Clovis Errador.pages - Fadisp

F A D I S P
F A C U L D A D E A U T Ô N O M A D E D I R E I T O
O C O N D O M Í N I O E D I L Í C I O
E M C O N F R O N T O C O M
O L O T E A M E N T O F E C H A D O
Professor Orientador
Professor Leitor
Professor Leitor
S Ã O P A U L O
2 0 0 9
1

A G R A D E C I M E N T O S
Àqueles que contribuíram para nosso mérito, especialmente
aos meus pais, FRANCISCO ERRADOR MOLINA (in memoriam), e
VIRTUDE DIAS PLAZA ERRADOR (in memoriam), pelos inteligentes
exemplos de vida; ao paciente incentivo e compreensão da minha querida e
adorada esposa GLACI FUMAGALLI ERRADOR, das minhas filhas ELAINE
GLACI FUMAGALLI ERRADOR CASAGRANDE, VIVIANE GLAIR
FUMAGALLI ERRADOR RIBEIRO, SHEILA MARIA FUMAGALLI
ERRADOR BORGES, THAÍS CAROLINA FUMAGALLI ERRADOR, três
genros e oito netos.
Com especial igualdade, aos Professores THEREZA ALVIM e
esposo ARRUDA ALVIM, meu Professor Orientador, a todo tempo paciencioso
e seguro, EVERALDO AUGUSTO CAMBLER, Professores, MÔNICA
BONETTI COUTO, ROGÉRIO JOSÉ FERRAZ DONNINI, VLADMIR
OLIVEIRA DA SILVEIRA, JOSÉ MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA
CALÇAS, JOAQUIM PEDRO VILLAÇA DE SOUZA CAMPOS, TERCIO
SAMPAIO FERRAZ JUNIOR, MÁRCIO ANATOLE DE SOUZA ROMEIRO e
ROLANDO MARIA DA LUZ, a todos com saudades abraçamos ao fim da
jornada, com profundo sentimento de gratidão, dedicando-lhes nossos futuros
méritos.
no meu coração.
E a todos os meus colegas, amigos discentes, que se encontram
2

R E S U M O
O escopo do presente trabalho trata do Condomínio Edilício,
com amparo legal da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e da Lei 10.406, de
10 de janeiro de 2002, artigos 1.331 “usque” 1.338, do Código Civil.
Igualmente, trata da comparação daquele com o Loteamento
Fechado, regido pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937 e Lei Federal
6.766, de 19 de dezembro de 1979, bem como, por Leis Municipais, não
obstante, conforme o aprovado enunciado 89 do C E J - Centro de Estudos
Judiciários do Conselho da Justiça Federal, por efetivamente gozar do disposto
na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, bem como, dos artigos 1.331 “usque”
1.338, do Código Civil, aplicando-se, no que couber, por ser assemelhado ao
Condomínio Edilício.
Trata, também, da parte histórica do Direito da Propriedade,
finalizando-se com o Condomínio Edilício, abrangendo Denominação,
Personalidade Jurídica, Constituição, Direitos e Deveres dos Condôminos,
Convenção, Sindico e sua Extinção. Do Loteamento Fechado, trata dos
moradores e/ou proprietários de lotes sem edificação; aspectos urbanísticos que
estabelecem as linhas gerais para a efetiva constituição de um novo modelo de
propriedade.
Da denominação do Condomínio Edilício pela Lei Objetiva
Civil, e, também, da hermenêutica alienígena sobre as referidas propriedades.
Com sugestões de alteração para a utilização da disciplina da propriedade
condominial, se Condomínio Edilício ou Loteamento Fechado. Tudo com
frenética busca do ser humano por um modo de vida mais digno, trazendo o
surgimento de novos tipos de propriedade, em especial a confrontação entre os
dois modelos, condomínio edilício e o loteamento fechado. Buscando-se o fato
gerador, podendo-se ressaltar a urbanística política que diretamente repercute na
sociedade e nas vidas das pessoas como um todo, portanto, devendo ser bem
desempenhada pelos agentes do Poder Público, pois, contrariamente,
consequências desastrosas podem surgir sob o aspecto social.
Com o desejo de suprir as necessidades básicas, o homem
dispondo-se a procurar um lugar em que as condições de trabalho lhe sejam
favoráveis, obtendo, assim, uma vida melhor. Sendo que, para a solução da
questão, o primeiro ponto a ser explorado consistirá da adequação buscada no
3

Condomínio Edilício, e, também, no Loteamento Fechado, e, também,
adentrando-se no formal sistema jurídico, sem prejuízo das considerações dos
aspectos principiológicos e sociológicos.
Enfim, como o que ocorre em todas as partes do mundo, não
sendo diferente no nosso País, todo fenômeno, em seu bojo, trazendo problemas
sociais relevantes, bem como, numerosas demandas, exemplificando-se: A)
necessidade de habitação e moradia; B) prestação de serviços públicos urbanos
eficazes, em especial a segurança; C) marginalidade social; D) deterioração
ecológica, entre tantos outros.
Ainda, como figura nova de Instituto Condominial,
denominada “Condomínio Urbanístico”, iremos discorrer sobre existente Projeto
de Lei Federal 20/2007, deste que, se aprovado, advirá a Lei de
Responsabilidade Territorial Urbana, devidamente com o amparo da Lei 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, em combinação com o Diploma Civil. Esta que,
com seu positivismo, aproveitará o Loteamento Fechado.
S U M Á R I O
4

Introdução............................................................................................................10
CONDOMÍNIO EDILÍCIO:
CAPÍTULO I - Condomínio Edilício
L I V R O I
1- Princípio histórico da propriedade..................................................................26
2- Períodos históricos..........................................................................................26
3- Da habitação concentrada...............................................................................28
4- Das grandes edificações..................................................................................31
5- Da divisão........................................................................................................32
6- Da alienígena divisão......................................................................................34
CAPÍTULO I I - Denominação do Condomínio Edilício
7- Da denominação no estrangeiro......................................................................38
8- Da denominação no Brasil..............................................................................40
CAPÍTULO I I I - Natureza Jurídica do Condomínio Edilício
9- Das legislações modernas...............................................................................42
10- Do estabelecimento doutrinário....................................................................43
11- Noção de propriedade...................................................................................44
12- Do domínio da propriedade...........................................................................46
13- Da personificação jurídica.............................................................................49
CAPÍTULO I V - Constituição do Condomínio Edilício
5

14- Da constituição..............................................................................................52
15- Da reparação das partes em comum..............................................................52
16- Da quota ou unidade autônoma.....................................................................54
17- Do usucapião.................................................................................................55
18- Do título constitutivo ....................................................................................55
19- Da individualização das unidades.................................................................57
CAPÍTULO V - Convenção do Condomínio Edilício
20- Do surgimento da convenção........................................................................58
21- Das regras de comportamento dos condôminos............................................60
22- Do quorum e registro....................................................................................60
23- Do reconhecimento convencional.................................................................62
24- Da obrigatoríedade .......................................................................................64
25- Da validade do registro.................................................................................65
26- Da natureza....................................................................................................66
27- Da aplicação das normas...............................................................................68
28- Da força obrigacional....................................................................................68
29- Alterações textuais........................................................................................69
30- Das deliberações............................................................................................70
CAPÍTULO V I - Deveres dos Condôminos
31- Imposição dos deveres..................................................................................71
32- Das despesas..................................................................................................73
33- Da inadimplência..........................................................................................77
34- Do rateio........................................................................................................79
35- Do condomínio frente ao fisco......................................................................79
36- Do seguro do edifício....................................................................................80
37- Do direito comum entre vizinhos..................................................................81
38- Do uso nocivo da propriedade.......................................................................82
39- Do interesse condominial..............................................................................82
40- Do resguardo das características do prédio...................................................83
41- Das divisórias entre as unidades autônomas.................................................84
CAPÍTULO V I I - Direitos dos Condôminos
6

42- Dos aspectos de direito das unidades autônomas..........................................87
43- Da meação linda............................................................................................88
44- Do uso condominial......................................................................................89
45- Da alienação da unidade autônoma...............................................................96
CAPÍTULO V I I I - Síndico
46- Da geral representação..................................................................................97
47- Da administração..........................................................................................98
48- Da representação judicial.............................................................................99
49- Das exceções de representação...................................................................101
50- Da natureza jurídica entre síndico e condôminos.......................................101
51- Do porteiro do prédio..................................................................................102
52- Do seguro contra incêndio..........................................................................103
CAPÍTULO I X - Extinção do Condomínio Edilício
53- Da indivisão................................................................................................105
54- Da desapropriação.......................................................................................107
55- Da submissão à convenção pelo expropriante............................................108
56- Da extinção e do perecimento do objeto.....................................................109
57- Das consequências da falta do seguro.........................................................111
58- da renúncia e do abandono da unidade autônoma.......................................112
59- Do abandono de benesses............................................................................113
60- Da diversa modalidade de extinção ............................................................114
LOTEAMENTO FECHADO
L I V R O I I
7

CAPÍTULO I- Partição Tradicional - situação de fato
61.......................................................................................................................116
CAPÍTULO II- Fato Social - o sensu clássico
62.......................................................................................................................118
CAPÍTULO III- Princípios da Função Social - influência na situação de fato
63.......................................................................................................................120
CAPÍTULO IV- Sistemas Numerus Clausus e Numerus Apertus
64.......................................................................................................................122
CAPÍTULO V- Propriedade diante da Carta Magna
65.......................................................................................................................124
CAPÍTULO VI- O Loteamento Fechado diante da disposição legal
66.......................................................................................................................125
CAPÍTULO VII - Loteamento Fechado diante o Órgão Público Municipal
67.......................................................................................................................128
8

CAPÍTULO VIII- Corrente de Legalidade do Loteamento Fechado
68.......................................................................................................................131
CAPÍTULO IX- Corrente de Ilegalidade do Loteamento Fechado
69.......................................................................................................................135
CAPÍTULO X- Confronto do Condomínio Edilício, Condomínio Urbanístico e o
Loteamento Fechado
70.......................................................................................................................136
CONCLUSÃO...................................................................................................140
BIBLIOGRAFIA...............................................................................................145
ANEXOS..........................................................................................................148
I N T R O D U Ç Ã O
Historicamente, o efetivo direito de propriedade recaia sobre
objetos, tomando-se por base as armas, as roupas e os ornamentos. Ninguém era
dono de terra com exclusividade, tampouco se obtinha rendas da utilização. Para
o benefício geral dos homens, a comunidade era dona de coisas grandes, como o
solo, o gado e a caça, somente.
9

A terra era propriedade privada, os direitos feudais somente
em parte se estendiam dos direitos do chefe tribal. A ocupação da terra era de
forma radical, diversa das primitivas condições capitalistas e não surgidas.
Somente se fazendo presentes com a produção e a troca de mercadorias,
tomando vulto em proporções consideráveis.
Nos inúmeros períodos históricos há problemas específicos,
podendo ser apontados com especiais características da época. Não podendo ser
diferente, hoje são enfrentados vários, tanto na ordem moral, como na ordem
econômica, sem aludir os que atingem a ordem política. Pelas controvérsias, por
meio de debate, delas, às vezes nem sempre satisfatórios, rumos são tomados
vindo a proporcionar o apaziguamento.
De modo que, o escopo do presente trabalho, trata do
Condomínio Edilício, devidamente amparado pela Lei 4.591, de 16 de dezembro
de 1964 e da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, artigos 1.331 “usque” 1.338,
do Código Civil. Igualmente tratando da comparação daquele com o Loteamento
Fechado, este regido pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937 e Lei
Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979, bem como, por Leis Extravagantes
Municipais, não obstante, conforme o aprovado enunciado 89 do C E J - Centro
de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, por efetivamente gozar
do disposto na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, bem como, dos artigos
1.331 “usque” 1.338, do Código Civil, aplicando-se, no que couber, por ser
assemelhado ao Condomínio Edilício. Da parte histórica do Direito da
Propriedade ao Condomínio Edilício, abrangendo Denominação, Natureza
Jurídica, Constituição, Direitos e Deveres dos Condôminos, Convenção,
Sindico, e, ainda, da sua Extinção. Do Loteamento Fechado, dos moradores e/ou
proprietários de lotes sem edificação; aspectos urbanísticos que estabelecem as
linhas gerais para a efetiva constituição de um novo modelo de propriedade.
Contudo, um dos campos magnéticos deve-se ao patenteio da
crise habitacional que assola o mundo contemporâneo provocando
desencontrados fatores, como o movimento migratório que de um lado desloca
massas contínuas de população rural para os centros urbanos, atraídos pelo
recrutamento das atividades, ou engolidos pelo sumidouro industrial, tudo em
perseguição por dias melhores; por outro lado, com o surgimento de países
demolidos pelas duas grandes guerras ocorridas dentro do primeiro meio século
passado; pela falta de prédios construídos; e, em sobreposição a tais causas, o
material com preços altos, o disparo inflacionário dos salários e os terrenos
caros.
10

A denominação, tanto no Brasil, como no exterior -
condomínio edilício, ganhando campo com o nomem juris sendo, pois,
consagrado, mas, aos menos afeitos ao instituto, pela posição física que se
objeta, chega a causar certa dúvida ou perplexidade, uma vez que realmente não
estaríamos com vistas de uma propriedade fisicamente horizontal, mas de uma
propriedade vertical.
Pela Lei Objetiva Civil, e, também, da hermenêutica
alienígena sobre as referidas propriedades, com sugestões de alteração para a
utilização da disciplina da propriedade condominial, se Condomínio Edilício ou
Loteamento Fechado. Tudo com frenética busca do ser humano por um modo de
vida mais digno, trazendo o surgimento de novos tipos de propriedade, em
especial a confrontação entre os dois modelos, condomínio edilício e o
loteamento fechado. Buscando-se o fato gerador, podendo-se ressaltar a
urbanística política que diretamente repercute na sociedade e nas vidas das
pessoas como um todo, portanto, devendo ser bem desempenhada pelos agentes
do Poder Público, pois, contrariamente, consequências desastrosas podem surgir
sob o aspecto social.
Pelo diploma codificado de 2002, Lei 10.406, de 10 de janeiro
de 2002, já dita anteriormente, o nomem júris adotado é “condomínio edilício”.
É um condomínio constituído objetivamente que, na realidade,
resultou do ato de edificação, assim com nobres motivos para ser denominado
como “edilício”. A origem da palavra vem de aedilici, não se referindo apenas
ao edil, modernidade. Consoante foi até alegado, mas, às suas atribuições
também, dentre elas, sobreleva a de fiscalizar as construções particulares e
públicas.
Na linguagem jurídica italiana, a expressão “condomínio
edilício” tornou-se de uso corrente que, de acordo com Ruy Barbosa, é a mais
afinada com relacionamento diante da nossa. Convincentes,
Até hoje, a fixação da natureza jurídica do condomínio edilício
não é mansa e pacífica, inexiste dogmática precisa e segura, tudo pelo
incompetente e dirigido casuísmo que leva os legisladores a se perderam com a
adoção orientada de forma uniforme e fixação de uma doutrina legal e segura; as
leis harmonicamente são desobedientes, doutrinadores vagam e se perdem nas
teorias subordinadas a um positivismo árido, deixando escapar compatível préordenamento
abstrato.
11

Surgido o problema, há duas ordens de pensamento
contraditórias, ambas desconformes na conclusão: se atinente a seu próprio
sistema, há risco de se oferecer apenas explicação teórica, tomada como posição
do legislador do País; se investiga aliunde, tropeçando-se nas interpretações,
acarreta em surgimento de dispersão conceitual de escritores, que, se com
vínculo à própria ordem legal, sairá uma imagem não precisa ou não sai nada.
As opções talvez viáveis, podendo ser: A) a da coleta das concepções admitidas
pelos tratadistas e monografistas da matéria, sem perda visual dos sistemas de
direito positivo a que se prendem; B) a seguir, a cogitação da problemática
diante do direito brasileiro; C) sob crítica, a dedução da melhor caracterização
jurídica do condomínio edilício.
O instituto que se faz presente, o condomínio edilício, é idéia
de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio. Propriedade individual,
sobre a unidade autônoma exclusivamente, embora submissa a restrições sérias,
indo desde o pacto de boa vizinhança à conservação da fachada e das cores da
pintura das portas. Condomínio sobre o solo, os elevadores do edifício, a caixa
d’água, saguão de entrada e partes do prédio interessantes, como unidade
arquitetônica.
O visto é uma co-propriedade e uma propriedade individual,
ambas vivendo juntas, assentada estando a nossa doutrina, defendida por
autoridades especialistas. Devendo ser observado que, no condomínio edilício,
se não existisse a propriedade individual da unidade autônoma, o condomínio
acima do subsolo, solo, partes de uso comum, perder-se-ia totalmente a sua
finalidade. Portanto, é um direito configurado pela sua estrutura de linhagens
definidas, próprias, características peculiares na união do domínio e do
condomínio; da propriedade individual e da propriedade comum, faz nascer um
todo unitário, inseparável e indissolúvel. Não admitindo a transferência de
direitos separadamente e que recaem sobre unidade autônoma e partes comuns.
Mesmo com o advento do Código Civil, Lei 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fixada está noção
do condomínio na associação da propriedade exclusiva da unidade com a copropriedade
do solo e das partes comuns. O que deriva do texto legal é que,
fatalmente, o condomínio edilício contém em si um sistema legal considerando a
edificação ou o conjunto de edificações como um todo, assim objetivamente
consideradas e ligadas indissoluvelmente com as respectivas frações ideais
terrenas.
12

Destarte, indiscutivelmente do CEJ (Enunciados aprovados
pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal), tem-se o
Enunciado 90, dizendo: “Deve ser reconhecida a personalidade jurídica do
condomínio edilício”. Com redação conforme o Enunciado 246 que suprimiu a
parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar
interesse”. Não sendo, porém, pacífico o entendimento.
Constitui-se o condomínio normalmente de uma sucessão
causa mortis, de todo tempo essa é a origem mais antiga, tendo ocorrido quando
a herança tocava para inúmeros herdeiros, ou quando o de cujus legava a mesma
coisa para várias pessoas.
A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, no disposto artigo
1.339, §§ 1º e 2º, há positivismo de vedação quanto a separação das partes
comuns da propriedade exclusiva, sendo da mesma forma inseparáveis as
frações ideais das unidades imobiliárias correspondentes, com as suas acessórias
partes. Proibição da alienação, não podendo, inclusive, o condômino gravar os
bens em separado. Porém, permitindo-se ao condômino, da sua unidade
imobiliária, a outro condômino alienar parte. Já a terceiro interessado poderá
ocorrer, caso a respectiva assembléia não se opuser, pois, embora conste tal
faculdade no ato constitutivo do condomínio, poderá surgir o contrário. Ou seja,
mesmo positivada a prerrogativa permissiva de alienação a terceiro no ato
constitutivo do condomínio, a assembléia geral poderá colocar-se em contraste.
Finalmente, a evidência é que constituirá cada unidade uma
propriedade autônoma, suscetível de alienação conjunta, ou separadamente das
demais unidades, desde que preenchidos os requisitos legais.
O Diploma Civil, positiva pelo disposto no artigo 1.332 que se
constitui o condomínio edilício por atos entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto
em lei especial. No seu inciso I, exige a discriminação e a individualização das
unidades, estremadas uma das outras e das partes comuns. Observe-se que a
presente redação do dito artigo e de seus incisos, está em sintonia com o
conteúdo do artigo 44, da Lei 4.591/64, nesta constando ainda possibilidade de
perdas e danos prol adquirente, em caso de demora no cumprimento da
obrigação. Ainda, em complementação, pelo § 2º, autoriza que a averbação
poderá ser requerida pelo adquirente da unidade, em caso de omissão do
incorporador e, também, do construtor.
13

O condomínio edilício, já instituído, pelos problemas
decorrentes de aproximação de vizinhos, necessita de dispositivos
regulamentares do comportamento daqueles que habitam os apartamentos e se
utilizam das partes comuns, direcionados em proibir conduta, assim, implicando
que seja instituído um estatuto disciplinar das relações internas, chamando-se
Convenção, que, forçosamente a partir da lei, com restrições à boa manutenção
da disciplina interna, cria regras comportamentais convenientes ao bem estar
comum no agrupamento. Trazendo orientação das deliberações de como
convocar assembléias, quorum de instalação, votação etc. Para alguns a
Convenção é uma relação social. Tem semelhança com um contrato, devido ao
seu nascimento pelo acordo de vontades. Porém, com ligação contratual apenas
formal. Essencialmente está mais aproximada da lei.
Todas as regras de comportamento do edifício, existentes na
Convenção, tem o sentido normativo que, por sua própria natureza, obrigam os
que dele se utilizam, mesmo eventualmente, aos que o habitam, venham habitálo
e aos que o compõem.
Não há imposição legal para o registro da convenção. Além,
em ratificação do positivismo, excetuando a obrigatoriedade do efetivo registro,
a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, diz que: “A convenção de
condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações
entre condôminos”. Além, às Convenções anteriores de 10 de janeiro de 2003,
conforme RJ 313/117, são aplicadas as regras do Código Civil. Porém, para ser
oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, isto conforme o parágrafo único do dito artigo 1.333, do Código Civil.
A Convenção, como ordenamento jurídico, é pacificamente
reconhecida. Aos condôminos, seus sucessores e subrogados, e às pessoas que
adentram o circuito fechado eventualmente, representado pelo edifício, sem
relutância é aceita.
Devendo a Convenção condominial ser elaborada e subscrita.
Não sendo necessária a escritura pública. Não importando qual o processo
técnico, policopiado ou digitado, impondo a lei que seja escrita. Para a efetiva
perpetuação da Convenção aprovada, promover-se-á o seu registro no
competente Cartório de Registro de Imóveis. Podendo-se, logo após, a
expedição de tantas quantas certidões forem necessárias. Estando o direito de
cada condômino devidamente conservado pelo registro. As alterações
subsequentes serão averbadas no próprio cartório. Para a efetivação eficaz, como
a validade do registro, não pode haver dispensa das assinaturas dos titulares de
14

direito sobre as unidades autônomas. Para o correspondente cômputo, deverá ser
seguida a discriminação de cada fração ideal dos signatários, perfazendo-se,
então, um mínimo de dois terços, do conjunto todo.
Pelo quorum regular, aprovada a Convenção, estará
estabelecida a força obrigatória. Assinou obrigou-se. Aqui está caracterizada
efetivamente a sua natureza estatutária, transbordando dos que deram a sua
aprovação e alcançando aqueles condôminos que não a assinaram, estendida
estará a sua força obrigacionista.
Os deveres exercidos pelos condôminos, resultam dos direitos
conjuntos sobre a co-propriedade tradicional. São impostos uma série deles,
advindos historicamente do direito romano. O Código Civil, de 1916, os
conservou.
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ratificou a obrigação
no seu disposto artigo 12 e §§. Hoje, a fundamentação está inclusa no artigo
1.336, incisos e §§, do Código Civil. No condomínio edilício acentua-se
juridicamente que, em princípio, subsistem idênticas normas obrigacionais, a
que outros se acrescem.
As normas direcionadas ao bem estar comum dos condôminos
não podem ser relegadas, devendo, pois, aquelas de bem viver, instituídas à
estabilidade e segurança do condomínio, ser tratada com altruísmo, atingindo-se
a boa convivência de quantos nele vivem.
Das despesas, aos condôminos compete concorrência, sendo
claro que a manutenção e conservação do edifício é de interesse de todos. O
suporte das despesas de conservação do prédio, com fim e razão iguais,
estabelecido está legalmente que os condôminos se obrigam à formação de caixa
comum. Dos gastos de conservação e manutenção do edifício, não pode o
consorte se insurgir. Para tanto, com a realização da assembléia geral ordinária,
prevista no artigo 1.350, “caput”, do Diploma Civil, as tratativas são feitas por
meio de votação, e, devendo todos concorrer com valores conforme a quota de
cada um.
Porém, em prelúdio, das despesas condominiais há
consideração a respeito da Lei Paulista 13.160, de 2008, colocando discussão se
referidas despesas tem liquidez, certeza e exigibilidade, possibilitando a prática
do processo de execução (artigo 585, do C.P.C.) e não do ordinário à respectiva
cobrança, e se passíveis de protesto.
15

Das justificativas apontadas à permissão do efetivo protesto
das referidas despesas, há: a) são consideradas como outros títulos de dívida
pela Lei 9.492/97; b) visando o desafogo do Poder Judiciário, os documentos
são vistos como objeto de protesto; c) fomentando a inadimplência, trazendo
transtorno à comunidade condominial, está a cláusula que penaliza os maus
pagadores em apenas 2% do valor da contribuição, justificando-se o protesto.
Do posicionamento, da hermenêutica do direito com suas
técnicas de interpretação diversas, entendemos com forma par do Tribunal do
Distrito Federal, este que considera a ata da assembléia como titulo executivo,
devendo, pois, toda Convenção, ser aprovada com a positivação de que é título
executivo o bloqueto de pagamento das obrigações condominiais. Tendo como
respaldo do Ordenamento Jurídico Civil, conforme os artigos 1.336, incisos e
§§, e também o 1.337 e seu parágrafo único.
Também, aqueles investidos no poder de legislar no âmbito
federal, bem como, os com missão de pacificar a jurisprudência ou, ainda,
editando vinculantes súmulas, devendo ser direcionadas no mesmo trajeto, como
o feito nas súmulas 233 e 300 do Superior Tribunal de Justiça.
Em síntese, entendemos que o critério de cobrança das taxas
atrasadas deve seguir o rito de execução sumária, conforme a Lei 9.245, de 26
de dezembro de 1996.
Do seguro do edifício, os condôminos são obrigados ao
pagamento. A precisão está nos riscos de ciclone, incêndio, terremoto, ou
semelhante acidente físico outro.
Dentre os deveres está aquele que obriga os condôminos à
obediência da lei do agrupamento, sujeitando-os. É a aprovada Convenção.
Com determinação, para aqueles proprietários de unidade
autônoma que venha a fazer uso nocivo, ao sossego, higiene e saúde dos outros,
especificamente reporta-se a Convenção aos deveres respeitantes à tranquilidade
interna prol todos.
No Código Civil está devidamente positivado, no artigo 1.335,
que o condômino tem o direito a voto às deliberações da assembléia, delas
participando se quites com suas obrigações. Ainda usar, fruir e dispor livremente
da sua unidade. Usar partes comuns, de acordo com a destinação, contanto que
não exclua a utilização dos demais condôminos. Estando, de tal forma,
16

enunciada a idéia de utilização do edifício e das partes comuns, condicionada ao
duplo conceito do interesse condominial e da boa vizinhança.
Num particular, a predominância recai na vontade dos
comunheiros, não lhe sendo lícito o desvio de finalidade da unidade, ou usá-la
de forma perigosa ou nociva ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos. A observância das estéticas condições e do estabelecido resguardo
dos arquitetônicos requisitos é especial característica da natureza do
condomínio. Desse modo, nenhum proprietário pode alterar a forma da fachada
externa, decorar paredes e esquadrias externas com diversas tonalidades das já
tidas no conjunto como um todo, ou como unidade externa que não se confunde
com outro.
O dever geral negativo, por sua vez, gera recíproco direito de
ação reconhecido ao co-possuidor, passível o exercício face qualquer outro copossuidor
ou a qualquer estranho, assegurando àquele, com seu direito lesado
pela moléstia possessória advinda de outrem, a prerrogativa de judicialmente
repelir a agressão.
Em síntese, aquele possuidor de direito sobre a coisa comum
não pode ser molestado pelo seu consorte. Transposto o direito de juridicidade,
vindo a lhe causar lesão, ou transtorno ao seu direito, habilitar-se-á o dono de
apartamento que repelirá a agressão, contendo o procedimento do contrário
consorte. Levando-o aos limites do respeito à esfera jurídica.
Em sendo propriedade exclusiva o apartamento, dentro do
condomínio, ao titular de uma unidade autônoma lhe cabe o ut dominus, tendo
série de direito que constituam um complexus jurídico diferencial do
condomínio edilício. A coexistência orgânica do condomínio, em simultaneidade
com o exclusivo domínio, gera com capacidade um princípio diferente. Mas
oposto, não diverso somente. Os deveres exercidos pelos condôminos resultam
dos direitos conjuntos sobre a co-propriedade tradicional. São impostos uma
série deles, advindos historicamente do direito romano.
O proprietário de uma unidade autônoma em edifício, possui
inerentes poderes ao domínio, tendo como objeto o seu apartamento, mas,
resultando no princípio da conveniência, há interferência una desses direitos
todos, no direito de cada um, pelo fato do prédio ser um todo formado por
diversas propriedades idênticas, de molde a impor-lhe uma qualificação
particular. O proprietário de apartamento não tendo tão amplos direitos, como o
dono de uma casa,
17

No Diploma Civil dando-se a escolha do síndico pela
assembléia geral, podendo ou não ser condômino, com prazo não superior a dois
anos, cabe a renovação. O síndico é o representante geral dos condôminos, salvo
renúncia, ou destituição. De confiança como pessoa, sem direito a reclamação,
poderá ser exonerado. É eleito pela assembléia.
Da gratuidade, ou não, há ampla liberdade, em sendo
condômino o síndico, método mais usado, subentende-se que o mandato de dois
anos será gracioso. Mas, não há empecilho em ser remunerado por meio de voto
em assembléia, ficando isento no rateio, juntamente com as demais despesas.
Administrado o condomínio por estranho, pessoa física ou
jurídica, o cargo é remunerado, não se admitindo a prestação de serviços, com
ligação à função de síndico obrigatória, por si tenha idêntica presunção. Assim,
em síntese, a função será remunerada por disposição da Convenção, sendo pela
assembléia que o eleger a deliberação e fixação dos proventos.
Compete-lhe a administração geral do edifício, executar as
deliberações da assembléia e o cumprimento dos encargos que a Convenção do
condomínio lhe atribua em especial. É o “policial” do condomínio, opondo-se
aos atos contrários estabelecidos pela lei, pela Convenção ou no regimento
interno. Com autorização da assembléia nomeia os necessários empregados,
demitindo-os por indisciplina, ou a bem do serviço. Promovendo as obras
necessárias à conservação do edifício, já das obras quando sem caráter de
urgência, as noticia à assembléia para o respectivo aguardo. Cabe-lhe a previsão
da organização orçamentária para o subsequente ano, ocorrendo uma imprevista
elevação de despesas, poderá pedir reforço de verbas. As rendas condominiais
são por ele recebidas, bem como, também, as vindas de outras fontes. A
administração do edifício será provida a tudo que venha a se referir, cum arbítrio
boni viri. Anualmente à assembléia faz prestação das contas das despesas e
receita do findo exercício, das verbas arrecadadas pormenorizando o emprego e
os gastos, comprovando-os. Dos condôminos recebe as quotas a que sujeitos
estão para os encargos do condomínio. Afora as incumbências da lei e as que a
Convenção lhe impuser. Ao bom desempenho das funções, justo é que lhe seja
dada investidura de faculdades, implícitas para o exercício dos atos necessários.
E, como representante do condomínio, pela má execução das
incumbências responde, como pela culposa omissão, e, também, pelos atos
abusivos praticados por ele. Das normais atribuições, possui a representação ao
18

ingresso em juízo, contra condôminos ou qualquer estranho. Não dependendo de
autorização prévia da assembléia.
Resumidamente, eleito o síndico por maioria de votos,
representa todos os co-proprietários do edifício. Naturalmente, a presente regra
não se junta ao princípio geral que preside a convencional representação, nesta
ninguém constituindo mandatário sem a sua efetiva vontade. A Especial natureza
da representação condominial leva, contudo, a esta especialização do princípio
do direito enunciado, um especial direito ao condomínio edilício, inclusive dos
ausentes e dissidentes, nas matérias de comum interesse, o síndico ou
administrador é o representante de todos. Apenas no campo doutrinário, aliás,
não tem ficado o problema. Ajuizado, pacífica é a decisão com o entendimento
de que tem ele, diante dos demais condôminos, os poderes de administração
limitados, porém, ao condizente com os interesses de todos, excetuando-se os
que se referem à subjetividade direta de isolado condômino. A natureza jurídica
relacionada entre o síndico e os condôminos está na representação.
Da administração condominial, diferentemente pode o síndico
ser uma pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Com função remunerada
ou não. Com previsão e fixação na Convenção, não podendo ser majorada pela
assembléia.
Em sendo obrigatório o seguro de toda a edificação, contra o
risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, a ele, o síndico, caberá a
responsabilidade de contratação do respectivo seguro contra incêndio, bem
como, das partes comuns, tendo por objetivo a defesa pelo resguardo do
patrimônio comum, positivação disposta que está no artigo 1.348, inciso IX, do
Diploma Civil.
Tal exigência não sendo cumprida, em caso de sinistro, poderá
haver incidência de aplicação de multas cobráveis pelo Órgão Público Municipal
(Prefeitura). Ao contrário, pela inexistência do citado seguro, pelo dano causado,
em tais situações, a ação direta aproveita os prejudicados em serem ressarcidos
pelo causador do ato ilícito, o síndico. Em novo entendimento, pela Lei Civil, a
providência deve ser tomada imediatamente, logo após a instalação do
condomínio.
Para melhor entendimento, nem tudo que é aprovado pela
assembléia geral, ordinária ou extraordinária, leva o síndico à imunidade da
responsabilidade civil, pois, as decisões não podem infringir o que está definido
por lei.
19

Pensamento saudável é aquele seguido de que as ações do
síndico sempre devem estar pautadas pela legalidade. Assim, orientando os
condôminos no que concerne aos interesses da coletividade, tendo por parâmetro
o cumprimento dos preceitos legais.
Extinguir-se-á o regime do condomínio edilício pela confusão,
ocorrendo no caso de um mesmo condômino vindo a ser titular de várias quotas
ideais, incorporando-se, então, ao seu particular patrimônio e evidenciando-se a
concentração da totalidade de apartamentos, no domínio de um só sujeito. Por
sucessão causa mortis, dá-se quando reunidas, na titularidade de um só, todas as
quotas. Outra causação ocorre pela cessação da co-propriedade pela aquisição,
por ato inter vivos, da totalidade das unidades autônomas por um só adquirente,
físico ou jurídico, a antes comum propriedade de todos os apartamentos, ora
pertencendo somente a um titular, englobando-se em seu patrimônio o domínio
total sobre as unidades autônomas. Podendo a alienação ser compulsória quando
da ocorrência de todos os apartamentos serem leiloados em hasta pública,
arrematados por um só titular, em ato único ou em atos sucessivos, recebendo a
transferência do domínio das unidades em que está dividido o prédio.
Quanto ao Loteamento Fechado, quando constituída a
especifica Natureza Jurídica do citado e aprovado empreendimento fechado, diz
a Doutrina que é estreita a relação entre o direito de superfície e a concessão de
uso. Sendo, pois, o contrato em que a administração transfere o uso remunerado,
ou gratuito, de terreno público a particular, ou particulares, como resolúvel
direito real, dele se utilizando aos fins específicos de urbanização,
industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração de interesse
social.
Também, por lei municipal é criado o desmembramento, tendo
a particularidade de ter o direito de gozar do direito de propriedade, igualmente
a qualquer outro que tenha o efetivo domínio sobre lote que compreende o
mesmo empreendimento. Surgindo, pois, a possibilidade de se edificar guaritas,
cercas ou muros limítrofes, implantando-se controle de acesso por meio do
pessoal da segurança orgânica, devidamente especializado e cadastrado no
correspondente setor da Polícia Federal, tendo como finalidade em distribuir
segurança aos moradores, identificando e autorizando a entrada de pessoas não
moradoras, ou mesmo convidadas, também, inviabilizando a utilização dos
espaços das áreas comuns, legalmente privativas dos sócios moradores, isto por
meio de Decreto Municipal.
20

Indiscutível a legalidade da Concessão de Uso do Solo
outorgada à Associação Sucessora, pessoa jurídica de direito devidamente
prevista e amparada pelo vigente Ordenamento Jurídico positivado no Livro I,
Título II, Capítulo II, artigo 53 e seguintes, da Lei 10. 406, de 10 de janeiro de
2002. Destarte, em compensação, à efetiva legalidade da respectiva Concessão,
conforme se estabelece pelo Órgão Público, deve, necessariamente e por sua
conta, manter a manutenção e conservação das vias de comunicação, praças,
espaços livres etc, assim, por sua conduta, desonerando os cofres públicos.
Embora seja o Loteamento Fechado gerido por meio de
associação e o Condomínio Edilício gerido por Síndico, não há que se falar que
aquele não aproveita o Ordenamento Jurídico constante nos artigos 1.331
“usque” 1.358, da Lei Objetiva Civil, bem como, a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, pois, face ao já transcrito Enunciado 89 do CEJ, este autoriza
dote para que o Loteamento Fechado esteja posicionado como assemelhado
diante do Condomínio Edilício, tendo amparo, no que couber, da legalidade
atinente àquele.
Sendo a estrutura do Loteamento Fechado e do Condomínio
Edilício parecida. Aquele tendo os espaços livres considerados como
propriedade em comum, regido pela Lei 6.766/79, tendo a Prefeitura o domínio
das praças, logradouros, áreas institucionais, áreas públicas destinadas a
edifícios e outros equipamentos inseridos no projeto do empreendimento e no
respectivo memorial descritivo, cujos que em comunhão de uso são utilizados
em caráter privado. Este regido pelo Código Civil, bem como, com
aproveitamento da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Basicamente esta sustentada a legalidade do Loteamento
Fechado que, sem prejuízo da aplicação da Lei nº 6.766/99, é aprovado por Lei
Extravagante Municipal, sendo disciplinado genericamente pelo Poder
Executivo quanto da utilização da totalidade dos bens públicos, pelos moradores
do condomínio. Lei Extravagante respectiva que encontra amparo no
Ordenamento Jurídico Constitucional, em seu artigo 30, onde diz da
competência dos Municípios em legislar sobre assuntos de interesse local,
promovendo, no que lhe couber, adequado ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle de uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.
Não podendo ser olvidado que, com as prerrogativas atinentes,
o Órgão Público Municipal está autorizado por Lei Extravagante própria,
obviamente sancionada pelos representantes dos seus habitantes, estando
resolvida a parte disciplinadora de ocupação do solo urbano, ou de seus próprios
21

ens, sob qualquer forma que venha a entender como mais conveniente, naquele
lapso temporal.
Não parecendo, portanto, lícito a qualquer outra autoridade,
seja a que pretexto for, dizer o que é melhor para o Interesse Público Municipal
quanto ao Uso do Solo Territorial Municipal, intervindo, com tal conduta, na
vontade daqueles que efetivamente tem a competência amparada pela Lei
Magna.
Como já dito anteriormente, estando, assim, aviltado o
Município no seu Direito de positivar o princípio fundamental da dignidade do
homem, quando é barrado ao exercitar Interesse Público prevalente.
De outro modo, a positivação da legalidade do Loteamento
Fechado advém de norma municipal, com exigência apenas de ato
administrativo que concede o uso restrito de todos os bens públicos, apenas
àqueles proprietários de unidades (lotes) aquém fechamento. Abrangendo
logradouros, praças, áreas públicas, ou institucionais etc, todos do domínio do
Órgão Público Municipal.
Ora, seria patente o aviltamento do exercício do Direito pelo
Poder Público Municipal, assim, entendemos que, diante da hermenêutica, o
posicionamento dos referidos bens encontra amparo no artigo 100, segunda
figura e o artigo 103, ambos do Diploma Civil, cuja destinação não é outorgada
a qualquer pessoa do povo e sim àqueles que são moradores do empreendimento
e que satisfazem a contra partida imposta.
Não é a circunstância composta de uma via de comunicação,
um espaço livre, uma praça, situando-se aquém do fechamento (tapume), que lhe
outorga, por si só, a efetiva característica de se tratar bem de uso comum do
povo, o que se persegue é a sua destinação, sua afetação. Não bastando, por
conseguinte, a denominação do bem objeto da concessão para que seja a sua
inserção dentre os bens de uso comum do povo.
Inegável que, segundo a Lei 6.766, de 19 de dezembro de
1979, são bens do domínio Público Municipal, porém, em sendo aprovado o
fechamento do empreendimento, o Município tem amparo legal para destiná-los
para outra concessão de uso da categoria, como já dito, os de uso especial,
outorgando, então, a respectiva por meio de decreto aos sócios moradores,
proprietários de unidades (lotes) sem edificação.
22

