunen 

zwingend mit einer entsprechenden Bodenordnung verbunden. 

Ende der 90er Jahre wurde nördlich der Strausberger Straße unmittelbar an die Scheunen 

angrenzend eine große Gärtnerei in den Außenbereich eingeordnet. Diese wird erschlossen 

durch eine Lücke in der Scheunenfront auf der Nordseite der Strausberger Straße. 

Obwohl dies eine durchaus vertretbare und sinnvolle Nutzung in diesem Bereich ist, wurde 

funktionell und gestalterisch leider keine Verbindung zwischen Gärtnerei und historischen 

Scheunen erreicht, so dass nach wie vor der die Gärtnerei den Eindruck eines Fremdkörpers 

neben den Scheunen vermittelt. 

Die entlang der Zufahrtsstraßen in die Landschaft hinein ragenden Scheunen bilden den 

architektonischen Auftakt für Altlandsberg und damit den für das Stadtbild prägenden Eindruck 

für die Besucher des historischen Stadtzentrums. Sie haben in dieser Beziehung eine 

besondere Bedeutung als prägendes Element für die ehemalige Ackerbürgerstadt Altlandsberg. 

Gerade in der Verbindung zwischen historischem Altstadtkern mit seinen charakteristischen 

großen Hofstrukturen und dem Scheunenviertel vor den Toren der Stadt 

liegt die städtebaulich funktionelle und gestalterische Besonderheit der ehemaligen Ackerbürgerstadt. 

Diese Besonderheit zu erhalten und zu stärken ist nun der zweite logische 

Schritt einer städtebaulichen Entwicklung nach der Stadtsanierung des historischen Zentrums. 

Dieses stellt eine städtebauliche Schwerpunktaufgabe für die nächsten Jahre dar, 

welche mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes für das Scheunenviertel Altlandsberg 

begonnen wurde. 

Ein erster großer Schritt, um die städtebauliche Missstände zu beseitigen, ist der in den 

vergangenen Jahren begonnene Abriss der großen Stallanlagen zwischen Strausberger 

Straße und Fredersdorfer Chaussee. Hierbei hat die Stadt Altlandsberg erste wesentliche 

Schritte zur Verbesserung der Situation unternommen. Außerhalb des Bebauungsplangebietes 

wurden am östlichen Rand des Scheunenviertels 2 Hektar ehemaliger Schweine- 



ställe aufgekauft, abgerissen und als Ökopool zur naturnahen Bepflanzung und Gestaltung 

vorbereitet, wodurch der Ortseingang an der Strausberger Straße gestalterisch wesentlich 

aufgewertet wird. Auch auf den westlich angrenzenden Flächen sind private Investoren 

bereits heute tätig, um mit dem weiteren Abriss der Stallanlagen eine künftigen Bebauung 

vorzubereiten. Der Bereich mit den ehemaligen Stallanlagen soll zukünftig als zentrumsnaher 

Wohnstandort entwickelt werden. Gegenwärtig weist dieser wichtige Eingangsbereich 

zur historischen Altstadt von Altlandsberg gravierende funktionelle Missstände und 

baulich-räumliche Mängel auf. Es ist daher unbedingt erforderlich, für diesen Standort 

Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. 

Bereits bei vorbereitenden Maßnahmen und ersten Planungsschritten zum Bebauungsplan 

wurde besonderer Wert auf die Abstimmung der Ziele der verschiedenen Beteiligten 

gelegt. So wurden das städtebauliche Gesamtkonzept, Konzepte zur Verkehrserschließung, 

zur künftigen Eingrünung und Ausbildung des Ortsrandes, die Vorbereitung einer 

sinnvollen funktionellen Nutzung der Scheunen, die denkmalgerechte Gestaltung und Erhaltung 

der historischen Scheunen mit ihren typischen Gestaltungselementen zwischen 

den Beteiligten am Planungsprozess abgestimmt. Sehr frühzeitig gab es erste Gespräche 

zwischen Flächeneigentümern, der Stadt, der Denkmalpflege und dem Planungsamt des 

Landkreises Märkisch Oderland, um wichtige Grundlagen für den Bebauungsplan zu beraten 

und zu sichern. Insofern sollte davon ausgegangen werden, dass mit dem Bebauungsplan 

ein städtebaulich - funktionelles und baulich - räumliches Gesamtkonzept über 

einen längeren Zeitraum umgesetzt werden kann, obwohl es sich hinsichtlich der städtebaulichen 

Zielstellung um ein eher heterogenes „Gebilde“ handelt. 

Diese grundlegenden städtebaulichen Ziele sollen in dem folgenden Punkt zusätzlich zu 

dem in Blatt 1 dargestellten Gesamtkonzept zusammenfassend erläutert werden. Text und 

städtebaulicher Entwurf müssen dabei als Einheit betrachtet werden. 

4.2 Städtebauliches Konzept (siehe Anlage Blatt 1) 

Das städtebauliche Gesamtkonzept wurde aus dem genehmigten Flächennutzungsplan 

der Stadt Altlandsberg entwickelt, der entlang der Ausfallstraßen gemischte Bauflächen 

und Wohnbauflächen im südlichen Teil vom Bollensdorfer Weg sowie südlich der Scheunenbebauung 

an der Strausberger Straße vorsieht. Die Ausbildung eines entsprechenden 

Ortsrandes durch SPE Maßnahmen ist auch im Flächennutzungsplan bereits verankert. 

Aufbauend auf dem Leitbild zum Flächennutzungsplan, das in diesem Bereich eine wesentliche 

Stärkung der Wohnfunktion zum Ziel hat, sieht das funktionelle Entwicklungsziel 

im Bereich der historischen Scheunen eine möglichst flexible Nutzung vor. Dieses soll sowohl 

eine Wohnnutzung als auch eine verträgliche, wenig störende Nutzung durch Gewerbe- 

und Dienstleistungsbetriebe ermöglichen. Die in den historischen Scheunen noch 

vorhandene landwirtschaftliche Nutzung soll gesichert bleiben. Als städtebauliches Entwicklungsziel 

wird die landwirtschaftliche Nutzung der Gebäude jedoch nicht favorisiert. 

Ein zu großes Konfliktpotential hinsichtlich der Lärmimmissionen sowie anderer Belästigungen 

der Wohnfunktionen, fehlender Platz für landwirtschaftliche Maschinen und die 

entsprechende Erschließung stehen einem solchen Ziel entgegen. 

Das städtebaulich räumliche Konzept für den gesamten Bereich des Bebauungsplanes 

sieht klar abgegrenzte Strukturbereiche vor. Primäres Ziel ist die Erhaltung und Ergänzung 


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des historischen, unter Denkmahlschutz stehenden Scheunenviertels. Zu diesem Zweck 

werden im Bebauungsplan Baufenster festgesetzt, die mit straßenbegleitenden Baulinien 

und rückwärtigen Baugrenzen eine möglichst geschlossene Raumkante entlang der Straßen 

wiederherstellen. Dazu müssen jedoch verschiedene Lücken geschlossen oder Ruinen 

als Ergänzung wieder aufgebaut werden. 

Nicht in jedem Falle sollen Lücken, die vermutlich einmal durch Scheunen geschlossen 

waren, wieder zwingend geschlossen werden (siehe auch Anlage 2). Vielmehr wird hier 

auf die Möglichkeit der Grundstückserschließung und der damit verbundenen Nutzungsvariabilität 

der Scheunen abgestellt. Entscheidend ist, dass die grundlegende Bebauungsstruktur 

des Scheunenviertels auf diese Art und Weise erlebbar bleibt. Eine wesentliche 

Veränderung wird jedoch durch die erforderliche Veränderung der Grundstücksstruktur 

eintreten. Um eine sinnvolle und variable Nutzung der Scheunen zu ermöglichen, ist es 

zwingend erforderlich, rückwärtig gelegene Grundstücke mittels Bodenordnung den 

Scheunen zuzuordnen. Diese notwendige Veränderung hat jedoch keinen negativen Einfluss 

auf die baulich räumliche Struktur und den erlebbaren öffentlichen Raum im Denkmal 

Scheunenviertel. 

Insgesamt wurde versucht, die baulich räumliche Struktur so zu ergänzen, dass das städtebauliche 

Ensemble erhalten wird. Es wurden städtebaulich sinnvolle und baulich räumlich 

begründete Ergänzungen vorgenommen, ohne bereits zerstörte räumliche Situationen 

mit all ihren heute bestehenden Erschließungs- und Nutzungsproblemen, bautechnischen 

oder brandschutztechnischen Problemen zwingend wieder erzeugen zu wollen. 

Hierzu hat es bereits zwei wesentliche Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt Altlandsberg, 

der Unteren und Oberen Denkmalbehörde sowie dem Planungsamt im Landkreis 

Märkisch-Oderland gegeben. Die grundsätzlichen Entwicklungsziele der baulich 

räumlichen Struktur im Denkmalbereich sind im Wesentlichen abgestimmt und haben gemeinsamen 

Konsens gefunden (siehe auch Anlage 3). 

Dieses trifft im Grundsatz auch auf die anderen Baugebiete außerhalb des Denkmals zu. 

Zu nennen sind das Wohngebiet zwischen Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee, 

der kleine Erweiterungsbereich für Wohnbebauung entlang des Bollensdorfer Weges 

und der hier geplante Einzelhandelsstandort. 

Für die Wohnbebauung südlich der Strausberger Straße wurde eine relativ strenge städtebauliche 

Struktur gewählt, die sich baulich räumlich wesentlich von dem historischen 

Scheunenviertel absetzt. Der Wohnbaustandort wird durch eine dichte Bepflanzung und 

einen entsprechenden räumlichen Abstand von den historischen Scheunen abgegrenzt. 

Das Gebiet umfasst Standorte für ca. 60 Einfamilienhäuser auf Grundstücken je nach Zuschnitt 

zwischen 600 und 900 m². Dies bedeutet eine Bebauung entsprechend Baunutzungsverordnung 

mit deiner GRZ von rund 0,2. Damit wird eine Bebauung vorgesehen, 

die sich in ihren charakteristischen baulich-räumlichen, architektonischen und grüngestalterischen 

Elementen deutlich gegenüber der historischen Scheunenbebauung absetzt und 

einen locker bebauten Übergang in die freie Landschaft bildet. Die verkehrliche Anbindung 

und Erschließung dieses kleinen Wohngebietes erfolgt über drei neu zu bauende Anbindepunkte, 

zwei an der Strausberger Straße und einen an der Fredersdorfer Chaussee 

(L30). Die entsprechenden Vorabstimmungen mit dem Landesbetrieb Straßenwesen sind 

erfolgt. Die konkrete Planung der Zufahrten an die L 30 sollte möglichst zeitnah zum Radwegebau 

mit dem Landesbetrieb Straßenwesen abgestimmt werden. Dabei sind insbesondere 

zu beachten, die Schleppkurven für den Anliegerverkehr und für Versorgungsfahrzeuge, 

Prüfung der Führung der Fußgänger und Radfahrer in diesem Bereich (Querung 

der L 30) sowie die Beachtung der Sichtverhältnisse im Bereich der L 30. Zur Gestaltung 

und Dimensionierung der Straßenverkehrsfläche wurde ein Gestaltungsvorschlag in 

der Begründung ergänzt (siehe Anlage). 



Im Gegensatz zu den verkehrlich sehr stark belasteten Ausfallstraßen Fredersdorfer 

Chaussee und Strausberger Straße, ist die innere Erschließung des kleinen Wohngebietes 

als verkehrsberuhigter Bereich vorgesehen. Hier werden schmale Erschließungs-/ Sammelstraßen 

zum größten Teil als Mischverkehrsflächen vorgesehen. Eine der städtebaulichen 

Struktur folgende Bepflanzung im öffentlichen Raum unterstützt die klare räumliche 

Situation und macht diese auch für den Fußgänger erlebbar. 

In ersten Abstimmungsgesprächen mit Eigentümern bzw. Entwicklungsträgern und der 

Denkmalpflege ist für den Innenbereich zwischen den Scheunen am Bollensdorfer Weg 

und der Fredersdorfer Chaussee ein typisch ländlich geprägter Freiraum im Sinne eines 

kleinen „Angers“ geplant. In diesem Bereich sollen in den historischen Scheunen 

Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen, Künstlerateliers, Cafes, Gastronomie usw. 

angesiedelt werden, die den öffentlich zugänglichen Innenraum nutzen können. Wichtiges 

Ziel ist es, den landwirtschaftlich genutzte Landschaftsraum räumlich zwischen die Scheunen 

wirken zu lassen, und keine bauliche Abriegelung zur Landschaft zu schaffen. Aus 

diesem Grund wurde auch ein vorgesehener Verbrauchermarkt (kein großflächiger Einzelhandel) 

in die Bauflucht am Bollensdorfer Weg eingeordnet und nicht wie ursprünglich 

vorgesehen in den Innenbereich zwischen die Scheunen. Im Sinne einer effizienten Erschließung 

wurde an der Ostseite des Bollendorfer Weges auf der Grundlage des genehmigten 

Flächennutzungsplanes ein ergänzendes Baufenster für die Errichtung von Einfamilienhäusern 

vorgesehen. Durch das Zurücksetzen des Baufensters von der prägenden 

Baumreihe am Bollensdorfer Weg und die gleichzeitige Festsetzung einer dichten Ortsrandeingrünung 

wird hier den Belangen von Denkmal- und Naturschutz angemessen 

Rechnung getragen. Jedoch geht mit dieser Entwicklung der heute vorhandene Blick von 

der Fredersdorfer Chaussee auf die prägnante Baumreihe am Bollensdorfer Weg mit den 

dahinter befindlichen Scheunen verloren. Ganz bewusst wurde im städtebaulichen Gestaltungsplan 

(Blatt 1) im Unterschied zum Bebauungsplan die Bebauung nicht dargestellt, um 

beide Aspekte optisch im Plan deutlich zu machen. 

Ein wesentlicher Entwicklungsaspekt für das Bebauungsplangebiet ist die Ausbildung eines 

differenzierten Straßen- und Wegenetzes mit möglichst günstigen Anbindungen auch 

für Fußgänger/Radfahrer an das historische Stadtzentrum. 

Mit der grundhaften Instandsetzung der L 30 im Bereich Scheunenviertel soll auch der 

Kreuzungspunkt Strausberger Straße an die Landesstraße L 30 neu gestaltet werden. Hier 

soll zukünftig die Anbindung der Strausberger Straße an die Landesstraße L 30 „aufgekröpft“ 

werden, was im Sinne der historischen Struktur für das Scheunenviertel städtebaulich 

wichtig ist. Auf der Nordseite der Strausberger Straße und an der Ostseite der Fredersdorfer 

Chaussee werden jeweils kombinierte Geh-/Radwege neu angelegt. In dem 

beschriebenen Kreuzungsbereich wird eine sichere Querung für Radfahrer über die 

Strausberger Straße vorgesehen. In einer Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenwesen 

wurden die im städtebaulichen Gestaltungsplan dargestellten Fußwegeverbindungen 

und Querungen sowie die Ausbildung dieses Kreuzungsbereiches grundsätzlich akzeptiert. 

Präzisierungen bleiben der jeweiligen Ausführungsplanung vorbehalten. Diese ist 

jedoch nicht Bestandteil der vorliegenden Bebauungsplanung. 

Dem Gedanken der Verkehrssicherheit und der Verkehrsberuhigung folgend, wird vorgeschlagen, 

den Bollensdorfer Weg an der Landesstraße abzuhängen, zumal sich über die 

neu eingeordnete Anbindung an die L 30 südlich dieses Bereiches eine sehr günstige 

neue Erschließung ergibt. Die konkrete Darstellung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche 

im Bebauungsplan ist jedoch nicht Gegenstand von Festsetzungen. Dies ist im 


13


Rahmen der innerörtlichen Instandsetzung L 30 bzw. im Rahmen verkehrsorganisatorischer 

Regelungen entsprechend zu konkretisieren. Der Landesbetrieb Straßenwesen führt 

in seiner Stellungnahme als TÖB hierzu folgendes aus: 

„Zufahrt Bollensdorfer Weg 

Umgestaltung der Zufahrt im Anbindebereich der L 30 als minimale Zufahrt im Einrichtungsverkehr (aus 

Richtung Altlandsberg nur als Einfahrt) bzw. eine generelle Schließung (am Ende als Sackgasse) der Zufahrt 

und dann eine Erschließung für die Anwohner über die neu geplante Zufahrt an der Fredersdorfer Chaussee. 

Begründung: 

- Die derzeitige Form, die Lage, der Verkehrsablauf, Krümmenbereich, beengte Verhältnisse im Straßenraum, 

schlechte Sicht im Knotenpunktsbereich Bollensdorfer Weg/ Fredersdorfer Chaussee/ Strausberger 

Straße stellen ein erhöhtes Gefährdungspotential dar und bieten eine unzureichende Sicherheit für alle 

Verkehrsteilnehmer, insbesondere für Fußgänger und Radfahrer 

- Dadurch wird die Verkehrssicherheit erhöht und der Verkehrsablauf im Knotenpunktsbereich verbessert 

- Kein großer Umweg für die Anwohner aus Richtung Altlandsberg 

- Geringe Betroffenheit, da es sich um die Erschließung eines kleinen Wohngebietes handelt“ 

Ebenso wesentlich für die Verkehrsberuhigung ist die Gestaltung der Ortseingänge an der 

Strausberger Straße und der Fredersdorfer Chaussee jeweils mit einer Mittelinsel als Querungshilfe 

für Fußgänger und Radfahrer, die hier ankommen und in die Stadt geleitet werden 

sollen. 

Als Fußgängerverbindung aus dem neuen Wohngebiet in Richtung Altstadt wird ein rückwärtig 

zu den Scheunen gelegener Weg als öffentliche Verbindung festgesetzt. Nach einer 

sicheren Querung der Landesstraße L 30,- ausreichend entfernt vom Kreuzungspunkt 

Strausberger Straße -, erfolgen wird der Fußgänger auf der Südseite der Strausberger 

Straße vorbei am neu errichteten Parkplatz in das historische Stadtzentrum geführt. Insgesamt 

ergibt sich daraus ein sehr komfortables und vergleichsweise sicheres Fußgänger- 

und Radwegenetz in Ergänzung zu den notwenigen Erschließungsstraßen, die wie 

beschrieben verkehrsberuhigt gestaltet werden sollen. 

Ein wesentlicher baulich-räumlicher Aspekt ist die Ausbildung eines neuen Überganges in 

die Landschaft. Hier soll eine sehr vielgestaltig und dicht bepflanzte Biotopverbindung 

ausgebildet werden. Diese reicht vom westlich des Scheunenviertels liegenden Ökopools 

über öffentliche Grünflächen an der Südseite des Wohngebietes und des künftigen Einkaufsmarktes 

bis zum Bollensdorfer Weg weiter in Richtung Süden bis auf Höhe des ehemaligen 

Jüdischen Friedhofs. Hier besteht ein räumlicher Anschluss an die weitläufigen 

Niederungen am Rande des historischen Stadtzentrums. Entlang der Strausberger Straße 

wird die heute sehr lückenhaft vorhandene beidseitige Allee ergänzt und als Übergang 

zwischen Scheunenviertel und Landschaft als Maßnahme zum Schutz und zur Pflege und 

Entwicklung der Landschaft festgesetzt. Nördlich der Scheunen an der Strausberger Straße 

entsteht ein neuer Gartenkranz, der sich aus der notwendigen Zuordnung von Flurstücken 

zu den Scheunen ergibt. Im Übergang zu den angrenzenden Landswirtschaftsflächen 

soll ein neuer bepflanzter Ortsrand entstehen. Dieses erfolgt mit einem für viele ländliche 

Situationen charakteristischen rückwärtigen schmalen Erschließungsweg und einer 

entsprechenden Bepflanzung. Damit grenzt sich künftig das Scheunenviertel als Ganzes 

deutlich gegenüber der landwirtschaftlich genutzten freien Feldflur ab. 

Die Einbeziehung der Flurstücke (Flur 10, im wesentlichen die Flurstücke 1 – 35) ist für die 

geordnete städtebauliche Entwicklung des Scheunenviertel als Ganzes auf der Nordseite 

der Strausberger Straße zwingend erforderlich. Die betreffenden Flurstücke grenzen unmittelbar 

an die hintere aufstrebende Mauer der historischen Scheunen an. Um eine sinn- 



volle Nutzung der Scheunen vorzubereiten, was ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanes 

ist, muss auf diesen Flurstücken eine Bodenordnung vorbereitet werden. Damit lassen 

sich dann die entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes 

umsetzen. Insofern wird mit der Einbeziehung der kompletten Flurstücke ganz gezielt eine 

Bodenordnung vorbereitet. Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung wurden gerade 

auf diesen Flurstücken in das Eigentumsrecht gravierend eingreifende Festsetzungen getroffen. 

Es wurde auf einer bisherigen Landwirtschaftsfläche eine gemischte Baufläche, eine 

Baugrenze, private Grünflächen, öffentliche Verkehrsflächen sowie SPE Maßnahmen 

festgesetzt. Auch die rückwärtig gelegenen neuen und vorhandenen Wege (auch Feldwege) 

müssen zwingend gesichert werden. Dies ist nicht nur wegen der rückwärtigen Erschließung 

der oben genannten Flurstücke erforderlich, sondern auch wegen der weiter im 

Norden gelegenen, an den BPL angrenzenden Garten- und Feldflächen, die ansonsten 

keine öffentliche Erschließung haben. Im 2. Entwurf wurde eine textliche Festsetzung zur 

Zulässigkeit und Entwicklungsmöglichkeit der bis fast an die nördliche Grenze des Geltungsbereiches 

reichenden Gärtnerei ergänzt. Mit dieser zwingend erforderlichen textlichen 

Festsetzung besteht somit auch für diese rückwärtigen Flächen die Notwendigkeit, 

die städtebauliche Ordnung zu regeln. Gleichzeitig wird zur rückwärtigen Gestaltung des 

neuen Ortsrandes entlang des Weges bzw. der Nordgrenze des Geltungsbereiches eine 

weitere SPE Maßnahme zur Pflanzung von Feldgehölzhecken vorgenommen. 

4.3 Erschließung (siehe Anlage Blatt 3) 

Anknüpfend an die unter 4.2. im Zusammenhang mit der städtebaulichen Struktur erläuterte 

grundlegende Erschließung soll hier nur noch auf einige ergänzende Aspekte eingegangen 

werden. 

Ein wesentliches zu lösendes Problem ist die öffentlich rechtliche Erschließung der 

Scheunen, die in weiten Bereichen durch eine geschlossene Bebauung geprägt ist. Dazu 

war es erforderlich, wie oben beschrieben, eine rückwärtige Erschließung vor allem im 

Norden der Strausberger Straße einzuordnen. An der Südseite der Strausberger Straße 

kann hierfür der neue Erschließungsweg, der auch für die zu errichtenden Einfamilienhäuser 

notwenig ist, genutzt werden. Im Bereich des Bollensdorfer Weges wurde in Abstimmung 

mit der Denkmalpflege auf die Schließung von vorhandenen Lücken verzichtet. Damit 

wird eine durch Bodenordnung herbeizuführende Flurstücksteilung ermöglicht, die eine 

Erschließung vom öffentlichen Straßenraum aus ermöglicht. Das gesamte Problemfeld ergibt 

sich aus der Umnutzung der Scheunen und der damit meist verbundenen Belichtung 

der Innenräume durch die großen Toreinfahrten. Damit können die Toreinfahrten nicht 

mehr als Durchfahrt auf die rückwärtig gelegenen Grundstücksteile genutzt werden. 

