IVD plus Magazin 2015/2016

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Recht
DIE VERWALTERZUSTIMMUNG
ZUM VERKAUF EINER
EIGENTUMSWOHNUNG
Sebastian Wörner + Rechtsanwalt
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, wendet sich der beurkundende Notar in
manchen Fällen an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage und bittet diesen, dem
Verkauf zuzustimmen. Hintergrund einer solchen Anfrage an den Verwalter ist dann eine Regelung
in der Teilungserklärung. Nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die
Wohnungseigentümer vereinbaren, den Verkauf einer Eigentumswohnung von der Zustimmung
der Wohnungseigentümer oder eines Dritten abhängig zu machen.
Regelmäßig wird in der Praxis die Zustimmung
des Verwalters gefordert.
Nachfolgend werden die praktischen Fragen,
welche mit der Verwalterzustimmung
zusammenhängen, behandelt. Dargestellt
werden insbesondere folgende
Fragen:
Welches Ziel wird mit der
Verwalterzustimmung verfolgt?
Aus welchen Gründen darf bzw.
muss die Verwalterzustimmung
versagt werden?
Woher bekommt der Verwalter
die Informationen, die er für seine
Entscheidung benötigt?
Wer trägt die Kosten der
Zustimmung?
ZIEL DER VERWALTERZUSTIMMUNG
Die Verwalterzustimmung ist ein Schutzmechanismus
zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Sie soll
der Wohnungseigentümergemeinschaft
die Möglichkeit geben, den Eintritt neuer
Wohnungseigentümer zu verhindern. Insbesondere
soll verhindert werden, dass Eigentümer
in die Wohnungseigentümergemeinschaft
eintreten, die ersichtlich
nicht in der Lage sind, das Wohngeld an
die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.
Ebenso soll verhindert werden, dass der
Friede in der Wohnungseigentümergemeinschaft
gestört wird. Es sollen also
keine Personen Wohnungseigentümer
werden, die voraussichtlich die Regeln der
Wohnungseigentümergemeinschaft missachten.
Erreicht wird dieser Schutz durch
die gesetzliche Anordnung, wonach ein
Kaufvertrag ohne eine Zustimmung unwirksam
ist.
VERÄUSSERUNGEN, DIE EINER
ZUSTIMMUNG BEDÜRFEN
Nicht jede Veräußerung einer Eigentumswohnung
bedarf der Zustimmung des
Verwalters. Zunächst ist Voraussetzung
dafür, dass überhaupt eine Zustimmung
des Verwalters benötigt wird, eine entsprechende
Regelung in der Teilungserklärung
oder in einer sonstigen Vereinbarung
der Wohnungseigentümer. Ohne
eine solche Regelung kann jede Eigentumswohnung
ohne die Zustimmung des
Verwalters veräußert werden.
Zunächst sind maßgeblich für die Frage,
welche Veräußerungen zustimmungsbedürftig
sind, die Regelungen in der Teilungserklärung.
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