Como definição, tem-se que o bem de uso especial é aquele
que está sob o domínio público, destinado a determinadas pessoas com direitos
de uso e gozo, cuja legalidade dá-se pela outorga intuitu personae do Poder
Público, devidamente amparada por positivados institutos atinentes à permissão
ou concessão.
Com arremate deve ser observado que a efetiva concessão de
uso do solo público, sob o aspecto especial, faz-se legal mediante a retribuição
autorizadora, devidamente amparada por Lei Municipal positivada, seguindo-se
o exclusivo alvitre do Poder Executivo.
Tendo como finalidade, diante do agrupamento particular de
moradores, o desejo de suprir as necessidades básicas, o homem dispondo-se a
procurar um lugar em que as condições de trabalho lhe sejam favoráveis,
obtendo, assim, uma vida melhor, sendo que, para a solução da questão, o
primeiro ponto a ser explorado consiste da adequação buscada no Condomínio
Edilício, e, também, no Loteamento Fechado, adentrando-se no formal sistema
jurídico, sem prejuízo das considerações dos aspectos principiológicos e
sociológicos.
Enfim, ocorrendo em todas as partes do mundo, não sendo
diferente no nosso País, esse fenômeno em seu bojo trazendo problemas sociais
relevantes, bem como, numerosas demandas, como: A) necessidade de habitação
e moradia; B) prestação de serviços públicos urbanos eficazes, em especial a
segurança; C) marginalidade social; D) deterioração ecológica, entre tantos
outros.
Passando, assim, o posicionamento de princípio à cláusula
geral do bem estar social. Tudo constante no Ordenamento Jurídico
Constitucional, bem como, no já mencionado Enunciado 89, do CEJ (Centro de
Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal). Cuja combinação de
dispositivos patenteiam a Autonomia Municipal à legalidade do
empreendimento denominado Loteamento Fechado.
Embora já dito anteriormente de que o Instituto do
Condomínio Edilício percorrera árduo caminho à sua legalização, ora o mesmo
ocorrendo com o Loteamento Fechado, em comentário podemos discorrer sobre
o Projeto de Lei Federal 20/2007, deste que, se aprovado, advirá a Lei de
Responsabilidade Territorial Urbana, donde surgirá o instituto do Condomínio
de Lotes, com referência de denominação “Condomínio Urbanístico”, conforme
o artigo 3º, inciso XII.
23

Porém, com posicionamento vanguardeiro, por décadas, com
abundância surgiram os empreendimentos imobiliários, tomando por base legal
à validade o Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967 (artigo 3º), juntamente
com a Lei Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (artigo 8º). Tendo
sua criação compreendendo unidades autônomas (lotes), edificando-se moradas
a gosto do consorte.
No entanto, se com fundamentação do Decreto-lei 271/67 e da
Lei 4.591/64, mesmo com similaridade com o Loteamento Fechado, a respectiva
modalidade de empreendimento não se obriga à transferência de domínio das
áreas públicas, logradouros, áreas institucionais, ou de preservação permanente,
etc, ao Órgão Público Municipal. Havendo inexigibilidade da concessão de uso,
devendo-se ao fato de que permanecem particulares, com atrelagem entre o
logradouro público e cada unidade, com edificação, ou não.
Já o Loteamento Fechado, aprovado pelo Decreto-lei 58, de 10
de dezembro de 1937, conjuntamente com a Lei 6.766, de 19 de dezembro de
1979, voltando-se à similaridade, as moradas são igualmente erigidas a gosto do
consorte. Mas, necessariamente, o empreendedor se obriga à transferência de
domínio das áreas públicas, logradouros, áreas institucionais, ou de preservação
permanente, etc, ao Órgão Público Municipal. Com exigência da concessão de
uso do solo que, nos dias de hoje, sendo adotado o lapso temporal
“indeterminado.”
O Condomínio Edilício, devidamente positivado pelo Diploma
Civil, em síntese, para sua efetiva instituição, apenas há exigência da sua prévia
edificação, com a promoção da incorporação.
Hoje, com liberalidade, admite-se, tanto no Condomínio
Edilício, como no Loteamento Fechado, ou no “Condomínio Urbanístico”,
respectivamente, o amparo do Diploma Civil; do Decreto-lei 58, de 10 de
dezembro de 1937; a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, Enunciado 89, do
CEJ, e; do Decreto-lei 271/67, em combinação com a Lei 4.591/64, que a cada
consorte utilize e frua livremente da sua propriedade. Porém, com o devido
respeito às positivadas regras legais, bem como, as convencionais criadas entre
particulares.
24

L I V R O I
D O C O N D O M Í N I O E D I L Í C I O
C A P Í T U L O I
O CONDOMÍNIO
1. Princípio histórico da propriedade.
Historicamente, em princípio dizendo-se da propriedade
propriamente, o direito tem suas raízes nos primeiros estágios da cultura, o
efetivo direito de propriedade recaia somente sobre os objetos, como armas,
roupas e ornamentos. Ninguém era dono de terra com exclusividade, tampouco
se obtinha rendas da utilização 1 .
Para o benefício geral dos homens, a comunidade era dona de
coisas grandes, como o solo, o gado e a caça, somente.
A terra era propriedade privada, os direitos feudais somente
em parte se estendiam dos direitos do chefe tribal. A ocupação da terra é de
1 . John Eaton. Manual de economia política, Editora Zahar, Rio de Janeiro: 1965, pp. 141/143.
25

forma radical diversa das primitivas condições capitalistas e não surgidas.
Somente se fazendo presentes com a produção e a troca de mercadorias que
tomaram vulto em proporções consideráveis 2 .
2. Períodos históricos.
Nos inúmeros períodos históricos há problemas específicos,
podendo ser apontados com especiais características da época.
Dos problemas propriamente, com manejo dos elementos
técnicos, para a busca de soluções equaciona-se o preço justo, a proibição do
mútuo feneratício, a concentração política dominial. Da liberdade econômica,
seu tempo tem sido o objeto do pensar profundo do homem do direito, longe da
exclusividade, mas com preponderante motivo.
Hoje são enfrentados vários problemas, tanto na ordem moral
como na ordem econômica, sem aludir os que atingem a ordem política.
Instalada a controvérsia, há o debate, o tratado às vezes não
satisfatório, até que estando as idéias sedimentadas, devidamente elaborados os
conceitos e fixada a doutrina com seus rumos que atingem clima que
proporcionem o apaziguamento.
Um dos campos magnéticos é o patenteio da crise habitacional
que, assolando o mundo contemporâneo, provoca desencontrados fatores, como
o movimento migratório de um lado a deslocar massas contínuas de população
rural para os centros urbanos, atraídos pelo recrutamento das atividades, ou
engolidos pelo sumidouro industrial, tudo em perseguição por dias melhores;
por outro lado, com o surgimento de países demolidos pelas duas grandes
guerras, ocorridas dentro do primeiro meio século passado, ou, em outros, pela
falta de prédios construídos; e, em sobreposição a tais causas, o material com
preços altos, o disparo inflacionário dos salários e os terrenos caros.
2. Bis idem. Manual de economia política, pp. 21/54.
26

Caio Mário da Silva Pereira 3 , respaldado em autores
alienígenas, refere-se ao ocorrido problema da França que reduziu o número de
habitações de 10.400.000, no ano de 1939, para 8.800.000, no ano de 1947.
Dando motivo ao desvio de capitais dos investimentos em
imóveis, adita que a legislação do inquilinato é outro problema da crise, fazendo
com que cresça acentuadamente os direitos e as prerrogativas do locatário, face
ao proprietário. Originando-se animosidades tensas entre eles, muitos evitam o
posicionamento de locador por serem tratados como exploradores, mesmo sem
terem rentabilidade compensatória. Acrescenta que em sendo tão grave a
situação, a casa alugada na Capital do País, perde 50% de seu valor.
No Brasil há efetivo desamparo do proprietário, quanto do
envelhecimento e do desgaste do imóvel. Com origem política, econômica,
legislativa e sociológica há fatores que afrontam déficit de habitação superior a
8.000.000 e de 6.000.000 de imóveis residenciais, respectivamente nos anos
1964 e 1968.
Tendo o Decreto-lei 4.598, de 20 de agosto de 1942, bem
como, os impostos, taxas municipais e o imposto de renda, tornado o rendimento
imobiliário inferior diante de outros investimentos.
Apesar do baixo rendimento, porém, de certo modo a inflação,
desvalorizando a moeda, faz com que haja a inversão afetando os
empreendimentos seguros, sendo o imóvel estável e atraindo capitais diante da
inflação, que, pela liberação dos novos aluguéis e correção monetária dos
velhos, em termos de esperança, pode-se dizer que a recuperação do
investimento imobiliário é certa.
O Plano Nacional de Habitação, mesmo nos dias de hoje, atrai
interessados para a edificação, em grandes quantidades, de pequenas casas,
denominando-se “plano da casa própria”.
Desses fatores, ora um, ora outro, ora em conjunto, com
certeza o complexo de razões são peculiares em quase todo o planeta. Passando
a imagem retórica à figura folclórica, temos que o mundo “encolheu”; as
distâncias foram diminuídas; e os lugares de concentração do ser humano são
3 . Kischinewski-Brocquisse, Edith. Statut de la Copropriétré des immeubles et Sociétés de Construction, ns. 6 e
9. Sobre a crise habitacional, ainda, Zurfluh, Société de Construction, pág. 9.
27

insuficientes. As igrejas estão lotadas, ocorrendo igualmente com os teatros,
carros e nas ruas. Não havendo mais lugar na casa.
Mas, como paliativo, o Estado, votando transitoriamente
satisfatórias provisões, procura remediar a angustia do tempo. E, sem parar,
procura desenvolver ao máximo a técnica que permita o melhor proveito dos
espaços e com melhor rentabilidade distributiva de encargos econômicos, assim,
por meio do edifício de apartamentos, busca as edificações sobrepostas,
imaginando a acumulação dos aposentos residenciais. Fazendo com que surja o
arranha-céu, tornando verticais as cidades e, apelidando-o propriedade
horizontal, por conta de estar o edifício dividido por planos horizontais.
3. Da habitação concentrada.
Em verdade, a habitação concentrada vem de remotos tempos,
de então foi passado o assunto pelo jurista, emitindo conceitos de intensidade e
extensão aquém dos nossos tempos. Onde na casa geminada, com mais de uma
família vivendo, não era exercido o direito comum sobre o todo. Descriminadas
eram as faculdades de cada dominus sobre uma parte da coisa relacionada aos
respectivos donos, pois, mais do que fração de um objeto, era, porém, verdadeira
a autonomia res, fazendo ali com que surgisse a conveniência da divisibilidade
jurídica, inferido ao fracionamento material e ao partilhamento econômico.
Caio Mário da Silva Pereira 4 diz que Ulpiano comparou a
divisão da casa ao retalhamento do solo, confrontados tinham princípio idêntico
e que resultavam duas casas, fazendo comparação da partilha geodésica que
gerava dois imóveis e não duas partes do só todo: “si divisit fundum regionibus,
et sic partem traditit pro diviso, potest alteruta servitutem imponere: quia non
est pars fundi, sed fundus. Quod et in aedubus potest dici, si dominus, pariete
medio aedificato,unam domum in duas diviserit (ut plerique faciunt), nam et hic
pro duabus accipi debet”.
Todavia, ainda ao tempo de Roma, desconhecida não era a
superposição habitacional, era praticada e conhecida. Não sendo indiferente ao
direito, era disciplinada e observada.
Remonta à civilização pré-romana dos caldeus, a divisão de
imóvel em plano horizontal, isto no segundo milênio antes de Cristo.
4 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 60.
28

Mas, por contrariamente lhe parecer aos princípios
dominantes, o direito romano não admitia a divisão da casa por planos
horizontais. Se projetada do solo para o alto e vai ad astra, e se aprofunda chão
adentro até o inferno - ad ínferos, não tinha suficiente justificativa para a efetiva
separação e direitos automatizados de quem vivesse acima do proprietário do
solo. Flagrante era tanto a incompatibilidade, quanto mais enraizada era a
convicção de subordinação ao proprietário do solo, se qualquer edificação sobre
ele era levantada: “ardificum solo cedit et ius soli sequitur” 5 .
Justeza seja dita, o direito romano desconhecia no sentido que
se lhe opunha a idéia de prédios divididos por planos horizontais. Havendo
afirmação de não ser repugnante idéia à concepção jurídica romana, embora
sendo suavizada quando se construía sobre casa alheia uma ou outra dotada de
servidão. Ou, no Baixo-Império, quando a população urbana estimulou o
positivismo de direitos à propriedade superposta, concluindo que a divisão dos
imóveis, no plano horizontal, não era estranha à mentalidade jurídica dos
primeiros séculos, permitindo ao proprietário lançar faixa estreita de terra sobre
casa alheia, esta denominada crypta. Concebendo-se a não propriedade, mas,
sim a servidão com aplicação da tradicional regra “aedificium solo cedit et ius
soli sequitur”.
Outros dizem que aos plebeus foi dada permissão para morar
no monte Avelino. Assim, o direito romano institucionalizou a divisão horizontal
mesmo na cidade, no entanto, a idéia foi combatida com vantagem, não tendo a
Lex Icilia consagrado senão o ius superfície.
A insula, a plebéia habitação sobreposta, Caio Mário da Silva
Pereira diz ser tão natural e familiar aos romanos e que Tácito descrevendo o
Incêndio de Roma, lhe faz referência julgando desnecessária qualquer
explicação.
Contudo, ainda afirmando que por alguns autores, apoiados
pelo texto de Dionísio, admitem que os hebreus tenham construído em comum,
dividindo as casas por andares. Mas, Manoel Batlle Vasques, examinando a
matéria, não admite tal possibilidade do afirmado a esse respeito. Fazendo
menção de alguns textos do Digesto que, sem confusão com o instituto da
5 . Denis, Frédéric. Sociétés de Constructions et Copropriété des Immeubles Divisés par Appartements, Librarie
du Journal des Notaires et des Avocats, Paris, França, 1959, pág. 7.
29

propriedade horizontal, se referem aos edifícios divididos por proprietários
diferentes.
Para Caio Mário da Silva Pereira 6 , modernos autores do
período clássico permitem a discussão da divisio por plano horizontal. Sendo
certo que no período post-justinianeu, tanto as fontes bizantinas e o Livro Siro
Romano de Direito, são apontados como fontes autorizadoras que admitem a
propriedade horizontal no direito romano.
O tempo prolongado de elaboração de todo instituto é
consumido de forma morosa, decorrendo-se alguns séculos, desde os primeiros
de nossa era, quando a noção do sistema surgiu, até chegar o momento da
mostragem do nítido contorno no uso e costume de várias terras, evidenciandose
a demonstração e o testemunho vivo de que o praticado processo da divisão
horizontal não era desconhecido da vida das cidades. Um acontecimento, às
vezes, não precipita formação de uma corrente de pensamento ou adota critério,
então, mantido na lista de linhas não definidas, apontando fato ocorrido em
Rennes, em 1720, quando parte da cidade foi destruída por um grande incêndio,
obrigando a construção de casas mais categóricas, com preordenada
planificação, elevados de edifícios de três e quatro andares, com uso autônomo.
Mostrado pela necessidade social e a conveniência econômica,
antes da idade hodierna do direito, bem como, tampouco do ponto de vista
prático e nem do jurídico, não faltaram conselhos, oportunidades e exemplos da
subdivisão imobiliária em planos horizontais.
4. Das grandes edificações.
No século XIX, os grandes monumentos legislativos, contudo,
não disciplinavam a matéria, porque a sua elaboração, talvez, com pendor
tecnicista acentuado, em razão da notória confecção científica, devido ao não
afloramento do problema econômico em termo preeminente, demonstrasse
precisas normas a respeito.
Na realidade o Código Napoleão, tendo inaugurado a
movimentação das grandes edificações, não se importou com o assunto,
limitando-se à imposição que se andares diferentes de uma casa não
6 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 62.
30

pertencessem ao mesmo proprietário, o suporte por inteiro das despesas de
reconstrução e reparação das paredes mestras e do teto, proporcionalmente ao
valor de seu andar, caberia a cada um seu respectivo piso, e a cada um a escada
do andar inferior até o seu (Código Civil Francês, artigo 664, primitivo).
Dois resultados podem ser obtidos: o primeiro, a propriedade
horizontal não era desconhecida pelo legislador do século antepassado; o
segundo, em especial, o jurista não se preocupava com o tipo de divisão, porém,
com o surgimento das construções de edifícios mais modernos, revelando-se
insuficiente o dito artigo 664.
O Código Italiano, de 1865, refere-se ao assunto, em seu artigo
560, com descaso em homenagear o modelo, repetindo o princípio, testemunha
ser intempestiva uma questão a reclamar do legislador medidas disciplinares
atenciosas.
O Código Português, de 1867, em termos toma o assunto
reconhecendo plenamente a existência da divisão horizontal, mas somente
regulando os encargos de conserto e reparação. Deste ver não destoa o Código
Espanhol, de 1888, evidenciando existente causa divisionis.
Em 1896, o BGB preocupado em regular problema de direito
imtertemporal, estatui o artigo 182, da Lei de Introdução, dizendo que as
propriedades por andares existentes subsistirão ao vigorar o Código, todavia,
submetidas ao regime das anteriores leis, no que dispõem sobre a jurídica
existente da propriedade horizontal, desprezando-as o legislador.
Na Alemanha assim tem sido, em 1951 foi prevista a
propriedade separada por vivendas.
5. Da divisão do imóvel.
No nosso direito pátrio, igualmente não era desconhecido o
problema. Da idéia herdada das Ordenações do Reino, há referência que se as
casas fossem de dois senhorios, pertencia a um o sótão e a outro o sobrado 7 . A
7 . Código Phillipino, org. Cândido Mendes de Almeida, livro 1, tít. 68, § 34.
31

Consolidação de Teixeira de Freitas, retomando as regras (artigo 946), diz que se
uma casa for de dois donos, pertencendo a um as lojas e ao outro o sobrado, o
dono deste não pode fazer janelas, ou outra obra, sobre o portal daquelas, e para
o entendimento do consolidado dispositivo, o jurista moderno não pode deixar
de ter na mente a situação atual em que num prédio alto as lojas pertencem a um
e a outro o sobrado. Não fazendo alusão à matéria no esboço, contudo
reaparecendo na Nova Consolidação, de Carlos de Carvalho, artigo 612.
Com a consolidação do nosso direito, o diploma, de 1916, não
cogita da divisão, também, manifestando o autor contrária opinião que nele
perdurou mesmo depois que a legislação extravagante mudou a orientação da
política legislativa, a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Tal Lei
promulgada, em linhas gerais adequava disciplinarmente a propriedade
horizontal, mas ressentida de algumas lacunas e impropriedades.
Acordava o diploma legal que os edifícios, ao serem
construídos, deveriam ser em forma de unidades autônomas, com ideais frações
do terreno. As unidades, cada uma, ter saída direta para a via pública, ou por
processo de passagem comum, sendo sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, não importando o número de suas peças e sua destinação.
A lei 4.684/65, em alguns casos, alterou a lei 4.591/64, entre
eles a possibilidade de desdobramento da incorporação em várias incorporações,
fixando a Convenção de Condomínio o dever da incorporação ainda estar
subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade,
entre condôminos de várias edificações.
No dito dispositivo há diversidade da propriedade horizontal
típica, pois, nesta, em cada unidade se vincula a ideal quota terrena e as comuns
partes, existindo a unidade autônoma, uma parte do terreno edificado, uma parte
de terreno reservada à utilidade para jardim, ou quintal e, ainda, a fração ideal da
constituição do condomínio. Se nos conjuntos há edifícios de dois ou mais
pavimentos, haverá discriminação da parte do terreno ocupada pela edificação
que, eventualmente, é de propriedade exclusiva, correspondente às unidades do
imóvel, fração ideal da total dimensão terrena e das partes comuns,
correspondentes a cada unidade.
Destarte, relativamente à aceitação, nos sistemas e nos códigos
não se estabelece regra uniforme do princípio da horizontal divisibilidade.
Sequer o direito romano a consagrava, tampouco a repelia de todo. Não tendo
32

sido rejeitada e nem disciplinada, em termos de precisão científica, no período
histórico donde surgiram à divisão do imperium.
A codificação moderna não foi contrária totalmente à idéia,
tampouco a desprezou. Nem mesmo o Código, de 1916, ignorou o problema e
nem lhe abriu as portas à solução positiva.
Com face mudada no século XX, quando crescidas as
aglomerações urbanas, desenvolvidas verticalmente as cidades, tornadas caras as
obras, sendo exceção tornar possível a edificação de um arranha-céu como
propriedade exclusiva, houve necessidade de disciplina jurídica apropriada às
coisas dentro do novo critério de comunhão. Assim, ao direito coube o tudo de
fazer em termos a novidade ou a criação original, porque haja vista no acima,
não sendo estranho ao homem, no passado, a iniciativa de aproveitamento do
imóvel urbano com utilização em planos superpostos, o jurista não encontrando
exposição dogmática da matéria e nem válida experiência legislativa. Havendo
tateado ao buscar solução, vacilou na fixação conceitual jurídica do conteúdo
dominial de exceção, desaparelhado, ainda, para a enunciação de doutrina da
propriedade horizontal, em esquema de pacífica teoria.
Por toda parte, dentro de período relativamente curto e não se
podendo autorizar afirmativa de simultânea ação, vários países, por seu
legislador, repensaram a noção de divisão imobiliária, regulamentando-a.
6. Da alienígena divisão.
Em Portugal, obra de Moitinho de Almeida, instituto foi
aflorado nas Ordenações Filipinas, cujo parágrafo 34, do Título LXVIII (Dos
Almotacés), do Livro I, naquele tempo, dispondo que se uma casa pertence para
dois proprietários, cabendo para um o sótão e para outro o sobrado, aquele não
poderá no sobrado deste instalar janela sobre o portal deste. Já no Código Civil,
de 1867, artigo 2.335, norteado pelo artigo 664, do Código Civil Francês, estava
positivada regulamentação de que reparos e consertos dos inúmeros pavimentos
de um edifício, cuja propriedade recai sobre vários donos, quando não está
constado nos respectivos títulos.
Moitinho, prosseguindo, ensina que na Lei nº 2.030, de 22 de
junho de 1948, no seu artigo 30, único da parte III, denominada “Propriedade
por Andares”, consta que o Governo teria prazo de seis meses para revisar e
33

egulamentar do artigo 2.335, do Código Civil, quando seria estabelecido regime
de propriedade por andares, ou propriedade horizontal. Certo é que a dita
regulamentação ocorreu somente com o surgimento do Decreto-lei 40.333, de 14
de outubro de 1955, este sendo substituído pelo Código Civil, de 1966. Depois
deste, com a edição do Decreto-lei 267/94, de 25 de outubro de 1994, entrando
em vigor em 1º de janeiro de 1995, cujo preâmbulo diz que adveio com altura
para aperfeiçoar as regras e com fins de adaptar outras à evolução verificada
desde a entrada em vigor do Código Civil. Contudo, sem esquecimento dos
estudos das existentes decisões judiciais que versam sobre a matéria de
propriedade horizontal, e que, decorrido tempo, resultaram em alteração de
alguns artigos do Diploma, ainda com introdução de outros, com referência da
matéria.
Pelo dito Código Civil, de 1966, pelo artigo 1.414 e seguintes,
disciplinada está a propriedade horizontal.
A Itália, na legislação de 1934 e 1935, disciplinou as teorias
modernas das relações entre condôminos, sobre casas. O novo Código Civil, de
1942, (artigo 1.117 e seguintes), determina os princípios do condomínio nos
edifícios.
Luiz Autuori 8 ensina que foi questionada a Doutrina e a
Jurisprudência se o condomínio visa a coletividade com sua personalidade, ou
visa sua gestão, direito e restrição à administração e ao bom uso das coisas
comuns. Para a jurisprudência, no direito italiano, o entendimento é que, no
edifício condominial, trata-se meramente de ente de gestão com poderes de
representação e disposição limitados e inclusos no campo administrativo,
voltados ao uso do bem comum, não admitindo os direitos autônomos,
individuais e, especialmente, naqueles que tocam os particulares condôminos,
assim, o administrador age, bem como, representa o instituto em juízo. Ainda, o
autor devidamente acompanhado por Jorge Lopes Pinto e Iraci Lopes Pinto
quando citam Toso e Cardeli, deixando claro que o condomínio não tem
personalidade jurídica, todavia, pelo vínculo entre os interesses comuns e
solidários, necessitam de uma administração com serviço ativo de dois órgãos,
tais: assembléia dos condôminos, com fins de deliberação da coletividade, e a
administração do condomínio. Também, exigindo que a efetiva representação
legal recaia somente numa pessoa, o administrador. Facultando-se, ainda, para
fins consultivos, o Conselho de Administração do Condomínio.
8 . Luiz Autuori. Sutilezas em tema de condomínio, Rio de Janeiro: Forense, 1978, p. 16, 17.
34

Com os artigos 952, 955, 1.110 “usque” 1.139 e, também, com
as disposições de atuação, do Código Civil, regulamenta-se o condomínio.
Podendo toda disposição, por vontade dos interessados, ser modificada,
excetuando-se o artigo 1.138, este por se tratar de norma de ordem pública.
No Direito Italiano, dos condomínios, conforme explica o
referido autor, existe: A) um edifício; B) uma divisão por planos, ou porções de
planos; C) a atribuição a proprietários distintos, de maneira que as propriedades
distintas surjam como propriedades superficiárias.
Com a existência de muros em comunhão, sendo tecnicamente
distinta uma da outra, assim, não é propriedade adjacente. Sendo superpostas
encerradas nos apartamentos, estes de propriedade independente. Tendo suas
partes comuns disciplinadas nos artigos 952 “usque” 955, 1.100 “usque” 1.115 e
1.117 “usque” 1.139, do novo Código Civil Italiano, de 1942.
Na Espanha, ensina Caio Mário da Silva Pereira, o artigo 396,
do Diploma Civil, sofreu modificações pela Lei de 1939, que ofereceu nova
regulamentação à comunhão de bens no tocante à propriedade dos diferentes
andares de um edifício.
Dispondo a Lei 49, de 21 de julho de 1960, sobre a
propriedade horizontal, atribuindo normas específicas e alterando disposições do
Código Civil.
A referida lei que, inclusive, influenciou tantas outras
legislações, cabe interesse pelo fato de destacar que toda ordenação jurídica
deve exigir respaldo na realidade social, principalmente a propriedade horizontal
que se tornou vital nos dias de hoje, objetivando-se, sempre, a idéia de Justiça.
Voltada às necessidades das edificações que dão vida melhor ao homem e sua
família, pois, desenvolvendo o comércio e a indústria, a legislação espanhola
ressalta a existência de um fato social básico, ultimamente influenciando na
ordenação da propriedade urbana.
Com desenvoltura, regulamentou a propriedade horizontal, não
se esquecendo de dar função social à propriedade. Em suas normas legais dos
direitos e deveres dos sujeitos da relação jurídica, objetivou à respectiva relação
à propriedade horizontal.
35

Novidade teve no descumprimento das obrigações no que
tange aos gastos, tendo sido, então, estabelecida a força vinculante dos titulares
que desfrutavam do apartamento, aplicando-se sanções.
Composta é a legislação por vinte e quatro artigos, sendo: o
artigo 3º, com respeito ao individualismo da propriedade (as unidades) e as
partes comuns; o artigo 5º, diz do título de origem da propriedade horizontal; o
artigo 6º, possibilitando a criação de um regimento interno para reger a vida dos
condôminos; o artigo 9º, com as obrigações dos proprietários; o artigo 10, das
obrigações comuns; o artigo 12, das alterações do regimento interno; o artigo 13,
dos órgãos administrativos; os artigos 14 “usque” 20, tratando da competência
dos administradores, da representação e como devem ser realizadas as reuniões;
o artigo 22, da responsabilidade solidária e individual relacionada a dívidas com
terceiros.
Finalmente, em 1999, a lei de 1960, ganhou maior perfeição
pela Lei 8, de 6 de abril de 1999, ficando mais dinâmica e flexível diante das
exigências sociais.
Na Argentina, disciplinando o regime legal da propriedade
horizontal, a Lei 13.512, de 23 de outubro de 1948, estabeleceu um novo direito
real autônomo, junto de uma co-propriedade (as partes comuns) regime
conforme os artigos 1º e 2º.
Ressaltam Carlos Lagomarsino e Marcelo Salerno 9 : “La
propiedad horizontal constutuye um nuevo Derecho Real autónomo (L.L.
98.735) consistente en el dominio de la unidad funcional por un lado, privativo
del dueño; y, por otro lado, en un condominio de indivisión forzada sobre las
partes comunes del edificio, dentro de un equilibrio armónico de las faculdades
de cada titular frente a los demás copropietarios. Esta ley puede aplicarse a
cualquier tipo de edificio, incluso los de una sola planta, o vertical (E. D.
118-455), bastando que tenga salida a la calle común para todas las unidades
(E. D. 9-432)”.
Com devida tradução deste mestrando, dizem os autores que:
“a propriedade horizontal constitui um novo Direito Real autônomo consistente
do domínio da unidade funcional por um lado, privativo do dono; e, por outro
lado, num condomínio de indivisão forçada sobre as partes comuns do edifício,
dentro de um equilíbrio harmônico das faculdades de cada titular frente aos
9 . Codigo Civil Argentino e legislación complementaria, Buenos Aires: Heliasta, 1993, p. 728.
36

demais proprietários. Esta lei pode aplicar-se a qualquer tipo de condomínio,
incluso os de uma só planta, ou vertical, bastando que tenha saída para a rua
comum para todas as unidades”.
Já para João Batista Lopes 10 , a Argentina, com sua legislação,
segue as demais, porém, realçando disposições específicas às áreas comuns,
proibindo novas edificações, possibilita pendengas judiciais no que diz respeito
de benfeitorias voluptuárias, ou similares e, ainda, o condômino que faz uso
nocivo lhe recai normas rígidas.
Os códigos mais modernos, embora de forma muito reduzida,
também trataram do assunto, fora o italiano, de 1942; o mexicano, de 1928,
alude, em seu artigo 951, divisão de planos horizontais; no Japão fala-se da copropriedade
das partes comuns de edifícios; a China, de 1929/1931, regula a copropriedade,
não se referindo explicitamente à divisão horizontal; a Grécia, com
seu novo Código Civil, de 1946, artigo 1.117, institui a co-propriedade
necessária das partes de imóvel dividido em andares.
Inspirado o direito moderno por esta corrente de pensamento,
procurando entender imposição de novo direito de propriedade, pelo Decreto-lei
5.481, de 15 de julho de 1928, não ficamos alheios, pois, o Decreto-lei 5.234, de
8 de fevereiro de 1943, ainda, também, pela Lei 285, de 5 de junho de 1948, foi
criada a técnica de divisão do imóvel por andares, nesta orientação, com
antecipação sobre vários países.
Por isso mesmo, talvez, a nova legislação não foi imunizada
diante de falhas e críticas. Mas no rumo da adoção da propriedade horizontal é
francamente definida.
C A P Í T U L O I I
A DENOMINAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
7. Da denominação no estrangeiro.
10 . Lopes, João Batista. Condomínio, Editora RT, 2008, p. 46.
37

Embora não seja encontrada justificativa histórica, a
denominação - propriedade horizontal, presa está na idéia simétrica racional. Em
não sendo usada a divisão dos imóveis pelos romanos, especialmente do
edifício, senão por planos verticais que permitiam a projeção especial do
domínio para o alto, usque ad coelu, e para baixo, usque ad ínferos, não tendo
sido vulgarizado, senão recentemente, a divisão por planos horizontais, para
alguns escritores não passava de uma propriedade horizontalmente dividida, ou,
por condensação de linguagem, uma propriedade horizontal.
No direito brasileiro, diz Caio Mário da Silva Pereira 11 que, a
respeito, já se apresentam manifestações bibliográficas, embora a expressão
propriedade horizontal não tenha tido foros de larga vulgaridade. Afirma que
alguns escritores dão preferência a outras designações. Carlos Maximiliano
adotou condomínio relativo; Espínola opta por condomínio de edifícios com
apartamentos autônomos; Campos Batalha preferindo condomínio por andares
ou apartamentos; Serpa Lopes sugere propriedade em planos horizontais; Zola
Florenzano prefere condomínios e incorporações; J. N. Franco e N. Gondo
referem-se a condomínios em edifícios; ainda há os que aderem incorporações
imobiliárias.
No direito alienígena, o autor ensina que a variedade de
nomenclatura é enorme: Hébrand refere copropriété par appartements; Denis
põe no título monográfico copropriété des immeubles par appartement; Edith
Kischinewsky - Brocquisse fala copropriété des immeubles; Racciatti é
partidário de propriedad por pisos o por departamentos; Henry Solus menciona
une maison divisée par étages. Aos contrários declarados (Campos Batalha, Lino
Sales, José A. Negri) a propriedade horizontal não afronta o gênio da linguagem
nem está na solidão dos protetores (Castán, Cunha Gonçalves, Santiago
Rosemberg, Eduardo Jorge Lage, Osmar A. Lassaga, Orlando Gomes, Serpa
Lopes).
Minuciosamente analisando o fenômeno, há mostragem de que
modalidade alguma de designação, plenamente satisfaz. Com efeito, se de
pronto não tem sentido especial a expressão propriedade sui generis ou
condomínio moderníssimo para que se saiba de que instituto se trata, ao
contrário há expressões que de imediato dão aquela idéia, mas pela extensão
pecam, exemplificando: condomínio de edifícios com apartamentos autônomos
ou então condomínio por andares ou apartamentos. Por aproximação, a
11 . Obra citada, pp. 67/68.
38

concentração simples e ideal seria propriedade por planos horizontais. Ora, por
que não admitir logo propriedade horizontal?
Apesar de ser fruto de um passado, a propriedade horizontal
precisamente nasceu da construção fisicamente vertical, a conveniente adoção
deste nome desperta no espírito de quem ouvir, ou ler, idéia precisa de
tratamento do complexo de direitos, faculdades e deveres, ligado ao edifício de
apartamentos.
A dita expressão propriedade horizontal, com bastante
significância a defendemos como filha, em reconhecimento da inconfundível
designação do instituto e tolerância em face de qualquer desvio conceitual. Na
Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o Código Civil, a propriedade horizontal
está identificada como condomínio edilício. Este disciplinado na Parte Especial,
Livro III, Capítulo VII, Seções I, II, III, artigos 1.131 “usque” 1358, com seus
respectivos incisos e parágrafos.
8. Da denominação pátria.
No Brasil, embora já referenciado anteriormente da
denominação, desta Caio Mário da Silva Pereira, avocando a Lei 4.591, de 1964,
adota propriedade horizontal; dizendo, ainda, que para Serpa Lopes é
propriedade em planos horizontais; Carlos Maximiliano prefere condomínio
relativo; para Campos Batalha condomínio por andares; e Nascimento Franco
condomínio em edifícios.
Pelo diploma codificado, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002,
também já dita anteriormente, o nomem juris é “condomínio edilício”.
Conduzindo João Batista Lopes 12 , a denominação foi
justificada por Miguel Reale, segundo a exposição de motivos, do então projeto,
por terem sido fundamentais as introduzidas alterações no instituto, tendo sido
batizado, no respectivo, como condomínio edilício, o termo mereceu reparos,
ridicularizado por “barbarismo inútil”, tendo, na realidade, origem real de fonte
latina puríssima, e é o que corresponde melhor à natureza do instituto, com
péssima caracterização ao ser chamado de condomínio horizontal, condomínio
especial ou condomínio em edifícios.
12 . Lopes, João Batista. Condomínio, Editora RT, São Paulo, 2008, p. 52.
39