Trotz einer durch die beschriebenen Maßnahmen künftig möglichen öffentlich rechtlichen 

Erschließung aller Grundstücke besteht weiterhin das Problem der Parkstellplätze im historischen 

Scheunenviertel. Dies wird sich mit dem Ausbau der kombinierten Geh- und 

Radwege weiter verschärfen, da dann diese Flächen vor den Scheunen nicht mehr wie 

bisher zum Parken zur Verfügung stehen. Um diese Situation zu entschärfen, wurden an 

mehreren Stellen im öffentlichen Straßenraum kleinere Stellplatzanlagen mit jeweils 5 – 8 

Stellplätzen vorgesehen, so beispielsweise an drei Stellen nördlich der Strausberger Straße. 

Innerhalb des neu gestalteten Wohngebietes sind die Verkehrsflächen so dimensioniert, 

dass einzelne Stellplätze im Straßenraum möglich sind. 

Im Zusammenhang mit den teilweise gewerblich genutzten Scheunen im Bereich des Bollensdorfer 

Weges sind vergleichbare Stellplatzsituationen eingeordnet. Für den vorgese- 


15


henen Verbrauchermarkt am Bollensdorfer Weg ist eine ausreichend dimensionierte Fläche 

für ca. 70 – 80 Stellplätze vorgesehen. 

Die Stellplätze für die Wohnbebauung entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt Altlandsberg 

sind auf den privaten Grundstücken nachzuweisen. Da die Baugrundstücke im 

Bereich der Scheunen relativ eng begrenzt sind, können nichtversiegelte Stellplätze auch 

in den Privatgärten nachgewiesen werden. 

Der bereits realisierte Parkplatz am Kleinbahnhof ist dem Bedarf des historischen Stadtzentrums 

zuzuordnen. Zwischen Zentrum und Scheunenviertel gelegen, kann er jedoch 

bei Bedarf auch für beide Bereiche genutzt werden. Entsprechende Fußweganbindungen 

wurden im Fußwegekonzept berücksichtigt. 

Es kann zusammengefasst werden, dass insgesamt ein ausreichendes Angebot an unterschiedlichen 

Stellplatzmöglichkeiten auch die gewerbliche Nutzung der Scheunen fördern 

wird. Zusätzlich zu Rad- und Fußwegen an den Hauptverkehrsstraßen und Mischverkehrsflächen 

im Wohngebiet ist ein differenziertes Netz an Fuß- und Spazierwegen im Bereich 

der Grünflächen in ungebundener Bauweise möglich, so dass auch bei der Umsetzung 

des Bebauungsplanes ausreichend gestalterischer Spielraum besteht. 

Zu Fragen der stadttechnischen Erschließung wurden im Rahmen der Beteiligung der 

Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB keine grundlegenden Bedenken vorgebracht. 

Es ist daher davon auszugehen, dass im weiteren Planungsprozess, entsprechend 

dem Detaillierungsgrad der Unterlagen die technische Erschließung vorangetrieben 

werden kann. Hierzu gibt es erste Abstimmungen zwischen Grundstückseigentümern und 

Medienträgern, vor allen Dingen zu dem Wohngebiet südlich der Strausberger Straße. Für 

die Beheizung der Einfamilienhäuser, der angrenzenden Gärtnerei und eventuell für weitere 

Interessenten im Rahmen der Scheunensanierung ist vorgesehen, ein Blockheizwerk 

auf der Basis von Holz einzuordnen. Hierfür wird gegenwärtig ein Standort gesucht. Denkbar 

ist auch die Umnutzung einer oder mehrerer Scheunen, die ausreichend Kubatur für 

die entsprechende Technik und Lagerflächen bieten. 

Die vorgesehenen Maßnahmen zur Niederschlagswasserentsorgung/-bewirtschaftung 

sind möglichst frühzeitig mit der Unteren Wasserbehörde (Genehmigungsbehörde) abzustimmen. 

Benutzungen von Gewässern (z.B. Entnahme von Grund- bzw. Oberflächenwasser, 

Einleiten von Regenwasser über Versickerungsanlagen in das Grundwasser) bedürfen 

gemäß §§ 2 und 3 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) einer wasserrechtlichen 

Erlaubnis. In Erfüllung der Forderungen des § 54 (3) und (4) Brandenburgischen Wassergesetz 

(BbgWG) sind die Planungen auf die Zielstellungen auszurichten, das gesamte 

Niederschlagswasser zu versickern. 

4.4 Denkmalschutz (siehe Anlage Blatt 2) 

Das Scheunenviertel Altlandsberg wurde mit Datum vom 20.06.05 unter folgender Bezeichnung 

als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg aufgenommen: 

Scheunenviertel Bollensdorfer Weg, Fredersdorfer Straße und Strausberger Straße in 

15345 Altandsberg. 

Im Rahmen der Erläuterungen zur städtebaulichen Struktur wurde bereits auf wesentliche 

denkmalpflegerische Aspekte eingegangen. Zu dieser Thematik haben bereits zwei Abstimmungsgespräche 

mit den Denkmalbehörden stattgefunden. Hinsichtlich der Festsetzungen 

zu einzelnen Aspekten der Gebäudegestaltung im Bereich der denkmalgeschützten 

Scheunen wird parallel zum Bebauungsplanverfahren eine Gestaltungssatzung erar- 



beitet. Deren Ziel ist es, die charakteristischen Gestaltungselemente der historischen 

Scheunen zu erhalten. Vor allen Dingen im öffentlichen Raum zwingend auf den Erhalt der 

historischen Situation zu achten sein. In den rückwärtig gelegenen Bereichen soll jedoch 

gestalterischer Spielraum im Sinne einer sinnvollen Nutzung der Gebäude ermöglicht werden. 

Auch für den Einsatz anderer Materialien als Klinker und Dachziegel wird es im rückwärtigen 

Bereich der Scheunen Spielraum geben können. 

Mit der parallelen Erarbeitung von Bebauungsplan und Gestaltungssatzung wird folgendes 

Ziel verfolgt. In der Satzung zum Bebauungsplan sollen die grundlegenden städtebaulichgestalterischen 

und gebäudegestalterischen Festsetzungen verankert und definiert werden. 

Das sind vor allen Dingen die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen sowie Aussagen 

zur Gebäudekubatur, zu Traufhöhen usw.. Die Gestaltungssatzung als gesonderte 

Satzung bietet die Möglichkeit, auch mit Beispielen, Anregungen, Skizzen und begründenden 

Erläuterungen für künftige Bauherren Anregungen zu geben und nicht ausschließlich 

zu reglementieren. In diesem Sinne soll mit der Gestaltungssatzung der Bebauungsplan 

selbst nicht überfrachtet und die Möglichkeiten oben genannter weiterführender Hinweise 

genutzt werden. 

Wie bereits bei den ersten Abstimmungen zu den grundlegenden Aspekten der Bebauungsplanung 

werden die Denkmalpflegebehörden auch künftig intensiv in die Erarbeitung 

der Gestaltungssatzung einbezogen. 

5. Begründung der Festsetzungen nach BauGB 

Im Folgenden werden die zeichnerischen Festsetzungen der Planzeichnung Teil A und die 

textlichen Festsetzungen Teil B nach BauGB begründet: 

5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3 und § 10 BauNVO) 

• Textliche Festsetzung 1.1: 

1.1. Allgemeines Wohngebiet 

Das im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausgewiesene Allgemeine Wohngebiet (WA) dient 

vorwiegend dem Wohnen. 

1.1.1 Zulässig sind Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, 

kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 

1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, 

Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 

1.1.3 Nicht zulässig sind Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Anlagen für 

Verwaltungen sowie Tankstellen. 

Begründung der Festsetzung: 

Im ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiet sollen die dort allgemein zulässigen Nutzungen 

weitgehend zugelassen werden (Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe 

sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 

Zwecke). Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes 

nur ausnahmsweise zulässig sein, um das relativ ruhige Wohnen nicht zu 

beeinträchtigen. Diese Nutzungen sollten vorrangig in den benachbarten Mischgebieten 

eingeordnet werden. Aus diesem Grund sollen auch die nach Baunutzungsvorordnung 

ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe, 

Gartenbaubetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie Tankstellen im hier ausgewiese- 


17


nen Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sein. Ziel ist eine weitgehende Nutzungsgliederung 

innerhalb des Scheunenviertels, die gewerbliche Nutzungen eher im Bereich 

der historischen Scheunen vorsieht. 


1.2. Mischgebiet 

Das im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausgewiesene Mischgebiet (MI) dient dem Wohnen 

und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 

1.2.1 Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und 

Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, 

Gartenbaubetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, 

gesundheitliche und sportliche Zwecke. 

1.2.2 Nicht zulässig sind Tankstellen, Lagerplätze sowie sämtliche Vergnügungsstätten. 

1.2.3 Im Mischgebiet kann die Erweiterung, Änderung und Erneuerung von Wirtschaftsstellen 

bestehender landwirtschaftlicher Betriebe zugelassen werden. Großtierhaltung, gewerbliche 

Tierhaltung und Pensionstierhaltung sind nicht zulässig. 

1.2.4 Im Mischgebiet mit dem Baufenster 15 sind nur Einzelhandelsbetriebe zulässig. 


Auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation (Denkmalbereich Scheunenviertel) 

sind im ausgewiesenen Mischgebiet nur die nach § 6 Abs. 2, Nr. 1 bis 6 zulässigen 

Nutzungen der BauNVO vorgesehen. Tankstellen sollen nicht zulässig sein, da sie sich 

auf Grund der erforderlichen Baulichkeiten nicht in die historische Struktur einordnen. 

Ebenso sollen Lagerplätze im Bereich der denkmalgeschützten Scheunen nicht zulässig 

sein, da diese das städtebauliche Bild negativ beeinflussen würden. Auf Grund der 

angestrebten Nutzungsmischung wird es im ausgewiesenen Mischgebiet keine vorrangig 

gewerblich geprägten Bereiche geben, so dass sämtliche Vergnügungsstätten nach 

§ 6 Abs. 2, Nr. 8 und Abs. 3 nicht zulässig sind. Diese können in bereits bestehenden 

Mischgebiete in der Stadt, beispielsweise im südlichen Teil der Berliner Allee untergebracht 

werden. 

Im Mischgebiet sind landwirtschaftliche Betriebe vorhanden, die jedoch die Scheunen 

nur als Bergeraum und zum Abstellen und Lagern nutzen. Diese sollen im Bestand gesichert 

werden. Daher ist auf Grundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO die Erweiterung, 

Änderung und Erneuerung von Wirtschaftsstellen bestehender landwirtschaftlicher Betriebe 

im Mischgebiet zulässig. Normalerweise sind diese im Mischgebiet unzulässig. 

Auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation und der geplanten Nutzungsmischung 

wird jedoch die Großtierhaltung, gewerbliche Tierhaltung und Pensionstierhaltung 

ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind auch im Bestand nicht vorhanden und 

sollen entsprechend der Privilegierung der Landwirtschaft im Außenbereich untergebracht 

werden. 

Das Baufenster 15 wurde konkret für die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes ausgewiesen. 

Das Mischgebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll daher derart 

gegliedert werden, dass in diesem Baufenster nur Einzelhandelsbetriebe zulässig 

sind. Andere großflächige Nutzungen sollen an dieser Stelle ausgeschlossen werden. 


Unter Anwendung von § 19 (4) Satz 3 BauNVO wird bestimmt, dass die zulässigen Grundflächen durch die 

Grundflächen von baulichen Anlagen nach § 19 (4) BauNVO in allen Baufenstern außer dem Baufenster 15 

um 50 % bis auf eine GRZ von 0,9 überschritten werden dürfen. Im Mischgebiet mit dem Baufenster 15 ist 

eine Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,3 durch die Grundflächen von baulichen Anlagen nach § 

19 (4) BauNVO bis auf eine GRZ von 0,9 zulässig. 




Mit der Festsetzung wird die allgemein zulässige Überschreitungsregel der BauNVO 

auch für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausdrücklich zugelassen. Alle 

Mischgebiete außer dem Mischgebiet Nr. 15. sind mit einer zulässigen GRZ von 0,6 

ausgewiesen, die um 50 % durch die Grundflächen von baulichen Anlagen nach § 19 

(4) BauNVO überschritten werden darf. Dies bedeutet eine Überbaubarkeit von 90 % 

der Grundstücksfläche. Diese Überschreitung wird auf der Grundlage des § 19 Abs. 4 

Satz 3 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt und wie folgt begründet. Aufgrund der 

besonderen städtebaulichen Eigenart der denkmalgeschützten Scheunengrundstücke, 

die schon immer klein waren und eine sehr hohe Überbauung aufweisen, soll dass hohe 

Maß der Überbauung auch weiterhin zulässig sein. Die Baugebietsflächen wurden 

bewusst sehr klein gewählt, um mit den angrenzenden Privatgärten, die den Scheunen 

zugeordnet werden, ausreichend Garten- und Freiflächen zur Verfügung zu stellen. 

Das Baufenster Nr. 15 im Mischgebiet ist mit einer GRZ von 0,3 ausgewiesen. Hier soll 

eine Einzelhandelseinrichtung untergebracht werden, die regelmäßig einen hohen Anteil 

an bauliche Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aufweist (Stellplatzanlagen). Daher 

wird die Überschreitungsregel fallkonkret ebenfalls auf eine GRZ von 0,9 festgesetzt. 

Die erforderliche Eingrünung wird mit der direkt angrenzenden öffentlichen Grünfläche 

erreicht. 


Die zulässige Traufhöhe wird als Schnittpunkt der Oberkante der Dachhaut mit der Außenfläche der 

Außenwand über DHHN festgesetzt. Die in der Planzeichnung Teil A baufensterbezogen festgesetzte 

Traufhöhe darf in den Baufenstern 2 bis 4, 8 bis 10, 13, 15 bis 19 und 21 ausnahmsweise um 30 cm über- 

oder unterschritten werden. 


Mit der Festsetzung sollen die Traufhöhe eindeutig definiert und geringfügige Abweichungen 

zugelassen werden. Damit wird Rücksicht auf die gestalterischen Rahmenbedingungen 

der vorhandenen Bebauung sowie die Gestaltung eines lockeren Überganges 

in die Landschaft genommen. Ist in einem Baufeld ein Mindest- und Höchstmaß 

der Traufhöhe festgesetzt (Baufelder 5 bis 7, 11, 12, 14 und 20) oder ist eine maximale 

Traufhöhe festgesetzt (Baufelder 22, 23), so gilt die festgesetzte Überschreitungs- bzw. 

Unterschreitungsmöglichkeit nicht, da für diese Baufelder bereits ein ausreichender 

Gestaltungsspielraum besteht. 


In den Baufenstern 16, 24 bis 27 ist das oberste zulässige Vollgeschoss als Dachgeschoss auszubilden. 

Dachgeschosse im Sinne dieser Festsetzung sind Geschosse, die auf mindestens zwei 

gegenüberliegenden Seiten durch geneigte Dachflächen mit einer Dachneigung von höchstens 49° 

begrenzt sind. 


Damit soll das städtebauliche Ziel gesichert werden, dass die Gebäude im Randbereich 

zu den historischen Scheunen und im Randbereich zur Landschaft nur ein sichtbares 

Vollgeschoss aufweisen und sich das zweite Geschoss im Dachbereich befindet. 

• Zeichnerische Festsetzungen in der Planzeichnung: 

- Die flächige Ausdehnung der festgesetzten Baugebiete WA und MI orientiert sich am 

Bestand sowie am Städtebaulichen Entwurf (s. a. Begründung der Planungsziele). Dieser 

wurde aus dem genehmigten FNP der Stadt Altlandsberg entwickelt. 


19


- Die Grundflächenzahl wird in der Planzeichnung baufensterkonkret festgesetzt. Das 

festgesetzte Mischgebiet im historischen Scheunenviertel wurde entsprechend der historischen 

Situation eng begrenzt, so dass für die angestrebte Nutzungsmischung eine 

GRZ von 0,6 festgesetzt wurde, die durch baulichen Anlagen nach § 19 (4) BauNVO 

entsprechend überschritten werden darf (siehe auch textliche Festsetzung 2.1). Für 

das Baufeld 15 (Fläche für Einzelhandel) wurde entsprechend dem städtebaulichen 

Konzept eine geringere GRZ festgesetzt (zu den hier zulässigen baulichen Anlagen 

nach § 19 (4) BauNVO siehe textliche Festsetzung 2.1). Im neu zu bebauenden Allgemeinen 

Wohngebiet wurde eine GRZ von 0,2 bis 0,25 festgesetzt, lediglich im Bereich 

westlich des Bollensdorfer Weges soll aufgrund des Bestandes (Reste historischer 

Scheunen) eine höhere Überbauung zulässig sein (GRZ 0,4). Insgesamt soll in der besonderen 

Situation im Randbereich zur offenen Feldlandschaft eine relativ lockere Bebauung 

mit einem hohen Anteil an Freiflächen und Begrünung erreicht werden. Die in § 

17 BauNVO vorgesehenen Obergrenzen für die Grundflächenzahl in Allgemeinen 

Wohngebieten von 0,4 und in Mischgebieten von 0,6 wird nicht überschritten. 

- Die Zahl der Vollgeschosse wird in der Planzeichnung als Obergrenze baufensterkonkret 

festgesetzt. Im Bereich des historischen Scheunenviertels wurde eine Dreigeschossigkeit 

zugelassen. Damit können die relativ großen Scheunen, deren Traufhöhe 

oft zwischen 5,2 m und 6,9 m liegt, variabel in ihrer gesamten Bauhülle umgenutzt 

werden. Eine geringere Geschossanzahl würde dazu führen, dass die Scheunen nicht 

vollständig ausgebaut werden könnten oder unwirtschaftlich genutzt werden müssten 

(sehr hohe Geschosse). 

Im Allgemeinen Wohngebiet sind 1 bis 2 Vollgeschosse zulässig, wobei die Geschossigkeit 

entsprechend dem erläuterten städtebaulichen Konzept gestaffelt wird. 

- Zur Wahrung der städtebaulichen Eigenart wurde zusätzlich die Traufhöhe in der 

Planzeichnung Teil A baufensterkonkret festgesetzt. Die Traufhöhe wurde als Mindest- 

und Höchstmaß mit dem Höhenbezug DHHN festgesetzt, da die angrenzenden Straßenräume 

neu gebaut bzw. saniert werden müssen und somit die vorhandenen Höhenbezüge 

nicht ausreichend genau definiert werden können. Dies steht auch in Übereinstimmung 

mit der Bestandsvermessung, welche die vorhandenen Traufhöhen ebenfalls 

über DHHN angibt. Zu beachten sind die Definition und Abweichungsregelung der 

textlichen Festsetzung 2.2. 

5.2 Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 


In den Baufenstern 2 bis 14, 19 bis 21 wird die Firstrichtung parallel zu der an das Grundstück grenzenden, 

festgesetzten Straßenbegrenzungslinie zwingend festgesetzt. Für diese Baufenster wird der Abstand der 

Firstlinie zu der an das Grundstück grenzenden, festgesetzten Straßenbegrenzungslinie entsprechend 

Festsetzung in der Planzeichnung Teil A zwingend festgesetzt. 


Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, dass die vorhandenen Firstlinien im Bereich 

der denkmalgeschützten Scheunen in ihrer Lage und Richtung erhalten bleiben. 

Es soll verhindert werden, dass bei rückwärtigen Anbauten die Firstlinie nach hinten 

„wandert“ und die Dachlandschaft nachhaltig beeinträchtigt wird. Neubauten sollen sich 

in den historischen Kontext einfügen. 



Es wird darauf hingewiesen, dass die Abstände der Trauflinie zur straßenseitigen 

Grundstücksgrenze in den Baufeldern unterschiedliche Abstandsmaße aufweisen. 

Verbindlich ist der in der Planzeichnung je Baufenster exakt festgesetzte Abstand. 


- Für die Baufluchten und die insbesondere im Kreuzungsbereich sichtbaren prägnanten 

Giebel des denkmalgeschützten Scheunenviertels wurden in der Planzeichnung 

Teil A Baulinien festgesetzt. Damit soll die besondere städtebauliche Situation bewahrt 

werden. Lückenschließungen durch Neubauten müssen sich somit zwingend in das 

vorhandene Ensemble einpassen. Rückwärtig wurden Baugrenzen festgesetzt, so das 

hier geringfügige Erweiterungen, Anbauten und Terrassen zulässig sind. Mit dieser 

insgesamt strengen Baukörperfestsetzung wird das denkmalpflegerische Ziel umgesetzt, 

das historische Scheunenviertel auf den historischen Grundstücksteilungen als 

Ensemble zu erhalten. Damit bleiben die engen Straßenräume der Strausberger Straße, 

der Fredersdorfer Chaussee und des Bollensdorfer Weges als ortsbildprägendes 

Element erhalten. 

- Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen im Allgemeinen Wohngebiet im 

Bereich der alten Stallanlagen stellen die Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes 

für die hier vorgesehene Wohnbebauung dar, der mit dieser Festsetzung gesichert 

werden soll. Die Baugrenzen für die neue Wohnbebauung am Bollensdorfer Weg (Baufeld 

16) wurden so festgesetzt, dass sie nicht in den Kronenbereich der Baumreihe 

hineinreichen. Die Baugrenzen in den Erholungsgärten nördlich der Strausberger Straße 

(Baufeld 1) sollen eine städtebauliche geordnete Einordnung der hier zulässigen 

Lauben ermöglichen. Zu dem angrenzenden Garben wird ein entsprechender Schutzabstand 

freigehalten. Die Baugrenzen im Baufeld 22 und 23 (Am Bahnhof) grenzen 

den Bestand ein. Entlang der Strausberger Straße soll zukünftig auf dem Grundstück 

ein 5 m breiter Streifen von Gebäuden freigehalten werden, um den städtebaulich bedeutsamen 

Blick auf den Stadteingang mit Storchenturm aufzuwerten. 

- Die in der Planzeichnung festgesetzte Lage und Richtung der Firstlinien wurde für 

den Bereich der denkmalgeschützten Scheunen in Verbindung mit der textlichen Festsetzung 

3.1. zwingend festgesetzt (Begründung s.o.). Für die Wohngebiete wird nur 

dort eine Firstrichtung vorgeschrieben, wo sie gestalterisch erforderlich ist, um das 

städtebauliche Konzept umzusetzen. Geringfügige Abweichung von Lage und Richtung 

sind hier möglich. Die Firstlinien dürfen im Allgemeinen Wohngebiet um einen Winkel 

von 10° (Grad) von der in der Planzeichnung festgesetzten Firstrichtung (blaue Signatur) 

abweichen. 

- Für den Bereich der historischen Scheunen wurde eine geschlossene Bauweise festgesetzt. 

Dies entspricht weitgehend der historischen Situation. In Verbindung mit den 

festgesetzten Baulinien und Baugrenzen kann die städtebauliche Eigenart des Scheunenviertels 

gewahrt werden. 

- Für Einzelbaukörperfestsetzungen im denkmalgeschützten Scheunenviertel, für den 

vorgesehenen Einzelhandelsstandort und für die bestehende Bebauung am Kleinbahnhof 

wurde eine offene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht dem vorhandenen 

Charakter der Bebauung, der mit dieser Festsetzung gesichert wird. Erweiterungen 

und Neubauten innerhalb der Baugrenzen sind zulässig. Im ausgewiesenen allgemei- 


21


nen Wohngebiet wurde generell eine offene Bauweise mit Grenzabstand festgesetzt. 

