cfb-fonds 164 - asia opportunity I - eFonds Group

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Frankfurt: DB Services
Immobilien mietet rd. 3 400
qm Bürofläche im Objekt
Rondo in der Barthstr. 12-22
von Deka Immobilien über
Atisreal. Das Objekt Rondo
gehört seit August 1999 zum
Liegenschaftsvermögen
des Offenen Immobilienpublikumsfonds
Deka-
ImmobilienEuropa.
London: RREEF erwirbt für
einen Spezialfonds für institutionelle
Investoren das Geschäftshaus
„Equitable House“,
4749 King William
Street für rd. 40 Mio. Euro
vom britischen Finanz- u.
Versicherungskonzern Prudential.
Hauptmieter ist das
US-amerikanische Energieunternehmen
Entergy Enterprises
Inc.
Wattenscheid: iSOFT
Health mietet 250 qm Büro-
sowie 350 qm Service-/
Lagerfläche in der Burgstraße
9b von einem privaten
Investor über Brockhoff &
Partner.
Berlin: HIH erwirbt im Rahmen
ihres Asset Management
Mandates in einen Fonds der
Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft
für
Immobilien ein 6 300 qm
großes Büro und Geschäftshaus
in der Torstraße 15 für
rd. 18,2 Mio. Euro von Polis
Immobilien. Beratend tätig
für den Käufer waren Ellwanger
& Geiger. Polis
hatte das Objekt im Februar
2007 erworben und anschließend
langfristig an die Barmer
Ersatzkasse vermietet.
Nr. 164, 16. KW, 18.04.2008, Seite 18 von 24
Bestnote „AAA“ erhalten und deren Risiko mit „A“ eingestuft wird. Taiwan wird etwas
schlechter gesehen, in der Summe reicht es aber auch für ein „AA“. Es folgen Japan,
Malaysia, China, Südkorea und Thailand mit je einem „A“. Indien wird mit einem „B+“
geratet und Indonesien bildet mit einem „C“ das Schlusslicht. Dabei wird das Potenzial
in Indien mit „AA“ höher eingeschätzt als in China („A“). Doch Feri sieht auf dem
Subkontinent mit „E“ auch höhere Risiken, was in der Summe China ein besseres
Rating einbringt. Diese Risiken sollten Immobilieninvestoren mindestens ebenso auf
ihrem Radarschirm haben wie die zweifelsohne vorhandenen Chancen.
Finanzierungsbedingung von Gewerbeobjekten in den USA
Dr. Claus Becher ist Volkswirt im Immobilien-Research der DekaBank
Werden jetzt die Gewerbeimmobilien in den USA für die ansteigenden Ausfallraten im
Subprimebereich der US-Wohnimmobilien in Generalhaftung genommen? Es scheint
so, denn obwohl die US-Zentralbank die Leitzinsen senkte und die 10-jährigen US-
Anleihen in den letzten
Monaten um ca.
150 Basispunkte
unter dem Höchststand
vom Juni rentieren,
wird die Finanzierung
von Gewerbeimmobilien
schwieriger. Dies
liegt am Zustand
des Marktes für
Commercial Mortage
Backed Securites
(CMBS). Diese
sind durch Zins- und
Tilgungszahlungen
Bp. Aufschlag für CMBS
Bp.
450
1800
400
CMBS BBB-Tranche ggü. 10-j. Anleihen (r.S.)
1600
350
CMBS BBB-Tranche ggü. 10-j. Anleihen (r.S.)
1400
300
1200
250
1000
200
800
150
600
100
400
50
200
0
0
1997 1998 1999 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quellen: M organ St anley, DekaBank
eines Pools von Hypotheken für Gewerbeimmobilien (wie etwa Wohnanlagen, Einzelhandels-
oder Bürogebäude) unterlegt.
War der CMBS-Sektor in 2007 mit etwa 70% aller Anleihen für die Fremdfinanzierung
relativ wichtig, so ist dieses Standbein zur Neufinanzierung fast vollständig weggebrochen.
Es werden praktisch keine neuen CMBS aufgelegt; auch der Sekundärmarkt
ist weitestgehend ausgetrocknet. Die Risikoaufschläge für CMBS-Tranchen
jeglicher Bonität erreichen gegenüber den als sicher geltenden Staatsanleihen historische
Höhen. Mit durchschnittlichen Aufschlägen für die sichersten AAA-Tranche von
ca. 350 Basispunkten gegenüber den 10-jährigen Staatspapieren und für die stärker
von Ausfällen gefährdete BBB-Tranche von 1550 Basispunkten sind die Finanzierungshindernisse
fast prohibitiv. Nachdem ab Oktober 2007 die Aufschläge bereits
stark anstiegen, haben sie sich seit Anfang 2008 noch einmal mehr als verdoppelt.
Zum Vergleich: Der durchschnittliche Aufschlag in den letzten 10 Jahren für AAA-
Tranchen lag bei 100 Basispunkten, für BBB-Tranchen nur bei 450 Basispunkten.
Aufgrund dieser schwierigen Bedingungen kann man damit rechnen, dass die Umsätze
des 2007 noch mehr als 320 Mrd. Dollar schweren CMBS-Marktes in diesem Jahr
deutlich einbrechen. Insbesondere Investoren, die mit einem großen Fremdkapitalhebel
arbeiteten, haben es schwer. Dadurch wird der Preiskampf der Bieter für den Erwerb
von Immobilien entschärft. Die Nettoanfangsrenditen sind daher bereits wieder
gestiegen – eine Tendenz, die sich in den nächsten Monaten fortsetzen sollte.
Schließlich ist bei einigen Banken noch weiterer Abschreibungsbedarf zu befürchten.
Manch eine Zweckgesellschaft könnte so zu Notverkäufen ihrer CMBS-Papiere gezwungen
sein. Im längeren Verlauf könnten dadurch zahlreiche Investoren in Refinanzierungsschwierigkeiten
geraten und müssten verkaufen.
Im Kontext der aktuell befürchteten Rezession in den USA wird teilweise befürchtet,
dass die Gewerbeimmobilienpreise auf dem 3.200 Mrd. schweren US-
Gewerbeimmobilienmarkt 2008 und 2009 um bis zu einem Viertel fallen könnten. Wir
sind nicht ganz so pessimistisch: Zum einen stehen zurzeit noch einige Investoren
mit ausreichend Liquidität bereit, um bei Preissenkungen einzuspringen. Zweitens