Revista SECOVIRIO 118

JURÍDICO - CONSULTAS
CONDOMÍNIO
Os condomínios antigos são obrigados a instalar
rampa de acesso para cadeirantes?
No Município do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei
nº 3.311/2001, regulamentada pelo Decreto nº
22.705/2003, que estabelece a obrigatoriedade de
os condomínios residenciais multifamiliares
implantarem, às suas expensas, adaptações, de
natureza ambiental ou arquitetônica, que
possibilitem adequada acessibilidade às partes
comuns e de serviços, bem como aos imóveis de
moradia de pessoas portadoras de deficiência de
locomoção ou com mobilidade reduzida, de caráter
permanente.
Assim, resta identificado o dever do condomínio de
atender às necessidades de pessoa deficiente,
facilitando a locomoção da sua residência para
espaço público, levando em consideração, nesse
projeto, não apenas as condições técnicas de sua
execução, como também a capacidade financeira do
condomínio. Dessa forma, deve a administração
condominial promover a acessibilidade dos
cadeirantes, nos termos da lei municipal
supracitada, verificando a forma menos onerosa
para o condomínio.
O fundo de reserva pode ser utilizado para cobrir
déficit orçamentário?
O fundo de reserva tem a função de atender às
despesas emergenciais, ou seja, aquelas que não
foram calculadas pela administração do condomínio
na previsão orçamentária, e geralmente a
Convenção determina as condições para que tais
recursos sejam utilizados, impondo, em alguns
casos, quórum qualificado para utilização desses
valores que se constituem em reserva para
despesas imprevistas.
Assim, deve ser verificado o que dispõe a
Convenção sobre o assunto, sendo certo que a
regra geral é que o fundo não deve ser utilizado
para cobrir despesas ordinárias. No caso de déficit,
cabe ao síndico convocar uma assembleia para
aprovar um reforço orçamentário ou até mesmo
aprovar a utilização do fundo de reserva – neste
último caso, observando as regras previstas na
Convenção.
As unidades inadimplentes devem ser
consideradas para apuração de quórum
qualificado?
O assunto é controvertido. A se entender que, para
alcançar o quórum qualificado, devem ser
consideradas as unidades inadimplentes,
certamente restaria inviabilizada a deliberação que
exija a unanimidade.
Segundo a obra “Código Civil Comentado: Doutrina
e Jurisprudência”, sob a coordenação de Cezar
Peluso (7ª ed. rev. e atual., Barueri, SP: Manole,
2013, p. 1.351), “resta saber se deve ser levado em
conta, para composição global do quórum, o
condômino impedido de votar. Não teria sentido
que os inadimplentes, em razão de seu
impedimento, inviabilizassem diversas deliberações
relevantes para a vida condominial, como a
realização de obras no edifício (art. 1.341), a
alteração da Convenção de condomínio (art. 1.351),
[...]. Haveria duplo prejuízo aos condôminos
pontuais, tanto por terem de adiantar a parte dos
inadimplentes como por não conseguirem quórum
para deliberações relevantes para a vida
condominial. Sensato o entendimento de que
diversos quóruns exigidos pelo Código Civil, como
os acima referidos, sejam calculados sobre o
número de condôminos aptos a votar, excluídos os
inadimplentes.”
A maioria das decisões judiciais segue a linha de
entendimento de que, para aferição do quórum
qualificado, há que se desprezar as unidades
inadimplentes.
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SECOVI RIO / 2020 / nº 118 / 20