É um condomínio constituído objetivamente e que na realidade
resultou do ato de edificação, assim com nobres motivos para ser denominado
como “edilício”. A origem da palavra vem de aedilici, não se referindo apenas
ao edil, modernidade. Consoante às suas atribuições, também, dentre elas,
sobreleva a de fiscalizar as construções, particulares e públicas.
A mesma exposição assinala que na linguagem jurídica
italiana, a expressão “condomínio edilício”, tornou-se de uso corrente, que, de
acordo com Ruy Barbosa, é a que mais afina o relacionamento com a nossa.
Convincentes, porém, não são as razões apresentadas.
Em princípio, o termo “edilício” não possui pertinência com o
instituto ora tratado, tendo, pois, significado relacionado a edil, basta singela
consulta dos nossos dicionários.
Por segundo, no direito italiano 13 , os autores geralmente
adotam com preferência não o condomínio edilizio, mas, dizendo Putera
condomínio di case piani; como Peretti-Griva condomínio di case divise in parti,
ou, ainda, Lino Salis condomínio negle edifici.
Sobre o instituto, a literatura nacional, estrangeira existente e a
tradição de nosso direito, a cabal denominação não guarda sintonia. Seja
brasileira ou alienígena, com efeito, é absolutamente estranho à doutrina mais
eficaz, o nomem condomínio edilício.
Sua introdução na legislação pátria, além de não trazer prática
vantagem, dificulta, chegando a impedir a identificação pronta do instituto.
Geralmente identificado por propriedade horizontal ou condomínio em edifícios.
Padecidos com mesmos vícios que comprometem a denominação condomínio
edilício. Inaceitáveis são os chamados como condomínio relativo, condomínio
sui generis, condomínio especial e outros assemelhados.
Com exclusão das críticas já feitas, no Brasil e no exterior a
denominação propriedade horizontal vem ganhando campo. Na Espanha,
Portugal e Argentina, dentre outros, o nomem juris foi consagrado, tanto na
doutrina como na própria legislação regente da matéria. Cediço é que aos menos
afeitos ao instituto a denominação, pela posição física que se objeta, causa certa
dúvida ou perplexidade, uma vez que realmente não estaríamos com vistas de
13 . Obra citada, p. 53.
40

uma propriedade horizontal, mas de uma propriedade vertical. A censura,
dispensando-se a argúcia, é resultado de pura desatenção. Com efeito, a
denominação justifica que a propriedade que se exerce em edifícios divididos
em planos horizontais, na verdade é a própria propriedade horizontal, com forma
simplificada.
C A P Í T U L O I I I
A NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
9. Das legislações modernas.
As modernas legislações, quase todas rejeitam a tese
personalista do patrimônio comum. Com prevalência de argumentação, sintetiza
Hernán Racciatti 14 que a não existência, sem dúvida, de pessoa jurídica única
como titular da co-propriedade, deve-se ao fato de que a lei assim não dispõe e,
também, pela razão da construção não reunir estritamente os requisitos que
tipificam as distintas classes de pessoas voltadas aos costumes, deveres e modo
de proceder para com seus semelhantes, ou, ainda, idéias a especificar nossa lei
positiva.
Por outro lado, não deve ser esquecido que cada piso ou
construção é de propriedade individual, ou exclusiva de cada titular, não
pertencendo a ninguém do direito coletivo.
O mesmo autor 15 reconhece, porém, que o “consórcio de
proprietários”, como é chamado, é constituído pelos titulares e destes sendo o
comum direito da dividida propriedade pela combinação do domínio exclusivo
de cada piso ou compartimento, com o especial condomínio forçado sobre as
partes comuns, apresentando-se, à primeira vista, como um ente, ou coisa, sui
generis com interesse próprios.
14 . Racciatti, Hernán. Propiedad por pisos o por departamentos. Depalma, Bueno Aires, Argentina 1958, p.
170.
15 . Obra citada. pp. 172/173.
41

Na Espanha, segundo o autor Mariano Fernandez Martin-
Granizo 16 é encontrada a “Junta de Proprietários”, sendo o “órgano supremo de
la propiedad horizontal, a través del cual se manifiesta la voluntad de los
propietarios singulares”.
Com devida tradução deste mestrando, sendo o: “órgão
supremo da propriedade horizontal, através do qual se manifesta a vontade dos
proprietários únicos”.
De sua natureza jurídica, discorrendo o autor que em sua
opinião é dado que a comunidade, neste caso, carece de personalidade,
encontrando-se ante um suposto semelhante ao das chamadas associações sem
personalidade. Em consequência, a junta virá a ser órgão supremo daquela,
dotado de faculdades imparciais e deliberantes. E, como tal, o órgão deliberante
constitui-se na expressão da vontade coletiva. Como órgão imparcial tem em seu
cargo uma série de funções de fiscalização, governo e executivas. Umas e outras
atividades são puramente internas, enquanto que, na conformidade com o
disposto no artigo 12, inciso I, as externas correspondem ao Presidente.
A Lei 8/1999, positiva, pelo artigo 14, as atribuições da Junta:
a) nomear, entre outros, o presidente e o administrador; b) aprovar o plano de
despesas; c) aprovar a execução de obras ordinárias e extraordinárias; d) aprovar
e reformar os estatutos; e) decidir os assuntos de interesse geral.
10. Do estabelecimento doutrinário.
Caio Mário da Silva Pereira 17 diz em sua já citada obra,
publicada no ano 2000, que os doutrinadores não conseguiram estabelecer a
natureza jurídica da propriedade horizontal. Não sendo mansa e pacífica a
situação, tantas são as empregadas fórmulas que até parece que não existem. Já
as leis especiais e as codificações espelham diferentes concepções. Arma-se um
círculo vicioso de difícil vitória que com inexiste dogmática precisa e segura,
pelo incompetente e dirigido casuísmo, leva os legisladores a se perderam com a
16 . Granizo,Mariano Fernandes Martin. La Ley de Propried Horizontal em el Derecho Español, pp.
889/890/891.
17 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 74.
42

adoção orientada de forma uniforme e fixação de uma doutrina legal e segura;
sendo as leis harmonicamente desobedientes, doutrinadores vagam e se perdem
nas teorias subordinadas a um positivismo árido, deixando escapar compatível
pré-ordenamento abstrato.
Deste problema, logo surge duas ordens contraditórias de
pensamento, sendo desconformes na conclusão: se atinente ao seu próprio
sistema, há risco de se oferecer apenas explicação teórica tomada como posição
do legislador do País; se investiga aliunde, tropeçando-se nas interpretações,
acarreta em surgimento de dispersão conceitual de escritores que, se com
vínculo à própria ordem legal, sairá uma imagem não precisa ou não sai nada.
Com orientação um tanto divergente, as opções talvez viáveis,
podem ser: A) a da coleta das concepções admitidas pelos tratadistas e
monografistas da matéria, sem perda visual dos sistemas de direito positivo a
que se prendem; B) a seguir a cogitação da problemática diante do direito
brasileiro; C) sob crítica, a dedução da melhor caracterização jurídica do
condomínio edilício.
11. Noção de propriedade.
Sem minúcias, de início, no condomínio a idéia mestra reside
no conjunto de exercícios das faculdades concernentes ao domínio pela
pluralidade de sujeitos, porém, que tenha cada um deles, o poder jurídico sobre a
coisa inteira, devidamente projetada pela sua quota ideal, sem exclusão de
idêntico poder dos co-proprietários. Como dito anteriormente, já enunciara
Ulpiano que a noção nos vem do direito romano.
Nos dias de hoje, revogado o Código Civil, de 1916, temos o
vigente, Lei º 10.406, de 10 de janeiro de 2002, bem como, a Lei 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
Em princípio, com esforço faremos alusão à lei extravagante.
Na dita Lei 4.591/64, para Caio Mário da Silva Pereira 18 temse
o tratamento de cada unidade/apartamento como propriedade exclusiva,
portanto, como objeto de relação jurídica específica (artigo 2º). Da mesma
18 . Obra citada, p. 89.
43

forma, há inconformismo com a doutrina dos que querem aplicar os clássicos
conceitos da servidão, ou do direito de superfície ao novo regime, afigurando-se
inadequada a invocação do conceito de personificação. Inúmeras foram opiniões
nesse sentido quando da sua elaboração, tais não prevalecendo, a lei guardou
fidelidade às nossas convicções. Hébraud, sendo contra a personalidade moral
no condomínio, assinala que a sua ausência é indispensável, pois o proprietário
permanecerá assim posicionado, e se não torne mero titular de uma quota ou
parte social, conservando em seu direito a qualidade imobiliária, e não seja um
bem móvel incorpóreo. Serpa Lopes assemelha a comunhão dos proprietários de
apartamentos e a sociedade, dadas às necessidades e relações jurídicas próprias,
além da sua movimentação.
Insurge-se contra a personificação, cujas idéias em nosso
direito não se coadunam com a comunhão do edifício de apartamentos,
pressupondo que há interesses próprios em cada proprietário. Para tanto,
acrescenta que na dita comunhão dos proprietários há atinência na ostentação
comum dos interesses, tendo em sua cor ausente substância: colorem habet,
substantiam vero nullam.
Paulo Carneiro Maia discretamente é contra a personalidade
jurídica, apontando que o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal 19 , em
julgado sustentou a não existência da personalidade jurídica, contudo
reconheceu o surgimento de relações jurídicas permanentes entre os
companheiros, de interna ordem e também externa. Do mesmo modo, pensando
Campos Batalha 20 .
O instituto se faz presente, do condomínio edilício; é idéia de
propriedade, e ainda uma idéia de condomínio. Propriedade individual, sobre a
unidade autônoma exclusivamente, embora submissa a restrições sérias, indo
desde o pacto de boa vizinhança à conservação da fachada e das cores da pintura
das portas. Condomínio sobre o solo, elevadores do edifício, caixa d’água,
saguão de entrada e, também, sobre partes do prédio interessantes como unidade
arquitetônica.
19 . “Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, in Revista Forense, vol. 178, p. 180”. “Ainda, vol. 151, p.
231”.
20 . Campos Batalha, Wilson de Sousa. Loteamentos e Condomínios. Limonad, São Paulo, 1953, vol. II. p. 77.
44

Caio Mário da Silva Pereira 21 afirma que não faltam escritores
a focalizar a propriedade individual ou exclusiva como elemento do tipo de
direito dominial. Cunha Gonçalves insurge-se e, nesse sentido, na Assembléia
Nacional luta tenazmente contra o respectivo, então, projeto de lei, como na
doutrina.
Ao ver do civilista, neste sistema jurídico é apenas uma copropriedade
extraindo de inúmeras ordens de idéias: primeiramente da legal
designação do regime como condomínio na legislação portuguesa; na espanhola;
no novo código civil italiano, no código civil mexicano. Segundo, em razão da
importância conceitual do condomínio, mesmo alguns juristas admitindo a
propriedade exclusiva, e alienável, para os quais a co-propriedade do conjunto é
patente, com a observação de que partes várias são de indivisão perpétua e
forçada. A originalidade da corrente de Cunha Gonçalves, com os defensores
Valverde y Valverde, é a negativa da propriedade exclusiva, mesmo em conjunto
com a co-propriedade.
Não podendo o proprietário do conjunto, dissociar o seu
apartamento ou andar da co-propriedade, sendo indivisível, nem sua parte sofrer
transformações sem consentimento escrito dos demais condôminos e vizinhos.
Porém, a limitação imposta no direito do proprietário, favorece o entendimento
de que uma propriedade exclusiva aliada ao condomínio, não há que se limitar o
direito do titular, se tal direito se extraviasse dentro da noção de que,
isoladamente, torna restrita a propriedade. Demais disso, a propriedade
exclusiva, quando da posse individual, tanto sofreu na evolução milenar da
civilização ocidental, como sofre hoje, a imposição de grande gama de
restrições, às vezes desconexas, tende a se autorizar a sua desfiguração como um
direito dominial individual, quando tais cortes visam benefícios de um
condomínio que se lhe associa.
12. Domínio da propriedade.
É na fusão conceitual de domínio singular ou exclusivo, de
domínio plural ou comum, que está a originalidade e a peculiaridade da
propriedade horizontal, originando-se um conceito próprio ou complexo jurídico
21 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, pp. 90/
91.
45

existente no efetivo tipo de propriedade, não encontrando em nenhum outro tipo
de propriedade.
Pela qualificação que a distingue, o condomínio edilício forma
um direito diferente que mistura ou funde as noções de propriedade e de copropriedade.
Na exclusiva está o dominus, assegurando um acervo de direitos
subjetivos da propriedade horizontal que arredaria pé toda consistência caso, ao
mesmo tempo, não houvesse o condomínio, pois, com o exercício do domínio, a
utilização da coisa torna-se inviabilizada, caso não haja a propriedade coletiva,
ou a propriedade conjunta de todos, sobre as áreas de acesso.
A concretização do plano à realização, na materialidade da
edificação, seria impossível a forma da unidade autônoma, se caso inexistisse a
co-propriedade da parte terrena. Observe-se que o condomínio edilício, não
existindo a unidade autônoma, o condomínio acima do subsolo, o solo, a parte
de uso comum, perderia totalmente a sua finalidade.
Portanto, o condomínio edilício é um direito configurado que,
pela sua estrutura de linhagens definidas, próprias características, peculiares na
união do domínio e do condomínio; da propriedade individual e da propriedade
comum, faz nascer um todo unitário, inseparável e indissolúvel. Não admitindo
a transferência de direitos separadamente e que recaem sobre unidade autônoma
e partes comuns.
Na vida em comum, ou na simbiose orgânica dos dois
conceitos, com a criação do direito complexo surge a precisa justificativa dos
direitos e deveres dos condôminos. Não se trata de propriedade mista, onde o
domínio exclusivo está ao lado do condomínio. Os direitos e os conceitos não
estão justapostos. É fusão de direitos e um criado conceito distinto, não havendo
dependência entre ambos. Não se tratando de que um direito tem caráter
principal e o outro direito o tem acessório.
Há quem sustente a existência de uma relação de
acessoriedade, claro que está invertendo a noção clássica. Não sendo, porém, a
preponderante noção jurídica dominante na relação do condomínio e da
propriedade horizontal. Mas, para os escritores adeptos da relação de
dependência no condomínio por andares, quanto ao solo, denomina o
apartamento como coisa principal. Justificam o posicionamento de forma
econômica, argumentando que a unidade tem maior valor do que o uso das
partes comuns. Indo além, apontam que a dita relação jurídica aparenta idéia de
superioridade do apartamento que pode ser vendido, alugado etc, o mesmo não
46

ocorrendo com o solo, corredores, andares e muros. Sustentando Hernán
Racciattti 22 que, mesmo com maior valor, o apartamento não pesa mais no fator
econômico, pesa sim no teleológico, não passando das especulações à noção de
finalidade, impondo ao apartamento uma verdadeira inversão do velho aforismo
romano, que traduziria a relação entre propriedade individual e condomínio na
fórmula solum cedit siperficiei, podendo-se dizer que o terreno do condomínio
está entre as coisas inalienáveis, sendo do domínio de todos os proprietários do
prédio.
Nenhuma delas é principal ou acessória, na verdade estando
formalmente sustentada a unidade jurídica do condomínio edilício. É, sem
dúvida, direito complexo que constitui relação jurídica una com o dono do
apartamento, posicionado como sujeito ativo, e, em contrapartida, são sujeitos
passivos todas as pessoas; objeto de uma complexidade de direitos e bens, onde
é inscrito o apartamento com subordinação a um princípio de submissão
individual e, também, com submissão coletiva recaindo nas partes comuns e
solo. Não bastando, para a efetiva origem de uma propriedade horizontal, a
simples construção de unidades autônomas por duas ou mais pessoas em um
mesmo terreno.
Necessária e resultante da lei, assentada na doutrina, é a sua
constituição, devendo ser reunidas as unidades em edifício, ou edificações
conjuntas, com a efetiva associação das unidades autônomas e partes comuns.
Doravante indissociáveis.
No Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e,
também, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fixada está noção do
condomínio na associação da propriedade exclusiva da unidade com a copropriedade
do solo e das partes comuns. Com efeito, alude aos edifícios e aos
conjuntos de edificações, para fins residenciais ou não, mandando que as
unidades divididas, consideradas objetivas, sejam devidamente tratadas como
autônomas e exclusivas, submissas às legais limitações. Para sua efetiva
identificação e denominação, cada unidade terá como parte inseparável, uma
fração ideal terrena e coisas comuns.
O que deriva do texto legal é que fatalmente a propriedade
horizontal contém em si um sistema legal que considera a edificação, ou o
22 . Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos. Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
79.
47

conjunto de edificações, como um todo, assim objetivamente consideradas e
ligadas indissoluvelmente com as respectivas frações ideais terrenas.
À construção de um conceito científico, a lei e a doutrina estão
em congruência, francamente tendo nos proporcionado, entre tantas concepções
doutrinárias que circularam até então, a predominância de que o melhor foi
conquistado.
Destarte, indiscutivelmente do C E J (Enunciados aprovados
pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal), tem-se o
Enunciado 90, dizendo: “Deve ser reconhecida a personalidade jurídica do
condomínio edilício”. Com redação conforme o Enunciado 246, que suprimiu a
parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar
interesse”.
Embora, como já dito, Hébraud sendo contra a personalidade
moral no condomínio, assinalando que a sua ausência é indispensável, pois o
proprietário permanecerá assim posicionado, e se não torne mero titular de uma
quota ou parte social, conserva em seu direito a qualidade imobiliária, não sendo
um bem móvel incorpóreo. Também, Serpa Lopes assemelhando a comunhão
dos proprietários de apartamentos e a sociedade, dadas às necessidades e
relações jurídicas próprias, além da sua movimentação.
Estando no mesmo ajuste Paulo Carneiro Maia, discretamente
contrário, entende igualmente o que foi decidido pelo Tribunal de Justiça do
antigo Distrito Federal, sustentando a não existência da personalidade jurídica,
contudo reconheceu o surgimento de relações jurídicas permanentes entre os
companheiros, de interna ordem e também externa. Do mesmo modo pensando
Campos Batalha.
13. Da personificação jurídica.
Sabidamente, vem o trato do Condomínio Edilício tanto da Lei
Extravagante 4591, de 16 de dezembro de 1964, quanto da principiante reunião
dos artigos 1.331 “usque” 1358, do Diploma Civil, podendo ser dito, a despeito
classificatório, de que o Instituto corresponde a uma reunião de interesses e
obrigações recaindo sobre o todo comum, sendo cada consorte dono de fração
ideal, donde, entre particulares, há submissão codificada (Convenção) de
direitos e obrigações.
48

Perceptível que, pelo já exposto, por longo lapso temporal o
condomínio edilício clássica-se de forma substancial, subsistindo por si, porém,
embora não pacificamente, não chegando ao patamar de ser pessoa física,
tampouco jurídica, não passando de mero conjunto de interesses.
Mas, sob o aspecto conceitual, congregada a totalidade dos
interesses de cada condômino, atrelando-se as relações jurídicas, com medida
desde o portal até a unidade autônoma, exigindo-se, então, crescente volume da
construção civil, com efetiva perseguição do caráter qualitativo das edificações,
devidamente dotadas com mais complementos de conforto. Ao contrário, pela
falta de segurança nas grandes metrópoles, afastando, assim, as pessoas das
habituais diversões, fazendo com que permaneçam em suas moradas.
Pelo crescente aparecimento do condomínio edilício, social
fenômeno, convergidas são pessoas a um centro, consequentemente surgindo
importe às relações jurídicas e pessoais. Havendo, pois, a necessidade de criação
de normas disciplinares das relações jurídicas enfrentadas pelos consortes,
assegurando-se a efetiva igualdade para todos. Impondo, pela função social da
propriedade, certas obrigatoriedades, como exemplo: da parte securitária;
verificação da edificação, de tempo em tempo; da multa moratória; saúde dos
respectivos funcionários etc.
Os condôminos, forçosamente se agregando às deliberações,
evitando, assim, consequências funestas em detrimento do patrimônio de cada
um, podendo ocorrer, com o mais simples descuido, geração de responsabilidade
civil não contratual, alcançando a todos.
Ingressado o condomínio edilício no universo jurídico,
registrada a Convenção, no Cartório Registral competente, torna-se oponível
face terceiros, igualmente ocorrendo com o Estatuto Social.
O Condomínio Edilício persegue objetivos dos participantes: a
proteção e a execução do bem comum. Altruísta, toma por finalidade a
promoção igualitária das benesses e vantagens não patrimoniais acrescidas do
bem viver. Enquanto a primeira tem vista ao patrimônio, o segundo a tem no
bem comum.
No dia a dia, o Condomínio Edilício tem finalidade
patrimonial, com os co-proprietários buscando boa administração dos bens
comuns, a deflação dos dispêndios da manutenção e, também, uma inflação a
recair no seu patrimônio individual. Com relação decorrente da redução de
49

despesas e valorização do edifício, chega-se ao cunho eminentemente
patrimonial, gerando efetivo ganho de natureza patrimonial.
Diante dessas peculiaridades, o Condomínio Edilício forma-se
com a efetiva intenção das pessoas que originalmente agregadas, consolidando
sua Convenção condominial. Distinguindo-se, assim, dos demais entes
normalmente dotados de personalidade jurídica: massa falida e espólio. O
primeiro, é aquela que não pressupõem o acordo de vontade entre os
participantes, sendo uma reunião, por força de lei, dos credores e devedores de
determinada pessoa jurídica com moléstia financeira. O segundo, é composto
por pessoas herdeiras, por força de lei, de uma fração patrimonial, sem vínculo
subjetivo qualquer que venha a identificá-las, ou qualquer outra comum
finalidade. Nunca a extinção.
Claro que o herdeiro deseja sempre a divisão. O credor, por
seu lado, visa o recebimento do seu crédito. As partes buscam comum vontade
de se retirar da relação jurídica imposta por lei. No condomínio edilício, sequer
pode ser manifestada a tal vontade, sendo, pois, incompatível com sua própria
natureza. Podendo ocorrer extinção da comunhão, e, consequentemente,
acarretar extinção do próprio patrimônio comum e, também, no de propriedade
exclusiva, nele encontrando-se. O tópico temporal iguala-se a um diferencial,
em sendo os entes possuidores de capacidade relativa à desenvoltura de alguns
atos, por determinado lapso. Após ser atingido o objetivo, os entes desaparecem
naturalmente pelo tempo.
Homologada a partilha, o espólio estará dissolvido, conforme
o artigo 2.013, do Diploma Civil. Estará dissolvida a massa falida, após o
pagamento feito aos credores, conforme o artigo 149, da Lei 11.101/05.
Já o Condomínio Edilício persegue a perpetuidade,
desfazendo-se somente em virtude de destruição da sua própria edificação. Ou
melhor, somente com o sumiço do próprio corpo que, em cujo, recaem as
obrigações condominiais é que se extingue a sua personalidade.
Indiscutivelmente, embora disponha o C E J (Enunciados
aprovados pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal),
ao dizer no Enunciado 90, dizendo: “Deve ser reconhecida a personalidade
jurídica do condomínio edilício”. Com redação conforme o Enunciado 246, que
suprimiu a parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu
peculiar interesse”. Entendemos que o condomínio edilício, pelo constante na
50

nova redação do Enunciado 246, com mesma origem, não tem reconhecida a sua
personalidade jurídica.
Embora haja Julgados, dizendo: “Ementa. Civil e Processual
Civil. Cobrança de taxas. Irregularidade da constituição de condomínio.
Extinção do processo sem julgamento do mérito. Ilegitimidade ad causam. A
personalidade jurídica do condomínio e sua capacidade para estar em juízo
surgem com sua constituição de fato, ou seja, quando utilizadas as unidades que
o compõem, apresentando-se uma comunhão de interesses que a todos vincula,
ainda que desatendidos os requisitos formais do art. 24, da Lei 4.591/64, por
ausência de vínculo instrumental de um contrato ou da formalização do seu
registro em Cartório, não pode o condômino eximir-se do pagamento de taxas
estabelecidas em assembléia. As deliberações coletivas tem validade enquanto
não anuladas. Recurso conhecido e desprovido. Decisão: conhecer. Negar.
Unânime”.(Tribunal de Justiça do Distrito Federal, Apelação cível
2000110009169APC DF, 3a. Turma cível, Relator: George Lopes Leite,
publicação no DJU em 06/06/2001, página 34, na seção 3)- (g.n.)
C A P Í T U L O I V
A CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
14. Da constituição.
O condomínio resultara normalmente de uma sucessão causa
mortis, de todo tempo essa é a origem mais antiga, tendo ocorrido quando a
herança tocava para inúmeros herdeiros ou quando o de cujus legava a mesma
coisa para várias pessoas. Encontradiço também no contrato de sociedade, neste
regulando-se, ou mesmo não havendo o dito contrato: “Nihil autem interest, cum
societate na sine societate res inter aliquos communis sit; nam utroque casu
lócus est communi dividundo iudicio”.
De outro modo, admitido o condomínio convencional pelo
direito clássico, resultante da vontade declarada ou não, e o condomínio não
51

social, igualmente chamado incidente, via de regra, do bem do defunto, advinha
sucessão.
Do estado de comunhão entendimento, havia entre os
jurisconsultos romanos, de que, em qualquer caso, surgiria dupla ordem de
direito para os consócios sucessores - direitos individuais e direitos coletivos. O
indivíduo tinha liberdade para alienar sua quota para estranhos, gravá-la de
usufruto, dá-la em penhor, sem qualquer restrição dos demais consócios.
15. Da reparação das partes em comum.
Ao contrário do já discorrido, no nosso direito pátrio, a dita
Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, no disposto artigo 1.339, §§ 1º e 2º, traz
positivismo de vedação quanto da separação das partes comuns da propriedade
exclusiva, sendo igualmente inseparáveis as frações ideais das unidades
imobiliárias correspondentes, com as suas acessórias partes. No presente artigo
há proibição da alienação, não podendo, inclusive, o condômino gravar os bens
em separado, porém, sendo permitido ao condômino, da sua unidade imobiliária,
a outro condômino alienar parte. Já a terceiro interessado poderá ocorrer, caso a
respectiva assembléia não se opuser, pois, embora conste tal faculdade no ato
constitutivo do condomínio, a contrariedade é possível. Ou seja, mesmo
positivada a prerrogativa permissiva de alienação a terceiro no ato constitutivo
do condomínio, a assembléia geral poderá colocar-se em contraste.
A propriedade horizontal de muito longe pode aplicar,
igualmente, em causa qualquer, podendo ser na constituição de uma sociedade,
na aquisição conjunta, na construção de um edifício, na sucessão mortis causa.
Efetivamente, revistas as hipóteses mencionadas pelos autores 23 , pode-se
referenciar: A) a compra de um edifício de apartamentos, com construção feita
por pessoa física ou jurídica, pode ser por associação de várias pessoas, e, na
providência da parte escritural da aquisição, ser instituído regime de condomínio
edilício, individualizando-se a quota de cada um na respectiva área terrena, a copropriedade
nas partes comuns e a propriedade exclusiva da respectiva unidade
autônoma. Não podendo ser aventada que tal hipótese é teórica, sendo
efetivamente concreta em operações aquisitivas praticadas por um grupo de
pessoas que se unem à compra de um edifício já construído; B) o
23 Maximiliano, Carlos. Condomínios: terras, apartamentos e andares perante o direito, Rio de Janeiro, Freitas
Bandeira, 1950, p. 7.
52

estabelecimento testamentário para a instituição do regime de condomínio
edilício, a um edifício de proprietário único, aberta a sucessão, criar-se-á o
condomínio quando cada legatário, ou herdeiro testamentário, terá a propriedade
individual de unidade autônima, mantendo-se a comunhão, além do que será
indiviso necessariamente; C) instituição idêntica é admitida ao doador que
poderá determinar, e se aceita a liberalidade, que seja instituída a forma
contratual de constituição; D) recebido no espólio um edifício por vários
herdeiros, não há impedimento em ser homologada partilha com a promoção da
constituição do condomínio especial, sob o regime de condomínio edilício,
podendo ser rechaçados os moldes tradicionais do condomínio por quotas ideais,
sobre a totalidade do bem herdado; E) o regime condominial pode ser
introduzido num imóvel que já esteja em comum, associados os consortes de
forma amigável, positivando-se no instrumento o estado de comunhão ou
judicialmente dividido por sentença com determinação do critério dominial. F) o
proprietário exclusivo alienando um edifício, se com multiplicação de
proprietários, desmembrados deverão ser em unidades autônomas, surgindo o
condomínio. Sendo permitido em caso de venda em hasta pública por andares
destacados, perseguindo-se melhor preço do que o leilão global do prédio; G)
por meio de construção direta de prédio de apartamentos feita por várias
pessoas, donas do solo, constitui-se o condomínio, atribuindo-se unidades
autônomas na proporção terrena compartilhada. Também há a modalidade com
sistema de construção por preço de custo, ocorrendo quando várias pessoas, por
vontade ou convocadas por alguém, adquirem um terreno e nele fazem
edificação; H) de outra maneira é permitida a incorporação, dando-se quando
por uma pessoa física, ou jurídica, é adquirido o terreno, realizada a edificação,
as unidades autônimas são vendidas a várias pessoas, com as respectivas quotas
ideais. Sendo a modalidade mais exercida no mercado, dota-se de variantes: 1º)
O incorporador adquire o terreno em seu nome (pessoa física ou jurídica) e
realiza a construção em seu nome, após vende os apartamentos para vários
condôminos. 2º) O incorporador posiciona-se como mero coordenador do
condomínio, liga-se entre os condôminos entre si, bem como, estes e o
construtor, promovendo a edificação, antes, porém, realizando a compra direta
pelos condôminos, estes se tornando donos do solo. 3º) O incorporador obtendo
a opção de compra do terreno, em seguida lança a construção do condomínio
mediante subscrição pública ou particular, promovendo a escritura terrena
diretamente do proprietário aos condôminos, destes se posicionado como
procurador, conduz a obra do edifício, sistema onde o subscritor está
construindo a própria unidade autônoma e as partes comuns do prédio, tudo via
incorporador mandatário, tendo escopo a auferir do lucro ou benefício no
negócio. I) ultimando, a construção é feita pelo poder público, ocorrendo quando
a municipalidade, órgão autárquico, o Estado, ou, ainda, a União, qualquer
53

ofereça ao particular o bem para compra sob o regime de divisão horizontal.
Entre nós brasileiros há curta frequência da prática como plano social da casa
própria, dando-se o exemplo atual divulgado pelo próprio e atual Presidente da
República de que será construído milhão de casas, a serem negociadas com
pessoas de baixa renda.
16. . Da quota ou unidade autônoma.
O topo da conditio legis do condomínio edilício está na
iniciativa de se construir apartamentos isolados, ou unidades autônomas.
Dizendo Caio Mário da Silva Pereira 24 que aquele edifício deve funcionar como
uma colméia, ostentando a unidade autônima tanto quanto possível com
parecença de uma casa, moldando-se os condôminos na utilização sem
promiscuidade, ou vida comunial, com os demais proprietários. Devendo ser
considerado o isolamento da unidade em função da utilização interna,
significando que não se requer exclusividade de acesso ao exterior, tampouco se
elimina área comum de serviço, usada pelos moradores do mesmo andar, sem
quebra de isolamento onde se encontra, resultante da impossibilidade de acesso
ao interior de cada unidade, a não ser volente dominio, e a separação das
vizinhas unidades, nos andares superpostos e sotopostos, ou no mesmo andar,
por paredes opacas.
Finalmente, a evidência é que constituirá cada unidade uma
propriedade autônoma, suscetível de alienação conjunta, ou separadamente, das
demais unidades, desde que preenchidos os requisitos legais.
17. Do usucapião.
Do usucapião surge problema interessante, a saber se possível
a aquisição da unidade autônoma pela prescrição aquisitiva. Em não existindo
possibilidades de socorro no direito especial, destarte deverá ser avocado o do
direito comum.
Evidenciando ser a resposta negativa, toma-se que o
proprietário do apartamento é senhor de quota ideal do terreno, bem como das
24 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 114.
54

partes comuns, usa a coisa sem exclusão dos demais condôminos da mesma
edificação. Os civilistas mostram que não pode ocorrer prescrição aquisitiva
durante o estado de comunhão. Em sendo o proprietário de apartamento
comunheiro das partes não constitutivas da propriedade exclusiva de cada um,
em tempo algum haverá conversão em domínio, em favor do condômino que
delas se apossar por qualquer lapso temporal.
Já a pessoa estranha ao condomínio que tenha a posse mansa e
pacífica e com ânimo de domínio sobre parte comum (vão de escada, alojamento
de empregada, cômodo de empregada), se a posse de tal parte do edifício, sem
oposição, nem resistência de quem de direito, decorrido lapso temporal
prescritivo legal, estará efetivado o usucapião pela prescrição aquisitiva.
A comunhão não alcança a pessoa pelo fato de ser estranha e
nenhum obstáculo legal se lhe opõe. As partes comuns são inalienáveis, posto
claro está que o proprietário da unidade autônoma dela não pode dissociar a sua
posição de condômino das partes comuns e do terreno. Mas, se todos os coproprietários
se mostram inanimados a permitir uma posse ad usucapionem na
parte comum do prédio, sem expulsão pretensa do invasor, em conjunto estará a
perda da propriedade da coisa usucapida, juntando-se ao patrimônio do
usucapiente.
Da aquisição de um apartamento por usucapião, facilitado é o
entendimento da perda pelo proprietário, lançando-se mão na modalidade
ordinária: o possuidor com boa-fé e justo título, tem a posse mansa e pacífica
sobre o bem no tempo legal aprazado sobre a unidade. Ao fim desse tempo no
estado de fato, há conversão em situação jurídica, operando-se a efetiva
prescrição aquisitiva. Esta sendo indissoluvelmente vinculada à fração ideal
terrena e comuns partes, patenteado usucapião do apartamento, ocorre ipso facto
a aquisição da fração ideal do terreno e das partes comuns do edifício. Não
vingando ação reivindicatória se intentada à recuperação do perdido dominus.
Também não alcançando o síndico, ou demais condôminos, o direito de
interposição de possível ação reivindicatória visando partes comuns. A fração
social é indissociável do apartamento, e, aquele, o acompanhando pelo fato de
ter sido adquirido por meio de usucapião.
18. Do título constitutivo.
55

Da constituição do condomínio edilício, o direito anterior era
omisso respeitante à exigência de um ato constitutivo de condomínio especial,
quando do surgimento de problemas, as soluções recorrentes escudavam-se com
a invocação dos princípios gerais. Não se conhecia do assunto, embora houvesse
direito estrangeiro, precisamente na Espanha, algo da instituição condominial,
onde se falava do título constitutivo, acrescentando ser possível o tal título
solidificar toda espécie causal de alienação da propriedade imóvel, por ato entre
vivos ou mortis causa.
Na lei extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964, parte
facial do problema converteu-se em direito positivado por meio do artigo 7º,
donde o condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por atos entre vivos,
ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, onde cada
unidade é individualizada com sua identificação e discriminação, bem como a
atribuição a cada unidade das partes comuns e fração ideal sobre o terreno.
Dispensada a descrição interna da unidade autônoma.
Cumprindo esclarecimentos, notadamente a propriedade, hoje
denominada condomínio edilício, não é raridade que seu surgimento está no
patamar da eventualidade. É originário da iniciativa humana, e nem poderia ser
de outro modo, como específica fonte do direito e de obrigações inter partes.
Ainda mais, por ser um complexo jurídico com alcance social
enorme, reconhecido é, em simultaneidade, oponível a todos. Declaração de
vontades que se destina à produção de consequências jurídicas, com forma de
Convenção, de uma escritura de cessão de direito, de um testamento
efetivamente cumprido, instituindo o condomínio edilício.
Querendo mais o legislador, diz ser um complexus que não
pode permanecer, de forma alguma, no sombreamento incompleto das reflexões
particulares dos componentes. Sendo necessária sua projeção para com todos, ou
seja, erga omnes, e, para tanto, sob a égide do dito artigo 7º, determina a
obrigação de sua inscrição no Registro de Imóveis. Talvez até bastasse, por
certo, apenas se falar na inscrição. Mas não, a lei fala no dizer
“obrigatoriamente”, proclamando com o mais alto brado que os interessados não
podem facultar a conservação inerte, tampouco clandestinamente.
Com a imposição de dever, justaposta está a obrigação legal do
registro, como requisito exigido como formalidade solene, ad substantum actus.
Com sua ausência não há condomínio por unidades autônomas.
56

Entretanto, em caso de falta de inscrição registral imobiliária,
vale a Convenção entre condôminos, obrigando-os.
19. Da individualização das unidades.
Mais uma providência legal é a designação por números
individualizando e discriminando cada unidade, com imposição obrigatória,
recaindo no incorporador, após a concessão do respectivo “habite-se” pela
autoridade administrativa, em contrário, com responsabilidade de perdas e
danos. Caso não o faça, transferida é a obrigação ao construtor, com a
solidariedade daquele.
O Diploma Civil, de 10 de janeiro de 2002, em sintonia com
os ditos Tribunais, positiva, pelo disposto no artigo 1.332, que se constitui o
condomínio edilício por atos entre vivos, ou testamento, devidamente registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, constando daquele ato, além do disposto em
lei especial. No seu inciso I, exige a discriminação e a individualização das
unidades, estremadas uma das outras e das partes comuns. Observe-se que a
presente redação do dito artigo e de seus incisos, está em sintonia com o
conteúdo do artigo 44, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nesta
constando, ainda, possibilidade de perdas e danos prol adquirente, em caso de
demora no cumprimento da obrigação. Ainda, em complementação, pelo § 2º,
autoriza que a averbação poderá ser requerida pelo próprio comprador da
unidade, em caso de omissão do incorporador e do construtor.
Ademais, presentemente, há que se determinar a fração ideal
atribuída a cada unidade autônoma, relativamente ao terreno e partes comuns,
bem como, qual é o destino final de cada uma.
A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
C A P Í T U L O V
20. Do surgimento da Convenção.
57

