Property Today FR 2019 Edition 1

EN COLLECTIVITÉ:
Une évaluation de la réforme
législative relative à la copropriété
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La nouvelle loi sur la copropriété simplifie la vie en collectivité dans les immeubles
à appartements. Les copropriétaires peuvent plus aisément prendre des décisions
relatives, notamment, à la démolition et la reconstruction de l’immeuble. Toutefois,
la question est de savoir si cette nouvelle loi engendrera un renouvellement accru
des immeubles à appartements.
La Belgique devient de plus en plus un pays
d’appartements. Depuis 2003, le nombre de permis
octroyés pour des immeubles à appartements
dépasse systématiquement celui des maisons
unifamiliales. Selon les statistiques fournies par
Statbel, les appartements représentaient en 2018
61% des unités d’habitation faisant l’objet d’un
permis. L’augmentation du nombre d’habitants
et de propriétaires d’appartements signifie qu’un
plus grand nombre de belges sont confrontés à
la loi sur la copropriété, qui règle la gestion des
parties communes dans l’immeuble (toit, escaliers,
ascenseur). Au début de cette année, une réforme
importante de la loi est entrée en vigueur. Celleci
permet à l’association des copropriétaires de
prendre des décisions plus aisément.
LES ADAPTATIONS EN UN CLIN D’ŒIL
La première loi dédiée totalement à la copropriété
date de 1994. Quelques révisions ont ensuite
été introduites. “Il ne s’agit donc pas d’un droit
si ancien”, remarque le Ministre de la Justice
Koen Geens. “Ce n’est pas que la loi précédente
était mauvaise, mais elle contenait des éléments
qui rendaient parfois problématique la vie en
collectivité dans les immeubles à appartements.
Cette réforme a donc permis de les résoudre.”
Le Ministre présente quatre améliorations
majeures. La première est une flexibilité accrue. La
loi réformée assouplit les majorités qualifiées dans
les assemblées générales des copropriétaires. Il est
dès lors possible de voter à la majorité des deux tiers
les travaux à exécuter dans les parties communes.
Auparavant, trois quarts des copropriétaires
devaient marquer leur accord à ce propos. De
même, une majorité absolue suffit désormais
en ce qui concerne des travaux obligatoires. En
outre, l’introduction du statut d’administrateur
provisoire en cas de blocage dans la prise de
décision d’une association de copropriétaires fait
également partie du volet de flexibilisation.
La deuxième nouveauté est l’efficacité accrue
dans la gestion de copropriété. Le règlement de
copropriété se voit réduit au profit d’un règlement
d’ordre interne au formalisme plus léger. En
effet, une modification des normes relatives à
l’assemblée générale par exemple ne requiert plus
d’acte notarié. La nouvelle loi prévoit également la
création d’un fonds de réserve obligatoire.
La troisième nouveauté vise un nouvel équilibre des
droits et obligations des personnes concernées. La
nouveauté la plus remarquable est l’introduction
du principe ‘décideurs-payeurs’. C’est ainsi qu’en
cas de renouvellement de l’ascenseur, par exemple,
seuls les copropriétaires payant pour l’utilisation
de l’ascenseur seront amenés à voter sur ce point..
Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée (s’ils
ne payent pas pour l’ascenseur) s’abstiendront de
voter.
Enfin, la nouvelle loi se charge d’éclaircir certains
points. Elle établit expressément que seul le juge de
paix est compétent pour les litiges concernant les
copropriétés forcées.
La nouvelle loi a requis deux années de préparation.
Le Ministre de la Justice Koen Geens (CD&V)
est satisfait du résultat et déclare avoir reçu des
réactions positives. “En particulier, au sujet de
la modification permettant que l’association des
copropriétaires puisse décider sans unanimité à
propos de la destruction d’un immeuble et de sa
reconstruction. L’exigence d’unanimité bloquait
de nombreux dossiers”.
En effet, la loi réformée permet de voter la
démolition et la reconstruction de l’immeuble à
la majorité des quatre cinquièmes des voix des
copropriétaires. De vieux immeubles peuvent ainsi
être plus vite remplacés par un bâtiment neuf et
performant. Toutefois, le promoteur Bart Versluys,
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