SKATTEINFORMATION AUGUST 2011 - Crowe Horwath International

Domme
Rådgivningshonorar i ejendomsinvesteringsprojekt
Højesteret har taget stilling til, om et honorar til en
konsulent, der ydede rådgivning om og formidling af
finansiering af et ejendomsinvesteringsprojekt, kunne
medregnes til den afskrivningsberettigede anskaffelsessum
for bygningen.
Højesteret udtalte, at afskrivningsgrundlaget for en
ejendoms bygninger er den kontante anskaffelsessum.
Heri indgår efter praksis – ud over købesummen – alene
sådanne udgifter, som kan henføres til berigtigelse
og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede
aktiver. Da udgiften til konsulenten havde
tilknytning til finansieringen af ejendommen og ikke
til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet,
kunne udgiften ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.
Dommen er offentliggjort i SKM2011.10.
Kommentarer
Højesteret har taget stilling til flere varianter af rådgivningshonorarer
i forbindelse med ejendomsinvesteringsprojekter.
Praksis på området synes nu rimelig klar, og
de købsomkostninger, der kan henføres til ejendommens
anskaffelsessum, er:
• Stempeludgifter til skøde samt tinglysningsafgift
• Udgifter til berigtigende advokat
• Ejendomsmægler
• Udgifter til ejendomsvurdering, såfremt denne ikke er
bestilt af långiver
• Byggeteknisk gennemgang foretaget af eksempelvis en
ingeniør eller arkitekt.
Udgifter til revisor og advokat, der ikke foretager selve berigtigelsen
af ejendomskøbet, kan ikke medtages ved opgørelsen
af anskaffelsessummen, men er en etableringsudgift,
der ikke skattemæssigt kan fratrækkes. Det samme gælder
diverse honorarer til udbyderen af ejendomsinvesteringsprojektet
og finansieringsrådgivere mfl.
Denne afgrænsning af, hvilke udgifter der kan henføres
til ejendommens anskaffelsessum, gælder såvel i relation
til et afskrivningsgrundlag som til den anskaffelsessum,
der skal anvendes ved beregningen af en skattepligtig
avance ved et senere salg af ejendommen.
Parcelhusreglen
Vestre Landsret har taget stilling til, hvorvidt et parcelhus
kunne sælges skattefrit, efter at ejeren i et eller andet
omfang havde opholdt sig i huset i ti måneder.
Personen havde erhvervet huset fra sin søsters dødsbo,
og huset var fuldt møbleret. Personen meldte folkeregisterflytning
til huset i en periode på ti måneder
og flyttede så tilbage til den ejendom, som han havde
beboet i mange år.
Personen drev virksomhed fra en matrikel, der stødte
op til den gamle ejendom. Den gamle ejendom blev
overgivet til en ejendomsmægler, der skulle forsøge at
sælge denne. Der var dog ikke udarbejdet en sædvanlig
formidlingsaftale vedrørende salget, og i øvrigt var
ejendomsmægleren en gammel bekendt. Da det ikke
lykkedes at sælge den gamle ejendom, valgte han at
flytte tilbage og i stedet sælge den ejendom, som han
havde erhvervet fra søsterens dødsbo.
Landsretten fandt det ikke godtgjort, at personen
tog ophold på ejendommen med henblik på, at denne
skulle være hans bolig, blandt andet henset til, at der
ikke var sket flytning af indbo, og bortset fra flytning
af folkeregisteradresse var der ikke sket andre anmeldelser
af flytningen. I øvrigt var der ikke foretaget reelle
salgsbestræbelser vedrørende den hidtidige bolig. Da
ophold på ejendommen derfor ikke havde haft karakter
af reel beboelse, var fortjenesten ved salget ikke
skattefri efter parcelhusreglen.
Dommen er offentliggjort i SKM2011.23.
Kommentarer
Domstolene har i de seneste seks-syv år afsagt adskillige
domme om parcelhusreglen. Størsteparten af dommene
drejer sig om tilfælde, hvor ejeren er flyttet ind i ejendommen
i en kortere periode eksempelvis i forbindelse med
samlivsophævelse og lignende private grunde. Familiestridighederne
ender i disse sager lykkeligt, og den fraflyttede
ægtefælle flytter tilbage til den hidtidige bolig.
Praksis viser med al tydelighed, at det er svært at løfte
© REVITAX
41