O condomínio edilício, além do ato de sua criação, pelos
problemas decorrentes de aproximação de vizinhos, necessita de dispositivos
regulamentares do comportamento daqueles que habitam os apartamentos e se
utilizam das partes comuns, direcionados em proibir conduta respeitante aos
direitos recíprocos dos co-proprietários, destes a não conformidade de padrões
educacionais, o conveniente estabelecimento de harmonia relacional com fins
eliminatórios, ou redução de animosidades. Destarte, fatalmente, surge a
necessidade à instituição de um estatuto disciplinador das relações internas,
também chamado de Convenção. A partir da efetiva lei, restrições devem ser
impostas como condição do condomínio. À boa manutenção da disciplina
interna poderão ser criadas regras comportamentais, convenientes ao bem estar
comum entre os proprietários.
Com determinação de legais padrões mínimos, preconiza-se
que a ideal solução deva estar condicionada pela liberdade de iniciativa, com a
regulamentação. Prescrevendo a legalidade, os direitos e obrigações dos
condôminos, não se arreda pé da sua fixação. Um complexo de normas de
comportamento mínimo deve estar subordinado à convivência em um mesmo
edifício. Sendo, pelo legislador, instituído um standard de deveres particulares
dos outros condôminos, ora deveres negativos gerais.
O compromisso pela redação pertence aos interessados, a
Convenção, reunindo normas reguladoras de condomínio, tem como alvo suprir
a legalidade respeitante ao condicionado peculiar do edifício, aumentando
deveres que, em benefício da coexistência, estabelecem critérios de soluções das
divergências, pautando, assim, o comportamento individual, trazendo orientação
das deliberações, como: convocar assembléias, quorum de instalação, votação
etc. Conciliado no mínimo legal de normas disciplinares, com liberdade serão
praticadas as respectivas deliberações pelos presentes, originando-se o
ordenamento convencional, quando, assim, se faz a normal convivência interna,
própria de cada edifício de apartamentos.
Para os argentinos, de forma imperativa os proprietários
convencionam, aos aprestos se colocam à redação de um regulamento de
58

condomínio e administração. A doutrina deles considera a elaboração como um
dever 25 .
Em outras legislações não é assim que ocorre.
No Brasil não havia obrigatoriedade à aprovação e redação,
embora de habitual prática a adoção. Se não existente, para a efetiva votação
aplicava-se, com prioridade, o constante na legislação especial, decreto 5.481,
com complementação do direito comum. Acrescentando Campos Batalha, com
procedência da analogia, dos costumes e dos princípios gerais do direito, com os
fins sociais e as exigências do bem estar na comunidade, devidamente sob vistos
da autoridade judicativa.
21. Das regras de comportamento dos condôminos.
Para alguns, a Convenção é uma relação contratual, tem
semelhança com um contrato, devendo-se, tal fato, ao seu nascimento pelo
acordo de vontades, porém, com ligação contratual apenas formal.
Essencialmente está mais aproximada da lei. É frequente dizer-se que o contrato
faz lei entre as partes, e quanto a terceiros não os alcança, destarte, é coisa entre
as partes, a res inter alios. O mesmo não se dá com a Convenção que transborda
além daqueles que a elaboram, ou participam de sua votação. Estendendo-se em
muito alcança os que a firmaram, sucessores e sub-rogados, chegando às pessoas
estranhas. Na forma teórica do contrato não se encontraria explicação, citandose
como exemplo: a existência de disposição proibindo o uso de elevador social
para subida de certos volumes, numa determinada “cláusula contratual”, não
seria possível ao signatário convencional, seus sucessores inter vivos ou causa
mortis, ao seu locatário etc, mas não seria aplicável a um estanho, e, no entanto,
estará, sim, obrigado. O porquê está no algo mais do que contrato de relação.
Todas as regras de comportamento do edifício, existentes na
Convenção, tem o sentido normativo que, por sua própria natureza, obrigam os
que dele se utilizam, mesmo eventualmente, aos que habitam o edifício e aos
que o compõem.
25 . Rosemberg, Santiago. Teoria de la Propiedad Horizontal em la Argentina. Libreria Editorial Castelvi, Santa
Fé, Argentina, 1954, p. 37.
59

22. Do quorum e registro.
Na Itália vigora que para o ato registral a ser constado no
Cartório Imobiliário, pelo caráter normativo da Convenção, necessária é a
adoção de forma escrita, assecuratória de sua validade e publicidade.
No Diploma Civil Brasileiro, no artigo 1.333, “caput”, diz-se
que a Convenção constitui o condomínio, devendo ser subscrita pelos titulares
de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo,
obrigatória de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre ela tenham a
posse, ou a detenção.
Não há imposição legal para o registro da Convenção. Além,
em ratificação do positivismo, excetuando a obrigatoriedade do efetivo registro,
há a súmula 260 26 , do Superior Tribunal de Justiça, Ainda, às convenções
anteriores de 10 de janeiro de 2003 27 , são aplicadas as regras do Código Civil.
Porém, para ser oponível contra terceiros, deverá estar
registrada, no competente Cartório de Registro de Imóveis, isto conforme o
parágrafo único, do dito artigo 1.333, do Código Civil.
Com clareza, independentemente de constatação nas escrituras
de apartamentos, instituída a Convenção, ou de inserir-se no contrato de locação,
a obrigatoriedade para as disposições do apartamento, como os demais usuários,
são adstritos ao seu cumprimento e obediência, sob as cominações legais, ou
convencionais. Por não ter subscrito a sua adoção, não se justifica alguém alegar
a não aceitação da norma regulamentar, ou porque a desconhece, ou pelo fato de
não constar na escritura de aquisição, ou de contrato de arrendamento etc.
Assim, vez que as disposições disciplinares são normativas, sujeita, então, todas
as pessoas, sem exceção e de forma direta ou não, à subordinação de seu
cumprimento, ainda, as que ulteriormente penetram em caráter permanente, ou
transitório, no condomínio ou no edifício.
26 . “Súmula 260. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as
relações entre condôminos”.
27 . Revista Jurídica 313, p. 117.
60

Antes, ao falarmos dos que participam da sua elaboração,
questão altamente relevante e que provoca a atenção de especialistas em saber se
necessária unanimidade dos comunheiros, ou se simples maioria, para a votação
da Convenção. O silêncio respeitante obrigava a se recorrer aos princípios
gerais, procurando-se o “porto seguro”. Em sendo uma declaração de vontades
coletiva, é constituída por meio de “ato jurídico complexo”, expressão que
designa os que emanam de emissões voluntárias congregadas em sentido único.
Em sua origem há analogia com o negócio efetivamente contratual, muito
embora deste se distinga nos efeitos, na estrutura e no modo mecânico de
aplicação.
Ato constitutivo de direito estatutário, faz com que surja a
norma de conduta num reduzido agrupamento social, regrando comportamentos,
assegurando direitos e ditando deveres com imposição de cumprimento, destes
últimos, ao regulamento de edifício, estatuindo restrições à conduta de ação de
cada um em benefício da coletividade e estabelecendo regras proibitivas e
imperativas, sujeitando todos.
Necessariamente, a legislação civil aponta em seu positivado
dispositivo a aprovação por quorum especial, pois, não pode existir norma de
origem convencional restritiva de direitos individuais, sem a anuência geral, ou
para a qual não se imponham condições especiais de votação. Por tal, o artigo
1.333, do Diploma Civil, aponta dois terços dos titulares das frações ideais,
como já dito anteriormente.
Estatuído o ato constitutivo, passa a ser “complexo jurídico
normativo”, sujeitando-se aquelas pessoas na situação de se integrarem direta ou
indiretamente no edifício. Mas, no momento da elaboração, não se aceita a
criação de um complexo cogente, contrário àqueles a quem se impõe, exceto ser
na hipótese de estatuir-se com norteio de lei especial, como ocorre com as
incorporações.
Na prática, normalmente, as convenções condominiais são
firmadas na escritura por ocasião da aquisição das quotas do terreno. Podendo-se
resumir que, de forma comum, todos os condôminos aderem ao assentimento,
instituindo-se o regime do condomínio edilício. Caso não seja adotada a mesma
praxe, não poderão socorrer-se os interessados perante a autoridade judiciária, a
esta, pois, não lhe compete a criação de normas estatutárias ou contratuais de
aplicação compulsória, a quem quer que seja. Podendo, nessa linha, o julgador
somente estatuir normativamente quando a lei lhe dá competência explicita.
Afora os casos expressos, a jurisdição preferida é a contenciosa, e a res iudicata
61

produz efeitos delimitados subjetivamente. Neste passo, o direito alienígena não
tem prestimosidade judicial, pois, colide no impedimento competencial do
juiz 28 .
No Brasil não é o caso, pois, obrigatória é a obrigação
regulamentar, como requisito de instituição do condomínio edilício.
23. Do reconhecimento convencional.
A Convenção, como ordenamento normativo de origem
particular, é reconhecida, sendo aceita sem relutância tanto pelos condôminos,
como pelos sucessores e subrogados, alcançando as pessoas que adentram no
circuito fechado eventualmente, representado pelo edifício.
A definição da natureza jurídica da Convenção, alguns juristas
consagrados sustentam que se trata de uma instituição contratual sui generis.
Não se podendo negar que é uma declaração de vontades, com destinação em
criar efeitos jurídicos, estando o objeto na maneira de agrupar os condôminos,
que, por um instrumento da sua emissão de vontade perpetuada, vem a gerar um
“ato jurídico”, devendo ser tratado e recebido como fonte formal de direito.
No campo da teoria moderna das fontes de direito 29 ,
devidamente formulada por Gurvitch, Jèze, Duguit, Brethe de la Gressay, Serpa
Lopes, que desenvolvidas amplamente em nossas instituições de Direito Civil,
segundo diz-se que: o ato jurídico é a fonte do direito, como vontade resultante
do grupo social; seja ele lei, como expressão da vontade do Estado; seja o ato
jurisdicional, quando manifestado pelo Poder Judiciário, e; declarada vontade
destinada à produção de efeitos jurídicos, seja o ato subjetivo.
Abrangentes, então, várias classes dos atos jurídicos, lato
sensu, como sejam: ato regra, ato subjetivo, ato condição, ato jurisdicional.
Na discorrida classificação, a Convenção encontra guarida
como ato regra, definindo-se como manifestação de vontade, com forma
28 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, pp.
127/128.
29 . Obra citada, p. 129/130.
62

obrigatória, apta a relacionar um comportamento individual. No primeiro plano
do ato da regra está a lei, expressando a vontade do grupo social.
Com toda nitidez de norma regulamentar, entretanto,
diferenciada da lei em que está um comando geral, mas, diante de um grupo de
indivíduos que elaboram um complexo de normas de conduta, com caráter e
efeito normativos, podendo-se dizer que são redigidas regulae iuris, porém,
apenas sujeitando um grupo mais reduzido de pessoas. Outro diferencial está em
que lei não necessita de anuência do subordinado. Enquanto que a Convenção,
atenta ao comportamento dos voluntários daquele agrupamento, eventualmente
se acha em peculiar situação de participação, ainda que, por momentos, diante
de uma situação. Normas tais posicionadas como fonte formal de direito,
possuidoras de força obrigatória, estando, assim, o efetivo direito com o domínio
constituído como estatutário, ou corporativo.
Hoje, o fundamento contratualista não tem guarida, outro foi
admitido, devido a coerção de sua força ao ultrapassar aqueles que firmaram seu
instrumento constituinte, com intenção de atingir qualquer indivíduo que,
ingressando no grupo, ou por penetrar na jurídica esfera de irradiação das
normativas particulares, acaba por receber em caráter permanente, ou
temporário, os seus efeitos.
24. Da obrigatoriedade.
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dedicou um inteiro
capítulo à Convenção, consagrando os preceitos das convicções doutrinárias.
Cuja obrigatoriedade hoje é exigida tanto pela dita lei extravagante, como pelo
Código Civil. Das incorporações futuras, do rol documental a ser depositado no
Cartório de Registro de Imóveis, incluída deverá estar minuta da futura
Convenção. Positivismo constante no artigo 32, alínea “J”, daquela e artigo
1.333, parágrafo único, deste.
Na falta do documento, o oficial recusará a efetiva certidão de
liberação do lançamento, não podendo a incorporação sequer ser oferecida a
interessados adquirentes, se inexistente a respectiva minuta. Para os edifícios há
imposição pelo artigo 9º, da citada lei extravagante, para que os proprietários,
compradores promitentes, cessionários etc, a elaborem.
63

Sem exceção, os edifícios, construídos ou não, em construção,
concluídos e habitados, sempre devem possuir a Convenção. Os que já a
possuem, não há que se fazer nada, somente adaptá-la às novas exigências.
Todos os demais deverão tê-la, ou, se ao contrário, providenciarem a sua efetiva
redação, pelas partes, após, pelos proprietários, promitentes compradores,
cessionários ou promitentes cessionários de direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, aprová-la efetivamente.
Devidamente inscritos nas correntes que fazem parte, entre
outros, o novo código italiano, como o sistema argentino, no nosso direito pátrio
não mais se admite que o edifício não possua a sua Convenção.
Da desordem até agora existente, num sentido de
padronização, a lei institui requisito formal de correção. Com efeito, num prédio
havia a lavratura em forma particular; em outros com limitação a uma aprovação
pelos votos de todos em assembléia; alguns consistiam em instrumento público,
firmado pela unanimidade dos condôminos. Em localidades havia perpetuação
de autógrafo de cada um, a ser depositado no texto original e autêntico.
Hoje é ordeira a estabilidade, ora lançando-se mão nos
dispositivos da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ora no Diploma Civil.
Devendo ser a Convenção elaborada e subscrita. Não sendo
necessária a escritura pública. Não importando qual o processo técnico,
policopiado ou digitado, impondo a lei que seja escrita.
Para a efetiva perpetuação da Convenção aprovada, promoverse-á
o seu registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. Podendo-se,
logo após, a expedição de tantas quantas certidões forem necessárias. Estando o
direito de cada condômino devidamente conservado pelo registro. Desnecessário
será, em caso de litígio, o saneamento de problemas de interpretação, ou de
aplicação das normas reguladoras do condomínio, pelo juiz. Desnecessários
divergentes depoimentos testemunhais. Também, o registro, tendo uma função
pública à publicidade, para este efeito será válido.
As alterações subsequentes serão averbadas no próprio
cartório. Podendo por qualquer pessoa, a qualquer tempo, ser levantado o
histórico de cada regime condominial, devidamente ajustado nas mãos do oficial
Público. Contudo, tendo-se que o registro da Convenção imprime a validade
diante de terceiros, não sendo requisito inter partes.
64

25. Da validade do registro.
Na vigência do Decreto 5.481, de 1928, imperando silêncio a
respeito e trazendo dificuldade ao equacionamento, o problema ligado ao
quorum para aprovação desapareceu efetivamente. Na parceria, a Lei
Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e a Lei Objetiva 10.406, de 10
de janeiro de 2002, resultou aceitação, pelo legislador, do critério da maioria
qualificada à aprovação da Convenção, com votação de dois terços das ideais
frações condominiais. Porém, a declaração de voto, a manifestação oral, o
registro da Ata da Assembléia, não bastam, necessário será o depósito do texto
autografado inicial, devendo ser levada ao Registro Imobiliário, para tanto.
Para a efetivação eficaz, como a validade do registro, não pode
haver dispensa das assinaturas dos titulares de direito sobre as unidades
autônomas. Para o correspondente cômputo, deverá ser seguida a discriminação
de cada fração ideal dos signatários, perfazendo-se, então, um mínimo de dois
terços, do conjunto todo.
Feita a entrega da Convenção ao oficial competente, procederse-á
a verificação, em caso de surgimento de qualquer irregularidade, ou
deficiência, será recusado o registro, devendo pelas partes ser complementado.
Exemplificando deficiência: poderá ser apontada a ocorrência
de aprovação convencional por número abaixo de dois terços de assinaturas. E,
em caso de insistência da irregularidade, ou deficiência, a dúvida será levantada
por meio de regulamentares termos, levada à apreciação e decisão judicial de
direito.
26. Da natureza.
Da natureza da Convenção e sua obrigatoriedade, também, da
conversão da posição doutrinária em lei, leciona Caio Mário da Silva Pereira 30
que a Convenção é um direito estatutário para Gurvitch. Ou, de modo
comparativo, para Planiol, Ripert et Boulanger, embora original de pessoas
30 . Obra citada, p. 133.
65

interessadas e por meio de um acordo de vontades, não persegue o fundamento
na idéia contratualista que o explicava por tradição, enquadra-se mais
exatamente na teoria moderna das fontes do direito, fundada nas gerações de
Jèze, Duguit, Brethe De La Gressay, Laborde-Lacoste.
Pelo quorum regular, aprovada a Convenção, estará
estabelecida a força obrigatória. Assinou, surge a obrigação. Aqui está
caracterizada efetivamente a sua natureza estatutária, transbordando dos que
deram a sua aprovação, alcançando aqueles condôminos que não a assinaram,
estendida estará a sua força obrigacionista, não podendo os contrários alegar que
não a assinaram e tampouco concordaram total ou parcialmente a preceituação.
Até o momento da aprovação da Convenção, titular de direitos de uma unidade
autônoma tem a faculdade de espernear, votar contra, discursar, articular
oposição ao preceito, obtida a aprovação, tollitur quaestio, a Convenção passa a
ser lei no agrupamento, todos os condôminos obrigam-se aos respectivos
dispositivos estatutários.
Para Bendersky 31 , salvo a faculdade de alteração regular, pela
própria Assembléia, sujeita-a também. Mas, sem imposição, somente às partes,
expressão esta que é tomada no sentido das integrantes pessoas do condomínio,
com titularidade jurídica do edifício.
Como direito de uma comunidade, a Convenção é aplicada
como obrigatória força a quantos venham ulteriormente integrá-la, como os
adquirentes de direitos, ou subrogatários, também, naqueles que pertenciam aos
outrora condomínios. Dizendo o artigo 18, da lei 4.591, de 16 de dezembro de
1964: “A aquisição parcial de uma edificação, ou um conjunto de edificações,
ainda que por força da desapropriação, importará no ingresso do adquirente no
condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim, às normas
convencionais e do Regimento Interno”. (com redação advinda do Decreto-lei
981, de 21 de outubro de 1969).
Em fato que será apontado na Conclusão desta presente
dissertação, esclareçamos nós o entendimento de que há correspondência das
Leis Objetiva 10.406/02 e Extravagante 4.591/64, no tocante aos artigos 1.333 e
seu parágrafo único, daquela, e, artigo 18, desta. Com a justificativa direcionada,
conforme tópicos:
31 . Bendersky, Mário J.. Nulidad de Asambleas em el Régimen de Propiedad Horizontal. Abeledo-Perrot,
Bueno Aires, Argentina, 1950, p. 40.
66

a) “Artigo 1.333. A Convenção que constitui o condomínio
edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis”.
b) “Artigo 18. A aquisição parcial de uma edificação ou de um
conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no
ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei,
bem assim às da Convenção do Condomínio ...”.
Com conclusão de que nos dois dispositivos positivados há
taxativamente a obrigatoriedade dos condôminos ulteriores que: do primeiro
exposto - “de qualquer forma os quantos condôminos sobre ela (unidades)
tenham posse ou detenção”; do segundo exposto - “pela aquisição importa o
ingresso no condomínio”.
Havendo, pois, correspondência entre as referidas Leis.
27. Da aplicação das normas.
Também, a mencionada lei extravagante obriga quaisquer
ocupantes, designando, o legislador, os que sejam em caráter eventual.
De qualquer forma a normatização privada, decorrente da
Convenção, pode ser aplicada contra qualquer pessoa que transitoriamente, ou
não, venha a ocupar parte do edifício. Razão há que ao se esquivar o visitante,
não se aproveita ele quanto da observância das vigentes normas. E, na pior das
hipóteses, em caso de dano ao patrimônio comum, a responsabilidade civil
indenizatória recairá no anfitrião proprietário, promitente comprador,
cessionário, promitente cessionário de direitos, ou mesmo locatários com
pertinência do exercício da posse direta sobre as unidades autônomas.
Até então, antes da vigência da extravagante lei, somente pelos
princípios teóricos era sustentada a força convencional. Hoje, reforço recai
fortalecendo a tese, pois, encontra na legalidade o fundamento vigoroso da
67

obrigatoriedade da Convenção e sua oponibilidade erga omnis, assentando-se no
imperativo legal.
28. Da força obrigacional.
Quid iuris, das consequências, para Marcelo Andreolli 32 ,
entretanto, caso a Convenção venha a ofender a estabelecida lei, cediço é que
nenhuma declaração de vontade prevalece, ou produz efeito, sobre a referida lei.
Insurgindo-se contra preceito e o infringe, não obriga, tampouco resultado gera.
Frustra-se.
Ressalto se faz que, até mesmo dentro da organização do
estado de direito, igualmente não é lícito a feitura da justiça com as mãos
próprias, a Lei de Talião. Se norma privada contravém à lei geral, esta tem
posição sobreposta em quaisquer circunstâncias, com prevalência neutraliza os
efeitos daquela. Como exemplo, citemos: da ação interposta, poder-se-á ser
obtida a anulação por via indireta, aguardando-se a ação contrária intentada, e,
em defesa, argumentando-se da desvalia do preceito estatutário, infrator da
norma legal. Ou, por via direta, tomando-se a iniciativa, interpondo ação
pleiteando a sua nulidade.
Mas, sem infirmação judicial, a disposição convencional
aprovada regularmente prevalece, mantendo-se a sua força obrigatória. Salvo
alteração praticada pelo seu órgão deliberativo - Assembléia Geral, ordinária ou
extraordinária, com o devido e regular quorum, venha a alterar a Convenção
spont sua, ou por iniciativa do requerente prejudicado, estando, assim, ajustada.
Se a arguição não ultrapassar o plano observatório formal,
legal será a retificação pelo voto dos não impedidos de aprovação.
29. Alterações textuais.
Até os dias de hoje, as alterações da Convenção obedecem ao
que está preceituado, quer do quorum, quer da forma. Sendo livres as partes para
estipular o que lhes for mais conveniente e melhor para todos os condôminos.
32 . Andreolli, Marcelo. I Regolamenti di Condomínio, Unione Tipográfico Edetrice, Turim, Itália, 1961, p. 64.
68

Anteriormente se questionava se a Convenção deveria ser
alterada pela votação unânime dos comunheiros. Hoje não há que se dizer de
quorum diverso à alteração. Ora, se à aprovação da Convenção há legalidade no
artigo 9º, § 3º, letra “l”, da Lei Extravagante 4.591/64, devidamente ratificada
pelo artigo 1.333 e 1.351, ambos do Diploma Civil, sendo a exigibilidade de
quorum com dois terços do condomínio, destarte, sem dúvida, haveria senso
contrário injustificável à efetiva alteração com exigibilidade de quorum superior
ao da criação da referida Carta Estatutária, sendo, pois, exigido quorum idêntico,
ou seja, dois terços.
Nas genéricas leis não há prescrição estabelecendo quorum e
forma nas convenções, tampouco na Lei Objetiva e aludida Lei Extravagante.
Excetuando-se à criação da Convenção e de sua alteração, como já dito
anteriormente, exigindo votação de dois terços dos condôminos.
Mas, a Jurisprudência 33 , bem antes, já apontava que em se
tratando de alteração, com envolvimento de direito de propriedade exclusivo de
qualquer condômino, era exigida a unanimidade. Adveio a Lei 10.406/2002,
positivando que em caso de mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, a aprovação será com dependência da unanimidade dos condôminos
(com redação alterada pela Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004).
Alteração aprovada, integrados são os textos, o novo no
anterior, e, dos efeitos perpetuais, oponibilidade erga omnis e, ainda,
publicidade. Carecendo a obrigatoriedade da averbação no Registro de Imóveis,
paralelamente à inscrição das peças originais.
30. Das deliberações.
Consagrada a vontade de seus membros em preceito, tal como
aprovada pelo quorum especial que a lei dá previsão, bem claro estão todos os
ângulos que a Convenção, como particular diploma de uma comunidade, tem
como resultado o que quer e delibera.
Mas, com boa cautela, deveria o Ordenamento Jurídico legal
fixar um mínimo, curvando-se, então, as vontades dos comunheiros.
33 . “2º Tribunal de Alçada de São Paulo, in Revista Forense, vol. 264, p. 196”.
69

No rumo da Lei 4.591/64, preceituando com seu dispositivo
positivado no artigo 9º, § 3º, bem como, da Lei 10.406/02, com disposição nos
artigos 1.332 e incisos, 1.334, incisos e §§ e 1.348, incisos e §§, que,
respectivamente, tratam da instituição do condomínio, da Convenção e da
competência do síndico, esclarecendo: A) da utilização, tanto os de uso privado,
como os de uso comum: se os apartamentos são exclusivamente para fins
residenciais, ou não. Se estranho ao condomínio pode se utilizar da garagem,
enfim, para que não haja ocorrência de surpresas, todas as restrições e franquias
podem ser especificadas. Como conduzir os maiores volumes, a utilização dos
elevadores de serviço e social com horários estabelecidos; B) das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias,
providenciando uma caixa à altura para poder viver, não se afrontando com os
compromissos a serem cumpridos em dia, à manutenção sendo este o ponto
chave. A assembléia aprova as verbas, com critérios estabelecidos são rateadas
na proporção prevista pela Convenção. Esta podendo excluir determinadas
unidades, bem como, incluir outras, da divisão de despesas certas, ou não certas,
providenciando para que concorram uns, ou outros, às extraordinárias,
estabelecendo critérios; C) da redução do prazo de mandato do síndico; D) das
atribuições do síndico, além das legais conferidas pelos artigos 22, §§ e letras,
daquela, e 1.348, incisos e §§, desta, podendo-lhe ser conferidas atribuições; E)
em respeito ao artigo 5º, inciso XIII, da Lei Magna, que seja definida a natureza
gratuita ou remunerada do síndico. F) para os diversos tipos de votação, o
quorum para deliberações, evitando-se que seja extrapolado por ser omissa a
legalidade, podendo ser o entendimento conforme a conveniência dos eleitores.
Excetuando a legal positivação apontada à criação da Convenção, sua alteração
e destinação do edifício, ou da unidade imobiliária.
DEVERES DOS CONDÔMINOS
C A P Í T U L O V I
31. Imposição dos deveres.
70

Os deveres exercidos pelos condôminos resultam dos direitos
conjuntos sobre a co-propriedade tradicional, tendo origem histórica no direito
romano. O Código Civil, de 1916, conservou os deveres, no artigo 623 e
seguintes, estando positivado que na comum propriedade, na compropriedade,
ou condomínio, todo condômino, ou consorte, pode fazer uso da coisa
livremente, porém, sem desvio do destino, exercendo, pois, sobre ela, todos os
compatíveis direitos com a indivisão, bem como, reivindicá-la de terceiro.
Ainda, com redação do Decreto 3.725, de 15 de janeiro de 1919, garantida a
prerrogativa dos demais condôminos em ter preferência de compra de unidade
autônoma, tanto que, se algum condômino não for inteirado da venda, poderá
depositar a quantia, havendo para si a regular parte negociada com terceiro, este
estranho ao condomínio. Para tanto, sendo-lhe facultado o lapso temporal de seis
meses às providências.
Igualmente com garante, do suporte de concorrência para as
despesas de conservação e divisão da coisa, se algum não concordar com a
situação, dividida será na proporção do quinhão de cada um, assegurada ação
regressiva face aos demais condôminos; em caso de um só condômino venha a
contrair dívida, durante ela, estando obrigado em proveito da comunhão,
também, dividida será conforme o quinhão de cada; se contraída dívida em
comum, cada qual responderá proporcionalmente ao seu quinhão, ou sorte; aos
outros, responde cada consorte pelos frutos percebidos da coisa comum, e pelo
dano que causara; sem consenso dos demais, não poderá ser alterada a coisa
comum; a todo tempo será lícita divisão da coisa comum, podendo permanecer
acordado que fique indivisa por termo não além de cinco anos, com suscetível
ulterior dilação de prazo; em havendo condição de indivisão pelo doador, ou
testador, fica o entendimento de lapso temporal somente por cinco anos;
simplesmente declaratória é a divisão entre condôminos e não atributiva da
propriedade, podendo, entretanto, preliminarmente ser julgada no mesmo
processo; quando indivisível a coisa, ou tornado impróprio, o destino pela
divisão, estando os consortes contrários em adjudicar a um só, indenizando os
outros, será vendida com consequente divisão do conseguido preço; na venda,
em condições iguais de oferta, terá preferência o condômino ao estranho, entre
os condôminos aquele que tenha benfeitorias mais valiosas na coisa, e, em não
havendo a hipótese, o de maior quinhão; dar uso, posse, ou gozo da propriedade
a estranhos, sendo proibido sem o consenso dos demais, e; a defesa da posse
contra outrem é prerrogativa do condômino, como de qualquer outro possuidor.
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ratificou a obrigação
no seu disposto artigo 12 e §§, Hoje a fundamentação está inclusa no artigo
1.336, incisos e §§, do Código Civil, de 2002. No condomínio edilício acentua-
71

se juridicamente que, em princípio, subsistem idênticas normas obrigacionais, a
que outros se acrescem.
Pelo fato da existente união da propriedade exclusiva com o
condomínio, sugerida não é a sua abolição, senão reforçando-se as limitações, as
restrições, as imposições, que, com o objetivo de beneficiar o grupo
harmonicamente, visando coisa comum em benefício do comportamento de
forma respeitosa dos alheios interesses que se estatuem. Segundo Caio Mário da
Silva Pereira 34 , para Frédéric Aéby a relatividade do juízo da intranquilidade,
contudo, não se pode escapar dos olhos: o que em apartamento de luxo, em
bairro residencial, constitui incômodo, sendo, pois, repelido, em edifício
localizado em bairros comerciais ou industriais, de condições mais modestas, é
tolerado.
No propósito de se ordenar bem os deveres à discriminação
das imposições e restrições, a efetiva distribuição, necessariamente, dependerá
de norma diretriz. Das normas direcionadas ao bem estar comum dos
condôminos, não se tolera o desprezo, devendo, pois, aquela de bem viver
instituídas à estabilidade e segurança do condomínio, ser tratada com altruísmo,
atingindo-se a boa convivência de quantos no condomínio vivem.
32. Das despesas.
Das respectivas despesas, a cada condômino lhe compete a
concorrência conforme parte de sua propriedade, sendo a manutenção e
conservação do edifício de interesse de todos indiscriminadamente. Tal
disposição existe desde o Código Civil, de 1916, ao atual, não havendo
diversificação de fundamentos, nem princípios.
O suporte das despesas de conservação do prédio, com fins e
razões iguais, estabelecido está legalmente frente aos condôminos, obrigando-se
todos à formação de caixa comum. Estando englobados os danos causados,
além, a conservação e a administração, tendo como origem as intempéries, ou
ação de terceiros.
34 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, pp.
142/143.
72

Dos gastos de conservação e manutenção do edifício, não pode
o condômino se insurgir, sendo palpável e visível a prática da providência. Para
tanto, com a realização da assembléia geral ordinária, prevista no artigo 1.350
“caput”, do Diploma Civil, de 2002, as tratativas são feitas por meio de votação,
devendo todos concorrer com valores conforme a quota de cada um.
Pelo efetivo e imediato interesse dos condôminos, assim
tratando a matéria, normalmente, excetuando correntes contrárias de minoria
entre os comunheiros, na Convenção se positiva que prevalecerá deliberação por
maioria, obrigando-se a minoria ao cumprimento, ainda que ausente se faça na
realizada assembléia, bem como, alcançando os dissidentes.
Por mais vez, repete-se que a proporcionalidade dos rateios
vincula-se ao quanto da área do apartamento, encontrando-se, então, a quantia a
ser paga pelo condômino responsável pela obrigação. Com melhor elucidação, a
obrigação de cada proprietário, em princípio, concorre na sua parte
proporcional, devendo estar discriminadamente aprovada na realizada
assembléia.
Pela patente falta de solidariedade entre os consortes, a
composição das despesas em comum com fornecimentos feitos ao edifício,
somente são cobradas à sua administração, cabendo para cada um o valor
correspondente da quota.
Cumpre, entretanto, àqueles que nada tem a ver direta, ou
indiretamente, com serviços de utilidade prestados, não se pode aplicar o ônus
de tais despesas. Estando, neste caso, o dono de loja situada no rés-do-chão, e
com saída livre, quanto ao valor pago pela manutenção de elevadores, e, por aí,
em outras análogas hipóteses. Ainda, está o condomínio, mesmo nesses casos,
sujeito à conservação e segurança do edifício, e, devido a isso, muitos adotando
o valor correspondente reduzido ao dito dono de loja, prevalecendo se há
inserção na Convenção condominial, obrigando-se a contribuição, mesmo a
menos.
Do uso eventual do elevador, considerado, sem dúvida, coisa
comum, não há que se dizer da sujeição da contribuição para o efetivo custeio. O
condômino tem sobre si a obrigação, devendo, pois, arcar com o pagamento.
Sendo o entendimento do Supremo Tribunal Federal 35 .
35 . Recurso Extraordinário nº 72.365, Relator Antônio Neder, in ADCOAS, 1974, nº 30.064. Verificação bis
idem.
73

Com evidência é a diversificação de sanção, com vistas de que
são indivisíveis as partes comuns, não suscetíveis de extinção, enquanto mantido
o edifício com todo orgânico, vigorará o sistema.
Por conseguinte, aos obstinados e teimosos a punição ilícita
não será aplicada com a divisão da coisa, porque o edifício não comporta
nenhuma actio communi dividundo. O relapso responderá pela obrigação como
devedor de quantia certa, passivo de ação judicial, com fundamentos
obrigacionais consoantes dos artigos 12, § 2º, ou, artigo 1.348, inciso VII, aquele
da Lei 4.591/64, este do Diploma Civil. Atentando-se que a Lei 9.245, de 26 de
dezembro de 1996, instituiu procedimento de cobrança judicial sumária.
Porém, em prelúdio, das despesas condominiais, há
consideração a respeito pela Lei Paulista 13.160, de 2008, que coloca em
discussão se as referidas despesas possuem liquidez, certeza e exigibilidade,
possibilitando a prática do processo de execução (artigo 585, do C.P.C.), ou se
cabe o rito ordinário à respectiva cobrança, e se passíveis de apontamento e
respectivo protesto.
Das justificativas apontadas à permissão do efetivo protesto
das referidas despesas, há: a) são consideradas como outros títulos de dívida
pela Lei 9.492/97; b) visando o desafogo do Poder Judiciário, são vistas como
documentos objeto de protesto; c) fomentando a inadimplência que traz
transtorno à comunidade condominial, está a cláusula que penaliza os maus
pagadores em apenas 2% do valor da contribuição, justificando-se o referido
apontamento e o consequente protesto.
No Superior Tribunal de Justiça, temos que são divergentes as
Decisões aplicadas pelos Ministros, ora apontando a via de execução, ora via
monitória, e, também, pela via ordinária.
Com posicionamentos favoráveis, em sintonia ao protesto das
obrigações condominiais, com consequente execução, mas, criticando a lei
paulista pelo aumento de despesas com o preliminar protesto que acha
desnecessário, estão Luiz Antônio Rizatto Nunes e Flauzilino Araújo dos Santos.
Já o Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, José Walter Tintori,
entende que: a) deve ser por meio do artigo 275, do CPC; b) o artigo 585, inciso
IV, do CPC, não engloba como título executivo a despesa condominial; c) ainda,
com alicerce de Humberto Theodoro Junior, e, também, pelo parecer da
Corregedoria Geral da Justiça, as taxas e despesas condominiais não
74

correspondem a outros documentos de dívida apontados pela Lei 9.492, de 1997,
tendo o porquê de que não se trata de documentos caracterizados de título
executivo, não podendo, pois, ser objeto de protesto.
Pela Lei Gaúcha 11.382, de 2006, o Tribunal de Justiça
entende que por não constituir título executivo, as despesas condominiais não
embasam a execução processual.
Contudo, no Tribunal do Distrito Federal há julgados que
admitem a via processual de execução, com o apego de que as atas das
assembléias constituem título executivo. No Estado do Paraná, o Tribunal de
Justiça considera como título executivo.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, seguindo o
entendimento dos Tribunais do Rio de Janeiro, do Rio Grande do Sul, Paulista e
Pernambucano, em decisões não permitiram o protesto de boleto de cobrança,
das referidas despesas.
No Estado Mineiro, o Tribunal não considera as taxas
condominiais como título executivo, não legitimando o ajuizamento processual
de execução.
Do posicionamento, pela hermenêutica do direito, com suas
técnicas de interpretação diversas, nosso entendimento, em afino com o Tribunal
do Distrito Federal, considera que a Ata da Assembléia reputa-se, igualmente, ao
titulo executivo, devendo, pois, toda Convenção, ao ser aprovada, conter
positivação de que o bloqueto de pagamento das obrigações condominiais está
como título executivo. Tendo como respaldo o Ordenamento Jurídico Civil,
conforme os artigos 1.336, incisos e §§, e, também, o 1.337 e seu parágrafo
único.
Na mesma conformidade, aqueles investidos no poder de
legislar no âmbito federal, bem como, os com missão de pacificar a
jurisprudência ou, ainda, editando vinculantes súmulas, direcionando-as no
mesmo trajeto, como o feito nas súmulas 233 e 300, do Superior Tribunal de
Justiça.
Em síntese, na singeleza do nosso entendimento somos que, o
critério de cobrança das taxas atrasadas, deve seguir o rito de execução sumária,
conforme a Lei 9.245, de 26 de dezembro de 1996.
75

