Österreich 2013 - Colliers International

Marktbericht | Zinshäuser | 2013
Zinshäuser in Wien
Apartment Buildings in Vienna
Geprägt durch das über 100 Jahre alte
österreichische Mietrecht (MRG), welches
zum damaligen Zeitpunkt wirtschaftlich und
sozial politisch wegweisend war, ist der Zinshausmarkt
bis in die jüngste Zeit ein rein
nationaler Markt für Anleger gewesen. Erst
mit den Anfängen der Wirtschaftskrise wurde
diese Immobiliensparte langsam auch von
ausländischen Investoren entdeckt, wenngleich
nach wie vor österreichische Privatpersonen
und Unternehmungen für ca. 95 %
des Transaktionsvolumens verantwortlich
zeich nen.
Basierend auf der Definition des Wiener
Zinshauses – „Wohn- und Geschäftshäuser,
welche zwischen 1848 und 1920 in geschlossener
Bauweise errichtet wurden“ –
und durch stark gestiegene Wohnungspreise
im Eigentumssegment – werden immer mehr
Althäuser in Wohnungseigentum umgewandelt.
Sowohl durch diesen Trend als auch durch
Abbruch geht jedes Jahr ca. 1 % des Wiener
Gesamtbestandes verloren, sodass es derzeit
nur mehr ca. 14.900 klassische Gründerzeit-
Zinshäuser in Wien gibt. Klassischerweise ist
bei einer Marktsituation, bei der es einen
extremen Nachfrageüberhang gibt, die Ware
aber nicht reproduzierbar ist, sondern
geringer wird, mit weiteren Preissteigerungen
zu rechnen.
Aufgrund des Mietrechtsgesetzes ist jedoch die
Miet zinsgestaltung gesetzlich streng reglementiert.
Die Mietpreise können sich daher nicht
analog zu den Eigentumspreisen entwickeln und
die Renditen werden weiter sinken.
Andererseits haben die letzten Jahre gezeigt,
dass diese reglementierten Mieten nicht
marktkonform sind und somit teilweise große
stille Reserven vorhanden sind, weshalb
Investoren verstärkt unter dem Aspekt der
Vermögens- und Wert erhaltung investieren.
Im Jahr 2012 lag das Transaktionsvolumen bei
ca. 1 Milliarde Euro (ausschließlich Asset Deals,
da Share Deals statistisch schwer erfasst
werden können). Basierend auf den bisherigen
Daten wird das Volumen 2013 gleich bleiben,
wenn gleich die Anzahl der Verkäufe (bedingt
durch ein verringertes Angebot) rückläufig ist.
The Austrian Landlord-Tenant Act (MRG) is
over 100 years old. At the time, it was
groundbreaking in terms of economics and
social politics. It still shapes the market for
rental dwellings to this day, which has been
a true national market for investors. Only
with the beginning of the economic crisis,
this real estate segment was discovered
slowly by foreign investors even if private
Austrian citizens and companies continue to
be still responsible for approx. 95 % of the
transaction volume.
The Vienna rental dwelling is defined as
“residential and commercial building
constructed as one closed unit between the
years 1848 and 1920”. Through the strong
increase in apartment prices in the
condominium segment more and more
existing buildings are converted to
condominiums. This trend and demolition are
responsible for the annual loss of approx. 1 %
of the Vienna inventory of rental dwellings.
Currently, there are only a little over about
14,900 traditional Gründerzeit rental dwellings
left in Vienna. In a market situation with
excess demand, the product can traditionally
not be reproduced. Instead, the supply drops
and therefore, further price increases are
preprogrammed.
Based on the above-referenced landlordtenant
act, it must be taken into account that
the rent amount is strictly regulated by law.
Therefore, rental prices cannot develop
analogous to owned property prices and the
yields will continue to drop.
Over the past years, it has been shown that
these regulated rent amounts are non-marketcompliant
and therefore a considerable amount
of hidden assets exists. For this reason,
investors have increasingly invested under the
aspect of asset and value preservation.
In 2012, the transaction volume was approx.
1 billion Euros (only the asset deals because
share deals are statistically difficult to capture).
Based on the data so far, the volume can be
seen as steady in 2013, even if the number of
purchases is decreasing (because of a drop in
supply).
Excess demand and
supply drops cause
price increases.
Colliers International | S. 27