cfb-fonds 164 - asia opportunity I - eFonds Group

Berlins neues Zentrum
Nördlich des Hauptbahnhofs
anschließend an den Europaplatz
soll – wenn sich Investoren
finden – Berlins neues
Zentrum entstehen. Der städtebauliche
Wettbewerb ist
entschieden, Sieger ist das
junge Architekturbüro
KCAP/ASTOC (Rotterdam/
Köln/Zürich) mit den Landschaftsplanern
Studio Urban
Catalyst (Berlin), die so renommierte
Büros wie ASP,
Hilmar & Sattler u.a. hinter
sich ließen. Dieser Masterplan
für das 40 ha große Areal
(doppelt so groß wie
Daimler City und Sony Center
zusammen) soll die Basis
für ein großstädtisches Quartier
am Wasser mit Marina,
Kunstcampus, Wohnungen,
Büros und Gewerbe werden.
Die vier Eigentümer (Vivico,
Deutsche Bahn, Land Berlin,
private) wollen ab 2011
die Flächen mit internationalem
Kapital entwickeln. Vivico
will nur die Hälfte ihrer
20 ha selbst bebauen. Geplant
sind bis zu 610 000 qm
BGF. Doch hängt die Entwicklung
an der Bahntrasse
S21, für die Berlin immer
noch keine Mittel in den
Haushalt eingestellt hat.
Gleich fünf „Kreativ“-
Agenturen sind mit der Namenssuche
für das Areal
beauftragt. Südlich des Bahnhofs
hinter dem Washingtonplatz
im Lehrter Stadtquartier
drehen sich bald die Kräne.
Dort werden fünf Hotels und
ein Konferenzzentrum gebaut.
Der Bauantrag soll
noch 2008 gestellt werden. In
das Hochhaus „Cube“ wird
Bahnchef Mehdorn einziehen,
wenn sein Mietvertrag
im Sony Tower Ende 2009
ausläuft.
Karin Krentz
Nr. 164, 16. KW, 18.04.2008, Seite 23 von 24
werden. Dann nämlich werden sie – im klassizistischen Stil rekonstruiert – samt den
bebauten Höfen ein wahrer Hingucker sein. Auch eine Straßenkreuzung weiter wird
rekonstruiert – dort hat sich TV-Star Günter Jauch ebenfalls eines dieser kleinen
Barock-Häuser angenommen.
Dabei hatten gerade diese drei Häuser, gebaut 1738 während der 2. Barocken Stadterweiterung
nach Planungen des Soldatenkönigs Friedrich Wilhelm I., den Stadtvätern
erhebliche Sorgen bereitet. „Es ist schwer vorstellbar,
dass es hier einmal schön wird“, so Oberbürgermeister
Jann Jakobs heute. Ein Investor wollte kurz nach der
Wende „ganz schnell“ sanieren. Eine Baugenehmigung für
die geschützten Häuser hatte die Stadt damals nicht erteilen
könne, „da Erhaltenswertes sonst verloren gegangen
wäre“, sagt Jakobs. Die Insolvenz folgte noch schneller
und über die brachliegende Immobilie freuten sich nun die
Haubesetzer. Potsdam war Anfang der neunziger Jahre geradezu ein Eldorado für
diese Szene aus ganz Deutschland. Als die Häuser leer gezogen werden sollten,
kam es zu schweren Straßenschlachten mit der Polizei. Das ist nun Geschichte.
Der neue Investor Project Immobilien AG aus Nürnberg hat in Potsdam vor allem im
Umgang mit Denkmal geschützten Immobilien einen guten Ruf. So stehen im klassizistischen
Stil schmuck rekonstruierte Häuser in der Lindenstraße, ebenfalls in bester
innenstädtischen Lage, oder imposante Jugendstilhäuser in Potsdam-Babelsberg. In
den Höfen der Gutenberghäuser entstehen zwölf Stadthäuser à 353 582 Euro mit
142 qm Wohnfläche, von denen sieben bereits verkauft und zwei reserviert sind. Tiefgarage,
Dachterrasse und begrüntes Dach sind kleine „Extras“. An der Straße entstehen
16 Eigentumswohnungen (à 5000 Euro pro qm, kalkulierter Kaltmietansatz 7,50
bis 8,50 Euro) und sieben Gewerbeeinheiten à 12 bis 18 Euro pro qm. Erhalten werden
sollen die Remise, das Hofpflaster (die Steine werden gewaschen und neu gelegt)
oder ein hübscher historischer Laubengang. Wieder entdeckte originale Dachziegel
werden wieder verwendet.
Finanziert wird das Vorhaben mit vier geschlossenen Fonds, Anlagevolumen 30 Mio.
Euro. Die drei Gebäude liegen in dem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „2.
Barocke Stadterweiterung“ von Potsdam und sind in die Landesdenkmalliste des
Landes Brandenburg aufgenommen. Anleger können steuerliche Abschreibungen für
Denkmale gemäß § 7i / 10fEStG auf 73% des Kaufpreises sowie 2,5% linear auf 7%
des Kaufpreises (Altbauanteil) in Anspruch nehmen. Der Grundstücksanteil beträgt
ca. 18%. Darüber hinaus können Erwerber dieser Altbauwohnungen bis 31.12.2008
vom Förderprogramm der Investitionsbank des Landes Brandenburg ILB "Richtlinie
zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum in Innenstädten" profitieren. Sofern
festgelegte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, erhält der Käufer
einer Altbauwohnung als Zuschuss eine einmalige Förderung in Höhe von 24 000
Euro, die sich für jedes Kind um 5000 Euro erhöht. Für eine Familie mit zwei Kindern
sind das insgesamt 34 000 Euro.
Im aktuellen Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research AG wird der Potsdamer
Wohnimmobilienmarkt mit „C“ bewertet. Für Potsdam erwartet Feri im Gegensatz
zu fast allen anderen ostdeutschen Regionen eine stabile Wohnungsnachfrage
und steigende Mieten in allen Segmenten. Potsdam konnte sich als attraktiver Wohnstandort
etablieren und zieht Nachfrager aus dem nahen Berlin an. Im Fokus der
Nachfrage stehen Altbauwohnungen in den historisch gewachsenen Lagen und hochwertige
Neubauwohnungen.
Die niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre habe dazu geführt, dass die Mietpreise in
beiden Marktsegmenten steigen werden. Für dieses Jahr erwartet Feri bei Neubauwohnungen
einen Anstieg von 2,2% und im kommenden Jahr von 2,5%. Die durchschnittliche
Miete wird sich bis 2009 auf 7,10 Euro pro qm erhöhen. Mit 2,4% fällt der
Mietanstieg bei Altbauwohnungen kaum geringer aus. Die durchschnittliche Miete
liegt derzeit bei 5,60 Euro und wird auf 5,70 Euro steigen. Langfristig wird sich das
jährliche Mietwachstum noch beschleunigen. Bis 2016 werden die jährlichen Steigerungsraten
nach Schätzungen von Feri bis zu 3% erreichen.
Die Käufer von Eigentumswohnungen müssen ebenfalls mit Preissteigerungen rechnen.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis wird laut Feri dieses Jahr um 2,3% auf
1746 Euro steigen. Die positive Preisentwicklung mit zwei und 2,6% wird anhalten.
Für 2016 erwartet Feri einen Quadratmeterpreis von 2100 Euro.