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FInanzIeren Aus Alt mach Neu: Mit einem Bausparvertrag können sich Hausbesitzer für spätere Modernisierungskosten wappnen 12 WUSSTEN SIE SCHON . . . . . . dass 70 Prozent der Modernisierer in Deutschland Bausparer sind? Günstige Zinsen Flexibel bleiben Für die Modernisierung in ein paar Jahren sind Bausparverträge ideal Die Kosten für die Modernisierung einer Bestands immobilie auf den neuesten energetischen Standard können schnell den Wert eines Mittelklassewagens erreichen. Nach oben ist das Budget ohnehin offen – je nachdem, wie grundlegend die Bewohner das Thema anpacken. Da wenige Menschen solche Summen griffbereit auf dem Sparbuch haben, ist ein Darlehen oft unausweichlich. Doch wer dabei auf niedrige Bauzinsen bei den Banken setzt, wird meist eines Besseren belehrt: Für Beträge unter 50 000 Euro verlangen viele Institute Zinszuschläge. Zumal dann, wenn das Darlehen im Grundbuch nur nachrangig besichert werden kann. Kein Zinsaufschlag. Wesentlich günstiger können Modernisierer mit einem Bausparvertrag zu ihrem Darlehen kommen. Die Konditionen sind innerhalb eines Tarifs einheitlich, unabhängig von der Höhe der Bausparsumme. Anders als Banken berechnen Bausparkassen auch keinen Zinsaufschlag, wenn das Grundstück bereits durch einen anderen Kredit belastet ist und sie sich im Grundbuch mit dem zweiten Rang begnügen müssen. Für Darlehen bis zu 30 000 Euro verzichten viele Bausparkassen sogar ganz darauf. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren. Kurze Laufzeit. Modernisierer sind oft über 50 Jahre alt und wollen nicht noch einmal 30 Jahre lang dafür Geld abstottern. Deshalb haben die Bausparkassen für sie spezielle Tarife im Angebot, die niedrige Darlehenszinsen bieten und eine besonders schnelle Tilgung vorsehen. Zudem sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Darüber hinaus gelten alle Vorteile, die Bauherren seit Jahrzehnten an Bausparverträgen schätzen: Der Darlehenszins steht schon zu Beginn der Ansparphase unerschütterlich fest. Damit können sich Modernisierer niedrige Zinsen für ihr Vorhaben in der Zukunft sichern. Der relativ geringe Guthabenzins in der Ansparphase fällt im aktuellen Niedrigzinsumfeld dagegen nicht besonders ins Gewicht. Wer vermögenswirksame Leistungen erhält und
mit staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie rechnen kann, weil sein zu versteuerndes Jahreseinkommen unter 25 600 Euro (Verheiratete 51 200 Euro) liegt, kommt noch schneller ans Ziel. Lediglich die Riester-Förderung darf grundsätzlich nicht für Modernisierungen eingesetzt werden, sondern nur für den Erwerb einer eigenen Immobilie. Dennoch können auch Modernisierer indirekt vom Riester-Bausparen profitieren (s. S. 14). Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, weil er in einigen Jahren mit einem erhöhten Modernisierungsaufwand rechnet, sollte auch eine mögliche Inflation einkalkulieren und deshalb eher eine höhere als eine zu niedrige Bausparsumme wählen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann der Sparer immer noch entscheiden, ob er zusätzlich zu seinem Guthaben das Darlehen in voller Höhe in Der Käufer Der Sofort-Finanzierer Eine Familie erwirbt eine Bestandsimmobilie für 250 000 Euro. Sie verfügt über 50 000 Euro Eigenkapital und finanziert den fehlenden Betrag zu knapp zwei Dritteln über ein Sparkassendarlehen und den Rest über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag. Von 75 000 Euro Bausparsumme wurden bereits 30 000 Euro angespart. Das Bauspardarlehen wird innerhalb von elf Jahren zurückgeführt. Das Bankdarlehen muss nach zehn Jahren verlängert werden. Selbst wenn der Darlehenszins auf sechs Prozent