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BAUEN & RENOVIEREN | HEIZTECHNIK | RECHT Serie: Ihr Recht als Hauseigentümer Beschweren, aber rechtzeitig – sonst wird die Duldung zur Zustimmung In dieser Ausgabe kommen wir für Sie, liebe Leser, wieder zurück auf den Rechtsservice von Rechtsanwalt Hjalmar Schwedtmann aus der Sozietät Dr. Schneider Schwedtmann in Dortmund. Nach einem kurzen Ausflug in der vergangenen Ausgabe zum Baurecht werden diesmal wieder – wie gewohnt – aktuelle Entscheidungen zur Rechtslage für Bauherren und Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer besprochen. Hierbei steht das Thema „Renovierungsklauseln“ im Vordergrund. Daneben geht Rechtsanwalt Schwedtmann aber auch auf den nicht ungefährlichen „Duldungseffekt“ sowie auf Gestaltungsmöglichkeiten zum schnelleren Auszug ein. Renovierungsklauseln Der Bundesgerichtshof sowie das Landgericht Düsseldorf haben mit zwei „neueren“ Entscheidungen dafür gesorgt, dass zumindest alle Vermieter ihre Mietverträge einmal überprüfen lassen sollten: Während das höchste deutsche Zivilgericht bereits Mitte 2004 die Unwirksamkeit von starren Fristen für das Wohnraummietverhältnis feststellte, ist nunmehr das Landgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 18. November 2005 dazu übergegangen, die Vereinbarung eines Fristenplanes mit sogenannten „starren Fristen“ auch im Gewerberaummietvertrag als einen Verstoß gegen § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB anzusehen. Dies führt wiederum dazu, dass entsprechende Klauseln in den Mietverträgen unwirksam sind. Die Richter in der Landeshauptstadt sahen einen Geschäftsmann in Bezug auf die Verpflichtung Schönheitsreparaturen vorzunehmen nicht weniger schutzbedürftig an als einen Mieter von Wohnraum. Die Folge dieses Urteils dürfte sein, dass sich die Formulierung von Renovierungsklauseln im Gewerberaum an die von Wohnraum angleicht. Damit ist man jedoch schon beim nächsten Problem. Denn ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes vom 5. April 2006 zeigt, dass möglicherweise schon ein Wort ausreicht, um eine Klausel zu kippen und die Formulierung als „starre“ Frist anzusehen. Nachdem der Bundesgerichtshof in älteren Entscheidungen diese „Starrheit“ annahm, wenn die Worte „mindestens“ oder „spätestens“ nach Ablauf festgelegter Fristen zur Renovierung verpflichteten, reicht nunmehr schon aus, wenn nur das Wort „hat“ auftaucht. Das „Zauberwort“, welches Ihre Mietverträge in Zukunft rettet, heißt „Flexibilität“. Denn nur wenn Ihre Fristen flexibel sind und sich am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren, halten sie im Zweifel einer gerichtlichen Überprüfung stand. Hierbei muss die Flexibilität bereits in der eigentlichen Renovierungsklausel zum Ausdruck kommen. Eine spätere „Heilung“ in nachfolgenden Absätzen hat der Bundesgerichtshof zumindest in dem dem Urteil vom 5. April 2006 zugrunde liegenden Fall nicht mehr anerkannt. Duldungseffekt Stellen Sie sich vor: Ihr Mieter ist Nord- oder Ostseefan oder gar Anhänger des SC Freiburg und übernimmt die Idee von Volker Finke, der keine Trainerbank hat, sondern einen Strandkorb, und stellt diesen in dem von ihm mitgemieteten Garten auf. Dazu kommen noch Sand, eine Liege und möglicherweise weitere Strand utensilien. Falls Sie sich im Mietvertrag