smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2023

Immobilien
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5 TIPPS
MIT DENEN SIE NOTARKOSTEN SPAREN
Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, muss
neben dem Kaufpreis auch noch verschiedene Nebenkosten
einplanen, zum Beispiel die Kosten für den Notar. Hier
können Kosten von insgesamt bis zu 10 Prozent des Kaufpreises
fällig werden. Dennoch gibt es eine Reihe von Möglichkeiten,
Kosten einzusparen, bspw. in dem man den Kaufpreis einer Immobilie
so gering wie möglich hält. Der Grund: nahezu alle Gebühren
richten sich prozentual am Kaufpreis der Immobilie aus.
Hier erfahren Sie weitere verschiedene Einsparmöglichkeiten,
die Sie beim Immobilienkauf vorteilhaft für sich nutzen können.
Grundsätzlich lässt sich ein Hauskauf ohne Notar in Deutschland
nicht realisieren. Der Staat möchte sichergehen, dass der
Wechsel der Immobilie auch für juristische Laien auf rechtlich
sicherem Boden steht. Die offizielle Beglaubigung eines Immobilienkaufs
dürfen in Deutschland nur vom Staat bestellte Notare
vornehmen. Die Kosten für einen Notar, die beim Immobilienkauf
anfallen, liegen in der Regel zwischen 1,5 und 2 Prozent
der Kaufsumme. Sie setzen sich zusammen aus den Gebühren
für Eintragungen und dem eigentlichen Honorar für den Notar.
Beim Hauskauf sollte man den entsprechenden Betrag also bereits
im Voraus mit einkalkulieren.
Ein Notar erbringt bei einem Immobilienkauf verschiedene
Leistungen, die wiederum von unterschiedlichen Faktoren abhängig
sind. Daher können diese bei jedem Hauskauf auch entsprechend
unterschiedlich ausfallen. Am besten fragt man daher
beim Notar nach, welche Leistungen beim Immobiliengeschäft
im individuellen Fall notwendig sind und mit welchen Kosten
man zu rechnen hat.
Sparmöglichkeit 1: Das Reduzieren der Notarkosten durch einen
beglaubigten Entwurf der Grundschuld (Grundschuld beglaubigen
statt beurkunden). Dieser Entwurf reicht bereits bei vielen
Banken aus. In diesem Fall ist es also nicht notwendig, den
Grundbucheintrag von einem Notar beurkunden zu lassen. Die
damit verbundenen Notarkosten lassen sich auf diese Weise für
diese Dienstleistung einsparen.
Im Normalfall muss bei der Immobilienfinanzierung eine
Grundschuld zugunsten der kreditgebenden Bank ins Grundbuch
eingetragen werden. Diese Grundschuld wird meistens
vom Notar beurkundet, was jedoch gar nicht zwingend erforderlich
ist. So akzeptieren manche Banken zum Beispiel auch, wenn
der Grundschuldentwurf seitens des Notars beglaubigt wird. Da
das Beglaubigen deutlich preiswerter als das Beurkunden ist,
können an dieser Stelle ebenfalls einige Hundert Euro eingespart
werden.
Sparmöglichkeit 2: Der Verzicht auf ein Notaranderkonto. Bei
einem Notaranderkonto verwaltet ein Notar treuhänderisch das
auf dem Konto eingezahlte Geld. Dies erhöht die Rechtssicherheit
für beide Parteien (Käufer, Verkäufer). Es dient also dazu,
dass der Kaufpreis vom Notar bis zur vollständigen Abwicklung
des Kaufs treuhändisch verwaltet wird. Nach Eintragung des
neuen Eigentümers ins Grundbuch wird das Geld dann an den
Verkäufer der Immobilie überwiesen. Für das Notarkonto wird
eine Gebühr verlangt, die nicht selten mehrere Hundert Euro betragen
kann.
Dieser Vorgang ist in den meisten Fällen jedoch nicht notwendig,
da der genaue Kaufpreis und die detaillierten Kaufkonditionen
bereits im Kaufvertrag geregelt werden können (Zahlungsvoraussetzungen
genau definieren). In diesem Fall sind sie rechtlich
bindend, so dass die Zahlungsmodalitäten nicht zwangsläufig
von einem Notar abgewickelt werden müssen. Verzichtet man
auf ein Notaranderkonto, zahlt der Käufer das Geld direkt auf
das Verkäuferkonto ein, was geringere Notarkosten mit sich
bringt. Ein weiterer Vorteil, der sich hierdurch ergibt: Verzichtet
man darauf, die Kaufsumme auf einem Notaranderkonto vom
Notar treuhänderisch verwalten zu lassen, um sie nach dem Eintrag
ins Grundbuch an den Verkäufer zu übermitteln, spart man
die sogenannte Hebegebühr. Dabei handelt es sich um eine spezielle
Verwaltungsgebühr, die für das Führen des Kontos anfällt.
Bei der Vertragsgestaltung können Sie zuvor ebenfalls Kosten
einsparen, indem Sie den Vertrag direkt beim Notar aufsetzen
lassen und nicht durch einen Anwalt oder Steuerberater ausfertigen
lassen. In diesem Fall wird der Notar nämlich die stets notwendige
Beratung nicht separat in Rechnung stellen.
Sparmöglichkeit 3: Der Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung.
Meistens wird die Auflassungsvormerkung genutzt, da sie dem
Käufer der Immobilie die Sicherheit gibt, seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung
durchsetzen zu können. Ist der Verkäufer jedoch
ein guter Freund, enger Bekannter oder sogar ein Familienmitglied,
kann auf diese „Sicherheit“ meistens verzichtet werden.
