Les avgjørelsen i sin helhet - Domstolene

”Staten v/Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet tilpliktes å erstatte Den
norske kirkes presteforening sine saksomkostninger for Høyesterett.”
(33) Jeg er kommet til at anken må forkastes.
(34) KA ble stiftet 1. januar 1990 og er en arbeidsgiver- og interesseorganisasjon for
virksomheter med kirkelig forankring. Medlemmer er blant andre samtlige kirkelige
fellesråd. Søksmålet berører kirkelige interesser i en slik grad at KA som en naturlig
representant for kirken bør anses for å ha den nødvendige søksmålskompetanse,
jf. tvisteloven § 1-4. Dette er heller ikke bestridt fra statens side.
(35) Innledningsvis finner jeg det formålstjenlig å redegjøre nærmere for hvilken betydning
instruksen har for fondets festekontrakter. Hva er den rettslige situasjonen etter at
instruksen er gjort gjeldende, sammenlignet med det som følger av tomtefestelovens
alminnelige bestemmelser om regulering av festeavgift og innløsning?
(36) For tomtefestere i sin alminnelighet gjelder bestemmelsene i tomtefesteloven §§ 15 og 37
for fastsettelse av henholdsvis festeavgift og innløsningssum.
(37) Etter § 15 første ledd er utgangspunktet at festeavgiften kan reguleres i samsvar med
endringen i pengeverdien i forhold til tidspunktet for inngåelse av festeavtale. Har det
skjedd senere endring i avgiften, er det i tilfelle denne som kan kreves regulert. Det følger
av annet ledd nr. 2 i samme bestemmelse at bortfester for festekontrakter som er inngått
før 1. januar 2002, ved første gangs regulering av avgiften kan kreve denne regulert med
det som ”tvillaust er avtalt”, men slik at det er satt et tak på 9 000 kroner, justert i samsvar
med pengeverdien, for hvert dekar dersom avtalen er inngått 26. mai 1983 eller før. For
tomter større enn ett dekar skal denne verdien likevel ikke settes høyere enn det som har
grunnlag i tomteverdien med de hus som er på tomten.
(38) Innløsningssummen reguleres av § 37. Etter første ledd første punktum er
innløsningssummen 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, jf. her
det som er sagt om § 15. I visse tilfeller kan det være avtalt en mindre innløsningssum, og
da skal denne legges til grunn. Etter annet punktum kan bortfesteren, der det blir fremsatt
krav om innløsning, uansett kreve at innløsningssummen skal settes til 40 prosent av
tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført
tomten av eget tiltak og for tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien må
likevel ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp
det eller de husene som er på tomten.
(39) Der det er særlig høye markedsverdier, vil 40 prosent av tomteverdien kunne overstige en
alminnelig kapitalisert verdi av de årlige festeavgiftene. Det vil da være en vurdering for
festeren om han skal innløse tomten, ut fra et ønske om å være grunneier eller
eksempelvis fordi han ønsker å dele tomten der dette er en mulighet, eller om han i stedet
vil fortsette festeforholdet.
(40) Av denne lovgivningen følger at verdistigningen på en festetomt ut over det som følger av
endringene i pengeverdien, i hovedsak tilfaller festeren. For en ordinær tomt kan
bortfesteren – der det er avtalt regulering på grunnlag av tomteverdi – bare kreve de
merverdier som følger av regelen om økning til 9 000 kroner per dekar, med mindre et
krav om innløsning fra fester gir grunnlag for innløsning til 40 prosent av tomteverdien.
6