nicht eine Regelung vorbehalten haben, dass Sie die Gestaltung des Gartens sowie dessen Nutzung bestimmen, müssen Sie als Vermieter darauf achten, dass, sofern Ihnen dieses Verhalten gegen den Strich geht, Sie dieses Gebaren nicht allzu lange zu dulden. Denn auch wenn durch den Sand und die schweren Gegenstände wie Strandkorb und Liege die Gefahr droht, dass Ihre Rasenfläche in Mitleidenschaft gezogen wird, kann ein tatenloses Hinnehmen des Zustandes als Duldung ausgelegt werden. Diese Duldung „erwächst“ im Laufe der Zeit dann zur Zustimmung und schon hätten Sie das „Strandproblem“ dauernd im Garten. Diese Erstarkung zur Zustimmung droht Ihnen als Vermieter nicht nur im Garten, sondern im Grunde bei allen Gemeinschaftsflächen. Also beispielsweise auch bei im Hausflur abgestellten Kinderwagen oder in der Waschküche aufbewahrten Kartoffeln. Den Artikel verfasste Rechtsanwalt Hjalmar Schwedtmann. Er ist Gesellschafter der Sozietät Dr. Schneider Schwedtmann mit Sitz an der Max-Eyth-Straße 2 in 44141 Dortmund. Bei etwaigen Fragen des Kauf-, Eigentums- und Mietrechtes können Sie sich dort auch direkt an Herrn Rechtsanwalt Schwedtmann unter der Rufnummer 0231/ 42 78 83 - 0 wenden. 20|Haus+Hof www.ruhrradar.de Fotos: BBT Thermotechnik GmbH (1), PhotoCase.com (1), H+H/ Beicht (1) Kuschel- Atmosphäre Neben der Gebäudehülle und der Wohnraumlüftung entscheidet die Heizungstechnik über den Energieverbrauch und die dadurch entstehenden Kosten eines Wohnhauses. Der Markt bietet eine Fülle von Heizungstechniken an. Bei der Auswahl der Heizung ist auf effizienten Energieeinsatz zu achten. Die weit verbreiteten Niedertemperaturkessel verwerten die eingesetzte Energie um etwa 20 Prozent besser als beispielsweise Standard- oder Konstanttemperaturkessel. Standardkessel oder Konstanttemperaturkessel sind technisch veraltet und nicht zu empfehlen. Der Niedertemperaturkessel ist eine besondere Form des herkömmlichen Heizkessels und zeichnet sich dadurch aus, dass er automatisch seine Wärmeerzeugung den jahreszeitlichen Erfordernissen anpasst. Diese werden unter anderem durch die Voreinstellungen am Kessel und natürlich durch die Außentemperaturen beeinflusst. Je nachdem welche Witterungsverhältnisse vorliegen, werden zur Erwärmung des Gebäudes unterschiedlich hohe Vorlauftemperaturen benötigt. Der Niedertemperaturkessel heizt deshalb Wasser im Heiznetz nur soweit auf, wie es aufgrund der Außentemperatur notwendig ist. Die Überwachung dieses Vorgangs übernimmt die automatische Regelanlage des Heizkessels. Durch diese so genannte „gleitende Betriebsweise“ wird der Heizkessel und auch das Heiznetz über weite Teile des Jahres mit wesentlich niedrigeren Heizwassertemperaturen betrieben als es noch bei vielen älteren Heizkesseln der Fall ist. Allerdings ist diese Technik mit relativ einfacher Steuerungselekt- ronik und fossilen Brennstoffen, die den Brenner das ganze Jahr betreiben, schon längst nicht mehr modernster Stand der Energietechnik. Der Jahresnutzungsgrad eines Niedertemperaturkessels liegt bei etwa 80 Prozent. Brennwertkessel nutzen den eingesetzten Brennstoff um etwa 9 Prozent besser als Niedertemperaturkessel. Erdöl und Gas verbrennt überwiegend zu Kohlendioxid und Wasserdampf. Herkömmliche Heizungsanlagen können die Wärme des Wasserdampfes allerdings nicht verwerten. Brennwertgeräte » Haus+Hof|21