Damit soll der offene Charakter der Wohnsiedlung im Randbereich vor allem im Randbereich 

zur Landschaft gesichert werden. Weiterhin wurde festgesetzt, dass nur Einzel- 

und Doppelhäuser zulässig sind. Auch diese Festsetzung soll die Umsetzung des geplanten 

städtebaulichen Konzeptes sichern. 

5.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 14 Abs. 1 BauNVO) 


Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zulässig, 

sofern sich aus der Festsetzung 4.2. keine Einschränkung ergibt. 


Die in den jeweiligen Baugebieten zulässigen Nebenanlagen sowie Stellplätze und Garagen 

sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücken allgemein zulässig. Einschränkungen 

ergeben sich lediglich aus der Festsetzung 4.2. 


An Grundstücksgrenzen im Allgemeinen Wohngebiet, die an öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, 

ist ein mindestens 3,0 m breiter Streifen auf dem Grundstück von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen 

außer Einfriedungen, Zugängen und Zufahrten freizuhalten. Im Allgemeinen Wohngebiet sind Stellplätze für 

Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht über 3,5 t, für Lastkraftwagen und für Kraftomnibusse sowie für 

Anhänger dieser Kraftfahrzeuge unzulässig. 


Im allgemeinen Wohngebiet sollen auf den Grundstücken entlang öffentlicher Verkehrs- 

und Grünflächen keine Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen zulässig sein. 

Damit soll der Vorgartenbereich gärtnerisch gestaltet werden. Der öffentlich erlebbare 

Straßenraum zwischen den Raumkanten, die durch die geplante Wohnbebauung gebildet 

werden, soll nicht durch störende bauliche Anlagen wie z.B. Schuppen, Garagen 

usw. beeinträchtigt werden. Auf Grund der geplanten Kleinteiligkeit der Wohnnutzung 

und der besonderen städtebaulichen Situation im Randbereich zum denkmalgeschützten 

Scheunenviertel sollen im Allgemeinen Wohngebiet Stellplätze für LKW, Kraftomnibusse 

usw. unzulässig sein. Dies wurde insbesondere ausgeschlossen, weil derartige 

Stellplätze und Garagen im Zusammenhang mit Handwerksbetrieben erforderlich werden 

könnten. Betriebe mit einem solchen Bedarf sollten im benachbarten Mischgebiet 

angesiedelt werden. 

5.4 Verkehrsflächen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 

• Textliche Festsetzung 5: 

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. 


Die Einteilung der Verkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen, weil den 

gesondert zu erarbeitenden Ausführungsplanungen nicht vorgegriffen werden soll. Erst 

mit der konkreten Planung können die Anforderungen der Straßenlastträger sowie die 

aktuellen Anforderungen an die Verkehrssicherheit, Gestaltung usw. berücksichtigt 

werden. 



5.5 Grünflächen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 


Auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage sind Anlagen für die Ver- und Entsorgung, Wege- 

und Flächenbefestigungen für Fußgänger und Radfahrer nach Festsetzung 9.1, Bänke, Hinweistafeln, 

Papierkörbe, Beleuchtung und Spielgeräte allgemein zulässig. 


Auf den festgesetzten Parkanlagen sollen bestimmte Nebenanlagen allgemein zulässig 

sein. Diese sind dem Nutzungszweck deutlich untergeordnet bzw. dienen diesen. Insbesondere 

sollen Wege, Spielgeräte und die erforderlichen Gestaltungselemente zulässig 

sein. Entsprechend dem Bestand sollen Anlagen für Ver- und Entsorgung wie 

z.B. Trafohäuschen, Pumpwerk, Pumpstationen allgemein zulässig sein. 


Innerhalb der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Erholungsgärten ist je Garten nur ein Gebäude 

zum vorübergehenden Aufenthalt (Laube) mit einer Grundfläche von höchstens 30 m² innerhalb der 

festgesetzten Baugrenzen (Baufenster 1) zulässig. Zusätzlich sind als Nebenanlage je Garten ein 

überdachter Freisitz sowie ein Geräteschuppen mit einer Grundfläche von jeweils höchstens 10 m² 

Grundfläche zulässig. Garagen, überdachte Stellplätze (Carports) und Stellplätze sind in den privaten 

Erholungsgärten unzulässig. 


Die Festsetzung zu den „Erholungsgärten“ soll eine Gartennutzung in Anlehnung an 

die grundsätzlichen Regelungen des Bundeskleingartengesetzes ermöglichen, ohne 

jedoch die konkreten Inhalte dieses Gesetzes zu übernehmen, wie z.B. zu Gebäudegrößen, 

Parzellengrößen usw.. 

In diesem Sinne sind nur Lauben zu einem vorübergehenden Aufenthalt zulässig. Neben 

diesen Gebäuden sollen nur bestimmte Nebenanlagen zulässig sein, da sich diese 

Gärten in einem wichtigen Niederungsbereich befinden. Der Charakter der privaten 

Grünfläche soll nicht durch großflächige Nebenanlagen beeinträchtigt werden. Da diese 

Gärten nur dem vorübergehenden Aufenthalt dienen und diese sich an einer relativ 

stark befahrenen Landesstraße befinden, sollen keine gesonderten Zufahrten und damit 

auch keine Stellplätze bzw. Garagen zulässig sein. Am Kleinbahnhof sowie am Armenhaus 

stehen ausreichend kommunale Stellplätze zur Verfügung. 


Auf den festgesetzten privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung Privatgärten, die mit dem Symbol 

[ST] versehen sind, können je Baugrundstück maximal 2 Pkw - Stellplätze und deren Zufahrten zugelassen 

werden. Vollversiegelte Stellplätze und Zufahrten sind auf der festgesetzten privaten Grünfläche mit der 

Zweckbestimmung Privatgärten unzulässig. 


Ziel dieser Festsetzung ist es, im Bereich des Einzeldenkmals Scheunenviertel die besondere 

städtebauliche Situation zu erhalten und auszuprägen. Diese Festsetzung gilt 

auch nur jene Privaten Grünflächen, die sich rückwärtig der historischen Scheunen befinden. 

Die überbaubaren als auch nicht überbaubaren Grundstücksbereiche der Baugrundstücke 

im Randbereich zur Landschaft sollen möglichst gering gehalten werden, 

um einen ortsbildprägenden Gartenkranz auszubilden. Damit ergibt sich aufgrund der 

besonderen städtebaulichen und räumlichen Situation das Problem, das die erforderlichen 

Stellplätze nicht auf den Baugrundstücken untergebracht werden können (weit- 


23


gehend geschlossene Bauweise im Bestand) oder nur rückwärtig direkt angrenzend an 

das Baufenster. Aus diesem Grund wurde festgesetzt, dass je Baugrundstück maximal 

2 Pkw - Stellplätze und deren Zufahrten zugelassen werden können. Damit der Charakter 

einer Grünfläche gewahrt bleibt, wurde zusätzlich festgesetzt, dass vollversiegelte 

Stellplätze und Zufahrten unzulässig sind. 

5.6 Flächen für die Landwirtschaft 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 18 a i.v.m. Nr. 10 BauGB) 


Auf der Fläche für die Landwirtschaft ist die Landwirtschaft entsprechend § 201 BauGB zulässig, außer 

Tierhaltung und berufsmäßiger Binnenfischerei. Eine Bebauung auf Flächen für die Landwirtschaft ist nur 

auf den Flurstücken 1, 2 und 40 der Flur 13 zulässig. Alle anderen Flächen für die Landwirtschaft sind von 

Bebauung freizuhalten. 


Tierhaltung und berufsmäßiger Binnenfischerei sollen aufgrund der Nähe zu den 

denkmalgeschützten Scheunen und der dort zukünftig zulässigen Wohnnutzung nicht 

zulässig sein, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. 

Ein wichtiges städtebauliches Ziel ist es, den vorhandenen Gärtnereibetrieb als landwirtschaftlichen 

Betrieb zu erhalten. Der Betrieb soll sich auch baulich im Rahmen der 

Zulässigkeit im Sinne der Landwirtschaft entwickeln können. Daher sind Vorhaben, die 

der gartenbaulichen Nutzung dienen, auf den Flurstücken 1, 2 und 40 der Flur 13 allgemein 

zulässig, wenn sie den Kriterien des Landwirtschaftsbegriffes entsprechen. Eine 

Entwicklung zu einer Handelsgärtnerei mit überwiegender Verkaufstätigkeit und den 

damit verbundenen Problemen (Verkehr, Parkplätze usw.) ist nicht vorgesehen und 

wird von der Festsetzung auch nicht gedeckt. 

Auf allen anderen Landwirtschaftsflächen ist keine Bebauung im Sinne der Landwirtschaft 

zulässig. Begründet wird dieses mit dem Schutz des besonderen Ortsbildes, 

welches von dem Denkmal Scheunenviertel ausgeht. Im unmittelbaren Umfeld dieses 

Kulturdenkmales soll keine landwirtschaftliche Bebauung die Sichtbeziehungen beeinträchtigen. 

5.7 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen im 

Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 


In den Baufenstern 2, 10 bis 13, 21 und 23 müssen die Außenbauteile von Gebäuden mit 

Aufenthaltsräumen bewertete Luftschalldämmmaße aufweisen, die gemäß DIN 4109 (Ausgabe Nov. 1998) 

je nach Raumart für den Schallpegelbereich IV erforderlich sind 


Zur Ermittlung des Schallpegelbereiches entlang der L 30 wurden die prognostizierten 

Verkehrsbelegungen von Schlothauer&Partner 1997 herangezogen. Demnach ist mit 

einer Verkehrsbelegung von ca. 2000 Kfz/d je Richtung zu rechnen. Für Hauptverkehrsstraßen 

innerorts ergibt sich aus dem Nomogramm 1 der DIN 4109 ein Mittelungspegel 

von ca. 65 - 69 dB(A) dB (A).Von diesem maßgeblichen Außenlärmpegel 

leitet sich dann die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ab, 



hier Schallpegelbereich IV. Die Festsetzung des Lärmschutzes wird auf der Grundlage 

des Lärmpegelbereiches statt eines konkreten Wertes für die Schalldämmung vorgenommen. 

Dies liegt darin motiviert, dass der Lärmpegelbereich die unterschiedlichen 

Schutzwürdigkeiten (Raumarten) berücksichtigt. Beispielsweise unterscheidet sich das 

Schalldämmmaß im Lärmpegelbereich IV für Aufenthaltsräumen in Wohnungen (40 dB 

(A)) von dem für Büroräume u.ä. (35 dB (A)). Da die Festsetzung für Mischgebiete mit 

einer entsprechenden Nutzungsmischung gilt, wird der Lärmschutz auf der Grundlage 

des Lärmpegelbereiches geregelt. In ihrer Stellungnahme weist der Landesbetrieb 

Straßenwesen Brandenburg darauf hin, dass durch die Straßenbauverwaltung keine 

Lärmschutzmaßnahmen für die vorgesehene Bebauung übernommen werden. Diese 

gehen zu Lasten des Investors. 

5.8 Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur 

und Landschaft sowie Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

sowie Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 u. 25 BauGB, § 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. § 7 Abs. 5 BbgNatSchG) 

Die Begründung der Festsetzungen in diesem Kapitel erläutert vor allem die gestalterischen 

und planungsrechtlichen Belange. Die ausführliche Begründung dieser textlichen 

Festsetzungen erfolgt im Grünordnungsplan sowie auch im Umweltbericht. Alle Festsetzungen 

dienen dem Ausgleich für Eingriffe, die mit dem Bebauungsplan vorbereitet werden. 


Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ sowie Fuß- und Radwege auf 

Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Friedhof sind als geschotterte und/oder 

sandgeschlämmte Wege auszuführen, vollversiegelte Wege sind unzulässig. Auf den SPE - Flächen ist die 

Versickerung von Niederschlagswasser zulässig. 


Mit dieser Festsetzung soll der Charakter der Grünfläche gewahrt und eine zusätzliche 

Versiegelung vermieden werden. Die Festsetzung erfolgt auch aus Gründen der Anreicherung 

des Grundwassers. 


Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 1 sind insgesamt 15 Obstbäume nach Pflanzliste D 

und 300 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 


Mit dieser Festsetzung soll ein neuer Ortsrand gestaltet und die Bodenflächen aus einer 

intensiven Nutzung dauerhaft herausgenommen werden. Ein weiteres Ziel ist die 

Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen. 


Die SPE Fläche im Randbereich zum Feuchtgebiet - SPE 2 ist von einer intensiven landwirtschaftlichen 

Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von Schadstoffeintrag in das nördlich angrenzende Gewässer ist das 

Aufbringen von Dünger unzulässig. Auf der Fläche sind insgesamt 200 Sträucher nach Pflanzliste B zu 

pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 12 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine 

Standortfestsetzung. 


25



Mit dieser Festsetzung soll ein Schadstoffeintrag durch Düngung in das nördlich gelegene 

Feuchtbiotop verhindert werden und die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung 

dauerhaft herausgenommen werden. Mit den Pflanzfestsetzungen soll der 

Ortseingang neu gestaltet werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden 

Feldflur mit Gehölzgruppen. 


Auf der Fläche - SPE 3 sind insgesamt 12 straßenbegleitende Laubbäume nach Pflanzliste C zu pflanzen. 

Auf der Fläche sind insgesamt 800 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine 

Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen. 


Mit dieser Festsetzung sollen die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung dauerhaft 

herausgenommen werden. Mit den Pflanzfestsetzungen soll der Ortseingang neu gestaltet 

werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen. 

• Textliche Festsetzungen 9.5 bis 9.7: 

9.5 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 4 sind folgende Pflanzungen 

durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach 

Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite 

baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B und insgesamt 15 Laubbäume 

nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen der Hecke 

zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite sind zulässig. 

9.6 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 5 sind folgende Pflanzungen 

durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach 

Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite 

baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B und insgesamt 5 Laubbäume 

nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen der Hecke 

zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite sind zulässig. 

9.7 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 6 ist auf der privaten Grünfläche eine 3 m 

breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B zu pflanzen. 


Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Plangebietes erreicht 

werden. Gleichzeitig stellt diese Pflanzung nach der Rücknahme des Pappelbestandes 

wieder eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und dem 

neuen Wohngebiet her. 


Die zur Eingrünung des Parkplatz – SPE 7 dienenden bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen sowie 

Wiesenflächen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Die Einordnung einer im Planteil A festgesetzten 

Fußwegeverbindung von 2 m Breite ist zulässig. 



herausgenommen werden. Die mit dem Bau des Parkplatzes geleisteten Ausgleichs- 

und Ersatzpflanzungen sollen dauerhaft gesichert werden. Gleichzeitig stellt diese 

Pflanzung eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und 

dem neuen Parkplatz her und dient als Biotopverbundelement in Nord-Süd-Richtung. 




Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 2 sind insgesamt 10 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es 

besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und 

Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig. 


Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Plangebietes unterstützt 

werden. Gleichzeitig stellt diese Pflanzung nach der Rücknahme des Pappelbestandes 

wieder eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und dem 

neuen Wohngebiet her. Weiterhin wird die damit geplante Fußwegverbindung mit 

Baumpflanzungen begleitet. 


9.10 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 3 – SPE 8 sind insgesamt 3600 Sträucher nach Pflanzliste B zu 

pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 40 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht 

keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und 


9.11 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 – SPE 9 sind insgesamt 1800 Sträucher nach Pflanzliste B zu 

pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 20 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht 

keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und 


9.12 Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 10 sind 1950 Sträucher nach Pflanzliste B zu 

pflanzen. Seitlich ist ein 1 m breiter Staudensaum freizuhalten. 

Begründung der Festsetzungen: 

Mit diesen Festsetzungen soll ein neuer Ortsrand gestaltet und bepflanzt werden. Ein 

weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen. Die 

Bodenflächen sollen dauerhaft aus einer intensiven Nutzung herausgenommen werden. 

Gleichzeitig erfüllen diese Flächen auch Naherholungsfunktionen und stellen innerörtliche 

Fußwegeverbindungen her. 


9.13 Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage - PGP sind insgesamt 5 

Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Befestigte 

Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig. 

9.14 Auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – im 

Allgemeinen Wohngebiet zwischen Fredersdorfer Chaussee und Strausberger Straße sind 

insgesamt 50 Laubbäumen nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 

9.15 Auf den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – nördlich der 

Strausberger Straße sind insgesamt 10 Laubbäumen nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht 

keine Standortfestsetzung. 

9.16 Auf den Flächen für Stellplatzanlagen im Baugebiet 15 sind insgesamt 20 Bäume nach Pflanzliste C 

zu pflanzen. 


Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Gebietes unterstützt werden. 


Auf der Fläche - SPE 11 sind insgesamt 34 Laubbäume nach Pflanzliste G zu pflanzen. Es besteht keine 

Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen. 


Mit dieser Festsetzung soll entlang des vorhandenen Feldweges der Übergang in die 

Niederungsbereiche des LSG gestaltet werden und ein zusätzlicher Ausgleich für 

Baumfällungen vorgesehen werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der Feldflur 

mit Gehölzgruppen. 


27



Die freiwachsende Feldgehölzhecke – SPE 12 - aus heimischen, standortgerechten Gehölzen zur 

Eingrünung der Gärtnerei ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. 



herausgenommen werden. Die mit dem Bauantrag zur Gärtnerei beauflagte Ausgleichs- 

und Ersatzpflanzung soll dauerhaft gesichert werden. Gleichzeitig stellt diese 

Pflanzung eine wichtige landschaftliche Einbindung der großen Gewächshäuser her. 


Auf alle Festsetzungen sind nur folgende Arten und Qualitäten von Bäumen und Sträuchern anrechenbar: 

(Liste siehe Planzeichnung) 


Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Ersatzpflanzungen 

mit standortheimischen Gehölzen vorgenommen werden. Nur so kann naturschutzfachlich 

hochwertiger Ausgleich erreicht werden. Die Gehölzauswahl orientiert 

sich am Gehölzerlass des MULR vom 26.08.2004. Die Festsetzung von Mindestqualitäten 

dient dazu, damit nicht aus Kostengründen zu kleine Bäume oder Sträucher gepflanzt 

werden, die auch mittelfristig keine städtebaulich wirksame Wuchshöhe erreichen. 


- Die geplanten SPE Flächen wurden je nach Standort in Überlagerung mit Flächen für 

Landwirtschaft, mit Straßenverkehrsflächen und mit Grünflächen festgesetzt. 

5.9. Zuordnung der Ausgleichsflächen 

(§ 9 Abs. 1a BauGB) 

• Textliche Festsetzung 10.1 bis 10.3: 

10.1 Die festgesetzte Pflanzmaßnahme auf der öffentlichen Grünfläche ÖG – 2 gemäß textlicher 

Festsetzung 9.9, die SPE - Maßnahme 8 gemäß textlicher Festsetzung 9.10 und die 

Pflanzmaßnahme gemäß textlicher Festsetzung 9.14 werden den Baufeldern 24 bis 30 sowie der 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ zwischen 

Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee zugeordnet. 

10.2 Die festgesetzte SPE - Maßnahme 9 gemäß textlicher Festsetzung 9.11 und die Pflanzmaßnahme 

gemäß textlicher Festsetzung 9.16 werden dem Baufeld 15 sowie der direkt angrenzenden Fläche 

für Stellplätze zugeordnet. 

10.3 Die festgesetzten Pflanz- und SPE - Maßnahmen gemäß textlicher Festsetzung 9.2 bis 9.8, 9.12, 

9.13, 9.15 und 9.17 werden den Baufenstern 1 bis 14, 16 und 17 bis 21 zugeordnet. 

10.4 Die festgesetzte SPE - Maßnahme 12 gemäß textlicher Festsetzung 9.18 wird der Gärtnerei 

(Flurstück 40, Flur 12) zugeordnet. 


Siehe hierzu auch Begründung und Herleitung im GOP. Mit der Zuordnung von Ausgleichsflächen 

und -maßnahmen soll der Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich 

verbindlich geregelt werden. Die Stadt Altlandsberg ist für die Koordinierung der Kompensationsmaßnahmen 

verantwortlich. Die Realisierung und eine Übertragung an Dritte kann 

mit einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden. 



5.10 Nachrichtlichen Übernahmen 

(§ 9 Abs. 6 BauGB) 

Im Folgenden werden die Nachrichtlichen Übernahmen Teil B III erläutert und begründet. 

• Nachrichtliche Übernahme 1.: 

Da bei den Arbeiten bisher unbekannte Bodendenkmale entdeckt werden könnten, wird auf die 

Festlegungen des "Gesetzes über den Schutz und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land 

Brandenburg" hingewiesen. 

Erläuterungen: 

Entsprechend der Stellungnahmen der Denkmalschutzbehörden sind Bodendenkmale 

bekannt bzw. es werden aufgrund der topographischen Situation Bodendenkmale begründet 

vermutet. Die Schachtungsarbeiten in den entsprechenden Trassenabschnitten 

müssen deshalb kontrolliert werden. Hierzu sind uns bzw. der unteren Denkmalschutzbehörde 

die Termine für die Erdarbeiten rechtzeitig (mindestens 2 Wochen vorher) 

bekannt zu geben. Es sind nach Möglichkeit bereits vorhandene Trassenführungen 

zu nutzen. Sollten bei den Erdarbeiten - in Abwesenheit unserer Mitarbeiter oder 

außerhalb der bekannten Bodendenkmalflächen - Bodendenkmale entdeckt werden 

(Steinsetzungen, Mauerwerk, Erdverfärbungen, Holzpfähle oder -bohlen, Tonscherben, 

Metallsachen, Münzen, Knochen u.a.), sind die Denkmalfachbehörde sowie die untere 

Denkmalschutzbehörde unverzüglich zu benachrichtigen (§ 11 Abs. 1 und 2 

BbgDSchG). Die entdeckten Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind bis zum 

Ablauf einer Woche nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten und in 

geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung zu schützen {§ 11 Abs. 3 

BbgDSchG), Funde sind unter den Voraussetzungen der §§ 11 Abs, 4, 12 Abs. 1 

BbgDSchG abgabepflichtig. Falls archäologische Dokumentationen und Bergungen 

notwendig werden sollten, die Kapazitäten der Denkmalfachbehörde/Denkmalschutzbehörde 

übersteigen, sind die Kosten dafür im Rahmen des Zumutbaren 

vom Veranlasser des Vorhabens zu tragen (§ 7 Abs. 3 und 4 BbgDSchG). Dies 

ist bei entsprechenden finanziellen und terminlichen Planungen rechtzeitig und ausreichend 

zu berücksichtigen. Die Bauausführenden sind über diese Auflagen zu belehren. 


Für Baumaßnahmen im Bereich des Denkmals Scheunenviertel Altlandsberg ist eine gesonderte 

denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen. 


Das Einzeldenkmal Scheunenviertel Altlandsberg ist seit Juni 2005 in die Denkmalliste 

des Landes Brandenburg aufgenommen. Daraus ergeben sich für geplante Baumaßnahmen 

gesondert zu beachtende Regelungen. So sind eine denkmalrechtliche Erlaubnis 

einzuholen. Darauf soll mit dieser Übernahme hingewiesen werden 


Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des Bebauungsplangebietes nicht bekannt. Eine 

gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich. 


In der Stellungnahme vom 16.11.05 teilt der Zentraldienst der Polizei 

Kampfmittelbeseitigungsdienst mit, dass eine konkrete Kampfmittelbelastung für die 

Fläche des Bebauungsplangebietes nicht bekannt ist und daher keine gesonderte 

Munitionsfreiheitsbescheinigung erforderlich ist. 


