Der Facility Manager

RechtDIMENSIONSBESTIMMUNGFlächenabweichung imGewerberaummietrechtBild: BilderboxIn Gewerbemietverhältnissen kommt es immer wieder zum Streit über Feststellung der vermietetenFlächen. Denn im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen keine allgemein anerkanntenBerechnungsgrundlagen.Nichts Neues und in der Zwischenzeit auch unter Nichtjuristenbekannt ist die Tatsache, dass der für das Gewerbe raummietrechtzuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) mit beidenAugen auf bereits vom für Wohnraummietrecht zuständigen VIII.Senat getroffene Entschei dungen schielt, wenn eine Entscheidungzu treffen ist. Deshalb verwundert es nicht, dass der BGH bereitsim Jahr 2005 mit seiner Entscheidung unter dem Az.: XII ZR 254/01klarstellte, dass auch im Gewerberaummiet recht eine Flächenabweichungvon mehr als zehn Prozent zu Mietminderungs- undMietrückzahlungsansprüchen des Mieters führen kann.Dass ein Vertrag bei seiner Durch führung nicht denErwartungen einer oder beider Parteien entspricht, kommt in derLebenswirklichkeit immer wieder vor. Die Gründe hierfür sind vielfältig.Bei Verträgen, die sich in einmaligen Leistungen der beidenSeiten erschöpfen, sind solche Enttäuschun gen eher zu verschmerzenund hinzunehmen, zumal dann, wenn die Leistungen bereits erbrachtworden sind. Bei Dauer schuldverhältnissen – der Paradefall ist derMietvertrag – sieht das anders aus. Hier stellt sich regelmäßig dieFrage, ob die Feststellung, dass wesentliche Vorstellungen einer oderbeider Parteien falsch waren, sich zumindest für die Zukunft in irgendeinerWeise auf das Leistungsgefüge auswirken kann.Mehrere Verfahren zulässigDas OLG Düsseldorf hatte sich nun mit einer solchen Sache zubefassen, OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.11.2011, Az.: 24 U 56/11.Die Richter dort hatten aber zusätzlich die Schwierigkeit, beurteilen zumüssen, nach welcher Berechnungsgrundlage diese zehnprozentigeAbweichung zu berechnen ist. Die Parteien des Mietvertrages hattendazu nichts geregelt.Denn: Soweit im Wohnraummietrecht in nahezu allen Fällendavon ausgegangen werden kann, dass die Wohnflächenverordnungvorgibt, wie die einzelnen Flächen beim Ansatz der Wohnfläche zuberücksichtigen sind, so ist dies im Gewerberaummietrecht nicht derFall. Für die Feststellung der Flächen von vermietetem Gewerberaumbestehen keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.Damit stehen beiden Parteien des Mietvertrages mehrere aus technischerSicht zulässige Berechnungsmethoden zur Verfügung, die zumTeil unterschiedliche Ergebnisse bei gleicher Sachlage zutage fördern.Dies gilt insbesondere bei Berücksichtigung von Flächen unter 1 mlichter Raumhöhe (etwa bei Dachschrägen).OLG Düsseldorf beruft sich auf DIN 277Das OLG Düsseldorf ist hierzu der Auffassung, dass ohneWeiteres die DIN 277 („Grundflächen und Rauminhalte vonBauwerken im Hochbau“) anzuwenden ist. Im konkreten Fall war diesentscheidend, denn nach der DIN 277 gilt gerade nicht, dass Flächenunter 1,5 m lichter Raumhöhe anders anzusetzen sind als die übrigenFlächen. Das Gericht hat einen allgemein üblichen Rechtssatz,wonach Flächen unter der Grenze von 1 m oder 1,50 m nicht anzusetzensind, verneint. Das Gegenteil, nämlich Nichtberücksichtigungdieser Flächenanteile bei der Berechnung der Wohnfläche, legtdie Wohnflächenverordnung für Wohnraum fest. Damit lag eineAbweichung von mehr als zehn Prozent nicht mehr vor.Berechnungsmethode vereinbarenFazit: Die Mietvertragsparteien eines Gewerberaummietvertrageskönnen frei vereinbaren, nach welcher Berechnungsmethode dievereinbarte Fläche ermittelt wird. Hätten die Parteien eine solcheVereinbarung bereits bei Abschluss des Mietvertrages getroffen, dannwäre es nicht zum Streit gekommen. Deshalb ist dringend anzuraten,dass bei einer Nutzflächenvereinbarung auch die zugrunde liegendeBerechnungsmethode im Mietvertrag – und zwar so genau wie möglich– vereinbart wird.Andreas Griebel nRechtsanwalt Andreas Griebel ist als Fachanwalt fürMiet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partnerin Nürnberg tätig.22 Dezember 2012 www.facility-manager.de