BAUEN & RENOVIEREN | HEIZTECHNIK » hingegen kondensieren diesen Wasserdampf und nutzen die dabei frei werdende Wärme zusätzlich. Sie machen sich also trotz ihrer etwas höheren Anschaffungskosten durch die Energiekosteneinsparung schnell bezahlt. Elektrische Wärmepumpen fördern einen erheblichen Anteil der für ein Gebäude benötigten Wärme aus dem natürlichen Wärmespeicher der Umwelt wie beispielsweise Erdwärme und Grundwasser. Nur ein Viertel der Heizenergie muss als Strom für den Antrieb zugeführt werden, etwa drei Viertel kommen aus der Umwelt. Je höher der Energieanteil aus der Umwelt ist, desto effektiver arbeitet die Wärmepumpe. Energetisch vorteilhaft ist die Verwendung von Erdwärme oder Grundwasser als Wärmequelle und der Einsatz einer Flächenheizung wie zum Beispiel einer Fußbodenheizung. Dann kann eine Wärmepumpe Primärenergie um zirka ein Drittel besser ausnutzen als ein Niedertemperaturkessel. Strom sollte man in der Regel nicht direkt verheizen, wie dies in Direkt- und Speicherheizungen geschieht. Nach der Energieeinsparverordnung kann man solche Heizsysteme nur in sehr gut gedämmten Gebäuden einsetzen, da in der Verordnung die Gesamtenergiebilanz eines Gebäudes bewertet wird. Um eine Kilowattstunde Strom herzustellen, benötigt man allerdings rund drei Kilowattstunden Energie in Form von Kohle, Uran oder anderen Brennstoffen. Wesentlich effizienter als die herkömmliche Erzeugung von Strom und Wärme in Kraftwerken und Heizanlagen ist die Kraft-Wärme- Kopplung. Heizkraft- oder Blockheizkraftwerke erzeugen Strom. Die dabei anfallende Wärme fließt in ein Nah- oder Fernwärmenetz, wo sie zum Heizen der angeschlossenen Gebäude bereitsteht. Nahwärmeanlagen sind kompakter und versorgen ein kleineres Gebiet als Fernwärmeanlagen. Durch die gekoppelte Erzeugung von Strom und Wärme reduziert sich der Primärenergieaufwand erheblich. Auch der erneuerbare Brennstoff Holz wird zunehmend in Biomasse-Heizwerken und Heizkraftwerken eingesetzt. Vorteile von Nah- oder Fernwärme sind: Im Einzelgebäude beschränkt sich der Raumbedarf auf eine Übergabestation, ein separater Heizungsraum entfällt. Es fallen keine Schornsteinfegerkosten an. Im Sommer läuft die Heizungsanlage oftmals nur zur Warmwasserbereitung. Dieser Betrieb kann an der Anlage zu einem erhöhten Verschleiß und Verbrauch führen. Mit dem Einsatz einer Solaranlage lässt sich dieses Problem vermeiden, da sie im Sommer normalerweise ausreichend Warmwasser produziert. Größere Anlagen können im Winter sogar zur Raumheizung beitragen. Eine Solaranlage kann also die Lebensdauer der Heizungsanlage erhöhen und die Wartungs- und Instandhaltungskosten senken. Solarthermische Anlagen zur Warmwasserbereitung reduzieren in Verbindung mit einem Brennwertkessel den Primärenergiebedarf um etwa 28% gegenüber einem Niedertemperaturkessel. Holz als Biomasse ist gespeicherte Sonnenwärme. Pflanzen binden beim Wachsen genauso viel Kohlendioxid, wie sie später beim Verbrennen oder Verrotten an die Atmosphäre abgeben. Beim Verbrennen nutzt man die Energie, die sonst beim Verrotten verloren gehen würde. Ein neues Produkt sind Holzpellets, kleine Presslinge aus Sägeresten, die in vollautomatischen Heizungsanlagen mit ähnlichem Komfort wie Öl und Gas verbrannt werden können. Wer ein Haus baut, kann