29



Das Plangebiet grenzt im westlichen Teilbereich direkt an vorhandene Gräben II. Ordnung. Entsprechend § 

87 Abs. 1 BbgWG wird darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder wesentliche Veränderung von Anlagen 

an Gewässern der Genehmigung der unteren Wasserbehörde bedarf. Anlagen an Gewässern II. Ordnung 

sind Anlagen, die sich in einem Abstand bis zu fünf Metern von der Uferlinie landeinwärts befinden. Hierzu 

zählen auch Bepflanzungen. 


Der Wasser- und Bodenverband weist in seiner Stellungnahme auf die vorhandenen 

Gräben und die dort geltenden Regelungen hin. Da diese Gräben außerhalb des Geltungsbereiches 

liegen, aber teilweise direkt an den Geltungsbereich grenzen, wurde 

noch einmal auf die dort geltenden Regelungen hingewiesen. 

5.11 Hinweise ohne Normcharakter 

Im Folgenden werden die Hinweise ohne Normcharakter Teil B IV erläutert und begründet. 

• Hinweis 1.: 

Die zu erhaltenden Einzelbäume sind vor bauzeitlichen Beeinträchtigungen zu schützen. 


Mit diesem Hinweis soll noch einmal auf den Baumschutz, insbesondere bei Baumaßnahmen 

hingewiesen werden. 

• Hinweis 2.: 

Die in der Stadt Altlandsberg geltenden örtlichen Satzungen sind zu beachten (z.B. gesonderte 

Gestaltungssatzung zum Einzeldenkmal Scheunenviertel Altlandsberg, Stellplatzsatzung usw.). 


Mit diesem Hinweis soll auf alle örtlichen Satzungen der Stadt Altlandsberg hingewiesen 

werden, die unabhängig von den Festsetzungen gelten und im Rahmen von Bauantragsverfahren 

zu beachten sind. 

6. Begründung der Festsetzungen nach BbgBO 

Im Folgenden werden die zeichnerischen Festsetzungen der Planzeichnung Teil A und die 

textlichen Festsetzungen Teil B II nach BbgBO begründet. Die folgenden 

Gestaltungsvorschriften gelten nur für den Bereich B (außerhalb Denkmal Scheunenviertel). 

6.1 Fassadengestaltung 

(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO) 


Für die Gestaltung von Wandflächen von Haupt- und Nebengebäuden sind nur folgende Materialien zulässig: 

Putze, sichtbares rotes Ziegelmauerwerk und Holzverkleidungen in Kombination mit Putz oder rotem 

Ziegelmauerwerk, wobei der Anteil an Holzverkleidung max. 30 % der Fassadenfläche einnehmen darf. 


In Anlehnung an die vorhandenen Gestaltungselemente im angrenzenden Scheunenviertel 

sollen für die hier geplante Neubebauung und den Bestand nur Fassadenmaterialien 

zulässig sein, die sich gestalterisch an den historische Situation anlehnen. Da- 



her sind nur Putze, sichtbares Ziegelmauerwerk und untergeordnete Holzverkleidungen 

zulässig. Gebietsfremde und optisch störende Materialien, wie z.B. Eternit- oder 

Metallverkleidungen sind damit ausgeschlossen. 

6.2 Dachform und - gestaltung 



In den Baugebieten 16, 24 bis 27 gilt: Für Hauptgebäude sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 40° 

bis 49° zulässig. Die Dächer der Hauptgebäude sind mit roten oder rotbraunen Dachsteinen einzudecken. 


In den Baugebieten, die direkt an das historische Scheunenviertel grenzen, sollen für 

alle Hauptgebäude nur Satteldächer mit roten oder rotbraunen Dachsteinen zulässig 

sein. Damit soll der gestalterische Übergang zum Scheunenviertel gewahrt werden. Mit 

der Festsetzung zu der Dachneigung soll die im Scheunenviertel typische Dachneigung 

gestalterisch aufgenommen werden. 


In den Baugebieten 28 bis 30 gilt: Für Hauptgebäude sind flachgeneigte Sattel- und Walmdächer mit einer 

maximalen Dachneigung bis zu 30° zulässig. Die Dächer der Hauptgebäude sind mit roten oder rotbraunen 

Dachsteinen einzudecken. 


Im Randbereich zur offenen Feldlandschaft sollen entsprechend dem Gestaltungskonzept 

nur flach geneigte Sattel- und Walmdächer mit einer geringen Dachneigung bis 

30° zulässig sein. Auch hier sind auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation 

und wegen eines einheitlichen Ortsbildes nur rote und rotbraune Dachsteine zulässig. 


Die Summe der Dachaufbauten-, Dacheinschnitt- und Dachfensterbreiten darf 1/3 der jeweiligen 

Gebäudelänge nicht überschreiten. 


Dachaufbauten tragen wesentlich zur Gliederung und Gestaltung des Daches bei und 

können verunstaltend wirken. Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, das die zulässigen 

Dachaufbauten gegenüber der Dachfläche untergeordnet bleiben. 


Die Dachfläche unterhalb der Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachfenster muß mind. 0,50 m 

betragen. 


Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, dass der Eindruck einer geschlossenen 

Dachfläche gegenüber den Aufbauten bzw. Einschnitten in der Dachlandschaft dominiert, 

die Dachform durch einen geschlossenen Traufbereich ablesbar bleibt. 


Im Baugebiet 15 gilt: Zulässig sind Satteldächer. Die Dächer sind mit roten oder rotbraunen Dachsteinen 

einzudecken. 


Für die hier geplante Einzelhandelseinrichtung sollen, auf Grund der Nähe zum histori- 


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schen Scheunenviertel und wegen der Wirkung dieses Gebäudes in den Bollensdorfer 

Weg hinein, nur Satteldächer zulässig sein. Die Dächer sind daher auch wie im historischen 

Scheunenviertel mit roten oder rotbraunen Dachsteinen einzudecken. 


In den Baugebieten 22 und 23 gilt: Zulässig sind Satteldächer. 


Entsprechend dem Bestand sollen im Bereich Kleinbahnhof nur Satteldächer zulässig sein. 

6.3 Einfriedungen 



Die Höhe der Einfriedungen im Allgemeinen Wohngebiet (WA) darf eine Höhe von 1,50 m nicht 

überschreiten. Geschlossene Einfriedungen sind unzulässig. 


Gestalterisches Ziel dieser Festsetzung ist das Freihalten des Blicks auf Vorgärten und 

Häuserfassaden. Geschlossene Einfriedungen sind nicht typisch im Scheunenviertel 

und sollen daher auch nicht zugelassen werden. Hecken sollen als Gestaltungselement 

im Vorgarten möglich sein. Bei der getroffenen Festsetzung geht es nur um den 

Ausschluss baulicher „Abgrenzungen“. 

6.4 Werbeanlagen 



Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) müssen Werbeanlagen in die Außenwandflächen integriert werden und 

sind nur an straßenzugewandten Außenwandflächen zulässig. Werbeanlagen auf Dachflächen sind 

unzulässig. Die Gestaltung von Werbeanlagen mit Tagesleucht- und Reflexfarben sind unzulässig, wie auch 

Wechselschaltungen von Leuchtreklamen. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig und 

dürfen je Baugrundstück 1,0 m² Fläche nicht überschreiten. 


Im Mischgebiet (MI) sind Werbeanlagen auf Dachflächen unzulässig. Die Gestaltung von Werbeanlagen mit 

Tagesleucht- und Reflexfarben sind unzulässig, wie auch Wechselschaltungen von Leuchtreklamen. 

Großwerbungstafeln sind nicht zulässig. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig und 

dürfen im Baufeld 15 insgesamt 10,0 m² Fläche und in den Baufeldern 22 und 23 insgesamt 10,0 m² Fläche 

nicht überschreiten. 


Mit den Festsetzungen zu Art, Größe, Gestaltung, Farbe und Anbringungsort der Werbeanlagen 

soll im Nahbereich zum denkmalgeschützten Scheunenviertel eine Gestaltung gesichert 

werden, die der besonderen städtebaulichen Situationen angemessen ist und grobe Verunstaltungen 

oder Beeinträchtigungen ausschließt. Daher sind die Werbeanlagen nur an der Stätte 

der Leistung zulässig und dürfen eine bestimmt Maximalgröße nicht überschreiten. Sie dürfen 

auch nicht auf Dachflächen untergebracht werden, weil diese dann die Blickbeziehungen zum 

Scheunenviertel beeinträchtigen würden. Ebenso sind aus diesem Grunde Tagesleuchten und 

Reflexfarben sowie Wechselschaltung von Leuchtreklame unzulässig. Auf Grund der besonderen 

gestalterischen Anforderungen sind Großwerbungstafeln nicht zulässig, da sie aufgrund der 

Größe geeignet sind, das städtebauliche Bild nachteilig zu beeinträchtigen. 



7. Umweltbericht 

7.1. Einleitung 

7.1.1 Inhalt, Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplanes 

Grundlegendes Planungsziel ist es, dem drohenden Verfall des historischen Scheunenviertels 

mit einer Nutzungskonzeption entgegenzutreten. Die ursprüngliche Nutzung durch 

die Landwirtschaft bzw. Handwerksbetriebe ist nicht mehr tragfähig, um den Erhalt des 

gesamten Scheunenviertel zu sichern. Ziel ist es, eine flexible Mischnutzung aus verträglichem 

Gewerbe und Wohnen unter Beachtung der historischen Situation zu ermöglichen. 

Die geplanten Entwicklung des Wohnbaustandortes auf der Fläche der ehemaligen Stallanlagen 

muss sich in das Gesamtkonzept des Scheunenviertels einpassen. Daher wurde 

der Geltungsbereich des Bebauungsplanes so gefasst, dass er eine Betrachtung und Entwicklung 

des Gesamtstandortes ermöglicht. 

Der nördliche Teil des Bollensdorfer Wegs, der Bereich Fredersdorfer Chaussee sowie der 

Bereich an der Strausberger Straße soll entsprechend FNP als Gemischte Baufläche entwickelt 

werden. Ausschlaggebende Aspekte sind eine möglichst flexible Nutzung der historischen 

Scheunen unter Beachtung wirtschaftlicher Interessen (Landwirtschaft, Gewerbe, 

Wohnen) und damit ein breiteres Nutzungsspektrum unter Beachtung der Verkehrsemissionen 

im Bereich der Landesstraße (wichtige Zufahrt zur L33n). Es ist ein Entwicklungsziel 

der Stadt, die Landwirtschaft im Scheunenviertel im Bereich der geplanten Gemischten 

Bauflächen zu sichern. Aufgrund der teilweise recht komplizierten und unübersichtlichen 

Eigentumsverhältnisse, ist eine entsprechende Bodenordnung erforderlich. Im ruhig gelegenen 

südlichen Teil des Bollensdorfer Wegs sollen vorrangig Wohnnutzungen entwickelt 

werden. Auf seiner Osteseite wird mit dem Ziel der Stärkung zentrumsnaher Wohnungsstandorte 

eine maßvolle straßenbegleitenden Bebauung ermöglicht. Dieses Entwicklungsziel 

von gesamtstädtischer Bedeutung ist mit dem Flächennutzungsplan vorbereitet und 

soll mit der verbindlichen Bauleitplanung gesichert werden. 

Der Bereich mit den ehemaligen Stallanlagen soll zukünftig als zentrumsnaher Wohnstandort 

entwickelt werden. Gegenwärtig weist dieser wichtige Eingangsbereich zur historischen 

Altstadt von Altlandsberg gravierende funktionelle Missstände und baulichräumliche 

Mängel auf. Es ist daher unbedingt erforderlich, für diesen Standort 

Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. Die Fläche wird prinzipiell nur bis zur jeweils 

ersten Scheune am Ortseingang bebaubar sein, um das historische Ensemble des 

Scheunenviertels nicht in seinem Erscheinungsbild zu beeinträchtigen. Mit dem durch die 

Stadt Altlandsberg inzwischen bereits begonnenen Rückbau der vorhandenen 

Stallanlagen besteht die Chance, einen gravierenden städtebaulichen Mangel am Rand 

von Altlandsberg zu beseitigen. Geplant ist eine überwiegend eingeschossige 

Wohnbebauung, deren Gestaltung sich am historischen Scheunenviertel orientieren wird. 

Für den Bereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes ist daher auch die 

Erarbeitung einer Gestaltungssatzung vorgesehen, welche auf die beiden grundlegenden 

Bereiche (historisches Scheunenviertel und Fläche für den Wohnungsneubau) abgestimmt 

w ird. 

Die Verkehrserschließung des Gesamtstandortes ist unter Berücksichtigung der Erfordernisse 

der überörtlichen Straßen neu zu organisieren und auf den Gesamtstandort auszudehnen. 

Wichtige Ziele sind die Schaffung übersichtlicher Kreuzungsbereiche, die geordnete 

Neuordnung der Erschließung für die historischen Scheunen, die Einbindung der Erschließung 

des neuen Wohnbaustandortes in ein Gesamtsystem, Maßnahmen der Ver- 


33


kehrsberuhigung und Schaffung von sicheren und attraktiven Fuß- und Radwegeverbindungen 

innerhalb und außerhalb des Plangebietes. 

Ein wichtiges grünordnerisches Gesamtziel ist es, die Flächen im Randbereich zur Landschaft 

in ihrer ökologischen Funktion zu stärken und als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen 

zu entwickeln. Dadurch wird eine sinnvolle baulich-räumliche Abrundung dieses zentrumsnahen 

Standortes ermöglicht. Durch die Ausbildung eines klaren Ortsrandes mit Bepflanzung 

als Übergang in die umgebende Feldflur wird das Landschafts- und Stadtbild 

wesentlich verbessert. Vorhandenen Flächenpotenziale werden städtebaulich sinnvoll genutzt 

und extreme Missstände und Mängel beseitigt. Dabei ist insbesondere die Beseitigung 

der großflächigen Versiegelungen durch die ehemaligen Stallanlagen von Bedeutung. 

Die Grüngestaltung innerhalb der bebauten Bereiche soll die räumliche Gliederung 

des Gesamtstandortes unterstützen. 

Art und Umfang des Eingriffs 

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird sich die Bebauungsstruktur im Scheuneviertel 

insbesondere im Bereich der ehemaligen Stallanlagen deutlich verändern. 

Der Bereich um den Kleinbahnhof bleibt relativ unverändert. Im ausgewiesenen Mischgebiet 

im Bereich der historischen Scheunen in der Strausberger Straße werden sich die 

Bauflächen vergrößern, da auch rückwärtige Nutzungen und Erweiterungen zulässig sein 

sollen. Damit werden die rückwärtig zumeist vorhandenen Gartenbrachen sowie ruderalen 

Offenfluren zurückgedrängt und durch Bauflächen und Gartennutzungen ersetzt. Teilweise 

werden auch landwirtschaftlich genutzte Bereich nördlich der Strausberger Straße in die 

genannten Nutzungen umgewandelt. Dadurch gehen die spontan direkt an den Scheunen 

angesiedelten Holundergebüsche verloren. In die Niederungsbereiche wird jedoch nicht 

eingegriffen. Südlich der Strausberger Straße werden sich die Bauflächen ebenfalls erweitern. 

Da den Scheunen auch hier Grundstücksflächen zugeordnet werden, entstehen zusätzliche 

Gartenflächen. Daher muss auch der vorhandene teilweise schon überalterte 

Pappelbestand entfernt und durch eine versetzt angeordnete Neubepflanzung ersetzt 

werden. Im nördlichen Bereich des Bollensdorfer Weges sowie auf der westlichen Straßenseite 

und der Fredersdorfer Chaussee ist ebenfalls die Erweiterung von Bau- und Gartenflächen 

vorgesehen. Dadurch werden die hier vorhandenen ruderalen Offenbiotope zurückgedrängt 

und durch Gärten ersetzt. In dem Dreieck zwischen Bollensdorfer Weg und 

Fredersdorfer Chaussee entsteht eine ländlich geprägte Grünfläche, welche die dort vorhandenen 

ruderalen Offenbereiche ersetzt. Auf der östlichen Seite des Bollensdorfer Weges 

entstehen die auf der Grundlage des genehmigten FNP neu eingeordneten Bauflächen 

für einen Verbrauchermarkt und Wohnbebauung. Dadurch wird der vorhandene Intensivacker 

in Bauland, Gärten und Ortsrandbepflanzungen (Öffentlichen Grünflächen) 

umgewandelt. 

Mit der völligen Neugestaltung im Bereich der ehemaligen Stallanlagen werden die hier 

vorhandenen Landwirtschaftsflächen, Gehölzbestände und brachliegenden Offenfluren 

durch ein gestaltetes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Straßen und Gärten ersetzt. Zur 

Abgrenzung zum historischen Scheunenviertel wurden gliedernde Gehölzstreifen, im 

Randbereich zur Feldlandschaft eine großzügige Ortsrandbepflanzungen vorgesehen. 

Insgesamt betrachtet verschlechtert sich die Beeinträchtigung von Bodenfunktionen durch 

Voll- und Teilversiegelung bezogen auf das Gesamtgebiet nur geringfügig. Dabei wird jedoch 

der Anteil an Vollversiegelung deutlich steigen und der Anteil an Teilversiegelungen 

wird zurückgehen. Es wurde ein Kompensationserfordernis von 7.616 m² für zusätzliche 

Versiegelung ermittelt. 



Mit der beschriebenen Überplanung des Gebietes und zusätzlichen Versiegelung gehen 

folgende Biotope verloren: Verlust Offenbiotope (57.064 m²): 05151/05152 Intensivgrasland, 

05153 aufgelassenes Intensivgrasland, 10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren, 

09130 Intensivacker, Verlust Gehölzbiotope (9.962 m²): 07102 Laubgebüsche frischer 

Standorte, 07110 Feldgehölze, 071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend 

nichteinheimische Gehölze, Verlust von sonstigen bedeutsamen Biotopen 

(6.041 m²): 10113 Gartenbrache, 12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden. Die 

Biotope werden in Bauflächen und Gärten, in öffentlichen und private Grünanlagen sowie 

in SPE - Flächen umgewandelt. Alle anderen Biotope bleiben entweder erhalten oder gehen 

in anderen Nutzungen auf. Beispielsweise wurden die Biotope Graben, Staudenfluren 

sowie die geschützten Weidengebüsche in Flächen für SPE - Maßnahmen integriert und 

damit gesichert. Die Alleen bleiben im Bestand erhalten bzw. der Eingriff wurde als Einzelbaum 

erfasst. Es müssen insgesamt 12 Einzelbäume und 44 Bäume in Gehölzgruppen, 

die dem Baumschutz unterliegen, gefällt werden. Die anthropogen geprägten Biotope, wie 

die Scheunenbebauung oder Straßen- und Wege sowie Ruinen bleiben als solche erhalten 

oder werden in andere anthropogen geprägte Biotope umgewandelt, beispielsweise 

Stallanlagen in Wohnbebauung. 

7.1.2 Ziele des Umweltschutzes und zu berücksichtigende Umweltbelange 

• Landschaftsplan 

Der Landschaftsplan der Stadt Altlandsberg (Öko-DATA GmbH vom 27.10.2005) sieht auf 

der Fläche folgendes vor: 

Der Landschaftsplan sieht für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes verschiedene 

Maßnahmen und Entwicklungsziele vor. Das im Plangebiet vorhandene historisch wertvolle 

Ortsbild im Bereich Scheunenviertel ist zu erhalten bzw. zu entwickeln. Die an das 

Plangebiet heranreichenden Alleen sind als typisches Landschaftselement zu erhalten. Im 

südlichen Übergangsbereich zur angrenzenden Feldlandschaft soll der vorhandene oder 

geplante Ortsrand harmonisch in die Landschaft eingebunden werden. Vorzugsweise ist 

hier die Gestaltung von Gärten, Hecken, Baumreihen usw. vorgesehen. Ein weiteres Ziel 

ist die Reduzierung des Versiegelungsgrades durch den Rückbau nicht mehr benötigter 

versiegelter Flächen. Weiterhin sollen im Bereich der Niederung (Bereich Kleinbahnhof) 

Maßnahmen zur Überwindung von Zerschneidungen im Biotopverbund der Fließgewässersysteme 

vorgesehen werden. Die Flächen nördlich der Bebauung an der Strausberger 

Straße sollen als extensiv genutzte Feucht- und Frischwiesen, bzw. Feucht- und Frischweiden 

genutzt und gepflegt werden. Acker sollte auf Grundwasser bestimmten Standorten 

in extensives Dauergrünland umgewandelt werden. Die vorhandenen Wasserflächen 

wie beispielsweise der Teich nordöstlich vom Scheunenviertel sollen geschützt und erhalten 

werden. Eine Bebauung im Uferbereich ist zu vermeiden, die vorhandenen Uferröhricht- 

und Feuchtzonen sind zu schützen. Schadstoffeinleitungen sollen verhindert werden. 

Der Ökopool östlich der Stallanlagen ist im Landschaftsplan als Fläche für die Reduzierung 

des Versiegelungsgrades (Rückbau) vorgesehen. Für die westlich außerhalb des 

Geltungsbereiches gelegenen Niederungsbereiche sind folgende Maßnahmen vorgesehen: 

Der vorhandene meist inselartig Nass- und Feuchtwald soll erhalten und gepflegt 

werden. Die Offenbereiche können als Dauergrünland genutzt werden. Die vorhandenen 

Großseggenwiesen und Feuchthochstaudenfluren sowie die Feucht- und Frischwiesen 

sind zu erhalten und zu pflegen. Für die angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen ist eine 

ordnungsgemäße Landwirtschaft nach § 11 Brandenburger NatSchG vorgesehen. 

Diese Ziele werden mit dem vorliegenden Bebauungsplan umgesetzt. 


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• Natur- und Landschaftsschutz 

Westlich grenzt der Untersuchungsraum an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss 

vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten 

FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438). Im nördlichen Bereich 

befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und 

seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Teile davon befinden 

sich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Im Bearbeitungsgebiet 

sind Flächen oder Objekte vorhanden, die dem Schutz gemäß BbgNatSchG unterliegen. 

Dabei handelt es sich um die geschützte Alleen an der Strausberger Straße, an der Fredersdorfer 

Chaussee und auf dem ehemaligen Jüdischen Friedhof (§ 31 BbgNatSchG) 

sowie um den nach § 32 BbgNatSchG geschützten Biotop 07101 – Weidengebüsche nasser 

Standorte. Das Bearbeitungsgebiet grenzt z.T. direkt an die o.g. genannten und folgende 

weitere geschützte Biotope: 02121 – unbeschattete Kleingewässer (Sölle usw < 1 

ha), 02210 – Röhrichtgesellschaften an Stillgewässern, 05103 – Reiche Feuchtwiesen, 

05131 – aufgelassenes Grasland feuchter Standorte (einschließlich Landröhrichte) 

Die Einbeziehung des Flurstückes 787 in das Plangebiet steht nicht im Widerspruch mit 

dem Schutzstatus als Landschaftsschutzgebiet „Niederungssystem des Neuenhagener 

Mühlenfließes und seiner Zuflüsse". Die Plandarstellung ist mit dem Schutzgebietsanliegen 

vereinbar. Eine hierüber hinaus gehende Vereinbarkeitserklärung zum Plangebiet ist 

entsprechend Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde nicht erforderlich. 