Dos aludidos obstinados e teimosos consortes, ressaltando-se
que a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, com positivismo do artigo 1.336 -
dos deveres do condômino, assinalou em seus §§ 1º e 2º, que, além da dívida
principal, haverá penalidades monetárias outras, como multa de 2% do valor,
juros moratórios, sem previsão, de um por cento ao mês; não cumpridos os
incisos I a IV, será aplicada multa prevista na Convenção ou Ato Constitutivo,
até o limite de cinco vezes do valor de suas contribuições mensais, afora as
perdas e danos na quantia apurada; sem disposição expressa, a assembléia geral
deliberará com quorum de dois terços dos condôminos restantes, sobre o valor
da multa a ser aplicada. Além, com pacífica Jurisprudência 36 , o dever de pagar
as despesas tem caráter propter rem, ou seja, o responsável pela obrigação é o
proprietário atual, até mesmo das anteriores à aquisição do bem.
Ademais, o efetivo positivismo do exposto está devidamente
articulado pelo artigo 1.345, do Código Civil.
Em sendo o condomínio edilício um conjunto que se deteriora
com abrangência do todo, por isso, a conservação deve recair tanto nas partes
privativas, como nas de uso comum. Salvo o adstrito à unidade, a justificação do
dever contributivo das despesas gerais dá-se pelo interesse da comunidade.
33. Da inadimplência.
Sob pena de proposição acional de cobrança, ou, conforme a
hermenêutica executiva, com idêntica aprovação prévia dos condôminos e
mesma obrigatoriedade de contribuição, com mesmos critérios à obtenção
recursal, enquadradas igualmente estarão as obras de interesse à integral
estrutura do edifício, ou ao serviço comum.
Não se tratando este capítulo dos direitos dos condôminos,
porém, sem dúvida, ao proprietário de apartamento que despende quantia, às
suas expensas, para a conservação do edifício, ou partes comuns, em não sendo
na sua unidade autônoma, terá que ser reembolsado às expensas do condomínio,
36 . RT- 766/214, 808/297, 811/449.; RSTJ- 118/341.
76

podendo acioná-lo para alcançar o intento de reaver o quantum gasto. Solução
encontrada na doutrina estrangeira 37 e 38 .
Solução outra não há em nosso direito pátrio.
Aquele que é proprietário de apartamento, fatalmente,
também, posiciona-se como co-possuidor das coisas e partes comuns. Sendo de
princípio, quando um condômino contrai dívida em proveito dos demais
comunheiros e estando dela obrigado, assegurada estará ação regressiva face
àqueles que se furtam do reembolso.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira 39 , regra comentada por
Clóvis Bevilaqua ao explicar que o condomínio, neste caso, procede como um
negotiorum gestor, ou seja, estará posicionado como agente de negócio de
outrem, cuja gestão a todos proveitosa.
Mesma gestão de negócio torna inteligível o direito de ação
pelas despesas de conservação feitas no prédio. Cabendo somente as necessárias,
cuja justificação recairia no caso de urgência da reparação e conservação
quando, então, existiria conveniência na atuação desinteressada do condomínio.
Dependendo de deliberação da assembléia, pois, as obras do prédio a serem
realizadas: se voluptuárias, exigem votação de dois terços; se úteis, de voto da
maioria dos condôminos. Observe-se que as necessárias obras, independente de
autorização, podem ser realizadas por qualquer condômino, caso seja omisso ou
impedido o síndico. As necessárias, com realização determinada em caráter de
urgência e que importam em despesas excessivas, o condômino, ou o síndico,
com iniciativa tomada delas, cientificará a assembléia, devendo ser
imediatamente convocada. Não sendo urgentes, mas, necessárias e que
importem em despesas altas, a assembléia deverá autorizá-las, especialmente
convocada pelo síndico, e, do mesmo modo, por qualquer condômino. Embora
de interesse comum, não sendo obras ou reparos necessários, se de outra
natureza, o condômino não terá direito à restituição.
37 . Poirier, Pierre, Le propriétaire d”Appartements, Editorial Office, Bruxelas, Bélgica, 1936, p. 96.
38 Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos, Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
236.
39 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 145.
77

Para as úteis e voluptuárias benfeitorias, o conveniente é a
convocação da assembléia para que seja aprovada deliberação correspondente.
Aprovada a despesa pelo voto da maioria, o entendimento está que todos são
obrigados a concorrer no rateio, conforme a sua quota, não podendo ser
invalidado o caráter voluptuário do dispêndio. Como exemplo: pode ser citado o
caso em que o proprietário não aprova a colocação de letras luminosas que
denominam o edifício, ou um assentamento de passadeira, tais requintes de bom
gosto, com pequenos gastos individuais, amenizam os incômodos das habitações
coletivas. Ou melhor, para se justificar a obrigatoriedade da quantia, dependerá
da categoria do prédio, pois, muitas vezes, com o mesmo gasto, num mais
modesto, não seria justificado, já, no caso de um mais luxuoso, com
conveniência da decoração como normal, fatalmente trará valorização às
unidades individuais.
34. Do rateio.
Da indagação do suporte do rateio, caberá a indagação se os
condôminos são obrigados às inovações a serem aplicadas no condomínio. Há
linha de debate da questão, pois, com a falta de solução aceitável decorrente de
se não fazer essencial diferença com inovações empreendidas por um
condômino, beneficiando o conjunto, e inovações pela assembléia com
deliberação prévia. Caso primeiro, as feitas por condômino, ainda que
comprovadas como vantajosas aos demais, não tem direito ao reembolso das
despesas à custa do condômino. Ao contrário, se deliberada pela assembléia.
Vigorando o princípio de que o proprietário de apartamento, ut
condominus, não tem a prerrogativa de inovações. Claramente, a lei, mesmo que
em benefício de todos, não poderia tolerar pretenso reembolso, isto pela
variação dos critérios subjetivos de apreciação diante de que o pode ser benéfico
a um, pode ser contrário a outros, ou a todos. Inútil a tentativa em se habilitar o
condômino por vontade própria, negotiorum gestor, para, de graça, representar a
todos, cometendo alteração que a ele só parecesse conveniente.
Faltando, pois, título jurídico ao reembolso, já que o
condômino nem é representante, ou gestor de negócios, tampouco a inovação se
enquadrando como benfeitoria necessária. Contrariando Poirier e Campos
Batalha, diz Caio Mário da Silva Pereira 40 não ser a solução atinente às
40 . Obra citada, pp. 146/147.
78

inovações em assembléias deliberadas previamente com unanimidade.
Importando a inovação como afronta ao direito dos consortes, ou atentar contra
a parte estrutural do prédio, a deliberação unânime passa a ser obrigatória, longe
de ser inovação, mas pela outra circunstância, em caso contrário. Posicionada
como órgão deliberativo a Assembléia, e, também, em sendo tomada pela
maioria do conjunto, obriga todos.
35. Do condomínio frente ao fisco.
No que diz respeito a impostos e taxas, o condomínio edilício
não corresponde unidade frente ao fisco, é tratado como devedores no plural,
não sendo enquadrado como devedor diante do poder tributário federal, estadual
ou mesmo do município, como uma res integra. Devedora é cada unidade
autônoma, tendo cada proprietário de apartamento a obrigação de pagar
diretamente o que lhe cabe, com autônomo lançamento como se fosse um prédio
isolado. Destarte, decorrente de especial natureza do condomínio, há um
desmembramento na arrecadação fiscal. O legislador, em simultaneidade,
instituiu o dever solvente dos débitos para com a Fazenda Pública, isolando cada
unidade autônoma, assim, evitando repercussão dos tributários ônus aos donos
das demais unidades autônomas. Prevaleceu o artigo 11, da Lei extravagante
4.591, de 16 de dezembro de 1964.
36. Do seguro do edifício.
Obrigados ao pagamento são os condôminos. A precisão está
nos riscos de ciclone, incêndio, terremoto ou semelhante acidente físico outro. O
síndico não podendo deixar de providenciar o seguro, cabendo-lhe a obrigação,
conforme o positivado no artigo 1.346 e 1.348, inciso IX, ambos do Código
Civil.
Realizada a obrigatoriedade da providência, deverá constar, na
correspondente apólice, a completa abrangência à totalidade do prédio, com
obrigação dos proprietários no rateio, respondendo cada pela sua quota no
prêmio, ad instar, ou seja, à semelhança das demais despesas do edifício. Neste
caso, o todo predial estará coberto, com alcance, portanto, das unidades
autônomas e as partes comuns. Quando a legalidade (decreto 5.481, artigo 6º,
parágrafo único) dizia da reconstrução do prédio após o incêndio, mais parecia
79

que o legislador focara o seguro como global. Mas, sendo permitida a adesão ao
seguro feito por proprietário, no caso sem cobertura das partes comuns.
Logicamente, o seguro individual não garante risco de incêndio de todo o
edifício. Para o bom entendimento o síndico realiza o seguro sobre todo o
prédio, obrigando o rateio entre os proprietários. Mas, embora conste na lei
4.591/64, artigo 13, que a parte securitária do prédio deve ser por inteiro e que a
cada proprietário imputando-se nas despesas ordinárias do condomínio o efetivo
prêmio, abrangendo, assim, as partes comuns, com as unidades autônomas,
todavia, o proprietário tem a liberdade de assegurar a sua unidade autônoma em
complementação, com acréscimo dos valores e coisas que contenha no seu
interior.
37. Do direito comum entre vizinhos.
À boa vizinhança, os preceitos normativos buscam finalidade
do resguardo, pelo consorte, daquilo que venha a causar dano à sua unidade
autônoma, aos habitantes causar certo incômodo, ou terem o sossego perturbado.
Sendo aplicáveis totalmente ao condomínio edilício, tocando à sua existência
genérica os mesmos fundamentos. Cada um deve se abster de tudo que
incomode os demais, para tanto, devendo haver orientação de comportamento
com essencial espírito de mútuo respeito e tolerância, fazendo apenas o
conveniente a todos 41 .
Dentre os deveres está aquele que obriga os condôminos à
obediência da lei do agrupamento, sujeitando-os. É a aprovada Convenção.
Podendo ser imposto a todos os habitantes o horário de fechamento da porta
externa do edifício; que determinados indivíduos não possam circular pelo social
hall, ou usar somente o elevador de serviços e não o social; que crianças sejam
proibidas da permanência nos corredores; os condôminos, no geral, não podem
manobrar seus veículos na comum garage. Em síntese, englobando a todos os
habitantes na mesma lei imposta particularmente. Tratando-se de restritivas
normas voltadas à liberdade individual, visando, contudo, o benefício do social
princípio de convivência, harmonizando-se o todo com cogente natureza de
limitação, num sentido principiológico de disciplina social interna que penetra
no círculo social restrito. Estando submetidos às observâncias internas, mesmo
as pessoas estranhas ao agrupamento, pela frequência até transitória no edifício.
41 . Raluy, José Peré. La Propiedad Horizontal, Dux Ediciones y Publicaciones, Barcelona, Espanha, 1961, p. 94
80

Como exemplo, numa cidade praiana, prescrita na Convenção a proibição de se
transitar com traje de banho pelo hall social, tanto é devida a obediência pelos
condôminos, atingindo qualquer pessoa, podendo o porteiro impor o
impedimento. A exorbitância da natureza estatutária da norma particular parece,
em princípio, que o edifício impõe regras como se fosse caserna, sem poder
limitar a liberdade alheia, porém, a questão é no sentido imperativo de se
perseguir o conveniente comportamento à tranquilidade, à higiene e conforto do
edifício, tendo a natureza de particular lei aplicável aos seus membros, como a
qualquer pessoa estranha que se introduza no recinto, com o dever de extensivo
raciocínio de que ninguém se obriga a entrar num edifício do qual não é
condômino, mas, ao adentrá-lo estará adstrito ao estabelecido estatuto de cujas
restrições a não serem contrariadas.
38. Do uso nocivo da propriedade.
Com determinação, para que proprietários de unidade
autônoma venham a fazer uso nocivo ao sossego, higiene e saúde dos outros,
especificamente, reporta-se a Convenção aos deveres respeitantes à
tranquilidade interna prol todos. Casuisticamente, a legislação atinente ao
Condomínio Edilício traz o que todo condômino tem direito de usar e fruir com
exclusividade o seu apartamento, respeitando seus interesses e conveniências,
condicionados, porém, a um e outros, às normas estabelecidas ao bom conforto
entre vizinhos, podendo usar as coisas comuns, não causando incômodo ou
embaraço danoso aos demais consortes, nem obstacularizando o bom uso das
partes do todo.
Ao falar a lei em “proprietário” de apartamento, não está
usando o vocábulo em estrito sentido, de forma que se possa entender que, por
ser regra de exceção, a hermenêutica tem por merecimento a restrição. Mas, em
assim sendo pronunciado, não haverá referência ao uso momentâneo, o que se
atinge é a constituição do condomínio, cuja referência se automatiza
estendendo-se não só ao dono, mas sim a quem se sub-rogue na situação deste,
ainda que meramente como detentor ou usuário. Estarão todos os que se
organizam em condomínio, sendo, pois, compelidos à obediência da regra
proibitiva que, por evidência do direito citado, traz as qualidades anteriores à
cessão, seja pessoalmente, seja por meio daqueles a quem aluguem ou
emprestem o apartamento. O proprietário tem o direito do uso e do gozo no
estado cativo de limitações, ao transferir a outrem o mesmo gozo e uso, não
81

pode fazê-lo senão gravado de restrições iguais, com o positivado no artigo 20,
da lei 4.591, de 18 de dezembro de 1964.
39. Do interesse condominial.
No Código Civil está devidamente positivado no artigo 1.335,
que o condômino tem o direito ao voto às deliberações da assembléia, desta
participando, se quites com suas obrigações. Ainda usar, fruir e dispor
livremente da sua unidade. Usar partes comuns, de acordo com a destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais condôminos. Estando de tal
forma enunciada a idéia de utilização do edifício e das partes comuns,
condicionada ao duplo conceito do interesse condominial e da boa vizinhança.
Num particular, a predominância recai na vontade dos
comunheiros, não lhes sendo lícito o desvio de finalidade da unidade, ou usá-la
de forma perigosa ou nociva ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos. Também, se expressa na Convenção o poderio de lançamento de
restrições especiais, a manifestação caberá à deliberação da assembléia, como
colegiado. Mas as obras com mudança de fachada devem ser aprovadas por
votação unânime dos condôminos. Admitindo o Diploma Civil, de 2002, a
construção de novo pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado
a conter novas unidades imobiliárias, dependendo de mesma votação unânime,
conforme o previsto no artigo 1.343, do mesmo Diploma.
40. Do resguardo das características do prédio.
A observância das estéticas condições e do estabelecido
resguardo dos arquitetônicos requisitos é especial característica da natureza
condominial. Com melhor alvo de assentamento da coexistência da propriedade
exclusiva sobre cada unidade autônoma, não pode o titular, a bel prazer, romper
a pureza do princípio, impondo, assim, a legislação; entre os deveres aos
proprietários, aqueles de referência quanto à matéria.
Desse modo, nenhum proprietário pode alterar a forma da
fachada externa ou decorar paredes e esquadrias externas com diversas
tonalidades das já tidas no conjunto como um todo, ou como unidade externa
que não se confunde com outro. Contém a sua individualidade real a
82

conservação das condicionadas arquiteturas, com fatal rompimento ofensor ao
plano inicial nascido da vontade coletiva, não podendo ser alterado pela volitiva
expressão individual.
A proibição se estende aos condôminos quanto à perpetuação
das linhas exteriores do prédio, como a cor, desenho etc. Cada um sendo
compelido a não alterar a porção da fachada em correspondência da unidade
autônoma, isto por ser a respectiva um bem comum pertencente a todos os
condôminos, não podendo, pois, estes, nela inovar sem o assentimento total dos
demais.
Tal limite que abrange o interesse coletivo por inteiro, não
havendo colisão, tampouco venha a afetar a geral segurança predial, nem
infrinjam cláusulas da Convenção, as modificações que bem entender o dono
podem ser feitas. Mas, mesmo que no interior de uma unidade, será a
transformação proibida, caso venha a afetar a sua natureza.
Não há violação de lei, sem risco da segurança do prédio, em
ser unidos dois apartamentos contíguos através da parede divisória de um para o
outro, por meio de porta ou arco 42 . O mesmo pode ser aplicado caso o
proprietário de dois apartamentos sobrepostos que, sem risco de segurança e não
detrimento aos vizinhos, abre passagem na laje de separação, instalando escada
ou rampa para a efetiva comunicação. Nunca se alterando a estrutura do prédio.
A vigorante regra no estrangeiro é idêntica, cita Caio Mário da
Silva Pereira 43 que, para Edith Kischinewsky-Brocquisse, é reconhecido que
toda espécie tem o direito de alteração, desde que não atente para a segurança do
prédio e não, também, se esbarre nas partes comuns: o ius abutendi, no sentido
de destruição da coisa, não se admitindo o uso em qualquer parte vital do
edifício. Não atingindo nenhuma delas, pode ser retirado o estuque, mudar
tabiques de lugar, levantar o alcatifamento. Vedada abertura de janelas ou portas
através de comum parede ou ter as paredes-mestras modificadas.
Generalizado é o entendimento de que não importa em
interdita alteração ao se fechar área voltada ao exterior, varanda ou terraço, por
vidração encaixilhadas em finas esquadrias, vez que sua transparência não se
chega a qualquer harmonia do conjunto. O envidramento de área externa, sem
42 . Campos Batalha, Wilson de Sousa. Loteamentos e Condomínios, Limonad, São Paulo, 1953, vol. II, p. 180.
43 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incoporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 156.
83

prejuízo ao prédio e sem alteração da fachada, é lícito. No caso exemplificado
cabe o fechamento de sacada por vidro, grade ou rede, dando mais segurança às
crianças que habitam a unidade autônoma.
41. Das divisórias entre as unidades autônomas.
Difundida e praticada, apesar de bastante, o condomínio
edilício não atingiu grau de exemplar maturidade. Com frequência os
condôminos enxergam no apartamento uma unidade autônoma, como se
estivesse desvinculada totalmente do seu conjunto orgânico. Chegam a ver,
inúmeras vezes, a divisória parede do apartamento vizinho, como se fosse
comum para ambos. Não se apercebendo que o piso de uma unidade
corresponde ao teto da colocada unidade inferior, ou vice-versa.
Tais interpretações fazem com que o proprietário do último
pavimento suponha que o teto do edifício lhe pertence. Não raro querendo ter a
faculdade para construir, sobre ele, cômodo para empregada, alojamento de
criado ou área de lavanderia, edificando um andar recuado da fachada. Muitas
vezes, ainda da fase de construção, o incorporador reserva para si o último
pavimento.
Todavia é um abuso. A laje de cobertura do andar último é o
teto do edifício, estando no mesmo pé de igualdade o muro limítrofe que não é
uma parede de apartamento, mas do próprio prédio, como tal constituindo
sempre parte comum a todos os consortes. Destarte, sendo puro abuso. Não
comportando a dissociação do teto face ao edifício, havendo, pois, a constituição
de um todo indivisível. Não existe prédio desprovido de teto que serve o edifício
por inteiro, não se admitindo interpretação de que o teto é pavimento que lhe
está sotoposto imediatamente.
Caio Mário da Silva Pereira 44 ensina que no direito alienígena
francês, em certos costumes o teto do edifício pertencia ao dono da unidade
autônoma do último andar. Hoje sendo considerada parte comum. No direito
italiano, o artigo 1.117, do Código Civil, de 1942, é admitida a superedificação,
desde que a venha a contrariar o título da propriedade, No Brasil a construção é
44 . Obra citada, p. 158.
84

ilícita, não existindo texto no ordenamento jurídico que a permita. O mesmo
dizendo-se do subsolo, este não sendo o pavimento térreo, mas de todo edifício.
Como enunciado genérico, não cabe a nenhum condômino a
apropriação e destinação ao seu exclusivo uso da parte comum que pertence a
todos. Ao contrário, o procedimento a obra poderá ser embargada, respondendo
o infrator pelos danos e perdas causados a qualquer um, de forma individual, ou
ao condomínio inteiro, sujeitando-se a reparar o dano, na forma dos comuns
princípios. Podendo ocorrer permissão de uso pela assembléia, não significando
o domínio da propriedade e tampouco será a área excluída da sua comum
natureza.
Observado no antigo direito, a Convenção concedia, às vezes,
a um proprietário de apartamento, quase sempre o último andar, o uso do teto ou
a sua serventia. O uso era livremente praticado, e, desta forma, atendia à
doutrina que Peretti Griva 45 sustenta, tendo em vista que a lei italiana faz
ressalva nesse sentido. Por outro lado, com o favorecimento, podia opor-se das
execuções de obras por qualquer outro condômino e que perturbassem a sua
serventia, não tendo o direito de construir um outro apartamento ou qualquer
unidade autônoma, pelo fato de lhe faltar a ideal fração terrena e as partes
comuns. Não podendo, de tal forma, haver apartamento sem fração ideal, sendo
que as unidades autônomas são erguidas em solo comum e com ligação de idéia
de comunhão das indivisas coisas. Igualmente não tem o direito de exclusão dos
demais comunheiros, da efetiva utilização.
Hoje, em nosso direito pátrio, está o positivismo no artigo
1.331, §§ 2º e 5º, do Código Civil, respectivamente ditando que há o
apontamento de que a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou
divididos. E que o terraço de cobertura é comum parte, salvo disposição
contrária na escritura de constituição do condomínio.
As necessárias medidas para se evitar a infração do preceito
que constitui atentado face ao próprio condomínio, estão confiadas ao síndico.
45 . Peretti Griva, Domenico R. . Il Condominio delle Case Divise in Parti, Unione topografico Edetrice
Toriense. 1960, Turim, Itália, p. 106.
85

Na sua omissão, qualquer condômino é legítimo à causa, lícita
sendo lícita a todos. O ajustado prevalecerá. Respeitado o preceito legal, não
podendo ser alterado, senão mediante modificação da Convenção própria.
Como bem patrimonial é negociável. O proprietário com
direito a garagem, poderá cedê-la a outro, inclusive aliená-la, por se tratar de
parte acessória de sua unidade imobiliária. Somente podendo praticar a
alienação a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio,
e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral, conforme o positivismo
do artigo 1.339, § 2º, do Diploma Civil.
Dos deveres dos condôminos, finalizando, da questão se pode
a Convenção criar novas outras penalidades, além das previstas nas leis magna,
objetiva, adjetiva ou extravagante. Para Caio Mário da Silva Pereira 46 é possível.
Ensina que o regulamento é normativo, não havendo imposições contrárias para
se instituir preceitos cogentes, fazendo-os exigíveis, tendo os co-proprietários o
direito de convencionar reprimendas. Assentadas estão no princípio da
autodeterminação ou vontade própria, e, à moda da cláusula penal, não
importando em faculdade alternativa a benefício do transgressor, porém, fazem
parte da idêntica natureza jurídica da penalidade convencional, diferindo na
imposição autônoma e na exigibilidade administrativa, realizada pelo síndico e
não dependendo de cobrança judicial, a que se recorrerá somente pela ausência
de atendimento espontâneo.
C A P Í T U L O V I I
D I R E I T O S D O S C O N D Ô M I N O S
42. Dos aspectos de direito da unidade autônoma.
Dois são os aspectos do direito dos proprietários de unidades
autônomas. Com efeito, a duplicidade de jurídicas situações, sendo peculiar ao
novo regime dominial, na própria se conjugando uma propriedade exclusiva e
46 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, pp.
163/164.
86

uma co-propriedade indivisa, de pronto há sugestão que o sujeito, dos seus
direitos, deve ser visto ut dominus e ut condomines. Salientando prima facie, na
cogitação dos seus direitos, os tem na qualidade de exclusivo proprietário, e
naquela outra situação a de condômino. Entretanto, a natureza jurídica da
propriedade horizontal determina uma específica caracterização para uns e
outros. Ademais, há um cogente caráter nas disciplinares normas atinentes ao
tipo de co-propriedade que, pela vontade dos interessados, não se pode anular,
como salientava muito antes do novo Código Civil italiano, conforme Ricardo
Amati 47 .
O proprietário de uma unidade autônoma em edifício é
possuidor de inerentes poderes ao domínio, tendo como objeto o seu
apartamento, mas, resultando no princípio da conveniência, há interferência una
desses direitos todos, no direito de cada um, pelo fato do prédio ser um todo
formado por diversas propriedades idênticas, de molde a impor-lhe uma
qualificação particular. O proprietário de apartamento não tendo tão amplos
direitos como o dono de uma casa, esta que reproduz objeto do direito dominial,
secular e milenarmente, com apuração tríade romana, do utifrui et abutere.
Na expressão jurídica própria, domínio-condomínio é
constituição de subjetivos direitos que tipificam juridicamente a propriedade
individual da coletiva, pelo fato de caminharem paralelamente, juntadas na
formação de condomínio edilício.
43. Da meação linda.
Para boa fixação, de lado ficando o condomínio estabelecido
por meação de paredes, assoalhos e teto dos apartamentos, podendo resultar de
uma sucessão causa mortis, quando herdeiros de um proprietário de apartamento
o recebem como comum coisa, em situação de igualdade com os que tocam uma
sorte de terra ou casa isolada. Ou, podendo ser originário de um ato inter vivos,
quando duas ou mais pessoas, com reunião dos seus recursos, adquirem em
comum um apartamento já formado, ou subscrevem em conjunto a aquisição em
fase de incorporação; ainda inter vivos, criando-se da cessão que um proprietário
faça a outrem de uma quota ideal de seu apartamento próprio.
47 . Amati, Ricardo. Il condominio pro diviso delle case, in Rivista di Diritto Commerciale, Parte I, Itália, 1927,
p. 333.
87

O condomínio por quota ideal, tendo por objeto um
apartamento em edifício, sendo dividido por andares, regula-se pelo disposto no
Código Civil, no que lhe couber aplicação. A relação condominial passa-se
disciplinada pela que a lei comum estatuir como regime da co-propriedade, pois,
concentrada a existência do edifício, os co-titulares de direitos sobre uma
unidade autônoma, ficam assemelhados aos co-proprietários de uma casa.
Ressalvada pela lei, a extensão do comum direito, somente
naquilo em que for aplicável, com prudência há significação que em algo surgirá
diferença, por subsistir este condomínio por quotas ideais encravado noutro
condomínio especial e sofrer as obrigações deste. O condomínio por quotas
ideais é regrado pelo Código Civil, devendo evitar-se os esbarrões com a
Convenção condominial, caso em que a superposição das áreas de influência
atrai o predomínio da lei positivada.
Destarte, cada consorte tem direito ao uso da coisa comum,
alhear a sua respectiva parte ou gravá-la; cada um responde aos outros pelos
frutos e rendas dela; cada um defenderá a sua posse contra outrem, estranho ou
condômino; na administração condominial por quotas ideais, prevalecidas as
regras do direito civil, resolvendo os condôminos ser administrada, alugada ou
vendida, atraindo a aplicação do que reza o Diploma Civil.
Havendo aqui um comum condomínio, igual ao que era
conhecido pela tradicional lei ante as novidades, deixando somente de lado as
disposições do direito comum, quando estas mostrarem sua incompatibilidade
com o condomínio edilício.
Lembrança traz em reviver este condomínio no chamado
“apartamento para temporada” 48 , ocorrendo quando um mesmo apartamento é
comprado por mais de uma pessoa, que, além de normas gerais, há as sujeitadas
regras de utilização, quanto ao tempo que lhe se destina, à forma de uso etc.
44. Do uso condominial.
Feita a ressalva, desde logo vejamos quais são os direitos do
condômino de um edifício ou quais são os direitos do proprietário de
apartamento. Como titular de um direito que recai juntamente com os direitos de
48 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 167.
88

consortes diversos sobre o solo, sobre as partes comuns do edifício, todos com
prerrogativa de fruir e usar, sem tais não haveria a econômica e social utilização
do edifício ou do apartamento. Tendo o condômino liberdade de transitar pelas
partes comuns, a utilização das áreas de serviço ou do acesso a qualquer parte do
edifício etc.
Gerada, pois, a composse pelo direito de cada um no conjunto
edificado, figura admitida pela lei como jurídica e a doutrina explica que os
proprietários do dividido edifício em andares são proprietários do terreno, com
suas dependências e instalações. São donos em comum, das partes do edifício
que compõe os requisitos de utilização econômica do todo por todos. São
comunheiros nas partes em comum e terrena 49 .
A composse não significa uma posse in solidum a recair no
todo, não havendo dela o exclusivismo sob pena de importar em exclusão dos
demais, no momento do exercício, o que pela natureza própria, é indefensável.
Exatamente, a posse é significada por fração ideal que, em simultaneidade,
concretiza a posse de inúmeras pessoas sobre o solo e sobre as comuns partes do
prédio; o gozo e o uso recaindo a cada titular, pois, sobre a coisa cada um exerce
os atos possessórios.
Mas o direito é reconhecido a todos, com recíproco dever geral
negativo, de fruir a coisa comum com ausência da moléstia alheia. A lei civil
condiciona o exercício do direito ao respeito que se deve à esfera jurídica dos
outros, positivando que o poder jurídico de cada qual que praticando os seus atos
possessórios, não venha a excluir os dos demais co-possuidores.
O dever geral negativo, por sua vez, gera recíproco direito de
agir reconhecido ao co-possuidor, passível o exercício face qualquer outro ou a
qualquer estranho, assegurando àquele, com seu direito lesado pela moléstia
possessória advinda de outrem, com a prerrogativa de judicialmente repelir a
agressão.
O proprietário de apartamento, então, exerce o ut condominus,
com jurídico poder de rebater qualquer estranho em caso de importunação da
posse sobre as coisas comuns ou do solo comum que se assente o condomínio.
Tendo o edifício uma administração, caberá ao síndico representar os
condôminos nas ações contra terceiros, cuja conduta contra direito afete o prédio
49 . Obra citada, p. 168
89

comum. Se omisso, ausente ou impossibilitado o síndico de agir, a legitimidade
processual poderá ser exercida por qualquer outro condômino, proprietário de
unidade autônoma, do solo e das partes comuns. Ainda que não fale em nome de
todos, porém, nomine suo, defendendo a posse contra turbação ou esbulho de
terceiro, ainda que a porfia não seja perseguida pelos demais condôminos. Tendo
o uno condômino uma quota ideal de direito possessório sobre a total coisa, lhe
fornece aptidão para o legítimo acionamento contra terceiro que aja em
detrimento ao direito possessório. Não podendo ser negada a faculdade, haja
vistas que o esbulho ou a turbação, se cometidos contra comum parte, fere o
poder e uso de todos, pois, de cada um também. De tal modo a ação
cominatória, exigindo prestações contratuais ou legais dos vizinhos, igualmente
pode ser proposta pelo condômino ou pelo exclusivo proprietário de existente
unidade autônoma.
Ad causam e ad processum, mesmo que o procedimento do
terceiro tenha como origem a causa pela concessão de conferido direito por
outro qualquer condômino do edifício, a legitimidade perdura 50 . Este,
condômino, com sujeição às comuns regras, das quais deve haver o respeito pelo
direito de cada consorte. Vedado ao condômino dar posse, uso ou gozo nas
partes comuns para estranhos, sem consenso prévio dos outros. Sendo inidônea
qualquer autorização, ou concessão exercida por um consorte, a quem bem
quiser para prática de qualquer ato ofensório à posse sobre o terreno ou as partes
comuns, ou tenha seu exercício embaraçado, cabendo a repulsa legal a ser
exercida por qualquer dos proprietários.
De igual modo se justifica a repulsa à turbação ou esbulho
partindo de co-proprietário, este reservando para si parte de coisa comum ou que
venha a desenvolver obra prejudicando a boa utilização da coisa, por parte de
outro proprietário e que se lhe frustre a visão, a iluminação, a aeração etc.
Idêntico o fundamento e a causa actionis, ao ingresso na justiça. Qualquer
proprietário não pode molestar o direito de uso por outrem, com mesmo direito
sobre a coisa comum.
Em síntese, aquele possuidor de direito sobre a coisa comum
não pode sofrer molestação de seu co-possuidor. Transposto o direito de
juridicidade, vindo a lhe causar lesão ou transtorno ao seu direito, habilitar-se-á
o dono de apartamento que repelirá a agressão ou incômodo, contendo o
procedimento do contrário consorte. Levando-o aos limites do respeito à sua
esfera jurídica.
50 . Obra citada p. 170.
90

Em sendo propriedade exclusiva o apartamento, dentro do
condomínio, ao titular de uma unidade autônoma lhe cabe o ut dominus, tendo
série de direito que constituam um complexus jurídico diferencial do
condomínio edilício.
No condomínio edilício, a coexistência orgânica condominial,
em simultaneidade com o exclusivo domínio, gera com capacidade um princípio
diferente. Mas oposto, não diverso somente.
A unidade autônoma é constituída de uma propriedade
individual e exclusiva, que perderia a faculdade do gozo e do uso, se esvaziada
de conteúdo. O dono, indiscutivelmente, pode usar a coisa que é sua, segundo a
sua finalidade natural e a sua destinação econômica. O dominus traz o
entendimento da posse correspectiva. Dono tem a exclusividade da mesma,
juntamente com o poder de fruição e uso. Tal poder não sendo limitado por
natureza pelo estabelecimento do legal, mas por natureza da amplitude do dito
poder. Com a faculdade de usar, fruir da unidade autônoma, como consequência
natural, terá o poder jurídico sobre o seu apartamento, para locação, ou
comodato, ou transferir, em síntese, a sua posse para terceiros, observadas as
regras legais e estatutárias.
O locatário ou comodatário do apartamento recebe por cessão
do proprietário o uso e a posse direta. Pois, no condomínio edilício, lhe permite
a lei dar a outro, sem anuência dos demais, a posse, o uso, o gozo do seu
apartamento.
No tocante ao uso, a posse e ao gozo do apartamento,
necessariamente implica na composse das partes comuns, com utilização direta
pelo usuário, comodatário, arrendatário etc. Ainda de forma forçosa é a
conclusão, por extensão obrigada, que o condomínio edilício tem o poderio em
ceder a estranhos os poderes do condômino sobre as partes comuns, porém, com
a efetiva conciliação à utilização de um com a de todos os co-proprietários.
Em suma iuris, com determinada qualificação jurídica deste
cessionário de poderes do proprietário: tem a direta e exclusiva posse do
apartamento, bem espelhada a situação relacionada juridicamente face a posse,
ou seja, estando exteriorizada materialmente a conduta do dominus. Este tendo o
exercício de exclusivo direito sobre o bem autônomo, o outro tem a
exteriorização deste idêntico e exclusivo direito.
91

Ao mesmo tempo, o locatário, comodatário etc, tem o suporte
do direito de exercer os poderes do condômino, sobre as partes comuns, em
situação de paridade com o cedente proprietário, e, então, sendo o condomínio
edilício compatível com a liberdade de investidura de outrem, nos atributos
próprios do prédio, dispensando-se a efetiva anuência dos outros, com a nítida
condição do respeito mútuo pelos direitos de todos.
Dividindo os juristas 51 , o problema não foi encontrado no
regime anterior, quanto ao poder do condômino em alienar livremente a sua
unidade autônoma, ou, se ao contrario, está submisso ao imposto pela lei
comum. De outro modo, se o problema atenta à decisão de ser livre o
condômino ao ius desponendi do apartamento, ou se há influência de um ou de
outro entendimento.
Diante da hermenêutica constante de então, defronta
antagônica duplicidade de correntes, com uma estando estribada no ius
disponendi, efetivamente ligada na propriedade com patente poder jurídico do
dominus, olhando-se de frente ao direito dominial exclusivo. Já da coisa
indivisível, a restrição é imposta ao condômino, não podendo vender a parte que
lhe pertence, a estranhos, tanto por tanto, se outro consorte a quiser. Com a
inovação, surge zona de perplexidade ao intérprete, ecoando duas disposições
legais: reciprocamente negando-se, mutuamente se desdizendo, uma a outra se
desmentindo no dispositivo que ajustaram.
Com indagações não pares, havia o entendimento hesitante de
que o proprietário de apartamento, sendo ut dominis, exclusivo dono de sua
unidade autônoma, livremente e sem embaraços, podia vendê-lo. Negando,
porém, o ut condominus, restringindo aos condôminos a venda de indivisos e
indivisíveis bens, em não tendo os tais direitos, podendo, com mesma igualdade
de condição, oferecê-los aos consortes, possuidores de preferência diante de
terceiros.
Do futuro, pela duplicidade disposta legalmente, à indicação
cabia ao intérprete em buscar a hermenêutica mais afinada ao instituto do
condomínio edilício.
Pela necessidade do reflexo das condições objetivas no meio
social, à prática do negócio aponta-se como importante fator na elaboração do
direito, onde situadas implícitas premissas de dado sistema jurídico, espelhando
51 . Obra citada, p. 173.
92

com perplexidade de precisão o desencontro daqueles que lutam para decifrar o
problema. Assim, socorrendo-se pela Convenção, nas cidades maiores com
número relevante de condomínios edilícios, pela insegurança perceptível dos
assessores com técnica em dar posição doutrinária eficaz, os proprietários de
apartamentos ora faziam constar prerrogativa de alienação livre, abrindo mão ao
direito de assegurada preferência. Ao contrário, também havia explícito ajuste
convencional que restringia a liberdade de alienação, mas, com a instituição do
direito de preferência de aquisição do apartamento pelos próprios habitantes do
edifício, foi assentada a venda com liberdade a estranhos, em não havendo
interesse dos co-proprietários.
Comum a imposição constante na Convenção que, como
fórmula jurídica permissiva de negociação, já que divergente o plano de
negócios, pela patente perplexidade do campo doutrinário trazendo a uns a
hermenêutica da vedação de venda do apartamento e em simultaneidade a
obrigatoriedade de preferência estendida aos demais co-proprietários, nela
buscavam o mais conveniente aos seus negócios. Para outros, se liberta a venda
e compra de apartamentos, já que se tornara inaplicável ao condomínio edilício a
objeção de preferência aos demais consortes, necessária era a cláusula de venda
a estranhos, que ajustando à pretensão de constituir um agrupamento mais
fechado, sem acesso a qualquer pessoa e, assim, criando-se efetivo descontrole.
Em se tratando de regime de co-propriedade, para o problema
ser solucionado, necessariamente há de se envolver indagação da predominância
de qual delas no todo oferecerá o reforço melhor ao dispositivo legal. Pois,
impossibilitada a alienação da propriedade exclusiva e reter-se o condomínio,
predominante será a indagação da preponderância do edifício sobre o domínio
individual, bem como, o contrário.
Sem dúvida, em maior número de preferência entre
comunheiros, o resultado está na propriedade exclusiva da unidade autônoma
sobre a coletiva. No edifício, de um lado, historicamente há mostra de que já o
direito romano, ao seu tempo, a individualidade não originava o cerceamento de
alienação com liberdade. Caio Mário da Silva Pereira 52 ensina que no direito
germânico criou-se um regime comunitário - Gesamnte Hand, em que o bem,
denominado de “mão comum”, era objeto dos comunheiros de uma propriedade
coletiva, por tal a prática isoladamente alienatória.
52 . Obra citada, p. 176.
93

