KU11_cover

поток впечатления
«Оборот
недвижимости
у нас — хождение
по минному полю»
Верховный суд проигнорировал нормы о защите
добросовестности покупателя супружеской
недвижимости, не знавшего о том, что
продавец состоит в браке*. При продаже дома
продавец представил покупателю нотариально
заверенное заявление о том, что у него нет
супруги и он является единственным собственником.
Был заключен договор купли-продажи,
но затем объявилась жена с требованием признать
сделку недействительной. Как ни странно,
Верховный суд безоговорочно защитил супругу
и мотивировал свое решение не тем, что покупатель
не является добросовестным, а тем, что
положения Семейного кодекса имеют приоритет
перед нормами Гражданского кодекса о защите
лица, не знавшего о необходимости получения
согласия другого лица на совершение сделки.
И все это на фоне того, что ст. 173.1 ГК РФ,
по которой сделка, совершенная без согласия
третьего лица, может быть признана недействительной,
только если будет доказана недобросовестность
контрагента, — новый закон, который
в силу принципа Lex posterior derogat legi priori
сильнее закона старого (п. 3 ст. 35 СК РФ). Причем
сам же Пленум ВС РФ (в п. 55 постановления
№ 25 от 23.06.2015) признавал, что новые правила
распространяются и на сделки, заключаемые
супругами с общим имуществом.
РОМАН БЕВЗЕНКО,
к. ю. н., партнер юридической фирмы «Пепеляев
Групп», профессор Российской школы частного права
Не ясно, как можно было подстраховаться
перед покупкой дома у лица, заявляющего
о том, что он холост. У нас нет единой базы
актов гражданского состояния. Причем в некоторых
ситуациях и такой реестр не спас бы,
поскольку брак может быть совершен в другой
стране. По сути, покупатель добросовестно полагался
на переданное продавцом нотариально
заверенное заявление и на страницу паспорта,
где не было штампа о браке. Правда, покупателя
мог насторожить факт, что в доме были зарегистрированы
лица с такой же фамилией, как
у продавца. Возможно, и насторожил. Возможно,
продавец заверил, что в доме живет не супруга,
а другие его родственники. Этот момент
покупатель, видимо, и не проверил. Но эти обстоятельства
надо было выяснять в ходе суда.
Но ВС на это внимания не обратил.
За неделю до этого практически те же судьи
вынесли решение об обратном. Они отменили
судебные акты, в которых без учета добросовестности
залогодержателя ипотека, установленная
без согласия супруги, была признана недействительной
сделкой (определение № 5-КГ16-119).
А еще за пару месяцев до этого практически тот
же состав судей Верховного суда признал, что
добросовестность покупателя супружеского
имущества должна быть защищена (определение
№ 18-КГ16-50). То есть Верховный суд уже
признавал, что именно добросовестный контрагент
супруга должен быть защищен. А теперь
вдруг резко эту практику поменял. Что можно
сказать на это? Оборот недвижимости в нашей
стране – хождение по минному полю.
* Îïðåäåëåíèå îò 06.09.2016 ¹ 18-ÊÃ16-97.
4