• andere Schutzausweisungen 



Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht. Weiterhin zu beachten ist 

der Denkmalbereich der Altstadt: planmäßige mittelalterliche Stadtanlage mit Stadtgrundriss 

(Straßenführung, Platzordnung u. a. ), System u. Proportionen d. hist. Wohnbebauung 

sowie hist. Stadtdominanten, Stadtbefestigung mit Tortürmen, Mauerring, Wallgrabensystem 

und unbebautem Vorgelände. Das historische Scheunenviertel ist mit seinem bestehenden 

Ensemble seit Juni 2005 als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg 

eingetragen. Trinkwasser- oder andere Schutzzonen zum Schutz von Oberflächen- 

oder Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. 

• Entwicklungsziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

Für die Entwicklung des hier betrachteten Standortes werden abgeleitet aus den übergeordneten 

Planungen sowie der Bestandserfassung und Konfliktanalyse folgende generellen 

Entwicklungsziele formuliert. Sie sind bei der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes 

zu beachten und im Detail zu untersetzen: 

- Rückbau aller baulichen Anlagen wie Ställe, Lager- und Nebengebäude, Straßen und 

Zufahrten, Lagerflächen sowie Anlagen zur Ver- und Entsorgung auf dem Grundstück 

der ehemaligen Stallanlagen und Nachnutzung als Wohnbaustandort mit einer möglichst 

lockeren und niedrigen Bebauung, 

- Bodenverbessernde Maßnahmen auf dauerhaft entsiegelten Flächen mit Bodenlockerung 

und Aufbringung einer Mutterbodenschicht zur Verbesserung der Boden- und 

Wasserhaushaltsfunktionen, 

- Entwicklung eines landschaftsgerechten Ortsrandes im Bereich nördlich des historischen 

Scheunenviertels 



- Aufbau eines Ortsrandes südlich des neuen Wohngebietes im Bereich der ehemaligen 

Stallanlagen, der als Biotopverbund vom Ökopool bis an den Bollensdorfer Weg reicht, 

- Großzügige Gliederung des gesamten Gebietes durch bepflanzte Freiräume und Ergänzung 

der inneren Bepflanzung im Scheunenviertel, 

- Schutz, Erhalt und Pflege der nördlich gelegenen geschützten Feuchtbiotope sowie der 

Grabensysteme einschließlich begleitender Freiräume, 

- Schutz, Erhalt und Pflege der vorhandenen Alleen und der vorhandenen Baumreihe 

am Bollensdorfer Weg 

- Erhalt des prägnanten Orts- und Landschaftsbildes, 

- Ergänzung des Fußwegenetzes und damit Aufwertung der Erholungsfunktionen im direkten 

Umfeld der historischen Altstadt und des historischen Scheunenviertels, 

- Schutz, Erhalt und Pflege des jüdischen Friedhofes mit seinem Baumbestand 

7.2 Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen 

7.2.1 Schutzgutbezogene Bestandsaufnahme 

• Schutzgut Boden 

In seinem Bestand sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte 

Tieflehme (gwfa > 10,0 m) und in den Niederungsbereichen nährstoffreiche, 

stauwasserbeeinflusste Tieflehme (gwfa 0-2 m) oder mäßig bis kräftig nährstoffhaltige, 

grundwasserbeherrschte Torfe (gwfa 0 – 0,5 m) vorhanden (s. LP Karte 5). Der vorhandene 

Moorboden (Torfe) ist ein verdichtungs- und entwässerungsempfindlicher Boden und 

somit vor entsprechenden Beeinträchtigungen zu schützen (siehe LP Karte 8). Die Bodenfruchtbarkeit 

ist in den Niederungsbereichen als hoch und die der südöstlich gelegenen 

Landwirtschaftsflächen als mäßig einzustufen. 

Das Plangebiet weist eine Höhe über NN von ca. 56,5 bis 62,5 m auf. Das natürliche Relief 

wurde im Bereich der Stallanlagen deutlich durch großflächige Aufschüttungen bzw. 

Geländeregulierungen gestört. Für die Anlage der Stallanlagen wurde das in Richtung 

Niederung abfallende Gelände teilweise aufgeschüttet. Der Höhenunterschied zum natürlichen 

Relief beträgt 1 bis 2 m. 

Der natürliche Boden ist im Bereich der vorhandenen Bebauung und durch o.g. die Geländeaufschüttungen 

großflächig gestört. Vor allem die großflächigen Versiegelungen sind als 

besonderer Konfliktpunkt zu nennen. Insbesondere die Bodenfunktionen als Lebensgrundlage 

und Habitat für Flora und Fauna sowie seine Speicherkapazität für Niederschlagswasser 

sind hier stark eingeschränkt. Aus der Biotopkartierung ergibt sich folgende Versiegelung, 

die als Vorbelastung zu berücksichtigen ist: Summe der Vollversiegelungen 

64.498 m², Summe der Teilversiegelungen 23.523 m² - Gesamtbeeinträchtigung Boden im 

Bestand 88.021 m². 



Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht (siehe FNP). Dies betrifft vor 

allem die Niederungsbereiche angrenzend an die Altstadt. Für die höher gelegenen Bereiche 

des Scheunenviertels und der ehemaligen Stallanlagen ist kein Bodendenkmal bzw. 

Bodendenkmalverdacht vermerkt. 

Altlasten- oder Altlastverdachtsflächen sind für den Standort ebenfalls nicht bekannt. Bodenuntersuchungen 

im Zusammenhang mit dem Abriss der Stallanlagen haben keine 

neuen Altlastenverdachtsmomente ergeben. 


37


• Schutzgut Wasserhaushalt 

Der bebaute Teil des Scheunenviertels, die Stallanlagen, die angrenzenden Landwirtschaftsflächen 

und Teile der Niederungen sind in Karte 7 des Landschaftsplanes als Bereiche 

mit einer mäßigen Grundwasserverschmutzungsempfindlichkeit und geringer 

Grundwasserneubildungsfunktion eingestuft. Die nordöstlichen Niederungsbereiche weisen 

dagegen eine sehr hohe Grundwasserverschmutzungsempfindlichkeit und eine hohe 

Grundwasserneubildungsfunktion auf. 

Im Untersuchungsgebiet sind angrenzend Oberflächengewässer vorhanden. Sie gehören 

zum Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse. Der Zustand der Fließgewässer 

wird in Karte 9 des Landschaftsplanes als mäßig belastet (Saprobitätsgrad) eingestuft. Die 

Niederungen sind als Retentionsräume (Hochwasseraufnahmeflächen) von Bedeutung. 

Der Hauptgraben westlich der historischen Altstadt ist südlich der Strausberger Straße 

verrohrt. Nördlich verläuft er oberirdisch als künstlicher Graben. Der südlich vom Kleinbahnhof 

beginnende Graben dient als Entwässerungsgraben und steht nicht in Verbindung 

mit den offenen Gräben nördlich der Strausberger Straße. Dieser und der direkt an 

das Plangebiet grenzende Graben sind vermutlich den ehemaligen Bahnanlagen zuzuordnen, 

da sie den höherliegenden ehemaligen Gleiskörper begrenzen. 

Die Grundwasserfließrichtung im Untersuchungsgebiet ist Richtung Südwest. Genaue Angaben 

zum Grundwasserabstand liegen nicht vor. Im Bereich der Niederungen ist je nach 

Boden ein Grundwasserflurabstand von 0 bis 0,5 m oder 0 bis 2 m zu erwarten. Die bebauten 

Bereich liegen in der Regel höher und weisen z.T. anderen Boden auf, so dass 

hier ein deutlich größerer Grundwasserflurabstand anzutreffen ist. Das Gebiet liegt nicht 

im Bereich von Wasserschutzgebieten nach § 19 WHG. Mit der vorhandenen Versiegelung 

ist eine gestörte Abflusssituation mit hohem Oberflächenabfluss sowie einer verringerten 

Grundwasseranreicherung verbunden. 

• Schutzgüter Klima und Luft 

Aus dem Landschaftsplan lassen sich folgende Aussagen zu den Themen Klima, Luft und 

Lärmimmissionen ableiten. (siehe LP Karte 10) 

Die offenen Feuchtniederungen sind als kaltluftbildende Bereiche von Bedeutung, sie stellen 

jedoch gleichzeitig Bereiche mit erhöhter Inversionsgefährdung und Nebelbildung dar. 

Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Oberflächengewässer sind als temperaturausgleichende 

Bereiche von Bedeutung. Als Überwärmungsgebiet sind die bebauten Bereiche 

benannt. Aufgrund der relativ hohen Verkehrsbelastung sind die Landesstraße L 30 

und die Straße Richtung Strausberg als vorhandene Emissionsquellen zu benennen. Aufgrund 

seiner starken Überbauung und fehlender Durchgrünung ist das Gebiet der ehemaligen 

Stallanlagen in seiner klimaökologischen und lufthygienischen Funktionstüchtigkeit 

stark beeinträchtigt. Die großflächig versiegelten Flächen und die großen Gebäuden beeinträchtigen 

die Entstehung von Kaltluft. Bis auf die rahmende Eingrünung fehlt eine klimaausgleichende 

innere Durchgrünung mit Bäumen völlig. In der kleinräumlichen Klimabetrachtung 

des Untersuchungsgebietes sind die umliegenden Niederungsbereiche als 

Kaltluftentstehungsgebiet zuzuordnen. Diese sollten möglichst von einer Neubebauung 

freigehalten werden. Die z.T. überregional bedeutsamen Straßen beeinträchtigen den 

Standort aufgrund ihrer Emissionen deutlich. Eine Verlagerung des Verkehrs kommt aufgrund 

der naturräumlichen Situation nicht in Betracht, so dass die Beeinträchtigungen und 

Vorbelastungen bestehen bleiben. 

• Schutzgüter Biotope und Vegetation 

Zur Ermittlung der realen Vegetation des Untersuchungsgebietes und zur Einordnung in 

Biotoptypen gemäß Biotopkartierung Brandenburg wurden im Mai 2005 Vegetationskartie- 



rungen durchgeführt. Zum Zeitpunkt der Kartierung konnte kein allumfassendes Artenspektrum 

erfasst werden. Jedoch ließen die ermittelten Arten und Nutzungen mit ausreichender 

Sicherheit Rückschlüsse auf die Biotoptypen zu. Im Plangebiet sind folgende Biotope 

vorhanden: 

01136 Graben, trockengefallen oder nur zeitweise wasserführend 

05142 Staudenfluren / Säume frischer, nährstoffreicher Standorte 

05151 Intensivgrasland, fast ausschließlich mit verschiedenen Grasarten 

05152 Intensivgrasland, neben Gräsern auch verschiedene krautige Pflanzenarten 

05153 aufgelassenes Intensivgrasland, 

07101 Weidengebüsche nasser Standorte 

07102 Laubgebüsche frischer Standorte 

07110 Feldgehölze 

071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend nichteinheimische Gehölze 

071411 Alleen, mehr oder weniger geschlossen, gesunder Zustand, überwiegend heimische 

Baumarten, 

071412 Alleen, lückig oder hoher Anteil an geschädigten Bäumen, überwiegend heimische 

Baumarten, 

071423 Baumreihen, mehr / weniger geschlossen, gesunder Zustand, überwiegend nichteinheimische 

Gehölze 

09130 Intensivacker 

10103 Friedhofsbrache 

10111 Gärten 

10113 Gartenbrache 

10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren 

10160 Freiflächen im Siedlungsbereich 

10192 Abstandsgrün mit Gehölzen 

11250 Baumschulen, Erwerbsgartenbau 

12126 Gewerbe- Handels- u Dienstleistungsflächen 

12128 Landwirtschaftliche Betriebsstandorte (Gebäudeanlagen, Ställe und unmittelbar angrenzende, 

stark beanspruchte Flächen) 

12129 Technische Infrastruktur, Ver- und Entsorgung 

12131 Straßen 

121312 unbefestigte Straßen und Wege 

12133 Parkplätze 

12145 Lagerflächen 

12152 Ruinen 

12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden 

Die Weidengebüsche nasser Standorte und die Friedhofsbrache zählen zu den besonders 

wertvollen Biotopen im Untersuchungsraum Die vorhandenen Laub- und Feldgehölze sowie 

Baumreihen mit heimischen Laubbaumarten sind ebenfalls als sehr hochwertig einzustufen. 

Die vorhandenen ruderalen Biotope unterschiedlichster Ausprägung sind zumindest 

teilweise als relativ artenreiche und wertvolle Bestände einzustufen, die mit ihrer Flächengröße 

ein bedeutsames Element innerhalb des Standortes darstellen. Die vorhandenen 

Windschutzpflanzung weist einen mittleren Biotopwert auf. Dies wird wesentlich damit 

begründet, dass diese Bereiche einerseits wichtige Rückzugshabitate darstellen, andererseits 

sind sie von eine sehr geringen Artenvielfalt und von nichteinheimischen Hybridpappeln 

geprägt. Ebenfalls einen mittleren Wert weisen die anthropogen genutzten Offenbereiche 

wie Gärten aber auch Gartenbrachen und Abstandsgrün auf. Die geringste Wertigkeit 

ist den durch Versiegelung vorbelasteten Flächen sowie den anthropogen genutzten 

Flächen zuzuordnen. Es ergeben sich im Bestand ca. 12.900 m² teilversiegelte und stark 

verdichte Bodenflächen und insgesamt ca. 63.940 m² vollversiegelte Bodenflächen. 


39


Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Einzelbäume (entsprechend BbgBaumSchV) 

wurden gesondert erfasst. Flächiger Baumbestand wurde entweder als 07110 Feldgehölz 

oder als 071323 Hecken und Windschutzstreifen kartiert. Neben dem Bestand wurden in 

der Baumliste auch die erforderlichen Baumfällungen und die vorgeschlagenen Ersatzpflanzungen 

vermerkt. Insgesamt müssen 12 Einzelbäume und von 44 Bäume innerhalb 

von Gehölzbiotopen gefällt werden. Als bemerkenswerter Baumbestand hervorzuheben 

sind eine Lindenallee (§ 31), welche die Altstadt mit dem Scheunenviertel verbindet, die 

landschaftsprägende Allee aus Richtung Fredersdorf bis zum Scheunenviertel (§ 31), die 

Baumreihe am Bollensdorfer Weg sowie der historische Baumbestand am ehemaligen Jüdischen 

Friedhof. Die nichteinheimischen Windschutzpflanzungen (Pappel) im Bereich der 

ehemaligen Stallanlagen zählen dagegen nicht zu den wertvollen Baumbeständen, obwohl 

sie eine raumbildende Funktion im Übergangsbereich zwischen Stallanlagen und historischem 

Scheunenviertel besitzen. 

• Schutzgut Fauna 

Ausgehend von den kartierten Biotoptypen und den angrenzenden Freiräumen ist das Untersuchungsgebiet 

Lebensraum und/oder Nahrungsbiotop von Kleinsäugern, Insekten und Vögeln. 

Aus dem Landschaftsplan Kap. 3.5.3 Fauna lässt sich ableiten, dass auf dem Standort der Stallanlagen 

keine besonders geschützten Tier- und Pflanzenarten nach Roten Listen Brandenburg 

zu erwarten sind, dass am Standort ein geringer Biotopwert und damit nur eine geringe Wertigkeit 

als faunistischer Lebensraum anzunehmen ist. 

Es ist fast ausschließlich mit dem Auftreten weniger, weit verbreiteter Arten zu rechnen (Amsel, 

Blaumeise, Buchfink, Elster, Feldsperling, Grünfink, Hausrotschwanz, Haussperling, Haustaube/Straßentaube, 

Kohlmeise, Star). Die im Gebiet vorhandenen ruderalen Staudenfluren, sowie 

die Hecken und Baumbestände können Brutplätze, Nahrungsbiotope und Rückzugshabitate für 

die o. g. Vögel bieten. Die Leitarten sind sowohl als Gebäudebrüter, Höhlen- und Halbhöhlenbrüter 

sowie als Freibrüter einzuordnen. Als Gäste und Durchzügler können jedoch auch andere Arten, 

z.B. aus den benachbarten Niederungsgebieten, nicht ausgeschlossen werden. Während der 

Bestandserfassung wurden Zufallsbeobachtungen der aufgeführten Haussperlinge, Hausrotschwanz, 

Amseln, Haustaube/Straßentaube und Meisen gemacht. In den angrenzenden Niederungen 

wurden Bachstelze, Grasmücke, Ringeltaube, Specht und Sprosser angetroffen. Auf dem 

Storchenturm an der Stadtmauer ist ein Weißstorchnistplatz vorhanden. Der Weißstorch ist eine 

nach Roter Liste geschützte Art. Er nutzt die angrenzenden Niederungsbereiche und die offene 

Feldflur als Nahrungshabitat. Säugetiere wurden im Untersuchungsgebiet nicht angetroffen. Auf 

dem Standort wird jedoch das Vorkommen verschiedener weit verbreiteter Arten vermutet, wie 

z.B. Feld-, Haus- und Wühlmaus, Fuchs oder Igel. Vorkommen seltener und vom Aussterben bedrohter 

Arten sind in diesem Bereich auch aufgrund der noch vorhandenen gewerblichen Nutzungen 

nicht zu erwarten. Da das Scheunenviertel mittelbar an Niederungsbereiche grenzt, ist zu 

vermuten, dass in den Randbereichen zumindest zeitweise Amphibien anzutreffen sind. Die hier 

vorhandenen Feuchtbiotope und extensiv genutzten Wiesenbereiche im Mosaik mit den vorhandenen 

Weidengebüschen stellen potenzielle Habitate dar. Diese Gebiete befinden sich alle in geschützten 

Bereichen (NSG, LSG). Damit wird ein Schutz für diese wichtigen Lebensräume sichergestellt. 

Die stark befahrene Landesstraße sowie der Kleinbahnhof mit den angrenzenden 

Nutzungen zerschneidet die Niederungsbereiche schon traditionell. Daher ist der Hauptgraben 

südlich der Strausberger Straße auch verrohrt. Querungsmöglichkeiten sind nicht vorhanden. Der 

Landschaftsplan sieht Maßnahmen zur Verbesserungen des Biotopverbundes vor. Dies gestaltet 

sich jedoch schwierig, da der verrohrte Graben außerhalb des Geltungsbereiches durch bebautes 

Gebiet führt. Die höhergelegenen, bebauten Bereiche im Scheunenviertel besitzen kaum Habitate 

für Amphibien, so dass nicht mit nennenswerten Vorkommen zu rechnen ist. Jedoch sollten die 

Randbereich zu den Niederungen von zukünftiger Bebauung freigehalten werden. 



• Schutzgüter Landschaftsbild und Erholung 

Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum wird von drei Elementen bestimmt. Baulich – 

räumlich dominant ist das historische Scheunenviertel mit seiner straßenbegleitenden Bebauung 

entlang der Ausfallstraßen. Die großen Scheunen mit rotem Sichtmauerwerk, rot 

gedeckten Satteldächern und großen Holztoren bieten ein prägnantes Bild. In dem Bollendorfer 

Weg ist noch die alte Feldsteinpflasterung in der Straße vorhanden. Die Freiflächen 

im Umfeld der Scheunen liegen oft brach bzw. es reicht die offenen Feldlandschaft bis direkt 

an die Scheunen heran. Aufgrund des Verfalls sind zwischen den Scheunen immer 

wieder Blicke in die freie Landschaft vorhanden. Besonders störend ist die noch vorhandene 

Lagerbaracke am Ortseingang Fredersdorfer Chaussee, die nachträglich in die historische 

Scheunenbebauung eingefügt wurde. Insbesondere der Blick auf die historischen 

Scheunen und auch in Richtung Altstadt ist nachhaltig beeinträchtigt. Der öffentliche Freiraum 

wird hier sehr stark durch den Straßenverkehr geprägt, begleitende Fuß- und Radweg 

fehlen völlig, so dass auch keine Aufenthaltsqualität vorhanden ist. Ein weiteres prägnantes 

Element sind die ehemaligen Stallanlagen. Das Landschafts- und Ortsbild wurde 

sehr stark von den bis zu 65 m langen Stallanlagen geprägt. Diese inzwischen zumeist 

abgerissenen Gebäude standen im deutlichen Kontrast zum direkt angrenzenden bau- 

und kulturhistorisch bedeutsamen Scheunenviertel. Die Blickbeziehungen auf die Stadtsilhouette 

Altlandsberg wurde aus Richtung Strausberg kommend durch die vorhandenen 

Stallanlagen stark beeinträchtigt. Der bereits erfolgte Abriss im Vorgriff auf die geplante 

Bebauung bzw. die Anlage des Ökopools hat diesen Konflikt schon deutlich verringert. Ein 

weiterer Konflikt ist die fehlende Ortsrandgestaltung sowie die landschaftsuntypische Eingrünung 

der Stallanlagen mit Hybridpappeln. Das natürliche Relief wird durch die vorgenommenen 

Aufschüttungen zur Errichtung der Stallanlagen ebenfalls negativ beeinflusst. 

Die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sind auch sehr bedeutsam wegen des Europaradwanderweges 

R1 / ZR1, der durch das Scheunenviertel führt. Die umliegenden 

Niederungsbereiche sind ein für die Stadt Altlandsberg besonders prägendes und gliederndes 

Landschaftselement. So wird die historische Altstadt und das Scheunenviertel 

durch das Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse gegliedert. 

Bereits durch den Bau der Kleinbahn wurde dieses System jedoch im Untersuchungsgebiet 

deutlich beeinträchtigt und überformt. Das Landschaftsbild wird von den oft 

extensiv genutzten Wiesenflächen in Verbindung mit unterschiedlich strukturierten Gehölzinseln 

geprägt. Die höhergelegenen Flächen nördlich der Strausberger Straße sind von intensiver 

landwirtschaftlicher Nutzung geprägt. Das Landschaftsbild wird in diesem Bereich 

durch die großen Gewächshäuser des Gärtnereibetriebes negativ beeinträchtigt. Ein weiteres 

wichtiges Elemente sind die im Untersuchungsraum vorhandenen prägnanten Alleen 

und Baumreihen. Dieser wichtige Baumbestand entlang der Strausberger Straße, der Fredersdorfer 

Chaussee und des Bollensdorfer Weges ist unbedingt zu erhalten und zu 

schützen. Der Untersuchungsraum spielt für die Erholung bisher nur eine untergeordnete 

Rolle. Neben den Erholungsgärten gegenüber dem Kleinbahnhof sind nur vereinzelte 

gärtnerische Nutzungen, wie z.B. am Bollensdorfer Weg anzutreffen. Das historische 

Scheunenviertel stellt einen potenziellen touristischen Anziehungspunkt dar, der jedoch 

gegenwärtig noch nicht entsprechend erlebbar ist. Neben dem schon benannten Europaradwanderweg 

R1 / ZR1 ist der neu gebaute Parkplatz am Kleinbahnhof für die touristische 

Erschließung der historischen Altstadt einschließlich Scheunenviertel von besonderer 

Bedeutung. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Belange des Orts- und Landschaftsbildes, 

insbesondere ihre Verbindung, in der Planung besonders zu berücksichtigen 

sind. Dabei spielen touristische Aspekte und die Erholungsnutzung eine wichtige Rolle. 


41


• Schutzgüter Mensch, Kultur- und Sachgüter 

Das vorhandene Scheunenviertel wird gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt. 

