SmartLiving - Stuttgarter Ausgabe 04/2020

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EIN WICHTIGER SCHRITT
IN DIE RICHTIGE RICHTUNG
VERSCHÄRFTE MIETPREISBREMSE SEIT APRIL 2020
Der Bundesrat hat am 13.03.2020
durch einen entsprechenden Gesetzesbeschluss
die bisher bestehende
Mietpreisbremse verlängert und verschärft.
Auch die Einführung der neuen
Wohnungsgemeinnützigkeit war dringend
erforderlich, um für kommunale
und kirchliche Wohnungsunternehmen,
Genossenschaften oder Stiftungen unternehmensbezogene
Förderinstrumente
zu entwickeln, um dauerhaft Anreize
zum Erhalt preiswerter Wohnungsbestände
mit unbefristeten Mietpreis- und
Belegungsbindungen zu geben.
WARUM WAR DIESE GESETZES-
NOVELLE SO DRINGEND NOT-
WENDIG?
Man mag es kaum glauben, aber in Europa
wohnen immer noch fast die Hälfte
aller Deutschen zur Miete. Ein einsamer
Spitzenwert. All diese Menschen leiden
entsprechend unter dem extremen
Mietanstieg in den vergangenen Jahren.
Dies gilt vor allem in Ballungsräumen
wie Stuttgart, Frankfurt am Main oder
München. Legt man die durchschnittliche
Neuvertragsmiete zu Grunde,
dann liegt diese bei rund 17,50 Euro –
wohlgemerkt: pro Quadratmeter! So
erhöhten Vermieter ihre Kaltmieten in
den letzten Jahren zwischen 20 und
45 Prozent!
Dies hat zur Folge, dass in vielen Großstädten
die Angebote deutlich über der
zulässigen Obergrenze liegen. Daher
musste nicht nur die Mietpreisbremse,
sondern auch die Modernisierungsumlage
angepasst werden. Zudem muss
zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
unterschieden werden. Die
Mietpreisbremse deckelt lediglich die
Preise bei einer Neuvermietung, die
Kappungsgrenze hingegen gilt für alle
bestehenden Mietverhältnisse.
Letztere regelt, dass die Miete innerhalb
von drei Jahren um höchstens 20 Prozent
steigen darf. Gleichzeitig haben die
Bundesländer die Möglichkeit, die Kappungsgrenze
in Gebieten mit Wohnungsmangel
für insgesamt fünf Jahre
auf 15 Prozent zu senken. Gebiete mit
angespannten Wohnungsmärkten liegen
vor, wenn die ausreichende Versorgung
der Bevölkerung mit Mietwohnungen
in einer Gemeinde (oder auch
nur einem Teil) zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist (§
556 d BGB).
WELCHE VOR- UND NACHTEILE
ERÖFFNET DAS NEUE WOHN-
GEMEINNÜTZIGKEITSGESETZ –
KURZ NWOHNGG?
Das neue Gesetz ermöglicht künftig
Ländern, die Wohnungsmieten in Gebieten
mit angespanntem Wohnungsmarkt
auf maximal 10 Prozent über dem
Vergleichsindex (gültig ab Vertragsabschluss)
zu begrenzen. Die aktuellen
Rechtsverordnungen haben eine Laufzeit
von maximal fünf Jahren und werden
spätestens Ende 2025 wieder außer
Kraft gesetzt.
Künftig haben Mieter das Recht, ihre zu
viel gezahlte Miete bereits ab Beginn
ihres Mietverhältnisses von ihrem Vermieter
zurückzufordern. Bislang galt
diese Rückforderung ab dem Moment
der Rüge. Mieter können daher zu viel
gezahlte Miete rückwirkend für die ersten
zweieinhalb Jahre ihres Mietverhältnisses
zurückfordern. Dieses erweiterte
Mieter-Rückforderungsrecht gilt allerdings
nur für diejenigen Mietverhältnisse,
die nach April 2020 begründet wurden.
Für alle zurückliegenden Mietverhältnisse
erhalten Mieter ihr Geld erst
dann erstattet, wenn sie die Zuvielzahlung
bei ihrem Vermieter gerügt haben.
Weitere Voraussetzung: ein Verstoß gegen
die Mietpreisbremse muss innerhalb
von 30 Monaten nach Beginn des
Mietverhältnisses beim Vermieter gerügt
werden. Wird dieser Zeitraum
überschritten, haben Mieter nur noch
einen Anspruch auf die unzulässig gezahlte
Miete (die nach Zugang der Rüge
fällig wurde).
