Property Today FR 2019 Edition 1

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LES OBJECTIFS CLIMATIQUES Selon Ludo Ockier, il faudra voir comment la jurisprudence gèrera les conditions et principes de la loi réformée. En outre, elle n’apporte pas beaucoup de solutions contre les efforts de ralentissement des copropriétaire récalcitrants, explique l’avocat. “Il est, bien sûr, important que chaque citoyen ait accès à la justice. Toutefois, cette procédure sera plus lente. En effet, tout copropriétaire, en désaccord avec une décision de l’assemblée générale, peut entamer une procédure auprès du juge de paix. Il peut, ensuite, faire appel au tribunal de première instance et, finalement, peut aller en cassation. L’ensemble de la procédure peut durer trois à quatre ans.” Ce qui est loin d’être réconfortant au moment où notre patrimoine immobilier doit être plus performant au niveau énergétique afin d’atteindre les objectifs climatiques. A cet effet, un prochain assouplissement de la procédure décisionnelle n’est-il pas souhaitable ? “Nous pouvons probablement aller plus loin”, répond le ministre Geens. “Je souhaite toutefois indiquer que l’assouplissement ne se limite pas au scénario de démolition et de reconstruction. Une des raisons pour lesquelles nous avons réduit les majorités est précisément pour permettre les travaux d’isolation dans les parties communes.” Rik Missault maintient que la destruction d’anciens immeubles à appartements est cruciale pour atteindre les objectifs climatiques. “La propriété fragmentée dans notre pays représente un goulet d’étranglement. Nous devrons trouver une solution pour pouvoir remplacer rapidement ces anciens immeubles par de nouvelles constructions. En ce qui concerne les constructions neuves, le niveau E30 devient la norme – niveau inatteignable dans le cas de rénovations. Effectivement, dans le cas de rénovations approfondies, le niveau atteint est, tout au plus, le niveau E150.” Selon Rik Missault, la bonne nouvelle est que le renouvellement du patrimoine immobilier s’intègre également dans le concept du Betonstop. “Les principales émissions proviennent des grands immeubles urbains et périphériques. La construction, en ces endroits, d’immeubles neufs présentant une densité supérieure ne requiert donc pas de nouveaux espaces. Par conséquent, le Betonstop augmente l’urgence d’aborder sérieusement le problème des immeubles à appartements anciens.” Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association représentative Propriétaires Réunis, estime que l’assouplissement du processus décisionnel dans l’assemblée générale au sujet de la rénovation des immeubles à appartements représente l’avancée la plus importante. “Le nombre d’anciens immeubles à appartements ne fait qu’augmenter. Afin de garantir la qualité de logement, la sécurité des habitants, et atteindre les objectifs climatiques, les travaux de modernisation ne peuvent plus être différés.” Selon elle, les nouvelles dispositions en matière de constitution du fonds de réserve sont regrettables. “Nous sommes en faveur d’un fonds de réserve obligatoire qui favoriserait l’équilibre financier et le pouvoir décisionnel de l’association des copropriétaires. La fragmentation des montants dans le temps permet d’éviter un scénario où les copropriétaires devraient subitement payer un montant astronomique. Toutefois, la loi réformée établit un montant annuel trop bas. Concrètement, il s’agit d’un minimum de 5% des charges communes ordinaires de l’exercice de l’année comptable précédente. Vu les travaux attendus, principalement dans les anciens immeubles, ce montant minimum se révèle insuffisant. En outre, la loi prévoit un opt-out, ce qui signifie que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer le capital de réserve obligatoire. Ce qui est regrettable, car l’inégalité des capacités financières des copropriétaires représente un des principaux écueils dans la bonne gestion de l’immeuble. RÉACTION DES PROPRIÉTAIRES RÉUNIS: ‘L’OPT-OUT DU FONDS DE RÉSERVE EST REGRETTABLE’ RÉACTION DES SYNDICS ET AGENTS IMMOBILIERS : ‘ABSENCE DE LA DIGITALISATION’ “Pour nous, la réforme majeure est l’introduction du principe des ‘décideurs-payeurs’, explique Stefaan Leliaert, administrateur de De Syndic et président de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). “Ce principe est bien plus logique et le processus décisionnel durant une assemblée générale se déroule plus harmonieusement.” La nouvelle règlementation relative à la création d’un fonds de réserve nous parait également une amélioration
31 importante. Dans les immeubles où, auparavant, il n’était pas possible de créer un fonds de réserve, cela sera dorénavant possible.” Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste au sujet des dispositions prévoyant la réduction des clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du règlement d’ordre interne est de faciliter les accords, car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette nouvelle disposition mène à la confusion. Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til l’information exacte ? Le règlement de copropriété qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu l’introduction, entretemps, de clauses modifiées par le règlement d’ordre interne. Nous regrettons également que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet de la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses solutions digitales permettant des prises de décisions plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les élections.” Décisionnel durant une assemblée générale se déroule plus harmonieusement.” La nouvelle règlementation relative à la création d’un fonds de réserve nous parait également une amélioration importante. Dans les immeubles où, auparavant, il n’était pas possible de créer un fonds de réserve, cela sera dorénavant possible.” Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste au sujet des dispositions prévoyant la réduction des clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du règlement d’ordre interne est de faciliter les accords, car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette nouvelle disposition mène à la confusion. Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til l’information exacte ? Le règlement de copropriété qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu l’introduction, entretemps, de clauses modifiées par le règlement d’ordre interne. Nous regrettons également que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet de la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses solutions digitales permettant des prises de décisions plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les élections.” Extrait de : Trends Magazine, 02/05/<strong>2019</strong> par Laurenz Verledens. PROJECTS IN WATERPROOFING ATAB nv - Satenrozen 2 U002 - 2550 Kontich Tel: 03 250 14 70 & Tel: 05 927 76 98 - info@atab.be - www.atab.com
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