Teilweise sind gewerbliche Nutzungen vorhanden. Zumeist werden die Scheunen jedoch 

nur zur Lagerung und damit nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt. Die 

vorhandenen Kleingärten zwischen dem Scheunenviertel und der historischen Altstadt 

werden schon jetzt deutlich durch die vorhandene Straßenführung der L 30 und der damit 

verbundenen Beeinträchtigungen gestört. Im Geltungsbereich sind Bodendenkmale sowie 

Verdachtsflächen vorhanden. Diese stellen im Zusammenhang mit der historischen Altstadt 

einen kulturhistorischen Wert dar, der im Rahmen der Bautätigkeiten entsprechend 

Denkmalschutzgesetzgebung zu schützen ist. Ebenso ist das unter Denkmalschutz stehende 

Scheunenviertel für die historische Situation von Altlandsberg und darüber hinaus 

von herausragender Bedeutung. Diese ist mit der vorliegenden Planung entsprechend zu 

berücksichtigen. Das Scheunenviertel stellt auf Grund seiner bauhistorischen Bedeutsamkeit, 

dem erlebbaren Freiraum und der Einbindung in die Landschaft eine Besonderheit in 

der Region dar. 

7.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und 

Nichtdurchführung der Planung 

Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der baulich Zustand des historischen 

Scheunenviertels weiter verschlechtern. In den letzten Jahren hat der Bauzustand der 

Scheunen deutlich gelitten. Es wurden nur an wenigen Scheunen Erhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen 

durchgeführt. Der Erhalt des Baudenkmals ist ohne eine städtebauliche 

Planung stark gefährdet, da aufgrund der Lage im Außenbereich Anreize zur Nutung und 

damit Erhaltung und Entwicklung fehlen. Die Ruinen sind heute schon ein ernsthaftes Sicherheitsproblem 

für Spaziergänger und spielende Kinder. Die Reste der Stallanlagen 

würden bei Nichtdurchführung der Planung weitgehend brach liegen und einen besonderen 

städtebaulichen Missstand darstellen. Der bauliche Zustand wirkt sich störend auf das 

Landschaftsbild und auf die denkmalgeschützten Scheunen aus. Die umliegende Feldlandschaft 

würde bei Nichtdurchführung der Planung weiterhin intensiv als Landwirtschaft 

genutzt werden. Stellt man die derzeitige Bebauung und Freiflächenstruktur der geplanten 

gegenüber, ist festzustellen, dass bei Nichtdurchführung der Planung eine höheren ökologische 

Wertigkeit des Gebietes verbleibt. Insbesondere der Nutzungsdruck aus der Gewerbe- 

und Wohnnutzung auf die direkt an die Scheunen angrenzenden Freiräume wird 

sich mit dem Vorhaben erhöhen. Bezüglich des Biotopverbundes jedoch ergibt sich, dass 

die geplante Freiraumstruktur mit dem Biotopverbund zwischen Ökopool und den westlich 

befindlichen Niederungen dann nicht erfolgen würde. Ein hoher Natürlichkeitsgrad und eine 

hohe Artenvielfalt wird sich weder bei Durchführung, noch bei Nichtdurchführung der 

Planung einstellen. Die bereits vorhandenen Belastungen aus dem PKW - Verkehr in der 

Fredersdorfer Chaussee und der Strausberger Straße werden auch bei Nichtdurchführung 

der Planung deutlich steigen, da mit einer zunehmenden Belegung der Landesstraße L 30 

zu rechnen ist. Die vorhandenen Fußwegbeziehungen zwischen dem Scheunenviertel und 

der historischen Altstadt werden sich bei Nichtdurchführung der Planung auch nicht verändern. 

Damit wird sich die touristische Erlebbarkeit im Nahbereich der Altstadt für Besucher 

und Erholungssuchende nicht weiter verbessern, Wander- und Spazierwegeverbindungen 

unterbleiben. 

In der folgenden Zusammenstellung ist die schutzgutbezogene Prognose über die Entwicklung 

des Umweltzustands bei Durchführung der Planung tabellarisch zusammengestellt. 



• Schutzgut Boden 

Tabelle 1: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Boden 

Eingriff - Auswirkungen auf Natur 

und Landschaft 

- steigender Anteil an Vollversiegelung 

und Rückgang von Teilversiegelungen 

mit einem Kompensationserfordernis 

von 7.616 m² durch 

Neubebauung, Nebenanlagen, 

Straßen, Wege, Parkplätze (unter 

Berücksichtigung der Entsiegelungen 

im Bereich Stallanlagen) (anlagebedingte 

Auswirkungen), 

- Schadstoffeintrag, (betriebsbedingte 


- Abtrag von Mutterboden, (anlagebedingte 


Art und Umfang der Maßnahmen 

(V) – Vermeidung, (M) – Minderung, 

(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz 

(V 1) Verzicht auf verdichtete Wohn 

bebauung im Bereich Stallanlagen, 

(V 5) nicht alle historisch belegbaren 

Scheunen werden wieder errichtet 

(V 6) Optimierung und damit Verringerung 

der rückwärtigen Erschließung 

der Scheunen 

(M) Sicherung, fachgerechte Lagerung 

und Wiederverwendung von 

humushaltigem Oberboden, Verwendungsort: 

Gärten, öffentliches 

Grün, Baumpflanzungen 

(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen 

besonderer Zweckbestimmung 

„Fußweg“ sowie Fuß- und 

Radwege auf Parkanlage und 

Friedhof sind als geschotterte 

und/oder sandgeschlämmte Wege 

auszuführen, vollversiegelte Wege 

sind unzulässig. Versickerung Regenwasser 

auf SPE Flächen ist zulässig, 

(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten 

sind nur teilversiegelte 

Stellplätze und Zufahrten zulässig. 

(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von 

10.525 m² Gehölzpflanzungen mit 

standortheimischen Bäumen und 

Sträuchern sowie von 13.375 m² 

extensiven Wiesen, daraus resultiert 

eine dauerhafte extensive Bodennutzung, 

(A 16 - 17) Rückbau der Stallanlagen,/Lagerbaracke, 

der versiegelten 

Lager und Verkehrsflächen, 

Fundamente und unterirdischen 

baulichen Anlagen, 

(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten 

Flächen von insgesamt 

37.103 m², Einbringen von humushaltigen 

Oberdeckschichten zur Erhöhung 

der Pufferkapazität des Bodens, 

gärtnerische Nutzung und 

Pflanzung von Bäumen und Sträuchern, 


Bewertung der Ausgleichbarkeit / 

verbleibende Wirkung / Bemerkungen 

- vermeidbare Beeinträchtigungen 

werden vermieden und gemindert, 

- der Rückbau der alten Stallanlagen 

wirkt sich positiv auf die Versiegelungsbilanz 

aus, 

- Die Vollversiegelung des Bodens 

wird durch die dauerhafte extensive 

Nutzung im Bereich der geplanten 

Pflanzmaßnahmen ausgeglichen, 

da die Bodenfunktionen in diesen 

Bereichen dauerhaft gesichert werden, 

- durch die Neuanlage von Gärten 

und dadurch Einbringung einer humushaltigenOberbodendeckschicht, 

werden verschiedene Bodenfunktionen 

(Pufferfunktion, 

Speicherkapazität, Habitat) wesentlich 

verbessert. 

- Wiederverwendung von Oberboden 

- überlagernde Kompensationswirkung 

mit den anderen Schutzgütern, 

- Unter Berücksichtigung der Vorprägung 

kann der Eingriff in das 

Schutzgut Boden vollständig ausgeglichen 

werden, 

43


• Schutzgut Wasser 

Tabelle 2: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Wasser 



- steigender Anteil an Vollversiegelung 

und Rückgang von Teilversiegelungen 

mit einem Kompensationserfordernis 

von 7.616 m² durch 

Neubebauung, Nebenanlagen, 

Straßen, Wege, Parkplätze (unter 

Berücksichtigung der Entsiegelungen 

im Bereich Stallanlagen) (anlagebedingte 


- Schadstoffeintrag, (betriebsbedingte 


s.o. 




(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung 

im Bereich Stallanlagen, 





der Scheunen 

(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen 

besonderer Zweckbestimmung 

„Fußweg“ sowie Fuß- und 

Radwege auf Grünflächen mit der 

Zweckbestimmung Parkanlage und 

Friedhof sind als geschotterte 

und/oder sandgeschlämmte Wege 

auszuführen, vollversiegelte Wege 

sind unzulässig. Versickerung Regenwasser 

auf SPE Flächen ist zulässig, 

(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich 

zum Feuchtgebiet - SPE 2 ist 

von einer intensiven landwirtschaftlichen 

Nutzung freizuhalten. Zur 

Vermeidung von Schadstoffeintrag 

in das nördlich angrenzende Gewässer 

ist das Aufbringen von 

Dünger unzulässig. 

(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten 

sind nur teilversiegelte 

Stellplätze und Zufahrten zulässig. 























- Das Niederschlagswasser wird 

nur teilweise innerhalb des Planungsgebietes 

wieder versickert, 

eine Versickerung in den vorhandenen 

Straßenräumen des historischen 

Scheunenviertels ist nicht 

möglich, da die Straßenquerschnitte 

hierfür nicht ausreichen und auch 

die großen Scheunendächer in den 

Straßenraum entwässern müssen, 

das Regenwasser kommt jedoch 

den angrenzenden Niederungsgebieten 

zu Gute, 

- Unter Berücksichtigung der Vorprägung 

kann der Eingriff in das 

Schutzgut Wasserhaushalt ausgeglichen 

werden, 





• Schutzgut Klima 

Tabelle 3: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Klima 



- Veränderung des Mikroklimas 

durch Entfernen der Vegetation und 

durch Bebauung und Flächenversiegelung, 

(anlagebedingte Auswirkungen), 

- Verringerung von Kaltluftentstehungsgebieten 

durch Bebauung 

und Versiegelung, (anlagebedingte 


- Veränderung des Mikroklimas 

durch erhöhte Verkehrsbelastungen 

und die Neuanlage von Straßen 

und Parkplätzen, (anlage- und betriebsbedingte 


• Schutzgut Biotop- und Artenschutz 










der Scheunen 

(M 1 und 4) Verzicht auf vollversiegelte 

Wege auf Grünflächen 







(A 1–15,19) Pflanzung von insgesamt 

228 standortheimischen 

Laubbäumen mit einer entsprechenden 

Ausgleichswirkung 








Tabelle 4: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Biotop- und Artenschutz 



- Verlust von Offenbiotopen von ca. 

57.064 m² durch Umwandlung in 

Baugebiete, Privatgärten und Grünflächen, 







(V 4) Verschiebung der geplanten 

Wohnbebauung am Bollensdorfer 

Weg, Erhalt vorhandener Baumbestand 






- vollständiger Ersatz der Vegetation, 

großzügige Durchgrünung und 

somit Überschattung des Gebietes, 

jedoch zeitlich verzögerte Anpassung 

des Kleinklimas 

- Vegetationsflächen mit Baum- und 

Strauchbesatz haben positive 

Staub- und Schadstofffilterwirkung 

und sorgen für temperaturmindernde 

und luftfeuchtigkeiterhöhende 

Effekte, 



- der Eingriff in das Schutz-gut Klima 

und Luft kann am Standort ausgeglichen 

werden, 





- vollständiger Ausgleich für den 

Verlust von Gehölzflächen durch 

die Neuanlage von Gehölzpflanzungen 

im Plangebiet, 

45




- Verlust von ca. 9.962 m² Gehölzbiotopen, 


- Verlust von ca. 6.041 m² Gartenbrachen 

und bewachsenen Scheunenruinen 

(anlagebedingte Auswirkungen) 

- Verlust von insgesamt 12 Einzelbäumen 

sowie von 44 Bäume innerhalb 

von Gehölzbiotopen nach 

Baumschutzverordnung, (anlagebedingte 

Auswirkungen) 

- veränderter Lebensraum für Flora 

und Fauna (anlagebedingte Auswirkungen) 

- zunehmende Störung der Fauna 

durch nutzungsbedingte Geräusche 

und Gartennutzungen (betriebsbedingte 









der Scheunen 

(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich 

zum Feuchtgebiet - SPE 2 ist 

von einer intensiven landwirtschaftlichen 

Nutzung freizuhalten. Zur 

Vermeidung von Schadstoffeintrag 

in das nördlich angrenzende Gewässer 

ist das Aufbringen von 

Dünger unzulässig. 

(M 3) Im Baugebiet 16 sind bei der 

Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten 

die vorhandenen Bäume 

zu erhalten. 







(A 7) Schutz und Pflege der bestehenden 

Baum- und Strauchpflanzungen 

sowie Wiesenflächen (realisierte 

Ersatzmaßnahme für Parkplatz 

am Bahnhof) 

(A 1–15) Pflanzung von insgesamt 

128 standortheimischen Laubbäumen 

mit einer Ausgleichswirkung 

von etwa 30 m² / je Baum 


100 standortheimischen Laubbäume 

als Ersatzpflanzung für den 

Verlust von Einzelbäumen 



37.103 m², gärtnerische Nutzung 

und Pflanzung von Bäumen und 

Sträuchern, 

(A 20) Schutz und Pflege der 

Strauchpflanzungen (Ausgleichs- u. 

Ersatzmaßnahme für Gärtnerei) 



- vollständiger Ausgleich für den 

Verlust von Gartenbrachen und 

bewachsenen Scheunenruinen 

durch die anteilige Neuanlage von 

Gärten, 

- der Verlust von Offenbiotopen 

kann nur teilweise durch gleichartige 

Maßnahmen ausgeglichen werden 

(Umwandlung von intensiv in 

extensiv genutzte Wiesen), der 

Ausgleich wird insgesamt durch die 

anteilige Neuanlage von Gärten, 

durch Baum- und Gehölzpflanzungen 

im Plangebiet erreicht, insbesondere 

im Randbereich zur Feldlandschaft 

geht die Wirksamkeit der 

Ortsrandeingrünungen deutlich über 

den Geltungsbereich hinaus. 

Daher sind diese Flächen als 

hochwertiger Ausgleich anzusetzen, 

- Für den Verlust von 12 Einzelbäumen 

und von 44 Bäume innerhalb 

von Gehölzbiotopen nach 

Baumschutzverordnung werden im 

Gebiet 100 neue Bäume gepflanzt. 

- zeitlich verzögerte Wirksamkeit 

des Ausgleichs, 



- der Eingriff in das Schutzgut Biotop- 

und Artenschutz kann am 

Standort ausgeglichen werden, 



Schutzgut öffentlicher Freiraum / Landschaftsbild 

Tabelle 5: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut öffentlicher Freiraum/Landschaftsbild 

Eingriff – Auswirkungen auf Natur 


- zeitweise Materialablagerungen 

mit dem Abriss der Stallanlagen 

(baubedingte Beeinträchtigungen) 

- Verlust von Freiflächen durch 

Neubebauung am Bollensdorfer 

Weg (anlagebedingte Beeinträchtigung) 

- verschobener Ortsrand durch 

Verdichtung der Bebauung und 

rückwärtige Scheunengrundstücke 

(anlagebedingte Beeinträchtigung) 

- verändertes Ortsbild durch Rückbau 

der Stallanlagen und Neuanlage 

von Wohnbebauung (anlagebedingte 

Beeinträchtigung) 






(V 2) Veränderte Anordnung des 

Verbrauchermarktes zugunsten des 

erlebbaren Freiraumes zwischen 

Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer 

Weg 

(V 3) Höhenstaffelung, im Übergangsbereich 

zur Landschaft nur 

eine eingeschossige Bebauung zulässig 

(V 4) Verschiebung der geplanten 

Wohnbebauung am Bollensdorfer 

Weg, Erhalt vorhandener Baumbestand 





der Scheunen 





extensiven Wiesen, meist als Ortsrandeingrünung, 


228 standortheimischen Laubbäumen 

im Plangebiet, 








37.103 m², gärtnerische Nutzung 

und Pflanzung von Bäumen und 

Sträuchern, 

(A 20) Eingrünung der Gärtnerei 




- Als Auswirkung entsteht ein umgestaltetes 

Freiraumsystem im Planungsgebiet 

mit veränderten Ortsrändern 

zwischen Scheunenviertel 

und Landschaft. 

- Aufwertung Ortsbild durch die Beendigung 

des Nutzungsverfalls der 

Scheunen und durch den Rückbau 

der das Ortsbild störenden Stallanlagen, 

- deutlich Verbesserte einbindung 

des Scheunenviertels in die umgebende 

Landschaft durch die neue 

Ortrandeingrünung, 

- Aufwertung der Aufenthaltsfunktionen 

(Erlebnis -und Identifikationsraum) 

für die Bevölkerung 

- Mit den geplanten neuen Fuß- 

und Radwegen wird sich die Erholungsfunktion 

für Radtouristen 

(Radwanderweg) und für die Einwohner 

deutlich verbessern. 



- Unter Berücksichtigung der baulichen 

Vorprägung ergibt sich eine 

deutliche Aufwertung des Landschafts- 

und Ortsbildes 

- der Eingriff in das Schutzgut 

Landschaftsbild und Erholung kann 

vollständig ausgeglichen werden, 

47


• Schutzgut öffentlicher Mensch, Kultur- und Sachgüter 

Tabelle 6: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Mensch, Kultur- und Sachgüter 

Eingriff – Auswirkungen auf Natur 


- vorhandene Bodendenkmale sind 

zu beachten und zu schützen (baubedingte 

Beeinträchtigungen) 

- das vorhandene Einzeldenkmal 

Scheunenviertel ist zu schützen 

(baubedingte Beeinträchtigungen) 

- Zunehmende Beeinträchtigungen 

für Menschen durch den 

Straßenverkehr und die damit 

verbundene Zunahme von Lärm 

und Schadstoffen, 

(betriebsbedingte Beeinträchtigun- 

g en) 




(M) Festsetzung von schallschützenden 

Maßnahmen im Bebauungsplan, 

(M+V) Erarbeitung einer Gestaltungssatzung 

für das denkmalgeschützte 

historische Scheunenviertel, 

(A 1–15, 19, 20) Hoher Anteil an 

Durchgrünung des Gebietes, 


Flächen 

• zusammenfassende Gesamteinschätzung 



- Die Auswirkungen aus dem Straßenverkehr 

können durch schallschützende 

Maßnahmen und einen 

hohen Anteil an Durchgrünung gemindert 

werden, 

- Mit der vorliegenden Bebauungsplanung 

und der Gestaltungssatzung 

kann ein wirksamer Schutz 

und eine Entwicklung des historischen 

Scheunenviertels gesichert 

werden, es werden keine negativen 

Auswirkungen befürchtet, 

- Aufwertung der Aufenthaltsfunktionen 

(Erlebnis -und Identifikationsraum) 

für die Bevölkerung 

- Mit den geplanten neuen Fuß- 

und Radwegen wird sich die Erholungsfunktion 

für Radtouristen 

(Radwanderweg) und für die Einwohner 

deutlich verbessern. 



- der Eingriff in das Schutzgut kann 

vollständig ausgeglichen werden, 

Zusammenfassend lässt sich einschätzen, dass mit den vorgesehenen Vermeidungs-, 

Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen die Eingriffe innerhalb des Untersuchungsraumes 

vollständig kompensiert werden können. Die Eingriffe in die vorhandenen Gehölzbiotope 

können durch entsprechende Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebietes vollständig 

ausgeglichen werden. Die Eingriffe in die vorhandenen Offen-Biotope werden 

durch die Umwandlung in Gärten, in öffentliche Parkanlagen mit Strauch- und Baumpflanzungen 

sowie in extensive Offenbiotope ausgeglichen. Die erforderlichen Ersatzpflanzungen 

für zu fällende Einzelbäume können ebenfalls im Plangebiet ausgeglichen werden. 



7.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich 

• Vermeidungsmaßnahmen 

Die berücksichtigten Maßnahmen zur Vermeidung und Optimierung werden unter dem 

noch folgenden Punkt 7.2.4 Optimierung unter Berücksichtigung anderer Planungsmöglichkeiten 

beschrieben. 

• Minderungsmaßnahmen 

Zur Minderung des Eingriffs und zum Schutz vor Eingriffsauswirkungen wurden folgende 

Schutz- und Minderungsmaßnahmen vorgesehen: 

Minderungsmaßnahme 1: Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 

„Fußweg“ sowie Fuß- und Radwege auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage 

und Friedhof sind als geschotterte und/oder sandgeschlämmte Wege auszuführen, 

vollversiegelte Wege sind unzulässig. Damit sollen vermeidbare Vollversiegelungen ausgeschlossen 

werden und der Charakter als Grünfläche gewahrt bleiben. Auf den SPE - 

Flächen ist die Versickerung von Niederschlagswasser zulässig. Die Festsetzung erfolgt 

auch aus Gründen der Anreicherung des Grundwassers. 

Minderungsmaßnahme 2: Die SPE Fläche im Randbereich zum Feuchtgebiet - SPE 2 ist 

von einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von 

Schadstoffeintrag in das nördlich angrenzende Gewässer ist das Aufbringen von Dünger 

unzulässig. Damit wird ein unmittelbarer Schutz der vorhandenen Gewässer und damit 

auch der hier vorhandenen Fauna bezweckt. 

Minderungsmaßnahme 3: Im Baugebiet 16 sind bei der Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten 

die vorhandenen Bäume zu erhalten. Damit sollen im Rahmen der Bauanträge 

die Einfahrten so gelegt werden, dass der Schutz der prägnanten Baumreihe garantiert 

wird. 

Minderungsmaßnahme 4: Auf den Grünflächen der Privatgärten sind nur teilversiegelte 

Stellplätze und Zufahrten zulässig. Damit sollen vermeidbare Vollversiegelungen ausgeschlossen 

werden und der Charakter als Grünfläche gewahrt bleiben. 

• Ausgleichsmaßnahmen 

Die im Folgenden beschriebenen Ausgleichsmaßnahmen dienen gleichzeitig dem Schutz 

bzw. Ausgleich von Beeinträchtigungen mehrerer Schutzgüter. Beispielweise können dauerhaft 

bepflanzte Gehölzflächen dem Ausgleich für Versiegelungen dienen und gleichzeitig 

Ausgleichsfunktionen für Eingriff in Gehölzbiotope oder für Eingriffe in das Landschaftsbild 

übernehmen. 

Die Ausgleichsmaßnahmen 1 bis 6 und 8 bis 12 dienen alle dem Ausgleich für die zusätzliche 

Versiegelung. Weiterhin dienen sie dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope, 

dem Verlust von Gartenbrachen und bewachsenen Ruinen sowie anteilig auch dem Verlust 

der Offenbiotope, da diese nicht gleichartig wiederhergestellt werden können. Insgesamt 

werden mit diesen Maßnahmen ca. 10.525 m² Gehölzfläche und 13.900 m² extensive 

Wiesenflächen neu angelegt. 

Das im Untersuchungsraum angetroffene Laubgebüsch besteht weitgehend aus Holunder. 

Es ist daher wie die großflächigen Pappelpflanzungen als relativ artenarm einzustufen. Die 

Aufwertung durch die Ausgleichsmaßnahmen 1 bis 6 und 8 bis 11 wird damit begründet, 


49


das mit der Neupflanzung von artenreichen standortheimischen Laubgehölzen der Bestand 

durch höherwertige Gehölze ersetzt wird. Insbesondere mit der Ortsrandbepflanzung 

wird sich die Artenvielfalt und der Biotopverbund zwischen den Niederungen und im 

Randbereich der offenen Feldlandschaft deutlich erhöhen. Insbesondere im Randbereich 

zur Feldlandschaft geht die Wirksamkeit dieser Maßnahme weit über den Geltungsbereich 

hinaus. Daher sind diese Flächen als hochwertiger Ausgleich anzusetzen. Die Neupflanzungen 

erfolgen weitgehend auf bisher intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen. Die 

mit der Pflanzung verbundene Umwandlung in eine extensive Nutzung ist insbesondere 

dem Ausgleich für Versiegelungen zuzuordnen, da Boden und Wasserhaushaltsfunktionen 

dauerhaft aufgewertet werden. Da mit diesen Pflanzungen neben der inneren Durchgrünung 

auch die Ortsrandeingrünung realisiert wird, dienen diese Maßnahmen auch der 

Aufwertung des Landschaftsbildes und übernehmen wichtige Ausgleichsfunktionen für das 

Kleinklima am Standort (Windschutz, Verschattung usw.). 