steigen sollte, bleibt die Monatsrate quasi konstant. Nach 20 Jahren können die Käufer die Finanzierung mit der letzten Rate abschließen. Ein Eigentümer-Ehepaar hat zwar keine Rücklagen gebildet, will aber trotzdem sofort mit der Modernisierung loslegen. Dazu suchen die beiden schnell und unbürokratisch eine Finanzierung und werden bei der LBS fündig. Dort schließen sie einen Bausparvertrag über 30 000 Euro und einen Vorfinanzierungskredit in gleicher Höhe ab. Während der Bausparvertrag angespart wird, kostet der Kredit lediglich Zinsen, wird aber nicht getilgt. Nach rund sechs Jahren ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und löst das Darlehen ab. Danach führen die Bausparer ihr Bauspardarlehen binnen sechseinhalb Jahren voll zurück. So handeln Käufer Das kostet das Sofort-Darlehen So viel kostet die Immobilie Kaufpreis inkl. Nebenkosten 250 000 Eigenkapital So läuft die Finanzierung 50 000 Bausparvertrag Classic F5, geb. Sollzins 2,95 %, eff. Jahreszins 3,22 %, Darlehenslaufzeit 11,5 Jahre 75 000 Sparkassendarlehen, geb. Sollzins 3,15 %, 10 Jahre, 2,5 % Anfangstilg., eff. Jahreszins 3,11 % 125 000 Das ist die Monatsleistung 1.–10. 11.–20. Jahr Bausparvertrag 375 0 Sparkassendarlehen 589 983* gesamt 964 983 So viel kostet die Modernisierung Finanzierungsbedarf 30 000 So läuft die Finanzierung Bausparvertrag, im Tarif Classic E8, geb. Sollzins 2,95 %, eff. Jahreszins 3,39 % 30 000 Vorfinanzierung, 30 000 Euro, geb. Sollzins 2,95 %, eff. Jahreszins 3,10 %, Zinsbindung 6 Jahre, tilgungsfrei Das ist die Monatsleistung 1.–6. 7. –13. Jahr Bausparvertrag 180 240 Vorfinanzierung 74 0 gesamt 254 240 *Anschlussfinanzierung: geb. Sollzins 6,0 %, 10 Jahre, 7,35 % Anfangstilgung, 6,14 % eff. Jahreszins alle Werte in Euro, gerundet Anspruch nimmt oder nur zu einem Teil. Auch wer keinen zuteilungsreifen Vertrag hat, kann sofort mit der Modernisierung loslegen: Das funktioniert mit einer Kombination aus einem tilgungsfreien Vorfinanzierungskredit und einem Bausparvertrag, der den Kredit später ablöst. Arbeiten an Haus oder Wohnung lassen sich so ohne lange Wartezeiten günstig, sicher und unkompliziert finanzieren. Pfiffige Kombination. Interessant für Sofortfinanzierer ist auch die Kombination eines Bausparvertrags mit einem tilgungsfreien Darlehen der KfW. Das Darlehen läuft zunächst über acht Jahre. Pa- rallel dazu wird in gleicher Höhe ein Bausparvertrag angespart. Wenn der KfW-Kredit nach dem achten Jahr zurückgeführt werden muss, löst der Bausparvertrag den Kredit ab – und der Modernisierer tilgt weiter zu fest kalkulierbaren Raten. Der Planer Ein Hausbesitzer rechnet in zehn Jahren mit einem größeren Modernisierungsaufwand. Er nutzt die Zeit, um einen Bausparvertrag anzusparen. Damit sichert er sich heute schon ein Darlehen zu niedrigen und planbaren Zinsen. Wer nur 100 Euro im Monat dafür zurücklegt, spart binnen zehn Jahren 12 500 Euro an – und kann dann weitere 17 500 Euro Darlehen abrufen. Schon mit einer Monatsrate von 200 Euro lässt sich ein Guthaben von knapp 25 000 Euro ansparen. Damit erwerben Bausparer bei der LBS das Anrecht auf bis zu 35 000 Euro zusätzlichen Bausparkredit. Ein beruhigendes Polster für in Zukunft anstehende Modernisierungen. So spart der Vorsorger monatliche Sparrate 100 150 200 Bauspar- summe 30 000 45 000 60 000 Guthaben nach 10 J.* 12 500 18 800 24 900 Konditionen Tarif Classic Classic Classic gebundener U5 U5 F5 Sollzins effektiver 3,25 % 3,25 % 2,95 % Jahreszins 3,58 % 3,55 % 3,22 % *inklusive Zinsen, ohne Einbezug von vermögenswirksamen Leistungen, Wohnungsbauprämie oder Riester- Förderung 13 Quelle: LBS Baden-Württemberg, Stand November 2011
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