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SmartLiving - Stuttgarter Ausgabe 04/2020

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“Lassen Sie Ihre Träume von den eigenen vier Wänden wahr smartLiving. werden“<br />

Häuser in beliebten und sonnigen Lagen um Stuttgart<br />

ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.<br />

16<br />

beim Mietpreis mit berücksichtigt<br />

werden mit der Folge, dass sie eine Miete<br />

über der Preisdeckelung rechtfertigen.<br />

Denn in diesem Fall gelten die Regelungen<br />

des § 559 Abs. 1 bis 3 BGB wie<br />

bei einem bestehenden Mietverhältnis.<br />

Beispiel für eine Modernisierung: Ein<br />

Vermieter nimmt eine Modernisierungsmaßnahme<br />

i.H.v. 7.000 Euro vor,<br />

gleichzeitig erhält er einen Zuschuss (öffentliche<br />

Förderung) i.H.v. 500 Euro<br />

(7.000 Euro ./. 500 Euro = 6.500 Euro).<br />

Von diesen verbleibenden 6.500 Euro<br />

dürfen jetzt 30 Prozent als Erhaltungsaufwand<br />

abgezogen werden. Die restlich<br />

verbleibenden 4.550 Euro darf der Vermieter<br />

auf die Miete umlegen, und zwar<br />

zu jährlich 8 Prozent dieses Betrages als<br />

Modernisierungszuschlag (in dem Beispiel<br />

also 30 Euro monatlich).<br />

Weiterhin nicht geklärt ist die Frage, ob<br />

ein einfacher (§ 558 c BGB) oder ein<br />

qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB)<br />

den Berechnungen zugrunde gelegt<br />

werden soll. Ein einfacher Mietspiegel<br />

wird lediglich anhand von Marktschätzungen<br />

durch Experten vor Ort erstellt,<br />

während ein qualifizierter Mietspiegel<br />

wissenschaftlichen Anforderungen unterliegt.<br />

Demzufolge hat vor Gericht lediglich<br />

der qualifizierte Mietspiegel Beweiskraft.<br />

MIT DIESEN TRICKS<br />

UMGEHEN VERMIETER<br />

DIE MIETPREISBREMSE<br />

Vermieter haben die Möglichkeit, eine<br />

möblierte Einliegerwohnung oder eine<br />

auf Zeit vermietete möblierte Wohnung<br />

anzubieten. Für diesen Fall kann der<br />

Vermieter einen Aufschlag für die bereitgestellten<br />

Möbel verlangen, der in<br />

der Regel über einen Zuschlag von zwei<br />

Prozent des Zeitwerts der Möblierung<br />

auf die Monatsmiete erfolgt.<br />

Einige Vermieter verweisen auch heute<br />

noch auf die sog. „Toleranzgrenze“ bei<br />

der Quadratmeterzahl Wohnfläche. Danach<br />

war eine Mietminderung erst dann<br />

zulässig, wenn die Quadratmeterzahl<br />

um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen<br />

Wert abwich. Doch diese Praxis<br />

hat der Bundesgerichtshof bereits am<br />

18. November 2015 (Az. VIII ZR<br />

266/14) gekippt. Heute ist eine Mietminderung<br />

bereits bei Abweichungen<br />

um wenige Quadratmeter zulässig.<br />

Eine Aushebelung des Gesetzes ist auch<br />

bei Index-Mietverträgen gegeben. Hier<br />

wird die monatliche Miete anhand des<br />

Verbraucherpreis-Index berechnet. Die<br />

Veröffentlichung dieser Daten findet dabei<br />

jährlich durch das Statistische Bundesamt<br />

statt. Da der Index die durchschnittlichen<br />

Lebenshaltungskosten aller<br />

Privathaushalte in Deutschland ausweist,<br />

führen Kostensteigerungen für<br />

Verbraucher auch zu einem Mietanstieg.<br />

Zwar muss in diesem Fall lediglich die<br />

anfängliche Ausgangsmiete den Regelungen<br />

der Mietpreisbremse entsprechen,<br />

diese darf allerdings im Laufe<br />

der Jahre über (!) die durch die Mietpreisbremse<br />

festgelegte Maximalmiete<br />

steigen. Eine Ausnahme stellt lediglich<br />

die Staffelmiete dar, denn diese unterliegt<br />

den strengen Regeln der Mietpreisbremse.<br />

DIESE RECHTE SOLLTEN<br />

MIETER KENNEN<br />

Zweifelt ein Mieter an der Miethöhe seines<br />

Vormieters, ist der Vermieter verpflichtet,<br />

dem Mieter trotz strenger<br />

Datenschutzverordnung (Art. 6 Nr. 1 b<br />

DSGVO) neben dem vorherigen Mietvertrag<br />

auch noch etwaige Mieterhöhungsschreiben<br />

vorzulegen (§ 556 g<br />

Abs. 3 BGB). Der Vermieter hat hierbei<br />

lediglich zu beachten, dass er die persönlichen<br />

Daten seines Vormieters unkenntlich<br />

macht.<br />

Modernisierungen dürfen bis zu acht<br />

Prozent der Modernisierungskosten auf<br />

den Mieter umgelegt werden und so zu<br />

einer Miete über der Mietpreisbremse<br />

führen. Für die Umlage der Modernisierungskosten<br />

gilt allerdings eine Kappungsgrenze<br />

von drei Euro je Quadratmeter<br />

– und das innerhalb von sechs<br />

Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung<br />

hingegen unterhalb von sieben Euro pro<br />

Quadratmeter, ist lediglich eine Erhöhung<br />

wegen Modernisierung von zwei<br />

Euro zulässig – und auch das innerhalb<br />

von sechs Jahren!<br />

Ausnahme: liegen die Modernisierungskosten<br />

bei maximal 10.000 Euro,<br />

dürfen Vermieter in vereinfachter Weise<br />

30 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen,<br />

der Rest kann als Modernisierungskosten<br />

auf den Mieter umgelegt<br />

werden.<br />

Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen.<br />

Bei solchen Vertragsgestaltungen<br />

hat der Vermieter das<br />

Recht, für jedes Jahr die Höhe der Miete<br />

neu festzulegen. Dabei müssen Vermieter<br />

beachten: jede neue Mietpreissteigerung,<br />

die über zehn Prozent der ortsüblichen<br />

Vergleichsmiete liegt, wird auf<br />

die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt.<br />

Dies hat den Vorteil, dass nicht<br />

sofort die gesamte Mietsteigerung unwirksam<br />

wird, sondern lediglich die darüberliegende.<br />

Hat der Vermieter mit dem Mieter einen<br />

Index-Mietvertrag vereinbart, darf auch<br />

hier die Miete nicht automatisch (!) steigen.<br />

Hier ist es Aufgabe des Vermieters,<br />

diese Mieterhöhung durch eine schriftliche<br />

Erklärung gegenüber dem Mieter<br />

zu begründen. Er muss sich dabei sowohl<br />

auf die Änderung des Preisindexes<br />

(der sog. Inflation) berufen als auch die<br />

Mieterhöhung als Geldbetrag angeben.<br />

Hinweis: Vermieter haben zudem die<br />

Möglichkeit, im Index-Mietvertrag zu<br />

regeln, dass die Miete erst dann erhöht<br />

wird, wenn der Index um einen bestimmten<br />

Prozentsatz gestiegen ist.<br />

Dann kann sich der Vermieter sein<br />

jährliches Index-Mieterhöhungsrecht<br />

sparen.<br />

<br />

© Autor: Dietmar Kern<br />

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