Nosso anterior direito, em tempo algum impôs par restrição,
não havendo que se falar em vinculação histórica qualquer com a Gesamnte
Hand. Portanto, o reconhecimento de preferência de compra ou venda da quota
parte aos condôminos, nunca foi da essência do estado de comunhão do
condomínio.
Positivamente, pela lei objetiva anterior, condomínios existiam
sem o reconhecimento da faculdade preferencial dos consortes na aquisição de
apartamentos. Excepcional era a restrição do artigo 1.139, do então vigente
Diploma Civil, de 1916, encarada que era como incidental moléstia do domínio,
contrariando a regra da alienabilidade com franqueza, tal que é natural da
propriedade, ius disponendi que traduz de melhor forma o ius abutendi,
controvérsia tão sem alcance na ciência romana.
A restrição não é justificada economicamente. Surgida a
horizontal divisão do edifício como patente aproveitamento de solução do
problema da habitação e economia, a preocupação individual que se vincula é a
busca por uma casa própria, sem consequência de um partido individual,
indubitavelmente necessária constituição em modelos sobrepostos.
Do jurídico regime condominial edilício, ponderando-se, o
observador defronta-se com uma propriedade exclusiva sobre a unidade, sendo
ao sujeito o escopo visado voltado a uma fórmula jurídica de aproveitamento da
material fração a recair na coisa, com vizinhos ou co-titulares sem participação
do direito no todo. Observando, ao mesmo tempo, a menos relevante posição do
condomínio sobre as partes comuns e o solo, que, da propriedade exclusiva,
somente tem existência com finalístico caráter de utilização. Os condôminos
congregam o proprietário do apartamento e a compropriedade das partes
indivisíveis, realizando-se, por meio destas, o seu predominante direito
individual.
Não existe relação jurídica e acessional que resulte em
composição domínio e condomínio de uma orgânica e indissolúvel união. Mas,
no edifício, maior é a unidade autônoma, tendo sido exclusivamente realizada
estruturalmente pelo sistema original do condomínio edilício, criado pelo jurista
moderno.
Devendo preponderar, por conseguinte, acima do regime das
partes condominiais comuns, que foi instituído como meio de facilitação ao
aproveitamento e exercício do exclusivo direito a ser praticado sobre a unidade
autônoma. O indivisível condomínio do solo, das dependências, das instalações,
94

das paredes mestras, das entradas, da fundação, do teto, dos corredores etc, do
apartamento é inseparável de tal forma que, se alienado, trará daquele a
consequente transferência. O direito sobre as comuns partes é inalienável, não
havendo tolerância dessa natureza no regime jurídico. Sem adquirir uma unidade
autônoma que se divide com as partes comuns e o solo, ninguém se torna
condômino. As referidas partes não podem se divididas por ninguém, não cabe a
cessação da comunhão sobre elas. Disso nada pode ser mudado, sendo o estado
da comunhão, juntamente com a co-propriedade, o objeto à instituição pela
consequente divisão do edifício em frações autônomas, em proveito e coletivo
uso dos condôminos que tenham domínio de mais que uma pessoa.
Da finalidade de disposição do apartamento sem o
reconhecimento preferencial à aquisição dos demais consortes, por ângulo
diversificado, qualquer que seja a observação histórica, jurídica ou econômica
que se posicione o investigador, bem como, em qualquer adotada ordem de
raciocínio, o resultado alcançado será sempre o mesmo.
Não será alcançada a alienação da unidade autônoma sem a
acessória parte comum ou da ideal fração. Fatalmente a venda da unidade
necessariamente abraça a fração ideal e as indivisíveis coisas comuns.
Caio Mário da Silva Pereira 53 , ensina que tanto a doutrina,
como o direito comparado pátrio, militam no mesmo sentido, podendo-se dizer
da licitude da venda do apartamento em face da lei francesa, da Argentina, da
Espanha e do Chile, bem como, também em doutrina difundida.
Nos dias de hoje, no Brasil, sem aplicação hermenêutica sob
qualquer aspecto, com clareza diz a doutrina que nem ao menos é lícito que a
Convenção, como antigamente, outorgue dispositivo de preferência aquisitiva.
45. Da alienação da unidade autônoma.
Com merecidos esclarecimentos, tratando-se de alienação,
como já tratado, não há como se omitir a promessa de compra e venda, com sua
cessão, e a penhora: A) a singela aplicação doutrinária em relação à disposição,
a conclusão forçosa é a de que o apartamento pode servir de objeto de promessa
ou cessão, sem o reconhecimento de um preferencial direito aos outros
53 . Obra citada, p. 178.
95

consortes, como questão consectária, pois, podendo o proprietário vender o seu
apartamento, acompanhado da ideal fração terrena e partes comuns, nada há que
o impeça que dele faça objeto de um preliminar contrato; B) da penhora, salvo
os casos previstos de impenhorabilidade, pela liberdade da alienabilidade da
unidade autônoma, por força chega-se à conclusão que pode ser ela objeto de
constrição, com a consequente submissão à hasta pública. Sendo a individual
propriedade indissociável da co-propriedade, estará obrigatoriamente o
apartamento e a fração ideal envolvidos na penhora, assim, se por arrematação,
adjudicação ou remissão, será incorporado ao patrimônio do adquirente, com o
apartamento, a co-propriedade por fração ideal e as partes comuns.
Em síntese, o Diploma Civil atesta em simultaneidade o direito
de o condômino alugar o abrigo de seu veículo, tendo, porém, o dever dotado à
preferência, em iguais condições, de qualquer dos consortes a estranhos, e, entre
todos, os possuidores. Também, do todo discorrido no presente capítulo, que o
direito de cada um não alcança a separação de sua unidade autônoma, das
frações ideais correspondentes com as suas partes acessórias. Não sendo
permitido em separado alienar ou gravar os bens. Dando exclusivo poderio à
Convenção, sem oposição da assembléia geral, para permitir alienação de parte
acessória de sua imobiliária unidade, a terceiro. Insurgindo-se a assembléia
geral, esta prevalecerá. Porém, permitida a venda a outro condômino,
independentemente.
S Í N D I C O
C A P Í T U L O V I I I
46. Da geral representação.
O síndico é o representante geral dos condôminos, salvo
renúncia ou destituição. De confiança como pessoa, sem direito a reclamação
pode ser exonerado. É eleito pela assembléia.
96

Em surgindo litígio na realizada eleição ou destituição do
síndico, na doutrina belga há entendimento de ser competente o tribunal à
designação do substituto 54 .
Ao contrário, na lei brasileira, há dispositivo no diploma Civil,
dando-se a escolha do síndico pela assembléia geral, podendo ou não ser
condômino, com prazo não superior de dois anos, podendo renovar-se.
Com bom ressalto, aflorada na doutrina 55 , a questão da
perpetuidade da função, quando o desígnio constar na Convenção. Em nosso
direito não é adotada a perpetuidade, os condôminos reunidos em assembléia o
elegem. A lei brasileira refere-se a eleição bienal, com a faculdade de escolha
pelos interessados, não havendo válida cláusula derrogatória desse poder.
Devendo ser temporário. Expressa é a recondução ao segundo mandato, contudo
sem limitação numérica de gestão, com a faculdade de escolha pelos
condôminos.
Da gratuidade ou não, há ampla liberdade, em sendo
condômino o síndico, método mais usado, subentende-se que o mandato de dois
anos será gracioso. Mas não há empecilho em ser remunerado, por meio de voto
em assembléia, com rateio juntamente com as demais despesas do condomínio.
Igualmente é lícita a dispensa da quota nas despesas de administração durante o
exercício do cargo, chamada de remuneração indireta. Na Argentina há
controvérsia, para alguns a função de síndico quando exercida por condômino
vem a ser cargo honorífico, devendo-se a gratuidade 56 , para outros relegada é a
matéria ao alvitre livre dos interessados, podendo um ou critério outro,
instituir 57 .
Administrado o condomínio por estranho, pessoa física ou
jurídica, o cargo é remunerado, não se admitindo a prestação de serviços, com
ligação à função de síndico obrigatória, por si tenha idêntica presunção.
54 . Poirier, Pierre, Le propriétaire d”Appartements, Editorial Office, Bruxelas, Bélgica, 1936, p. 151.
55 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 195.
56 . Rosemberg, Santiago. Teoria de la Propiedad Horizontal em la Argentina. Libreria Editorial Castelvi, Santa
Fé, Argentina, 1954, p. 61.
57 . Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos, Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
157.
97

Destarte, em síntese, a função será remunerada por disposição da Convenção,
sendo pela assembléia que o eleger a deliberação e fixação dos proventos.
47. Da administração.
Compete-lhe a administração geral do edifício, executar as
deliberações da assembléia e o cumprimento dos encargos que a Convenção lhe
atribua em especial. É o “policial” do condomínio, opondo-se aos atos contrários
estabelecidos pela lei, pela Convenção ou no regimento interno. Com
autorização da assembléia, nomeia os necessários empregados, demitindo-os por
indisciplina ou ao bem do serviço. Promovendo as obras necessárias à
conservação do edifício, as obras quando sem caráter de urgência, as noticia à
assembléia para o seu respectivo aguardo. Cabe-lhe a previsão da organização
orçamentária para o subsequente ano, ocorrendo uma imprevista elevação de
despesas, poderá solicitar reforço de verbas. Receber as rendas condominiais,
também, as vindas de outras fontes, exemplificando: as de locação de parte
comum. A administração do edifício será provida a tudo que se refira cum
arbítrio boni viri. Anualmente à assembléia faz prestação das contas das
despesas e receita do findo exercício, das verbas arrecadadas pormenorizando o
emprego e os gastos, comprovando-os. Dos condôminos recebe as quotas a que
sujeitos estão para os encargos do condomínio. Afora as incumbências da lei e as
que a Convenção lhe impuser. Ao bom desempenho das funções, justo é que lhe
seja dada investidura de faculdades implícitas para o exercício dos atos
necessários.
E, como representante do condomínio, pela má execução das
incumbências, a responde, como, também, pela culposa omissão 58 e, igualmente,
pelos atos abusivos praticados por ele.
48. Da representação judicial.
Das suas normais atribuições, para que sejam efetivadas as
respectivas medidas, possui a representação ao ingresso em juízo contra
condôminos ou qualquer estranho. Não depende de autorização prévia da
58 . Peretti-Griva, Domenico R.. Il Condominio delle Case Divise in Parti, Unione topografico Edetrice
Toriense, Turim, Itália, 1960, p. 441.
98

assembléia. Mas, recomendado é o bom alvitre no caso das ações com relevante
vulto, devendo, pois, se acautelar. Cabendo-lhe o ajuizamento das referentes
contribuições em mora, como também impedindo que os condôminos façam
conversão de partes comuns para o uso privado, ou mudança na fachada do
prédio, ou alteração na decoração das partes, esquadrias etc. Podendo impedir,
até judicialmente, a transformação do prédio que venha a causar incômodo ou
dano. Litigar com estranho ou condômino, no tocante às regras de boa
vizinhança, como igualmente na manutenção ou reintegração de posse que
recaiam sobre as áreas comuns ou coisas.
Passivamente, dispensado cada condômino da citação pessoal,
tem o síndico efetiva representação do condômino para as ações fundadas em
deliberação de assembléia que estranho ou consorte tenha seu direito lesado.
Também, passivamente, em feitos com litigância sobre oponível pretensão à
comunhão, inclusive nas reclamatórias do trabalho, tendo como reclamante
trabalhador particular, serventia, porteiros, faxineiros, zeladores, garagista, se
admitidos pelo próprio. Devendo ser observado que se trata de empregados do
condomínio e ser o síndico representante do condomínio. Bem como, poderá o
síndico, nas pendengas trabalhistas por excelência, poderá se fazer representar
por “preposto”, desde que este tenha conhecimento dos fatos ocorridos e a serem
esclarecidos em juízo.
Não obstante a falta de citação pessoal dos condôminos, nas
ações em que o síndico é o representante de todos, as proferidas decisões contra
e a favor deles fazem res iudicata. Fundamentada é a conclusão pelo princípio
da representação: em sendo o síndico representante efetivo dos condôminos,
oponente a decisão judicial, obrigados estarão, tanto para o efeito do rateio das
imposições judiciais, como para o de lhes proporcionar a faculdade opositória da
exceptio rei iudicatae.
Dos interesses privados dos condôminos, o síndico não tem a
mesma representação passiva. Exemplificando: intentada ação por um vizinho
que visa particular pretensão oponível contra certo ou mais condôminos,
individualmente cada um deverá ser citado, não apenas o síndico, pois estará
subjetivamente limitado quanto ao seu objetivo da ação. Igualmente,
imprescindível citação pessoal do condômino, ou condôminos, para as
pendengas de desapropriação, ainda que haja expropriação do prédio em seu
conjunto, pela administração pública, pagando por ele um preço global a ser
rateado entre todos, situação em que cada comunheiro tem interesse legítimo de
se defender com exclusividade.
99

A legitimatio não impera igualmente em caso de interposta
ação contra terceiros, com envolvimento de determinados condôminos, e não
somente interesse da comunhão.
A desconformidade de princípios e variedade de efeitos, a
explicação busca-se pelo fato de ser o síndico visto como órgão administrativo
do edifício, do agrupamento é o representante, sendo do condomínio o complexo
jurídico de interesse da sua coletividade. Mas, não é e não pode tomar como
própria a representatividade de cada um dos condôminos, considerado
individualmente 59 .
Casos estes devidamente e ora considerados, a coisa julgada
não se estende naqueles não posicionados como partes nos autos, à baila a velha
regra: res inter alios judicata aliis neque nocet neque prodest. Ou seja, a coisa
julgada não pode aproveitar, nem prejudicar senão as próprias partes.
49. Das exceções de representação.
Resumidamente, eleito o síndico por maioria de votos,
representa todos os co-proprietários do edifício. Naturalmente, a presente regra
não se junta ao princípio geral que preside a convencional representação, nesta
ninguém constituindo mandatário sem a sua efetiva vontade. A especial natureza
da representação condominial leva, contudo, a esta especialização do princípio
do direito enunciado de um especial ao condomínio edilício, inclusive dos
ausentes e dissidentes, nas matérias de comum interesse, o síndico ou
administrador é o representante de todos. Apenas no campo doutrinário, aliás,
não tem ficado o problema. Ajuizado, pacífica é a decisão com o entendimento
de que tem ele, diante dos demais condôminos, os poderes de administração
qualquer limitados, porém, ao condizente com os interesses de todos,
excetuando-se os que se referem à subjetividade direita de isolado condômino.
50. Da natureza jurídica entre síndico e condôminos.
59 . Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos, Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
137.
100

A natureza jurídica relacionada entre o síndico e os
condôminos está na representação. Contrário, Caio Mário da Silva Pereira 60
ensina que inexiste laboral subordinação. No comum direito não há uma figura
identicamente perfeita, sendo toda especial a categoria desta representação.
Entre a administração do edifício de apartamentos e a diretoria
das empresas com regime de “sociedade anônima”, há certa analogia: eleição
por maioria, representação, mesmo da maioria dissidente, possibilidade de
destituição.
Da administração condominial, diferentemente, pode o síndico
ser uma pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Com função remunerada
ou não. Com previsão e fixação na Convenção, não podendo ser majorada pela
assembléia.
Precisamente com a existente remuneração, surge pretensão de
se trazer a função do síndico à relação efetiva de emprego. Ordenado,
vencimento ou gratificação não realça, entretanto, que venha transferir para este
lado a efetiva situação, sendo, pois, possível remuneração e mandato
perfeitamente um funcionar ao lado do outro, conjuntamente. Sustentando,
ainda, que a total ausência hierárquica frente aos condôminos, não se traduz ao
enquadramento dos remissos condôminos, o que, em análise derradeira, iria
estar o “empregado” dotado de poderes repressivos da conduta de “patrão”.
Em sendo representante, não empregado, pode ocorrer
destituição como qualquer mandatário, não criando direitos indenizatórios pela
dita destituição, fato previsto no artigo 1.349, inciso II, do Diploma Civil. Pelo
legalmente positivado, o síndico não adquire estabilidade; não goza do direito de
férias; não se lhe aplica as prerrogativas concernentes ao direito trabalhista. A
assembléia tem o poderio da revogabilidade da representação. Óbvio que sendo
a destituição um direito ou um poder da assembléia, ao síndico demitido, não lhe
alcança, em razão da dispensa, qualquer pretensão que lhe favoreça. Como já
dito, não goza da proteção trabalhista por não ser empregado. Sendo apenas um
representante, sua demissão em tempo algum lhe gera efetivo direito
indenizatório.
51. Do porteiro do prédio.
60 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 195.
p. 201.
101

Na Bélgica e na França, especialmente, ensina Poirier 61 que,
aquele com função de porteiro de edifício, o seu tratamento é diferenciado como
se figura fosse de importância e prestígio, com exercício de função medianeira
entre os condôminos e o administrador. Às vezes, entre os co-proprietários no
todo, propriamente não estando a serviço destes de modo individual, mas sim de
forma coletiva.
No Brasil, originalmente e quase que normal, o porteiro é
empregado do condomínio edilício, sendo admitido, podendo ser demitido, pelo
síndico. Não sendo preposto do síndico, este substituído, automaticamente
permanece o porteiro em seu posto, e, se demitido pelo novo, terá o direito
indenizatório pela rescisão contratual trabalhista. Evidenciando não ser pessoa
confiável àquele que o dispensou.
Com atividade interessante, mesmo como mero empregado
sendo, em seu exercício habitual sobrecarrega autoridade em advertir aquele,
condômino ou não, que venha a praticar ato que importe falta de respeito aos
dispositivos disciplinadores da Convenção própria do prédio condominial
edilício.
Como atividade própria, tem o dever do recebimento e
distribuição dos postais de correspondência, a abertura e encerramento das
portas do prédio. Tendo, além, certo aspecto de vivenciar o próprio síndico,
preenchendo boa parte das atribuições legais e convencionais deste. É o efetivo
cumpridor em policiar o edifício internamente, podendo impedir a entrada ou
fazer com que se retirem as pessoas inconvenientes ao sossego e ao bem estar
que deve reinar no interior do condomínio.
O Diploma Civil não lhe faz menção, podendo ser empregado
ou também “terceirizado”, sendo contratado por diversa empresa particular
especializada no ramo de portaria, figurando esta como parte contratada frente
ao condomínio, com a finalidade do exercício serviçal de portaria, muito em
moda nos dias de hoje.
Estando no mesmo pé de igualdade o chamado “garagista”,
com responsabilidade específica quanto aos veículos de propriedade dos
condôminos, cuidando em manobrá-los, impedindo que estranhos adentrem no
estacionamento próprio do edifício, velando e respondendo por eles. Porém, será
61 . Poirier, Pierre, Le propriétaire d”Appartements, Editorial Office, Bruxelas, Bélgica, 1936, p. 155.
102

sempre o condômino responsável civilmente, pelos danos de prática originados
pelas suas omissões ou ações, causadas em detrimento de estranhos ou dos
consortes.
52. Do seguro contra incêndio.
Para Gabriel Karpat 62 , em sendo obrigatório o seguro de toda a
edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, a ele, o
síndico, caberá a responsabilidade da contratação do respectivo seguro, bem
como, das partes comuns, tendo por objetivo a defesa pelo resguardo do
patrimônio comum, positivação disposta que está no artigo 1.348, inciso IX, do
Diploma Civil. Tal exigência não sendo cumprida, em caso de sinistro poderá
haver incidência de aplicação de multas cobráveis pelo Órgão Público Municipal
(prefeitura). Ao contrário, pela inexistência do citado seguro, pelo dano causado,
em tais situações, a ação direta aproveita os prejudicados em serem ressarcidos
pelo causador do ato ilícito, no caso o síndico. Em novo entendimento, pela Lei
Civil, a providência securitária deve ser tomada imediatamente, logo após a
instalação do condomínio.
Com modalidade nova, o síndico poderá segurar-se sendo
reembolsado em caso de cometimento de dano involuntário que vier a causar a
terceiros, por descumprimento, erro ou omissão cometido no exercício de suas
funções.
Também há leis ordinárias que tratam da matéria, por exemplo:
não prestar contas de sua gestão, poderá ser passivo de ação de prestação de
contas, podendo ser proposta por qualquer condômino. Mas, nos casos de
negligência ou omissão de suas atribuições, responderá por perdas e danos,
conforme a Lei 8.137, de 27 de dezembro de 1990, em seu artigo 11, que define
crimes contra a ordem tributária, econômica e contra as relações de consumo, e
dá outras providências, tratando no Capítulo II - Dos Crimes Contra a Ordem
Econômica e as Relações de consumo, expondo o síndico às sanções aplicáveis
civilmente, como criminal.
Para melhor entendimento, nem tudo que é aprovado pela
assembléia geral, ordinária ou extraordinária, leva o síndico à imunidade da
62 . Karpat, Gabriel. Condomínios Orientação & Prática, Editora Forense, 2004, Rio de Janeiro, pág. 69.
103

esponsabilidade civil, pois, as decisões não podem infringir o que está definido
por lei.
Pensamento saudável é aquele seguido de que as ações do
síndico sempre devem estar pautadas pela legalidade. Assim, orientando os
condôminos no que concerne aos interesses da coletividade, tendo por parâmetro
o cumprimento dos preceitos legais.
C A P Í T U L O I X
E X T I N Ç Ã O D O C O N D O M Í N I O
53. Da indivisão.
O capítulo VI, do Diploma Civil, trata do condomínio geral,
deste com subdivisão do condomínio voluntário e do condomínio necessário,
precisamente nos artigos 1.314 “usque” 1.330.
O condomínio edilício, tratado está no capítulo VII, do mesmo
Diploma, tendo seu começo, sua duração ativa e seu fim, como toda relação
jurídica. Porém, não passando com ela o que se dá com o condomínio geral, este
podendo ser extinto pela actio communi dividundo, antiga tanto no direito, como
na língua, como está para o fim verbal dividundo. É uma prerrogativa que
qualquer condomínio reconhece em ser requerida, a todo tempo, a divisão da
coisa comum. Podendo ocorrer caso o testador ou doador, ou os co-proprietários,
venham a avençar pela indivisão, com lapso temporal limitado, não podendo
ultrapassar de cinco anos, conforme o artigo 1.320, §§ 1º e 2º, do mesmo
diploma, podendo, porém, pelo § 3º, do mesmo artigo 1.320, judicialmente ser
antecipada a divisão da coisa, se graves razões aconselharem, a requerimento de
qualquer interessado.
No condomínio edilício não ocorre o mesmo. Constitui
instituto indivisível, pela razão de ligamento existencial jurídico da propriedade
coletiva sobre o solo particular e individual sobre os apartamentos. Não é uma
propriedade separada, tendo uma entidade abstrata como seu titular, mas sendo
uma propriedade em comum exercício dos proprietários dos apartamentos,
104

insuscetível de disposição destacada da unidade autônoma a que adere, e com
indivisão patente.
Essencialmente, sem o atrelo à indivisibilidade, pode vir a
cessar o condomínio, pois, por diferentes causas jurídicas, ou por motivos
outros, extinguir-se-á o regime do condomínio edilício. Das patentes causas, há:
1) pela confusão, ocorre quando em se tendo todos na parte coletiva, uma quota
ideal, estando fundamentalmente a existência da multiplicidade ligada às
relações jurídicas individuais, mas, caso um mesmo condômino, vindo a ser
titular de várias quotas ideais, incorporando-se, então, ao seu particular
patrimônio, evidenciando-se a concentração da totalidade de apartamentos, no
domínio de um só sujeito, por sucessão causa mortis, reunidas na titularidade de
um só todas as quotas ideais, e, ipso facto, o condomínio desaparece,
convergindo ao domínio exclusivo. Pela natureza propriamente advinda da causa
extintiva, na ordem inversa em sendo, de sorte alienado um ou mais
apartamentos, restabelecida estará a propriedade horizontal. Recriada, então, a
propriedade por frações ideais sobre o solo etc. Não nos olvidando de que na
idéia condominial é inevitável a coexistência decorrente da somatória de
unidades autônomas que, pela efetiva confusão, é levada à fatal extinção do
condomínio. Com a ocorrência da extinção do condomínio, obriga-se o novo
titular de domínio às providências de averbação, no competente Registro
Imobiliário, quando, então, será cancelada a inscrição que outrora instituiu a
propriedade horizontal. 2) outra causação ocorre pela cessação da copropriedade
pela aquisição, por ato inter vivos, da totalidade das unidades
autônoma, por um só adquirente, físico ou jurídico. A antes comum propriedade
de todos os apartamentos, ora pertencendo somente a um titular, englobando-se
em seu patrimônio o domínio total sobre as unidades autônomas. Podendo a
alienação ser compulsória quando da ocorrência de todos os apartamentos serem
leiloados em hasta pública e arrematados por um só titular, em ato único ou em
atos sucessivos, recebendo a transferência do domínio das unidades em que está
dividido o prédio. Fato, como exemplo, que se dá quando a excussão hipotecária
é praticada por entidade financiadora. Também, podendo ocorrer por meio de
alienação voluntária, ou seja, uma pessoa, em ato único ou em atos sucessivos,
recebe transferência dominial de cada unidade autônoma que está compreendida
no prédio, consequentemente, dividindo-se em sua totalidade 63 .
A recomendação, em tais casos, para que se promova no
Registro Imobiliária a devida averbação, vem de Hernán Racciatti, onde se acha
inscrita a divisão horizontal. Pois, ocorrida a confusão e não mais podendo
63 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 212.
105

permanecer o decorrente regime da instituição do condomínio edilício, onde
ninguém é condômino de si mesmo, porém, com o efetivo registro haverá
facilidade de reconstituição do condomínio pela alienação simples de uma ou
mais unidades autônomas, independendo de novo ato de divisão por andares.
Ensina o autor 64 que a fonte criadora do condomínio edilício é
a destinação do proprietário, destarte, com mesma declaração de ânimo será a
causa reconstituída, podendo surgir a confusão ou a concentração. Consultado o
Registro Imobiliário, esclarece que, em qualquer caso, se desaparece como
corolário do cancelamento do gerador registro, ou se perdura o condomínio
edilício, Ocorrendo uma coisa, ou outra.
edilício.
54. Da desapropriação.
Por desapropriação, também se extingue o condomínio
Na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, claro está que a
expropriação do edifício deve ser parcial e não total. Isto por razão abominável
em ser o entendimento da co-titularidade de direitos do Poder Público e do
particular sobre a mesma coisa. Sendo, pois, o direito de representação atinente
ao domínio de quotas ideais, podendo, diante da incorporação a ser inaugurada,
não haver empecilho que venha a barrar que se venha subscrever aquisição de
uma ou mais unidades autônomas, de um andar, ou de um grupo de andares. A
Justificativa está no fato de que a desapropriação não tenha como objeto uma
parte do edifício, senão o edifício inteiro.
Com a dita desapropriação realizada, surge a extinção do
condomínio. Declarada a necessidade ou a utilidade pública do prédio, ou os
condôminos, em conformidade dos preços ofertados, aguardam o processo
judicial, neste caso, pelos trâmites, serão avaliadas as unidades autônomas,
assegurada a prévia e justa indenização a ser paga em moeda corrente. Sendo a
64 . Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos, Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
299.
106

jurisprudência pacífica assentando para toda expropriação em princípio, sem
predeterminação de preço compulsório 65 .
Prolatada a decisão expropriante do edifício, cada unidade
autônoma terá o seu valor convertido em pecúnia, considerando-se toda
composição de fatores que compreendem o preço, incluída a quota ideal do solo
e das partes comuns. Consequentemente, sub-rogada a coisa no seu preço. O
condomínio outrora sujeito de uma relação jurídica dominial e condominial, em
simultaneidade, dele desaparece esta qualidade, tendo direito ao recebimento de
sua quota parte do preço, em proporção do regular valor de atribuição à sua
unidade autônoma. Idêntica a operação diante de todos os condôminos, em
sentença una será homologada a expropriação, sendo ao expropriante atribuída a
propriedade em sua totalidade, ao mesmo tempo sub-rogado o direito de
propriedade de todos os condôminos na fixada quantia, no mesmo ato dando-se
a extinção condominial sobre as partes e coisas comuns. Pela peculiaridade de
cada unidade autônoma, os valores de cada uma poderá ser diferente,
dependendo das condições que se apresente.
55. Da submissão à convenção pelo expropriante.
Em sendo comum a expropriação parcial. Admitida e
processada, estimadas as unidades de necessidade consideradas ou de pública
utilidade, à expropriante entidade ocorre a assunção sobre as unidades
autônomas. Com os antigos proprietários indenizados, não se alterando a
condição condominial daqueles não participantes da empreitada efetivamente
praticada.
Com o ingresso do expropriante, ipso fato, às regentes
disposições legais se sujeita. Ainda, à submissão perante a Convenção e do
regimento interno, diante de estranho parecer de que o Órgão Público estará se
curvando frente a uma normação particular, no entanto, no primeiro repente
assim poderá ser, com meditação após estará desfeita qualquer dúvida. Com
igual adequação não se trata de idéia nova, pois nas mistas ocorre submissão do
Estado aos estatutos. Podendo-se dizer que o Poder Público já participa da
elaboração delas, as adequações. Se assim é comumente, nem sempre o é,
podendo decorrer a participação de Administração Pública de atos
expropriatórios das ações, caso em que o Estado vindo a se tornar sócio
65 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 214.
107

majoritário, mesmo assim aceita o estatutário regime. Ocorrendo o mesmo
quando se conduz o condomínio edilício. Antes, já vigorava o constituído direito
estatutário do condomínio, devendo, pois, o Estado submeter-se ao conjunto de
normas particulares existentes. Limitação devidamente exercida apenas em seu
direito de voto diante da assembléia. Com condição soberana exercida pela
desapropriação, que realizada, converte-se em condominial condição com os
demais comunheiros, estando em paridade, doravante.
Tecnicamente, entendemos que há transparência evidente
quanto ao caso de expropriação parcial de uma edificação, ou de um conjunto de
edificações, pois, são indenizados os proprietários das unidades autônomas
expropriadas. Após havendo, por parte do Órgão Público expropriante, o
submisso dever às disposições da Convenção e do regimento interno do
condomínio. Bem como, com alusão feita, nem sempre a expropriação recai na
necessidade total do prédio, podendo, sim, ser parcial.
Mas, não obstante a científica exatidão da doutrina, a Lei
4.864, de 29 de novembro de 1965, com retrocesso de quatro décadas às
orientações do Decreto 5.481, de 1928, relegou o artigo 18 daquela, que por
força deste não mais se admitindo expropriação de edificação ou conjunto de
edificações parciais, devendo ser obrigatoriamente somente na forma de sua
totalidade e com todas as dependências, indenizando-se os proprietários.
Com verificação merecida do constante na nova redação do
artigo 18, que advinda do Decreto-lei 981, de 21 de outubro de 1969, dizendo:
“A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda
que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no
condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção
do condomínio e do regulamento interno”. Destarte, havendo o entendimento de
que até os dias de hoje admissível é a expropriação parcial. Embora seja omisso
o Código Civil, este que apenas se referindo à repartição da indenização, em
caso de desapropriação. Com entendimento sob de que a expropriação deve ser
na totalidade e não parcial.
Porém, com posicionamento favorável, por mais vez,
realçamos o entendimento de que a viabilidade de expropriação parcial deve ser
mantida face ao argumento constante na referida Lei 4.591/ 1964.
56. Da extinção e do perecimento do objeto.
108

Pela extinção ou pelo perecimento total ou parcial do objeto é
que surge o término da relação jurídica. Não podendo ser estranha a regra ao
condomínio edilício.
O seguro é obrigação imposta legalmente a todos, dispositivo
constante no artigo 1.346, do Diploma Civil, com dever a ser cumprido pelos
condôminos, o rateio recai entre as despesas do condomínio. Já dos efeitos, com
destruição parcial ou total, a seguradora pagará, conforme o cabível da apólice e
suas cláusulas, a quantia indenizatória.
Assim prevendo a lei, nas hipóteses de destruição de maior, ou
menor extensão, formuladas as regras a uma e a outra. Dizendo da totalidade ou
de parte consideravelmente destruída ou que ruína ameace, se deliberado em
assembléia pela reconstrução, cabe ao síndico o recebimento do seguro,
reconstruindo-se ou reparando-se os danos causados nas partes. No presente
acontecimento, admite-se que não há ameaça consequente do sinistro e que
recaia no conjunto, também, não atingindo o vínculo entre os comunheiros. O
dever é do síndico que fará a reconstrução ou reparação com o emprego do
recebido seguro. Não impedindo que os donos das unidades autônomas
atingidas, com recursos próprios, venham a contribuir ou assistam às obras, tudo
para melhor conforto, acabamento ou embelezamento.
Com estrago provocado por incêndio e acima de dois terços do
prédio, serão outras as regras aplicáveis. A desvinculação dos condôminos não
ocorrerá, em princípio, tendo como causa o sinistro, mantida será com mesma
destinação da coisa, persistindo-se no seguro existente e que será convertido em
favor do edifício, preenchendo-se a efetiva finalidade por essência. Mas, a isto
não é possível forçar os condôminos, já que a idéia comunhal se encontra
abalada fundamentalmente pelo infortúnio que sofre o prédio, não podendo
deixar que o complexus jurídico do condomínio, seja alcançado.
Destruído o prédio em mais de dois terços ou totalmente, pelo
ocorrido incêndio, reunir-se-á a Assembléia Geral Extraordinária que,
especialmente, deliberará quanto da extinção do condomínio, exigida votação de
metade mais um das frações ideais do terreno. Tal hipótese é amparada pela Lei
4.591/64. Trazendo o Código Civil, positivação idêntica a ser praticada,
correspondendo ao artigo 1.357, § 2º.
Note-se que, pelo seguro global existente, se deliberada a
venda do terreno, a seguir será promovida a liquidação como assunto do seu
109

interesse particular, e independente daquele que será somente cogitado do
seguro total propriamente. Ou seja, repartida entre todos os condôminos a
quantia apurada pela alienação terrena, sendo da mesma forma o destino da
quantia paga pela seguradora.
Passado em julgado o decidido judicialmente, o respectivo
título será levado ao Registro Imobiliário, providenciando-se a consequente
transcrição, extinguindo-se o condomínio..
Em sendo aprovada a reconstrução do edifício, feita com
observância, será da interna disposição e da forma externa do sinistrado, com
seu destino mantido. O plano primitivo será obedecido na reconstrução. Sendo
os condôminos o princípio de defesa, não podendo ser sujeitados aos riscos de
decorrente deliberação por maioria eventual. Ou seja, do antigo, serão guardadas
as linhas gerais, não sendo beneficiado condômino qualquer em detrimento de
outro. Desde que não seja modificada a área e com anuência dos interessados,
podendo ser cumprida uma boa disposição das peças de cada unidade autônoma,
e, ainda, uma nova fachada com mais elegância, mas que não seja contrariada a
legalidade. Com deliberação pela maioria qualificada, de metade mais um dos
votos, com minoria de condôminos contrários, tanto mais que pode a
reedificação ultrapassar o valor securitário, não sendo justa a obrigação
contributiva do comunheiro que não possa ou não queira. Assim, pelo não
alcance de convergência da discordante atitude, em veto ao que pretende o
remanescente número de condôminos, serão adjudicadas, por decisão judicial, as
frações ideais à maioria. Pelo Diploma Civil, o condômino eximindo-se do
pagamento das respectivas despesas da reconstrução, alienados seus direitos a
outros comunheiros, com a devida avaliação judicial, realizada a venda em
condições preferenciais de igual oferta por estranhos, repartida será entre eles,
na forma proporcional, o valor de suas unidades imobiliárias. Com mesma
conformidade legal já dita, ou seja, por vez, o mesmo artigo 1.357, porém, com
o § 1º, do mesmo Diploma.
Podendo-se dizer que nosso ordenamento jurídico age com
solução humana e racional. Não condenando à ruína perpétua o condomínio pela
resistência faltante de finanças que afeta a minoria. Também não obrigando
aqueles impossibilitados de reconstruir, ao experimento do abandono de suas
unidades autônomas e de seus patentes direitos, não os compelindo a ceder suas
quotas a outros.
57. Da conseqüência da falta do seguro.
110

Em caso de inexistência do seguro global do edifício, patente a
contravenção legal, mas realizado individualmente pelos proprietários das
unidades autônomas, as mesmas regras não podem ser aplicadas, pois, faltante
estará a vinculação jurídica dos beneficiados que direcionada estará a um
mesmo valor econômico. De forma revés, cada comunheiro receberá o seu valor
segurado, e na falta de uma global verba securitária a ser destinada à
reconstrução específica, não existirá a obrigação de reedificação.
Porém, em ocorrência de outro sinistro ou incêndio,
danificadas as comuns partes, mas, o conjunto orgânico do edifício não sendo
destruído, faz-se obrigatória a sua reparação. Haja ou não comum e global
seguro do condomínio. Se existente, o respectivo valor será aplicado na
reconstrução. Ao contrário, serão inscritos os dispêndios à reparação como
despesas condominiais, sendo entre todos rateados.
58. Da renúncia e do abandono da unidade autônoma.
Como formas de perda dos direitos estão a renúncia e o
abandono. No pendente condomínio edilício, bem de se ver que inexiste a
renúncia à propriedade autônoma. Pois, retidos os direitos terrenos e de partes
comuns; e vice-versa, abdicar destes, com conservação da propriedade sobre a
unidade autônoma, com exaustão decorrente de insistência já se clareou da
fixada indissolubilidade.
Particularmente, então, respeitante ao condomínio edilício,
subordinada está a validade da renúncia, incidindo devidamente na dualidade de
direitos. Ou seja, há incidência à propriedade exclusiva e à co-propriedade,
nunca podendo ocorrer o abandono da quota condominial, com a efetiva
retenção da propriedade a recair no apartamento, como objeto de bem
individual. Os dois direitos são indissociáveis, advindo um complexus com
separação insuscetível.
Em se considerando o abandono, ou recusa do complexo
jurídico, a saber, quid iuris, não sendo aceito pelos demais consortes. Embora
importando em perda e acrescentando-se parte renunciada aos demais, mas pela
peculiaridade do condomínio edilício em originar deveres aos co-proprietários,
sendo de ordem econômica as exclusivas obrigações, recusada a hipótese,
111

podem os condôminos cobrar judicialmente o renunciante, ao pagamento dos
seus débitos condominiais.
Ensina Racciatti 66 que pela impossibilidade de alguém à
titularidade de um direito contra sua vontade, podem opor-se os co-proprietários
a que aquele se liberte quanto ao ônus pretérito, não lhes favorecendo a licitude
em obrigá-lo a permanecer no condomínio, caso não lhe convenha a posição,
poderá ofertar a renunciada parte a outrem.
Problemática de difícil solução, tanto na doutrina como no
positivo direito. A lei e o novo Código Civil, da Itália, respectivamente de 1935
e 1942, estatuem proibição, raciocinando hipoteticamente, da pretensa renúncia
em subtrair-se dos encargos, ou seja, com a renúncia será pretendido o alcance
da desobrigação dos encargos. Com idêntico entendimento, assim soluciona a lei
13.512, da Argentina, com mesmo afino de rumo está o direito da França 67 .
Certamente o direito brasileiro tem idêntica solução, se relapso
o condômino, como qualquer devedor, seu patrimônio responderá como genérica
garantia, não se livrando da obrigação, com o abandono de um bem ao credor.
Assim, pela renuncia, não haverá exoneração da responsabilidade que lhe recai.
Refletindo-se do abandono, como extintiva forma, há de ser
reconhecida de forma irrecusável da prerrogativa do proprietário, em renunciar o
seu direito dominial, pois, quando abandonado o condomínio, a sua unidade
autônoma, com observância, porém, do formal requisito, com certeza por
derelicto nunca se perde.
Do abandono parcial, porém, é inadmissível, tanto perante a lei
quanto à vista da pura doutrina. Não podendo recair renúncia sobre os direitos
condominiais, conservando-se a exclusiva propriedade de sua unidade
autônoma, como já visto em serem indissociáveis os dois direitos.
59. Do abandono de benesses.
66 . Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos, Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1958, p.
173.
67 . Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 224.
112

