SmartLiving - Stuttgarter Ausgabe 04/2020

Immobilien
“Lassen Sie Ihre Träume von den eigenen vier Wänden wahr smartLiving. werden“
Häuser in beliebten und sonnigen Lagen um Stuttgart
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beim Mietpreis mit berücksichtigt
werden mit der Folge, dass sie eine Miete
über der Preisdeckelung rechtfertigen.
Denn in diesem Fall gelten die Regelungen
des § 559 Abs. 1 bis 3 BGB wie
bei einem bestehenden Mietverhältnis.
Beispiel für eine Modernisierung: Ein
Vermieter nimmt eine Modernisierungsmaßnahme
i.H.v. 7.000 Euro vor,
gleichzeitig erhält er einen Zuschuss (öffentliche
Förderung) i.H.v. 500 Euro
(7.000 Euro ./. 500 Euro = 6.500 Euro).
Von diesen verbleibenden 6.500 Euro
dürfen jetzt 30 Prozent als Erhaltungsaufwand
abgezogen werden. Die restlich
verbleibenden 4.550 Euro darf der Vermieter
auf die Miete umlegen, und zwar
zu jährlich 8 Prozent dieses Betrages als
Modernisierungszuschlag (in dem Beispiel
also 30 Euro monatlich).
Weiterhin nicht geklärt ist die Frage, ob
ein einfacher (§ 558 c BGB) oder ein
qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB)
den Berechnungen zugrunde gelegt
werden soll. Ein einfacher Mietspiegel
wird lediglich anhand von Marktschätzungen
durch Experten vor Ort erstellt,
während ein qualifizierter Mietspiegel
wissenschaftlichen Anforderungen unterliegt.
Demzufolge hat vor Gericht lediglich
der qualifizierte Mietspiegel Beweiskraft.
MIT DIESEN TRICKS
UMGEHEN VERMIETER
DIE MIETPREISBREMSE
Vermieter haben die Möglichkeit, eine
möblierte Einliegerwohnung oder eine
auf Zeit vermietete möblierte Wohnung
anzubieten. Für diesen Fall kann der
Vermieter einen Aufschlag für die bereitgestellten
Möbel verlangen, der in
der Regel über einen Zuschlag von zwei
Prozent des Zeitwerts der Möblierung
auf die Monatsmiete erfolgt.
Einige Vermieter verweisen auch heute
noch auf die sog. „Toleranzgrenze“ bei
der Quadratmeterzahl Wohnfläche. Danach
war eine Mietminderung erst dann
zulässig, wenn die Quadratmeterzahl
um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen
Wert abwich. Doch diese Praxis
hat der Bundesgerichtshof bereits am
18. November 2015 (Az. VIII ZR
266/14) gekippt. Heute ist eine Mietminderung
bereits bei Abweichungen
um wenige Quadratmeter zulässig.
Eine Aushebelung des Gesetzes ist auch
bei Index-Mietverträgen gegeben. Hier
wird die monatliche Miete anhand des
Verbraucherpreis-Index berechnet. Die
Veröffentlichung dieser Daten findet dabei
jährlich durch das Statistische Bundesamt
statt. Da der Index die durchschnittlichen
Lebenshaltungskosten aller
Privathaushalte in Deutschland ausweist,
führen Kostensteigerungen für
Verbraucher auch zu einem Mietanstieg.
Zwar muss in diesem Fall lediglich die
anfängliche Ausgangsmiete den Regelungen
der Mietpreisbremse entsprechen,
diese darf allerdings im Laufe
der Jahre über (!) die durch die Mietpreisbremse
festgelegte Maximalmiete
steigen. Eine Ausnahme stellt lediglich
die Staffelmiete dar, denn diese unterliegt
den strengen Regeln der Mietpreisbremse.
DIESE RECHTE SOLLTEN
MIETER KENNEN
Zweifelt ein Mieter an der Miethöhe seines
Vormieters, ist der Vermieter verpflichtet,
dem Mieter trotz strenger
Datenschutzverordnung (Art. 6 Nr. 1 b
DSGVO) neben dem vorherigen Mietvertrag
auch noch etwaige Mieterhöhungsschreiben
vorzulegen (§ 556 g
Abs. 3 BGB). Der Vermieter hat hierbei
lediglich zu beachten, dass er die persönlichen
Daten seines Vormieters unkenntlich
macht.
Modernisierungen dürfen bis zu acht
Prozent der Modernisierungskosten auf
den Mieter umgelegt werden und so zu
einer Miete über der Mietpreisbremse
führen. Für die Umlage der Modernisierungskosten
gilt allerdings eine Kappungsgrenze
von drei Euro je Quadratmeter
– und das innerhalb von sechs
Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung
hingegen unterhalb von sieben Euro pro
Quadratmeter, ist lediglich eine Erhöhung
wegen Modernisierung von zwei
Euro zulässig – und auch das innerhalb
von sechs Jahren!
Ausnahme: liegen die Modernisierungskosten
bei maximal 10.000 Euro,
dürfen Vermieter in vereinfachter Weise
30 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen,
der Rest kann als Modernisierungskosten
auf den Mieter umgelegt
werden.
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen.
Bei solchen Vertragsgestaltungen
hat der Vermieter das
Recht, für jedes Jahr die Höhe der Miete
neu festzulegen. Dabei müssen Vermieter
beachten: jede neue Mietpreissteigerung,
die über zehn Prozent der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegt, wird auf
die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt.
Dies hat den Vorteil, dass nicht
sofort die gesamte Mietsteigerung unwirksam
wird, sondern lediglich die darüberliegende.
Hat der Vermieter mit dem Mieter einen
Index-Mietvertrag vereinbart, darf auch
hier die Miete nicht automatisch (!) steigen.
Hier ist es Aufgabe des Vermieters,
diese Mieterhöhung durch eine schriftliche
Erklärung gegenüber dem Mieter
zu begründen. Er muss sich dabei sowohl
auf die Änderung des Preisindexes
(der sog. Inflation) berufen als auch die
Mieterhöhung als Geldbetrag angeben.
Hinweis: Vermieter haben zudem die
Möglichkeit, im Index-Mietvertrag zu
regeln, dass die Miete erst dann erhöht
wird, wenn der Index um einen bestimmten
Prozentsatz gestiegen ist.
Dann kann sich der Vermieter sein
jährliches Index-Mieterhöhungsrecht
sparen.
© Autor: Dietmar Kern
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