Wohn(T)räume - Der Paritätische Berlin

geschäft. Schnell geht es um große Risiken, etwa wenn dem
Gesetzgeber etwas Neues einfällt, zum Beispiel in Sachen »Wohnungsaufwendungenverordnung«
(WAV). Beispiel Talstraße,
dort haben wir ein Grundstück gekauft, um neu zu bauen.
Geplant waren überwiegend 1-Zimmer-Apartments und eine
Demenz-WG. Pro Bewohner waren ca. 30 m² mit 10 Euro Kaltmiete
geplant. Damit wäre eine kostendeckende Finanzierung
möglich gewesen und bei 300 Euro Kaltmiete wäre die obere
Grenze der Mietkostenübernahme nach dem Sozialgesetzbuch
(SGB) von seinerzeit 376 Euro warm auch eingehalten worden.
Dann kam auf einmal die WAV inklusive einer »Quadratmeter-
Höchstmiete«: Inhalt: Die maximale Kaltmiete darf nur 50 Prozent
über der Durchschnittsmiete liegen. Das Problem bei dieser
Definition: »50 Prozent über der Durchschnittsmiete« basiert
auf der 4,91-Euro-Durchschnittsmiete in einer einfachen Wohnlage
in Berlin. Wenn ich dort 50 Prozent draufpacke, bin ich bei
7,37 Euro und weit entfernt von der kalkulierten Kostenmiete
von 10 Euro pro Quadratmeter.
urbane Mischung an, mit normalen Wohnungsmietern, Studenten,
Familien und Klienten. Als Arbeitstitel nenn wir es »Inklusionshaus«.
Durch die gemischte Mieterschaft lässt sich darüber
hinaus auch das wirtschaftliche Risiko breiter verteilen.
»Inklusives« Recht auf Wohnen. Wir reden über einen Berliner
Wohnungsmarkt, der sich vor allem für die sozial Schwächeren
zuspitzt. Wie kann ein Gemeinwesen deren Interessen und
Rechte absichern?
Ich glaube, dass die öffentliche Hand aktive Mieten- und Wohnungspolitik
machen muss. Die eine Säule sind städtische
Wohnungsbaugesellschaften. Unsere Sorge als Träger ist, dass
es auf diesem Feld staatlicher Steuerung zu einer Konkurrenz
zwischen den sozial Schwachen kommt, bis hin zum Sozialneid.
Die zweite Säule wären intelligente Förderprogramme, die auch
Trägern für Projekte offen stehen. Eine weitere Steuerungsmöglichkeit
könnte sein, dass das Land über den Liegenschaftsfonds
kostenlos oder verbilligt Grundstücke abgibt.
Das Ende des Projektes »Talstraße«?
Im Wohnungsbestand lagen wir auch schon teilweise über dem
Wert, aber das hat uns nicht so nervös gemacht, denn meist
bekommt man das individuell mit den zuständigen Ämtern geregelt.
Wenn man aber ein neues Projekt plant und mit 10 Euro
kalkuliert, es aber auf einmal eine Verordnung gibt, die sagt, bei
7,37 Euro ist Schluss, entsteht eine riesige Lücke, die ein solches
Projekt kippen kann. Deshalb haben wir das Projekt zurückgestellt
und zunächst gemeinsam mit anderen Trägern und dem
Paritätischen gekämpft, dass die Vorschrift präzisiert wird und
auf ihren eigentlichen Zweck, nämlich die Bekämpfung von
Mietwucher, die wir sehr begrüßen, zurückgeführt wird.
Mittlerweile gibt es auch schon einige erfolgreiche Klagen
gegen die WAV und es zeichnet sich ab, dass mit einer neuen
Anwendungsverordnung Öffnungstatbestände für die Quadratmeterobergrenze
geschaffen werden.
Aber Sie haben vorläufig keine Rechtssicherheit?
Nein, die werden wir sicher auch nicht bekommen und erst
recht nicht die Sicherheit, dass irgendein neues Hindernis auftaucht.
Wir treiben die Planung für die Talstraße voran und wollen
bauen. Das Haus bietet Wohnraum für circa 50 Menschen.
Als Träger sind wir aber nicht angetreten, dass wir jetzt in einem
Haus 50 Menschen mit psychischer Erkrankung unterbringen
wollen, wie in einer Art Hospitalisierung light. Wir streben eine
Was tun?
Machen wir einen Gedankensprung zurück zur Straßburger
Straße. Über diese Immobilie haben wir eineinhalb Jahre verhandelt,
schließlich haben wir das Gebäude im vergangenen
September nach zähem Ringen gekauft.
… und mit welchem Risiko?
Wir hatten den Vorteil, dass wir das Gebäude als Mieter gut
kannten, weil ja von Anfang an unsere »Unter«mieter drin waren.
Wir kannten insofern auch die Schwachstellen und die Vorteile
des Gebäudes. Zudem sind die Zinsen momentan niedrig, so
dass wir eine Bankfinanzierung mit geringen Eigenmitteln auf
die Beine stellen konnten, die durch die unveränderten Mieten
gedeckt werden kann und auch die notwendige Instandhaltung
in der Zukunft möglich macht. Auf diese Weise trägt sich das
Mietgeschäft selbst, und es ist letztendlich die Grundlage dafür,
dass wir dort gute Betreuung leisten können.
i
Kontakt
und
Kooperationspartner
Via Verbund für Integrative
Angebote Berlin gGmbH
Ansgar Dietrich
Schönhauser Allee 175 | 10119 Berlin
Tel 030–443 54-811
a.dietrich@via-berlin.de
www.via-berlin.de
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