seit der Energieeinsparverordnung frei entscheiden, wie er den gesetzlich geforderten Primärenergieverbrauch einhält. Dabei bietet auch die Wahl der Heizungsanlage viele Möglichkeiten – zum Beispiel eine Kombination der bisher genannten Heiztechniken. In Neubauten gehören Brennwertheizungen, die zum Beispiel mit Erdgas betrieben werden, zu den Standardlösungen. Die Brennwerttechnik nutzt die eingesetzte Energie besonders effizient, da sie auch dem Abgas Wärme entziehen kann. In Kombination mit einer Solarwärmeanlage bieten sich zusätzliche Einsparmöglichkeiten. So liefert schon eine kleine Solarwärmeanlage zur Trinkwassererwärmung durchschnittlich 60 Prozent der hierfür benötigten Energie. Dies entspricht in einem Neubau einer Einsparung von etwa 16 Prozent an den gesamten Heizkosten. Eine größere Anlage, die zusätzlich die Raumheizung unterstützt, senkt den Heizenergiebedarf um insgesamt etwa 22 Prozent. In energieeffizienten Neubauten kann eine Solarwärmeanlage also mehr als ein Fünftel der Heizenergiekosten sparen, was angesichts des hohen Ölpreises sehr attraktiv ist. Solarwärme ist daher in Neubauten ein selbstverständlicher Bestandteil der Heizungsanlage, so die Initiative Solarwärme Plus (www.solarwaerme-plus.info). Zudem wird die Solarthermie vom Staat durch einen Zuschuss zu den Installationskosten gefördert: Wer sich für eine kleine Anlage zur Trinkwassererwärmung entscheidet, erhält 105 Euro pro Quadratmeter installierter Kollektorfläche. Für eine große Anlage zur zusätzlichen Heizungsunterstützung bekommen Hausbesitzer sogar einen Zuschuss von 135 Euro pro Quadratmeter. Neben allen Techniken gilt aber immer, dass der Verlust von Wärme durch Dach und Fenster minimiert werden muss. Auch richtiges Lüften spart Energie und Geld. Weitere Informationen gibt es bei der Deutschen Energie- Agentur im Internet unter www. deutsche-energie-agentur.de. Deutsche Energie-Agentur GmbH 22|Haus+Hof www.ruhrradar.de Fotos: ASUE (1) PR-ANZEIGE Traditionsunternehmen mit Zukunft „Damit Sie sich jederzeit wohl fühlen in Ihren eigenen vier Wänden“ – das Duisburger Traditionsunternehmen Karl Wilhelm Jeske GmbH weiß, worauf es im eigenen Heim ankommt. Seit über 40 Jahren ist das Dienstleistungsunternehmen einer der führenden Betriebe im Bereich der Sanitär-, Heiz- und Solartechnik. Der Meidericher Familienbetrieb kann jedoch nicht nur auf eine lange Vergangenheit zurückblicken, sondern hat sich durch eine Orientierung an modernen Energiealternativen auch für die Zukunft gerüstet. So zählt neben der klassischen Sanitär- und Heizungsinstallation heute vor allem die Fachberatung zu umweltfreundlichen Energiekonzepten und deren technische Umsetzung zu den Kernkompetenzen des Jeske-Teams: Thermische Sonnenkollektoren oder „grüne“ Heizungsanlagen für Holz-Pellets etwa liegen nicht nur im Trend, sondern gehören zweifelsohne zu den wichtigsten Alternativ-Technologien der Zukunft. Seit 1988 sind die Jeske-Söhne Torsten, David und Stefan Geschäftsführer des Unternehmens und leiten das insgesamt 20 Mitarbeiter starke Team, wäh- Die Leistungen im Überblick •Wartung und Instandhaltung von Gas- und Ölheizungsanlagen sowie Wasserversorgungs- und Abwassersystem • individuelle Badrenovierung – auf Wunsch auch inklusive Maurer-, Fliesen-, Elektro-, Maler- und Schreinerarbeiten • energiesparende Heizkessel für Öl, Gas oder umweltfreundliche Holz-Pellets • thermische Solaranlagen zur Warmwasserversorgung und Heizungsunterstützung • Gasleitungs-Sicherheitschecks und Sanierung • kontrollierte Be- und Entlüftungsanlagen • zentrale Staubsaugeranlagen • Technik und Markenqualität auf neuestem Stand • Planung und Realisation von Neubauten und Altbausanierungen • Beratung zu Fördermitteln und Finanzierungsmöglichkeiten. rend sich Firmengründer Karl Wilhelm Jeske zur Ruhe gesetzt hat. Doch auch die „Junioren“ kümmern sich um Senioren: Mit passgenauen und „barrierefreien“ Sanitär-Lösungen für seniorengerechtes Wohnen erleichtert der leistungsstarke Full-Service-Anbieter vielen älteren oder behinderten Menschen den Alltag. Spezialist in diesen Fragen ist Gas- und Wasserinstallateurm e i s t e r To r s t e n Jeske, der die Zusatzqualifikation für „Barrierefreies Bauen“ erworben hat. Dipl. Ing. Stefan Jeske hat zudem den Fe r n s t u d i e n g a n g „Energieberater im SHK-Handwerk“ erfolgreichabgeschlossen. Jeske GmbH: Seit 1962 die DuisburgerWohlfühlspezialisten in Sanitär-, Heizungs- und Solarfragen. Karl Wilhelm Jeske GmbH Kanalstraße 14 47138 Duisburg Tel 0203/42 88 08 Fax 0203/42 08 72 www.jeske.de info@jeske.de Kundendienst wird groß geschrieben Seit mittlerweile elf Jahren kümmert sich das Sanitärteam um Gas- und Wasserinstallateurmeister sowie Installateur- und Heizungsbauermeister Jochen Tönnies um alle Fragen rund um Sanitär und Heizung. Das kleine Familienunternehmen besticht vor allem durch einen flexiblen Kundendienst, der keine Wünsche offen lässt. Zuvor hat Jochen Tönnies praktische Erfahrungen gesammelt, als er den Betrieb seines Vaters führte. Im Mittelpunkt der Dienstleistungen von Sanitär Tönnies stehen alternative Heiztechniken wie Solarenergie, Biomasse- Heizung, Pellets-Heizung und Brennwerttechnik. Biomasse ist eine der gefragtesten Alternativen der regenerativen Energieerzeugung. Neben den Aspekten CO 2 -Neutralität und Unerschöpflichkeit gilt die Speicherfähigkeit des Energieträgers Biomasse als ausschlaggebender Faktor für eine zukünftige regenerative Energie. Diese kann in gasförmiger, flüssiger und fester Form vorliegen. Die Verbrennung von Holz in Form von Festholz, Holzschnitzel und Holz-Pellets ist kohlendioxidneutral. Besonders Eine Solaranlage der Tönnies-Partnerfirma Wolf umweltfreundlich und komfortabel ist die Heizmöglichheit mit Pellets. „Wir erledigen aber auch sonst alles, was zum Aufgabenbereich von Heizung und Sanitär liegt. Vom Einfamilienhaus bis zu Mehrfamilienhäusern“, erklärt Tönnies. Das Essener Unternehmen beschäftigt einen weiteren Monteur sowie einen Lehrling und arbeitet ausschließlich mit renomierten Firmen wie Elco-Heating oder Wolf zusammen. „Wir legen aber nicht nur bei unseren Partnerunternehmen, sondern in unserer gesamten Arbeit großen Wert auf Qualität und zufriedene Kunden“, beschreibt Tönnies die Firmenprämisse. Mit Tönnies müssen Sie aber nicht zwangsläufig eine neue Heizung oder neue Sanitäranlagen einbauen. Auch Instandsetzung gehört zum Aufgabenkatalog des Sanitärbetriebes Tönnies. Sanitär & Heizung Jochen Tönnies Erikapfad 3 45133 Essen Tel 0201/430 88 83 Fax 0201/44 22 56 www.sanitaer-toennies.de PR-ANZEIGE Haus+Hof|23
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