SmartLiving - Stuttgarter Ausgabe 04/2020

Immobilien
GETEILTE MAKLER-PROVISION-
NACH DEM BESTELLERPRINZIP
MUSS KÜNFTIG AUCH DER VERKÄUFER ZAHLEN
Wer bestellt, bezahlt. Die Gesetzgebung
spricht hier vom Bestellerprinzip.
Es gilt auch in der Immobilienwirtschaft
– allerdings nur im Mietrecht.
Bei Kaufimmobilien war es bislang anders
herum: Wer einen Makler bestellte,
um für ihn seine Wohnung oder sein
Haus zu verkaufen, kam ohne Kosten
davon. Der Käufer musste bezahlen.
Diese Zeiten sind nun bald vorbei.
Künftig soll gelten: Wer den Makler beauftragt,
übernimmt mindestens die
Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
Die Maklerprovision soll beim Kauf einer
Wohnimmobilie neu verteilt werden.
Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung
am 5. Juni 2020 das „Gesetz über
die Verteilung der Maklerkosten bei der
Vermittlung von Kaufverträgen über
Wohnungen und Einfamilienhäuser“
abschließend gebilligt. Nun muss es nur
noch dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung
vorgelegt und im Bundesgesetzblatt
verkündet werden, dann tritt
es mit einer Übergangsfrist von sechs
Monaten in Kraft, also Mitte/Ende
Dezember.
Laut dem Immobilienverband IVD ist
damit der Schlusspunkt eines langwierigen
Gesetzgebungsverfahrens gesetzt,
an dessen Anfang die SPD das harte Bestellerprinzip
eingebracht hat, das im
weiteren Verlauf durch das hohe Engagement
und die überzeugenden Argumente
der professionellen Makler
komplett gedreht werden konnte.
Wer die Maklerkosten in Deutschland
zahlt, folgt regionalen Handhabungen.
Eine gesetzliche Regelung über die Verteilung
gibt es nicht. Geregelt ist nur,
dass derjenige, der eine Provision verspricht,
diese im Erfolgsfall auch zahlen
muss. Dies können Verkäufer oder Käufer
oder beide gemeinsam sein. Die Gesamtprovision
von sechs Prozent wird
in 75 Prozent der Regionen zwischen
Käufer und Verkäufer geteilt. In einigen
Regionen ist es üblich, dass nur der Käufer
etwas zahlt. Dies wurde von der Politik
als ungerecht empfunden, so dass die
Doppeltätigkeit, so wie sie überwiegend
ausgeübt wird, als Leitbild gesetzlich geregelt
werden soll, mithin der Makler
für Verkäufer und Käufer gleichfalls
tätig ist und beide sich die Provision
teilen.
WAS ÄNDERT SICH?
Dr. Christian Osthus, Justitiar vom IVD,
hat die Sache ganz genau unter die Lupe
genommen. Laut seiner Analyse gelte
künftig der Grundsatz, dass derjenige,
der dem Makler als zweites einen Auftrag
erteilt nicht mehr zahlen soll als der
Erstauftraggeber. Bei dem Zweitauftraggeber
handelt es sich überwiegend um
den Käufer. Dieser soll künftig nicht
mehr alleine die Provision zahlen, wenn
der Immobilienmakler vom Verkäufer
zuerst ins Boot geholt wurde. Das bedeutet,
dass der Immobilienmakler
nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer
tätig werden kann. Der Makler ist
gezwungen, mit dem Verkäufer eine
Provision zu verhandeln, wenn auch der
Käufer etwas zahlen soll. Gelingt es dem
Makler nicht, eine Provision mit dem
Verkäufer zu verhandeln, kann er auch
vom Käufer nichts verlangen. Damit
müssen insbesondere die Makler umdenken
und ihr Geschäftsmodell ändern,
die für den Verkäufer bisher
kostenlos gearbeitet haben.
ZWEI FALLGRUPPEN UND
BEISPIELE DAZU
Die Teilung soll laut Dr. Osthus für zwei
Fallgruppen gelten. Die erste betrifft den
Fall, in dem Verkäufer und Käufer beide
einen Maklervertrag schließen. Diese
Konstellation dürfte die häufigste sein,
in der also zunächst zwischen Makler
und Verkäufer ein provisionspflichtiger
Maklervertrag geschlossen, zum Beispiel
mit einer Provision in Höhe von
drei Prozent zzgl. Umsatzsteuer. Der
Makler bietet das Objekt anschließend
öffentlich an, worauf sich ein Interessent
meldet. Mit diesem schließt der Makler
ebenfalls einen Maklervertrag, also auch
mit dem Interessenten begründet er ein
Treuverhältnis. Die vereinbarte Provision
beträgt ebenfalls drei Prozent. Findet
der Makler einen Interessenten, der nur
zwei Prozent zahlen möchte, würde sich
ein Nachlass auch zugunsten des Verkäufers
auswirken, sofern der Makler
mit dem Käufer eine entsprechende
Provisionsvereinbarung trifft. Es soll
also der Grundsatz gelten: Schließen
Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag,
sollen beide im Erfolgsfall dasselbe
zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des
jeweils anderen. Der Makler oder der
Zweitauftraggeber müssen nach dem
Regierungsentwurf nicht beweisen, dass
der Zweitauftraggeber auch tatsächlich
gezahlt hat.
Die zweite – deutlich seltenere Konstellation
– betrifft den Fall, in dem nur der
Verkäufer oder Käufer einen Maklervertrag
schließt und die Provision ganz
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oder teilweise auf den Nichtauftraggeber
abgewälzt werden soll. In dieser
Fallkonstellation gilt künftig, dass der
Zweite nicht mehr zahlt als der Erste.
Nachlässe zugunsten des Zweiten wirken
sich nicht zugunsten des Erstauftraggebers
aus. Der Anspruch gegenüber
dem Zweiten wird zudem nur fällig,
wenn bewiesen ist, dass der Erste
auch gezahlt hat. gelung auch eine Einschränkung
in persönlicher Hinsicht:
Nur wenn der Käufer der Immobilie als
Verbraucher handelt, gelten die neuen
Regeln. Handelt der Erwerber hingegen
im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit,
kann die Verteilung der Maklerkosten
auch weiterhin anderweitig vereinbart
werden.
GUTER KOMPROMISS
Insgesamt wertet Osthus den Beschluss
als guten Kompromiss. „Es ist gelungen,
von einem harten Bestellerprinzip weg
zu kommen, hin zu einer Doppeltätigkeit
unter bestimmten Voraussetzungen“,
sagt der IVD-Justitiar. Auch sei
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nicht vorschreibe, sondern
nur seine Voraussetzungen regle. Die
einseitige Interessenvertretung bleibe
weiterhin möglich.
EINSCHRÄNKUNGEN
Das neue Gesetz gilt nur beim Verkauf
von Wohnungen und Einfamilienhäusern,
gewerbliche Immobilien sind davon
ausgenommen. Und noch eine Einschränkung
besteht: der Verkäufer muss
als Verbraucher handeln. Tritt der Käufer
hingegen im Rahmen einer gewerblichen
Tätigkeit auf, können die Maklerkosten
auch nach anderen Richtlinien
vereinbart werden. Und auch bei den
Formalitäten gibt es eine Neuregelung.
Um einen Verkauf einer Wohnung oder
eines Einfamilienhauses zu dokumentieren,
reichen ein Handschlag oder eine
mündliche Absprache nicht mehr aus.
Das muss künftig in schriftlicher Form
geschehen. Eine E-Mail wird dabei akzeptiert.
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© Autor: Lothar Frank
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