plus magazine 14 - FabiPlus.org

Il Dr. Cesare Furbatto, titolare dell’omonimo studio immobiliare torinese,
collabora con la nostra rivista per dare la possibilità ai lettori di
avere risposte esaustive alle domande inerenti il settore casa. Potete
inviare le vostre richieste a plusmagazine@fabiplus.org.
“Sono proprietario di un immobile
che si è appena liberato e ho deciso di
riaffittarlo. Che tipo di contratto mi consiglia
di fare?”
Mario
Esistono due tipi di contratti: quello
“uso non abitativo” e “uso abitativo”.
I contratti “uso non abitativo” sono regolati
dalla legge n° 392 del 27 luglio
1978 e vengono utilizzati per l’affitto
di uffici, negozi, laboratori, capannoni
etc…
Le caratteristiche principali sono:
A) la durata è di sei anni (rinnovabile
di ulteriori sei anni. La durata può
anche essere superiore e qualora superi
i nove anni sussiste l’obbligo di
trascrizione);
B) l’aggiornamento annuale del canone
è in base all’indice ISTAT e non può
superare il 75% del “costo della vita”;
C) la disdetta deve essere inviata con 12
mesi di preavviso.
Se l’oggetto del contratto è ad es. un
negozio e l’inquilino ha un contatto
diretto con il “pubblico dei consumatori”
in caso di disdetta ha diritto a 18
mensilità dall’ultimo canone pagato,
che diventano 36 se il nuovo inquilino
svolge la stessa attività.
I contratti “uso abitativo” sono regolati
dalla legge n° 431 del 9 dicembre 1998,
e si suddividono in 4 categorie:
1) Contratti “liberi”
La durata è di 4 anni (minimo) con possibile
rinnovo di ulteriori 4 anni. Il canone
di locazione è libero e quindi lasciato
alla libera negoziazione tra le parti.
L’aggiornamento del canone è in base
all’ISTAT 100%.
La disdetta (nel primo quadriennio può
essere inviata solo per specifiche ragioni)
deve essere inviata con 6 mesi di
preavviso.
2) Contratti “convenzionati”
La durata è variabile da 3/4/5/6 anni
con possibile rinnovo di ulteriori 2 anni.
Il canone non è libero ma fissato in base
ad un accordo territoriale fra le organizzazioni
della proprietà edilizia e le organizzazioni
degli inquilini.
Torino è stata suddivisa in 6 zone e ciascun
immobile, in base ad uno specifico
elenco, rientra in una di queste.
Ogni zona ha quindi un valore locativo
al mq minimo e massimo con una ulteriore
differenziazione in funzione della
presenza di certi “elementi” (es. presenza
di porta blindata/doppi vetri/doppi
servizi ecc.).
Il canone viene quindi calcolato in funzione
della durata del contratto (più è
lungo maggiore è il canone consentito)
della zona di riferimento, di quanti elementi
dispone l’appartamento, e delle
superfici (100% dei mq calpestabili effettivi,
80% del box, 25% delle cantine/
soffitte/balconi/terrazzi).
Normalmente il canone che si raggiunge
è inferiore ai contratti “liberi” ma beneficia
di grosse agevolazioni fiscali:
a) ICI ridotta (es. Torino applica aliquota
1 per mille),
b) riduzione della base imponibile IR-
PEF del 40,5% anziché del 15% consentita
per i canoni “liberi”
c) riduzione dell’imposta per la registrazione
annuale del contratto del 30%.
Al netto della fiscalità molto spesso risulta
più conveniente affittare con un
canone “convenzionato” più basso rispetto
ad un canone “libero” più alto.
L’ESPERTO IMMOBILIARE RISPONDE
Un ulteriore grosso vantaggio è che potendo
locare con un affitto concorrenziale,
la selezione dell’inquilino risulta
molto più semplice dal momento che
spesso ci sono più persone interessate.
L’aggiornamento ISTAT annuale è del
75%.
3) Contratti “transitori”
Vengono utilizzati in presenza di specifiche
situazioni di transitorietà: es. persone
che vengono trasferite per lavoro per
brevi periodi.
La durata consentita varia da 1 mese
fino al limite massimo di 18 mesi. Il
canone di locazione non é “libero” ma
“convenzionato” (senza agevolazioni fiscali)
e l’aggiornamento ISTAT é del 75%
del costo della vita.
4) Contratti “universitari”
Sono contratti stipulati per le esigenze
abitative di studenti universitari.
La durata consentita varia da 3 a 36
mesi. Il canone di locazione non è “libero”
ma “convenzionato” (con agevolazioni
fiscali) e l’aggiornamento ISTAT
é del 75%.
In conclusione, mi auguro di averle
chiarito maggiormente le idee per poter
decidere con più serenità il tipo di contratto
da sottoscrivere.
Risulta tuttavia evidente che la presente
esposizione è una estrema sintesi dei
possibili contratti ammessi dalla legge
italiana ed è quindi consigliabile un
maggior approfondimento giuridico oltre
che tecnico e commerciale.
giugno 2010 | Plus Magazine 14 | GLI ESPERTI RISPONDONO 77