Liegt hingegen ein Vertragsabschluss
seit dem 01.01.2019 vor, ist der Vermieter
angehalten, auf welche Ausnahmen
er sich berufen will. Bei neuen Mietverträgen
gilt dies vor (!) Vertragsabschluss.
Für den Fall, dass sich der Vermieter
darauf beruft, dass bereits der Vormieter
eine höhere Miete bezahlt hat, muss er
diese Miethöhe angeben. Beruft sich
der Vermieter auf eine vorangegangene
Modernisierung, muss er gegenüber
dem Neumieter angeben, was modernisiert
wurde und zu welchem Zeitpunkt
dies geschah.
Wird dies unterlassen, haben Mieter das
Recht auf „Auskunftsverlangen“ bzw.
auf „Auskunftsklage“. Aber Achtung:
diese Auskunft muss der Vermieter
gegenüber dem Mieter nicht separat erteilen,
er kann sie auch im Mietvertrag
verstecken. Hat der Vermieter diese
Auskunft nicht oder nur mündlich gegenüber
dem Mieter erteilt, lässt sich die
Mietforderung oberhalb der Grenze nur
durchsetzen, wenn er diese Auskunft in
schriftlicher Form nachholt.
Hat der Vermieter gegenüber dem Mieter
bereits zu Anfang keine Auskunft
erteilt, muss er eine zusätzliche Wartefrist
von zwei Jahren einhalten. Innerhalb
dieser Zeit gilt die Miete gemäß
Mietpreisbremse (also ortsübliche Miete
plus 10 Prozent). Erst nach Ablauf
dieser Zwei-Jahres-Frist wird dann die
höhere Vertragsvereinbarung wirksam.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird
künftig nicht mehr anhand der letzten
vier Jahre, sondern der letzten sechs
Jahre (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) berechnet,
was zu einer Eindämmung von
Mietpreiserhöhungen führen soll. Mieter
und Vermieter können diese Daten
über die ortsübliche Vergleichsmiete
beim Wohnungs- bzw. Sozialamt anfordern.
Liegt kein Mietspiegel durch die
Gemeinde vor, dann übernehmen Interessenvertreter
von Mietern bzw. Vermietern
diese Aufgabe.
KEIN GESETZ OHNE
ENTSPRECHENDE AUSNAHMEN
Auch wenn das neue Gesetz verschärft
wurde, gibt es immer noch zu viele Ausnahmen.
Dies betrifft zum einen die Berufung
des Vermieters auf eine höhere
Vormiete, was dazu führt, dass das Gesetz
wieder ausgehebelt werden kann.
Das neue Gesetz sorgt auch nicht für
eine ausreichende bußgeldbewehrte
Mietpreisbremse noch beugt es einer
wirksamen Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten
vor.
Des Weiteren gilt die neue Mietpreisbremse
nicht für die Erstvermietung
von Neubauwohnungen sowie für die
Erstvermietung nach einer umfassenden
Modernisierung. Zudem kann der
Vermieter – wie oben kurz angeführt –
bei einer Wiedervermietung eine höhere
Miete im Vertrag vereinbaren, wenn
bereits der vorige Mieter eine höhere
Miete gezahlt hat. Eine höhere Miete ist
auch für den Fall zulässig, dass der Vermieter
in den letzten drei Jahren vor der
Wiedervermietung Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt hat.
Auch ob der Wohnungsmarkt als angespannt
gilt, entscheiden letztendlich die
einzelnen Bundesländer selbst. Und:
Liegt die Miete bereits über der Preisdeckelung,
kann sich der Vermieter auf
den Bestandsschutz berufen mit der
Möglichkeit, die bislang vereinbarte
höhere Miete bei Neuvermietung
weiterhin zu verlangen.
Unzureichend sind ebenso die Begründungen
vieler Vermieter, ob es sich lediglich
um eine „Modernisierungsmaßnahme“
oder um eine „umfassende Modernisierung“
handelt. Denn eine umfassende
Modernisierung liegt nur für
den Fall vor, wenn die Kosten mindestens
einem Drittel entsprechen, was ein
Neubau gekostet hätte. Zudem muss die
modernisierte Wohnung einer Neubauwohnung
entsprechen.
Andererseits dürfen auch nicht umfassende
Modernisierungsmaßnahmen
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Foto: Pixelio – r_by_rike/Montage smartLiving
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