Ausgleichsmaßnahme 1 

Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 1 sind insgesamt 15 Obstbäume 

nach Pflanzliste F und 300 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine 

Standortfestsetzung. 


Auf der SPE Fläche im Randbereich zum Feuchtgebiet - SPE 2 sind insgesamt 200 Sträucher 

nach Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 12 Laubbäume nach 

Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 


Auf der Fläche - SPE 3 sind insgesamt 12 straßenbegleitende Laubbäume nach Pflanzliste 

A zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 800 Sträucher nach Pflanzliste B zu 

pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe 

Wiese anzulegen. Das vorhandene Weidengebüsch ist zu erhalten und zu pflegen. 


Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 4 sind folgende Pflanzungen 

durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² 

nach Pflanzliste D zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite 

baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D und insgesamt 15 Laubbäume 

nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen 

der Hecke zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite 

sind zulässig. 


Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 5 sind folgende Pflanzungen 

durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² 

nach Pflanzliste D zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite 

baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D und insgesamt 5 Laubbäume 

nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen 

der Hecke zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite 

sind zulässig. 


Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 6 ist auf der privaten Grünfläche 

eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D zu pflanzen. 




Die zur Eingrünung des Parkplatz – SPE 7 dienenden bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen 

sowie Wiesenflächen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Die Einordnung einer 

Fußwegeverbindung zwischen Scheunenviertel und Parkplatz von 2 m Breite ist zulässig. 

Die Maßnahme dient der Sicherung und dem Schutz einer bereits geleistete Ersatzpflanzung 

für den Parkplatz am Kleinbahnhof 


Auf der neu anzulegenden öffentlichen Grünfläche ÖG 2 sind insgesamt 10 Laubbäume 

nach Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden 

Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte 

Flächen entsprechend Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. 


Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 3 – SPE 8 sind insgesamt 3600 Sträucher nach 

Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 40 Laubbäume nach Pflanzliste A 

zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit 

artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen entsprechend 

Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. Für die Entwicklungsphase sind insgesamt 5 Raubvogelansitze 

aus Holz vorzusehen. 


Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 – SPE 9 sind insgesamt 1800 Sträucher nach 

Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 20 Laubbäume nach Pflanzliste A 

zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit 

artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen entsprechend 

Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. Für die Entwicklungsphase sind insgesamt 3 Raubvogelansitze 

aus Holz vorzusehen. 


Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 10 sind 1950 Sträucher nach 

Pflanzliste B zu pflanzen. Seitlich ist ein 1 m breiter Staudensaum freizuhalten. Für die 

Entwicklungsphase sind insgesamt 5 Raubvogelansitze aus Holz vorzusehen. 


Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage - PGP sind insgesamt 

5 Laubbäume nach Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die 

verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. 

Befestigte Flächen entsprechend Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. 

Die Ausgleichsmaßnahmen 13 bis 15 dienen dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope, 

dem Ersatz für die zu fällenden Bäume sowie anteilig auch dem Verlust der Offenbiotope, da 

diese nicht gleichartig wiederhergestellt werden können. Mit der Pflanzung von standortheimischen 

Laubbäumen wird eine innere Durchgrünung erreicht und damit auch das Landschafts- 

und Ortsbild aufgewertet. Weiterhin übernehmen diese Baumpflanzungen wichtige Ausgleichsfunktionen 

für das Kleinklima am Standort (Staub- und Schadstoffbindung, Verschattung usw.). 


Auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – im Allgemeinen 

Wohngebiet zwischen Fredersdorfer Chaussee und Strausberger Straße sind insgesamt 

50 Laubbäumen nach Pflanzliste E zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 


51



Auf den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – 

nördlich der Strausberger Straße sind insgesamt 10 Laubbäumen nach Pflanzliste E zu 

pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 


Auf den Flächen für Stellplatzanlagen im Baugebiet 15 sind insgesamt 20 Bäume nach 

Pflanzliste E zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. 


Eine wichtige Ausgleichsmaßnahme ist der Rückbau der verfallenen Gebäude und Stallanlagen 

sowie der dort vorhandenen versiegelten Lager und Verkehrsflächen. Die vorhandenen 

Hochbauten werden vollständig abgetragen und entsorgt. Ebenso werden alle befestigten 

Flächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen zurückgebaut und 

ebenfalls entsorgt. Nach dem Abtrag der antropogen genutzten Schichten werden auf den 

zukünftig als Gartenbereich genutzten Flächen bodenverbessernde Maßnahmen durchgeführt 

(Auflockerung und Aufbringen von Oberboden als Vorbereitung für Pflanzmaßnahmen). 


Eine wichtige Ausgleichsmaßnahme ist der Rückbau des Lagerbaracke am Ortseingang 

Fredersdorfer Chaussee. Der Hochbau wird vollständig abgetragen und entsorgt. Ebenso 

werden alle befestigten Flächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen zurückgebaut 

und ebenfalls entsorgt. 

Da sich diese positiv zu bewertende Entsiegelungsmaßnahme (Ausgleichsmaßnahmen 16 

und 17) aufgrund der geplanten Neuversiegelung jedoch nicht positiv auf die Versiegelungsbilanz 

bezogen auf das Gesamtgebiet auswirkt, besteht die Wertigkeit der Ausgleichsmaßnahme 

insbesondere in der Aufwertung des Landschafts- und Ortsbildes insbesondere 

im Orteingangsbereich und im Randbereich zu den denkmalgeschützten 

Scheunen. 


Eine weitere Maßnahme ist die Neuanlage von Gärten. Zumeist auf den nicht mehr benötigten 

Flächen der Stallanlagen, auf Flächen die bisher als Intensivacker und Intensivgrasland 

genutzt wurden sowie auf ruderalen Offenbiotopen werden Gärten neu angelegt. 

Insgesamt betrachtet stellen die Gärten gegenüber den Stallanlagen sowie den intensiv 

landwirtschaftlich genutzten Flächen eine Aufwertung dar. Mit den entsprechend angeordneten 

Baufeldern im Wohngebiet entstehen in den Innenbereichen große zusammenhängende 

Gartenflächen, die mit gärtnerischer Nutzung und Bepflanzung ein Habitat für Fauna 

und Flora von Gartensiedlungen bieten. Mit der festgesetzten GRZ wird außerdem ein 

hoher Anteil an nichtversiegelten Flächen gesichert, der sich positiv auf die Boden-und 

Wasserhaushaltsfunktionen auswirkt. Kleinklimatisch ist die großzügig durchgrünte Siedlung 

deutlich günstiger als die ehemaligen Stallanlagen mit den großen Gebäuden und zusammenhängenden 

versiegelten Flächen zu bewerten, so dass auch für dieses Schutzgut 

eine Aufwertung vorliegt. Obwohl für die nichtüberbaubaren Flächen und Privatgärten keine 

gesonderten Festsetzungen getroffen werden, besitzen dieses aus den o.g. Gründen 

eine wichtige Ausgleichfunktion im Untersuchungsgebiet. 




Auf der Fläche - SPE 11 sind insgesamt 34 Laubbäume nach Pflanzliste G zu pflanzen. Es 

besteht keine Standortfestsetzung. Die Neupflanzungen sind vor Verbiss zu schützen. Die 

verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen. 

Die Ausgleichsmaßnahme 19 dient dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope bzw. 

dem Ersatz für die zu fällenden Bäume. Diese als Feldgehölzgruppe/Baumreihe angelegte 

Baumpflanzung weist in ihrer ökologischen Wirksamkeit in der freien Feldflur direkt angrenzend 

an das Landschaftsschutzgebiet und ohne begrenzende Gebäude eine deutlich 

höhere Wertigkeit auf als der zu fällende Bestand. Das Landschaftsbild wird deutlich aufgewertet. 

Weiterhin übernehmen diese Baumpflanzungen wichtige Ausgleichsfunktionen 

für das Kleinklima. 


Auf der Fläche - SPE 12 - werden die mit dem Bauantrag zur Gärtnerei geforderten Ausgleichs- 

und Ersatzpflanzungen gesichert. 

Pflanzlisten und Hinweise für die Realisierung 

Auf alle Festsetzungen sind nur folgende Arten und Qualitäten von Bäumen und Sträuchern 

anrechenbar: 

- Pflanzbereich A (Gestaltungsbäume- Ortrandeingrünungen) 

Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm; 

Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn), Betula 

pendula (Sand-Birke), Carpinus betulus (Gemeine Hainbuche), Fagus sylvatica (Rot-Buche), Frangula 

alnus (Faulbaum), Fraxinus excelsior (Gemeine Esche), Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur 

(Stiel-Eiche), Salix caprea (Sal-Weide), Sorbus aucuparia (Ebersesche), Sorbus torminalis (Elsbeere), 

Tilia cordata (Winter-Linde), Ulmus glabra (Berg-Ulme), Ulmus laevis (Flatter-Ulme), Ulmus minor (Feld- 

Ulme), Ulmus x hollandica (Bastardulme), 

- Pflanzbereich B (Bäume und Sträucher – Ortsrandeingrünungen) 

3jährig verpflanzte Sämlinge oder Heisterf 

Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Betula pendula (Sand-Birke), Cornus mas 

(Kornel-Kirsche), Cornus sanguinea (Roter Hartriegel), Corylus avellana (Haselnuß), Euonymus europaeus 

(Pfaffenhütchen), Ligustrum vulgare (Liguster), Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche), 

Rhamnus cartharticus (Kreuzdorn), Rhamnus frangula (Faulbaum), Ribes nigrum (Schwarze Johannisbeere), 

Rosa canina (Hunds-Rose), Rosa corymbifera (Heckenrose), Rosa rubiginosa (Wein-Rose), Rosa 

tomentella (Flaum-Rose), Rubus fruticosus (Brombeere), Rubus idaeus (Himbeere), Salix caprea 

(Sal-Weide), Salix purpurea (Purpur-Weide), Salix repens (Kriech-Weide), Sorbus aucuparia (Ebersesche), 

Viburnum opulus (Gemeiner Schneeball) 

- Pflanzbereich C (Bäume - Heckenpflanzungen) 

Bäume - Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm, 

Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn), Betula 

pendula (Weiß-Birke), Carpinus betulus (Gemeine Hainbuche), Fagus sylvatica (Rot-Buche), Fraxinus 

excelsior (Gemeine Esche), Juglans regia (Walnuß), Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur 

(Stiel-Eiche), Sorbus torminalis (Elsbeere), Tilia cordata (Winter-Linde), Ulmus glabra (Berg-Ulme), Ulmus 

laevis (Flatter-Ulme), Ulmus minor (Feld-Ulme), Ulmus x hollandica (Bastardulme) 

- Pflanzbereich D (Sträucher - Heckenpflanzungen) 

Heister oder Strauch, Höhe 100- 125 cm, 

Acer campestre (Feld-Ahorn), Cornus sanguinea (Roter Hartriegel), Corylus avellaria (Haselnuß), Crataegus 

monogyna (Eingriffeliger Weißdorn), Euonymus europaea (Gemeiner Spindelstrauch), Rhamnus 

cartharticus (Kreuzdorn), Rosa canina agg. (Hunds-Rose), Rosa corymbifera (Heckenrose), Rosa rubiginosa 

(Wein-Rose), Rubus fruticosus (Brombeere), Prunus avium (Süß-Kirsche, Vogel-Kirsche), Prunus 

domestica (Pflaume), Rubus idaeus (Himbeere), Salix caprea (Sal-Weide), Sambucus nigra (Schwarzer 

Holunder), Sorbus aucuparia (Ebersesche), Viburnum opulus (Gewöhnlicher Schneeball), 


53


- Pflanzbereich E (Bäume auf Verkehrsflächen) 

Hochstämme, Stammumfang 14 bis 16 cm, 

Acer campestre „Elsrijk“ (Feld-Ahorn), Acer platanoides „Columnare“, „Emerald Queen“, „Faassen`s 

Black“, „Olmstedt“ (Spitz-Ahorn), Betula pendula (Sand-Birke), Crataegus laevigata „Paul`s Scarlet“ 

(Rotdorn), Fagus sylvatica (Rotbuche), Quercus robur (Steil-Eiche), Sorbus aucuparia (Eberesche) Tilia 

cordata (Winter-Linde), 

- Pflanzbereich F (Obstgehölze) 

Bäume - Hochstämme, Stammumfang ab 7 cm, 

Malus domestica (Kultur-Apfel), Prunus avium-kultivare (Süß-Kirsche), Prunus domestica (Kultur- 

Pflaume), Prunus cerasus (Sauer-kirsche), Pyrus communis (Kultur-Birne), Juglans regia (Walnuß), 

- Pflanzbereich G (Bäume - Niederungsrand) 

Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm, 

Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur (Stiel-Eiche), Salix alba (Silber-Weide), Salix caprea 

(Sal-Weide), Sorbus aucuparia (Eberesche), 

Die Pflanzungen sind entsprechend DIN 18916 durchzuführen. Eine Herbstpflanzung (Oktober 

– November) ist einer Frühjahrspflanzung (April – Mai ) vorzuziehen. Die nach DIN 

18916 erforderliche Fertigstellungspflege ist durchzuführen. Ebenso sollte die erfolgreiche 

Fertigstellung mittels einer Entwicklungspflege über drei Vegetationsperioden nach DIN 

18919 durchgeführt werden. Die Pflegemaßnahmen sind zu kontrollieren. Der Vegetationsbestand 

insbesondere der Baumbestand ist möglichst weitgehend zu erhalten. Im Rahmen 

der Bautätigkeit sind die einschlägigen Baumschutzvorschriften (DIN 18920, RAS-LG 

4) zu beachten. Vor der Realisierung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind jedoch 

umfangreiche Bodenordnungen erforderlich, insbesondere zwischen der Stadt Altlandsberg 

und dem Investor für das Wohngebiet sind hierzu Absprachen verbindlich zu regeln. 

Mit der Festsetzung von ausgewählten Bäumen und Sträuchern sowie deren Pflanzqualität 

entsprechend dem Erlass des MLUR zur Sicherung der gebietsheimischen Herkünfte bei 

der Pflanzung von Gehölzen in der Landschaft vom 26.08.2004 soll ein ökologisch wirksamer 

Ausgleich erreicht werden. Aus gestalterischen Gründen wurden im Bereich von Straßenräumen 

auch andere Arten zugelassen. 

• Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen 

Mit der Zuordnung von Ausgleichsflächen und -maßnahmen im Bebauungsplan nach § 9 

Abs. 1a BauGB soll der Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich verbindlich geregelt 

werden. Hierfür sind im Grünordnungsplan entsprechend der im Land Brandenburg 

üblichen verbal-argumentativen Betrachtung Vorschläge enthalten. 

7.2.4 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 

Das Scheunenviertel Altlandsberg wurde im Rahmen des Flächennutzungsplanes als ein 

wichtiger Wohnbauschwerpunkt in der Stadt Altlandsberg dargestellt. Anknüpfend an den 

historischen Scheunenbestand und die hier vorhandenen ehemaligen Stallanlagen soll 

dieser Standort als zentrumsnaher Wohnschwerpunkt umgenutzt und entwickelt werden. 

Dabei werden die nicht mehr benötigten, großflächig versiegelten Stallanlagen in Flächen 

zur Wohnnutzung umgewidmet. Dies entspricht dem sparsamen und schonenden Umgang 

mit Boden im Sinne § 1a BauGB, der insbesondere eine Wiedernutzbarmachung von Flächen 

fordert. Im Flächennutzungsplan wurden verschiedene alternative Varianten für 

Wohnbaustandorte untersucht und entsprechend ausgewiesen. 

Auf der Ebene der Bebauungsplanung wurden im Vorfeld verschiedene Standortvarianten 

untersucht und in den Gremien der Stadt Altlandsberg diskutiert. Beispielsweise liegen für 



die Umnutzung der ehemaligen Stallanlagen verschiedene Gestaltungsvarianten vor, die 

auch eine unterschiedliche dichte Bebauung vorsehen. Auf Grund der Nähe zu den historischen 

Scheunen wurde bewusst auf eine dicht strukturierte Bebauung verzichtet, um 

somit auch einen locker gestalteten Übergang in die freie Feldlandschaft zu ermöglichen 

(Vermeidungsmaßnahme 1). 

Weiterhin wurde für die Einordnung des Verbrauchermarktes verschiedene Varianten untersucht. 

Die zuerst geplante Einordnung des Marktes an der Verbindungsspange zwischen 

Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer Weg wurde zugunsten des erlebbaren 

Freiraumes und wegen Bedenken der Denkmalbehörden nicht weiter verfolgt. Daher wurde 

der Markt nunmehr in der verlängerten Scheunenreihe am Bollensdorfer Weg eingeordnet. 

(Vermeidungsmaßnahme 2) 

Auch für die Höhenstaffelung der Gebäude wurden verschiedne Varianten untersucht. Um 

den Übergang in die Feldlandschaft mit der geplanten Ortsrandeingrünung verträglich zu 

gestalten, wurden die Höhen der Wohnbebauung räumlich gestaffelt, so dass im Übergangsbereich 

zur Landschaft nur eine eingeschossige Bebauung zulässig ist. (Vermeidungsmaßnahme 

3) 

Eine weitere Optimierung der Planung fand im Bereich Bollensdorfer Weg statt. Die hier 

geplante ergänzende Wohnbebauung soll nicht wie im nördlichen Teil des Bollensdorfer 

Weges in der alten historischen Bauflucht errichtet werden. Sie wurde so weit in Richtung 

Osten verschoben, dass die Bebauung außerhalb der Kronenbereiche der Baumreihe am 

Bollensdorfer Weg eingeordnet wird. Damit kann diese für das Ortsbild wichtige Baumreihe 

erhalten bleiben. Als wichtige Vermeidungsmaßnahme wurde festgesetzt, dass die Zufahrten 

zu diesen Wohngrundstücken so zu gestalten sind, dass der vorhandene Baumbestand 

erhalten werden kann. (Vermeidungsmaßnahme 4) 

Die geplante Bebauung im Bereich der historischen Scheunen wurde in Absprache mit 

den Denkmalschutzbehörden ebenfalls in Varianten untersucht. Dabei wurde bewusst 

darauf verzichtet, alle historisch belegbaren Scheunen wiederherzustellen. Damit bleibt 

der prägnante und für das Scheunenviertel typische Blick vom Straßenraum in die offene 

Landschaft punktuell erhalten. (Vermeidungsmaßnahme 5) 

Ein weitere wichtiger Gegenstand der Optimierung war die Untersuchung der rückwärtigen 

Erschließung der Scheunen. Im Ergebnis dieser Untersuchungen wurden zusätzliche Erschließungswege 

minimiert. Nur im Bereich nördlich der Strausberger Straße ist sie unverzichtbar. 

Westlich des Bollensdorfer Weges wurde auf eine zusätzliche rückwärtige Erschließungen 

verzichtet. Damit muss in den rückwärtigen Grünbereich, der einen Puffer 

zum angrenzenden Landschafts-, Natur- und FFH - Schutzgebiet bildet, nicht eingegriffen 

werden. (Vermeidungsmaßnahme 6) 

Insgesamt betrachtet, können Eingriffe in die sensiblen Niederungsbereiche durch Baumaßnahmen 

verhindert werden. 

7.3 Zusätzlichen Angaben 

7.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung und Hinweise auf Schwierigkeiten 

bei der Zusammenstellung der Angaben 

Für die vorliegende Planänderung und die damit erforderliche Umweltprüfung wurden keine 

besonderen technischen Verfahren angewendet. Das Verfahren zur Erarbeitung des 

Umweltberichtes richtet sich nach den allgemeinen Anforderungen des BauGB. 


55


Gesonderte Untersuchungen zum Umweltbericht sind nicht erforderlich. Im Rahmen einer 

ersten Behördenbeteiligung wurden hierzu auch keine Forderungen erhoben. 

Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben gab es insofern, dass keine konkreten 

Unterlagen zur den Bodenaufschüttungen im Bereich der Stallanlagen vorliegen. 

Insofern wurde davon ausgegangen, dass hier großflächige Vorbelastungen durch Aufschüttungen 

vorhanden sind. Für bestimmte Einwirkungen liegen nur Wirkungsabschätzungen 

vor. So können beispielweise mögliche Auswirkungen im Bereich kleinklimatischer 

Funktionen oder die vom Bebauungsplangebiet ausgehenden Lärmbelastungen durchaus 

als potenzielle Beeinträchtigung erfasst werden, ohne diese jedoch genau zu beziffern, da 

Detailuntersuchungen fehlen. Der Aufwand für derartige Spezialgutachten ist im Verhältnis 

zu den dabei speziell für das geplante Bebauungsplangebiet zu gewinnenden Ergebnissen 

unverhältnismäßig hoch, so dass derartige grundsätzliche Fragestellungen aus dem ökologischen 

Bereich nicht an dieses konkrete Planvorhaben gebunden werden soll. Andererseits 

liegen eine ganze Reihe wichtiger umweltbezogener und für das Vorhaben relevanter 

Informationen vor, die es erlauben eine Einschätzung der zu erwartenden Umweltfolgen 

vorzunehmen. 

7.3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 

der Durchführung des Bebauungsplanes auf die Umwelt 

Erhebliche Auswirkungen der Planung sind die erforderliche Rücknahme der beschriebenen 

Offen- und Gehölzbiotope, die weitere Vollversiegelung des Bodens durch Gebäude, 

Nebenanlagen und Strassen sowie die Veränderung des gewachsenen Landschaftsbildes. 

Hinzu kommen die zu erwartenden Verkehrsbelastungen. Die zu erwartenden Auswirkungen 

bzw. die vorgesehenen Maßnahmen zum Schutz, zum Ausgleich und Ersatz sollen, 

wie folgt beschrieben, begleitet und überwacht werden. 

Tabelle 7: Monitoring 

Auswirkungen / Festsetzung Maßnahme Verantwortlich 

- Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen 

sowie Neuanlage von extensiven 

Wiesenflächen auf öffentlichen Grünflächen, 

zur Ortsrandeingrünung sowie 

im öffentlichen Straßenraum 

- Festsetzung von Schutz- Pflege und 

Entwicklungsmaßnahmen 

- Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen 

auf privaten Grünflächen / Privatgärten 

lt Planzeichnung, 

- Voll- und Teilversiegelung durch die 

geplante Bebauung und zulässige 

Nebenanlagen 

- Schutzmaßnahmen zum Erhalt der 

Baumreihe im Bollensdorfer Weg 

- Kontrolle der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege 

durch jährliche Vorortbegehung 

- Kontrolle der Einhaltung und Wirksamkeit der 

festgesetzten Maßnahmen durch jährliche Vorortbegehung 

- Kontrolle der Einordnung dieser Maßnahmen im 

Rahmen der erforderlichen Bauanträge, 

- Überprüfung der festgesetzten GRZ in den Baugebieten 

und zulässigen Überbauung der Gartenflächen 

im Rahmen der erforderlichen Bauanträge, 

- Überprüfung des Baumschutzes und der Lage der 

Zufahrten im Rahmen der erforderlichen Bauanträge, 

- Verkehrsbelastungen - Befragung der Anwohner und Gewerbetreibenden 

nach gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch 

Lärm, Luftschadstoffimmissionen im Rahmen der 

Gremienarbeit (Ausschüsse, Stadtverordnetenversammlung), 

ggf. Untersetzung durch Fachgutachten 

- Verwaltung 

Stadt Altlandsberg 

- Verwaltung S 

tadt Altlandsberg 

- Bauordnungsamt 

MOL 


MOL 


MOL 

- Verwaltung 

Stadt Altlandsberg 



7.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung 

• Bestand 

Der Bebauungsplan grenzt westlich an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss 

vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten 

FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438). Im nördlichen Bereich 

befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und 

seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Im Bearbeitungsgebiet 

sind Flächen oder Objekte vorhanden, die dem Schutz gemäß BbgNatSchG unterliegen. 

Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals 

Altstadt Altlandsberg. Das historische Scheunenviertel ist mit seinem bestehenden Ensemble 

seit Juni 2005 als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg 

eingetragen. Trinkwasser- oder andere Schutzzonen zum Schutz von Oberflächen- oder 

Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. 

In seinem Bestand sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte 

Tieflehme und in den Niederungsbereichen nährstoffreiche, stauwasserbeeinflusste 

Tieflehme oder mäßig bis kräftig nährstoffhaltige, grundwasserbeherrschte Torfe 

vorhanden (s. LP Karte 5). Im Bereich der Niederungen ist je nach Boden ein Grundwasserflurabstand 

von 0 bis 0,5 m oder 0 bis 2 m zu erwarten. Der vorhandene Moorboden 

(Torfe) ist ein verdichtungs- und entwässerungsempfindlich. Der natürliche Boden ist im 

Bereich der vorhandenen Bebauung (großflächigen Versiegelungen) und durch o.g. die 

Geländeaufschüttungen großflächig gestört. Altlasten- oder Altlastverdachtsflächen sind 

für den Standort ebenfalls nicht bekannt. Im Untersuchungsgebiet sind angrenzend Oberflächengewässer 

vorhanden, teilweise sind diese verrohrt. 

Die offenen Feuchtniederungen sind als kaltluftbildende Bereiche für das Kleinklima von 

Bedeutung, sie stellen jedoch gleichzeitig Bereiche mit erhöhter Inversionsgefährdung und 

Nebelbildung dar. Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Oberflächengewässer sind 

als temperaturausgleichende Bereiche von Bedeutung. Aufgrund seiner starken Überbauung 

und fehlender Durchgrünung ist das Gebiet der ehemaligen Stallanlagen in seiner klimaökologischen 

und lufthygienischen Funktionstüchtigkeit stark beeinträchtigt. Die z.T. 

überregional bedeutsamen Straßen beeinträchtigen den Standort aufgrund ihrer Emissionen 

deutlich. 

Die Weidengebüsche nasser Standorte und die Friedhofsbrache zählen zu den besonders 

wertvollen Biotopen im Untersuchungsraum Die vorhandenen Laub- und Feldgehölze mit 

heimischen Laubbaumarten sind ebenfalls als sehr hochwertig einzustufen. Als bemerkenswerter 

Baumbestand hervorzuheben sind eine Lindenallee, welche die Altstadt mit 

dem Scheunenviertel verbindet, die landschaftsprägende Allee aus Richtung Fredersdorf 

bis zum Scheunenviertel, die Baumreihe am Bollensdorfer Weg sowie der historische 

Baumbestand am ehemaligen Jüdischen Friedhof. Die vorhandenen ruderalen Biotope unterschiedlichster 

Ausprägung sind zumindest teilweise als relativ artenreiche und wertvolle 

Bestände einzustufen, die mit ihrer Flächengröße ein bedeutsames Element innerhalb des 

Standortes darstellen. Die vorhandenen Windschutzpflanzung weist einen mittleren Biotopwert 

auf. Dies wird wesentlich damit begründet, dass diese Bereiche einerseits wichtige 

Rückzugshabitate darstellen, andererseits sind sie von eine sehr geringen Artenvielfalt 

und von nichteinheimischen Hybridpappeln geprägt. Ebenfalls einen mittleren Wert weisen 

die anthropogen genutzten Offenbereiche wie Gärten aber auch Gartenbrachen und Abstandsgrün 

auf. Die geringste Wertigkeit ist den durch Versiegelung vorbelasteten Flächen 

sowie den anthropogen genutzten Flächen zuzuordnen. Es ergeben sich im Bestand ca. 

12.900 m² teilversiegelte und stark verdichte Bodenflächen und insgesamt ca. 63.940 m² 

vollversiegelte Bodenflächen. 


57


Ausgehend von den kartierten Biotoptypen und den angrenzenden Freiräumen ist das Untersuchungsgebiet 

Lebensraum und/oder Nahrungsbiotop von Kleinsäugern, Insekten und 

Vögeln. Aus dem Landschaftsplan Kap. 3.5.3 Fauna lässt sich ableiten, dass auf dem 

Standort der Stallanlagen keine besonders geschützten Tier- und Pflanzenarten nach Roten 

Listen Brandenburg zu erwarten sind, dass am Standort ein geringer Biotopwert und 

damit nur eine geringe Wertigkeit als faunistischer Lebensraum anzunehmen ist. 

Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum wird von folgenden Elementen bestimmt. 

Baulich – räumlich dominant ist das denkmalgeschützte historische Scheunenviertel mit 

seiner straßenbegleitenden Bebauung entlang der Ausfallstraßen. Die Blickbeziehungen 

auf die Stadtsilhouette Altlandsberg und das Scheunenviertel wird durch die z.T. verfallenen 

ehemaligen Stallanlagen negativ beeinträchtigt. Die umliegenden Niederungsbereiche 

sind ein für die Stadt Altlandsberg besonders prägendes und gliederndes Landschaftselement. 

Die höhergelegenen Flächen nördlich der Strausberger Straße sind von intensiver 

landwirtschaftlicher Nutzung geprägt. Das Landschaftsbild wird in diesem Bereich durch 

die großen Gewächshäuser des Gärtnereibetriebes negativ beeinträchtigt. Ein weiteres 

wichtiges Elemente sind die im Untersuchungsraum vorhandenen prägnanten Alleen und 

Baumreihen. er Untersuchungsraum spielt für die Erholung bisher nur eine untergeordnete 

Rolle. 

• Entwicklungsziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

- Rückbau aller baulichen Anlagen wie Ställe, Lager- und Nebengebäude, Straßen und 

Zufahrten, Lagerflächen sowie Anlagen zur Ver- und Entsorgung auf dem Grundstück 

der ehemaligen Stallanlagen und Nachnutzung als Wohnbaustandort mit einer möglichst 

lockeren und niedrigen Bebauung, 

- Bodenverbessernde Maßnahmen auf dauerhaft entsiegelten Flächen mit Bodenlockerung 

und Aufbringung einer Mutterbodenschicht zur Verbesserung der Boden- und 

Wasserhaushaltsfunktionen, 

- Entwicklung eines landschaftsgerechten Ortsrandes im Bereich nördlich des historischen 

Scheunenviertels 

- Aufbau eines Ortsrandes südlich des neuen Wohngebietes im Bereich der ehemaligen 

Stallanlagen, der als Biotopverbund vom Ökopool bis an den Bollensdorfer Weg reicht, 

- Großzügige Gliederung des gesamten Gebietes durch bepflanzte Freiräume und Ergänzung 

der inneren Bepflanzung im Scheunenviertel, 

- Schutz, Erhalt und Pflege der nördlich gelegenen geschützten Feuchtbiotope sowie der 

Grabensysteme einschließlich begleitender Freiräume, 

- Schutz, Erhalt und Pflege der vorhandenen Alleen und der vorhandenen Baumreihe 

am Bollensdorfer Weg 

- Erhalt des prägnanten Orts- und Landschaftsbildes, 

- Ergänzung des Fußwegenetzes und damit Aufwertung der Erholungsfunktionen im direkten 

Umfeld der historischen Altstadt und des historischen Scheunenviertels, 

- Schutz, Erhalt und Pflege des jüdischen Friedhofes mit seinem Baumbestand 

• Prognose Nichtdurchführung 

Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der baulich Zustand des historischen 

Scheunenviertels weiter verschlechtern, die Reste der Stallanlagen würden brach liegen 

und einen besonderen städtebaulichen Missstand darstellen. Stellt man die derzeitige Bebauung 

und Freiflächenstruktur der geplanten gegenüber, ist festzustellen, dass bei Nichtdurchführung 

der Planung eine höheren ökologische Wertigkeit des Gebietes verbleibt. 

Die bereits vorhandenen Belastungen aus dem PKW - Verkehr in der Fredersdorfer 



Chaussee und der Strausberger Straße werden auch bei Nichtdurchführung der Planung 

deutlich steigen. Die touristische Erlebbarkeit im Nahbereich der Altstadt für Besucher und 

Erholungssuchende wird sich nicht weiter verbessern. 

• Beeinträchtigungen 

Der Bereich um den Kleinbahnhof bleibt relativ unverändert. Im ausgewiesenen Mischgebiet 

im Bereich der historischen Scheunen in der Strausberger Straße werden sich die 

Bauflächen vergrößern, da auch rückwärtige Nutzungen und Erweiterungen zulässig sein 

sollen. Damit werden die rückwärtig zumeist vorhandenen Gartenbrachen sowie ruderalen 

Offenfluren zurückgedrängt und durch Bauflächen und Gartennutzungen ersetzt. Teilweise 

werden auch landwirtschaftlich genutzte Bereich nördlich der Strausberger Straße in die 

genannten Nutzungen umgewandelt. Dadurch gehen die spontan direkt an den Scheunen 

angesiedelten Holundergebüsche verloren. 

In die Niederungsbereiche wird jedoch nicht eingegriffen. Südlich der Strausberger Straße 

werden sich die Bauflächen ebenfalls erweitern. Da den Scheunen auch hier Grundstücksflächen 

zugeordnet werden, entstehen zusätzliche Gartenflächen. Daher muss auch der 

vorhandene teilweise schon überalterte Pappelbestand entfernt und durch eine versetzt 

angeordnete Neubepflanzung ersetzt werden. 

Im nördlichen Bereich des Bollensdorfer Weges sowie auf der westlichen Straßenseite 

und der Fredersdorfer Chaussee ist ebenfalls die Erweiterung von Bau- und Gartenflächen 

vorgesehen. Dadurch werden die hier vorhandenen ruderalen Offenbiotope zurückgedrängt 

und durch Gärten ersetzt. In dem Dreieck zwischen Bollensdorfer Weg und Fredersdorfer 

Chaussee entsteht eine ländlich geprägte Grünfläche, welche die dort vorhandenen 

ruderalen Offenbereiche ersetzt. 

Auf der östlichen Seite des Bollensdorfer Weges entstehen die auf der Grundlage des genehmigten 

FNP neu eingeordneten Bauflächen für einen Verbrauchermarkt und Wohnbebauung. 

Dadurch wird der vorhandene Intensivacker in Bauland, Gärten und Ortsrandbepflanzungen 

(Öffentlichen Grünflächen) umgewandelt. 

Mit der völligen Neugestaltung im Bereich der ehemaligen Stallanlagen werden die hier 

vorhandenen Landwirtschaftsflächen, Gehölzbestände und brachliegenden Offenfluren 

durch ein gestaltetes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Straßen und Gärten ersetzt. Zur 

Abgrenzung zum historischen Scheunenviertel wurden gliedernde Gehölzstreifen, im 

Randbereich zur Feldlandschaft eine großzügige Ortsrandbepflanzungen vorgesehen. 

Insgesamt betrachtet verschlechtert sich die Beeinträchtigung von Bodenfunktionen durch 

Voll- und Teilversiegelung wie folgt. Der Anteil an Vollversiegelung wird deutlich steigen 

und der Anteil an Teilversiegelungen wird zurückgehen. Es wurde ein Kompensationserfordernis 

von 7.616 m² für zusätzliche Versiegelung ermittelt. 

Mit der beschriebenen Überplanung des Gebietes und zusätzlichen Versiegelung gehen 

folgende Biotope verloren: Verlust Offenbiotope (57.064 m²): 05151/05152 Intensivgrasland, 

05153 aufgelassenes Intensivgrasland, 10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren, 

09130 Intensivacker, Verlust Gehölzbiotope (9.962 m²): 07102 Laubgebüsche frischer 

Standorte, 07110 Feldgehölze, 071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend 

nichteinheimische Gehölze, Verlust von sonstigen bedeutsamen Biotopen 

(6.041 m²): 10113 Gartenbrache, 12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden. Die 

Biotope werden in Bauflächen und Gärten, in öffentlichen und private Grünanlagen sowie 

in SPE - Flächen umgewandelt. 

Alle anderen Biotope bleiben entweder erhalten oder gehen in anderen Nutzungen auf. 

Beispielsweise wurden die Biotope Graben, Staudenfluren sowie die geschützten Weidengebüsche 

in Flächen für SPE - Maßnahmen integriert und damit gesichert. 


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Die Alleen bleiben im Bestand erhalten bzw. der Eingriff wurde als Einzelbaum erfasst. 

Insgesamt müssen 12 Einzelbäume und von 44 Bäume innerhalb von Gehölzbiotopen gefällt 

werden. Die anthropogen geprägten Biotope, wie die Scheunenbebauung oder Straßen- 

und Wege sowie Ruinen bleiben als solche erhalten oder werden in andere anthropogen 

geprägte Biotope umgewandelt, beispielsweise Stallanlagen in Wohnbebauung. 

• Vermeidungs-(V), Minderungs-(M) und Ausgleichsmaßnahmen (A) 

(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung im Bereich Stallanlagen, 

(V 2) Veränderte Anordnung des Verbrauchermarktes zugunsten des erlebbaren Freiraumes 

zwischen Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer Weg 

(V 3) Höhenstaffelung, im Übergangsbereich zur Landschaft nur eine eingeschossige Bebauung 

zulässig 

(V 4) Verschiebung der geplanten Wohnbebauung am Bollensdorfer Weg, Erhalt vorhandener 

Baumbestand 

(V 5) nicht alle historisch belegbaren Scheunen werden wieder errichtet 

(V 6) Optimierung und damit Verringerung der rückwärtigen Erschließung der Scheunen 

(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ sowie Fuß- 

und Radwege auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Friedhof sind 

als geschotterte und/oder sandgeschlämmte Wege auszuführen, vollversiegelte Wege 

sind unzulässig. Auf den SPE - Flächen ist die Versickerung von Niederschlagswasser zulässig. 

(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich zum Feuchtgebiet - SPE 2 ist von einer intensiven 

landwirtschaftlichen Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von Schadstoffeintrag in das 

nördlich angrenzende Gewässer ist das Aufbringen von Dünger unzulässig. 

(M 3) Im Baugebiet 16 sind bei der Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten die vorhandenen 

Bäume zu erhalten. 

(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten sind nur teilversiegelte Stellplätze und Zufahrten 

zulässig. 

(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von 10.525 m² Gehölzpflanzungen mit standortheimischen 

Bäumen und Sträuchern sowie von 13.900 m² extensiven Wiesen, daraus resultiert eine 

dauerhafte extensive Bodennutzung, 

(A 7) Schutz und Pflege der bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen sowie Wiesenflächen 

(realisierte Ersatzmaßnahme für Parkplatz am Bahnhof) 

(A 1–15) Pflanzung von insgesamt 128 standortheimischen Laubbäumen mit einer Ausgleichswirkung 

von etwa 30 m² / je Baum, 

(A 13–15,19) Pflanzung von insgesamt 100 standortheimischen Laubbäume als Ersatzpflanzung 

für den Verlust von Einzelbäumen 

(A 16 und 17) Rückbau der verfallenen Stallanlagen / Lagerbaracke, der versiegelten Lager 

und Verkehrsflächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen 

(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten Flächen von insgesamt 37.103 m², Einbringen 

von humushaltigen Oberdeckschichten zur Erhöhung der Pufferkapazität des Bodens, 

gärtnerische Nutzung und Pflanzung von Bäumen und Sträuchern, 

(A 20) Schutz und Pflege der Strauchpflanzungen (Ausgleichs- u. Ersatzmaßnahme für 

Gärtnerei) 

• zusammenfassende Gesamteinschätzung 

Zusammenfassend lässt sich einschätzen, dass mit den vorgesehenen Vermeidungs-, 

Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen die Eingriffe innerhalb des Untersuchungsraumes 

vollständig kompensiert werden können. 



8. Weitere Auswirkungen und zu berücksichtigende Belange 

• Auswirkungen auf Wasserschutzgebiete 

Trinkwasserschutzzonen oder andere Schutzzonen zum Schutz von Oberflächen oder 

Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. 

• Auswirkungen auf vorhandene Gewässer 

Das Plangebiet grenzt im westlichen Teilbereich direkt an vorhandene Gräben II. Ordnung. 

Entsprechend § 87 Abs. 1 BbgWG wird darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder wesentliche 

Veränderung von Anlagen an Gewässern der Genehmigung der unteren Wasserbehörde 

bedarf. Anlagen an Gewässern II. Ordnung sind Anlagen, die sich in einem 

Abstand bis zu fünf Metern von der Uferlinie landeinwärts befinden. Hierzu zählen auch 

Bepflanzungen. Dieser Hinweis wurde nachrichtlich auf dem Bebauungsplan vermerkt. 

Benutzungen von Gewässern (z.B. Entnahme von Grund- bzw. Oberflächenwasser, Einleiten 

von Regenwasser über Versickerungsanlagen in das Grundwasser) bedürfen gemäß 

§§ 2 und 3 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) einer wasserrechtlichen Erlaubnis. 

In Erfüllung der Forderungen des § 54 (3) und (4) Brandenburgischen Wassergesetz 

(BbgWG) sind die Planungen auf die Zielstellungen auszurichten, das gesamte Niederschlagswasser 

zu versickern. 

• Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen 

Es sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Die naturschutzfachlichen 

Belange werden im Grünordnungsplan untersucht. 

• Kampfmittelbelastung 

Der Zentraldienst der Polizei Kampfmittelbeseitigungsdienst wurde fühzeitig als TÖB beteiligt. 

Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des o.g. Vorhabens nicht bekannt. 

Eine gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich. Dies 

wurde nachrichtlich auf dem Bebauungsplan vermerkt. 

• Brandschutzbelange 

Bei der Ausführungsplanung ist die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf 

Grundstücken - Fassung Juli 1998 / April und November 2002 erschienen im Amtsblatt für 

Brandenburg zu berücksichtigen. Entsprechend den Regeln des DVGW Arbeitsblatt W 

405 ist ein Löschwasserbedarf von 96 m³ /h für einen Zeitraum von 2 Stunden anzusetzen. 

• Schutzstatus LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes u. s. Zuflüsse" 

Die Einbeziehung des Flurstückes 787 in das Plangebiet steht nicht im Widerspruch mit 

dem Schutzstatus als Landschaftsschutzgebiet „Niederungssystem des Neuenhagener 

Mühlenfließes und seiner Zuflüsse". Die Plandarstellung ist mit dem Schutzgebietsanliegen 

vereinbar. Eine hierüber hinaus gehende Vereinbarkeitserklärung zum Plangebiet ist 

entsprechend Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde nicht erforderlich. 

• Sonstige Auswirkungen 

Weitere Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 


61


9. Abwägung naturschutzrechtlicher Belange 

Soweit den Belangen des Naturschutzes nach der Abwägung nicht Rechnung getragen 

werden kann, ist dies auf der Grundlage des Gemeinsamen Erlasses „Bauleitplanung und 

Landschaftsplanung“ des MUNR und des MSWV vom 29.04.1997 auch in der Begründung 

zum Bebauungsplan darzustellen. Hierzu werden die naturschutzfachlichen Stellungnahmen 

und die dazugehörigen Abwägungsentscheidungen nach der TÖB – Beteiligung entsprechend 

zusammengestellt. 

10. Verfahren 

• Aufstellungsbeschluss: 24.03.2005 

• Anfrage nach den Zielen der Raumordnung: 30.03.2005 

• frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB: 15.06.2005 

• frühzeitige TÖB – Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB: 07.11.2005 

• Beschluss Abwägung frühzeitige TÖB – Beteiligung: 23.02.2006 

• Beschluss 1. Entwurf: 23.02.2006 

• TÖB – Beteiligung zum 1. Entwurf: 06.04.2006 

• Beschluss Abwägung zur TÖB – Beteiligung 1. Entwurf: 29.06.2006 

• Beschluss Entwurf und öffentliche Auslage: 29.06.2006 

• öffentliche Auslage nach § 3 Abs. 2 BauGB: 17.07. bis 21.08.2006 

• TÖB – Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB: 17.07.2006 

• Beschluss Abwägung zur öffentliche Auslage + TÖB – Beteiligung: 28.09.2006 

• Satzungsbeschluss: 28.09.2006 

11. Flächenbilanz 

Tabelle 8: Flächenbilanz - Bestand 

Nutzung Fläche 

Bebaute Bereiche und angrenzende stark beanspruchte Flächen der ehemaligen 

Stallanlagen und des historischen Scheunenviertels 

50.724 m² 

Straßen, Wege und Parkplätze 26.115 m² 

Flächen des Gärtnereibetriebes 12.335 m² 

Gärten und Gartenbrachen 19.076 m² 

Öffentliche Grünflächen (Friedhof, Flächen am Kleinbahnhof) 3.007 m² 

Brach- und Gehölzflächen 49.588 m² 

Intensive Landwirtschaftliche Nutzung 61.668 m² 

Gesamt 222.513 m² 

Quelle: eigene Berechnungen 



Tabelle 9: Flächenbilanz - Planung 

1. 

2. 

3. 

Nutzung Fläche 

WA - allgemeines Wohngebiet 47.358 m² 

MI - Mischgebiet 31.379 m² 

Summe Baugebiete 78.737 m² 

Straßenverkehrsflächen 23.517 m² 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkplatz 3.337 m² 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung 

verkehrsberuhigter Bereich 

13.285 m² 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Wohnweg 2.476 m² 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußweg 582 m² 

Summe Verkehrsfläche 43.197 m² 

Öffentliche Grünfläche Parkanlage 12.633 m² 

Private Grünfläche Parkanlage 2.188 m² 

Öffentliche Grünfläche Friedhof 2.513 m² 

Private Grünfläche Erholungsgärten 4.469 m² 

Private Grünfläche Privatgärten 25.030 m² 

Summe Grünflächen 46.833 m² 

4. Fläche für Landwirtschaft 53.746 m² 

5. Fläche für Schutz, Pflege und Entwicklungsmaßnahmen (SPE) 

in Überlagerung mit 1., 2., 3. und 4. 

25.030 m² 

Gesamtfläche Summe 1 - 4 222.513 m² 

12. Anlagen 

Quelle: eigene Berechnungen 

Anlage 1: Städtebauliches Konzept 

Anlage 2: Baulich – räumliche Struktur im Bereich des Denkmals 

Anlage 3: Gestaltungsvorschläge zum Rad- und Fußwegebau 

Anlage 4: Fotodokumentation 

Anlage 5: Abwägung naturschutzrechtlicher Belange zur Beteiligung zum 1. Entwurf 

Anlage 6: Gestaltungsskizze Kreuzungsbereich L30/Erschließung Wohngebiet und 

Scheunen 

Anlage 7: Gestaltungsskizze östlicher Ortseingang mit Radweg und Bepflanzung 


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Satzung zum Bebauungsplan Scheuenviertel Altlandsberg

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