Perseguindo a obrigação com finalidade de renúncia de certas
vantagens ou benefícios, tendo como alvo a não concorrência nas despesas
condominiais, para Frédéric Denis 68 , ninguém pode ser renunciante. Para Carlos
Maximiliano 69 lhe parece admissível o abandono de certos melhoramentos pelo
condômino. Entendemos que o compromisso há de perdurar para com os outros
consortes, com a efetiva concorrência em todas as despesas condominiais. Não
lhe podendo ser lícita atitude a surpreender os demais com o abandono de certas
vantagens ou benefícios, com vistas na dispensa das obrigações que lhe cabe.
Para Poirier 70 , bem como, para Campos Batalha 71 , este o mais radical em não
admitir renúncia parcial ou total do comunheiro, para ambos não lhes é
admissível que o proprietário de apartamento localizado nos mais baixos
pavimentos, com desistência do uso dos elevadores, não queira pagar o custeio
de sua quota concernente às despesas condominiais, não mais trafegando pelo
vestíbulo ou dispense o serviço de portaria.
60. Diversa modalidade de extinção.
Como diversa modalidade de extinção, finalizando, ensina
Caio Mário da Silva Pereira 72 que pode ocorrer extinção condominial por
convenção, devidamente inspirada na dominante idéia do direito obrigacional,
avocando a licitude da vontade de desfazimento de uma situação jurídica, de
forma idêntica da que lhe é dada permissão à sua constituição.
Caberá, com evidência, a extinção pela aquisição de todas as
unidades por único interessado, integrante anteriormente ou não do condomínio.
O ato negocial aquisitivo promoverá o desaparecimento da comunhão,
68 . Denis, Frédéric. Sociétés de Constructions et Copropriété des Immeubles Divisés par Appartements.
Librairie du Jounal des Notaires et des Avocats, Paris, França, 1959, p. 79.
69 . Maximiliano, Carlos. Condomínios: terras, apartamentos e andares perante o direito, Rio de Janeiro,
Freitas Bandeira, 1950, p. 214.
70 . Poirier, Pierre, Le propriétaire d’ Appartements, Editorial Office, Bruxelas, Bélgica, 1936, p. 145.
71 . Campos Batalha, Wilson de Sousa. Loteamentos e Condomínios, Limonad, São Paulo, 1953, pp. 237 e ss.
72 .Obra citada, p. 226.
113

fatalmente originando, pela concentração da totalidade, o direito em uma única
pessoa.
Análoga hipótese ocorre com a criação de uma sociedade entre
todos os proprietários de unidade autônoma de um edifício, formando-se capital
para que cada um ponha em prática a divisão equitativa de seu apartamento e
respectiva fração ideal. Exigindo-se que exista um único proprietário, não mais
se fracione o solo por diversos donos, atribuindo-se a um só, não havendo mais
que se falar senão em propriedade exclusiva da pessoa jurídica.
Com frequência menor, mas prevista, está a extinção por
renuncia unânime dos proprietários de apartamentos de todos os direitos
individuais, com conversão do condomínio edilício em comunhão condominial
voluntária, na totalidade do edifício, assim, cada consorte, doravante,
inversamente do seu direito exclusivo sobre um apartamento e sua fração ideal
terrena e partes comuns, tornar-se-á dono de uma fração ideal de todo o prédio,
com abrangência do apartamento, solo etc, deslocando-se o regime do
condomínio edilício para o do condomínio geral voluntário.
Não havendo a possibilidade, porém, que a Convenção
estabeleça a extinção do condomínio edilício, deixando a efetiva continuidade
das unidades autônomas, atentando-se, assim, aos preceitos positivados no
Capítulo VI - do Condomínio Edilício, com seus artigos 1.331 “usque” 1.358,
incisos e §§, do Diploma Civil.
114

L I V R O I I
C O N F R O N T O
D O
C O N D O M Í N I O E D I L Í C I O
C O M O
L O T E A M E N T O F E C H A D O
C A P Í T U L O I
61. Partição Tradicional - situações de fato.
Tutela, suscetível de acepções várias, com origem latina,
designa um regime de proteção direcionado aos maiores incapazes e aos
menores, no sentido estrito e sob modalidades das mais diversas. No amplo
sentido, liga-se à proteção, a defesa, ao amparo e a representação. Pela tutela
estatal, em sendo amplo o sentido, vem a ser retribuição da relação existente
entre o fato social e a tutela propriamente, o Estado, com sua atuação protetora,
é o defensor dos interesses sociais.
115

Sob a égide de um governante, vivem os homens. Devendo-se
a condição social pelo surgimento do Estado, a partir do século XVII. O
posicionamento estatal, frente a sociedade, exerce a condição e dita as regras
com fins à boa convivência. Com a transgressão das normas, exercendo o seu
poderio, o Estado poderá impor consequências desastrosas àquele que, com
conduta contrária, as desobedece.
Ao Estado lhe é conferido o poder uno e indivisível, mas, com
processamento adequado é atuante sob as formas do legislador, administrador e
juiz. Harmonicamente entre si e cada um com própria função a ser desenvolvida
coerentemente.
Pelo Poder Legislativo, cria-se o ordenamento jurídico,
codificado ou não, legislando. Torna real, através das leis expressas de forma
social e dinâmica, a vontade da população. Entre os indivíduos objetiva nas mais
variadas espécies, o relacionamento sadio. Nada mais é, a lei, a essência daquilo
que o homem projeta ser ela 73 . Com reflexo do direito e com estabilidade
assegura as relações jurídicas.
O Poder Executivo tem, por primazia, a função de administrar
os seus súditos, tutelando-os, com atuação voltada nos interesses sociais. Para
tanto, busca formas de equilíbrio por meio do público interesse, não se omitindo
em relevantes questões certamente haverá conflitos social para menos. Não
servido o interesse social por meio de ação ou omissão, fatalmente surgirão
conflitos que, pela justiça, hão de ser dirimidos.
Já o Poder Judiciário, tem o exercício funcional à
aplicabilidade das leis, nos casos apresentados à alçada. Há extrema
complexidade tanto nas relações pessoais, quanto na administração pública. Por
mero fato pode ser originada gama de litígios, todos longe da imaginação estatal
de que um dia iriam se estabelecer na própria dinâmica social, talvez, por
imprevisão de certas atuações.
O legislativo elaborando ou não leis com qualificação e
apropriadas, ou da Federação não venha a conduzir satisfatoriamente os seus
administrados, fato é que se apresentado litígio perante o judiciário, o
pronunciamento legal é obrigatório, Não podendo se eximir o julgador da sua
obrigação judicante. Patenteio que está positivado no Diploma Processual Civil,
73 . Vasconcelos, Arnaldo. Teoria da Norma Jurídica. Editora Forense, Rio de Janeiro, 1986, pp. 245/246.
116

artigo 126, quando, então, da proferida decisão, se há desequilíbrio, readquirido
será o ponto crucial do equilíbrio social.
As leis estão para servir a sociedade. Se obsoleta ao
atendimento dos anseios da sociedade, passará ao desuso, ou lhe será
introduzida nova interpretação com a finalidade de reintegração. Com certa
cautela, deverá se conduzir o julgador para que seja alcançado o objetivo legal
do direito, se contrário, estará figurado como elitista ou tirano. Ressalto ora se
faz que diante da oposição de princípios da justiça, o do bem estar social é o
mais alto patamar, estando em lugar precedente ao princípio da legalidade, eis
que, o direito positivo encerra uma parcela de injustiça 74 . Evitando que se
reproduza o injusto, o Estado terá que afastar a fantasmagórica hermenêutica da
“segurança jurídica”, sendo cauteloso em buscar o mais conveniente para os
seus tutelados, mesmo se preciso for o desprendimento da gélida letra legal, nos
casos de estado obsoleto que lhe atinge.
62. Fato Social - o sensu clássico.
C A P Í T U L O II
Com melhor hermenêutica aplicada no sistema jurídico,
assentada neste está a atual sociedade. O direito positivo e o fato social trilham
juntos, sendo sabido que sociedade e direito atravessam por mutações profundas
ao logo dos tempos. De sociedade arcaica e simples, nos conduzimos à
complexa, abarrotada de artifícios, sendo assim a contemporânea.
Com tais ocorrências no meio social, pelas automatizadas
alterações, ainda que indiretamente, mudanças foram impostas no nosso
universo jurídico. Representada, em tese, a social e viva realidade em franca
ebulição. Diante da sistemática jurídica, para a efetiva teorização do atual
contexto social devemos lançar mão em dados fundamentais históricos, estes
que trouxeram mudanças ao trajeto econômico social.
74 .Maximiliano, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, Livraria Freitas Bastos, Rio de Janeiro, 1965, p.
92.
117

A organização política e econômica da sociedade é decorrência
direta da história do direito. De fácil compreensão são os fatos primitivos que,
pela imposição estatal, vivenciavam os homens as condições sociais com
exclusividade de se sustentar com os frutos silvestres, da caça e da pesca. Nada
mais. Noção imobiliária não existia.
Com o passar do tempo, surgindo a Lei das XII Tábuas, a
sociedade, devidamente amparada, passa a ter noção da propriedade individual,
fato libertador de uma verdadeira revolução na vida dos homens. Como ponto
chave do tempo atribuído aos séculos XVIII e XIX, devidamente com marcas de
duas poderosas revoluções: a Francesa e a Industrial. As duas com supremacia
importante face ao nosso ordenamento jurídico. Estando o civilista sistema ainda
manietado a conceito histórico-político-societário.
A Revolução Francesa, com denominação de “esplêndida
aurora”, com prioridade objetiva da consagração dos direitos individuais e
formal igualdade legal. Com caracterização individualista de forte tendência,
declarando com absolutismo determinados direitos, dentre o da propriedade,
sacre et inviolable 75 , e os contratos, com permeio do princípio autônomo da
vontade. Passando a liberdade e a igualdade, no histórico momento, a não se
constituir em fato simples, mas sim em ideal com persecução, mais que
existência, era valor.
Chegada a Revolução Industrial, no século XIX, o exacerbado
individualismo que caracterizava a sociedade perdeu sua valentia, tudo pelas
doutrinas socializantes e devido, também, ao industrial desenvolvimento.
Caracterizada a era industrial, pois, foi fato gerador do sistema estrutural
capitalista, trazendo consigo a concentração de capital necessário à compra de
equipamentos de alto custo e máquinas, a serem usados tanto pelo particular
administrados, quanto pelo Estado. Surgida nova concepção social, vem no
encalço a categoria assalariada. Consequentemente, a propriedade passa para o
rol de poucos privilegiados. Com par dever de impedir provoco danoso de
indivíduos, um aos outros, o Estado liberal passa a ser Estado-provedor, com
intercessão fortemente traçada. Fundada em concepção tanto preocupante da
moral impeditiva da exploração pelo forte, ao mais fraco, quanto pela
sobreposição do interesse coletivo, face ao individual.
75 . Bobbio, Norberto. A Era dos Direitos. Editora Campus. Brasília, Distrito Federal, 1992, p. 86.
118

Concebido assim o Estado, acabou por gerar dentro do
entendimento jurídico forte crise, especialmente no direito privado, este sendo
invadido pelas disposições do direito público.
Neste nosso início de século, o então secular modelo anterior
não mais está adequado às exigências impostas pelo fato social. O contrato, a
família e a propriedade, tradicionalmente foram criados igualmente ao “cerne”
do ordenamento jurídico, codificado ou não, constituindo o todo respeitante aos
vitais aspectos do dia a dia do brasileiro, praticamente.
As citadas classes do direito enfrentaram altas e numerosas
mutações, tendo o Código Civil, de 1916, perdido e seu peculiar caráter
exclusivista para a extravagante legislação. Felizmente, hoje, o Diploma Civil,
de 10 de janeiro de 2002, apresenta-se devidamente eficaz.
C A P Í T U L O III
63. Princípios da Função Social - influência nas situações de fato.
Com a Revolução Industrial, no seu tempo, surgem os
assalariados, originando-se os fenômenos - a sociedade de massa e o econômico
e social subdesenvolvimento. Aquela, com suas relações políticas impessoais,
focalizando diretamente os difusos direitos, este acrescentando, relação
impessoal, um profundo desequilíbrio sócio-econômico, ocasionando impostura
no tradicional sistema liberal-individualista. Com o fenômeno, o Estado passa
por crise profunda, conduzindo-se à posição de interventor na economia.
Predominante o liberalismo pleno, pela intervenção tornada fato, se inviabiliza
aquele, esta se consolidando no chamado dirigismo econômico.
Diante dos acontecimentos, um novo modelo de Estado surge,
o Estado Social, que estimulado pela agitação popular passa a perseguir mais do
que simples igualdade formal e liberdade. Com alvo direcionado à garantia dos
direitos sociais. Esse Estado, voltado na necessária interferência das
interpessoais relações, consolida a primordial objetividade na justiça social.
Deixa a garantidora constituição das formais liberdades, passando à constituição
promovedora da justiça social, incorporando função que regula a ordem
econômica e social.
119

As mudanças econômico-social-políticas, advindas, claro, pós
a Revolução Industrial, especialmente pressionaram o Estado com realizados
movimentos populares, interventor tornando-se sob o ponto de vista econômico,
tendo como propósito equilibrar as sociais relações e dar sentido moralizador e
mais humano à política legislativa. O fenômeno proporcionou efeitos variados,
como a limitação da autonomia privada, esta se sujeitando às impostas normas
pela coisa e a vulgaridade do direito privado, com posição tornada fato acarretou
no urgente resgate do princípio da função moral, de há muito esquecido,
revestindo-o no tocante ao direito subjetivo refletindo sobre todos os institutos
de privado direito. Dentre, a propriedade e o contrato.
Danielle Machado Soares 76 ensina que o princípio da função
social, historicamente surgiu na cristã doutrina da Idade Média, expondo Tomás
de Aquino, teólogo dominicano, na obra Suma Teologia, a preocupante
utilização da propriedade para o bem comum. O pensamento cristão tendo como
modelo o sistema filosófico e teológico denominado tomismo, centralizado na
harmonia entre a fé e a razão. A Igreja Católica, na segunda metade do século
XIX, teve desafio para que alterasse suas originais concepções em concernência
ao caráter da propriedade absoluta. O Papa Leão XIII, ano 1891, atende o
desafio e aponta a encíclica Rerum Novarum, lançando o dito “Justiça Social”.
A nova concepção de propriedade passa com destaque, para o
jurídico plano, no início do século passado, devido ao pronunciamento
conferencial de Leon Duguit, audacioso sociólogo, projeta idéia de que o Estado
e o direito tenham definição partindo-se da realidade social. Defende a tese de
que deixara de ser direito subjetivo a propriedade, passando a ser função
daquele, com riquezas. Assim, reencontra o jurídico idealismo respeitoso da
estabelecida ordem.
Com tese aperfeiçoada de Duguit, Josserant articula a teoria da
relatividade dos direitos subjetivos, afirmando que apenas um desses direitos é a
função social da propriedade. Com pensamento justificado por meio de
jurisprudência da França, entende que o direito subjetivo teria instituição,
segundo o legislador, voltada ao interesse social ou geral, não as individuais
prerrogativas.
76 . Soares, Danielle Machado. Condomínio de Fato. Editora Renovar, Rio de Janeiro, 1999, p. 31.
120

Sérias mutações do entendimento jurídico europeu são
desencadeadas pelas duas teorias, com direta repercussão nos valores
escalonados e nítido crédito nos três pilares do direito.
No Brasil, o princípio da função social ganha perfil
constitucional, em 1946, estabelecendo saída no caminho do Estado
assistencialista e da socialização do direito civil.
Entretanto na Carta Magna de 1988, o princípio se destaca com
introdução no capítulo dos direitos fundamentais, precisamente no artigo 5º,
inciso XIII, ainda, com mais formalização estabelece a ordem econômica e
financeira com positivismo nos artigos 170, inciso III; 182, §§ 2º e 4º, incisos I,
II e III; 183; 184 e 191.
Assim, mais que um princípio inspirado na solidariedade
política, econômica e social, está a função social, mudando-se no
reconhecimento dos direitos e obrigações possuídas pelo indivíduo que é
membro de uma comunidade, em relação aos demais sujeitos que a
compreendem. Sua influência está além dos regulares fatos de direito, indo
àqueles que o sistema é inoperante, idênticas às formas das situações de fato,
surgidas de interpessoais relacionamentos, margeando o ordenamento, mas no
interior do universo exercido pelo Estado, com papel de garantidor do bem estar
social.
C A P Í T U L O IV
64. Sistema Numerus Clausus e o Sistema Numerus Apertus.
Pela sua dedicada intervenção perante os seus administrados é
caracterizado o contemporâneo Estado. Por tal lhe é proibido omitir-se das
funções fundamentais. Por meio de dirigismo econômico fundido no social bem
estar, limita ele o campo da autonomia privada. Impondo à sociedade uma série
de dispositivos normativos, consequentemente, vinculando-se também a elas.
Estabelecidos por meio de algumas dessas normas, os princípios fecham-se a
determinada realidade social, sem permitir que adentrem novas situações,
enquanto outras deixando espaço livre a fatos novos enquadrando-se em seu
normativo conteúdo.
121

A exposta primeiramente foi contemplada pela doutrina como:
numerus clausus; a segunda, como numerus apertus 77 .
O princípio numerus clausus tem por origem o direito romano,
porém, com destaque maior na Revolução Francesa 78 , sobretudo no direito de
propriedade devido à abolição do existente sistema político feudal. Rompido o
vínculo feudal, instaurou-se nova ordem político-econômica, enquadrando-se o
sistema fechado que, de boa forma, veio perpetuar as consequentes vitórias da
burguesia, por meio da revolução. Rejeitando tudo que não se afinasse na nova
estrutura, pois o alvo era a garantia da insubsistência da situação antiga, sem
importância do que viesse legalmente após.
Com atribuído caráter absoluto, para ser concebida a
propriedade, necessariamente houve estabelecimento de um fechado sistema
jurídico, garantindo aos novos titulares a efetiva segurança. Para a utilização
plena, sem restrições ou limitações, a propriedade devia encontrar-se sem
embaraços ou vínculos com os anteriores proprietários.
Do sistema numerus apertus, também de origem no direito
romano, apercebido no campo das obrigações. Em recente época, ocorre sua
aplicação de forma residual ao princípio de numerus clausus, particularidade em
vista da flexibilidade de reconhecimento das provenientes mutações dos sociais
anseios provindos ao logo do tempo. Essencialmente fundando-se na criação de
modelos ou tipos jurídicos novos 79 . Significando dizer que, onde não há
restrição legal escancaram-se possibilidades de novas situações serem aceitas no
ordenamento jurídico. Pela dinâmica social o sistema representa o
aperfeiçoamento do positivado direito. Por natureza, considerando-se ilimitados
os direitos obrigacionais, pois, pelo dinamismo do relacionamento pessoal em
apresentar facetas variadas com novas configurações, faz-se necessárias
fórmulas outras jurídicas, ao atendimento.
A questão é óbvia, regra geral, o princípio numerus apertus é
impositivo, devido a estrutural dinâmica das pessoais relações.
77 . Bessone, Darci. Direitos Reais. Rio de Janeiro, Editora Saraiva, 1996, p. 96.
78 . Ascensão, José de Oliveira. A Tipicidade dos Direitos Reais. Livraria Petroni, Lisboa, 1968, p. 96.
79 . Canaris, Claus-Wilherm. Pensamento sistemático e conceito de sistema na ciência do direito. Fundação
Calouste Gulbenkian, Lisboa, Portugal, 1996, p. 106.
122

Ensina Danielle Machado Soares 80 , que diante da ocorrência
de obstáculos intransponíveis, a renúncia espontânea deve, de forma
excepcional, recair no sistema numerus clarus, pois este princípio possui
perigoso perfil, podendo, se empregado indevidamente, atuar como verdadeiro
“colete de força imposto à vida”.
Apontando o artigo 674, do Código Civil, de 1916,
devidamente substituído pela Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, em cujo
dispositivo constante no artigo 1.225, diz a autora que o nosso sistema jurídico
relaciona os desmembramentos da propriedade, quando elenca os direitos reais
sobre a coisa alheia. Mais adiante, aponta que o princípio numerus clausus é
enunciado com flexibilidade, sendo declarado prevalente por estar vigilante na
regência do nosso sistema, como eficaz defesa do direito de propriedade.
Porém, passados os anos, entende que, com fins de adaptação
do binômio fato/direito, deve haver profunda e necessária reavaliação do
respectivo princípio, o que significará efetivo confronto da sociedade com o
social modelo de antigamente, concluindo-se pela superação do princípio.
65. Propriedade diante da Carta Magna.
C A P Í T U L O V
A concepção clássica da propriedade instituída na Constituição
Federal, de 1988, lhe introduz nova distinção, dando-lhe elevados traços sociais
com limitação prol ao interesse público, com objetivos numerosos e relevante
caráter para o domínio social e econômico.
A propriedade foi introduzida na Constituição Federal pelo
Poder Constituinte, tendo como partida o projeto governamental que,
pressionado por âmbito social fortificado, com feito de imposição obrigacional à
propriedade individual, limitando o seu caráter absoluto, a tornou relativa.
Alguns fatores ao longo do tempo contribuíram à formação da inovada
80 . Soares, Danielle Machado. Condomínio de Fato. Editora Renovar, Rio de Janeiro, 1999, pp. 37/39.
123

concepção. Tendo como gravidade o problema da fome que, em vista das
grandes revoluções européias, foram antecedidos por sérias faltas de
alimentação, acrescentados fatores outros com assunção fundada no contexto.
No Brasil, a exemplo disso, foi editada. ao longo do passado
século, elevada gama de leis extravagantes, com imposição de relativo caráter à
propriedade, em razão de deveres atribuídos a seus titulares.
Por fim, eis a Constituição Federal, de 1988, que,
correspondendo aos direitos fundamentais, reservou função com caráter social à
propriedade, resultando obrigações outrora desconhecidas de seus titulares.
Como lei hierárquica com superioridade, vez por todas retirando o caráter
absoluto da propriedade individual, passando-a à natureza relativa.
Contemporânea visão do direito real de propriedade, embebida
e fortalecida por conteúdo social, gera efeitos sérios, como o da
incompatibilidade doutrinária, a tradicional e a atual. A vertente clássica
titulariza a permissão para o uso do bem, já a atual com imposição de obrigações
a recair na relação jurídica em que apresenta o domínio. Destarte, com dever de
reavaliação das categorias jurídicas da propriedade, no rol do direito privado se
junta, inclusive, as irregulares situações.
Decorridos anos, do ido 1988, mutações surgiram com adoção
do sistema aberto, tendo-se, assim, sido interrompido o abismo que se instalou
entre a realidade social e o sistema jurídico. Citemos, ora, a Lei 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, o Código Civil.
C A P Í T U L O VI
66. O Loteamento Fechado diante da disposição legal.
O Loteamento Fechado e o Condomínio Edilício, este está
disposto no Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e Lei 4.591, de
16 de dezembro de 1964, aquele tem amparo do Decreto-Lei nº 58, de 10 de
dezembro de 1937 e da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Bem
como, de Leis e Decretos Municipais (anexos). Mas, conforme o aprovado
124

enunciado 89 81 , do C E J - Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça
Federal, estando enquadrado no disposto na dita Lei extravagante 4.591/64, bem
como, nos artigos 1.331 “usque” 1.338, do Código Civil, lhe é aplicado, no que
couber. Destarte, posiciona-se como assemelhado ao condomínio edilício.
O Loteamento Fechado, conforme apontada origem, é
instituição dispondo de vias de circulação e de logradouros públicos, com
assegurada utilização voltada exclusivamente aos proprietários e aos moradores,
tendo a amparada concessão, ou permissão de uso do solo. É um
desmembramento amparado legalmente, com particular fato de unidade ser
amparada pelo direito de propriedade, como qualquer titular de domínio sobre
bem compreendido no parcelamento tradicional. Todavia, há regras a serem
observadas: A) toda gleba terá o seu muro limítrofe que a circundará; B) com
acesso uno, como regra, podendo ter mais de um, dotado de portão ou portaria,
com físico porteiro, e com acesso interno submisso a prévia identificação; C)
pela permissão, ou concessão de uso, outorgado pelo Município, as ruas, as vias
de comunicação, as praças e outros logradouros ou espaços livres terão
prerrogativa de uso exclusivo direcionada aos proprietários; D) Continuam sob o
domínio público as vias de comunicação, as praças e espaços livres, sendo, pois,
alterado o direito de uso que, sendo retirado da coletividade além muro
limítrofe, é passado exclusivamente ao agrupamento. Estabelecida comunhão
relativa ao uso; E) de propriedade dos comunheiros são os bens, como
alambrado, cerca ou muro que circunda o condomínio, as quadras esportivas, a
portaria, a piscina, serviços e coisas etc; F) a manutenção e conservação das vias
de comunicação, reparos na pavimentação das ruas, praças, espaços comuns,
áreas de preservação permanentes, áreas institucionais etc, são de exclusiva
responsabilidade dos proprietários; G) ocorrendo o mesmo com os serviços de
manutenção de portaria, vigilância e segurança orgânica, podendo ser
terceirizados, além daqueles pertinentes e a recair nas partes comuns e com
necessidades outras; H) administrativa incumbência voltada ao funcionamento
par do condomínio, com a arrecadação de fundos necessários à vida do
agrupamento.
Havendo semelhança estrutural entre o Loteamento Fechado e
o condomínio edilício, com diferenciação no respeitante aos espaços livres de
uso comum. A efetiva natureza distingue-se, este tendo o efetivo exercício
dominial das partes comuns, enquanto que aquele, os seus respectivos espaços
81 . Enunciado 89 do C E J. “O disposto no artigo 1.331 a 1.338 do novo Código Civil aplica-se, no que couber,
aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de
campo”.
125

comuns são de propriedade do Município, donde cravados, com a devida
constituição de comunhão de uso concedida oficialmente por meio da legislação
municipal, aos moradores e proprietários. Efetivando-se à espécie instituída,
figura permissiva de utilização do bem público, em caráter privado.
O ordenamento jurídico positivado, compreendendo as leis em
geral, a doutrina a jurisprudência dominante, as cláusulas gerais e os princípios
do direito que se prendem à concepção de liberalismo, ao estabelecer o direito
real, destarte, traz dote de tipicidade ao instituto. Loteamento Fechado.
Fato consumado é a ocorrência do surgimento do condomínio
edilício, hoje devidamente positivado no Diploma Civil. Porém, tendo suada
origem baseada nos sociais anseios muito aquém da sua efetiva legalidade,
devendo-se ao justo fato de fuga aos padrões determinantes da lei civil ajustada
aos condomínios.
Pela nova realidade, o fenômeno se repete na atualidade. Os
civilistas contemporâneos o patenteiam como “nova propriedade” quando se
referem ao desmembramento da propriedade. Na América do Norte e nos países
europeus, o Loteamento Fechado faz-se presente há alguns anos.
No Brasil, com manifestações primeiras no início da década de
1980, temos que o Loteamento Fechado, sendo figura nova entre nós,
consistindo de agrupamento de proprietários que, reunidos, comportam-se como
condôminos. Hoje sendo instituto assemelhado por meio de cláusulas gerais do
direito.
Associando-se a externos fatores devidos ao exagerado
crescimento das grandes cidades, a carência dos recursos a serem ofertados pelo
Poder Público Municipal, Estadual ou Federal e, em especial, a violência
urbana. Diante de tais ocorrências, a forma se dá quando nos loteamentos
públicos são colocadas guaritas e cancelas tendo fins de se impedir riscos
decorrentes da ameaçadora violência à pessoa e família, ou de se preservar
acesso determinado, em vista do omisso poder governante.
Originário de um patrimônio público atrelado a um patrimônio
privado, não estão enquadrados como condomínio edilício, este devidamente
positivada na Lei Objetiva Civil, artigos 1.331 “usque” 1.358. Mas com sua
existência de fato, o Loteamento fechado é dotado de constituição assemelhada e
com obrigatórias despesas em forma de rateio, conforme sua típica estrutura.
126

No tocante ao uso e propriedade de coisas em comum,
verifica-se que o novo fenômeno social é fato enraizado e que merece a sadia
espreita que toca aos juristas que, com soluções jurisprudenciais compatíveis,
aqueçam a nova realidade; dos doutrinadores a esperança de que irão se
comportar com dedicação aprofundada ao elaboro de leis eficazes direcionadas
ao conforto e bem estar comum daqueles que agrupados vivem nas referidas
instituições, criadas pela busca de dias melhores e com finalidade de não
exposição familiar à mercê da violência urbana, cuja segurança ofertada de
modo rudimentar pelo Órgão Público.
C A P Í T U L O VII
67. Loteamento Fechado diante o Órgão Público Municipal.
Alterado e intensificado significativamente o tráfego social,
estabeleceu-se variada gama de relações sensíveis. O contemporâneo contexto
social como leque de realidades decorrentes, especialmente, do entusiasmo do
desenvolvimento tecnológico e científico da existência das pessoas. A sociedade
com o fenômeno incorporado levou o sistema jurídico a enfrentar crise
perceptível em contraposição aos tradicionais institutos. Estes que, por fatos
forçosos, fundam por serem levados a uma reavaliação de seus conceitos.
Formado o confronto entre o vanguardista e o tradicional,
exige-se que se veja posicionado o operador do direito para o enfrentamento das
pré-normativas concepções, por meio de jurisprudência, e, o legislador que, aos
aprestos das suas funções, se ponha à criação de leis que reconheçam a realidade
fática estabelecida, com independência dos ontológicos requisitos.
Com as alterações advindas do seio social, tornam-se elas
prática em relação a um contexto de vida, naturalmente e fatalmente sendo
projetados os seus efeitos no mundo jurídico, acarretando mutações respeitantes
ao efetivo modo de vida.
Hoje arrimado o Loteamento Fechado, sem dúvida percorre o
árduo caminho experimentado pelo condomínio edilício, antes de sua
positivação no ordenamento jurídico. Que tendo sua origem voltada para um
contexto dificultoso desenvolvido no continente europeu castigado por uma
127

guerra mundial. Problema este que teve fundamento consistente na edificação de
moradias.
No Brasil, o mesmo instituto, o condomínio edilício, teve
origem de forma distante da idéia “mãe”, cuja perseguição teve como alvo a
original questão de melhora qualificadora de vida, em face do poder público de
qualquer esfera. Com motivação de forte pressão social, as posições
condominiais, até então margeadas, foram positivadas pela Lei extravagante
4.591, de 16 de dezembro de 1964. Hoje constante na Lei Objetiva Civil, de 10
de janeiro de 2002.
Os anos se passaram, situações novas e mais complexas
surgiram. Posicionando-se, como caso típico, o Loteamento Fechado, que, com
evolução ditada por uma política não adequada do poder público, diante da
conduta omissiva de suas obrigações relacionadas aos seus administrados,
surgiu.
A dita omissão do referido órgão atinente ao abastecimento de
água, higiene, conservação de vias e logradouros públicos de uso comum do
povo, em especial a segurança, conduziu os proprietários de lotes individuais a
se agruparem, adotando comportamento condominial, mesmo sem que houvesse
uma relação efetivamente idêntica.
Através do denominado Loteamento Fechado, tendo à testa
Associações, positivadas no Diploma civil, com disposição no artigo 53 “usque”
61, incisos, e §§, o agrupamento cria Convenção e Regimento Interno, elege
diretoria executiva e conselho fiscal, e por meio de Assembléia Geral, dentre
todos os consortes, formam o efetivo instituto jurídico de direito.
Na realidade o que se persegue é o preenchimento da conduta
omissiva estatal, criando normas particulares, deliberando o que de melhor
interessa a todos que se associam. Porém, nunca margeando o ordenamento
jurídico positivado, codificado ou não. Sem tampouco persuadir o dito de que:
“onde o poder constituído não atua, o poder paralelo toma conta” 82 .
Até hoje, apesar do Loteamento Fechado não estar incluído na
objetiva ou extravagante previsão normativa positivada. Mas, com a efetiva
prática do uso e costume, das cláusulas gerais, princípios do direito e da
82 . Santos, Boaventura de Souza. O Discurso e o Poder. Frabris Editor, Porto Alegre, RS, 1988, p. 101 e ss.
128

jurisprudência, nada o impede da existência pacifica da realidade. Pouco a
pouco a sua construção legal vem sendo consumada, inclusive pela doutrina.
Composto de natureza jurídica com origens diversas e
concomitantes, sendo híbrida ou dúplice. O Loteamento Fechado tem natureza
híbrida por ter, em simultaneidade, as características do direito real e do direito
obrigacional. Sofrendo influência do princípio da autonomia privada, constituem
associação, os proprietários, então, perseguindo autuação formal condominial
referente aos seus anseios privados, com incidência sobre um bem público, que,
com especificação, adotam o uso comum da gleba. A duplicidade da natureza
está na fusão de dois institutos, o loteamento e o condomínio, ambos dando
origem à modalidade.
Também, o proprietário, adquire o caráter dúplice quando se
torna titular da unidade terrena nos moldes tradicionais, assemelhando-se com a
unidade autônoma do condomínio edilício. Aspecto que se direciona aos bens do
domínio público, em que os titulares dos lotes se organizam de modo idêntico ao
instituído capítulo do condomínio edilício, devidamente inserido no Diploma
Civil.
Hoje sua particular administração comumente é terceirizada
por empresa do ramo, mas, somente com atribuições a ela atinentes à Diretoria
Executiva e ao Conselho Fiscal, sendo os efetivos titulares que ostentam o
poderio de gerir e deliberar, que, pelo conjunto, nos traz a figura do síndico, o
legal administrador do condomínio edilício.
Do loteador, este lança o empreendimento devidamente
desembaraçado perante os competentes Órgãos Públicos Federal, Estadual e
Municipal, sem exceção, este último, com seu poder de legislar, institui lei
específica de fechamento por muro, As demais providências, bem como, toda
documentação com aprovação par, é de competência do poder executivo.
Instituída a Associação por meio da Assembléia Geral, o Órgão dirigente do
agrupamento posiciona-se como legítimo Sucessor do empreendedor loteador.
Com a complementação registral dos atinentes documentos,
adquirindo, assim, a nova instituição direcional, a legitimidade jurídica em
representar o condomínio formado em conjunto com as unidades autônomas e as
partes em comum, estas que totalmente constam no fólio predial existente no
Cartório de Registro de Imóveis da situação imobiliária. Prerrogativa já tornada
em cláusula geral por Decisão da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de
São Paulo, Acórdão de Recurso de Apelação 2007/00015736, originário feito
129

administrativo 03/2006, da Corregedoria Permanente dos Cartórios de Registro
de Imóveis da Comarca de Sorocaba, Estado de São Paulo.
C A P Í T U L O VIII
68. Corrente de Legalidade do Loteamento Fechado.
Tem-se que além das apontadas denominações, também são
chamados de Condomínio Deitado, Propriedade Especial etc. Controvérsias há a
respeito da legalidade, porém, quando constituída a específica natureza jurídica
do citado e aprovado empreendimento fechado, a explicação estará patenteada
pela justaposição de três estatutos, sendo: A) a propriedade individual; B) o
condomínio; C) o direito de superfície.
Como lembrança, ademais, a título de recapitulação, diz a
Doutrina que é estreita a relação entre o direito de superfície e a concessão de
uso do solo. Sendo o efetivo contrato ofertado pela administração pública ao
particular, transferindo-lhe as prerrogativas da concessão ou uso do solo,
podendo ser de forma graciosa ou remunerada, presente o resolúvel direito real
com a utilização com fins específicos de urbanização, cultivo, edificação,
industrialização ou qualquer outra exploração de social interesse. Com tal
interpretação está Hely Lopes Meirelles 83 .
De outro modo, para Carlucci e Chacon é “derecho de
propiedad sobre uma construcción em solo ajeno 84 ”.
Com tradução por este mestrando: “o direito de propriedade
sobre uma construção em solo alheio”.
Também, ensina Danielle Machado Soares que se trata de um
desmembramento amparado pela lei, com específica particularidade pelo fato do
83 . Meirelles, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro, São Paulo; Malheiros, 1992, p. 439.
84 . Chacon, Alicia P. de; Carlucci, Aída K. de. Derecho Real de Superfície, Astrea, Bueno Aires, Argentina,
1987, p. 51.
130

proprietário da unidade (lote) gozar do direito de propriedade, como qualquer
titular de domínio sobre a quota integrante de parcelamento tradicional 85 .
Surgindo, pois, a possibilidade de se edificar guaritas, cercas
ou muros limítrofes, implantando-se controle de acesso por meio do pessoal de
segurança orgânica, devidamente especializado e cadastrado no correspondente
setor da Polícia Federal, tendo como finalidade em distribuir a respectiva aos
moradores, identificando e autorizando a entrada de pessoas não moradoras, ou
convidadas, também, inviabilizando a utilização dos espaços das áreas comuns,
estas que são legalmente privativas dos sócios moradores, isto por meio de
decreto municipal.
Indiscutível a legalidade da concessão de uso do solo
outorgada à associação sucessora, pessoa jurídica de direito devidamente
prevista e amparada pelo vigente Ordenamento Jurídico, positivado no Livro I,
Título II, Capítulo II, artigo 53 e seguintes, da Lei 10. 406, de 10 de janeiro de
2002, a qual ficando com a incumbência de gerir administrativamente sobre
todas as particulares e internas tarefas ao bom funcionamento do Residencial.
Destarte, em retribuição à efetiva legalidade da respectiva concessão, ficando
estabelecido pelo Órgão Público, devendo necessariamente e por sua conta
manter a manutenção e a conservação das vias de comunicação, praças, espaços
livres etc. E, assim se conduzindo estará desonerando os cofres públicos que
ficará isento do gasto.
Embora seja o Loteamento Fechado gerido por associação e o
Condomínio Edilício gerido por síndico, não há que se falar que aquele não
aproveita o Ordenamento Jurídico constante nos artigos 1.331 “usque” 1.358, da
Lei Objetiva Civil, bem como, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, tais
que, face ao já dito e transcrito Enunciado 89, do C E J, autorizam que se possa
adotar o Loteamento Fechado como Condomínio de Direito, no que couber pelo
mesmo Ordenamento.
Sendo a estrutura do Loteamento Fechado e do Condomínio
Edilício parecida. Aquele tendo os espaços livres considerados como
propriedade em comum, regido pela Lei 6.766/79, sendo da Prefeitura o domínio
das praças, logradouros, áreas institucionais, áreas públicas destinadas a
edifícios e outros equipamentos inseridos no projeto do empreendimento e no
respectivo memorial descritivo, cujos que em comunhão de uso são utilizados
85 . Soares, Danielle Machado Condomínio de fato, Editora Renovar, Rio de Janeiro, 1999, págs. 68/70.
131

em caráter privado. Este sendo regido pelo Diploma Civil, bem como, com
aproveitamento da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Basicamente é sustentada a legalidade do Loteamento Fechado
que, sem prejuízo da aplicação da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, é
devidamente aprovado por Lei Extravagante Municipal, disciplinando
genericamente, o Poder Executivo, quanto da utilização da totalidade dos bens
públicos a serem usados pelos moradores do condomínio. Sendo tal lei
extravagante amparada pelo Ordenamento Jurídico Constitucional, conforme o
artigo 30, inciso VIII.
Não podendo ser olvidado que, com as prerrogativas atinentes,
o Órgão Público Municipal está autorizado por lei extravagante própria que
obviamente, foi sancionada pelos representantes dos seus habitantes, estando
resolvida a parte disciplinadora de ocupação do solo urbano, ou de seus próprios
bens, sob qualquer forma que venha a entender como mais conveniente naquele
lapso temporal. Não parecendo, portanto, lícito a qualquer outra autoridade, seja
a que pretexto for, dizer o que é melhor para o Interesse Público Municipal
quanto ao Uso do Solo Territorial Municipal, intervindo, com tal conduta, na
vontade dos que efetivamente tem a competência amparada pela Lei Magna.
Como já dito anteriormente, estando, assim, aviltado o
Município no seu Direito de positivar o princípio fundamental da dignidade do
homem, quando é barrado ao exercitar interesse público prevalente.
De outro modo, com a positivação da legalidade do
Loteamento Fechado, surgem normas municipais, donde está sitiado o
empreendimento, com exigência de ato administrativo concedendo, ou
permitindo, o uso restrito de todos os bens públicos, apenas por aqueles
proprietários de unidades (lotes) aquém fechamento, abrangendo logradouros,
praças, áreas públicas ou institucionais etc, todos do domínio do Município.
Destarte, se contrariamente, seria patente o aviltamento do
exercício do Direito pelo Poder Público Municipal, assim, entendemos que a
legal hermenêutica da corrente está no posicionamento dos referidos bens que
encontra amparo no artigo 100, segunda figura e o artigo 103, segunda figura, do
Diploma Civil, cuja destinação não é outorgada a qualquer pessoa do povo, sim
àqueles que são moradores do Residencial e que satisfazem dita obrigação
imposta.
132

