SmartLiving - Stuttgarter Ausgabe 04/2020
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ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.<br />
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beim Mietpreis mit berücksichtigt<br />
werden mit der Folge, dass sie eine Miete<br />
über der Preisdeckelung rechtfertigen.<br />
Denn in diesem Fall gelten die Regelungen<br />
des § 559 Abs. 1 bis 3 BGB wie<br />
bei einem bestehenden Mietverhältnis.<br />
Beispiel für eine Modernisierung: Ein<br />
Vermieter nimmt eine Modernisierungsmaßnahme<br />
i.H.v. 7.000 Euro vor,<br />
gleichzeitig erhält er einen Zuschuss (öffentliche<br />
Förderung) i.H.v. 500 Euro<br />
(7.000 Euro ./. 500 Euro = 6.500 Euro).<br />
Von diesen verbleibenden 6.500 Euro<br />
dürfen jetzt 30 Prozent als Erhaltungsaufwand<br />
abgezogen werden. Die restlich<br />
verbleibenden 4.550 Euro darf der Vermieter<br />
auf die Miete umlegen, und zwar<br />
zu jährlich 8 Prozent dieses Betrages als<br />
Modernisierungszuschlag (in dem Beispiel<br />
also 30 Euro monatlich).<br />
Weiterhin nicht geklärt ist die Frage, ob<br />
ein einfacher (§ 558 c BGB) oder ein<br />
qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB)<br />
den Berechnungen zugrunde gelegt<br />
werden soll. Ein einfacher Mietspiegel<br />
wird lediglich anhand von Marktschätzungen<br />
durch Experten vor Ort erstellt,<br />
während ein qualifizierter Mietspiegel<br />
wissenschaftlichen Anforderungen unterliegt.<br />
Demzufolge hat vor Gericht lediglich<br />
der qualifizierte Mietspiegel Beweiskraft.<br />
MIT DIESEN TRICKS<br />
UMGEHEN VERMIETER<br />
DIE MIETPREISBREMSE<br />
Vermieter haben die Möglichkeit, eine<br />
möblierte Einliegerwohnung oder eine<br />
auf Zeit vermietete möblierte Wohnung<br />
anzubieten. Für diesen Fall kann der<br />
Vermieter einen Aufschlag für die bereitgestellten<br />
Möbel verlangen, der in<br />
der Regel über einen Zuschlag von zwei<br />
Prozent des Zeitwerts der Möblierung<br />
auf die Monatsmiete erfolgt.<br />
Einige Vermieter verweisen auch heute<br />
noch auf die sog. „Toleranzgrenze“ bei<br />
der Quadratmeterzahl Wohnfläche. Danach<br />
war eine Mietminderung erst dann<br />
zulässig, wenn die Quadratmeterzahl<br />
um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen<br />
Wert abwich. Doch diese Praxis<br />
hat der Bundesgerichtshof bereits am<br />
18. November 2015 (Az. VIII ZR<br />
266/14) gekippt. Heute ist eine Mietminderung<br />
bereits bei Abweichungen<br />
um wenige Quadratmeter zulässig.<br />
Eine Aushebelung des Gesetzes ist auch<br />
bei Index-Mietverträgen gegeben. Hier<br />
wird die monatliche Miete anhand des<br />
Verbraucherpreis-Index berechnet. Die<br />
Veröffentlichung dieser Daten findet dabei<br />
jährlich durch das Statistische Bundesamt<br />
statt. Da der Index die durchschnittlichen<br />
Lebenshaltungskosten aller<br />
Privathaushalte in Deutschland ausweist,<br />
führen Kostensteigerungen für<br />
Verbraucher auch zu einem Mietanstieg.<br />
Zwar muss in diesem Fall lediglich die<br />
anfängliche Ausgangsmiete den Regelungen<br />
der Mietpreisbremse entsprechen,<br />
diese darf allerdings im Laufe<br />
der Jahre über (!) die durch die Mietpreisbremse<br />
festgelegte Maximalmiete<br />
steigen. Eine Ausnahme stellt lediglich<br />
die Staffelmiete dar, denn diese unterliegt<br />
den strengen Regeln der Mietpreisbremse.<br />
DIESE RECHTE SOLLTEN<br />
MIETER KENNEN<br />
Zweifelt ein Mieter an der Miethöhe seines<br />
Vormieters, ist der Vermieter verpflichtet,<br />
dem Mieter trotz strenger<br />
Datenschutzverordnung (Art. 6 Nr. 1 b<br />
DSGVO) neben dem vorherigen Mietvertrag<br />
auch noch etwaige Mieterhöhungsschreiben<br />
vorzulegen (§ 556 g<br />
Abs. 3 BGB). Der Vermieter hat hierbei<br />
lediglich zu beachten, dass er die persönlichen<br />
Daten seines Vormieters unkenntlich<br />
macht.<br />
Modernisierungen dürfen bis zu acht<br />
Prozent der Modernisierungskosten auf<br />
den Mieter umgelegt werden und so zu<br />
einer Miete über der Mietpreisbremse<br />
führen. Für die Umlage der Modernisierungskosten<br />
gilt allerdings eine Kappungsgrenze<br />
von drei Euro je Quadratmeter<br />
– und das innerhalb von sechs<br />
Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung<br />
hingegen unterhalb von sieben Euro pro<br />
Quadratmeter, ist lediglich eine Erhöhung<br />
wegen Modernisierung von zwei<br />
Euro zulässig – und auch das innerhalb<br />
von sechs Jahren!<br />
Ausnahme: liegen die Modernisierungskosten<br />
bei maximal 10.000 Euro,<br />
dürfen Vermieter in vereinfachter Weise<br />
30 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen,<br />
der Rest kann als Modernisierungskosten<br />
auf den Mieter umgelegt<br />
werden.<br />
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen.<br />
Bei solchen Vertragsgestaltungen<br />
hat der Vermieter das<br />
Recht, für jedes Jahr die Höhe der Miete<br />
neu festzulegen. Dabei müssen Vermieter<br />
beachten: jede neue Mietpreissteigerung,<br />
die über zehn Prozent der ortsüblichen<br />
Vergleichsmiete liegt, wird auf<br />
die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt.<br />
Dies hat den Vorteil, dass nicht<br />
sofort die gesamte Mietsteigerung unwirksam<br />
wird, sondern lediglich die darüberliegende.<br />
Hat der Vermieter mit dem Mieter einen<br />
Index-Mietvertrag vereinbart, darf auch<br />
hier die Miete nicht automatisch (!) steigen.<br />
Hier ist es Aufgabe des Vermieters,<br />
diese Mieterhöhung durch eine schriftliche<br />
Erklärung gegenüber dem Mieter<br />
zu begründen. Er muss sich dabei sowohl<br />
auf die Änderung des Preisindexes<br />
(der sog. Inflation) berufen als auch die<br />
Mieterhöhung als Geldbetrag angeben.<br />
Hinweis: Vermieter haben zudem die<br />
Möglichkeit, im Index-Mietvertrag zu<br />
regeln, dass die Miete erst dann erhöht<br />
wird, wenn der Index um einen bestimmten<br />
Prozentsatz gestiegen ist.<br />
Dann kann sich der Vermieter sein<br />
jährliches Index-Mieterhöhungsrecht<br />
sparen.<br />
<br />
© Autor: Dietmar Kern<br />
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