Sparmöglichkeit 4: Das Nutzen von steuerlichen Vorteilen (bspw.
als Werbungskosten). In manchen Fällen kann man in Sachen
Notarkosten auch in steuerlicher Hinsicht sparen, da diese in bestimmten
Fällen von der Steuer absetzbar sind. Allerdings lassen
sie sich nur dann steuerlich berücksichtigen, sofern sie im Zusammenhang
mit der Erzielung von Einkünften stehen. Wenn
der Käufer also selbst die Immobilie bewohnen möchte, funktioniert
dies nicht. Hat man sie jedoch zu dem Zweck gekauft, um
sie zu vermieten und daraus Einkünfte zu erzielen, lassen sich
die anfallenden notariellen Kosten als Anschaffungsnebenkosten
absetzen.
Wenn beim Kauf der Immobilie Notarkosten durch den Eintrag
einer Hypothek entstehen, bedeutet dies wiederum Finanzierungskosten.
Diese lassen sich sofort als Betriebsausgaben
abziehen, sofern die Immobilie zum Vermögen eines Betriebes
gehört. Wenn das Renditeobjekt Teil des Privatvermögens ist,
darf man die Notarkosten als Werbungskosten geltend machen.
Sparmöglichkeit 5: Den Notar direkt fragen. Eine ebenfalls gute
Möglichkeit zum Sparen bietet sich auch dann, wenn Sie selbst
mit den Einsparmöglichkeiten nicht vertraut sind. Sie können
nämlich den Notar beim ersten Gespräch auch ganz einfach
fragen, an welchen Stellen Sie bei der Vertragsgestaltung Kosten
einsparen können. Laut aktueller Gesetzeslage ist der Notar
stets dazu verpflichtet, den Erben kostengünstigere Alternativen
aufzuzeigen.
Zusatztipp: Die Grundschuld sollte nicht immer gelöscht werden.
Denn irgendwann ist er da, der große Tag: Der Kredit für das Eigenheim
ist endlich abbezahlt. Diesen Erfolg kann der Eigentümer
amtlich machen, indem er die Grundschuld im Grundbuch
löschen lässt. Allerdings kann es in einigen Fällen auch ratsam
sein, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Wenn der Eigentümer
den Eintrag im Grundbuch löschen lassen will, muss
er damit zum Notar gehen, der das notariell beglaubigt und die
Unterlagen an das Grundbuchamt schickt.
Damit sind natürlich Kosten verbunden. Für die Löschungsbewilligung
der Bank muss der Kunde nicht aufkommen, denn die
Bank darf dafür keine Gebühren in Rechnung stellen (BGH, Az.
XI ZR 61/11). Allerdings sind Eigentümer verpflichtet, die Kosten
für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen. In der Regel
fallen etwas über 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld als
Gebühr an. Davon erhalten das Grundbuchamt und das Notarbüro
jeweils etwa die Hälfte. Ist also im Grundbuch eine Summe
von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen der Kosten
rund 400 – 500 Euro an.
Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld zu löschen, hängt von verschiedenen
Faktoren ab. Zum einen spielt es eine Rolle, was der
Eigentümer mit seiner Immobilie vorhat. Wenn er sie zum Beispiel
verkaufen will, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld zu
löschen. So wird für den Käufer auf den ersten Blick deutlich,
dass die Immobilie lastenfrei ist. Wer aber weiterhin in seinem
Haus wohnen, es vielleicht später noch modernisieren möchte,
ist gut beraten, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Denn
wird nichts unternommen, wandelt sich die Grundschuld automatisch
in eine Eigentümergrundschuld um. Und die bringt
durchaus Vorteile.
Denn die Eigentümergrundschuld wird auch als „leere Hülle“
bezeichnet, die wieder mit einem neuen Kredit gefüllt werden
kann. Hat der Eigentümer vielleicht in 10 oder 15 Jahren einen
größeren Finanzierungsbedarf, kann er diese Grundschuld gleich
nutzen. Hätte er sie löschen lassen, müsste er unter Umständen
eine neue Grundschuld eintragen lassen – mit den entsprechenden
Kosten. Das kann insbesondere für ältere Hauseigentümer
hilfreich sein, die ihr Haus jahrzehntelang bis zur Rente abbezahlt
haben und es zum Beispiel später noch einmal energetisch
sanieren wollen.
Denn wenn sie eine Eigentümergrundschuld in die Waagschale
werfen, kann das dazu beitragen, noch einmal ein größeres
Darlehen von der Bank zu bekommen. Wichtig ist dabei immer,
die Löschungsbewilligung der Bank gut aufzubewahren, damit
sie zur Hand ist, auch wenn die Grundschuld erst Jahrzehnte
später gelöscht werden soll. Denn es kommt gar nicht so selten
vor, dass später bei der Abwicklung eines Verkaufs oder im Falle
einer Erbschaft fieberhaft nach diesem Dokument gesucht wird.
Ist das Dokument dann nicht mehr auffindbar, muss der Eigentümer
die Kosten für die Wiederbeschaffung tragen.
Zusammengefasst noch einmal die wichtigsten Maßnahmen,
wie Sie beim Hauskauf Notarkosten sparen:
• auf ein Notaranderkonto verzichten
• Vertrag direkt beim Notar aufsetzen lassen
• keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Grundschuld nur beglaubigen lassen
• Notar nach Einsparmöglichkeiten fragen
©Autor: Dietmar Kern
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Foto: maho – www.stock.adobe.com
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