Não é a circunstância composta de uma via de comunicação,
um espaço livre ou praça que estão situados aquém do fechamento (tapume) que
lhe outorga, por si só, a efetiva característica de se tratar bem de uso comum do
povo, o que se persegue é a sua destinação, sua afetação. Não bastando, por
conseguinte, a denominação do bem objeto da concessão para que seja a sua
inserção dentre os bens de uso comum do povo. Inegável que, segundo a Lei
6.766, de 19 de dezembro de 1979, pelo seu artigo 22, desde a data de registro
do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os
espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. Sendo, pois, bens do
domínio público municipal, porém, em sendo aprovado o fechamento do
empreendimento, o município tem amparo legal para destiná-los para outra
categoria, como já dito, os de uso especial, outorgando, então, a respectiva
concessão de uso, por meio de decreto aos sócios residentes e/ou proprietários
de unidades (lotes) sem edificação.
Como definição, tem-se que o bem de uso especial é aquele
que está sob o domínio público, destinado a determinadas pessoas com direitos
de uso e gozo, cuja legalidade dá-se pela outorga intuitu personae do Poder
Público, devidamente amparada por positivados institutos atinentes à permissão,
ou concessão.
Com arremate, deve ser observado que a efetiva concessão de
uso do solo público, sob o aspecto especial, faz-se legal mediante a retribuição
autorizadora, devidamente amparada por lei municipal positivada, seguindo-se o
exclusivo alvitre do Poder Executivo.
Passando, assim, o posicionamento de princípio à cláusula
geral do bem estar social. Tudo constante no Ordenamento Jurídico
Constitucional, com seu artigo 5º, afirmando que todos são iguais perante a lei,
garantindo-se, a inviolabilidade do direito de propriedade. Ainda o seu artigo 30,
inciso VIII, outorgando aos municípios a promoção adequada de ordenamento
do território que lhe pertence, planejando e controlando o uso, o parcelamento e
a ocupação do solo, no que couber. Competindo aos Municípios, bem como, no
já mencionado Enunciado 89, do CEJ (Centro de Estudos Judiciários do
Conselho da Justiça Federal). Cuja combinação de dispositivos patenteiam a
autonomia municipal à legalidade do empreendimento denominado Loteamento
Fechado.
133

C A P Í T U L O IX
69. Corrente de Ilegalidade do Loteamento Fechado.
Embora inegável que haja alguns contrários à legalidade do
Loteamento Fechado, segmentos defendem a posição de probabilidade da
aplicação da Lei Objetiva Civil, com seus artigos 1.331 “usque” 1,358 - Do
Condomínio Edilício, e, também, a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
deixando de lado a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, como meio de
constituição de condomínios de casas, não importando a dimensão territorial.
De tal forma, com uso e ocupação do solo onde são edificadas
casas térreas, ou assobradadas, numa primeira interpretação da doutrina, está a
visão de que se trata de conjunto residencial urbano, assim como clubes de
campo etc. onde existem residências isoladas, de propriedade exclusiva, com
áreas privativas de jardim e quintal, e, em comum, os jardins, piscinas, salões de
jogos e as áreas de terreno (ruas) que dão acesso além do muro limítrofe. Porém,
tudo o que integra o “condomínio” é de propriedade exclusiva dos condôminos,
não havendo a exigência legal de se trasladar os espaços internos comuns ao
domínio do Município.
Por tal existência, há corrente contrária afirmando que é ilegal
o aqui tratado Loteamento Fechado, para tanto, chamando o constante no artigo
22, da dita Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979. E, assim, pregando que
deveria ter acesso aberto ao povo em geral. Embora existente Ordenamento
Jurídico Municipal positivado, devidamente amparado pela Lei Magna, há quem
alegue ser ilegal o uso exclusivo da propriedade da terra urbana pública por
alguns e que, também, o respectivo uso não se estende somente aos pobres.
Sendo o entendimento que o Loteamento Fechado se
multiplica nos arredores das grandes cidades, sendo ilegais e tampouco regidos
pela Lei Objetiva Civil e outras. Como exemplo: o primeiro e mais famoso dos
condomínios – Alphaville, no Município de Barueri, Estado de São Paulo,
esclarece Ermínia Maricato 86 que parte de suas mansões estão sobre terras do
Governo Federal. E que, nos chamados loteamentos fechados, moram juízes,
promotores de justiça, autoridades de todos os níveis de governo, usufruindo de
86 . Maricato, Ermínia. O nó da terra. Piauí, periódico 21, ano 2, 2008, p. 35.
134

forma privada, das públicas áreas verdes, também, das vias de trânsito que são
fechadas aquém muros. Tudo para viabilizar a privatização do patrimônio
público que, como produto irresistível, favorece o mercado de alta renda.
Havendo casos de prefeituras e câmaras municipais se mancomunando para
aprovar lei local, contrariando lei federal. Elucidando-se melhor, a legislação é
aprovada ilegalmente, segue a tradição nacional de aplicação, conforme a
circunstância e o interesse daqueles com poderio.
C A P Í T U L O X
70. Do Condomínio Edilício, do Loteamento Fechado, e, também, do futuro
Condomínio Urbanístico.
Em princípio, embora já dito anteriormente de que o Instituto
do Condomínio Edilício percorrera árduo caminho à sua legalização, ora
ocorrendo o mesmo com o Loteamento Fechado, em comentário podemos
discorrer sobre existente Projeto de Lei Federal 20/2007, deste que, se aprovado,
advirá a Lei de Responsabilidade Territorial Urbana, donde surgirá o instituto do
Condomínio de Lotes, com referência de denominação “Condomínio
Urbanístico”, conforme o artigo 3º, inciso XII.
Porém, com posicionamento vanguardeiro, por décadas, com
abundância surgiram os empreendimentos imobiliários, tomando por base legal
à validade o Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967 (artigo 3º), juntamente
com a Lei Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (artigo 8º). Tendo
sua criação compreendendo unidades autônomas (lotes), edificando-se moradas
a gosto do consorte. Bem como, também, tendo surgido o Loteamento Fechado.
No entanto, se com fundamentação do Decreto-lei 271/67 e da
Lei 4.591/64, mesmo com similaridade com o Loteamento Fechado, a respectiva
modalidade de empreendimento não se obriga à transferência de domínio das
áreas públicas, logradouros, áreas institucionais, ou de preservação permanente
etc, ao Órgão Público Municipal. Havendo inexigibilidade da concessão de uso,
devendo-se ao fato de que permanecem particulares, com atrelagem entre o
logradouro público e cada unidade, com edificação, ou não.
135

Já o Loteamento Fechado, aprovado pelo Decreto-lei 58, de 10
de dezembro de 1937, conjuntamente com a Lei 6.766, de 19 de dezembro de
1979, voltando-se à similaridade, as moradas são igualmente erigidas a gosto do
consorte. Mas, necessariamente, o empreendedor se obriga à transferência de
domínio das áreas públicas, logradouros, áreas institucionais, ou de preservação
permanente etc, ao Órgão Público Municipal. Com exigência da concessão de
uso do solo que, nos dias de hoje, adota o lapso temporal “indeterminado”.
O Condomínio Edilício, devidamente positivado pelo Diploma
Civil, em síntese, para sua efetiva instituição, apenas há exigência da sua prévia
edificação, com a promoção da incorporação.
Hoje, com liberalidade, admite-se, tanto no Condomínio
Edilício, como no Loteamento Fechado, ou no Condomínio Urbanístico, os
respectivos Institutos, existentes, são amparados pelo Diploma Civil; pelo
Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, pela Lei 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, Enunciado 89, do CEJ, e; pelo Decreto-lei 271/67, em combinação com
a Lei 4.591/64, que a cada consorte utilize e frua livremente da sua propriedade.
Porém, com o devido respeito às positivadas regras legais, bem como, as
convencionais criadas entre particulares.
Ressaltando-se, com origem do Projeto 20/2007, se aprovado,
advindo, então, a sucessora Lei Extravagante que, tratando da Responsabilidade
Territorial Urbana, deverá, então, ser substituída a Lei Extravagante 6.766, de 19
de dezembro de 1979. Surgindo nova espécie de parcelamento de solo,
denominando-se Condomínio Urbanístico, com definição, daí positivada,
disposta no artigo 3º, inciso XII, do Projeto de Lei 20/07, diz:
"XII- A divisão do imóvel em unidades autônomas destinadas
à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos
condôminos, sendo admitida a abertura de ruas de domínio privado e vedada a
de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio".
Também, em sendo pacífica a existência dos Loteamentos
Fechados, tais norteados pela legislação extravagante municipal, observe-se que
a referida nova Lei lembrar-se-á do Instituto, pois, o Projeto de Lei 20/07, em
cujo artigo 144, “caput”, há:
"Artigo 144. Após o prazo de 54 (cinquenta e quatro) meses da
entrada em vigor desta Lei, a aprovação de parcelamentos do solo para fins
136

urbanos em área fechada ou com controle de acesso somente será admitida na
forma de condomínio urbanístico.
§ 1º- Considerar-se-á válido o empreendimento que tenha sido
licenciado ou implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei
estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua
implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.
§ 2º- O loteamento implantado regularmente e que teve seu
perímetro fechado posteriormente à implantação até a data da entrada em vigor
desta Lei, com base em lei estadual ou municipal, poderá ser regularizado pelo
Poder Público municipal.
§ 3º- O fechamento de perímetro de loteamento realizado sem
embasamento em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta
Lei, poderá ser regularizado pelo Poder Público municipal, observado o disposto
no ‘caput’ deste artigo, bem como as condições previstas nesta Lei para a
regularização fundiária de interesse específico e as demais exigências legais.
§ 4º Observadas as disposições desta Lei relativas aos
loteamentos, com exceção da restrição ao fechamento do perímetro, durante o
período de 54 (cinqüenta e quatro) meses a contar da entrada em vigor desta Lei,
admitir-se-á a aprovação pelo Poder Público municipal de novos parcelamentos
para fins urbanos na forma de loteamento em área fechada e com controle de
acesso, desde que lei estadual ou municipal existente autorize a implantação
deste tipo de empreendimento.
§ 5º- Nos casos previstos nos §§ 1º a 4º deste artigo:
I- a outorga de permissão ou autorização de uso das vias de
circulação e outras áreas destinadas a uso público deverá ser renovada no
mínimo a cada 5 (cinco) anos;
II- o acesso ao perímetro fechado por não moradores poderá
ser controlado, mas não impedido.
§ 6º- No prazo de até 54 (cinqüenta e quatro) meses, os
Municípios deverão adaptar suas legislações, de forma a assegurar o
cumprimento do disposto no ‘caput’ deste artigo".
137

Na cidade de Sorocaba, Estado de São Paulo (anexo) por meio
de Lei Extravagante Municipal, há figura do Loteamento Fechado, cujo
parcelamento devidamente moldado no Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de
1937, combinado com a Lei Extravagante Federal 6.766, de 19 de dezembro de
1979. Porém, tendo o objeto de Concessão de Uso do Solo outorgado pelo
Órgão Público Municipal, sendo, pois, do domínio deste, os logradouros, áreas
públicas, institucionais etc (anexos).
Ao contrário, como já dito anteriormente, o Condomínio
Urbanístico, quando devidamente aprovado, será composto de unidades
autônomas, não por unidade terrena (lote). As residências acessadas por área
comum de domínio condominial particular; a gleba será una, com disposição
igualmente ao condomínio edilício.
Das relações entre os condôminos, conduzidas serão pelo
disposto no artigo 154, do Projeto de Lei 20/2007, onde há previsão que as
respectivas disposições legais terão o amparo da Lei Extravagante 4.591, de 16
de dezembro de 1964, bem como, pelo Diploma Civil.
Assim, de sorte, por mais vez citada, com patente vigor estará
a Lei Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no entanto, pela
revogação, estará acabada a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
C O N C L U S Ã O
1) Em decorrência direta da histórica do direito,
posteriormente surgida a Lei das XII Tábuas, a sociedade, devidamente
138

amparada, passa a ter noção da propriedade individual, fato libertador de uma
verdadeira revolução na vida dos homens. Como ponto chave do tempo,
atribuído aos séculos XVIII e XIX, devidamente com marcas de duas poderosas
revoluções: a Francesa e a Industrial. Ambas com supremacia importante face ao
nosso ordenamento jurídico. Estando o civilista sistema, ainda, manietado a
conceito histórico-político-societário.
Pois, não podendo ser diferente, com conturbada conduta de
êxodo da massa populacional rural para os centros urbanos, atraídos pelo
recrutamento das atividades, ou engolidos pelo sumidouro industrial, tudo em
perseguição por dias melhores; por outro lado, com o surgimento de países
demolidos pelas duas grandes guerras, ocorridas dentro do primeiro meio século
passado; pela falta de prédios construídos; e, em sobreposição a tais causas, o
material com preços altos, o disparo inflacionário dos salários e os terrenos
caros.
Com necessidade de organização política, econômica e social,
com a consolidação do nosso direito, bastante frágil, finalmente surge a
extravagante Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, mudando a orientação da
política legislativa. Promulgando, em linhas gerais, adequação disciplinar do
condomínio edilício. Construído deveria ser em forma de unidades autônomas,
com ideais frações do terreno, cada um ter saída direta para a via pública, ou
passagem comum, sendo sempre tratado como objeto de propriedade exclusiva,
não importando o número de suas peças, bem como, sua destinação.
Felizmente, hoje, o Diploma Civil, de 10 de janeiro de 2002, é
devidamente eficaz.
2) Da denominação, tanto no Brasil, como no exterior, o
nomem júris como “condomínio edilício”, consagrado foi. Com mesma adoção
constante no diploma codificado de 2002, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Destarte, indiscutível denominação diversa a ser cogitada.
Pois, na linguagem jurídica italiana, a expressão “condomínio
edilício”, tornou-se de uso corrente, que, de acordo com Ruy Barbosa, é a que
mais afina o relacionamento com a nossa.
3) Da Convenção, instituído o condomínio edilício, pela
relação social e essencialmente estar mais aproximada da lei. Mesmo não
havendo imposição legal para o registro da convenção, e, além, conforme a
súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, dizendo que: “A convenção de
139

condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações
entre condôminos”.
No exposto argumento, a efetiva conclusão leva ao vão
entendimento legal, pois, positivada está a obrigação que, para ser oponível
contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, isto
conforme o parágrafo único, do artigo 1.333, do Diploma Civil. Dessa forma,
justo será não se dizer da desnecessidade de registro da Convenção,
prevalecendo, sim, o referido positivismo, pela evidência de que, em qualquer
época, poderá haver a dita oposição estatutária em face de terceiros.
Ainda, da Convenção, em conclusão há o entendimento de
existência de correspondência das Leis Objetiva 10.406, de 10 de janeiro de
2002 e a Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no tocante aos artigos
1.333 e seu parágrafo único, daquela, e, artigo 18, desta. Com a justificativa
direcionada, conforme os seguintes tópicos: A) dizendo o “Artigo 1.333. A
Convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares
de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis”; seguiondo-se, B) “Artigo 18. A aquisição parcial de uma edificação
ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação,
importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às
disposições desta lei, bem assim às da Convenção do Condomínio...”.
Destarte, em ambos há taxativamente a obrigatoriedade dos
condôminos ulteriores que: do primeiro exposto “de qualquer forma os quantos
condôminos sobre ela (unidades) tenham posse ou detenção”. Do segundo
exposto “pela aquisição importa o ingresso no condomínio”. Havendo, pois,
correspondência entre as referidas leis.
4) Das obrigações, direcionadas ao bem estar comum dos
condôminos, é devido o efetivo cumprimento, não podendo ser relegadas,
devendo, pois, aquelas, em especial, de bem viver instituídas à estabilidade e
segurança do condomínio, serem tratadas com altruísmo, atingindo-se a boa
convivência de quantos nele vivem. Assim, sabiamente, foram positivadas na
Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no seu disposto artigo 12 e §§, Hoje a
fundamentação está inclusa no artigo 1.336, incisos e §§, do Código Civil.
140

Em síntese, entendemos que o critério de cobrança das taxas
atrasadas, deve seguir o rito de execução sumária, conforme a Lei 9.245, de 26
de dezembro de 1996.
5) Ao síndico, cabe a opção em possuir particular seguro,
concernente aos casos que se lhe atribuam responsabilidades de condutas
ilícitas: como a do não cumprimento em ser feito tempestivamente o seguro do
prédio, sendo, então, em caso de sinistro, responsabilizado nos prejuízos
causados.
6) Da extinção do regime do condomínio edilício, dando-se
pela confusão, ocorre quando a um mesmo condômino, evidenciando-se a
concentração da totalidade de apartamentos no domínio de um só sujeito, por
sucessão causa mortis, providenciada a efetiva averbação de cancelamento da
inscrição que outrora instituiu o condomínio edilício. Outra ocorrendo por ato
inter vivos. Com possibilidade com alienação compulsória quando da ocorrência
de todos os apartamentos serem leiloados em hasta pública, arrematados por um
só titular, em ato único, ou em atos sucessivos, recebendo a transferência do
domínio das unidades em que está dividido o prédio. Ou por meio da alienação
voluntária, ou seja, uma pessoa, em ato único, ou em atos sucessivos, recebe
transferência dominial de cada unidade autônoma que está compreendida no
prédio, consequentemente, dividindo-se em sua totalidade. Por desapropriação
também se extinguindo.
Na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, claro está que a
expropriação do edifício deve ser parcial e não total. Mas, não obstante a
científica exatidão da doutrina, a Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, com
retrocesso de quatro décadas, voltando-se às orientações do Decreto 5.481, de
1928, relegando o artigo 18 daquela, que por força deste, não mais se admitindo
expropriação de edificação, ou conjunto de edificações parciais, devendo ser
obrigatoriamente somente na forma de sua totalidade, com todas as
dependências, indenizando-se os proprietários.
Com verificação merecida, do constante na nova redação do
artigo 18, que advinda do Decreto-lei 981, de 21 de outubro de 1969, dizendo:
“A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda
que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no
condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção
do condomínio e do regulamento interno”. Destarte, havendo o entendimento de
que, até os dias de hoje, admissível é a expropriação parcial. Embora seja
omisso o Código Civil, este apenas se referindo à repartição da indenização, em
141

caso de desapropriação. Com entendimento sob de que a expropriação deve ser
na totalidade, não parcial.
Porém, com posicionamento favorável, por mais vez,
entendemos que a viabilidade de expropriação parcial deve ser mantida, face ao
argumento constante na referida Lei 4.591, de 1964.
7) Do Loteamento Fechado, a fonte Doutrinária é paupérrima,
Porém, quando constituída a especifica Natureza Jurídica do citado e aprovado
empreendimento fechado, diz a Doutrina que é estreita a relação entre o direito
de superfície e a concessão de uso, sendo, pois, o contrato em que a
administração transfere o uso remunerado, ou gratuito, de terreno público a
particular, como resolúvel direito real, dele se utilizando aos fins específicos de
urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração
de interesse social.
Arrimado o Loteamento Fechado, sem dúvida percorre o árduo
caminho que fora experimentado pelo condomínio edilício, antes de sua
positivação no ordenamento jurídico. Os anos se passaram, posicionando-se o
Loteamento Fechado, diante da conduta omissiva de suas obrigações
relacionadas aos seus administrados, na realidade perseguindo o preenchimento
da conduta omissiva estatal. Porém, nunca margeando o ordenamento jurídico
positivado, codificado ou não.
Até hoje, apesar do Loteamento Fechado não estar incluído na
previsão normativa positivada. Mas, com a efetiva prática do uso e costume, das
cláusulas gerais, princípios do direito e da jurisprudência, nada o impede da
existência pacifica da realidade. Constituída sua específica natureza jurídica, a
explicação estará patenteada pela justaposição da propriedade individual; do
condomínio e do direito de superfície. Tratando-se de um desmembramento
amparado pela lei, com específica particularidade pelo fato do proprietário
adquirir o direito de propriedade, como qualquer titular de domínio, sobre a sua
unidade.
Entendemos, de forma indiscutível, que a legalidade da
concessão de uso do solo, reside na incumbência da responsabilidade de gerir
administrativamente todas as particulares e internas tarefas, ao bom
funcionamento do agrupamento. Ficando estabelecido pelo Órgão Público que
deve necessariamente e por sua conta manter a manutenção e conservação das
vias de comunicação, praças, espaços livres etc. E, assim se conduzindo estará
excluído o Município do gasto.
142

Também, o entendimento par da legalidade está no
aproveitamento do Ordenamento Jurídico constante nos artigos 1.331 “usque”
1.358, da Lei Objetiva Civil, bem como, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, que, agraciado pelo Enunciado 89, do C E J, autorizou-se em ser adotado
como Condomínio de Direito, no que couber, pelo mesmo Ordenamento. Assim,
entendemos que, voltado à legalidade hermenêutica, o posicionamento dos
referidos bens, encontra amparo no artigo 100, segunda figura e o artigo 103,
segunda figura, do Diploma Civil, cuja destinação não é outorgada a qualquer
pessoa do povo, sim àqueles que são moradores do empreendimento e que
satisfazem dita obrigação imposta.
8) Do Livro II, capítulo X, entendemos que embora o Instituto
do Loteamento Fechado esteja no árduo caminho à sua legalização, mas, com a
devida aprovação do Projeto de Lei Federal 20/2007, em advindo, então, a Lei
de Responsabilidade Territorial Urbana, desta surgindo o instituto denominado
“Condomínio Urbanístico”, este que: A) deverá ser composto de unidades
autônomas, não por unidade terrena (lote); B) terá residências acessadas por área
comum de domínio condominial particular; C) compreendendo gleba una; D)
com disposição igualmente ao condomínio edilício, e; E) as relações entre os
condôminos conduzidas serão pelo disposto no artigo 154, do Projeto de Lei
20/2007, onde há previsão que as respectivas disposições legais terão o amparo
da Lei Extravagante 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda, pelo Diploma
Civil. Destarte, pelo artigo 144, §§ e incisos, do Projeto de Lei 20/2007, e,
aprovada a Lei de Responsabilidade Territorial Urbana, o Loteamento Fechado
será aproveitado pela legalidade positivada, bastando a sua regularização perante
o Órgão Público Municipal.
BIBLIOGRAFIA:
OBRAS BRASILEIRAS:
Autuori, Luiz. Sutilezas em Tema de Condomínio. Editora Forense, Rio de
Janeiro, 1978.
143

Benasse, Marcos Antônio. Condomínio Edilício e Loteamento Fechado -
Conflitos e Soluções. Editora Bookseller, Campinas, São Paulo, 2004.
Bessone, Darci. Direitos Reais. Editora Saraiva, Rio de Janeiro, 1996.
Bobbio, Norbeto. A Era dos Direitos. Editora Campus. Brasília, Distrito Federal,
1992.
Campos Batalha, Wilson de Sousa. Loteamentos e Condomínios. Limonad, São
Paulo, 1953.
Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. vol. 4. Editora Saraiva,
São Paulo, 1999.
Fazano, Haroldo Guilherme Vieira. Da Propriedade - Horizontal e Vertical. Lex
Editora S.A., Campinas, São Paulo, 2003.
Eaton John. Manual de Economia Política. Editora Zahar, Rio de Janeiro, 1965.
Hollanda Ferreira, Aurélio Buarque. Pequeno Dicionário Brasileiro da Língua
Portuguesa. Cia. Editora Nacional, São Paulo, 1972.
Karpat, Gabriel. Condomínios - Orientação & Prática. Editora Forense, Rio de
Janeiro, 2004.
Lopes, João Batista. Condomínio. Editora RT, São Paulo, 2008.
Maricato, Ermínia. O nó da terra. Piauí, periódico 21, ano 2, 2008.
Maximiliano, Carlos. Condomínios: terras, apartamentos e andares perante o
direito. Livraria Freitas Bandeira, Rio de Janeiro, 1950.
Maximiliano, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. Livraria Freitas
Bastos, Rio de Janeiro, 1965.
Nunes, Pedro. Dicionário de Tecnologia Jurídica. Livraria Freitas Bastos S.A.,
São Paulo, volumes I e II, 1979.
Oliveira, Juarez de. Código Penal. Editora Saraiva, São Paulo, SP, 1996.
144

Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Editora Forense,
Rio de Janeiro. 2000.
Soares, Danielle Machado. Condomínio de Fato. Editora Renovar, Rio de
Janeiro, 1999.
Santos, Boaventura de Souza. O Discurso e o Poder. Fabris Editor, Porto
Alegre, 1988.
Vasconcelos, Arnaldo. Teoria da Norma Jurídica. Editora Forense, Rio de
Janeiro, 1986.
OBRAS ESTRANGEIRAS:
Almeida, L. P. Moitinho de. Propriedade Horizontal. Coimbra, Almedina,
Portugal, 1997.
Amati, Ricardo. Il Condomínio pro diviso dele case, in Rivista di Diritto
Commerciale. parte I, Itália, 1927.
Andreolli, Marcelo. I Regolamenti di Condomínio. Unione Tipográfico Edetrice,
Turim, Itália, 1961,
Ascensão, José de Oliveira. A Tipicidade dos Direitos Reais. Livraria Petroni,
Lisboa, Portugal, 1968.
Bendersky, Mário J.. Nulidad de Asambleas em el Régimen de Propiedad
Horizontal. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, Argentina, 1950.
Canaris, Claus-Wilherm. Pensamento sistemático e conceito de sistema na
ciência do direito. Fundação Calouste Gulbenkian, Lisboa, Portugal, 1996.
Chacon, Alicia P. de; Carlucci, Aída K. de. Derecho Real de Superfície. Astrea,
Bueno Aires, Argentina, 1987.
Denis, Frédéric. Sociétés de Constructions et Copropriété des Immeubles
Divisés par Appartements. Librairie du Journal des Notaires et des Avocats,
Paris, França, 1959.
145

Granizo, Mariano Fernandes Martin. La Ley de Propried Horizontal em el
derecho español. Espanha.
Kischinewski-Brocquisse, Edith. Statut de la Copropriétré des immeubles et
Sociétés de Construction. Librairies Techniques, Paris, França, 1958.
Peretti-Griva, Domenico R.. Il Condominio delle Case Divise in Parti. Unione
topografico Edetrice Toriense, Turim, Itália, 1960.
Poirier, Pierre, Le propriétaire d’ Appartements. Editorial Office, Bruxelas,
Bélgica, 1936.
Racciatti, Hernán. Propiedad por Pisos o por Departamentos. Depalma, Buenos
Aires, Argentina, 1958.
Raluy, José Peré. La Propiedad Horizontal. Dux Ediciones y Publicaciones,
Barcelona, Espanha, 1961.
Rosemberg, Santiago. Teoria de la Propiedad Horizontal em la Argentina.
Libreria Editorial Castelvi, Santa Fé, Argentina, 1954.
A N E X O S
Decreto nº 11.239, de 21 de outubro de 1998.
(Aprova o fechamento do loteamento denominado Jardim Granja Olga I e dá
outras providências)
RENATO FAUVEL AMARY, Prefeito do Município de Sorocaba, no uso das
atribuições que lhe são conferidas pela Lei Orgânica do Município.
146

DECRETA
Art. 1º. Fica aprovado o fechamento do loteamento Jardim Granja Olga I,
situado neste Município.
Art. 2º. Este decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Palácio dos Tropeiros, em 21 de outubro de 1998, 345º da fundação de
Sorocaba.
RENATO FAUVEL AMARY
Prefeito Municipal
Haroldo Guilherme Vieira Fazano
Secretário dos Negócios Jurídicos
Geraldo de Moura Caiuby
Secretário de Edificações e Urbanismo
Publicado na Divisão de Protocolo Geral, na data supra.
Maria Aparecida Rodrigues
Chefe de divisão de Protocolo geral
DECRETO Nº 11.990, DE 03 DE MARÇO DE 2000.
(Dispõe sobre a prorrogação de permissão de uso de bem público municipal, a
título precário, e dá outras providências)
RENATO FAUVEL AMARY, Prefeito de Município de Sorocaba, no uso das
atribuições que lhe são conferidas pela Lei Orgânica do Município.
DECRETA:
Art. 1º. Fica prorrogada por tempo indeterminado, a título precário, a permissão
de uso a SOCIEDADE DE MELHORAMENTOS JARDIM GRANJA OLGA I,
do imóvel municipal descrito e caracterizado no Decreto nº 11.239, de 21 de
outubro de 1998, conforme consta do Processo Administrativo nº 6.987/98.
147

Art. 2º. A permissionária obriga-se a respeitar todas as exigências contidas no
Decreto acima citado, devendo assinar novo Termo de Responsabilidade.
Art. 3º. Na hipótese de existência de mata ciliar, faixa de proteção ao córrego, ou
demais áreas de preservação permanente, na área ora permitida, fica a
permissionária obrigada a protegê-la.
Art. 4º. As despesas decorrentes da execução do presente Decreto correrão por
conta de verba orçamentária própria, suplementada se necessária.
Art. 5º. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação, retroagindo seus
efeitos ao término da vigência do prazo previsto no Decreto nº 11.239, de 21 de
outubro de 1998.
Palácio dos Tropeiros, em 03 de março de 2000, 346º da fundação de Sorocaba.
RENATO FAUVEL AMARY
Prefeito Municipal
José Domingos Valarelli Rabello
Secretário dos Negócios Jurídicos
José Antônio Bolina
Secretária de Edificação e Urbanismo
Publicado na Divisão de Protocolo Geral, na data supra
Maria Aparecida Rodrigues - Chefe de Divisão de Protocolo Geral
Lei nº 4.438, de 16 de novembro de 1993.
Tipo da Lei: loteamento / zoneamento
(Dispõe sobre instituição de loteamentos fechados e dá outras providências)
Artigo 1º. Fica instituído no Município de Sorocaba o loteamento fechado, para
fim comercial, residencial e industrial, caracterizado pela separação da área
utilizada, da malha viária urbana, por meio de muro ou outro sistema de
tapagem admitido pelo Pode Público.
Parágrafo único- Nos loteamentos referidos neste artigo não poderá haver uso
misto.
148

Artigo 2º. Os requisitos urbanísticos relativos à edificação dos lotes do
loteamento fechado deverão obedecer as disposições do Código de Obras e
Zoneamento, sem prejuízo das disposições constantes desta lei.
Artigo 3º. O loteamento somente poderá ser fechado a critério da Secretaria de
Edificações e Urbanismo da Prefeitura Municipal, sendo vedado o fechamento
do loteamento que impedir ou tornar difícil o acesso a outros loteamentos ou
bairros adjacentes.
Artigo 4º. É vedado o fracionamento de lotes, sendo permitido para os casos de
unificação e nos loteamentos industriais.
Parágrafo único- O fracionamento de lotes nos loteamentos industriais a que
alude este artigo, deverá obedecer as áreas mínimas previstas em lei.
Artigo 5º. Além das disposições constantes da Lei Federal nº 6.766/79 e da Lei
Municipal nº 1.417/66 e legislação complementar relativas aos loteamentos e
arruamentos, o loteador deverá instituir pessoa jurídica para a administração do
loteamento, cabendo-lhe:
I- as obrigações constantes do artigo 5º desta lei;
II- manter portaria nos acessos principais;
III- urbanizar vias e praças, inclusive arborizando-as;
IV- desempenhar serviços de conservação de vias públicas internas, coleta de
lixo e outros que lhe sejam delegados pela Prefeitura Municipal ou Serviço
Autônomo de Água e Esgoto de Sorocaba;
V- permitir a fiscalização pelos agentes públicos, das condições das vias e praças
e do desempenho dos serviços constante no inciso anterior;
Parágrafo único- as áreas de uso institucional deverão ficar fora do muro ou
sistema de tapagem, com o acesso garantido ao sistema de entorno e serem
adjacentes à área do loteamento.
Artigo 6º. Para efeitos tributários, cada lote será tratado como prédio isolado.
Artigo 7º. Fica o Poder Executivo autorizado a permitir, por decreto, e a
conceder, mediante lei específica, o uso dos bens públicos que passarem ao
domínio público por força do artigo 22, da Lei Federal nº 6.766/79, ao loteador
ou sucessor.
149

§ 1º. O loteador ou sucessor deverá instituir pessoa jurídica para gerenciar o
funcionamento da permissão ou concessão a que alude este artigo.
§ 2º. A permissão ou a concessão mencionada neste artigo serão formalizadas
através de atos administrativos próprios, após a inscrição do loteamento no
cartório de registro de imóveis.
Artigo 8º. Além dos atos administrativos mencionados no artigo anterior, deverá
ser lavrada escritura pública
as expensas do loteador, devendo consta da mesma;
I- as obrigações constantes do artigo 6º desta lei;
II- Cláusula de rescisão da permissão ou concessão, automática, na hipótese de
desvirtuamento das condições pactuadas;
III- obrigação solidária dos sócios da pessoa jurídica.
Artigo 9º. Juntamente com o termo de compromisso da implantação das infraestruturas,
o loteador deverá assinar termo de compromisso a que alude o artigo
anterior.
Artigo 10. O Poder Executivo regulamentará a presente lei no que couber.
Artigo 11. Enquanto persistirem as características de loteamento fechado, os
lotes não edificados não serão alcançados pelo acréscimo de 100 % (cem por
cento) previsto no parágrafo 3º, do artigo 27, da Lei Municipal nº 1.444/66.
Parágrafo único- A hipótese prevista neste artigo dispensa somente a construção
de muro, mantendo-se a obrigatoriedade de construção de calçada.
Artigo 12. Os loteamentos existentes no Município poderão adaptar-se à
presente Lei, ficando excluída a exigência prevista no parágrafo único do artigo
5º, desta lei.
Artigo 13. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação revogadas as
disposições em contrário.
Palácio dos Tropeiros, em 16 de novembro de 1993, 340º da fundação de
Sorocaba.
150

PAULO FRANCISCO MENDES
Prefeito Municipal
Vicente de Oliveira Rosa
Secretário dos Negócios Jurídicos
José de Barros Oliveira Junior
Secretário de Edificações e Urbanismo
Publicada na divisão de comunicação e Arquivo, na data supra.
João Dias de Souza Filho
Assessor Técnico - Divisão de Comunicação e Arquivo
Lei nº 5.263, de 25 de outubro de 1996.
Tipo da Lei - loteamento zoneamento
Projeto de Lei nº 218/96 - autoria Vereador José Francisco Martinez.
A Câmara Municipal de Sorocaba decreta e eu promulgo a seguinte Lei.
Artigo 1º. O artigo 7º da Lei 4.438, de 16 de novembro de 1993, passa a ter a
seguinte redação:
“Artigo 7º. Fica o Poder Executivo autorizado a permitir, por decreto a ao final
das obras de fechamento e portaria, conceder, mediante lavratura de escritura, o
uso dos bens públicos que passaram ao domínio público por força do artigo 22,
da Lei Federal nº 6.766/79, ao loteador ou sucessor.
Artigo 2º. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
151

Palácio dos Tropeiros, em 25 de outubro de 1996, 343º da fundação de
Sorocaba.
PAULO FRANCISCO MENDES
Prefeito Municipal
Vicente de Oliveira Rosa
Secretário dos Negócios Jurídicos
Marco Antônio Bengla Mestre
Secretário de Edificações e Urbanismo
Publicada na Divisão de Comunicação e Arquivo na data supra
João Dias de Souza Filho
Assessor técnico da Divisão de Comunicação e Arquivo
152