cfb-fonds 164 - asia opportunity I - eFonds Group

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Frankfurt: GPT Halverton
erwirbt für den GRP-Fonds
3 Immobilien in Bayern für
insgesamt 10,48 Mio. Euro.
In Augsburg-Königsbrunn
eine Fläche von rd. 2 800
qm, Hauptmieter sind dm
und AWG; in Dinkelsbühl
eine Fläche von rd. 4 900
qm, Hauptmieter ist Penny;
in Kemnath eine Fläche von
1 500 qm, Mieter ist Edeka.
München: Der Unternehmensbereich
Immobilien von
Fidelity International erwirbt
für den neu aufgelegten
paneuropäischen Immobilienfonds
ein Bürobäude für
17,85 Mio. Euro, das für 10
Jahre an Olympus Life
Science Research Europa
vermietet ist. Die prognostizierte
jährliche Rendite liegt
bei 5,9%.
Berlin: Herkules erwirbt
162 Wohneinheiten mit rd.
8 750 qm Nutzfläche in
Kreuzberg und Mariendorf.
Die vollständig vermieteten
Wohnungen haben ein Gesamteinkaufsvolumen
in Höhe
von 6,2 Mio. Euro. Beide
Objekte sollen im Laufe des
Jahres im Rahmen in Dänemark
platziert werden.
Bochum: Häusser-Bau erwirbt
ehemalige Westfalenbank
an der Ecke Kortumstraße
60-62/Ecke
Huestraße über Brockhoff &
Partner. Nach Neuentwicklung
wird der Bau eine Gesamtfläche
von rd. 13 650
qm aufweisen. Projektvolumen
beträgt rd. 35 Mio. Euro.
Mit der Planung des Umbaus
wurde RKW beauftragt.
Nr. 164, 16. KW, 18.04.2008, Seite 19 von 24
sind die hohen Aufschläge für CMBS von der Entwicklung der Ausfallraten der dahinter
liegenden Hypotheken abgekoppelt. Die Ausfallraten stiegen zwar in den vergangenen
Monaten leicht an und werden das auch in den nächsten Quartalen noch tun.
Sie sind aber auch dann noch auf vergleichsweise niedrigen Niveaus. Zwar gab es
auch im Gewerbeimmobilienbereich eine laxere Vergabepraxis von Hypotheken, die
am CMBS-Markt eingepreisten Ausfallraten wirken aber selbst in einem Krisenszenario
übertrieben. Damit wird auch der befürchtete Teufelskreis von steigenden Verkäu-
fen und immer
stärker sinkenden
Preisen unwahrscheinlich.
Denn Investitionen
in Gewerbeimmobilien
sind
in der Regel mit
einem Einkommensstrom
aus
Mieteinkünften
verbunden. Dies
ist ein wesentlicherUnter-
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
-
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Quellen: S&P´s, DekaBank
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schied zum Hypothekenmarkt für Wohnimmobilien, bei dem stark auf steigende Immobilienpreise
gesetzt wurde. Der Einkommensstrom wird trotz der möglichen Rezession
und der schlechten Konjunkturaussichten nicht abreißen, nicht zuletzt, da
längerfristige Mietverträge den Einkommensstrom stabilisieren. So muss bspw. für
den Büromarkt zwar teilweise mit stagnierenden und sogar sinkenden Mieten gerechnet
werden. Allerdings sind dort die Fundamentaldaten, insbesondere die Leerstände
und das zukünftig auf den Markt kommende Angebot noch verträglich. Darüber hinaus
führen die aktuell schlechteren Finanzierungsbedingungen dazu, dass spekulative
Projektentwicklungen verschoben werden, und so das zukünftige Angebot an Büroraum
begrenzt wird.
Fazit: Die Spreads von CMBS-Papieren haben sich von den fundamentalen Bedingungen
abgekoppelt und signalisieren eine negative Übertreibung. Wer diesem Urteil
vertraut und Volatilität aushalten kann, findet am CMBS-Markt günstige Kaufkurse.
Ohne Zinshebel keine Performance?
Ausfallraten CMBS
Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführender Gesellschafter TREUREAL GmbH
Die Strategie, wie man mit einer Immobilie umgeht, hat im Grunde nichts mit der Nationalität
zu tun. Und dennoch sagt man internationalen Finanzinvestoren häufig nach,
sie hätten den Professionalisierungsprozess der deutschen Immobilienbranche weiter
vorangetrieben. Das mag in Teilen - wie zum Beispiel der Geschwindigkeit mit der
Entscheidungen getroffen werden - zutreffend sein. Unbestritten ist, dass ausländische,
kapitalmarktorientierte Investoren im Hinblick auf die Rendite neue Ziellinien
definiert haben. Deutschland galt nicht zuletzt wegen der vergleichsweise günstigen
Zinssituation lange Zeit als Hot Spot für Immobilieninvestments, was zu hohen Transaktionsvolumina
führte. Dabei kamen insbesondere Investoren mit einem starken EK-
Background auf ihre Kosten. Inzwischen haben sich die Rahmenbedingungen jedoch
spürbar verändert, die Zinsen sind gestiegen und mit jedem weiteren Anstieg wird die
Luft dünner, vom kalkulierten Leverageeffekt zu profitieren. Es kann deshalb davon
ausgegangen werden, dass sich die Renditeerwartungen nicht für alle erfüllen werden.
Vor allem wird es für diejenigen eng, deren Vorstellungen ausschließlich an den
Zinshebel beim Einkauf geknüpft waren und für diejenigen, die nicht rechtzeitig den
Exit fanden. Trotzdem bleiben Investments in Wohnungsportfolien nach wie vor interessant.
Der wirtschaftliche Erfolg eines Investments bzw. das Erreichen der definierten
Performanceziele haben sich allerdings von der Zinssituation abgekoppelt.
Inzwischen beeinflussen eine Vielzahl ganz unterschiedlicher Faktoren die Rendite.
Die gemachten Erfahrungen bestätigen immer wieder, dass sich bereits beim Einkauf
die Wertsteigerungspotenziale identifiziert lassen, die durch ein professionelles Pro-
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